開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析——以XX市為例 稅務(wù)管理專業(yè)

1、開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析以天津市為例摘要：作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展無疑是能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)，而在這個(gè)過程中，政府是否根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀而制定相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收制定則無疑是推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。從1994年以來，我國(guó)便甚少對(duì)房地產(chǎn)稅收政策做出調(diào)整，從而使得其與當(dāng)今時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得極不相符。因而，從2003年-2015年間，我國(guó)政府便相繼推出了新的房地產(chǎn)稅收政策，以期能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，那么這些政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)所造成的影響究竟是怎么樣的呢？有鑒于此，筆者決定政府所制定的“房地產(chǎn)開征物業(yè)稅”為研究視角，結(jié)合天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、現(xiàn)狀，分析開征物業(yè)稅對(duì)于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所造成的影響，進(jìn)而提出相對(duì)應(yīng)的對(duì)策與建議。關(guān)鍵詞：開征物業(yè)稅、房地產(chǎn)、天津市Abstract: As an important economic pillar industry in China, the healthy development of the real estate industry is undoubtedly an important basis for promoting the steady growth of the national economy. In this process, whether the governme

3、nt develops the corresponding real estate tax according to the status quo of the real estate industry Is to promote its healthy development of the key. Since 1994, China has made little adjustments to the real estate tax policy, making it extremely incompatible with the real estate market of the pre

4、sent era. Thus, from 2003 to 2015, our government has introduced a new real estate tax policy, in order to promote the healthy development of the real estate industry, then these policies for the real estate market caused by what is the impact of it? In view of this, the author decides that the &quo

5、t;real estate levy property tax" formulated by the government as the research perspective, combined with the real estate market situation of XX city, analyzes the impact of property tax on the real estate market in the region, and then puts forward the corresponding countermeasures Suggest.Keyw

6、ords: property tax, real estate, XX city第一章 緒論（一） 研究背景 2003年10月中共中央十六屆三中全會(huì)中共中央關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定中明確提出:條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)。2005年10月中共中央十六屆五中全會(huì)關(guān)于第十一個(gè)五年規(guī)劃的建設(shè)中明確提出“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”。至今為止我國(guó)已經(jīng)有著多個(gè)城市成為物業(yè)稅的模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。開征物業(yè)稅已經(jīng)成為我國(guó)稅制改革的必然稅制政策方向。而隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)開征物業(yè)稅已經(jīng)推出了將近十余年，在這段時(shí)間里物業(yè)稅的開征將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響，這成為物業(yè)稅開征之前需要分析

7、的重要問題。因?yàn)槲飿I(yè)稅政策主要是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策，它將調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)稅系“輕保有重流通”的現(xiàn)狀，實(shí)行向“重保有輕流通”房地產(chǎn)稅系的轉(zhuǎn)變。這樣的調(diào)整，從宏觀調(diào)控目標(biāo)上看，期望抑制房地產(chǎn)業(yè)泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)供需結(jié)構(gòu)理性回歸。那么，開征物業(yè)稅是否真的起到了抑制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展，并進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的供需狀況起到了相應(yīng)的調(diào)整作用呢，這無疑是我們現(xiàn)在所需要慎重考慮的一個(gè)問題。而通過對(duì)這個(gè)問題的分析與解答，無疑也是為政府調(diào)整制定房地產(chǎn)政策提供了一定的參考作用，也有助于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。（二） 國(guó)內(nèi)外研究綜述1. 國(guó)內(nèi)研究綜述針對(duì)我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而制定推廣開征物業(yè)稅之后，眾多的專家學(xué)家

8、都對(duì)其進(jìn)行了不同程度的分析與探討，并進(jìn)而產(chǎn)生了一系列令人可喜的研究成果。比如劉潔、李文兩人便在開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響基于省際面板數(shù)據(jù)的分析一文中從理論方面分析開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可以看出,物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響是降低房?jī)r(jià),而長(zhǎng)期影響則不顯著;實(shí)證方面,以19992008年我國(guó)30個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)為樣本,對(duì)商品房?jī)r(jià)格與擬開征物業(yè)稅之間的相關(guān)關(guān)系做進(jìn)一步研究的結(jié)果表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與物業(yè)稅之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系,且開征物業(yè)稅對(duì)不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的影響存在差異。因此,與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅相比,物業(yè)稅的開征會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到更明顯的抑制作用,可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱,抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫,有利于實(shí)現(xiàn)

9、房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)作。 劉潔、李文；開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響基于省際面板數(shù)據(jù)的分析J，2010年1月.王鵬與李菁則在開征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析中認(rèn)為開征物業(yè)稅有利于轉(zhuǎn)變政府職能,使政府的稅源更依賴于環(huán)境的建設(shè),而不是過多地依賴于土地出讓;有利于減輕開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)初期的資金壓力,降低其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),吸引更多的開發(fā)商進(jìn)入,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),增進(jìn)消費(fèi)者福利;有利于鼓勵(lì)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的自住性需求;有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為。但由于開征物業(yè)稅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本和進(jìn)入壁壘降低,也可能造成房地產(chǎn)開發(fā)過度,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。  王鵬、李菁；開征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

10、J，2010年1月。劉會(huì)洪則在開征物業(yè)稅對(duì)杭州市居民購(gòu)房需求影響的實(shí)證分析中提出物業(yè)稅的開征勢(shì)在必行,而購(gòu)房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分,物業(yè)稅的推出勢(shì)必對(duì)居民的購(gòu)房需求有深遠(yuǎn)的影響,因此明確開征物業(yè)稅對(duì)居民購(gòu)房需求的影響有著十分深遠(yuǎn)的意義。本文基于杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù),展開物業(yè)稅對(duì)居民購(gòu)房需求影響的實(shí)證分析,論證了物業(yè)稅的開征能有效抑制購(gòu)房需求,是未來進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。 劉會(huì)洪；開征物業(yè)稅對(duì)杭州市居民購(gòu)房需求影響的實(shí)證分析J,2009年2月. 除此之外，還有著沈宛鵬、陳瑩、王玉翠等人的碩士論文也對(duì)于開征物業(yè)稅對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響做了深入的分析與探討。2. 國(guó)外研究

11、綜述由于各個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)制度不同，實(shí)行的土地政策不同，因而所設(shè)置的土地稅種與稅率也各不相同。不少國(guó)家對(duì)土地和房屋不動(dòng)產(chǎn)按其價(jià)值合征不動(dòng)產(chǎn)稅，而不是分別課征土地稅(地產(chǎn)稅)或房屋稅(房產(chǎn)稅)，原因在于:城市土地大部分是建筑用地，房產(chǎn)和地產(chǎn)結(jié)為一體，難以分開，單獨(dú)估價(jià)較困難。所以在現(xiàn)實(shí)生活中，各西方國(guó)家一般把土地稅和房產(chǎn)稅合并征收者較多，分別征收者較少，并習(xí)慣上稱之為房地產(chǎn)稅，又叫不動(dòng)產(chǎn)稅。這樣，土地稅事實(shí)上已經(jīng)包含在不動(dòng)產(chǎn)稅中。各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的征稅依據(jù)有所不同，例如，法國(guó)以及英國(guó)的地方政府是依照土地及房屋的租賃價(jià)值課稅的，而德國(guó)地方政府征收的不動(dòng)產(chǎn)稅則以土地和房屋的資本價(jià)值為征稅依據(jù)。另外，許

12、多國(guó)家推行財(cái)產(chǎn)稅制度，土地稅包括在財(cái)產(chǎn)稅之中，如瑞典、荷蘭中央政府征收的財(cái)產(chǎn)稅。美國(guó)州政府和地方政府征收的財(cái)產(chǎn)稅，各國(guó)所推行的財(cái)產(chǎn)稅（property tax），是對(duì)土地和其他財(cái)產(chǎn)按其價(jià)值課稅。德國(guó)州政府、瑞典、挪威、荷蘭、奧地利中央政府，則是征收財(cái)富凈值稅（net worth tax or net wealth tax ），其征收的依據(jù)是某一個(gè)人所有的土地與其他不動(dòng)產(chǎn)及動(dòng)產(chǎn)的評(píng)定價(jià)值，減去其所負(fù)債務(wù)后的凈值。日本則征收固定資產(chǎn)稅(fixed asset tax )，其征收的依據(jù)是土地、房屋以及折舊資產(chǎn)的評(píng)定價(jià)值。盡管許多國(guó)家都已征收物業(yè)稅，但據(jù)筆者所參考查閱的文獻(xiàn)中，就“開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)

13、的影響研究”這一課題專門進(jìn)行深入探討的比較少見。（三） 研究意義國(guó)家之所以決定要開征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，均衡各方稅負(fù)，增加國(guó)家稅收，而且還能降低城市居民的購(gòu)房“門檻”，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力，同時(shí)物業(yè)持有成本的加大促使購(gòu)房者更加合理的利用物業(yè)。由于一方面物業(yè)稅涉及所有生產(chǎn)活動(dòng)的根本土地，也涉及房地產(chǎn)的基礎(chǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生若干影響;另一方面，對(duì)“物業(yè)稅”的研究我國(guó)還處于起步階段。因此，在物業(yè)稅實(shí)行了將近十余年之后，對(duì)“開征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響”重新進(jìn)行深入研究就顯得十分必要。正確看待物業(yè)稅在這十余年中給房地產(chǎn)業(yè)帶來的

14、正面和負(fù)面影響，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有利于我國(guó)稅制改革，有利于國(guó)家的宏觀調(diào)控。第二章 開征物業(yè)稅的定義以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（一） 開征物業(yè)稅的概念物業(yè)稅的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)學(xué)者基本一致將其界定為:對(duì)土地和房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)課征的財(cái)產(chǎn)稅。物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”模擬已有兩年，但國(guó)家稅務(wù)總局目前沒有物業(yè)稅開征模式方面的立法議案。通過財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等專家及發(fā)言人的觀點(diǎn)闡釋，可以歸納出目前物業(yè)稅空轉(zhuǎn)城市的基本物業(yè)稅制設(shè)計(jì)模式。本文也將采納這一設(shè)計(jì)模式，并作為分析天津市物業(yè)稅的開征模式。將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及相關(guān)收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

15、稅基是改變現(xiàn)行的按照原值扣除一定比例的征收方法，而按照一定年限的評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)征稅。納稅人是房地產(chǎn)業(yè)主。計(jì)稅依據(jù)和稅率是:如果房屋是自住，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的70%為計(jì)稅依據(jù)，征收0. 5%一1.2%的物業(yè)稅;如果房產(chǎn)是出租投資用，以投資回報(bào)的18%為計(jì)稅依據(jù)，征收12%的物業(yè)稅，空轉(zhuǎn)中沒有設(shè)定起征點(diǎn)。物業(yè)稅的征管權(quán)歸地方政府。關(guān)于物業(yè)稅的稅負(fù)水平確定的基本原則，是科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體收入規(guī)模與其基本相當(dāng)。（二） 開征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1. 對(duì)土地供應(yīng)模式的影響我國(guó)的城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，在開征物業(yè)稅之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過土地

16、一、二級(jí)市場(chǎng)有償獲得土地使用權(quán)。從一級(jí)土地市場(chǎng)取得土地的途徑一般有三條:一是政府從集體土地所有者手中取得土地所有權(quán)出讓給土地需要者;二是政府把通過回收原土地使用者的土地使用權(quán)出讓給土地的需要者;三是政府把新增的國(guó)有土地使用權(quán)直接出讓給土地需要者。取得土地的方式主要有:協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌。以協(xié)議的方式取得土地使用權(quán)，土地需要者應(yīng)向政府或國(guó)家支付土地出讓金，以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式取得土地使用權(quán)，土地需要者應(yīng)向國(guó)家支付地價(jià)(不僅包括土地出讓金，還包括增值收益等)。在土地市場(chǎng)發(fā)育較成熟的情況下，常采用后三種方式取得土地使用權(quán)。在此需要說明的是，土地出讓金確定的依據(jù)是土地基準(zhǔn)地價(jià)，在我國(guó)土地歸國(guó)家

17、所有，國(guó)家在進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的確定時(shí)，一方面要考慮利潤(rùn)最大化，另一方面要考慮社會(huì)福利最大化，最終使我國(guó)目前土地基準(zhǔn)地價(jià)的確定與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的地價(jià)確定完全一致，因此土地出讓金可以基本反映土地市場(chǎng)上的地價(jià)情況。2. 開征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響房地產(chǎn)是地產(chǎn)與房產(chǎn)組成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機(jī)整體，地以房建，房依地存。土地作為房屋的載體，從而體現(xiàn)出其存在的重要意義;房屋不能脫離土地而單獨(dú)存在，它必須根植于土地之上。土地作為房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品，不存在脫離土地的純粹的房屋價(jià)格，因此土地市場(chǎng)可以獨(dú)立存在，而脫離土地的純粹的房屋市場(chǎng)是不存在的。土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系非常緊密。（1）具有

18、連鎖反應(yīng)性。從純自然角度來看，地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分，它的變動(dòng)直接影響著房?jī)r(jià)的升降，或者說地價(jià)決定了房?jī)r(jià)。然而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，更普遍的情況是，終端市場(chǎng)上產(chǎn)品的可接受價(jià)格決定了上游產(chǎn)品的價(jià)格(土地估價(jià)中的剩余地價(jià)法就是采用了這個(gè)原理，而開發(fā)商在參與土地競(jìng)爭(zhēng)和競(jìng)拍中也是采用這種方法來決定自己的競(jìng)標(biāo)價(jià)和競(jìng)拍價(jià))，因而房?jī)r(jià)的漲落直接影響著土地價(jià)格的變動(dòng)。（2）具有競(jìng)爭(zhēng)性和相互制衡性。土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格是直接存在連鎖關(guān)系的兩個(gè)價(jià)格，兩者之間不僅存在統(tǒng)一性，更具有對(duì)抗性。一方面，兩個(gè)價(jià)格的變動(dòng)必然牽涉到土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中兩個(gè)經(jīng)濟(jì)主體之間的利益分配，從而形成互相對(duì)抗的力量;另一方面，何一個(gè)價(jià)格的

19、形天津是供需雙方競(jìng)爭(zhēng)均衡的結(jié)果，任何一方的要求都會(huì)受到對(duì)方的制約。3. 開征物業(yè)稅對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)供求的影響土地作為房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品、作為引致需求的產(chǎn)品，從購(gòu)房者角度看，房地產(chǎn)產(chǎn)品供求的增減直接影響著土地需求的增減。因此，開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響與對(duì)土地供求關(guān)系的影響類似。第三章 開征物業(yè)稅對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)證研究以天津市為例（一） 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及特征1. 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況總體來看，天津市住房市場(chǎng)自2003年開始經(jīng)歷了10多年的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示;天津市商品房平均價(jià)格由200。年的3565. 4元/m2m上升至2014年的14399. 9元/m2 ,

20、 10年間增長(zhǎng)了3. 04倍。本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的幾個(gè)主要方面對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況進(jìn)行描述分析，包括:房地產(chǎn)開發(fā)投資額/GDP、商品房銷售情況、土地出讓面積和商品房竣工面積。自2003年，天津市政府出臺(tái)一系列減稅、降息、讓利等利好政策，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇階段，進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展階段。2003-2013年，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額由566. 14億增長(zhǎng)到1980. 68億，增長(zhǎng)了2. 5倍。2004年，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次突破2000億元，達(dá)到了2462億元。但是，從房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重來看，自2004年以后，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)由前幾年的快速增長(zhǎng)階段逐步過渡到平穩(wěn)增

21、長(zhǎng)階段。2003年以來天津平均房?jī)r(jià)呈連續(xù)上升趨勢(shì)，受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，其中2004年和2005年平均房?jī)r(jià)增幅巨大，分別達(dá)到23. 8%和26. 79% . 2008年，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，天津市房地產(chǎn)銷售量同比有較大下滑，達(dá)37. 86%，而同期價(jià)格下降幅度很小，只有1. 27%。危機(jī)過后天津房?jī)r(jià)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)明顯。2. 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征新世紀(jì)以來，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化，市場(chǎng)規(guī)模、價(jià)格等均有了不同程度的增長(zhǎng)，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)主要有以下幾個(gè)特征: (1)房地產(chǎn)投資比重逐年加大，成為天津固定資產(chǎn)投資的主要組成部分，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資總額占GDP的比重在逐年下降。 (2)房

22、地產(chǎn)價(jià)格逐年增長(zhǎng)，其中住宅價(jià)格漲幅較大，力、公供樓價(jià)格則一直保持溫和上漲態(tài)勢(shì)，至今尚未表現(xiàn)出下跌的跡象。這種價(jià)格的結(jié)構(gòu)性變化預(yù)示著未來幾年內(nèi)天津房地產(chǎn)將出現(xiàn)新一輪的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，調(diào)整的方向?qū)⒂欣谏虅?wù)房地產(chǎn)供給量的提高，而這種趨勢(shì)是符合天津城市功能轉(zhuǎn)型的方向的。 (3)據(jù)研究，天津房?jī)r(jià)由以下部分構(gòu)成:正常利潤(rùn)占10%，土地出讓金、動(dòng)拆遷費(fèi)用占到45%，營(yíng)業(yè)稅和契稅分別占到5. 5%和1. 5%，工程費(fèi)為30%,城市建設(shè)附加等管理費(fèi)用等基本都是地方政府的收入，保守估計(jì)商品房銷售額中的近45%將成為政府的財(cái)政收入56。2010年天津市商品房銷售額為2959. 94億元，根據(jù)這個(gè)比率，房地產(chǎn)業(yè)為政府貢

23、獻(xiàn)的財(cái)政收入為1331. 97億元，占天津市2010年財(cái)政收入(2873. 58億元)的46. 35%，成為地方財(cái)政收入的重要來源。（二）天津市開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響1.數(shù)據(jù)的來源及處理數(shù)據(jù)均來源于2001年至2011年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和天津市統(tǒng)計(jì)年鑒。為了減少數(shù)據(jù)波動(dòng)、部分消除異方差的問題，我們對(duì)各變量取對(duì)數(shù)。結(jié)果如表所示：年份InSPInFEInPTInBCInDI20038. 1789198. 19846811. 935017. 6800099. 36888220048. 2599768. 38650912. 025847. 658251 9. 463720058. 3270018.

24、57677912.293717. 067069. 49173820068. 5405198. 75800712. 415548. 0032769. 60693220078. 6750518. 97921812. 584777. 8366899. 72213520088. 8308359. 13335412. 799147. 8199659. 83333520098. 8812819. 19957513. 022747. 8569529. 93633820109. 0313339. 37093413. 190687. 87724710. 0699620119. 0113169. 52774813

25、. 668387. 71947610. 1914820129. 460329. 65265113. 671017. 98100210. 2694420139. 579439. 57107213. 705448. 18684110. 36842在變量的選取上，參照前一章的變量，因此模型的計(jì)量經(jīng)濟(jì)方程為:InSP1=a+b1nFE1+c InPT1+dInBC1+elnDI1+U12.模型的檢驗(yàn)與參數(shù)的確定本節(jié)使用SPSS16. 0統(tǒng)計(jì)分析軟件，將上中的數(shù)據(jù)輸入軟件中，運(yùn)用逐步回歸的方法進(jìn)行線性回歸。（1）進(jìn)入模型的變量及其回歸系數(shù)逐步回歸法的基本思想是，在考慮Y對(duì)已知的一群變量回歸時(shí)，從多個(gè)變量

26、中，逐步選出對(duì)已解釋變差的貢獻(xiàn)最大的變量，進(jìn)入回歸方程，這里使用的是前向逐步回歸法(逐步增加自變量)與后向逐步回歸法(先把所有自變量放入方程，然后逐步減少自變量)相結(jié)合的方法?；貧w結(jié)果如下表所示?；貧w問題中的方程差ModelSum ofSquaresR²AdjustedR²dfMean SquareFSigRegressionResidual2.053.09890.96322.53200.747000Total2.14410001RegressionResidualtotal2.0870.472.1440.9830.98919101.051005回歸悉數(shù)與顯著性檢驗(yàn)表Mod

27、elUnstandardized CoeffiaentsStandardizedCoefficientstSig95%ConfidenceInterval for BCorrelationsBStdErrorBetaLowerBoundUpperBoundZero-orderPartialPart(Constant)InDI-4.048.917.989-4.465.002-6.099-1.998.989.989.9891.314.08314.179.0001.0861.522(Constant)InDIInBC-6.9161.010-6.852.000-9.244-4.589.1.125.61

28、5.092.182.847.22713.7193.546.000.019.937.2211.312.989.989.779.989.792.638.173從回歸結(jié)果可以看出，天津市商品房銷售價(jià)格主要受個(gè)人可支配收入和建造成本的影響。從所有模型的所有解釋變量的T檢驗(yàn)情況來看，所有變量的系數(shù)都在0. 01的水平上，顯著異于0。因此這兩個(gè)變量可以作為解釋變量存在于模型中，來解釋商品房銷售價(jià)格的變動(dòng)。(2)擬合優(yōu)度和顯著性檢驗(yàn)如上表所示，線性回歸模型的判定系數(shù)R²及調(diào)整后的R²分別為0. 983和0. 989，表明解釋變量對(duì)被解釋變量房地產(chǎn)銷售價(jià)格的解釋力度是很強(qiáng)的。 經(jīng)多重共線性

29、檢驗(yàn)，針對(duì)Ho: b=c=d=e=0預(yù)先設(shè)定的顯著性水平為8 =0. 05,回歸結(jié)果中的F值為234. 839，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于顯著性水平為0. 05下的F值，因而拒絕原假設(shè)H0，表明回歸方程是顯著的。然后從第二個(gè)表中可以看出，每個(gè)參數(shù)的t檢驗(yàn)的Prob值都是小于預(yù)先設(shè)定的顯著性水平0. 05，表明都通過了t檢驗(yàn)，即表明所有預(yù)測(cè)變量的作用也顯著。通過回歸模型的各項(xiàng)檢驗(yàn)，我們得到天津市商品房銷售價(jià)格各影響因素的回.歸方程:InSP1=-6.0905+0.604 InBC1+1.114 lnDI1（3）結(jié)果分析由方程可以看出，建造成本和人均可支配收入是促使天津市商品房銷售價(jià)格快速上漲的重要因素。在這兩個(gè)影

30、響因素中，人均可支配收入對(duì)商品房銷售價(jià)格影響較大(彈性系數(shù)為1.114 )，建造成本影響較小(彈性系數(shù)為0.604 ) .而人均財(cái)政支出和擬征物業(yè)稅對(duì)商品房銷售價(jià)格影響不顯著，這是因?yàn)樘旖蚴凶鳛槲覈?guó)的金融中心和重要港口，所提供的公共產(chǎn)品不能簡(jiǎn)單地通過人均財(cái)政支出來反映，低水平的物業(yè)稅難以對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成顯著沖擊。第四章 開征物業(yè)稅的改革對(duì)策及建議在我國(guó)國(guó)情下開征物業(yè)稅也存在一定的難點(diǎn)，筆者通過歸納分析后認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)開征物業(yè)稅進(jìn)行一定的改革優(yōu)化: （一）不增加房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān) 從“十二五”規(guī)劃開始，國(guó)家已明確提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅作為一種完善地方稅制的舉措，在下一步試

31、點(diǎn)推廣的時(shí)候最重要的是先建立制度框架，之后再在不斷的實(shí)踐中對(duì)征稅范圍、稅率等進(jìn)行調(diào)整。下一批的試點(diǎn)城市預(yù)計(jì)將仍然在東部房?jī)r(jià)較高、市場(chǎng)相對(duì)成熟、二手房交易活躍的一線城市和重點(diǎn)二線城市中進(jìn)行篩選，根據(jù)實(shí)證分析的結(jié)果，擬征物業(yè)稅水平對(duì)東部地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲起正面推動(dòng)作用，因此在擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革中要堅(jiān)持不增加房地產(chǎn)稅收規(guī)模、不增加自住需求者稅收負(fù)擔(dān)的原則，在調(diào)整物業(yè)稅稅額的同時(shí)減免其他相關(guān)稅費(fèi)，并通過保障房建設(shè)等途徑來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，有利于實(shí)現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)，也有助于減小未來進(jìn)行物業(yè)稅改革的阻力。另外，在擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)過程中，可以同步推行相應(yīng)的政策(如控制房地產(chǎn)信貸、限購(gòu)等)，表明政府進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控

32、的決心，穩(wěn)定社會(huì)大眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，降低開發(fā)商的承受能力，使得房地產(chǎn)價(jià)格回歸合理價(jià)位。 在試點(diǎn)推廣時(shí)，可以參考兩個(gè)試點(diǎn)城市的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，將兩個(gè)試點(diǎn)城市的方案結(jié)合起來，比如在稅率的設(shè)計(jì)上可以參考重慶市的多檔級(jí)差稅率模式，而在免稅面積的計(jì)算上可以采用天津市的人均免稅面積模式，這樣可以減輕低收入群體的稅負(fù)，減小推廣試點(diǎn)的阻力;在房產(chǎn)稅收入的使用上，可以借鑒重慶的經(jīng)驗(yàn)，?？顚Ｓ?，將房產(chǎn)稅收入投入到保障房建設(shè)。在相關(guān)配套制度完善、試點(diǎn)推廣取得成功經(jīng)驗(yàn)之后，可以進(jìn)行進(jìn)一步的物業(yè)稅改革，將現(xiàn)有的各個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅種合并為物業(yè)稅，從而理順房地產(chǎn)稅收體系。（二）完善房地產(chǎn)稅制，使物業(yè)稅成為地方政府重要的稅收收入來源

33、在我國(guó)，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，而且對(duì)個(gè)人擁有的非經(jīng)營(yíng)性住房免稅，導(dǎo)致持有環(huán)節(jié)稅負(fù)極低，造成部分熱點(diǎn)城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費(fèi)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此進(jìn)行物業(yè)稅改革，完善房地產(chǎn)稅收體系是當(dāng)前改革的重要任務(wù)之一。同時(shí)，物業(yè)稅可以成為地方政府穩(wěn)定而重要的稅收來源。由于我國(guó)目前地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的不平衡，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為導(dǎo)向的業(yè)績(jī)考核機(jī)制以及當(dāng)前的土地出讓金制度強(qiáng)化了地方政府的賣地沖動(dòng)，但是土地資源的有限性約束了地方政府財(cái)政平衡的可持續(xù)性，因此物業(yè)稅就被賦予了成為地方財(cái)政收入新來源的使命。換言之，征收物業(yè)稅對(duì)改善地方財(cái)政收支不平衡狀況有重要作用，是地方財(cái)

34、政長(zhǎng)期、可持續(xù)收入來源的重要保障。從理論分析和實(shí)證結(jié)果中我們可以看出，影響房?jī)r(jià)的因素主要是土地成本、地方財(cái)政支出和地方人均可支配收入，物業(yè)稅(房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革)對(duì)房?jī)r(jià)上漲沒有抑制作用，因此我認(rèn)為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大要先明確目標(biāo)，將解決地方財(cái)政的稅收來源問題和優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的目標(biāo)，并且按照目標(biāo)推行改革，而對(duì)于房?jī)r(jià)，應(yīng)更多地通過市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)整。（三）完善相關(guān)配套制度，為物業(yè)稅的推出創(chuàng)造條件物業(yè)稅的調(diào)整需要各個(gè)層面的配合，住建部、稅務(wù)局、財(cái)政部等部門在物業(yè)稅開征中的職能地位需要?jiǎng)澐值煤芮宄那拔姆治龅膰?guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，完備的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)、成熟的房產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)、科學(xué)的物業(yè)稅征管方法以及合理的物業(yè)

35、稅征收糾紛解決程序等，均是物業(yè)稅推出的必要條件。但從我國(guó)目前的現(xiàn)狀來看，這些方法均不成熟。因此，在物業(yè)稅推出之前，還需要完善相關(guān)配套制度。具體來看，主要有以下幾個(gè)方面:第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，不同于流轉(zhuǎn)稅等間接稅，其征收是以一定期限的持有為前提的。而當(dāng)前試點(diǎn)兩地的征稅實(shí)踐則是把房產(chǎn)稅等同于契稅來征管，在房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易時(shí)，預(yù)征未來一年的房產(chǎn)稅款。這種財(cái)產(chǎn)稅按照流轉(zhuǎn)稅進(jìn)行征管的方式顯然難以持續(xù)。尤其是對(duì)于存量住房的征收，如果缺乏了辦理產(chǎn)權(quán)證這一“關(guān)卡”，加之住房長(zhǎng)期空置，所有者與使用者相分離現(xiàn)象的大量存在，很難保證房產(chǎn)稅應(yīng)征盡征。我國(guó)應(yīng)當(dāng)盡快建立完善的財(cái)產(chǎn)登記制度以及產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格公開查閱制度，及時(shí)更新房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可以減少偷逃稅的發(fā)生。第二，健全房地產(chǎn)評(píng)估制度。我國(guó)應(yīng)當(dāng)成立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立起健全的房地產(chǎn)評(píng)估制度，務(wù)求客觀地確定應(yīng)稅房地產(chǎn)的價(jià)值。參照國(guó)際開征物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅應(yīng)該以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值扣除一定費(fèi)用的余額作為計(jì)稅依據(jù)。，這樣可以盡量做到根據(jù)納稅人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來征稅，體現(xiàn)了稅收的公平原則。再者，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所波動(dòng)，因此相應(yīng)的評(píng)估值也要進(jìn)行調(diào)整。還要建立納稅人申辯制度，當(dāng)納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議時(shí)，可以通過自行提供有效信息，要求重新評(píng)估，以確