鷹潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析-49頁(yè)

1、鷹潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析鷹潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 杭州高盛代理杭州高盛代理 2010.07.022010.07.02一、鷹潭城市概況一、鷹潭城市概況二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查三、宗地基本狀況四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)目錄：目錄：地理位置與歷史沿革地理位置與歷史沿革 鷹潭市，位于江西省東北部，信江中下游，因市區(qū)龍頭山麓有一深潭，“漣漪興其中，雄鷹翔其上”而得名。早在唐代稱(chēng)鷹潭坊，1957年1月升格為縣級(jí)鎮(zhèn)，1958年4月又降格為貴溪縣轄地，1960年7月再次升格為縣級(jí)鎮(zhèn)，1979年撤鎮(zhèn)設(shè)市，1983年7月升格為省轄市，原縣級(jí)鷹潭市區(qū)域改為市轄月湖區(qū)，同時(shí)轄貴溪市（縣級(jí)市）、余江縣。1985年7月，被列為我國(guó)甲類(lèi)開(kāi)放

2、城市。國(guó)家計(jì)委在2000年全國(guó)城市發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)中，又把鷹潭確立為“沿鐵路干線(xiàn)重點(diǎn)發(fā)展城市之一”。區(qū)位交通區(qū)位交通 鷹潭是江南重要的交通樞紐,浙贛、皖贛、鷹廈三條鐵路干線(xiàn)在鷹潭縱橫交匯，貫通大江南北；206、320國(guó)道和311高速公路（滬昆高速）和濟(jì)廣高速橫貫全境，迎來(lái)送往四方賓朋；江西五大水系之一的信江，向西流入鄱陽(yáng)湖與長(zhǎng)江水系貫通，維系八方情感。鷹潭已建成鐵路和公路的“雙樞紐”。 另?yè)?jù)介紹：鷹潭將與廣東汕頭之間將擬建鐵路（簡(jiǎn)稱(chēng)“鷹汕鐵路”)，同時(shí)正在規(guī)劃實(shí)施皖贛復(fù)線(xiàn)改造與規(guī)劃建設(shè)滬昆客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)杭州至長(zhǎng)沙段。 發(fā)展目標(biāo)與定位發(fā)展目標(biāo)與定位 結(jié)合鷹潭打造“世界銅都”的發(fā)展構(gòu)想以及“四大一新”的發(fā)展

3、戰(zhàn)略，鷹潭市城市總體規(guī)劃 （20072020年）確定鷹潭市城市發(fā)展目標(biāo)為：世界銅業(yè)之都，區(qū)域物流中心，道教旅游勝地，生態(tài)宜居城市。城市定位為：鷹潭市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)和信息中心，我國(guó)南方重要的交通樞紐，銅產(chǎn)業(yè)工業(yè)基地，以道教文化為特色的山水旅游勝地和區(qū)域商貿(mào)物流中心。同時(shí)，探索性地提出鷹潭都市區(qū)概念，“鷹潭都市區(qū)”的構(gòu)成：月湖主城區(qū)、貴溪城區(qū)、余江城區(qū)、洪湖鎮(zhèn)、錦江鎮(zhèn)、中童鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)。 城市人口及用地規(guī)模城市人口及用地規(guī)模 鷹潭市城市總體規(guī)劃（20072020年）明確，至2020年，鷹潭市域范圍內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)136萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)92萬(wàn)人，城市化率達(dá)到67.6%，城市建設(shè)用地約106平

4、方公里，人均城市建設(shè)用地115平方米。其中主城區(qū)范圍內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)45萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)42萬(wàn)人，城市建設(shè)用地約48.5平方公里，人均城市建設(shè)用地115平方米。 城市總體布局城市總體布局 依托高速公路、國(guó)道、鐵路、水系構(gòu)成的兩條十字形復(fù)合型發(fā)展走廊，構(gòu)筑全市發(fā)依托高速公路、國(guó)道、鐵路、水系構(gòu)成的兩條十字形復(fù)合型發(fā)展走廊，構(gòu)筑全市發(fā)展的核心區(qū)，形成展的核心區(qū)，形成“一心二軸多級(jí)增長(zhǎng)的帶狀組團(tuán)式一心二軸多級(jí)增長(zhǎng)的帶狀組團(tuán)式”的鷹潭都市區(qū)發(fā)展格局。的鷹潭都市區(qū)發(fā)展格局。 “一心一心”：以月湖主城區(qū)為核心，通過(guò)大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)吸引市域及周邊地區(qū)人口，促進(jìn)主城區(qū)城市規(guī)模的擴(kuò)大，從而增強(qiáng)主城區(qū)對(duì)全市發(fā)展的

5、輻射與帶動(dòng)作用?！岸S二軸”：依托320國(guó)道、滬昆高速之間帶形區(qū)域內(nèi)的交通資源、生態(tài)資源、產(chǎn)業(yè)資源以及城市基礎(chǔ)，以軸向成長(zhǎng)的方式開(kāi)展城市建設(shè)，打造一條城市發(fā)展軸；依托206國(guó)道、濟(jì)廣高速之間帶形區(qū)域內(nèi)的交通資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和錦江、中童等城鎮(zhèn)資源，以核心拓展的方式開(kāi)展城鎮(zhèn)建設(shè)，形成一條特色鮮明的城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 主城區(qū)的功能分區(qū)和用地布局主城區(qū)的功能分區(qū)和用地布局 以“生態(tài)開(kāi)放組團(tuán)式”為城市空間基本格局，基于鷹潭都市區(qū)“城市發(fā)展軸”的總體構(gòu)想，提出主城區(qū)應(yīng)跨越童家河主動(dòng)向東發(fā)展，主動(dòng)尋求與貴溪城區(qū)的功能對(duì)接與空間整合。同時(shí)，著力突出夏埠新城組團(tuán)作為城市遠(yuǎn)景公共中心的地位，形成夏埠新城中心組團(tuán)、老城商貿(mào)

6、組團(tuán)、梅園辦公生活組團(tuán)、鷹東現(xiàn)代服務(wù)業(yè)組團(tuán)、鷹西產(chǎn)業(yè)生活組團(tuán)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)組團(tuán)、南站物流組團(tuán)和科教生活組團(tuán)八大功能組團(tuán)。 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向 鷹潭市城市總體規(guī)劃（鷹潭市城市總體規(guī)劃（2007202020072020年）對(duì)鷹潭市城市發(fā)展方向調(diào)整為年）對(duì)鷹潭市城市發(fā)展方向調(diào)整為“東聯(lián)、西進(jìn)、東聯(lián)、西進(jìn)、南控、北優(yōu)南控、北優(yōu)”。東聯(lián)：東聯(lián)：順應(yīng)鷹潭都市區(qū)城市軸向發(fā)展的宏觀趨勢(shì)，主城區(qū)跨越童家河向東發(fā)展，重點(diǎn)完善生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能，尋求與貴溪城區(qū)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合； 西進(jìn)：西進(jìn)：主城區(qū)向西發(fā)展至206國(guó)道以西1.1公里； 南控：南控：控制主城區(qū)建設(shè)范圍向南部的蔓延，從而減輕城市建設(shè)對(duì)龍虎山景區(qū)的生態(tài)壓力；北優(yōu)

7、：北優(yōu)：優(yōu)化夏埠地區(qū)的區(qū)域環(huán)境品質(zhì)，提升該區(qū)域的建設(shè)質(zhì)量，為打造高品質(zhì)的城市遠(yuǎn)景公共中心奠定基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 2010年全市GDP達(dá)到320億元，年均增長(zhǎng)14-17，人均GDP26000元；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為7.5:64.3:28.2；2020年全市GDP達(dá)到690億元，年均增長(zhǎng)8，人均GDP達(dá)到57000-59000元；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為5:49:46。自改革開(kāi)放以來(lái)，鷹潭市經(jīng)濟(jì)始終保持良好的向上發(fā)展態(tài)勢(shì)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值始終保持兩位數(shù)速度增長(zhǎng)，遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平和領(lǐng)先于江西省內(nèi)平均水平。隨著城市建設(shè)、招商引資、對(duì)外開(kāi)放力度的進(jìn)一步加大，鷹潭市整體經(jīng)濟(jì)仍將保持高速發(fā)展的勢(shì)頭。這也將對(duì)房地

8、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到更大的推動(dòng)作用一、鷹潭城市概況二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查三、宗地基本狀況四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)鷹潭房地產(chǎn)市場(chǎng)概況鷹潭房地產(chǎn)市場(chǎng)概況鷹潭，被稱(chēng)為“火車(chē)?yán)瓉?lái)的城市”，中心城區(qū)范圍和人口規(guī)模不大，因此，鷹潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平普遍不高，但最近幾年隨著鷹潭城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平提高，對(duì)住房的需求也日趨增長(zhǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)投資規(guī)模、開(kāi)發(fā)面積與銷(xiāo)售面積等各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)快速上升勢(shì)頭。值得一提的是，近幾年以浙商為代表的大量外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，除了帶來(lái)大量的資金，更是帶來(lái)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新的理念和技術(shù)，給鷹潭的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，也促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐姆?/p>

9、地產(chǎn)發(fā)展水平的提高。鷹潭房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。 一、鷹潭市房地產(chǎn)投資屢創(chuàng)新高，發(fā)展快速一、鷹潭市房地產(chǎn)投資屢創(chuàng)新高，發(fā)展快速雖然鷹潭市房地產(chǎn)業(yè)起點(diǎn)較低，起步較晚，但最近幾年發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年增長(zhǎng)，屢創(chuàng)新高。09年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.14億元，增長(zhǎng)10%。商品房房屋銷(xiāo)售面積40.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)103.7%，商品房房屋銷(xiāo)售額11.76億元，增長(zhǎng)44.7%。二、土地供應(yīng)集中有度，高橋成二、土地供應(yīng)集中有度，高橋成“供地大戶(hù)供地大戶(hù)高橋區(qū)的啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)土地市場(chǎng)起到了最直接的推動(dòng)作用，成為名副其實(shí)的“供地大戶(hù)”和“風(fēng)向標(biāo)”，未來(lái)幾年的高橋區(qū)也將成為鷹潭樓市的“供房大戶(hù)”

10、和樓市激烈競(jìng)爭(zhēng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。 三、鷹潭市區(qū)房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，居于全省前列三、鷹潭市區(qū)房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，居于全省前列鷹潭市房地產(chǎn)大發(fā)展啟動(dòng)于2003年中，當(dāng)時(shí)市區(qū)住宅房?jī)r(jià)每平方米在千元左右，此后房?jī)r(jià)便一路高歌猛進(jìn)，漲聲不斷。據(jù)了解，目前鷹潭市房?jī)r(jià)已經(jīng)居于江西省前列。指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)細(xì)項(xiàng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商江西創(chuàng)景置業(yè)有限公司 地段地段區(qū)位天潔西路7號(hào) 配套汽車(chē)站旁邊，臨白鷺河、自建月湖巖公園 產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模約10萬(wàn)平方米 ，一期售完，二期僅剩3套獨(dú)棟、1套雙拼，三期未平地類(lèi)型獨(dú)棟、雙拼別墅戶(hù)型面積獨(dú)棟：420平方米左右；雙拼:320平方米左右容積率0.5綠化率40%-50%價(jià)格價(jià)格獨(dú)棟：6350元/平方米左右；雙拼：

11、5600元/平方米左右備注說(shuō)明備注說(shuō)明地段較好，擁有水景、公園資源，香港物管公司；項(xiàng)目?jī)蓚?cè)為廉租房和安置房，與本物業(yè)格格不入。創(chuàng)景創(chuàng)景白鷺灣白鷺灣指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)細(xì)項(xiàng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商江西嘉英置業(yè)有限公司 地段地段區(qū)位天潔大道 越峰花園對(duì)面配套體育館旁，近汽車(chē)站 產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模30萬(wàn)平方米 ，目前已建1棟，正在預(yù)售 類(lèi)型多層、高層、別墅戶(hù)型面積未定容積率3.0 綠化率40% 價(jià)格價(jià)格價(jià)格未定，10月份左右開(kāi)盤(pán)備注說(shuō)明備注說(shuō)明先做綠化，再建樓，項(xiàng)目為目前鷹潭市區(qū)最大的樓盤(pán)，嘉興開(kāi)發(fā)商，在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸欢ㄖ龋恢苓吪涮淄晟?，預(yù)計(jì)9、10月份開(kāi)盤(pán)。水岸華府水岸華府指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)細(xì)項(xiàng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商天恒地產(chǎn) 地段地段區(qū)位

12、206國(guó)道旁，近龍虎山風(fēng)景區(qū)配套自建五星級(jí)酒店、學(xué)校、商場(chǎng)等產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模100萬(wàn)平方米 ，住宅總套數(shù)：3125套 類(lèi)型小高層公寓、多層洋房、別墅（聯(lián)排、獨(dú)棟）戶(hù)型面積公寓洋房：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（115-14平米)；聯(lián)排270-282平米容積率綠化率37.6% 價(jià)格價(jià)格價(jià)格未定優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣勢(shì)分析鷹潭目前最大的在建項(xiàng)目，首期推出別墅，項(xiàng)目體量大，位置較偏，這也給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。傾城傾城 指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)細(xì)項(xiàng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商江西金誠(chéng)投資有限公司 地段地段區(qū)位龍虎山大道以東 配套新體育館旁邊，近汽車(chē)站、月湖巖公園產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模16萬(wàn)平方米類(lèi)型高層、小高層、多層、排屋戶(hù)型面積 公寓:50-130平米；多排：

13、260-320平米左右容積率 綠化率價(jià)格價(jià)格均價(jià)：2800元/平方米；多排預(yù)計(jì)總格100萬(wàn)左右/套優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)商天潔集團(tuán)在當(dāng)?shù)匾验_(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，知名度較高。項(xiàng)目地段較好，毗鄰體育館，周邊發(fā)展?jié)摿^大。天潔天潔奧林山水奧林山水 指標(biāo)細(xì)項(xiàng)開(kāi)發(fā)商江西省群鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地段區(qū)位天潔西路大道南側(cè) 配套汽車(chē)站產(chǎn)品規(guī)模約7.5萬(wàn)平方米類(lèi)型高層戶(hù)型面積兩室、三室為主。面積：80-140平方米容積率2.1 綠化率30% 價(jià)格均價(jià)2850元每平方米優(yōu)劣勢(shì)分析地段較好，交通便利，戶(hù)型偏大陽(yáng)光巴黎陽(yáng)光巴黎 指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)細(xì)項(xiàng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商江西三川集團(tuán)，鷹潭三川置業(yè)有限公司 地段地段區(qū)位天潔路（40號(hào)路）

14、西段，新汽車(chē)站斜對(duì)面配套汽車(chē)站、體育館等產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模10萬(wàn)平方米類(lèi)型多層、高層戶(hù)型面積110-190平方米容積率價(jià)格價(jià)格預(yù)計(jì)價(jià)格3000元左右/平方米，7月中旬開(kāi)盤(pán)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣勢(shì)分析別墅不對(duì)外銷(xiāo)售，部分公寓用作福利房三川三川盛世華庭盛世華庭 指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)細(xì)項(xiàng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商江西省鷹潭市嘉禾房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 地段地段區(qū)位院里路9號(hào) （火車(chē)東站旁）配套暫無(wú)產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模10萬(wàn)平方米（分四期開(kāi)發(fā)，目前再售為4期，共327戶(hù)。）類(lèi)型純別墅戶(hù)型面積220-330平方米。容積率0.83綠化率36%價(jià)格價(jià)格獨(dú)棟120萬(wàn)，330平米；聯(lián)排90萬(wàn)，280平米優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目地段較偏，周邊環(huán)境較差，整體形象

15、較差，與產(chǎn)品本身定位不吻合。嘉和山莊嘉和山莊 瑞和國(guó)際瑞和國(guó)際 宏磊集團(tuán)鷹潭綠洲置業(yè)打造的18萬(wàn)方鷹潭第一大盤(pán)，位于城市熱點(diǎn)區(qū)域天潔西路南側(cè)。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，07年12月至今，三期已全部開(kāi)盤(pán)，目前一期有2套、二期28套、三期10套待售，均價(jià)3000元每平方米，復(fù)式2500-2600元每平方米。1、房?jī)r(jià)受地段、區(qū)位、品質(zhì)等制約因素較大；2、多層住宅更被市場(chǎng)接受，顧客對(duì)物業(yè)管理費(fèi)較為排斥；3、大部分樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)面積偏大，以三房為主，戶(hù)型較為傳統(tǒng)；復(fù)式戶(hù)型滯銷(xiāo)；4、別墅市場(chǎng)處于發(fā)展階段，現(xiàn)有別墅項(xiàng)目屈指可數(shù)，存量所剩無(wú)幾。主要以聯(lián)排為主，面積為280平米左右；獨(dú)棟別墅稀少，面積為400平米左右；5、

16、服務(wù)體系落后，多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)無(wú)售樓處，項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司少；6、宣傳推廣較為單一，鷹潭雜志較少，戶(hù)外樓盤(pán)廣告也不多見(jiàn)，多數(shù)樓盤(pán)不注重賣(mài)場(chǎng)的包裝和銷(xiāo)售氣氛的營(yíng)造；7、鷹潭人不喜歡復(fù)式樓，喜歡貪小便宜，喜歡找關(guān)系，愛(ài)面子。市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)：市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)：一、鷹潭城市概況二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查三、宗地基本狀況三、宗地基本狀況四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)地塊區(qū)位地塊區(qū)位鷹潭市區(qū)鷹潭市區(qū)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊地塊基本情況地塊基本情況1、占地規(guī)模500多畝；2、地處320國(guó)道旁，鷹南高速出口；3、現(xiàn)有部分廠房待拆，地塊整體較為平整；4、地塊緊鄰7500畝生態(tài)水面，周邊自然條件較好；宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀一、鷹潭城市概況二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查三、

17、宗地基本狀況四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)通過(guò)前面從宏觀城市了解到中觀市場(chǎng)發(fā)展，可以得出以下結(jié)論：通過(guò)前面從宏觀城市了解到中觀市場(chǎng)發(fā)展，可以得出以下結(jié)論：1、鷹潭的房地產(chǎn)整體市場(chǎng)仍呈上升的發(fā)展勢(shì)頭，中遠(yuǎn)期市場(chǎng)行情依然看好，未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然比較大。2、目前鷹潭房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快步發(fā)展的通道，房產(chǎn)供應(yīng)、銷(xiāo)售價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)觀念等都將上升到一個(gè)新的高度。因而，后期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈，這也就要求在這一市場(chǎng)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商必將具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和品牌發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，以前瞻性的戰(zhàn)略方向來(lái)指引公司企業(yè)品牌的遠(yuǎn)景發(fā)展，以品牌的號(hào)召力在將來(lái)的鷹潭市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)3、目前鷹潭的別墅市場(chǎng)整體水平不高，缺乏轟動(dòng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，如