商業(yè)街定位及運營方案

1、商業(yè)街定位及運營方案關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想根據(jù)四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城縣委縣政府對亞丁景區(qū)旅游發(fā)展的高度重視，香格里拉的核心區(qū)域亞丁景區(qū)已經(jīng)順利進入了旅游發(fā)展的快車道，景區(qū)各方面的旅游配套服務(wù)項目日趨完善，亞丁機場計劃在今年年底前正式試航運營，這面臨著亞丁景區(qū)即將迎來越來越多的旅游愛好者前來參觀，即將迎來亞丁旅游景區(qū)又好又快發(fā)展的新局面和千載難逢的商業(yè)契機。根據(jù)亞丁景區(qū)服務(wù)配套功能的日趨完善，盡量滿足中外游客在旅游途中的消費需求。不斷豐富亞丁景區(qū)的旅游文化內(nèi)容，逐步提升亞丁景區(qū)的

2、國際旅游形象，拉動地方旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈迅速發(fā)展。我公司結(jié)合亞丁景區(qū)目前的發(fā)展狀況，經(jīng)多方研究和慎重考慮，決定立項開發(fā)建設(shè)商業(yè)街項目，為亞丁景區(qū)做好配套服務(wù)。為使該項目設(shè)計思路及功能布局更加完善，公司管理層及相關(guān)部門負責(zé)人多次召開會議反復(fù)討論及科學(xué)論證，根據(jù)公司管理層的各方意見，達成共識，共同認為現(xiàn)有的多民族商業(yè)街項目在項目整體思路定位方面和規(guī)劃設(shè)計等方面缺乏理念設(shè)計和思路創(chuàng)新，商業(yè)街的整體藝術(shù)風(fēng)格及地方特色還存在很多不足。為實現(xiàn)企業(yè)未來經(jīng)濟效益和社會效益迅速、科學(xué)、合理的長遠發(fā)展，建立良好的旅游發(fā)展口碑，為項目前期的立項開發(fā)正式啟動，后期項目順利完成招商運營應(yīng)預(yù)先做好各項充分準備工作打好堅實的基

3、礎(chǔ)。根據(jù)項目工程的時間安排計劃進度，商業(yè)街后期竣工交付后，必然面臨著市場的招商、開業(yè)和整體的營運等諸多方面的工作。為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，現(xiàn)綜合以上項目思路定位存在的不足之處，特提出以下商業(yè)街項目規(guī)劃設(shè)計思路定位及未來運營設(shè)想方案，以供參考。一、商業(yè)街命名多民族文化特色商業(yè)街二、生存意義1、滿足游客購物消費需求、娛樂消費需求、餐飲消費需求、住宿消費需求、游覽觀光需求、民俗表演需求。2、為景區(qū)大環(huán)境做好服務(wù)配套，豐富景區(qū)的觀光游覽內(nèi)容。3、延長游客在亞丁景區(qū)休閑旅游的停留時間。4、帶動景區(qū)其它配套服務(wù)項目的二次消費和地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的有利發(fā)展5、為前來亞丁景區(qū)

4、休閑旅游愛好者留下美好難忘的回憶。三、商業(yè)街的建筑風(fēng)格定位思路設(shè)想1、整體建筑風(fēng)格要明顯突出康巴文化、香巴拉亞丁文化、多民族文化，要用合理的藝術(shù)風(fēng)格把三者文化元素巧妙的融為一體，使之成為亞丁景區(qū)別具特色的一大亮點°2、商業(yè)街的建筑格局應(yīng)充分體現(xiàn)集中、集密、高低錯落有致、胡同相互之間要關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）連貫通暢。3、商業(yè)街個體單店的外立面可根據(jù)經(jīng)營者的經(jīng)營特色進行裝修設(shè)計，我方審核。4、商業(yè)街的思路定位和運營設(shè)想目標是：全力打造：“人無我有，人有我優(yōu)”的項目發(fā)展理念。四、商業(yè)街文化氛圍體現(xiàn)1、商業(yè)街街區(qū)范圍內(nèi)應(yīng)充分挖掘康巴文化中多元、復(fù)

5、合性特點，整合各地文化資源。例如：用雕塑的藝術(shù)形式充分體現(xiàn)嘉絨文化、木雅文化、三巖文化、扎巴文化、部落文化、太陽神圖騰等藏文化，另過往游客無不驚嘆叫絕、震撼心靈。2、充分利用地方的節(jié)慶文化，根據(jù)當?shù)毓?jié)慶文化制定的時間，開展商業(yè)街民俗舞蹈表演和現(xiàn)場互動節(jié)目，吸引過往游客在商業(yè)街的停留時間，間接帶動商業(yè)街的經(jīng)營收入，為游客豐富旅游內(nèi)涵，為經(jīng)營者增加經(jīng)營信心。本地文化節(jié)慶內(nèi)容比較豐富，例如：康定四月八轉(zhuǎn)山會、九龍的游海節(jié)、理塘賽馬節(jié)、德格的格薩爾王節(jié)。本地民俗表演節(jié)目也是比較豐富的，例如：色達的藏戲、巴塘的弦子等。3、服飾文化：只要以藏式服裝為主，商業(yè)街經(jīng)營者可根據(jù)自己經(jīng)營的民族特色為自己或員工著相

6、應(yīng)的服裝，體現(xiàn)商業(yè)街多民族文化氛圍，為商業(yè)街增添一道亮麗的人文民族風(fēng)情。五、市場分析要通過對亞丁景區(qū)周圍商業(yè)環(huán)境，行業(yè)狀況進行深入了解，并且要通過考察調(diào)研掌握比較成熟的知名古鎮(zhèn)、古城、古街、大型旅游風(fēng)景區(qū)商業(yè)街的經(jīng)營狀況，環(huán)境優(yōu)略勢對比、地方產(chǎn)品特色等方面進行深入了解，來確定亞丁景區(qū)商業(yè)街的市場定位。相關(guān)工作還有待外出考察，力爭把亞丁景區(qū)的商業(yè)街打造成極具特色的多民族文化特色商業(yè)街。六、經(jīng)營策略經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營模式則是為了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強大的軟件支持，亞丁景區(qū)多民族文化特色商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競

7、爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的經(jīng)營模式：統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、部分自營整和市場、完善政策、合理回報1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪和整體買斷的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對于投資戶購買的商鋪，應(yīng)有公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。2、協(xié)助經(jīng)營商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由公司進行市場的整體推介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營。關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿

8、）- -強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓所有來景區(qū)的游客主動來此消費。-每年都有很多地方民族盛大節(jié)日，通過節(jié)慶活動提高商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力。- -同演藝中心藝術(shù)團體掛鉤合作，在周末和旅游旺季舉行商業(yè)街民族風(fēng)情歌舞表演，以此來吸引過往游客前來觀看，帶動商業(yè)街消費。- -與旅游公司合作，形成亞丁旅游定點購物景點，吸引中外游客及本地游客來此觀光消費。- -全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，消費者一個享樂的旅游購物天堂。- -定期促銷推介，形成旅游人氣最旺地，帶來巨大消費。3、部分自營公司必須有充分的思想準備，在招商效果欠佳或部分商戶不愿進入的行業(yè)進行自營，采用部分自營帶動商戶進駐

9、，促進旅游市場發(fā)展。在自營項目獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法。具體包括：- -市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；- -經(jīng)營項目有風(fēng)險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；- -有市場前景，但需要引導(dǎo)消費的項目，如旅游商品等；- -游客生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價超市；- -適當?shù)墓嫘皂椖?，如免費的休閑區(qū)；- 、整和市場- -整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；-整和市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；- -整和招

10、商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進行統(tǒng)一招商；- -整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣；- 、完善政策- -向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益；-完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；- -強化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；- 、合理回報- -保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；- -通過市場整體機能的完善，帶動該亞丁旅游片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；- -通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售；七、招商計劃- 、成立商貿(mào)公司（或旅游商貿(mào)中心）市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機構(gòu)的

11、成立，而商貿(mào)公司具備了展開上述業(yè)務(wù)的功能，以便對經(jīng)營和招商方案進行審核，制定詳細可行的經(jīng)營和招商政策，并展開操作和執(zhí)行。- 、確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確定招商的政策，是關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）聯(lián)營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結(jié)合。因此，經(jīng)營模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開；- 、制定具體的招商政策- -招商的目標和原則；- -招商工作的各項規(guī)章制度；- -制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）的招商政策；- -制定不同商戶的準入條件；- -確定招商合同樣本；- -確定租金標準和聯(lián)營等條件；-

12、-確定優(yōu)惠幅度和條件；- -部分大項目的招商方案；- 、招商區(qū)域和目標客戶確定- -招商區(qū)域以稻城、甘孜州、西南地區(qū)為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域為全國；- -招商的目標客戶參見市場定位；- 、大客戶及品牌商戶的招商- -招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高旅游市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開，預(yù)計在商業(yè)街竣工前5個月即可展開；- -收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；- -由公司抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負責(zé)客戶的招商和合作談判；- 、市場招商的全面展開- -針

13、對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；- -針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介；- -該階段工作在商業(yè)街竣工前3個月應(yīng)全面展開；- 、商戶的登記和初選- -制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）；- -所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；- -對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；- -對經(jīng)營商戶進行初選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃；- 、商戶資格審查- -審查經(jīng)營類型；- -審查經(jīng)濟實力；- -審查經(jīng)營能力；- -審查品牌優(yōu)勢；- -優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；- -確定首披進駐

14、商戶；- -其余商戶視招商情況決定是否入場；- 、與商戶簽定合同-交納租金或保證金；關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）- -簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等）；10、自營項目確定對招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項目，確定自營的范圍和規(guī)模，展開籌備；11、開業(yè)籌備- -一次裝修標準（初裝修），建議由公司進行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；- -二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設(shè)計、材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持；- -統(tǒng)一街道廣告牌制作，進行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛；- -組織和督促商戶進貨；- -進行店堂的布置及

15、商品陳列；- -進行開業(yè)活動的籌備；- -商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)（為二次開業(yè)預(yù)留伏筆）；- 2、經(jīng)營活動展開詳細的經(jīng)營活動參見經(jīng)營策略；八、招商策略- .1廣告策略- 、廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹鳎浞指嬷猩绦畔?，期間配合新聞造勢；- 、訴求內(nèi)容以對招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求；- 、廣告媒體及投放規(guī)格- -報紙廣告，以地方主流報紙投放為主，在大客戶招商階段，定期有省內(nèi)權(quán)威或國內(nèi)權(quán)威的新聞機構(gòu)進行廣告投放；- 放規(guī)格以1/2版為宜，強勢推廣期可進行整版投放；- -影視廣告，以地方電視臺、和省臺、央視投放為主；投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購物廣告和5秒形象標板廣告投放，并依據(jù)招商進

16、度，隨時投播字幕廣告；- -印刷品廣告，建議印制5000份招商手冊，規(guī)格為16開、12-16個P,主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制20000份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；制作招商政策說明書100份，主要用于對準客戶或大客戶推介和談判；-戶外廣告，以廣告牌、布標、巨副、展板、彩旗、PO*旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；布標、巨副、展板主要在促銷期間加以應(yīng)用，以擴大傳播效果；彩旗、PO*旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于景區(qū)商業(yè)街現(xiàn)場，用來烘托現(xiàn)場氣氛；- .2促銷策略A、公關(guān)活動- 、活動主題亞丁景區(qū)多民族文化特色商業(yè)

17、街招商經(jīng)營推介會關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及未來運營設(shè)想（意見稿）- 、活動目標- -借經(jīng)營推介會，加強與經(jīng)營商戶間的溝通，獲取大量準客戶資料，促進招商；- -借經(jīng)營推介會，對市場招商政策進行全方位的推廣；- -引起社會廣泛關(guān)注，提高傳播效果；- -邀請各媒體參與，進行新聞炒作；- 、活動內(nèi)容- -發(fā)布招商信息和招商政策公告；- -展開客戶登記和預(yù)定；- -邀請知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場氣氛；-進行自營項目的供應(yīng)商投標;4、活動地點建議在甘孜州和稻城兩地展開，如有必要可考慮增加省會成都；5、活動時間活動時間建議在商業(yè)街竣工前1個月展開。R開業(yè)慶典1、活動主題香格里拉亞丁商業(yè)第

18、一街-暨亞丁多民族文化特色商業(yè)街開業(yè)慶典2、活動目標- -借慶典傳達開業(yè)信息，強化市場信心；- -借開業(yè)慶典提升市場品牌形象；- -借開業(yè)慶典吸引大量游客前來購物、消費，提升商業(yè)街人氣，增強商戶信心；- -借慶典形成良好的經(jīng)營勢頭，促進商業(yè)街未完成招商目標的商戶進駐；- 、活動內(nèi)容具體活動內(nèi)容需要企劃部提策劃方案，經(jīng)公司管理層召開專題會議討論確定。- 、活動地點多民族文化特色商業(yè)街現(xiàn)場，主會場還有待考證；- 、活動時間預(yù)計在商業(yè)街竣工以后，并且盡量選擇亞丁景區(qū)旅游最旺的時候舉行，具體時間依據(jù)招商成果而定；C開業(yè)后的促銷活動主要參照經(jīng)營策略中協(xié)助經(jīng)營部分展開，詳細的操作方案依據(jù)時間進程提交。九、以上商業(yè)街項目的整體思路定位和運營設(shè)想還需要更加深入的了解和考究，為公司企劃部提供有效的項目策劃意見。由于對同類型的民族文化著名商業(yè)街區(qū)還沒有進行實地考察、了解，有待進一步深入研究探討。希望該設(shè)想方案能為商業(yè)街項目規(guī)劃設(shè)計、思路定位、落地開發(fā)提供科學(xué)、合理、具有創(chuàng)新理念的參考依據(jù)。項目部：楊光照2012年3月29日5771001803090012095579036822859633082577100180309001238657613739973576069657710018030900135945780775799025155125771001803