逸彩項目商業(yè)經(jīng)營總案(update20110830)

1、-1-逸彩新世界商業(yè)經(jīng)營總案逸彩新世界商業(yè)經(jīng)營總案2011年9月2日物業(yè)經(jīng)營中心-2-目 錄 一、項目市場定位（宏觀數(shù)據(jù)）一、項目市場定位（宏觀數(shù)據(jù)） 1、項目商圈概況 2、項目消費力分析 3、項目周邊未來發(fā)展規(guī)劃 4、自身條件分析二、項目目標(biāo)消費群定位二、項目目標(biāo)消費群定位 1、項目消費群分析 2、項目目標(biāo)消費群定位三、項目定位三、項目定位 1、項目定位 2、定位詮釋四、項目業(yè)態(tài)組合建議四、項目業(yè)態(tài)組合建議五、項目租金評估五、項目租金評估六、招商推廣部署六、招商推廣部署-3-一、一、項目市場定位項目市場定位1、項目商圈概況區(qū)域分布逸彩逸彩-4-一、一、項目市場定位項目市場定位1、項目商圈概況

2、項目輻射范圍車行幅射（3公里以內(nèi)約10分鐘距離）人行幅射（ 1公里以內(nèi)約15-20分鐘距離）本項目位置嘉州廣場恒荔灣畔-5-一、一、項目市場定位項目市場定位1、項目商圈概況商圈樓盤情況l 商圈內(nèi)欠缺具競爭力的樓盤-6-一、一、項目市場定位項目市場定位1、項目商圈概況商圈超市情況l 項目步行5分鐘范圍內(nèi)沒有大型綜合超市-7-項目名稱：盛大藍庭地 址：荔灣區(qū)浣南東站交通網(wǎng)絡(luò)：1、坑口地鐵站C、D出口與商場連接 2、比鄰芳村客運站距離本項目距離：約8.3公里 車程約27分鐘商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)裙樓 2層 樓盤售價：約1.4萬/商業(yè)面積：7226停車場：有大型露天停車場招商業(yè)態(tài)：主力店、專賣店、文體娛樂、餐

3、飲租金：65元/平方米招商情況：目前仍在招商之中，出租率未達20%，招進展反映不是很好。已進駐商家：盛大藍庭盛大藍庭坑口地鐵站坑口地鐵站花鳥魚蟲市場花鳥魚蟲市場芳村客運站芳村客運站一、一、項目市場定位項目市場定位1、項目商圈概況周邊商業(yè)分析-8-項目名稱：恒荔灣畔地 址：廣州市芳村大道210號交通網(wǎng)絡(luò)：1、地鐵站芳村站C出口 2、臨近珠江隧道距離本項目距離：5.5公里 車程約18分鐘商業(yè)規(guī)劃：兩層裙樓商業(yè) 住宅總量：2090套樓盤售價：望江 21000元/ 均價 18000元/停車場：有地下停車場商業(yè)面積：5000招商業(yè)態(tài)：主力店、專賣店、文體娛樂、餐飲租 金：40-90元/平方米招商情況：目

4、前仍在招商之中，招商進展反映一般，較多空置。已進駐商家：逸彩新世界逸彩新世界恒荔灣畔恒荔灣畔芳村地鐵站芳村地鐵站一、一、項目市場定位項目市場定位1、項目商圈概況周邊商業(yè)分析-9-項目名稱：芳村花園地 址：荔灣區(qū)東墩南路交通網(wǎng)絡(luò)：坑口地鐵站步行15分鐘； 1號巴士總站距離本項目距離：約8.9公里 駕車約30分鐘住宅總建筑面積： 387367.5 樓盤售價：均價14000元/商業(yè)規(guī)劃：二層底商 商業(yè)面積：停車場：路邊可免費停車招商業(yè)態(tài)：社區(qū)配套（銀行、網(wǎng)吧、菜市場、藥店等）租 金：30-60元/平方米招商情況：首層商鋪基本租滿；已進駐商戶：散戶為主芳村花園盛大藍庭盛大藍庭坑口坑口地鐵站地鐵站一、一

5、、項目市場定位項目市場定位1、項目商圈概況周邊商業(yè)分析-10-項目名稱：南海嘉州花園廣場地 址：佛山市 南海區(qū) 廣佛一路交通網(wǎng)絡(luò)：公交 廣佛城巴 多路公交距離本項目距離：約3.1公里 駕車約10分鐘車程商業(yè)面積：35000平米停車場： 地下停車場招商業(yè)態(tài)：B&F 沐足 桑拿 百貨 游藝 休閑租 金：臨街鋪 120元/ 商業(yè)街 68元/ 商場 65-70元/商業(yè)物業(yè)管理費： 租金已包含商場管理費及公攤水電費（自己商鋪內(nèi)所使用的實際水電費另算） 招商情況：金逸電影院 七天連鎖酒店 你話事KTV 小肥羊連鎖餐飲 嘉業(yè)超市 卜蜂蓮花超市一、一、項目市場定位項目市場定位1、項目商圈概況周邊商業(yè)分

6、析嘉州廣場-11-經(jīng)營行業(yè)或業(yè)態(tài)租賃價格參考面積參考便利店￥50-80元/ 50150m2銀行業(yè)￥50-100元/80200m2餐飲業(yè)￥15-25元/ 3001000m2零售業(yè)￥40-60元/ 80120m2藥 業(yè)￥50-70元/ 80200m2一、一、項目市場定位項目市場定位1、項目商圈概況周邊商業(yè)租金參考-12-一、一、項目市場定位項目市場定位2、項目消費力分析l 當(dāng)?shù)卦∶瘛⒉疬w戶、周邊專業(yè)市場經(jīng)商人員；l 年齡段集中在16-60歲，家庭型為主l 以年收入約10萬以下的家庭為主l收入中等，消費意識保守，追求實惠l習(xí)慣集中于中山八路、康王路、上下九路一帶消費l主要購買生活必須品類。l逸彩第

7、2小區(qū)入住約5000人；l項目周邊步行15分鐘范圍內(nèi)約有3萬余人，未來三年內(nèi)可達5萬人；（不包括外來流動人口）-13-經(jīng)濟狀況荔灣區(qū)人均GDP值和零售消費額在廣州的行政區(qū)內(nèi)居下人口特質(zhì)：主要以當(dāng)?shù)卦∶?、拆遷戶、周邊專業(yè)市場經(jīng)商人員、公務(wù)員為主消費特質(zhì)：目前該區(qū)域的人口主要習(xí)慣集中于上下九路步行街及康王路一帶進行消費消費層次中檔偏低目前區(qū)域內(nèi)消費力偏低，但隨著新項目的發(fā)售，會有中高端的潛在消費層區(qū)域人口：目前，舊芳村區(qū)人口只有32萬人，總面積42.6平方米公里，在廣州屬于地廣人稀的區(qū)域，隨著城市進程的發(fā)展，人口增長潛力也很大。一、一、項目市場定位項目市場定位2、項目消費力分析-14-一、一、項

8、目市場定位項目市場定位4、自身條件分析地鐵地鐵5號線號線(窖口站窖口站)芳芳村村大大道道天橋連廊天橋連廊 珠江大橋珠江大橋1、珠江大橋由北往南直達逸彩項目；2、地鐵5號錢窖口站與逸彩C區(qū)商業(yè)連通；3、公交車站總站；公交車公交車總站總站客運站客運站E區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)C區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)芳芳 興興 路路天橋-15-第一小區(qū)第一小區(qū)第二小區(qū)第二小區(qū)芳村大道芳村大道南海方向南海方向中山八路中山八路第四小區(qū)第四小區(qū)珠江隧道珠江隧道珠江大橋珠江大橋一、一、項目市場定位項目市場定位4、自身條件分析逸彩項目人流動線-16-優(yōu)勢：1. 項目位于廣佛商圈交界處，未來規(guī)劃戶數(shù)為9854戶，人口約3萬，有固定消費群；2. 非固

9、定人群：周邊有成熟大型的專業(yè)花卉市場，帶來一定的外來人流；3. 交通配套：與地鐵五號線連通、有內(nèi)環(huán)路及環(huán)城路通到該區(qū)域4. 交通便利：地鐵（連通五號線窖口地鐵站）、自駕車方便（珠江大橋直達項目廣場）5. C棟雙首層商業(yè)鋪位，有標(biāo)志性大廣場劣勢：1. 社區(qū)未成熟，至2011年前只有2000多戶,再加上周邊居住人口,不足以支撐1萬平方米的商業(yè)體量；周邊消費能力不高；2. 周邊市場長期運營檔次較低、難以在短期內(nèi)形成高檔次、高消費商圈；打造廣佛商圈需長時間經(jīng)營；3. 商業(yè)停車位緊缺；機會：1、周邊大型社區(qū)商業(yè)配套不足，有商業(yè)經(jīng)營的空間；2、周邊商業(yè)設(shè)施主要以低檔零散商業(yè)為主，尚沒有一定規(guī)模及檔次的購物

10、娛樂場所；威脅：1、地鐵有利于周邊居民到市中心商業(yè)區(qū)消費；2、芳村區(qū)域已有“好又多”超市，體量大；3、南海嘉洲廣場已逐漸成熟，“卜蜂蓮花”作為主力店，已吸引了部分逸彩社區(qū)消費者及周邊南海的消費群體；一、一、項目市場定位項目市場定位自身條件分析SWTO-17-二、二、項目目標(biāo)消費群定位項目目標(biāo)消費群定位項目消費群分析固定人流類型固定人流類型居住區(qū)域居住區(qū)域居民習(xí)慣性消費中山八路 南海嘉州廣場 芳村大道專業(yè)市場個體商戶及企業(yè)家習(xí)慣性消費周邊大型專業(yè)市場項目未來的消費群從穩(wěn)定性分主要以兩大類人流為主：固定人流類型：非固定人流類型：除固定人流外，另一種是非固定人流，來自其他區(qū)域的沖動性消費人流。根據(jù)項

11、目的地理位置和交通條件，項目落成后將主要以固定人流作為消費主力，隨著廣佛同城的建設(shè)完善，非固定人員也將成為消費的另一主力。 消費需求：項目自身雖有配套商業(yè)項目，但缺乏大型綜合性的購物廣場，特別是項目及周邊區(qū)域，該區(qū)居民平日只能在周邊小商鋪進行日常必要性消費，在節(jié)假日需前往廣州其他區(qū)域進行娛樂、休閑的沖動性消費。-18-二、二、項目目標(biāo)消費群定位項目目標(biāo)消費群定位項目目標(biāo)消費群定位（一）地域性的核心消費群定位由于項目周邊沒有綜合性強的較大型中高檔消費場所，所以本項目的核心商圈將打破常規(guī)，擴大至以項目為中心的3公里范圍內(nèi)（包括自駕車15分鐘車程內(nèi)的廣佛住宅區(qū)）。（二）個性特征和消費層次的核心消費群

12、定位E區(qū)：定位中端消費群體，年齡段為2035歲的時尚潮流一族、企業(yè)中管及白領(lǐng)、中產(chǎn)家庭及中高端收入群體。他們的共同特征是生活文化特征多元、社交廣泛、眼界開放具前瞻性、彰顯個性、講究時尚享受、樂于體驗。C區(qū)：定位中高端消費群體，年齡段為2560歲的企業(yè)高管及商務(wù)人士、金領(lǐng)、白領(lǐng)、中產(chǎn)家庭及高收入群體。他們的共同特征是以車代步、生活文化特征多元、社交廣泛追求生活品位提高、以家庭為軸心。-19-E區(qū)商業(yè)定位 ： 在不改變現(xiàn)行規(guī)劃功能的基礎(chǔ)之下，集中解決逸彩社區(qū)配套的中檔商業(yè)三、三、項目定位項目定位E區(qū)區(qū)項目定位E區(qū)商業(yè)定位-20-E區(qū)商業(yè)概況商業(yè)面積：11847平方米規(guī)劃設(shè)計：4層住宅裙樓商場規(guī)劃功

13、能：l首層：商鋪、肉菜市場、郵電局、l二層：肉菜市場和糧油店（有償公建）l三層：商鋪（含餐飲功能）l四層：商鋪、工業(yè)品市場、理發(fā)店、書報攤停車位：沒有三、三、項目定位項目定位E區(qū)區(qū)自身條件分析E區(qū)商業(yè)-21-樓層報建規(guī)劃品牌建議首層商鋪、肉菜市場、儲蓄所、郵電所華潤萬家（已進駐） OK便利店（已進駐） ?；市浅剿幏浚ㄒ堰M駐）中國郵政、粵玩投資二層肉菜市場 糧油店華潤萬家（與首層連租）三層商鋪 餐飲7天連鎖酒店（須兩層連租）餐飲四層商鋪和工業(yè)品市場、理發(fā)店、書報攤、藥店休閑娛樂自助短租寫字樓四、四、項目業(yè)態(tài)組合建議項目業(yè)態(tài)組合建議E區(qū)區(qū)E區(qū)細化品牌組合建議-22- 以香港精品以及兒童俱樂部作為基

14、礎(chǔ)，形成“盛薈廣場”特色品牌商業(yè)城 （如：流行前線、地王廣場、恒寶華庭等接駁地鐵的潮流商業(yè)）三、三、項目定位項目定位C區(qū)區(qū)項目定位C區(qū)商業(yè)定位-23-C區(qū)商業(yè)l商業(yè)建筑面積：10719.68l規(guī)劃設(shè)計：住宅裙樓2層商場l規(guī)劃功能：商業(yè)鋪位4、自身條件分析C區(qū)商業(yè)三、三、項目定位項目定位C區(qū)區(qū)-24-四、四、項目業(yè)態(tài)組合建議項目業(yè)態(tài)組合建議C區(qū)區(qū)C區(qū)細化品牌組合建議樓層業(yè)態(tài)品牌建議首層主題式潮流時尚精品如流行前線、潮流、恒寶華庭等以中端時尚精品為主題的品牌經(jīng)營二層主題式兒童商業(yè)星期八小鎮(zhèn)方案一：整體出售方案二：先租后賣 由于C區(qū)較為整體，而且規(guī)劃上未有限制，可選擇整體出售。 緊鄰地鐵站接駁直達，將來商業(yè)氣氛利好，先租，可培育商業(yè)氣氛，待整體商業(yè)氛圍成型后，便可高價出售。-25-五、五、項目租金評估項目租金評估逸彩項目租金定價比對逸彩項目租金定價比對周邊項目周邊項目租金價格租金價格逸彩項目逸彩項目租金建議定價租金建議定價盛大藍庭65元/C區(qū)區(qū)80元元/ /恒荔灣畔70元/芳村花園45元/E區(qū)區(qū)45元元/ /南海嘉州花園廣場70元