蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析(47頁(yè))

1、蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布蘇州主要商圈分布l蘇州市內(nèi)商業(yè)主要分布在古城區(qū)、蘇州新區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)三 個(gè)區(qū)域。l其中，古城區(qū)以市級(jí)商業(yè)中心觀前街、石路商圈為主要代表；l蘇州新區(qū)以獅山路淮海街為代表；l蘇州工業(yè)園區(qū)則以環(huán)金雞湖一帶的商業(yè)區(qū)域?yàn)橹?。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域物業(yè)供不應(yīng)求，新興商業(yè)區(qū)域尚待進(jìn)一步發(fā)展蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域物業(yè)供不應(yīng)求，新興商業(yè)區(qū)域尚待進(jìn)一步發(fā)展l蘇州商業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)供應(yīng)量主要集中 在觀前街、石路商圈、蘇州工業(yè)園區(qū)、 蘇州新區(qū)等。l石路商圈為蘇州古城區(qū)內(nèi)另一主要商圈

2、， 其總供應(yīng)量雖僅占總商業(yè)供應(yīng)的10%，但其 商業(yè)發(fā)展較早，發(fā)展相對(duì)成熟，因而物業(yè)吸 納率也較高，保持在92%左右。l蘇州工業(yè)園區(qū)為近年來(lái)蘇州市新興的商業(yè) 中心，同一時(shí)期內(nèi)商業(yè)物業(yè)放量供應(yīng)，加之 住宅、辦公等配套設(shè)施尚未完善，因此導(dǎo)致 其現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)吸納率較低，約為86%左右。l蘇州新區(qū)的商業(yè)物業(yè)現(xiàn)主要以沿街商鋪為 主，缺乏大型商業(yè)設(shè)施，因而現(xiàn)有物業(yè)總供 應(yīng)量較小，新區(qū)內(nèi)經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài)目標(biāo)明確，經(jīng)營(yíng)情況良好，因而物業(yè) 吸納率也相對(duì)較高，維持在90%的水平。 l作為蘇州市級(jí)商業(yè)中心，觀前街商圈集中了蘇州市內(nèi)主要的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。由于觀前街是蘇州市內(nèi)消費(fèi)者最為內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)目標(biāo)明確，經(jīng)營(yíng)情況良好，因集中、商

3、業(yè)環(huán)境最為成熟的商業(yè)區(qū)域，因而本區(qū)域商業(yè)而物業(yè)吸納率也相對(duì)較高，物業(yè)的吸納率高達(dá)98%左右的水平。 觀前街商圈觀前街商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析地位：地位：是蘇州古城幾何中心,也是蘇州傳統(tǒng)的商業(yè)文化中心,是蘇州最早的步行街百貨商場(chǎng)：百貨商場(chǎng)：美羅商城、大洋百貨、第一百貨、金鷹國(guó)際、豫園、人民商場(chǎng)、海瀾商廈主題商場(chǎng)：主題商場(chǎng)：蘇寧電器、國(guó)美、友通數(shù)碼港、五星電器、冠之霖等娛樂場(chǎng)所：娛樂場(chǎng)所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娛樂城等平均人流量：平均人流量：30萬(wàn)人次商圈吸納率：商圈吸納率：約98%業(yè)態(tài)分布區(qū)域業(yè)態(tài)分布區(qū)域：餐飲業(yè)主要集中在太監(jiān)弄一帶，娛

4、樂休閑場(chǎng)所主要集中在喬司空巷一帶購(gòu)物主要集在觀前街、人民路一帶租金：租金：觀前街主干道店面：1250-1500元/平/月（純底層）人民商場(chǎng)附近：800-900元/平/月玄妙觀前門面：420-500元/平/月觀前小商品市場(chǎng)：租金為50-60元/平/月北局弄門面（三層）：87-100元/平/月施施相相公公弄弄皮皮市市街街邵邵磨磨針針巷巷人人 民民 路路因因 果果 巷巷喬喬 司司 空空 巷巷觀觀 前前 街街太太 監(jiān)監(jiān) 弄弄大大 井井 巷巷富富 仁仁 坊坊干干 將將 路路平平 安安 坊坊宮宮巷巷玄廟觀玄廟觀觀前公園觀前公園玄廟廣場(chǎng)玄廟廣場(chǎng)1 12 23 31、第一百貨2、大洋百貨3、美羅商城4、新蘇州

5、百貨5、豫園6、金鷹國(guó)際7、人民商場(chǎng)8、大光明影院9、開明影院10、大人家飚歌城11、西部飚歌城12、天辰飚歌城13、三萬(wàn)昌荼樓14、貴賓樓大酒店15、索菲特大酒店16、龍鳳賓館酒家17、雅戈?duì)柣食缶频?8、富僑足道19、富僑酒店20、金銀足道21、上島咖啡22、巴黎之夜23、粵海溫泉會(huì)所24、金銀足道4 46 65 57 78 89 910101111121214141313151516161717 1818 1919202021212222232324242525262625、迪歐咖啡26、好人小吃27、水天堂28、老娘舅29、亞馬遜餐廳30、凱悅溫泉會(huì)所31、雅戈?duì)柛粚m大酒店32、同潤(rùn)

6、湘菜館33、得月樓34、川福樓35、達(dá)板城36、好人民間小吃37、朱鴻興面館38、得月樓39、五芳齋40、王四酒家41、幫貴火鍋42、必勝客43、漢拿燒烤44、真功夫餐廳45、KFC46、KFC47、必勝客48、小南國(guó)溫泉會(huì)所49、蘇州小吃園50、松鶴樓51、綠楊混沌52、永和豆槳53、珍珠酒樓54、新聚豐餐館55、老正興56、一番屋57、韓松式料理58、燒烤店59、干鍋傳奇2727282830302929313133333434323235353636373738383939404041414242434345454444464647474848觀前小商品市場(chǎng)觀前街重點(diǎn)商業(yè)分布圖觀前街重點(diǎn)商

7、業(yè)分布圖494950505151 52525353 545455555656575759595858蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析觀前街主要購(gòu)物商場(chǎng)觀前街主要購(gòu)物商場(chǎng)l觀前商圈百貨商場(chǎng)構(gòu)成蘇州市內(nèi)最繁華的商業(yè)購(gòu)物區(qū)，各百貨商場(chǎng)消費(fèi)客群以中端及中高端年青消費(fèi)者為主力定位，有效滿足各消費(fèi)層次消費(fèi)者購(gòu)物的需求。l主要百貨商場(chǎng)高度集中的觀前商圈成為蘇州消費(fèi)者購(gòu)物首選，商圈認(rèn)同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面對(duì)消費(fèi)者吸引率均難以與之抗衡，而消費(fèi)者業(yè)已長(zhǎng)期形成的購(gòu)物習(xí)慣無(wú)法在短期內(nèi)得以改變，一定程度上增加了其他商圈發(fā)展百貨零售業(yè)的難度。蘇州主要商圈分布特

8、征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析觀前街主要餐飲觀前街主要餐飲l作為蘇州最具人氣的觀前商圈，也同樣吸引了全國(guó)各地的特色風(fēng)味餐飲，到了觀前，就能享受異地風(fēng)情美味。整體餐飲檔次主要以中高檔為主，也符合該商圈消費(fèi)人群需求。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析觀前街主要娛樂觀前街主要娛樂蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l觀前商圈主要娛樂以歌城以及休閑會(huì)所形式出現(xiàn)，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。l憑借著強(qiáng)大的輻射能力與吸納能力，整體運(yùn)營(yíng)狀況十分的良好。觀前商圈整體業(yè)態(tài)組合比例觀前商圈整體業(yè)態(tài)組合比例觀前商圈整體業(yè)態(tài)觀前商

9、圈整體業(yè)態(tài)檔次組合比例檔次組合比例蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l觀前整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以沿街購(gòu)物街以及百貨商場(chǎng)的形式出現(xiàn)。l商圈內(nèi)餐飲娛樂等業(yè)態(tài)作為零售的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費(fèi)人群。l商圈整體以中高檔業(yè)態(tài)為主，迎合了大眾的消費(fèi)需求，也迎合了特定人群的需求。l商圈整體人氣以觀東、西、南優(yōu)于觀北區(qū)域。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析觀前商圈與本項(xiàng)目所處商圈對(duì)比分析觀前商圈與本項(xiàng)目所處商圈對(duì)比分析本項(xiàng)目的地理位置、周邊現(xiàn)有商業(yè)狀況等先天條件決定本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍無(wú)法與蘇州市內(nèi)傳統(tǒng)的市級(jí)商業(yè)中心觀前商圈相媲美。

10、同時(shí)，依靠強(qiáng)大消費(fèi)人流支撐的百貨零售業(yè)態(tài)也受項(xiàng)目周邊消費(fèi)人流不足的影響難以發(fā)展。本項(xiàng)目定位應(yīng)充分的考慮周邊消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力和消費(fèi)水平。石路商圈石路商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析地地 位：位：位于市中心，是蘇州商業(yè)起源地規(guī)規(guī) 模：模：占地55公傾范范 圍：圍：西起楓橋路、東到環(huán)城河西段、北至上塘街、南至愛河橋路段商圈吸納率：商圈吸納率：約92%主力百貨：主力百貨：石路國(guó)際商城、成泰百貨、亞細(xì)亞商城主題商場(chǎng)：主題商場(chǎng)：永樂電器、國(guó)美電器、蘇寧電器、五星電器業(yè)態(tài)分布區(qū)域：業(yè)態(tài)分布區(qū)域：餐飲主要集中在石路美食街、閶胥路、石路步行街，服飾主要集在在神仙街和南浩

11、街平均人流量：平均人流量：20萬(wàn)人左右租租 金：金：南浩街租金約在240270元/平/月石路美食街小木屋租金約在600元/平/月左右，臨街鋪約在54-160元/平/月楓楓橋橋路路上上 塘塘 街街廣廣濟(jì)濟(jì) 路路閶閶胥胥路路金金 門門 路路愛愛 河河 橋橋 路路 女人街（女人街（A A）女人街（女人街（B B）廣廣 場(chǎng)場(chǎng)石石路路老老街街坊坊美美食食街街空地南南浩浩3030313132323333街街1 12 25 53 34 47 78 86 623239 92424121211111010191918181616 131314141515171725252020212122221.五洲大飯店2.

12、石路春天酒樓3.一品香中餐館4.威尼斯商務(wù)賓館5.好仕來(lái)賓館6.麥當(dāng)勞7.老媽火鍋8.咸亨酒店9.蘇寧賓館10.項(xiàng)鼎雞11.長(zhǎng)欣賓館12.德記火鍋13.大娘水餃14.要德15.7+716.新世紀(jì)大酒店17.匯豐賓館18.快捷168商務(wù)賓館19.肯德基20.豪享來(lái)21.假日酒店22.干休賓館23.傣妹火鍋24.大娘水餃25.新華飯店26、好仕來(lái)歌城27、電玩（2F） 夢(mèng)巴黎舞廳（3F） 大西洋浴場(chǎng)（4.5F）28、滾石娛樂俱樂部（5F） 大型商務(wù)會(huì)所（6F）29、南洋溫泉浴場(chǎng)262627272828292930、上海成泰百貨31、石路國(guó)際商城32、華潤(rùn)萬(wàn)家33、太平洋超市34、蘇寧電器35、五星

13、電器36、國(guó)美電器37、宏圖三胞3434353536363737石路重點(diǎn)商業(yè)分布圖石路重點(diǎn)商業(yè)分布圖蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析石路主要購(gòu)物商場(chǎng)石路主要購(gòu)物商場(chǎng)蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析石路商圈作為蘇州市內(nèi)的區(qū)域商業(yè)中心，立足于區(qū)域周邊消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，以華潤(rùn)購(gòu)物中心、石路國(guó)際商場(chǎng)為主要購(gòu)物場(chǎng)所，同時(shí)石路步行街內(nèi)餐飲及休閑娛樂設(shè)施的安排，迎合了區(qū)域周邊消費(fèi)者各類消費(fèi)需求。受觀前商圈的影響，石路商圈的百貨零售發(fā)展有限，但因區(qū)域商業(yè)發(fā)展已有一定歷史，周邊商業(yè)、住宅等環(huán)境發(fā)展也已相對(duì)成熟，因此石路國(guó)際商城仍然能夠覆蓋

14、周邊區(qū)域各類消費(fèi)者的需求。石路主要休閑場(chǎng)所石路主要休閑場(chǎng)所蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l石路商圈主要娛樂以歌城以及休閑會(huì)所、浴場(chǎng)形式出現(xiàn)，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。l憑借著其較深厚的歷史底蘊(yùn)以及地段優(yōu)勢(shì)，吸引了較多的中高端消費(fèi)者，整體運(yùn)營(yíng)狀況良好。石路主要餐飲石路主要餐飲蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l作為蘇州僅次于觀前商圈的第二大商圈，也同樣吸引了全國(guó)各地的特色風(fēng)味餐飲，到了石路，就能享受異地風(fēng)情美味。整體餐飲檔次主要以中檔為主，也符合該商圈消費(fèi)人群的需求。石路商圈業(yè)態(tài)分布比例石路商圈業(yè)態(tài)分布比例石路商圈業(yè)態(tài)檔

15、次分布比例石路商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l石路整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以特色街購(gòu)物街以及百貨商場(chǎng)的形式出現(xiàn)。l商圈內(nèi)餐飲娛樂等業(yè)態(tài)作為零售的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費(fèi)人群。l商圈整體以中檔業(yè)態(tài)為主，迎合了大眾的消費(fèi)需求，也迎合了特定人群的需求。l商圈整體業(yè)態(tài)分布具有明顯的特征，商圈中間段以購(gòu)物為主，而中北端以休閑娛樂為主，南端以美食物餐飲為主，并有其他業(yè)態(tài)的穿插分布。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析石路商圈與本項(xiàng)目所處商圈對(duì)比分析石路商圈與本項(xiàng)目所處商圈對(duì)比分析l盡管石路商圈并非蘇州市內(nèi)的市級(jí)

16、商業(yè)中心，但因其悠久的商業(yè)發(fā)展歷史，加之周邊住宅等配套環(huán)境發(fā)展成熟，仍然吸引區(qū)域周邊消費(fèi)者的光顧，零售、休閑餐飲等業(yè)態(tài)有較好的發(fā)展。而本項(xiàng)目周邊環(huán)境尚不完善，因此仍不宜大量發(fā)展零售類業(yè)態(tài)。l石路商圈經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)面積控制在其作為區(qū)域商業(yè)中心所能承受的體量范圍內(nèi)，有效避免了物業(yè)大量空置的情況出現(xiàn)。其業(yè)態(tài)設(shè)置方面也充分考慮到周邊居民的實(shí)際消費(fèi)水平和需求，本項(xiàng)目應(yīng)有所借鑒。1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717181819192121222220201、泰華2、泰華東樓3、國(guó)美電器4、工人文化宮5、7*7KTV會(huì)所

17、6、新島咖啡7、亂世佳人酒吧8、簡(jiǎn)施咖啡9、迪歐咖啡10、藍(lán)槍魚酒吧11、姑蘇不夜城12、小城故事13、錢塘茶人14、杰姆好萊屋15、長(zhǎng)發(fā)西餅16、竹輝飯店17、永和大王18、蘇為飯店19、老蘇州飯店20、蘇州東方漁港21、蘇州國(guó)土資源局22、蘇州廣電總臺(tái)十十 全全 街街人人民民路路竹竹 輝輝 路路烏烏鵲鵲橋橋路路帶帶城城橋橋路路相相王王路路新市路新市路南門商圈分布南門商圈分布蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析地地 位：位：蘇州第三大商貿(mào)物流中心規(guī)規(guī) 模：模：12.4公傾范范 圍：圍：北臨新市路、南至護(hù)城河、西起南園新村、東靠竹輝村主力百貨：主力百貨：泰華主題

18、商場(chǎng)：主題商場(chǎng)：國(guó)美、豪克樂生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布區(qū)域：業(yè)態(tài)分布區(qū)域：餐飲及酒吧主要集在中十全街、電腦專賣主要集中在烏雀橋路，東大街及新市路業(yè)態(tài)分布較為豐富日人流量：日人流量：15人左右租租 金：金：新市路：108166元/月/m2東大街、竹輝路：150-175元/月/m2十全街：300-400元/月/m2烏雀橋：125-130元/月/m2 南門商圈分析南門商圈分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析南門主要購(gòu)物商場(chǎng)南門主要購(gòu)物商場(chǎng)蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析南門主要餐飲南門主要餐飲l南門商圈相對(duì)較小，購(gòu)物主要以泰華一家商場(chǎng)為主

19、，整體的業(yè)態(tài)檔次較高。l商圈內(nèi)整體餐飲類走特色化道路，主要以中高檔次為主。南門主要休閑場(chǎng)所南門主要休閑場(chǎng)所l南門商圈主要娛樂以歌城以及休閑會(huì)所、休閑咖啡形式出現(xiàn)，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。l憑借著其較深厚的歷史底蘊(yùn)以及地段優(yōu)勢(shì)，吸引了較多的中高端消費(fèi)者，整體運(yùn)營(yíng)狀況良好。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析南門商圈業(yè)態(tài)分布比例南門商圈業(yè)態(tài)分布比例南門商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例南門商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l南門整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以百貨商場(chǎng)的形式出現(xiàn)。l商圈內(nèi)餐飲娛樂、服務(wù)業(yè)等業(yè)態(tài)作為零售的補(bǔ)充業(yè)

20、態(tài)，也吸納了不少的消費(fèi)人群。l商圈整體以中檔業(yè)態(tài)為主，迎合了大眾的消費(fèi)需求，也迎合了特定人群的需求。l商圈整體業(yè)態(tài)分布具有明顯的特征，商圈以百貨購(gòu)物為主，分布于其北側(cè)以休閑娛樂、美食物餐飲為主，并有其他業(yè)態(tài)的穿插分布。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析商圈范圍：東至濱河路、南至金山路、西至塔園路、北至獅山路商圈級(jí)別：區(qū)域商業(yè)中心商圈吸納率：約90%主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、居民配套商業(yè)新區(qū)商圈新區(qū)商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l蘇州新區(qū)的商業(yè)主要分

21、布在新區(qū)內(nèi)的淮海街、獅山路。因該區(qū)域非蘇州市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域，故其商業(yè)的形成和發(fā)展遵循了自身的特點(diǎn)。同樣受觀前商圈百貨等零售業(yè)態(tài)的強(qiáng)大吸引力影響，新區(qū)內(nèi)的商業(yè)并未有大型傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)出現(xiàn)，而多為沿街店鋪（主要是淮海街）和住宅、寫字樓的商業(yè)裙房（主要沿獅山路分布）。l而業(yè)態(tài)方面，受傳統(tǒng)零售發(fā)展所限，該區(qū)域的業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂及居民生活配套來(lái)吸引周邊各類消費(fèi)群體。新區(qū)內(nèi)外資企業(yè)的特點(diǎn)使得新區(qū)餐飲、休閑娛樂形成以日韓為主的特色。而新區(qū)內(nèi)主要消費(fèi)群體的購(gòu)買力也促成新區(qū)內(nèi)商業(yè)檔次定位要高于蘇州市內(nèi)其他普通區(qū)域。l新區(qū)內(nèi)形成的特色餐飲、娛樂等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，也開始逐步吸引區(qū)域外消費(fèi)者光顧。l受區(qū)域發(fā)展需要

22、，新區(qū)商業(yè)也逐步向零售等綜合業(yè)態(tài)發(fā)展，如綠寶廣場(chǎng)等。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析工業(yè)園區(qū)商圈工業(yè)園區(qū)商圈商圈范圍：環(huán)金雞湖一帶，湖西與湖東CBD商圈級(jí)別：區(qū)域商業(yè)中心商圈吸納率：約86%主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、居民配套商業(yè)蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析園區(qū)湖西商圈園區(qū)湖西商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析園區(qū)湖東商圈園區(qū)湖東商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析園區(qū)商業(yè)狀況闡述園區(qū)商業(yè)狀況闡述l工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡模式，早期的工業(yè)園區(qū)商業(yè)以鄰

23、里中心的形式出現(xiàn)，基本滿足周邊居民日常的生活消費(fèi)，但不能從根本上解決居民的生活購(gòu)物以及享受需要。l工業(yè)園區(qū)作為近年來(lái)蘇州市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)由第二產(chǎn)業(yè)逐步向服務(wù)業(yè)發(fā)展，此項(xiàng)規(guī)劃帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)的迅速發(fā)展。由于該區(qū)域?yàn)槌鞘行聟^(qū)，目前區(qū)域內(nèi)的人口導(dǎo)入量、區(qū)域?qū)ν廨椛淠芰τ邢蓿虼藚^(qū)域內(nèi)難以發(fā)展百貨等零售商業(yè)，唯能通過發(fā)展前期可有效吸引消費(fèi)人流的餐飲、休閑娛樂等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)逐步培養(yǎng)商業(yè)氛圍，完善商業(yè)環(huán)境。l園區(qū)內(nèi)眾多合資、獨(dú)資企業(yè)的外籍工作人員、區(qū)內(nèi)中高檔及高檔住宅人口的存在，使得區(qū)域內(nèi)的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出異國(guó)餐飲、特色娛樂集中的特點(diǎn)。區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買力也促使其商業(yè)檔次定位多以中高

24、檔為主。由于園區(qū)內(nèi)在短期內(nèi)商業(yè)集中放量，而其消費(fèi)人口導(dǎo)入、公共交通等配套設(shè)施導(dǎo)入時(shí)機(jī)未能與之相匹配，造成目前區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)物業(yè)空置率（特別是湖東地區(qū)）居高現(xiàn)象。l蘇州工業(yè)園區(qū)在蘇州市整體發(fā)展規(guī)劃中，屬于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其內(nèi)部各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件已基本成型。園區(qū)發(fā)展歷史的因素使得其業(yè)已積累了相當(dāng)數(shù)量的辦公人群、外籍員工、住宅居民等消費(fèi)人群，具備發(fā)展一定規(guī)模的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。而區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的企業(yè)品質(zhì)、辦公人員及住宅人口的消費(fèi)力和購(gòu)買力等遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域的消費(fèi)人群。這也對(duì)于我們的項(xiàng)目在檔次以及業(yè)態(tài)定位上有了重要的借鑒。 1 周邊商業(yè)項(xiàng)目概覽 2 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展方向 周邊商業(yè)項(xiàng)

25、目概覽周邊商業(yè)項(xiàng)目概覽周邊商業(yè)項(xiàng)目概覽周邊商業(yè)項(xiàng)目概覽 1 周邊商業(yè)項(xiàng)目概覽 2 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展方向 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析時(shí)代廣場(chǎng)金雞湖廣場(chǎng)YARK公館底商玲瓏大廈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取經(jīng)營(yíng)性競(jìng)爭(zhēng)銷售性競(jìng)爭(zhēng)聚客力強(qiáng)、分流客戶的商業(yè)同期銷售的項(xiàng)目金雞湖廣場(chǎng)雅詩(shī)閣商業(yè)本本案案金雞湖廣場(chǎng)概況重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析海納川九九會(huì)所吳地人家韓國(guó)KTV秦香饌釉里紅會(huì)館裝修公司煙酒商店三晉食府赤腳大仙家食代東吳農(nóng)村商業(yè)銀行商旅大廈韓城廣場(chǎng)商家名錄商家名錄三期三期原擬引進(jìn)日本百貨，與時(shí)代廣場(chǎng)沖突。目前停止招商，進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整二期二期一期一期海港城大酒店新島咖啡永利會(huì)所東湖國(guó)際俱樂部建屋國(guó)際酒店福記名肴會(huì)便利店金雞湖廣場(chǎng)金雞湖廣場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)1期海港城海港城海納川海納川吳地人家吳地人家建屋國(guó)際酒店建屋國(guó)際酒店新島咖啡新島咖啡KTVKTV金雞湖廣場(chǎng)金雞湖廣場(chǎng)布局布局重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析金雞湖廣場(chǎng)金雞湖廣場(chǎng)布局布局金雞湖廣場(chǎng)2期招商暫停，業(yè)態(tài)調(diào)整，預(yù)計(jì)2008年5月底重新開盤。金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)2期重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析金雞湖廣場(chǎng)金雞湖廣場(chǎng)布局布局n2005年年底開盤，銷售率100n是金雞湖廣場(chǎng)唯一銷售的樓盤n招租不力金雞湖廣場(chǎng)