生活廣場策略溝通案

1、目目 錄錄第一部分 項目總體定位及案名策劃第二部分 營銷推廣總體策略及營銷手法第三部分 廣告推廣策略第四部分 服務(wù)機構(gòu)簡介 第第一一部分部分 項目總體定位及案名策劃項目總體定位及案名策劃一集集城市住宅、休閑商業(yè)、投資型酒店式城市住宅、休閑商業(yè)、投資型酒店式商務(wù)公寓商務(wù)公寓為一體的為一體的多功能、緊湊型多功能、緊湊型城市綜合體城市綜合體總體定位總體定位二社區(qū)型社區(qū)型 集中式集中式 生活廣場生活廣場商業(yè)部分定位商業(yè)部分定位依據(jù)項目所處地段、交通條件及裙樓式商業(yè)形態(tài)，本項目核心消費輻射半徑應(yīng)為1.5公里范圍。此區(qū)域內(nèi)主要消費人群應(yīng)為居住人群，消費目的性明顯；故定位于生活廣場，以最大程度確保項目業(yè)態(tài)規(guī)

2、劃定位的適應(yīng)性，提高商業(yè)目的消費到達性。三全方位潮牌生活廣場全方位潮牌生活廣場商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位依據(jù)項目所處德陽市中心，住宅、酒店、公寓、商鋪相結(jié)合的復(fù)合型商業(yè)形態(tài)，定位于潮牌生活廣場以提高項目商業(yè)定位品質(zhì)，提升商業(yè)附加值。四項目案名策劃項目案名策劃城城中中之之城城建建 業(yè)業(yè) 萬萬 象象 都都 會會品品牌牌貼貼牌牌形態(tài)、功形態(tài)、功能的豐富能的豐富性、多樣性、多樣性。性。五案名內(nèi)涵與外延指向案名內(nèi)涵與外延指向人氣、商氣、財氣涌動人氣、商氣、財氣涌動高貴而非爆發(fā)、時尚而非流行高貴而非爆發(fā)、時尚而非流行風(fēng)花雪月、流光溢彩、繁風(fēng)花雪月、流光溢彩、繁 榮榮財富與地位、品財富與地位、品 質(zhì)、文質(zhì)、文

3、 化化 第第二二部分部分 營銷推廣營銷推廣總體總體策略策略及手法及手法1 1、以鮮明的市場定位以及形象定位強力入市，轉(zhuǎn)變消費者心目中對已有、以鮮明的市場定位以及形象定位強力入市，轉(zhuǎn)變消費者心目中對已有的商業(yè)項目的印象。的商業(yè)項目的印象。針對市場空隙，集中力量快速拿下，避免陷入與對手的冗長競爭，通過項目優(yōu)勢、企業(yè)實力優(yōu)勢、市場劃分優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢盡快完成銷售，避免陷入市場風(fēng)險。2 2、以全新的營銷推廣手法顛覆德陽現(xiàn)有的營銷推廣手段，引起市場的極、以全新的營銷推廣手法顛覆德陽現(xiàn)有的營銷推廣手段，引起市場的極大關(guān)注。大關(guān)注。一整合營銷總體指導(dǎo)策略整合營銷總體指導(dǎo)策略 “期房銷售”，依靠“項目形象預(yù)先展

4、示”，獲得社會和市場認(rèn)知和認(rèn)同。 “萬象都會”（項目）和“建業(yè)公司”（開發(fā)商）的“形象實力”展視，增強項目品質(zhì)和可實現(xiàn)性的可信度 廣告信息的“全面性” “概念賣點”，“觀念賣點”，“現(xiàn)實賣點”的有機結(jié)合。二預(yù)示性策略預(yù)示性策略 “項目功能、新概念、新觀念、銷售信息”和社會公眾、客戶群體的互動交流。 互動策略分為“硬件互動”和“軟件互動”，如“信息互動”、“觀念互動”、“行為互動”、“管理互動”、“開發(fā)互動”等。 促銷活動（形象促銷、賣點促銷等）的定期開展。 社會資源的有效利用，媒介、政府、社會團體、專業(yè)組織等。 信息和銷售活動的及時性和持續(xù)性。三互動式策略互動式策略 “商業(yè)廣告、商業(yè)新聞、非商

5、業(yè)新聞的結(jié)合方式； 大眾傳播、小眾傳播的結(jié)合方式；四軟硬兼施策略軟硬兼施策略 由項目的獨特性倡導(dǎo)系列“新概念”、“新觀念”，制造新聞話題、傳播話題等獨占性話題，以及由此關(guān)聯(lián)的社會傳播效應(yīng)。 五新概念策略新概念策略 先住宅后商業(yè)；先招商后銷售先住宅后商業(yè)；先招商后銷售六營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略先住宅為項目開發(fā)提供資金保障，為招商留有充足時間，使項目利益最大化。七商業(yè)業(yè)態(tài)總體規(guī)劃思路商業(yè)業(yè)態(tài)總體規(guī)劃思路11F - 23F：酒店客房酒店客房5F - 10F：酒店式公寓、寫字樓酒店式公寓、寫字樓4F：會議中心會議中心2F - 3F：茶樓茶樓1F：酒店大堂酒店大堂1F：品牌潮流場品牌潮流場3F：休閑娛樂區(qū)休閑娛

6、樂區(qū)2F：特色美食空間特色美食空間酒店部分酒店部分商業(yè)鋪面部分商業(yè)鋪面部分八商業(yè)門面業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)門面業(yè)態(tài)規(guī)劃 - 品牌潮流場品牌聯(lián)盟品牌潮流場品牌聯(lián)盟八商業(yè)門面業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)門面業(yè)態(tài)規(guī)劃 - 特色美食空間品牌聯(lián)盟特色美食空間品牌聯(lián)盟八商業(yè)門面業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)門面業(yè)態(tài)規(guī)劃 - 休閑娛樂區(qū)品牌聯(lián)盟休閑娛樂區(qū)品牌聯(lián)盟八經(jīng)濟型商務(wù)酒店經(jīng)濟型商務(wù)酒店- 品牌聯(lián)盟品牌聯(lián)盟營銷操作營銷操作推推 廣廣招招 商商經(jīng)經(jīng) 營營包包 裝裝商業(yè)核心競爭力創(chuàng)造商業(yè)核心競爭力創(chuàng)造八商業(yè)部分操作思路商業(yè)部分操作思路探索及總結(jié)出一套經(jīng)過市場實戰(zhàn)檢驗的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。探索及總結(jié)出一套經(jīng)過市場實戰(zhàn)檢驗的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。培養(yǎng)出一支自己

7、的商業(yè)項目經(jīng)營隊伍。培養(yǎng)出一支自己的商業(yè)項目經(jīng)營隊伍。品牌經(jīng)營品牌經(jīng)營統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理九租售方式租售方式 針對收租型和自營型商家，制定出單租、單售、租售混合方案。經(jīng)營商與主力商家簽訂35年租賃合同；小業(yè)主購買商場后，經(jīng)營商五年返租，每年固定回報。獨立鋪面只作出售，拉高其價格，沖抵返租資金支出。除主力商家外，其余部分可根據(jù)大小業(yè)主需要，授權(quán)經(jīng)營公司協(xié)助其招租或轉(zhuǎn)賣，成交后收取部份費用。項目預(yù)留的廣告位按位置、面積、期限收取廣告發(fā)布占位費用，此費用作為商城廣告宣傳費用的補充資金。 1 1、項目品牌塑造策略、項目品牌塑造策略高尚生活方式的的全新演繹。高尚生活方式的的全新演繹。 嚴(yán)格地說，購房者需要的

8、不僅是房子，而是一個城市生活平臺，光造建筑的行為在現(xiàn)代開發(fā)中早已落伍。現(xiàn)代的城市生活居住空間由建筑空間、環(huán)境空間和群落空間三部分構(gòu)成，不同人群對平臺空間的標(biāo)準(zhǔn)和需求各不相同。 “萬象都會”生活方式是源于對和諧高品質(zhì)生活的追求。“萬象都會”生活方式應(yīng)是旨在為那些樂于享受生活、追求時尚的業(yè)主們搭建溝通的平臺，對增進業(yè)主相互認(rèn)識了解、營造良好友鄰親善環(huán)境起到積極的作用。十營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略 2 2、項目價格制定及運作策略、項目價格制定及運作策略 價格保密策略價格保密策略在項目正式開盤前，嚴(yán)格保密項目價格，直至正式開盤方正式推出。 價格走風(fēng)策略價格走風(fēng)策略在內(nèi)部認(rèn)購開始后，可以以銷售人員或內(nèi)部工作人員“

9、無意”透漏的形式，向消費群體灌輸“低價位”印象，以截留部分競爭項目客戶，使其形成持幣待購。 低價入市策略低價入市策略項目入市，除以最低價格形成市場“誘餌”外，總體上還是以略低于均價的價格水平入市。 小幅盤整策略小幅盤整策略在項目正式開盤后，除出現(xiàn)搶購現(xiàn)象外，對于價格的調(diào)整，應(yīng)以小幅盤整、逐漸提升為原則。十營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略 3 3、銷控策略、銷控策略 階段性規(guī)模劃分階段性規(guī)模劃分 項目開盤切忌“攤大餅”式推出所有單位，而應(yīng)根據(jù)不同銷售階段，配以不同規(guī)模的供應(yīng)量，可以以組團為單位，進行不同組團的組合推銷。 產(chǎn)品的合理搭配產(chǎn)品的合理搭配 產(chǎn)品的推出，要以不同價位、不同面積等之間進行合理的搭配。在項目

10、開盤初期，應(yīng)以主力戶型為主，次主力戶型為輔助；銷售中期可將非主力戶型產(chǎn)品作為推廣的重要部分。十營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略七營銷手法營銷手法 1、文化營銷、文化營銷 物業(yè)的文化內(nèi)涵，是其贏得市場的重要因素，本項目可通過產(chǎn)品的建筑、景觀文化、消費者的文化取向（心歸情結(jié)）兩個角度，來表述項目的文化內(nèi)涵，以及企業(yè)的文化價值訴求。 2、體驗營銷、體驗營銷 體驗營銷主要是為消費者“造夢”，提前描述生活愿景及錢景，手法上主要通過文字的感染力、平面表現(xiàn)的張力，以及現(xiàn)場生活場景演示的邏輯順序，制造購買沖動。十一營銷手法營銷手法 前期采用傳統(tǒng)的銷售方式，先進行內(nèi)部認(rèn)購，再進行正式銷售。中后期采用我公司獨有的行銷模式快速推動

11、對滯銷戶型的銷售行銷模式快速推動對滯銷戶型的銷售。內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購 內(nèi)部認(rèn)購主要是提前積累客戶，阻擊競爭對手。內(nèi)部認(rèn)購分兩個階段，先讓已確定的關(guān)系客戶進行內(nèi)部認(rèn)購，再向市場公開進行認(rèn)購。正式銷售正式銷售 先讓已經(jīng)進行內(nèi)部認(rèn)購的客戶選擇房屋，簽定銷售合同，再向市場上公開發(fā)售，既定即簽合同。營銷手法營銷手法 體驗營銷是開發(fā)商、地產(chǎn)項目，樹立市場形象，吸引市場關(guān)注的一體驗營銷是開發(fā)商、地產(chǎn)項目，樹立市場形象，吸引市場關(guān)注的一劑強心針，通過直接的體驗感受，迅速建立品牌的知名度與信任度，我劑強心針，通過直接的體驗感受，迅速建立品牌的知名度與信任度，我們認(rèn)為，本項目體驗營銷應(yīng)從以下幾方面進行：們認(rèn)為，本項

12、目體驗營銷應(yīng)從以下幾方面進行： 視覺體驗：視覺體驗：包括企業(yè)及項目的logo設(shè)計、整體色彩，企業(yè)員工的精神面貌、著裝品位，企業(yè)的辦公場所形象，銷售現(xiàn)場的包裝等等，都要給人以全新的視覺感受； 服務(wù)體驗：服務(wù)體驗：通過企業(yè)員工與外界接觸的言談舉止、接待方式，以及為項目銷售所做的各種配套服務(wù)，要能給外界一種有親和力的、人性化的、細致入微的服務(wù)感受；十一營銷手法營銷手法 現(xiàn)場體驗：現(xiàn)場體驗：通過現(xiàn)場樣板區(qū)的建設(shè)與包裝、商業(yè)樣板房的裝修與包裝、樣板房實景生活展示等多方面，形成最佳的現(xiàn)場感受，給消費者以購買信心和購買沖動（這里的商業(yè)樣板房指的是酒店式公寓、商鋪的樣板房）。十一十一營銷手法營銷手法 3 3、

13、產(chǎn)品營銷、產(chǎn)品營銷 作為最常規(guī)的營銷手法，產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎(chǔ)，在產(chǎn)品營銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新的價值是產(chǎn)品營銷的核心?！叭f象都會”先進的設(shè)計理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品特征，是產(chǎn)品營銷推廣的核心要素。 產(chǎn)品的創(chuàng)新要突出：產(chǎn)品的創(chuàng)新要突出：將“全方位潮牌生活廣場”概念做大； 產(chǎn)品的亮點要強化：產(chǎn)品的亮點要強化：對投資理財觀念進行不斷強化暴光； 產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元：產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元：產(chǎn)品要靠主力亮點來拉升，但同時產(chǎn)品其它方面的細節(jié)，如建筑細節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要形成有力的支撐，以形成完整的產(chǎn)品體系。十二營銷階段劃分營銷階段劃分內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)部認(rèn)購期公開認(rèn)購期公開認(rèn)購期開開 盤盤預(yù)預(yù)

14、熱熱 期期加加 溫溫 期期引引 爆爆 期期持持 續(xù)續(xù) 期期十三階段策略階段策略預(yù)熱期：預(yù)熱期：營銷目的營銷目的：市場注冊，引起關(guān)注營銷策略營銷策略：制造新聞爭論，吸引市場關(guān)注，達到市場注冊。營銷角度營銷角度：以萬象都會“挑戰(zhàn)”系列切入。營銷措施營銷措施：硬廣、軟文、新聞報道、活動。十三階段策略階段策略加溫期：加溫期：營銷目的：營銷目的：市場認(rèn)知，客戶積累營銷難點：營銷難點：市場認(rèn)知需要過程，在短期內(nèi)形成客戶積累有難度；營銷策略營銷策略：拋出產(chǎn)品、文化牌，并對其進行闡述，形成客戶認(rèn)知；通過內(nèi)部認(rèn)購，逐步積累客源；銷售服務(wù)的前期培訓(xùn)與宣傳，塑造項目品質(zhì)服務(wù)特征。營銷角度營銷角度：塑造產(chǎn)品形象、文化

15、形象與服務(wù)形象。營銷措施營銷措施：硬廣、軟文、新聞報道、網(wǎng)絡(luò)、小眾信息推廣、銷售培訓(xùn)與內(nèi)部認(rèn)購。十三階段策略階段策略引爆期：引爆期：營銷目的：營銷目的：全面引爆，市場共鳴；集中銷售，創(chuàng)造佳績。營銷策略：營銷策略：產(chǎn)品細節(jié)主打、文化呼應(yīng)配合、服務(wù)跟進、促成成交。營銷角度：營銷角度：釋放產(chǎn)品信息、強化產(chǎn)品感受；營銷措施：營銷措施：硬廣、活動、報道、網(wǎng)絡(luò)、小眾信息傳播；現(xiàn)場銷售跟進。保溫期：保溫期：營銷目的：營銷目的：保持熱度，鞏固市場營銷策略：營銷策略：服務(wù)主打，表現(xiàn)生活感受，鞏固項目品質(zhì)營銷角度：營銷角度：服務(wù)進行支撐營銷工具：營銷工具：硬廣、活動、新聞報道、網(wǎng)絡(luò) 第第三三部分部分 廣告廣告推廣

16、策略推廣策略一廣告運作思路廣告運作思路 作為城市綜合體項目，形式單一，延續(xù)性薄弱的廣告方式無法保證項目長期而穩(wěn)定的銷售，“萬象都會”應(yīng)有長期的獨特而廣告運作思路。 建立強大而內(nèi)容實在的品牌支撐建立強大而內(nèi)容實在的品牌支撐 項目開發(fā)商、項目特色和項目的價格是品牌建立的核心部分，方法主要以主流媒體的炒作為主。 開盤前，我們主要以項目特色景觀和高尚生活為主，塑造出“充滿錢充滿錢景景”的項目形象，造成市場注意力的轉(zhuǎn)移，為項目的強力入市留下足夠空間。 開盤后，以項目高品質(zhì)、錢景作為炒作切入點，以項目本身的品質(zhì)和我們帶來的全新生活方式吸引消費者，形成市場轟動，使消費者認(rèn)同這些優(yōu)勢，形成項目品牌。二推廣策略

17、推廣策略 1 1、不斷吸引社會關(guān)注、不斷吸引社會關(guān)注通過項目的不斷“爆料”，形成一系列的市場亮點。 2 2、征服意見領(lǐng)袖，產(chǎn)生羊群效應(yīng)、征服意見領(lǐng)袖，產(chǎn)生羊群效應(yīng)通過小眾媒體的信息傳播，形成“圈子文化”效應(yīng)，建立項目良好的口碑，征服意見領(lǐng)袖，使其在各自的圈子內(nèi)形成放大器的效應(yīng)，將項目的特色與內(nèi)涵傳播出去，形成圈子內(nèi)部的羊群效應(yīng)，促進購買行為。三無微不至的銷售服務(wù)無微不至的銷售服務(wù) 1、銷售現(xiàn)場的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，可令顧客對未來的社區(qū)物業(yè)管理窺見一斑。2、銷售代表接待中的禮儀、語言、態(tài)度應(yīng)周到、大方、得體，售樓工具統(tǒng)一、整齊、規(guī)范、流程標(biāo)準(zhǔn)。3、售樓資料交付顧客時，須保證其內(nèi)容的完整性，包裝的完美性

18、，充分發(fā)揮封套、手提袋的作用，令客戶拿到售樓資料，猶如收到一份敬贈的禮品。4、細心的飲品服務(wù)：營銷中心同時配備幾種飲品，甜茶、咖啡、純凈水、茶以等適應(yīng)不同客戶的飲用嗜好。三無微不至的銷售服務(wù)無微不至的銷售服務(wù) 5、保安的開車門服務(wù)：由保安為驅(qū)車或乘車前來的客戶開門，如有條件可延伸為代客泊車服務(wù)。6、精美的看樓禮品用于兒童：氣球、彩旗、卡通玩具、時尚小食品用于成人：鼠標(biāo)墊、鑰匙扣、名片夾、迷你記事薄、袖珍影集、帽子等7、兒童看護服務(wù)：設(shè)置兒童活動區(qū)域，及準(zhǔn)備兒童玩具，供訪客中的兒童使用，由女保安統(tǒng)一看護，令參觀者安心參觀四重大工程進度的通報重大工程進度的通報 通過我們對項目文化的精心醞釀與營造，

19、使已購房業(yè)主經(jīng)常收到來自“萬象都會”的社區(qū)交流訊息，由此產(chǎn)生千絲萬縷的“萬象都會”，并以成為項目業(yè)主而倍覺尊貴，心滿意足；使猶豫不決的客戶向往社區(qū)氛圍而促成購買，無力購買的客戶羨慕稱贊，樹立獨特的市場口碑。隨著工程進度，及時邀請業(yè)主到現(xiàn)場觀摩項目的施工狀況、建筑材料的施工狀況，充分展示發(fā)展商對工程質(zhì)量與進度方面的重視與自信，使業(yè)主深信“物有所值” 第第四四部分部分 服務(wù)機構(gòu)服務(wù)機構(gòu)簡介簡介一服務(wù)機構(gòu)組成服務(wù)機構(gòu)組成 盈創(chuàng)動力地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)由以下兩家公司組成： 成都盈創(chuàng)動力地產(chǎn)發(fā)展顧問有限責(zé)任公司成都盈創(chuàng)動力地產(chǎn)發(fā)展顧問有限責(zé)任公司 + + 成都成都萬僖業(yè)投資管理萬僖業(yè)投資管理有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司二盈創(chuàng)動力地產(chǎn)顧問公司簡介盈創(chuàng)動力地產(chǎn)顧問公司簡介 盈創(chuàng)動力地產(chǎn)發(fā)展顧問有限公司為擁有員工近30余人的專業(yè)地產(chǎn)顧問公司，公司管理層都是有7年以上地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的資深人員。迄今擔(dān)任川內(nèi)超過20個地產(chǎn)項目的發(fā)展顧問。其中開發(fā)規(guī)模在20萬平方米以上的