營(yíng)銷策劃住宅區(qū)同致行2011年三明左岸名都案

1、本報(bào)告的思路及框架背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下戰(zhàn)略項(xiàng)目本體市場(chǎng)背景目標(biāo)分析問題界定解決思路 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶分析 案例借鑒 定位推導(dǎo)項(xiàng)目傳播攻略項(xiàng)目拓源攻略項(xiàng)目體驗(yàn)攻略項(xiàng)目銷售攻略項(xiàng)目本體【區(qū)域?qū)傩浴宽?xiàng)目位于三明下洋與城關(guān)交界處，屬于城關(guān)至下洋的延伸區(qū)域，周邊人口集中。下洋城關(guān)會(huì)展中心n 城關(guān)城關(guān)是三明兩個(gè)行政區(qū)之一的三元區(qū)的中心，配套齊全，人口集中。n 下洋下洋是三元區(qū)與梅列區(qū)的鏈接段，學(xué)校有三明三中與九中。三明三中江濱豪園項(xiàng)目工地項(xiàng)目圍墻關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：【項(xiàng)目四至】項(xiàng)目屬于老城區(qū)，居住人口密集且周邊房屋老舊。本案逸居花園瑞都山水御園n周邊無在售項(xiàng)目；n項(xiàng)目對(duì)面瑞都山水御園目前處于在施工階

2、段，還未銷售。老房子老房子老房子老房子項(xiàng)目本體關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：【項(xiàng)目交通】本項(xiàng)目位于城關(guān)板塊，南臨新市南路北臨江濱路。交通便利，有多路公交車經(jīng)過本項(xiàng)目。本案江濱路新市南路勝利路芙蓉路n公交路線：1路、2路、19路、52路、57路、59路；項(xiàng)目本體關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：【地塊指標(biāo)】地塊整體平整，屬大規(guī)模，中等容積率，商住項(xiàng)目?；疽?guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)（平方）土地面積57556.43建筑面積203858.28其中住宅166546.06商業(yè)2611.04建筑密度15.38%容積率3.0綠地率30%總戶數(shù)1684停車位842其中地下84地面758項(xiàng)目本體關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：【區(qū)域現(xiàn)狀】地塊臨近城關(guān)，城關(guān)居住環(huán)境較差

3、，且本區(qū)域新開發(fā)項(xiàng)目較少，未能行成區(qū)域形象。片區(qū)內(nèi)新盤較少，瑞都山水御園是本項(xiàng)目主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。江濱豪園華宇雙城外灘1號(hào)文筆花園本案n瑞都山水御園：n文筆花園：n康城水都：n華宇雙城與濱豪園都已售罄，待交房?？党撬既鸲忌剿鶊@瑞都山水御園項(xiàng)目本體關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：【售樓部四至】項(xiàng)目售樓部目前位于城關(guān)中心地段，人民影院旁，人流量大。人民影院項(xiàng)目本體關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：【售樓部布局】 項(xiàng)目售樓部地處人流量較大的位置，但售樓部裝修檔次較差?？嘏_(tái)沙盤模型戶型模型辦公區(qū)域過道室內(nèi)看板室內(nèi)看板洽談桌入口項(xiàng)目本體【優(yōu)劣勢(shì)分析】城關(guān)老城區(qū)，居住環(huán)境較差，目前無高品質(zhì)住宅，本項(xiàng)目入市可撬動(dòng)城關(guān)板塊成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。項(xiàng)

4、目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)l城關(guān)區(qū)域首個(gè)高品質(zhì)大盤。l交通便利，是銜接城關(guān)與列東的交通樞紐。l周邊配套齊全，生活便捷。l項(xiàng)目社會(huì)認(rèn)可度較高l瑞都山水御園在項(xiàng)目正對(duì)面，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。l項(xiàng)目新市南路與江濱路沿街，老房子未拆除。項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體項(xiàng)目屬性：區(qū)域內(nèi)通達(dá)性高交通資源高品質(zhì)區(qū)域標(biāo)桿大盤20萬平米大盤 區(qū)域?qū)傩裕撼鞘信涮滓话?，臨江第二排景觀資源配套資源兩區(qū)交匯區(qū)域中低端居住區(qū)中低端居住區(qū)三明在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬三線城市三線城市 【本體界定】三線城市、城關(guān)老城區(qū)，具有成為區(qū)域標(biāo)桿的高端大盤項(xiàng)目本報(bào)告的思路及框架背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下戰(zhàn)略項(xiàng)目本體市場(chǎng)背景目標(biāo)分析問題界定解決思路 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶分析

5、案例借鑒 定位推導(dǎo)項(xiàng)目傳播攻略項(xiàng)目拓源攻略項(xiàng)目體驗(yàn)攻略項(xiàng)目銷售攻略 2011年伊始，國(guó)家運(yùn)用各方面的政策拉開了第三輪調(diào)控的序幕，政策的多樣性、密集性，顯示出國(guó)家力求打擊高房?jī)r(jià)的態(tài)度。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)01.1401.25住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法 01.26國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知 01.27財(cái)政部公布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 01.28上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市 02.08上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率個(gè)百分點(diǎn) 02.09住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金

6、存款利率的通知 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn) 02.245250.2 元/ 6198.76 元/ 2011年伊始，第三輪更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策緊跟其后而來，1、2、3月份國(guó)家不斷推出一系列的政策來控制全國(guó)房?jī)r(jià)快過上漲。在政策頻出的背景下，三明房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)穩(wěn)中有升、成交量也不斷增加，三明市場(chǎng)受新政影響小。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率03.25數(shù)據(jù)來源：同致行市場(chǎng)部市場(chǎng)背景新政影響 三明房地產(chǎn)市場(chǎng)目前實(shí)行的是“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策，購(gòu)房首付也是按國(guó)家規(guī)定的第一套房首付30%、第二套房首付60%、第三套房停止商業(yè)貸款，限購(gòu)令目前還未波及到三明房地產(chǎn)市場(chǎng)。三明住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖限購(gòu)令新政影響市場(chǎng)背

7、景目前受宏觀調(diào)控影響，三明各銀行貸款額度緊張，房貸難成為問題。成交量分析三明2010年-2011年3月預(yù)售量與成交量對(duì)比統(tǒng)計(jì)圖2010年4月份“國(guó)十條”出臺(tái)后，三明成交量反而有上升的趨勢(shì)，5月份成交量及預(yù)售量都有明顯下降。9月底“國(guó)五條”出臺(tái)后，預(yù)售量下降明顯導(dǎo)致成交量也隨之下降。結(jié)論得出，三明成交量受預(yù)售量的影響大，新政對(duì)三明房地產(chǎn)市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目放量決定著整個(gè)市場(chǎng)成交量。三明目前地方政府主要實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，未出臺(tái)“限購(gòu)令”等地方細(xì)則，國(guó)家出臺(tái)的一系列政策對(duì)三明房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小。市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景2010年三明房?jī)r(jià)雖幾經(jīng)起伏，但整體呈上升趨勢(shì)。三明市區(qū)2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)

8、圖三明住宅成交均價(jià)在2010年從年初的3322元/平米上漲至年底的5234元/平米，房?jī)r(jià)的上漲較快，主要受到主流供應(yīng)為中高檔樓盤，價(jià)格普遍較高，但三明市房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯。成交價(jià)格分析三明市2010年掛牌成交12宗土地，其中包含工業(yè)用地一宗、商務(wù)辦公用地一宗。受到山城土地有限的影響，拍賣的土地面積普遍較小，地價(jià)較低，樓面價(jià)在2000元/平米左右。列東體育館樓面價(jià)高達(dá)5700元/平米，天價(jià)地王的出現(xiàn)將帶動(dòng)土地市場(chǎng)及房?jī)r(jià)，未來的地價(jià)會(huì)隨著地塊的減少而上漲，房地產(chǎn)均價(jià)也會(huì)隨之上漲。2010年三明市土地供應(yīng)有限，但不斷涌現(xiàn)天價(jià)地王，今后將刺激房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。2010年三明市土地拍賣分布圖季度供地

9、宗數(shù)供應(yīng)面積 成交價(jià)格備注一630064.9224610包含辦公用地5001.53平米二146662.961399.88工業(yè)用地三18428.361148商住用地四453255.4775618商住用地合計(jì)12138411.7102775.92010年三明市土地拍賣統(tǒng)計(jì)表市場(chǎng)背景土地放量分析2010201120122013項(xiàng)目體量大，均價(jià)較低，距離市中心較遠(yuǎn)，周邊配套資源不豐富吉祥福邸翡翠城體量大，位置好，但銷售人員素質(zhì)低注：以上預(yù)估的開發(fā)時(shí)間主要來自互聯(lián)網(wǎng)公布信息以及渠道了解信息，僅供參考。上河城時(shí)代頤園28萬平米山體養(yǎng)生大盤，銷售周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)五月份開盤美地大道項(xiàng)目體量大，由12棟27-30

10、層組成，主力戶型92-122 三明唯一體驗(yàn)式售樓處文筆花園三期周邊教育資源完善，基礎(chǔ)配套設(shè)施不齊全，三期價(jià)格較高，成交40%左右二房97-103平；2011年1月8日開盤，開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)50% 左岸名都目前正處于打樁階段，預(yù)計(jì)2011年下半年開盤康城水都拆遷重建項(xiàng)目，土地關(guān)注度比較高，目前正處于打樁階段外灘一號(hào)坐落沙溪河畔，景觀資源豐富，但離市中心較遠(yuǎn)，推出樓盤售罄，只剩下一幢樓加推2010已入市項(xiàng)目在2011年之后依舊有新產(chǎn)品推出，同時(shí)2011年將有新項(xiàng)目推出，本案在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上面臨較多項(xiàng)目的直面競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)背景市場(chǎng)存量分析u 2010年嚴(yán)厲政策調(diào)控下，三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺；u 2010年三明

11、市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；u 三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)狀，價(jià)格上漲較快；u 土地供應(yīng)有限，天價(jià)地王對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激影響將在2011年顯現(xiàn)；u 三明市保障性住房建設(shè)取得較好成績(jī)，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2010年市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，但三明市場(chǎng)依舊穩(wěn)中有升，2011年雖面臨高壓調(diào)控壓力，但上漲潛力依舊存在。三明市區(qū)供應(yīng)量有限且地王頻現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品多元化且高端化，核心區(qū)集中放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)背景本報(bào)告的思路及框架背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下戰(zhàn)略項(xiàng)目本體市場(chǎng)背景目標(biāo)分析問題界定解決思路 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶分析 案例借鑒 定位推導(dǎo)項(xiàng)目傳播攻略項(xiàng)目拓源攻略項(xiàng)目體

12、驗(yàn)攻略項(xiàng)目銷售攻略目標(biāo)分析我們有信心！同致行15年行業(yè)沉淀，全國(guó)性發(fā)展視野形象目標(biāo)：大盤形象立勢(shì)，樹立高端形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的不斷提升；價(jià)格目標(biāo)：達(dá)到整體銷售均價(jià)達(dá)到7500元/，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；品牌目標(biāo)：海翼地產(chǎn)品牌在三明區(qū)域深化，樹立開發(fā)商品牌。本報(bào)告的思路及框架背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下戰(zhàn)略項(xiàng)目本體市場(chǎng)背景目標(biāo)分析問題界定解決思路 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶分析 案例借鑒 定位推導(dǎo)項(xiàng)目傳播攻略項(xiàng)目拓源攻略項(xiàng)目體驗(yàn)攻略項(xiàng)目銷售攻略背景分析目標(biāo)問題1：如何在三明區(qū)域集中放量的情況下，保證銷售速度的同時(shí)最大化的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？問題2：大盤如何成功亮相，高端形象如何成功奠定？問題3：如何實(shí)現(xiàn)海翼區(qū)域品牌

13、向企業(yè)品牌的跨越？項(xiàng)目分析：20萬高品質(zhì)區(qū)域大盤；市場(chǎng)分析： 1、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期； 2、三明市場(chǎng)穩(wěn)中有升； 3、三明市場(chǎng)供應(yīng)量有限，市場(chǎng)供應(yīng)多元化且高端化，核心區(qū)集中放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈；1、立勢(shì)，樹高端形象2、實(shí)現(xiàn)均價(jià)7500元/3、海翼品牌的提升問題界定列西板塊列西板塊 區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域特點(diǎn)：鋼鐵工業(yè)基地，以發(fā)展工業(yè)為主，居住環(huán)境相對(duì)較差，市政配套相對(duì)較缺乏，但隨著部分污染工業(yè)外遷，居住環(huán)境將得到不斷改善板塊均價(jià)：板塊均價(jià)：65006500元元/ /平方米平方米代表樓盤：代表樓盤：水榭新城板塊劃分下洋板塊下洋板塊 區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域特點(diǎn)：城關(guān)與列東的連接帶。隨著政府的規(guī)劃推進(jìn)，下洋片區(qū)

14、將成為會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈，城市化將不斷推進(jìn)，增值潛力看漲。 板塊均價(jià)：板塊均價(jià)： 4800-5100元/m2左右代表樓盤：代表樓盤：江濱豪園 、華盛豪庭 列東板塊列東板塊區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域特點(diǎn)：明城市中心， 行政、文化及商業(yè)中心、也是三明人向往的高檔生活區(qū)。但是開發(fā)的土地資源缺乏。板塊均價(jià)：板塊均價(jià)： 7100元/m2 /平方米代表樓盤：代表樓盤：時(shí)代頤園、翡翠城徐碧板塊徐碧板塊 區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域靠近高速公路出入口，屬市區(qū)的偏遠(yuǎn)位置，區(qū)域相對(duì)較落后，市政生活商業(yè)配套相對(duì)較欠缺。板塊均價(jià)：板塊均價(jià)：7200元/平方米左右代表樓盤：代表樓盤：吉祥福邸、美麗大道海翼系列項(xiàng)目等。城關(guān)、臺(tái)江板塊城關(guān)、臺(tái)江板

15、塊 區(qū)域特點(diǎn)：城關(guān)區(qū)域特點(diǎn)：城關(guān)以商業(yè)服務(wù)、生活居住為主，兼有工業(yè)。城關(guān)是三明的城市副中心，以居住和小商業(yè)為主。臺(tái)江臺(tái)江是個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)區(qū)， 面積167.2公頃。區(qū)域發(fā)展相對(duì)較落后，市政生活商業(yè)配套相對(duì)較欠缺板塊均價(jià)：6500元/代表樓盤：文筆花園列西板塊列西板塊區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域特點(diǎn)：屬于三明次城市中心，規(guī)劃建設(shè)進(jìn)度較慢，前幾年推出大盤銷售。板塊均價(jià)：板塊均價(jià)：48005500元/平米左右代表樓盤：代表樓盤：濱江新城 水榭新城競(jìng)爭(zhēng)分析三明整體市場(chǎng)格局呈現(xiàn)多點(diǎn)開花的局面1美地大道美地大道2海翼海翼 中央領(lǐng)域中央領(lǐng)域34 時(shí)代頤園時(shí)代頤園翡翠城翡翠城 183吉祥福邸吉祥福邸45宏宇花園宏宇花園52

16、761096789康城水都康城水都外灘外灘1號(hào)號(hào)水榭新城水榭新城10上河城上德園上河城上德園本案競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)7500元/的銷售均價(jià)，其項(xiàng)目的高端性及客戶群應(yīng)放大至大三明區(qū)域進(jìn)行考慮；項(xiàng)目總建筑面積戶型均價(jià)去化率客群分析外灘一號(hào)18萬多公寓40-50，二房70-85三房87-120，四房120-12553005400元/平米90%各縣改善性住房城關(guān)片區(qū)的改善性住房及少量投資客康城水都3萬多未開盤未開盤未開盤未開盤美地大道25萬多二房7095三房11014565006700元/平米96%梅列區(qū)改善性住房及高薪階層吉祥福邸38萬多公寓53-58二房86三房1076300元/平米94

17、%市區(qū)公務(wù)員、高薪階層、各縣改善性住房者翡翠城28萬多未開盤未開盤未開盤未開盤時(shí)代頤園8萬多二房97-1036600元/平米55%梅列區(qū)高薪階層及教師、公務(wù)員文筆花園三期24971公寓3148、一房67二房8196、三房91936500元/平米40%城關(guān)片區(qū)改善性住房、教師、高薪階層上河城42萬多二房75-85三房100125四房1185200元/平米42%各縣改善性住房者居多，首次置業(yè)者三明市區(qū)主要樓盤概況統(tǒng)計(jì)表隨著三明市場(chǎng)放量的增多，產(chǎn)品品質(zhì)提高，同質(zhì)化趨于明顯，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大且競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。類比項(xiàng)目的入市時(shí)間、產(chǎn)品、規(guī)模、銷售總價(jià)綜合考慮，與本項(xiàng)目存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目如下：競(jìng)爭(zhēng)分

18、析競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積：65578.43總建面：209850容積率：3.2推出戶數(shù)：790戶價(jià)格：小高層7200元/核心競(jìng)爭(zhēng)力：處于三明徐碧新城區(qū)、位置好、三明首例體驗(yàn)式營(yíng)銷中心、規(guī)劃配套完善樓盤特色：p注重品牌推廣：2010年開始銷售，運(yùn)用體驗(yàn)式售樓中心吸引了大部分客戶購(gòu)買，但開盤未做開盤營(yíng)銷活動(dòng)。p銷售現(xiàn)場(chǎng)開放場(chǎng)面火爆：1、營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示和樣板房品質(zhì)感高，給客戶較強(qiáng)的體驗(yàn)沖擊2、蓄客時(shí)間長(zhǎng)、讓客戶親身來售樓處體驗(yàn)尊貴感美地大道（營(yíng)銷推廣） 戶外看板+樣板房+公交車車身廣告+短信群發(fā)+媒體宣傳本項(xiàng)目VS美地大道：強(qiáng)勢(shì)溪景資源+低密度地塊美地大道三明首例體驗(yàn)式售樓處大盤

19、競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積：119.5畝總建面：38萬平米容積率：3.2推出戶數(shù)：1300戶均價(jià)：7100元/核心競(jìng)爭(zhēng)力：社區(qū)大、配套完善、緊鄰五星級(jí)酒店和沃爾瑪、商業(yè)發(fā)達(dá)、該片區(qū)形成了完整的生活區(qū)域樓盤特色：注重品牌推廣：2011年4月份開始銷售，舉行開盤活動(dòng)，認(rèn)購(gòu)當(dāng)天給予優(yōu)惠，鼓勵(lì)成交大社區(qū)的知名度1、本社區(qū)規(guī)劃較大，周邊商業(yè)及基礎(chǔ)配套完善，2、大推量集中開盤，通過控制客戶分批進(jìn)入和較長(zhǎng)的客戶游覽流線組織本項(xiàng)目VS吉祥福?。簭?qiáng)勢(shì)溪景資源+低密度地塊吉祥福邸綜合大規(guī)模生活社區(qū)、緊鄰沃爾瑪、五星級(jí)酒店吉祥福邸（營(yíng)銷推廣） 戶外看板+公交車車身廣告及公交站牌廣告+全民征文活動(dòng)+短

20、信群發(fā)+媒體宣傳競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積：98467 總建面積：28萬平米容積率：2.34總數(shù)戶：1800余戶價(jià)格：未開盤核心競(jìng)爭(zhēng)力：區(qū)域位置好、緊鄰市中心、教育資源豐富、社區(qū)基礎(chǔ)配套完善樓盤特色：p山體大宅：該項(xiàng)目處于曼陀山，山體自然景觀資源豐富，離市中心近，周邊教育資源豐富。社區(qū)規(guī)模大，住宅配套設(shè)施完善，本項(xiàng)目VS翡翠城：強(qiáng)勢(shì)溪景資源+品牌資源翡翠城緊鄰市中心山體養(yǎng)生大宅、教育資源、區(qū)域位置好翡翠城（營(yíng)銷推廣） 戶外看板+公交車車身廣告+產(chǎn)品推介會(huì)+賀歲宣傳短片+短信群發(fā)+媒體宣傳競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積：47646 總建面積：85762.87平米容積率

21、：1.8推出戶數(shù)：204戶均價(jià)：6800元/核心競(jìng)爭(zhēng)力：低密度地塊、山體景觀資源豐富、空氣清新樓盤特色：注重品牌推廣：在各縣城舉行產(chǎn)品介紹會(huì)，開盤當(dāng)天吸引了大部分縣城客戶前來購(gòu)買?？蛻舳ㄎ徊町?、開盤當(dāng)天吸引了很多縣城客戶（主要以尤溪縣客戶為主）2、開發(fā)商擁有強(qiáng)勢(shì)關(guān)系，當(dāng)天內(nèi)部認(rèn)購(gòu)率達(dá)到50%。本項(xiàng)目VS時(shí)代頤園：強(qiáng)勢(shì)景溪景資源+品牌資源時(shí)代頤園山體資源豐富、區(qū)域位置好、離市中心近時(shí)代頤園（營(yíng)銷推廣） 戶外看板+產(chǎn)品介紹會(huì)+賀短信群發(fā)+媒體宣傳+開盤活動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積：1300畝總建面：18萬平米容積率：4.64總數(shù)戶：10000余戶價(jià)格：小高層5900元/核心競(jìng)爭(zhēng)

22、力：臨溪第一排溪景資源豐富、位于老城區(qū)商業(yè)及配套齊全樓盤特色：注重品牌推廣：開盤當(dāng)天舉行活動(dòng)，吸引了大量置業(yè)者，戶外宣傳板覆蓋全市銷售現(xiàn)場(chǎng)開放場(chǎng)面火爆：1、舉行開盤活動(dòng)，吸引大量縣城置業(yè)者購(gòu)買本項(xiàng)目VS外灘1號(hào)：低密度地塊+區(qū)域位置優(yōu)越+高端形象外灘1號(hào)位于老城區(qū)的大型社區(qū)、臨溪景觀豐富外灘1號(hào)（營(yíng)銷推廣） 戶外看板、產(chǎn)品介紹會(huì)、開盤活動(dòng)、公交車車身廣告、媒體宣傳競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：總建面：24971.64平米容積率：3.9推出戶數(shù)：266戶均價(jià)：6500元/核心競(jìng)爭(zhēng)力：處于三元區(qū)城關(guān)老市區(qū)、教育資源豐富、品牌知名度高、周邊商業(yè)較繁榮樓盤特色：注重品牌推廣：項(xiàng)目周期性大，在當(dāng)?shù)仄?/p>

23、到了一定的知名度，前期客戶已經(jīng)入住，入住反應(yīng)好;銷售現(xiàn)場(chǎng)開放場(chǎng)面火爆：1、營(yíng)銷中心簡(jiǎn)陋但吸引客戶較多，當(dāng)天售樓處異?；鸨?2、開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率高，推出的戶型符合首次置業(yè)者;本項(xiàng)目VS文筆花園：地段+低密度地塊+品牌文筆花園三期三元區(qū)城關(guān)大型社區(qū)、教育資源豐富文筆花園三期（營(yíng)銷推廣） 戶外看板+開盤活動(dòng)+媒體宣傳+老業(yè)主的口碑宣傳VS美地大道吉祥福邸翡翠城時(shí)代頤園外灘1號(hào)本項(xiàng)目資源配套+低密度產(chǎn)品資源配套+低密度產(chǎn)品資源配套+品牌資源資源配套+品牌資源地段+低密度產(chǎn)品+品牌資源本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：地段+資源配套+海翼品牌項(xiàng)目屬性：城市次中心區(qū)/資源配套/大規(guī)模高尚居住區(qū)本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力地段優(yōu)勢(shì)+資源景

24、觀價(jià)值+大盤優(yōu)勢(shì)+海翼品牌力量文筆花園地段+產(chǎn)品+品牌項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)本報(bào)告的思路及框架背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下戰(zhàn)略項(xiàng)目本體市場(chǎng)背景目標(biāo)分析問題界定解決思路 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶分析 案例借鑒 定位推導(dǎo)項(xiàng)目傳播攻略項(xiàng)目拓源攻略項(xiàng)目體驗(yàn)攻略項(xiàng)目銷售攻略客戶分布特征客群屬性：三明作為三線城市，客戶群的分布相對(duì)穩(wěn)定，項(xiàng)目間的客戶重疊性較高，根據(jù)對(duì)典型樓盤的監(jiān)測(cè)分析，客戶特征主要為： 購(gòu)房群體以中高端客戶為主流，包括政府部分工作人員、銀行職員、企事業(yè)單位員工、企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主和周邊縣城進(jìn)城置業(yè)者及一些外地投資客等，客戶群相對(duì)集中。 消費(fèi)特征：自住為主，大部分客群買房是為了改善居住條件；年齡在30

25、-45歲為主；年收入在4萬元以上；對(duì)價(jià)格敏感，看重地理位置和配套設(shè)施；大部分客群家庭人數(shù)3-6人，對(duì)三房的需求度大；對(duì)高層的接受度較好，不會(huì)產(chǎn)生很大的抗性。 客戶分析客戶驗(yàn)證典型客戶訪談描述【客戶A】 職業(yè)：三明技術(shù)監(jiān)督情報(bào)研究所副所長(zhǎng)背景資料：三口之家，已購(gòu)住房一套訪談紀(jì)要： 目前三明居住現(xiàn)狀主要是人均居住面積小，社區(qū)質(zhì)量差，檔次較低，物業(yè)服務(wù)跟不上?，F(xiàn)階段，大盤或者真正的社區(qū)比較少，理念性的東西較少，市場(chǎng)比較簡(jiǎn)單。整體而言,市場(chǎng)房源供不應(yīng)求。由于市區(qū)土地可供開發(fā)的土地資源緊缺，未來房地產(chǎn)開發(fā)更多的會(huì)選擇走精品化路線。整體房?jī)r(jià)偏高。購(gòu)房主力主要是改善型居住需求，以及周邊縣市，包括大田、尤溪、

26、永安等地由于工作緣、生意緣等因素選擇三明購(gòu)房的人?？紤]因素主要集中在項(xiàng)目區(qū)位上，一般會(huì)選擇在列東，因?yàn)樵撈瑓^(qū)有整個(gè)三明最好的教育資源和醫(yī)療配套醫(yī)院?！究蛻鬊】職業(yè)：咖啡店老總背景：三口之家，已購(gòu)聯(lián)排住房一棟訪談紀(jì)要： 目前居住現(xiàn)狀問題主要是樓盤少，房子不夠買。第二，房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定。第三,好小區(qū)較少,屈指可數(shù)。目前社區(qū)物業(yè)管理流于形式，規(guī)劃化、系統(tǒng)化的物業(yè)管理模式幾乎沒有。在物業(yè)管理上還有待提高與改善。目前三明主要是改善性住房需求的購(gòu)房比較多。購(gòu)房人群會(huì)比較多的關(guān)注小孩就學(xué)問題。個(gè)人再次購(gòu)房的話會(huì)選擇100平米左右三房。 對(duì)于心理價(jià)位這塊，主要是要看項(xiàng)目是否能夠真正地做到物有所值。 客戶分析【客戶

27、C】 職業(yè)：裝修公司老總訪談紀(jì)要：三明居民現(xiàn)在居住主要集中在梅列區(qū)，且集中在列東街和江濱路繁華一帶，顯得比較擁擠。目前客戶購(gòu)房的主要關(guān)注的還是小孩就學(xué)的問題。在戶型上一般偏向于三房。個(gè)人考慮再次購(gòu)房的話主要是用于渡假。 客戶驗(yàn)證典型客戶訪談描述【客戶D】 職業(yè)：三明廣播電視報(bào)副總經(jīng)理背景：三口之家，已購(gòu)住房一套訪談紀(jì)要： 三明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較晚，目前三明上規(guī)模的項(xiàng)目不多，物業(yè)管理的意識(shí)還比較缺乏。但是整個(gè)居住環(huán)境正在得以慢慢改觀。 目前市場(chǎng)客戶主要是要求改善居住環(huán)境的客戶，對(duì)社區(qū)配套及居住環(huán)境比較關(guān)注。 個(gè)人已購(gòu)住房一套，如果再次購(gòu)房會(huì)選擇120平米以上的三房，個(gè)人對(duì)5500元/平方米以上價(jià)

28、格有一定抗性?？蛻舴治觥究蛻鬍】 職業(yè)：施工老板訪談紀(jì)要：目前三明主力購(gòu)房人群主要是改善型居住需求及其周邊縣市在三明上班、做生意，基于工作緣和生意緣選擇來三明購(gòu)房的人。在三明單純的投資客戶比較少，投資客一般會(huì)選擇去廈門等相對(duì)較大的城市。身邊的年輕朋友購(gòu)房一般都會(huì)選擇陽光城和時(shí)代錦源，一是地段相對(duì)較好，二是社區(qū)規(guī)劃較好。除了對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感外，客戶對(duì)項(xiàng)目地段、學(xué)校和醫(yī)療配套、物業(yè)管理、樓間距、景觀園林等方面比較關(guān)注。對(duì)戶型的要求方面，一般會(huì)要求三房。未來價(jià)格定位4500-5000元/平方米較容易接受?？蛻趄?yàn)證典型客戶訪談描述【客戶F】 職業(yè)：房地產(chǎn)代理公司總監(jiān)訪談紀(jì)要：三明市區(qū)夾山伴水，呈帶狀分布

29、。土地資源緊缺。這就決定了三明房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目不多，相對(duì)比較簡(jiǎn)單。整個(gè)市區(qū)呈向東發(fā)展趨勢(shì)，另外根據(jù)規(guī)劃，未來沙縣要變縣設(shè)區(qū)，沙縣將規(guī)劃成金沙區(qū)并入三明市區(qū)。這樣一徐東片區(qū)既有可能變成城市副中心，勢(shì)必給區(qū)域項(xiàng)目帶來契機(jī)。但現(xiàn)階段看來，項(xiàng)目地處環(huán)境相對(duì)較偏，區(qū)域優(yōu)勢(shì)不明顯。未來項(xiàng)目定價(jià)6000元/平方米應(yīng)該比較合理。從目前的購(gòu)房客戶看主要是一些要求改善居住環(huán)境的客戶。包括一些政府機(jī)關(guān)工作人員及效益較好的企事業(yè)單位員工。這部分人住房公積金較高，購(gòu)買壓力相對(duì)較小。從戶型需求上看，三房的需求量比較大。目前整個(gè)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格這塊還有一定的抗性，對(duì)規(guī)范的物業(yè)管理還缺乏意識(shí) 客戶分析【客戶G】 職業(yè)：陽光城售樓員訪

30、談紀(jì)要：目前三明的規(guī)模小區(qū)比較少,可供選擇的在售樓盤項(xiàng)目不多。而陽光城目前被客戶看好主要是源于項(xiàng)目的地段、板式結(jié)構(gòu)的建筑形態(tài)以及大型商業(yè)中心的配套。通過以往的銷售經(jīng)驗(yàn)看，目前市場(chǎng)上客戶關(guān)注點(diǎn)主要集中在戶型、采光、物業(yè)管理等層面。另外，三明人對(duì)樓盤的空間距離感比較關(guān)注。從客戶構(gòu)成上看，目前市場(chǎng)投資客較少，基本以自住客為主。從職業(yè)上分析，主要是政府機(jī)關(guān)、電力、煙草、銀行等企事業(yè)單位職員，這些單位住房公積金較高，購(gòu)房壓力較小。地域上來講，除三明市區(qū)本地人還包括部分周邊縣市基于工作緣或者為子女來三明市區(qū)購(gòu)房的客戶。戶型上，110-120多平方米的三房戶型比較容易受到市民的接受 。 客戶驗(yàn)證典型客戶訪談

31、描述客戶分析我們挖掘和總結(jié)了消費(fèi)者置業(yè)中的核心需求，并找出了客戶的需求點(diǎn) 客戶的消費(fèi)習(xí)慣自住的實(shí)用性注重買入價(jià)格和資產(chǎn)持有投資和消費(fèi)上的精細(xì)和理性身份的標(biāo)榜對(duì)新生活場(chǎng)景和新生活方式的接受和期待在置業(yè)中的核心需求元素l安靜、整潔、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境l較低的買入價(jià)格和增值潛力l卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價(jià)值l良好的區(qū)域前景展示l便利的配套和便利的交通l滿足休閑度假基本要求l稀缺的自然環(huán)境和景觀l精神的愉悅、閑適和放松l創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式物超所值的投資產(chǎn)品理想的居住空間資料來源：同致行分析客戶驗(yàn)證客戶需求點(diǎn)分析客戶分析本報(bào)告的思路及框架背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下戰(zhàn)略項(xiàng)目本體市場(chǎng)背景目標(biāo)分

32、析問題界定解決思路 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶分析 案例借鑒 定位推導(dǎo)項(xiàng)目傳播攻略項(xiàng)目拓源攻略項(xiàng)目體驗(yàn)攻略項(xiàng)目銷售攻略成功案例選取原則： 成功定義區(qū)域價(jià)值，建立新的比價(jià)體系，實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破 項(xiàng)目成為區(qū)域領(lǐng)先者，“量?jī)r(jià)”雙贏 成功塑造/提升項(xiàng)目（開發(fā)商）品牌營(yíng)銷實(shí)踐案例借鑒規(guī)劃中央公規(guī)劃中央公園園東南向海東南向海景景華僑城人文華僑城人文景觀景觀西南向海景西南向海景和蛇口景觀和蛇口景觀沙沙河河高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng) 總占地面積：162653M2 總建筑面積：650000 M2其中： 住宅建筑面積：505100M2 會(huì)所建筑面積： 6000M2 幼兒園：6000M2 中央廣場(chǎng)：3000M2（橫跨市政路） 項(xiàng)目分四期

33、開發(fā)，其中一期588套 綠化率：65% 容積率：3.18 總車位：3500 梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶項(xiàng)目概況: 中信紅樹灣：重新定義區(qū)域，改變比價(jià)體系的典型成功案例案例借鑒項(xiàng)目成功模型研究項(xiàng)目背景完成效果區(qū)域識(shí)別性差：紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重；區(qū)域價(jià)值：紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價(jià)值未得到客戶的充分認(rèn)知；區(qū)域成熟度低：紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低；項(xiàng)目核心概念： 立項(xiàng)目高端豪宅形象； 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)； 項(xiàng)目整體的可持續(xù)銷售； 開發(fā)商品牌形象樹立。 紅樹灣區(qū)域價(jià)值得到大幅提升，成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳新興豪宅區(qū)域； 項(xiàng)目一期開盤

34、2個(gè)月實(shí)現(xiàn)4.5億銷售額。案例借鑒營(yíng)銷方向1：區(qū)域的重新定義，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值提升灣區(qū)物業(yè)紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā)區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營(yíng)銷方向初期階段重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 項(xiàng)目周邊有深圳灣、沙河高爾夫球場(chǎng)、主題公園、待建的中央公園等資源，結(jié)合資源，重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念； 尋找國(guó)外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)，鎖定第一級(jí)別豪宅。案例借鑒營(yíng)銷關(guān)鍵2：改變比價(jià)體系國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)圍繞“國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)”的關(guān)鍵詞完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作u組織酒會(huì)、 GOLF等上層社會(huì)的時(shí)尚活動(dòng)，進(jìn)行客戶圈層的營(yíng)銷，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播。

35、u 根據(jù)客戶喜好旅游的特點(diǎn)，組織當(dāng)下流行的自駕游活動(dòng)，給客戶新鮮體驗(yàn)。u30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時(shí)尚沖擊力，濃縮項(xiàng)目產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。u聘請(qǐng)著名樣板房設(shè)計(jì)公司梁志天進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。案例借鑒項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作u提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號(hào)，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊(cè)，成為項(xiàng)目的專署代名詞，營(yíng)造項(xiàng)目珍貴、稀缺的區(qū)域地位和形象。u售樓處10米超高大門，氣派、體面，體現(xiàn)項(xiàng)目高端的氣質(zhì)。u現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)細(xì)致、周到，不僅體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗(yàn)到尊貴身份感。案例借鑒案例營(yíng)銷總結(jié)：營(yíng)銷方向營(yíng)銷動(dòng)作時(shí)尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然

36、環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā)客戶圈層的營(yíng)銷活動(dòng)梁志天設(shè)計(jì)樣板間注冊(cè)“灣區(qū)物業(yè)”10米超高大門體現(xiàn)客戶尊貴的細(xì)節(jié)服務(wù)玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)”的概念國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)案例借鑒本報(bào)告的思路及框架背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下戰(zhàn)略項(xiàng)目本體市場(chǎng)背景目標(biāo)分析問題界定項(xiàng)目傳播攻略項(xiàng)目拓源攻略項(xiàng)目體驗(yàn)攻略項(xiàng)目銷售攻略解決思路 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶分析 案例借鑒 定位推導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析案例分析客戶的多元化要求深化社區(qū)配套資源，即新城市的印象，新生活的模式，新價(jià)值的體現(xiàn)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)方向：地段優(yōu)勢(shì)+資源景觀價(jià)值+大盤優(yōu)勢(shì)+海翼品牌力量重塑區(qū)域價(jià)值，改變比價(jià)體系成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目如何成重塑區(qū)域價(jià)值，改

37、變比價(jià)體系，成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目？回顧前期總結(jié)提煉三明房地產(chǎn)目前無較強(qiáng)概念化推廣項(xiàng)目，本案導(dǎo)入概念化生活，利用概念化生活模式來提高社區(qū)文化內(nèi)涵。因此，我們必須尋求一條與之區(qū)隔的包裝路線，甚至是完全相反的包裝手法，但是必須同時(shí)符合目標(biāo)客群的特征。生活、事業(yè)都扮演領(lǐng)先者，行動(dòng)力強(qiáng)生活上不過份追求方便、但注重感覺大社區(qū)的輕松與悠閑、有質(zhì)感的生活是他們的理想生活方式核心客戶群特征核心客戶群特征順精神層面情感層面全方位占領(lǐng)定位思考定位背景：l 購(gòu)買障礙：區(qū)域市政配套不夠成熟片區(qū)認(rèn)可度較低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格較低客戶被分流社區(qū)配套不足新政影響下，加重觀望心理，更追求高性價(jià)比的房子。定位思考項(xiàng)目定位構(gòu)想：名都：風(fēng)情之都

38、 普羅旺斯風(fēng)情：愛+浪漫 市場(chǎng)均以尊貴、養(yǎng)生等定位項(xiàng)目，我們要將左岸名都要賣的比它高，僅有風(fēng)情還不夠！面對(duì)項(xiàng)目更高總價(jià)、目標(biāo)客戶更有品質(zhì)需求，項(xiàng)目形象還要有優(yōu)雅，品質(zhì)感！定位思考大片的香草天堂低矮的建筑集群別墅寫給森林的詩名都：高尚之都 巴黎印象：時(shí)裝、紅酒、浪漫、優(yōu)雅 項(xiàng)目定位構(gòu)想：定位思考區(qū)域發(fā)展更成熟 法式國(guó)際社區(qū) 更成熟 海翼的品牌價(jià)值新古典主義質(zhì)感立面法蘭西風(fēng)情園林品牌物管品質(zhì)更成熟銷售價(jià)格當(dāng)然要更高定位思考左岸名都法式優(yōu)雅社區(qū)，更成熟！“左岸名都”形象推廣語 法式原筑 優(yōu)雅華宅本報(bào)告的思路及框架背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下戰(zhàn)略項(xiàng)目本體市場(chǎng)背景目標(biāo)分析問題界定解決思路 競(jìng)爭(zhēng)分析

39、客戶分析 案例借鑒 定位推導(dǎo)項(xiàng)目傳播攻略項(xiàng)目拓源攻略項(xiàng)目體驗(yàn)攻略項(xiàng)目銷售攻略思考：本項(xiàng)目的高端定位將客戶分為三明市區(qū)及三明下轄各縣市等，即本區(qū)、外區(qū)；在本區(qū)、外區(qū)客戶并重兼容的設(shè)想及產(chǎn)品與區(qū)域分項(xiàng)驅(qū)動(dòng)下，怎樣的營(yíng)銷策略才能強(qiáng)化對(duì)本區(qū)、外區(qū)客戶的深度影響，讓設(shè)想變?yōu)榭赡?？本區(qū)、外區(qū)客戶雙向并重在項(xiàng)目的統(tǒng)一載體下各自營(yíng)銷突破點(diǎn)相對(duì)獨(dú)立而明確由此聯(lián)想到什么？花 生一物雙核 一舉雙得相對(duì)獨(dú)立 但卻并重一顆花生兩粒核仁本項(xiàng)目本區(qū)客戶外區(qū)客戶來自花生的啟示花 生雙 核 攻 略本項(xiàng)目正如花生，本區(qū)客戶、外區(qū)客戶5:5的配比目標(biāo)，決定兩部分二者并重，但因客戶的選擇產(chǎn)品品類及價(jià)值取向具有顯著差異，故營(yíng)銷策略也應(yīng)

40、強(qiáng)調(diào)差異，同處于項(xiàng)目的平臺(tái)之上，針對(duì)性分線定制、獨(dú)立施展！花生雙核攻略體系花生雙核攻略體系傳播攻略傳播攻略花生雙核營(yíng)銷攻略之訴求策略：強(qiáng)化產(chǎn)品特色及品質(zhì)，深度引發(fā)客戶好奇，提升關(guān)注！品牌軟滲透，力求取得深度認(rèn)同。媒體策略：戶外搶占灌輸區(qū)域新媒體滲透公益互動(dòng)短信針對(duì)覆蓋及深度影響本區(qū)策略深訴求策略：強(qiáng)化品牌與區(qū)域的捆綁戰(zhàn)略效應(yīng)，重塑區(qū)域價(jià)值！媒體策略：戶外封鎖高速及國(guó)道網(wǎng)絡(luò)、媒體炒作事件，短信轟炸新媒體覆蓋，擴(kuò)大信息覆蓋面自身昭示全面強(qiáng)化外區(qū)策略高策略核心：深本區(qū)傳播策略鋪排訴求媒體效果形象導(dǎo)入期價(jià)值強(qiáng)化期持銷期5月6月7月8月9月底開盤開盤后產(chǎn)品特色形象導(dǎo)入品牌軟著陸產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)深層促動(dòng)摸清成交價(jià)

41、值敏感點(diǎn)，深層訴求主：戶外輔：短信+巡展+區(qū)域新媒體主：戶外輔：短信+自身展示位+區(qū)域新媒體主：戶外+DM輔：短信+區(qū)域新媒體融入?yún)^(qū)域，塑造特色突出的品質(zhì)樓盤形象，深度吸引客戶關(guān)注突出核心亮點(diǎn)激發(fā)深層共鳴強(qiáng)化客戶利益獲得，促成深度共鳴本區(qū)導(dǎo)入期訴求策略第一步：法式生活進(jìn)入懸念制造法式風(fēng)情生活當(dāng)三明邂逅法蘭西訴求方向說明：以三明與左岸名都法式風(fēng)情的浪漫邂逅，引發(fā)懸念，引入項(xiàng)目推廣名，同時(shí)，為項(xiàng)目“法式”概念做好鋪墊本區(qū)導(dǎo)入期訴求策略第二步：特色形象演繹法蘭西風(fēng)情園林考驗(yàn)閣下眼光訴求方向說明：引入法式社區(qū)概念，鋪墊項(xiàng)目國(guó)際化，高品質(zhì)，高品位的形象?？蛻舾采w面:以市區(qū)中心廣告對(duì)在本區(qū)工作及居住的客戶

42、進(jìn)行信息灌輸目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：500批市區(qū)中心：以市區(qū)中心廣告對(duì)在本區(qū)工作及居住廣告的客戶進(jìn)行信息灌輸,告知海翼左岸名都的法式風(fēng)情生活正式進(jìn)入三明本區(qū)強(qiáng)化期媒體策略搶占市區(qū)中心跨街燈箱列西轉(zhuǎn)盤本區(qū)導(dǎo)入期媒體策略短信針對(duì)覆蓋定點(diǎn)攔截客戶覆蓋面:以區(qū)域內(nèi)居民、三鋼企業(yè)員工等范圍客戶進(jìn)行針對(duì)性信息覆蓋目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：400批針對(duì)覆蓋整合多家短信公司資源，對(duì)區(qū)域企業(yè)及居民進(jìn)行全面覆蓋。定點(diǎn)攔截與具有定點(diǎn)攔截投放資源的短信公司進(jìn)行合作，對(duì)出入三明的人群進(jìn)行強(qiáng)行覆蓋全面覆蓋本區(qū)人群本區(qū)導(dǎo)入期媒體策略區(qū)域巡展公益滲透公益媒體及活動(dòng)介入：以參與公益的方式融于本區(qū)域以深入民心客戶覆蓋面:以本區(qū)居住和企

43、業(yè)工作人員為主要客群覆蓋范圍，通過公益活動(dòng)提高項(xiàng)目知曉度，快速提高區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目信息傳播。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：100批海翼地產(chǎn)海翼地產(chǎn)本區(qū)導(dǎo)入期媒體策略區(qū)域新媒體滲透酒店及酒樓廣告：在本區(qū)中高端人群較為集中的高檔酒店及酒樓，如：梅園國(guó)際大酒店等處開發(fā)新媒體，投放新式廣告，進(jìn)行信息滲透?？蛻舾采w面:針對(duì)本區(qū)居住客戶，商務(wù)客戶，企業(yè)客戶進(jìn)行信息傳播。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：100批本區(qū)導(dǎo)入期媒體策略區(qū)域新媒體滲透商城廣告：在區(qū)內(nèi)人群較為集中的家具、建材、服裝城內(nèi)投放廣告；客戶覆蓋面:對(duì)本區(qū)客戶尤其是公務(wù)員，老師，醫(yī)生等事業(yè)單位客戶進(jìn)行信息覆蓋。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：100批本區(qū)導(dǎo)入期媒體策略區(qū)域新媒

44、體滲透銀行網(wǎng)點(diǎn)廣告：與合作銀行協(xié)議在內(nèi)銀行放置廣告架或投放廣告客戶覆蓋面：對(duì)于本區(qū)居民，金融企業(yè)，企業(yè)工作者進(jìn)行信息傳播和覆蓋。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：200批策略核心：深本區(qū)傳播策略鋪排訴求媒體效果形象導(dǎo)入期價(jià)值強(qiáng)化期持銷期5月6月7月8月9月底開盤開盤后產(chǎn)品特色形象導(dǎo)入品牌軟著陸產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)深層促動(dòng)摸清成交價(jià)值敏感點(diǎn)，深層訴求主：戶外輔：短信+巡展+區(qū)域新媒體主：戶外輔：短信+自身展示位+區(qū)域新媒體主：戶外+DM輔：短信+區(qū)域新媒體融入?yún)^(qū)域，塑造特色突出的品質(zhì)樓盤形象，深度吸引客戶關(guān)注突出核心亮點(diǎn)激發(fā)深層共鳴強(qiáng)化客戶利益獲得，促成深度共鳴本區(qū)強(qiáng)化期訴求策略產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)深層觸動(dòng)在這里的人，就在這里生活

45、別走的太遠(yuǎn)左岸名都足亦訴求方向說明：與本區(qū)客戶建立深度溝通，從情感角度啟發(fā)其購(gòu)買需求。本區(qū)強(qiáng)化期訴求策略產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)深層觸動(dòng)訴求方向說明：以對(duì)比的方式，巧妙利用沙溪這一景觀，來承托法式園林內(nèi)景觀的特色與品質(zhì)。夢(mèng)幻園，讓沙溪失色本區(qū)強(qiáng)化期訴求策略產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)深層觸動(dòng)見證完美只需左岸名都的一角訴求方向說明：直接深化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，形成客戶可以感知到的品質(zhì)感，提升其關(guān)注興趣及價(jià)格預(yù)期?？蛻舾采w面：對(duì)于鎮(zhèn)中心工作人員、本地部分客戶進(jìn)行信息傳播和覆蓋，強(qiáng)化傳播。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：200批本區(qū)強(qiáng)化期媒體策略市區(qū)中心深度引動(dòng)市區(qū)中心：即萬福廣場(chǎng)廣告投放，以市區(qū)中心廣告對(duì)在本區(qū)工作及居住廣告的客戶進(jìn)行信息灌輸跨街燈箱列

46、西轉(zhuǎn)盤本區(qū)強(qiáng)化期媒體策略短信深化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)共鳴式短信：本階段短信，可運(yùn)用灌輸、挑釁或悖論式的多種內(nèi)容形式，對(duì)本區(qū)客戶強(qiáng)行施加深度影響，引導(dǎo)需求：客戶覆蓋面：對(duì)于本區(qū)居民、企業(yè)工作人員、私企老板強(qiáng)化信息覆蓋效果的實(shí)施。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：400批左岸名都的完美，不是紙上談兵左岸名都，考驗(yàn)閣下眼光在這里生活，就要在這里生活不到左岸名都，一定會(huì)遺憾本區(qū)強(qiáng)化期媒體策略項(xiàng)目昭示強(qiáng)化利用項(xiàng)目昭示：將自身載體當(dāng)做戶外廣告媒體，提高項(xiàng)目自身昭示性，擴(kuò)大效用客戶覆蓋面：對(duì)于路過寶安大道、鎮(zhèn)區(qū)及周邊客戶進(jìn)行直接信息覆蓋。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：400批本區(qū)強(qiáng)化期媒體策略新媒體運(yùn)用客戶覆蓋面：利用新媒介主要針對(duì)車行客

47、戶群及區(qū)域集中客戶群進(jìn)行信息定點(diǎn)傳播。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：100批對(duì)本區(qū)高速公路附近的加油站進(jìn)行形象包裝；包括：燈箱、柱子、發(fā)票、紙巾盒、資料架等；對(duì)于有車一族有較好的影響力；加油站廣告在片區(qū)內(nèi)大型商場(chǎng)等人流聚集場(chǎng)所可投放互動(dòng)屏，使客戶通過互動(dòng)的參與更多了解項(xiàng)目信息；其參與性強(qiáng)，屬高科技展示方式，展示形象較好；互動(dòng)屏廣告LED廣告在鬧市區(qū)中的LED屏幕上投放項(xiàng)目宣傳廣告；傳播攻略花生雙核營(yíng)銷攻略之訴求策略：強(qiáng)化產(chǎn)品特色及品質(zhì)，深度引發(fā)客戶好奇，提升關(guān)注！品牌軟滲透，力求取得深度認(rèn)同。媒體策略：戶外搶占灌輸區(qū)域新媒體滲透公益互動(dòng)短信針對(duì)覆蓋及深度影響本區(qū)策略深訴求策略：強(qiáng)化品牌與區(qū)域的捆綁戰(zhàn)略

48、效應(yīng)，重塑區(qū)域價(jià)值！媒體策略：戶外封鎖高速及國(guó)道網(wǎng)絡(luò)、炒作事件，短信轟炸新媒體覆蓋，擴(kuò)大信息覆蓋面自身昭示全面強(qiáng)化外區(qū)策略高策略核心：高外區(qū)傳播策略鋪排訴求媒體效果形象導(dǎo)入期價(jià)值強(qiáng)化期持銷期5月6月7月8月9月底開盤開盤后品牌進(jìn)入懸念制造強(qiáng)區(qū)域、品牌戰(zhàn)略捆綁強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值對(duì)區(qū)區(qū)域發(fā)展及生活境界的拔升作用客戶購(gòu)買敏感價(jià)值點(diǎn)演繹主：事件活動(dòng)戶外DM輔：社區(qū)巡展短信主：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)戶外DM輔：分展點(diǎn)互動(dòng)短信主：戶外DM輔：吸納活動(dòng)短信塑造項(xiàng)目入市高姿態(tài)強(qiáng)化知名度及影響力塑造高成長(zhǎng)性吸引客戶關(guān)注塑造產(chǎn)品高價(jià)值激發(fā)客戶深度共鳴外區(qū)導(dǎo)入期訴求策略第一步：法式居住社區(qū)進(jìn)入懸念制造訴求方向說明：利用海翼品牌的號(hào)召

49、力，制造市場(chǎng)懸念，促進(jìn)客戶關(guān)注法式社區(qū)的動(dòng)作。媒體以戶外DM為主：第二步：事件引出倡導(dǎo)居住主張戰(zhàn)略外區(qū)導(dǎo)入期訴求策略法式居住主張戰(zhàn)略普羅旺斯情調(diào)，回家的誘惑訴求方向說明：隨著城市的不斷規(guī)劃發(fā)展，海翼以先鋒者的姿態(tài)在城市中興起了第一座異國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)，法式普羅旺斯的居住情調(diào)引領(lǐng)了三明高端置業(yè)的熱潮！外區(qū)導(dǎo)入期媒體策略封鎖西行線I 干道戶外：封鎖205國(guó)道、泉三高速客戶覆蓋面：主要對(duì)外區(qū)（永安、沙縣、大田）進(jìn)入本區(qū)客戶，或路過本區(qū)客戶進(jìn)行傳播信息的吸引。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：100批外區(qū)導(dǎo)入期媒體策略DM組合應(yīng)用客戶覆蓋面：全市客戶范圍，尤其是永安、沙縣客戶群范圍。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：100批外區(qū)導(dǎo)

50、入期媒體策略海翼社區(qū)巡展【滲透方式】品牌及項(xiàng)目展示：定制造型新異的社區(qū)路演車，在海翼的各大社區(qū)進(jìn)行巡展，與法式居住主張戰(zhàn)略、項(xiàng)目展示結(jié)合進(jìn)行宣傳；電影兌換券吸引：以電影節(jié)為噱頭，登記派發(fā)電影票兌換券，在電影節(jié)規(guī)定時(shí)間內(nèi)到售樓處兌換有效，吸引意向客戶到訪；轉(zhuǎn)介成交獎(jiǎng)勵(lì)：如其帶客戶到場(chǎng)成交，可獲獎(jiǎng)勵(lì)金（待定）客戶覆蓋面：海翼業(yè)主進(jìn)行信息釋放，覆蓋多個(gè)海翼社區(qū)，告知海翼產(chǎn)品追隨者。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：200批海翼社區(qū)巡展回家的誘惑法式社區(qū)外區(qū)導(dǎo)入期媒體策略短信大三明轟炸500萬短信齊發(fā)一次性轟炸選擇市區(qū)等高端居住區(qū)、各重點(diǎn)縣市、工業(yè)區(qū)及商業(yè)中高端人群數(shù)據(jù)庫進(jìn)行次性區(qū)，一次性覆蓋！讓大三明所有人都知

51、道海翼在開發(fā)法式風(fēng)情社區(qū)客戶覆蓋面：全市范圍客戶群，尤其是梅列、永安、大田客戶。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：300批策略核心：高外區(qū)傳播策略鋪排訴求媒體效果形象導(dǎo)入期價(jià)值強(qiáng)化期持銷期5月6月7月8月9月底開盤開盤后品牌進(jìn)入懸念制造強(qiáng)區(qū)域、品牌戰(zhàn)略捆綁強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值對(duì)區(qū)區(qū)域發(fā)展及生活境界的拔升作用客戶購(gòu)買敏感價(jià)值點(diǎn)演繹主：事件活動(dòng)戶外DM輔：社區(qū)巡展短信主：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)戶外DM輔：分展點(diǎn)互動(dòng)短信主：戶外DM輔：吸納活動(dòng)短信塑造項(xiàng)目入市高姿態(tài)強(qiáng)化知名度及影響力塑造高成長(zhǎng)性吸引客戶關(guān)注塑造產(chǎn)品高價(jià)值激發(fā)客戶深度共鳴外區(qū)強(qiáng)化期訴求策略強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值對(duì)區(qū)域發(fā)展及生活境界的提升作用海翼左岸名都法蘭西的優(yōu)雅，深入建筑的

52、每個(gè)表情演繹角度：從法式經(jīng)典社區(qū)及高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品配置帶來的生活方式等進(jìn)行度演繹。訴求目標(biāo)：借助前期奠定的品牌及區(qū)域影響力，再度提升項(xiàng)目的訴求力量感，驅(qū)動(dòng)外區(qū)客戶關(guān)注。外區(qū)強(qiáng)化期媒體策略產(chǎn)品發(fā)布會(huì)媒體集結(jié)海翼左岸名都法蘭西的優(yōu)雅，深入建筑的每個(gè)表情舉辦產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)，集結(jié)各大媒體及誠(chéng)意客戶，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色及海翼品牌將給三明帶來的價(jià)值飛躍，全面強(qiáng)化項(xiàng)目影響力，提升客戶信心與認(rèn)同感，為項(xiàng)目入市奠定更高的價(jià)格預(yù)期。最終以軟文報(bào)道、錄象影像網(wǎng)絡(luò)播放及銷售現(xiàn)場(chǎng)播放的方式延續(xù)效果。戶外網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙復(fù)合報(bào)道傳播客戶覆蓋面：擴(kuò)大本項(xiàng)目整體市場(chǎng)知名度，提高全市客戶的關(guān)注和到訪。目標(biāo)覆蓋有效客戶數(shù)量：100批傳播策略總結(jié)外區(qū)

53、訴求外區(qū)媒體形象導(dǎo)入期價(jià)值強(qiáng)化期持銷期5月6月7月8月9月底開盤開盤后品牌進(jìn)入懸念制造強(qiáng)區(qū)域、品牌戰(zhàn)略捆綁強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值對(duì)區(qū)區(qū)域發(fā)展及生活境界的拔升作用客戶購(gòu)買敏感價(jià)值點(diǎn)演繹主：事件活動(dòng)戶外DM輔：社區(qū)巡展短信主：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)戶外DM輔：分展點(diǎn)互動(dòng)短信主：戶外DM輔：吸納活動(dòng)短信產(chǎn)品特色形象導(dǎo)入品牌軟著陸產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)深層促動(dòng)摸清成交價(jià)值敏感點(diǎn)，深層訴求主：戶外輔：短信+巡展+區(qū)域新媒體主：戶外輔：短信+自身展示位+區(qū)域新媒體主：戶外+DM輔：短信+區(qū)域新媒體本區(qū)訴求本區(qū)媒體本區(qū)策略核心：深深度吸引、深層共鳴外區(qū)策略核心：高高姿態(tài)、高成長(zhǎng)傳播費(fèi)用預(yù)算一期暫按2億銷售額預(yù)算.612萬戶外：3萬封鎖市區(qū)國(guó)道

54、DM：1萬事件炒作及重大節(jié)點(diǎn)短信：2萬一次性覆蓋持續(xù)精準(zhǔn)投放媒體傳播類巡展：萬海翼社區(qū)及重要人流聚集區(qū)分展點(diǎn)：10萬酒店及酒樓、銀行等活動(dòng)：20萬重大節(jié)點(diǎn)的大型活動(dòng)其他：萬以上費(fèi)用占比為初步預(yù)算，具體根據(jù)開發(fā)商實(shí)際情況確定互動(dòng)傳播類預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)客戶有效到訪人數(shù)3600組傳播效率分析推廣力度形象導(dǎo)入期價(jià)值強(qiáng)化期持銷期區(qū)外區(qū)內(nèi)預(yù)計(jì)本區(qū)吸納有效到訪客戶數(shù)量目標(biāo)：2000批預(yù)計(jì)外區(qū)吸納有效到訪客戶數(shù)量目標(biāo)：1600批主：戶外輔：短信+巡展+區(qū)域新媒體主：戶外輔：短信+自身展示位+區(qū)域新媒體主：戶外+DM輔：短信+區(qū)域新媒體本區(qū)媒體外區(qū)媒體主：事件活動(dòng)戶外DM輔：社區(qū)巡展短信主：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)戶外DM輔：分展點(diǎn)

55、互動(dòng)短信主：戶外DM輔：吸納活動(dòng)短信市場(chǎng)及客戶關(guān)注度花生雙核攻略體系拓源攻略拓源攻略花生雙核營(yíng)銷攻略之以專家、圈層領(lǐng)袖、大客戶等作為突破口，利用其號(hào)召力，結(jié)合定制活動(dòng)公關(guān)的方式吸納榜樣型客戶及其追隨者，對(duì)內(nèi)區(qū)散客戶施加示范影響，提升信心，最終達(dá)成更好的拓展效果。本區(qū)策略榜樣示范在懸念性及影響力事件傳播策略實(shí)施的基礎(chǔ)上，設(shè)置外展場(chǎng)，作為拓源根據(jù)地，并利用萬科自身客戶資源及合作單位客戶及人麥資源，傳播本項(xiàng)目入市信息優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，結(jié)合激勵(lì)制度，達(dá)到口碑滲透及深度拓源效果。外區(qū)策略人海滲透榜樣示范之公關(guān)發(fā)力成立陌拜公關(guān)精英組公關(guān)組構(gòu)成及分工：1、公關(guān)統(tǒng)籌：海翼公司專人及同致行銷售經(jīng)理，負(fù)責(zé)工作監(jiān)控及資源

56、配合調(diào)配，促進(jìn)公關(guān)質(zhì)量及效率提升；2、公關(guān)顧問：聘請(qǐng)區(qū)域具有影響力的人士，如行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及鎮(zhèn)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)作為公關(guān)顧問，負(fù)責(zé)推薦、聯(lián)絡(luò)，疏通關(guān)系；3、公關(guān)專員：同致行地產(chǎn)銷售專員作為公關(guān)專員，負(fù)責(zé)一對(duì)一聯(lián)絡(luò)及服務(wù)，促進(jìn)該客戶成交或挖掘促進(jìn)客戶身邊客戶成交，并從中享受帶來的更多收益。公關(guān)效用：針對(duì)實(shí)力客戶時(shí)間有限，信任朋友推薦的特點(diǎn)，借助定制活動(dòng)搭建公關(guān)平臺(tái)，對(duì)公關(guān)顧問及公關(guān)專員的利益驅(qū)動(dòng)，達(dá)成預(yù)期效果！利益驅(qū)動(dòng)積極性公關(guān)顧問驅(qū)動(dòng)：顧問費(fèi)+銷售傭金公關(guān)專員驅(qū)動(dòng)：劃分“勢(shì)力范圍”，獨(dú)立成交拿傭金，其公關(guān)拓展客戶在其他銷售人員手中成交，算做合作成交，拿50%傭金。必要時(shí)也可結(jié)合額外獎(jiǎng)勵(lì)。榜樣示范之行業(yè)示范【

57、公關(guān)對(duì)象】借助各產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)平臺(tái)，邀請(qǐng)行業(yè)中高管到場(chǎng)。【活動(dòng)形式】以產(chǎn)業(yè)高峰會(huì)的形式吸引行業(yè)高端人群聚集，并在會(huì)議過程中穿插品牌及項(xiàng)目推廣環(huán)節(jié)，逐步施加影響力后，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦答謝宴，讓客戶到場(chǎng)體驗(yàn)，加深認(rèn)同【活動(dòng)地點(diǎn)】梅園國(guó)際大酒店領(lǐng)翔海西三明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)首屆發(fā)展高峰會(huì)拓源攻略花生雙核營(yíng)銷攻略之以專家、圈層領(lǐng)袖、大客戶等作為突破口，利用其號(hào)召力，結(jié)合定制活動(dòng)公關(guān)的方式吸納榜樣型客戶及其追隨者，對(duì)內(nèi)區(qū)散客戶施加示范影響，提升信心，最終達(dá)成更好的拓展效果。本區(qū)策略榜樣示范在懸念性及影響力事件傳播策略實(shí)施的基礎(chǔ)上，設(shè)置外展場(chǎng)，作為拓源根據(jù)地，并利用萬科自身客戶資源及合作單位客戶及人麥資源，傳播本項(xiàng)目入市信

58、息優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，結(jié)合激勵(lì)制度，達(dá)到口碑滲透及深度拓源效果。外區(qū)策略人海滲透榜樣示范之銀行資源互動(dòng)梅列區(qū)、三元區(qū)銀行客戶回饋活動(dòng)郎咸平通脹下的投資取向【公關(guān)對(duì)象】重點(diǎn)邀請(qǐng)合作銀行三明、永安及大田等客戶及區(qū)域企業(yè)中高管，及同致行掌握的投資客資源?！净顒?dòng)形式】利用經(jīng)濟(jì)活投資領(lǐng)域權(quán)威專家個(gè)人號(hào)召力在各網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行活動(dòng)宣傳，派發(fā)入場(chǎng)券，邀請(qǐng)各類對(duì)關(guān)注投資的實(shí)力人群參加：就2011年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及通脹最佳投資配置觀念進(jìn)行講授，并將本項(xiàng)目在通脹預(yù)期下保值增值潛力融入到過程中或?qū)ｍ?xiàng)物料中，增加客戶對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注及溢價(jià)空間的預(yù)期，促發(fā)購(gòu)買沖動(dòng)。過程中派發(fā)樓書及酒樓餐券，與酒樓互動(dòng)【活動(dòng)地點(diǎn)】梅園國(guó)際大酒店人海滲透之海翼資

59、源互動(dòng)海翼業(yè)主特權(quán)左岸名都法式社區(qū)特權(quán)卡與社區(qū)巡展互動(dòng)，發(fā)行業(yè)主特權(quán)卡：憑卡自己購(gòu)房享受額外優(yōu)惠推薦親友購(gòu)房，獲獎(jiǎng)勵(lì)金（金額待定），成交親友享受額外優(yōu)惠發(fā)行時(shí)，與社區(qū)電影節(jié)活動(dòng)互動(dòng)，贈(zèng)送酒樓餐券，強(qiáng)化業(yè)主特權(quán)。人海滲透之中原資源互動(dòng)同致行二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域客戶資源共享快速覆蓋區(qū)域已置業(yè)客戶,挖掘再次置業(yè)客戶資源,通過同致行公司中藍(lán)軟件客戶資源管理平臺(tái)篩選回訪客戶同致行代理三明翡翠城項(xiàng)目，客戶資源豐富擁有豐富的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和客戶平臺(tái)資源發(fā)揮同致行二級(jí)代理項(xiàng)目客戶資源優(yōu)勢(shì)對(duì)已經(jīng)置業(yè)的區(qū)域客戶進(jìn)行深度充分的挖掘到訪客戶電話客戶成交客戶榜樣示范、人海滲透方式梳理帶動(dòng)及覆蓋客戶效果預(yù)期費(fèi)用概算成立陌拜公關(guān)精英

60、組區(qū)域具有影響力的關(guān)鍵人士初步奠定項(xiàng)目口碑傳播基礎(chǔ)，為各類公關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備10萬首屆發(fā)展高峰會(huì)本區(qū)主要鋼鐵、林業(yè)貿(mào)易等主流行業(yè)中高管人士，100位行業(yè)縱向覆蓋：產(chǎn)業(yè)客戶聚集，覆蓋整個(gè)區(qū)域行業(yè)人群10萬銀行資源互動(dòng)：郎咸平通脹下的投資取向市區(qū)的銀行具備購(gòu)買實(shí)力的重點(diǎn)VIP客戶，100位外區(qū)價(jià)值客戶的信息覆蓋：三明市區(qū)資產(chǎn)型客戶20萬海翼資源互動(dòng)：左岸名都海翼業(yè)主特權(quán)卡三明海翼其他社區(qū)業(yè)主客戶，400海翼置業(yè)追隨者的有效互動(dòng)，將為本項(xiàng)目帶來外區(qū)信心人群10萬同致行資源互動(dòng)：同致行轉(zhuǎn)介認(rèn)籌集結(jié)號(hào)同致行公司銷售人員及所帶來的所有客戶資源2000位整個(gè)市場(chǎng)的客戶影響：同致行資源的集中式運(yùn)用爆發(fā)10萬客戶拓展目標(biāo)：7