以土地收益平衡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資模式

1、 以土地收益平衡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資模式分析摘要：資金和融資問題是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要障礙，城投公司作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主力軍，承擔著巨大的融資和償債壓力。各地政府為解決資金和融資問題，普遍的做法就是把土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合，將土地增值收益用于平衡城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。用土地增值收益平衡城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，總的來說有三種模式，即土地儲備中心模式、一級整理模式、劃撥增資模式。三種模式各有優(yōu)劣，本文通過分析其不同特點，提出了城投企業(yè)在不同的發(fā)展階段適用的以土地收益平衡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資模式。關(guān)鍵詞：土地收益；基礎(chǔ)設(shè)施投資；模式城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展的桎梏是建設(shè)資金匱乏問題，自2008年下半年，

2、在4萬億投資的刺激政策出臺后，商業(yè)銀行紛紛高調(diào)宣布積極支持國家重點項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，制約城投企業(yè)發(fā)展的融資問題得到暫時緩解。但隨著近期宏觀經(jīng)濟、金融政策的調(diào)整，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金平衡最終仍依靠開發(fā)過程中的土地增值和經(jīng)營收益。用土地增值收益平衡城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，總的來說有三種模式，即土地儲備中心模式、一級整理模式、劃撥增資模式。一、土地儲備中心模式政府將土地儲備的職能直接賦予城投公司，用土地儲備收益平衡城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口。(一)優(yōu)點1.增強城投公司持續(xù)融資能力城投公司具有土地儲備中心的職能后，統(tǒng)籌進行土地的一級開發(fā)，科學(xué)安排土地開發(fā)時序，同時土地收益定向用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保證基礎(chǔ)設(shè)

3、施建設(shè)資金來源穩(wěn)定，能夠提高城投公司的持續(xù)融資能力。2.降低政府信用風(fēng)險為盡快推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以政府信用為依托的銀行貸款成為了主要的資金來源?；A(chǔ)設(shè)施巨大的資金需求導(dǎo)致城投公司資產(chǎn)負債率不斷攀升，持續(xù)融資能力不斷下降，政府信用風(fēng)險日益增大。城投公司具有土地儲備中心職能后，可以依據(jù)實際需要，選擇適當?shù)耐恋?，在銀行信用評估的基礎(chǔ)上科學(xué)合理的融資，保證公司未來的償債能力，以收定支，從而有效降低政府信用風(fēng)險。3.統(tǒng)籌規(guī)劃，提升土地價值有利于發(fā)揮一體化運作的優(yōu)勢，減少土地資源收益流失，城投公司具備土地儲備中心職能后，可將城市建設(shè)項目與周邊經(jīng)營性土地統(tǒng)籌考慮，通過項目的實施有效提升周邊土地價值；同時

4、，在項目的前期階段，城建土地儲備中心可以根據(jù)項目的實施計劃，提前實施征地拆遷和土地儲備工作，一方面可節(jié)約投資；另一方面可降低征地拆遷成本，進一步提高建設(shè)資金的使用效率。(二)缺點2012年3月開始，國土資源部要求各地土地儲備機構(gòu)必須與其下屬及掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤。各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。也就是說，賦予城投公司土地儲備職能將存在政策上的障礙。(三)典型城市武漢市土地整理儲備中心和武漢市國有投資有限公司在2005年共同出資成立的武漢市都市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司，其主要職責(zé)就是負責(zé)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展范圍內(nèi)的土地開發(fā)整理工作，具備了土地儲備和一級開發(fā)

5、職能。重慶市于2002年在原有地產(chǎn)集團履行市土地儲備中心功能的同時，組建了隸屬于城投公司的城建土地儲備中心，該中心具備一級市場的土地儲備和開發(fā)資格，以規(guī)劃土地未來的出讓金作為質(zhì)押，向銀行借款，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)使生地變熟地后進交易中心掛牌，增值收入返還城投公司用于城市建設(shè)。城投公司不再單一依靠財政支持，實現(xiàn)了城市建設(shè)資金籌措上相對的自主性。二、一級整理代建模式城投公司受土地儲備中心委托，代理進行土地一級開整理，同時政府明確該地塊實現(xiàn)的土地增值收益定向用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的投資平衡，城投公司無土地儲備職能，相當于土地儲備中心的土地一級整理代建單位。(一)優(yōu)點1.統(tǒng)籌土地一級整理與基礎(chǔ)設(shè)施建

6、設(shè)城投公司統(tǒng)籌安排土地一級整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有利于科學(xué)安排土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時序。2.資金壓力小，不承擔投資風(fēng)險代建模式下，由于是政府出資，因此儲備土地出讓后的所得收益全部歸政府所有，投資風(fēng)險也由政府承擔， 城投公司沒有融資壓力，不承擔投資風(fēng)險。3.利潤來源穩(wěn)定，投資回報模式清晰政府明確該地塊實現(xiàn)的土地增值收益定向用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的投資平衡。因此，利潤來源穩(wěn)定，能與政府、市場間建立起清晰的投資回報模式。(二)缺點1.開發(fā)周期長從征地拆遷到生地變熟地、進入交易市場的土地一級整理過程，往往需要1-3年或更長的時間，在目前宏觀政策條件下，土地增值收益定向返還城投公司所需時間可能更長，因

7、此土地開發(fā)對于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推動作用短期內(nèi)難以體現(xiàn)。2.投資收益率較低城投公司只按照要求完成規(guī)定的一級整理任務(wù)，不承擔投資風(fēng)險，也只能獲得略低于行業(yè)平均水平的利潤。(三)典型城市目前北京市存量儲備用地的一級整理，有一部分是政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實施的。按照北京市的規(guī)定，一級開發(fā)商掙得的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%，利潤率不高于招標底價中土地儲備開發(fā)預(yù)計總成本的8%。天津濱海新區(qū)及各功能區(qū)的多數(shù)城投類公司也采用政府授權(quán)企業(yè)取得土地一級整理收益反哺基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的模式。三、劃撥增資模式政府把土地?zé)o償劃撥給城投公司，將土地作價并注入公司作為注冊資本金，城投公司負責(zé)對該片土地進行一二

8、級聯(lián)動開發(fā)，開發(fā)收益用于平衡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口。(一)優(yōu)點1.提高融資能力將土地?zé)o償劃撥給城投公司作為注冊資本，能夠增加公司資本金，迅速擴大公司資產(chǎn)規(guī)模，改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，同時，城投公司能夠用土地進行抵押貸款，從而提高融資能力。2.增加經(jīng)營性資產(chǎn)，為公司帶來新的利潤增長點城投公司獲得土地后，與市場對接，進行一二級聯(lián)動開發(fā)，能夠獲得新的發(fā)展機遇，如進入高端房地產(chǎn)業(yè)，擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)等，從而增加公司經(jīng)營性資產(chǎn)，創(chuàng)造新的利潤增長點。3.開發(fā)方式多樣化，多渠道籌集建設(shè)資金城投公司一級開發(fā)完畢后，可以獲得土地轉(zhuǎn)讓收益，或者和他方合作共同開發(fā)，或者自行開發(fā)，開發(fā)方式多樣化，有利于多渠道快速籌集建設(shè)資金。(二

9、)缺點1.開發(fā)周期過長土地一級開發(fā)需要1-3年時間，如果城投公司進行二級開發(fā)，需要更長時間，尤其是在房地產(chǎn)限購政策的影響下。土地一級整理成本需要在3-5年后才能得到補償，對于急需資金的城投公司和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而言，資金周轉(zhuǎn)速度過低。2.具有一定市場風(fēng)險為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資而成立的城投公司一般不具備土地二級開發(fā)經(jīng)驗，對于房地產(chǎn)市場的敏感度不高，產(chǎn)品設(shè)計和房地產(chǎn)品牌意識較差，因此，進行二級開發(fā)存在一定的市場風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場走向不明朗的大環(huán)境下，城投公司開發(fā)出來的產(chǎn)品不一定適應(yīng)市場需要，存在滯銷而無法收回成本的可能。(三)典型城市天津市在區(qū)域開發(fā)過程中，采取了土地?zé)o償劃撥給城投公司增資的模式，土

10、地用于政府保障性住房和商品房建設(shè)開發(fā)，城投公司的融資能力大為提高，綜合實力顯著增強。四、城投公司應(yīng)選取的模式三種模式各有其優(yōu)缺點，城投公司應(yīng)根據(jù)自身條件和市場需求選取模式。(一)城投公司組建初期，適宜選取劃撥增資模式城投公司組建初期，資產(chǎn)規(guī)模較小，信用等級不高，融資能力較弱，缺乏建設(shè)資金。通過土地劃撥，公司既可以迅速擴大資產(chǎn)規(guī)模，提高融資能力，又能夠節(jié)省為獲取土地而支付的出讓金，緩解資金壓力。在土地一級開發(fā)完畢后，公司通過合理安排開發(fā)時序和開發(fā)模式，選擇出讓土地或自行二級開發(fā)，最終實現(xiàn)資金平衡。(二)融資壓力較大時期，適宜選取一級整理代建模式一級開發(fā)代建模式下，政府是投資主體，委托企業(yè)具體實施。城投公司只是負責(zé)一級整理，融資壓力和投資風(fēng)險較小，并且能夠獲得較低但穩(wěn)定的收益。城投公司存在較大融資壓力時，選取一級開發(fā)代建模式無疑是最好的選擇。城投公司甚至可以以承建項目未來穩(wěn)定的收益為擔保，獲得銀行貸款，緩解公司資金壓力。參考文獻：1楊宗艷,陳輝.對我國土地儲備模式的探討j.國外建材科技,2005,26(02).2楊繼瑞.完善我國城市土地儲備制度的構(gòu)想j.江海學(xué)刊,2003.3丁松,羅昀,黃賢金,濮勵杰,彭補拙.我國土地整理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基本策略