房屋租賃合同有效性的判斷

1、房屋租賃合同有效性的判斷一、未經(jīng)整體驗收合格的城鎮(zhèn)房屋，當事人訂立的房屋租賃合同是否無效?建筑法第61條第二款 規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。消防法第條按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程，除本法第十一條 另有規(guī)定的外，建設(shè)單位應(yīng)當自依法取得施工許可之日起七個工作日內(nèi)，將消防設(shè)計文件報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當進行抽查。消防法第條國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當將消防設(shè)計文件報送公安機關(guān)消防機構(gòu)審核，公安機關(guān)消防機構(gòu)依法對審核的結(jié)果負責。出租未經(jīng)整體驗收合格的城鎮(zhèn)房屋

2、，違反建筑法第61條、消防法第條的強制性規(guī)定，但是不論是合同法還是解釋均未將此種情形規(guī)定為合同無效情形。根據(jù)解釋第8條第(三)項規(guī)定，租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。因此，未經(jīng)整體驗收合格的房屋，不應(yīng)當認定房屋租賃合同無效;但是，導致租賃房屋無法使用的，承租人有解除權(quán)。二、違反建設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同是否無效?解釋第2條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可

3、證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。”未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效;未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效;未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，應(yīng)當認定房屋租賃合同有效。三、違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同是否無效?農(nóng)村房屋是指鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。解釋第1條第二款 規(guī)定，“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”。法律、法規(guī)對農(nóng)村居民住宅設(shè)計、建設(shè)、驗收方面的規(guī)定，至今適用的仍然是_年_月_

4、日國務(wù)院第_號令發(fā)布的村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例，農(nóng)村居民房屋的設(shè)計、施工、驗收均缺少具體和嚴格的標準。因此，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的農(nóng)村房屋租賃合同，不因此無效。四、臨時建筑物房屋租賃合同，是否有效?解釋第3條規(guī)定，“出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！币虼?，臨時建筑物房屋租賃合同的法律效力，分為以下情形：臨時合法建筑物房屋租賃合同依法有效。超過使用期限的臨時合法建筑物房屋(轉(zhuǎn)化為無法建筑物)租賃合同，超過使用期限部分無效。臨時非法建筑物