房地產(chǎn)融資管理管理辦法

1、精心整理-來源網(wǎng)絡(luò)融資管理制度、總則（一）為了規(guī)范集團(tuán)及下屬各中心、 地區(qū)公司的融資流程，保證正常的資金供應(yīng)量，降低融資成 本，減少融資風(fēng)險，提高資金使用效益，確保資金安全及財務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)，特制定本管理制度。（二） 本辦法所指的融資，僅包含債務(wù)資本融資。1.1.債務(wù)資本融資是指以負(fù)債方式借入并到期償還本息的方式融集資金，按方式可分為：借款融資、信用融資、應(yīng)付債券與融資租賃等；融資對象包括銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)、股東及其他特 定的單位及個人。1.11.1 借款融資是指通過與銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，股東及其他特定個人借入一定款項，在合 同與協(xié)議約定的時間內(nèi)還本付息的一種融資方式；按借款的時間長短可分為

2、：短期借款（一年以1l! I I IyIf/ J I內(nèi)），中長期借款（一年以上）；按方式分為：承兌匯票、流動資金貸款、開發(fā)貸款、委托貸款、 專項貸款、股東借款或其他借款等；I.1.21.2 應(yīng)付債券是指按照國家證券管理法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)相關(guān)審批機(jī)構(gòu)審批同意后，向社會X |：/ y 公眾公開發(fā)行的一種約定還款期限、收益水平并到期歸還本息的一種融資方式；1.31.3 融資租賃（長期應(yīng)付款）是指通過依法成立的融資租賃公司，融回經(jīng)營所需的租賃物，并在協(xié)議約定的該租賃物使用的大部分時間內(nèi)按期支付租賃費(fèi)的一種融資方式。（三） 融資原則：集中管理、統(tǒng)一籌措；規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理；期限合理、長短兼顧；綜合權(quán) 衡

3、、降低成本；適度負(fù)債、防范風(fēng)險。（四） 凡有合作方的公司，除按本辦法的規(guī)定履行相關(guān)審批手續(xù)外，還應(yīng)根據(jù)合作方的要求完 成相關(guān)的審批手續(xù)。二、管理部門及職責(zé)（一）集團(tuán)財務(wù)中心在股東會、董事會的授權(quán)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)集團(tuán)及下屬公司（項目部）的融資管 理，財務(wù)中心資金部（以下簡稱“資金部”）是融資活動的具體管理部門，履行以下職責(zé)：1.1. 擬定融資管理辦法、目標(biāo)與原則；2.2. 擬定集團(tuán)融資需求及計劃，履行股東會、董事會審批手續(xù)；精心整理-來源網(wǎng)絡(luò)3.3. 擬定具體融資方案，負(fù)責(zé)搜集相關(guān)的融資資料，履行相關(guān)的報批手續(xù)；4.4. 負(fù)責(zé)具體辦理各項融資活動；5.5. 負(fù)責(zé)融資平臺的搭建，渠道的拓展與維護(hù)；6.

4、6. 負(fù)責(zé)可抵押資產(chǎn)及對內(nèi)、對外擔(dān)保的統(tǒng)一管理。（二）集團(tuán)下屬各中心、公司（項目部）有義務(wù)積極配合資金部，完成地區(qū)公司（項目部）的融 資工作，并履行以下職責(zé)：1.1. 參與本公司（項目部）融資方案的擬定；2.2. 配合提供融資所需資料（含可行性研究報告、項目基礎(chǔ)資料、項目相關(guān)證照、公司（項目 部）基礎(chǔ)資料、相關(guān)合同等與融資相關(guān)的資料 ），并協(xié)助其完成內(nèi)部審批手續(xù)；I I3.3. 配合資金部完成融資所需合同、協(xié)議、擔(dān)保等相關(guān)手續(xù)的辦理；4.4. 配合資金部完成提款、用款、付息、還本等事宜的辦理；IJ Zi | 5.5. 就融資過程中的各種問題與資金部溝通，協(xié)調(diào)解決；6.6. 配合資金部完成融資渠

5、道的拓展與關(guān)系的維護(hù)。三、借款融資的辦理程序（一）借款融資的一般規(guī)定1.1. 集團(tuán)及下屬地區(qū)公司（項目部）的對外借款由資金部統(tǒng)一管理；2.2. 資金部根據(jù)經(jīng)營與投資對資金的整體需求，結(jié)合地區(qū)公司（項目部）的盈利情況，財務(wù)狀 況與資源情況，擬定融資需求、融資計劃，提交財務(wù)中心總經(jīng)理、集團(tuán)總經(jīng)理初審；3.3. 經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理初審?fù)ㄟ^后，報集團(tuán)董事會評審，評審?fù)ㄟ^后形成股東會決議或董事會決議；4.4. 借款融資計劃審批通過后，涉及銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)的由資金部牽頭、各承貸公司（項目部）配合辦理，其他融資由地區(qū)公司（項目部）具體辦理。資金部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與監(jiān)督地區(qū)公司（項! j.j、* i| I目部）融資計劃

6、的執(zhí)行。（二）開發(fā)貸款辦理流程及相關(guān)規(guī)定1.1. 集團(tuán)下屬地區(qū)公司（項目部）的開發(fā)貸款由資金部牽頭組織辦理。2.2. 營銷中心及各經(jīng)辦公司應(yīng)在承貸項目開發(fā)方案確定后一周內(nèi)，向資金部提交融資所需的資料（含：可行性研究報告、公司及開發(fā)項目的基礎(chǔ)資料、項目相關(guān)證照、項目的投資概算及成本資料、項目的對外宣傳資料、相關(guān)合同等）。精心整理-來源網(wǎng)絡(luò)3.3. 資金部在收集到項目資料后，在一周內(nèi)整理完成報送銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)所需的資料（含可行性研究報告及投資概算、抵押物情況、借款申請、公司及項目基礎(chǔ)資料），并填報開發(fā)貸 款方案評審表履行相關(guān)的報批手續(xù)、經(jīng)審批同意后方可對外報送。（開發(fā)貸款方案評審表見 F/Z

7、XDC/FC-18F/ZXDC/FC-18）4.4. 開發(fā)方案對外報送后、由于特殊原因需調(diào)整開發(fā)方案，各中心及公司（項目部）應(yīng)在第一 時間內(nèi)通知資金部，資金部應(yīng)及時分析可能造成的影響，認(rèn)為需要重新提交資料的，由經(jīng)辦公司（項目部）及營銷策劃中心在 3 3 個工作日內(nèi)重新提供變更后的相關(guān)資料、及變更后的可行性研究 報告。5.5. 開發(fā)貸款方案審核通過后，由資金部牽頭與意向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)申請辦理開發(fā)貸款I(lǐng)事宜。6.6. 對外報送的融資資料，必需在資金部內(nèi)勤處留存?zhèn)浒敢环荨?.7. 資金部應(yīng)與銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)積極溝通， 協(xié)調(diào)解決融資過程中的各種問題， 把握融資 的進(jìn)度，集團(tuán)各中心及經(jīng)辦公司（

8、項目部）應(yīng)積極協(xié)助資金部，及時傳遞項目進(jìn)展情況和提供相 關(guān)資料，確保在計劃的條件與時間內(nèi)取得授信批復(fù)。8.8. 授信批復(fù)取得后，資金部應(yīng)根據(jù)集團(tuán)的資金情況及承貸項目的進(jìn)展情況，確定開發(fā)貸款的X /尹I X、 提款時間與金額，并填報開發(fā)貸款提款申請審批表，經(jīng)資金部負(fù)責(zé)人、財務(wù)中心總經(jīng)理、集 團(tuán)事業(yè)部總經(jīng)理評審后，報董事會審批，通過后形成股東會決議與董事會決議。（開發(fā)貸款提 款申請審批表見 F/ZXDC/FC-19F/ZXDC/FC-19）9.9. 經(jīng)審批同意提款后，由資金部牽頭與銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)溝通合同的簽訂、擔(dān)保的辦理等事宜，各中心及承貸公司（項目部）應(yīng)積極協(xié)助辦理借款合同、擔(dān)保合同的簽訂

9、，抵押、質(zhì)押等擔(dān)保手續(xù)的辦理，同時各經(jīng)辦公司（項目部）負(fù)責(zé)配合資金部完成提款所需資料的準(zhǔn)備。! j.j x * i、I I10.10.提款所需資料經(jīng)財務(wù)中心總經(jīng)理審核后，方可向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)提交，資金部應(yīng) 積極溝通協(xié)調(diào)，確保在計劃的時間內(nèi)實現(xiàn)放款。11.11.在貸款放款后，資金部應(yīng)積極與銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)用款事宜，集團(tuán)各中心 及經(jīng)辦公司（項目部）應(yīng)積極協(xié)助，提供用款所需的各種資料。12.12.資金部應(yīng)積極協(xié)調(diào)開發(fā)貸款使用過程中的各種問題，集團(tuán)各中心及各經(jīng)辦公司（項目部）應(yīng)積極配合辦理開發(fā)貸款利息結(jié)算及其他費(fèi)用的支付事宜。13.13.資金部應(yīng)根據(jù)項目的進(jìn)展情況，結(jié)合借款合同的相關(guān)

10、約定，統(tǒng)籌好貸款歸還所需資金的 準(zhǔn)備與歸還時間的把握；同時填報開發(fā)貸款還款申請審批表，經(jīng)公司（項目部）負(fù)責(zé)人審核-來源網(wǎng)絡(luò)精心整理后，經(jīng)由資金部負(fù)責(zé)人、財務(wù)中心總經(jīng)理、集團(tuán)事業(yè)部總經(jīng)理評審后，報董事會審批，形成股東 會與董事會決議。（開發(fā)貸款還款申請審批表見 F/ZXDC/FC-20F/ZXDC/FC-20）14.14.開發(fā)貸款辦理的其他規(guī)定：14.114.1 所有向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)報送的股東會決議、董事會決議、借款協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議等法律文件必需報集團(tuán)法律事務(wù)部評審，通過后方可向其報送；14.214.2 開發(fā)貸款經(jīng)辦人員應(yīng)在開發(fā)貸款放款， 或者貸款情況發(fā)生變動后的一個工作日內(nèi)向資金部報送更新

11、后的負(fù)債情況表；（負(fù)債情況表格式及要求，參見財務(wù)中心報表模板。）I14.314.3 在開發(fā)貸款的申報、放款、用款、計息、還款過程中，資金部應(yīng)與各中心、地區(qū)公司（項 目部）宣傳口徑保持一致，涉及到公司情況、項目開發(fā)計劃、項目進(jìn)展、銷售情況、財務(wù)狀況等 信息時，各經(jīng)辦公司（項目部）應(yīng)與資金部提前溝通，經(jīng)得同意后方可對外進(jìn)行介紹。精心整理-來源網(wǎng)絡(luò)開發(fā)貸款辦理流程圖精心整理來源網(wǎng)絡(luò)借款融資流程圖經(jīng)辦企業(yè)提出資金需求開發(fā)方案確定后按資金部要求提交融資資料X段階劃計資融段階報申資融抵押物公司辦理抵押、質(zhì)押手續(xù)、承貸企業(yè)配合財務(wù)中心準(zhǔn)備提款資料-來源網(wǎng)絡(luò)精心整理（三）其他借款的辦理流程1.1. 開發(fā)貸款以

12、外的其他融資（含股東借款、其他特定對象的借款等）由地區(qū)公司（項目部） 自行擬定融資方案；2.2. 經(jīng)公司（項目部）負(fù)責(zé)人審核后，由資金部、財務(wù)中心總經(jīng)理、事業(yè)部總經(jīng)理評審后，上報董事會審批，通過后形成股東會或董事會決議；（其他借款融資方案評審表見 F/ZXDC/FC-21F/ZXDC/FC-21）3.3. 審批通過后由地區(qū)公司（項目部）具體辦理借款事宜，資金部負(fù)責(zé)監(jiān)督方案的執(zhí)行；4.4. 若涉及需辦理委托貸款事宜的，由資金部牽頭，地區(qū)公司（項目部）協(xié)助辦理。I四、 擔(dān)保管理（一） 集團(tuán)及下屬地區(qū)公司（項目部）可擔(dān)保資源由資金部統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，地區(qū)公司（項目 部）不得在未經(jīng)允許的情況下向任何企業(yè)提

13、供擔(dān)保（含資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、信用擔(dān)保等）。（二） 地區(qū)公司（項目部）向任何企業(yè)提供擔(dān)保的，由資金部牽頭辦理，經(jīng)擔(dān)保公司（項目 部）負(fù)責(zé)人審核、財務(wù)中心總經(jīng)理，事業(yè)部總經(jīng)理評審，通過后報董事會審批、審批同意后形成 股東會、董事會決議。X / J I x /（三） 審批通過后，擔(dān)保公司（項目部）負(fù)責(zé)配合資金部辦理相關(guān)事宜（含擔(dān)保合同的簽訂、 他權(quán)證的辦理、擔(dān)保的解除等）。（四） 地區(qū)公司（項目部）應(yīng)向資金部報送可抵押資產(chǎn)情況表，在相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化后的一個工作日內(nèi)向資金部報送更新后的報表電子版，若無變化，則隨同每個月的會計報表，在5 5 個工作日內(nèi)報送電子版本，1010 個工作日內(nèi)報送紙質(zhì)的報表。

14、（可抵押資產(chǎn)情況表格式及要求，參見財 務(wù)中心會計報表格式與報送要求。）! j.j、* i I |五、 融資渠道的管理（一）資金部根據(jù)集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃，負(fù)責(zé)融資渠道的拓展及合作銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)的選 擇。（二）資金部負(fù)責(zé)現(xiàn)有融資渠道的維護(hù)工作，積極與各銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)保持溝通與來 往，傳遞集團(tuán)的各種戰(zhàn)略方針，投資發(fā)展方向，企業(yè)文化、經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)績、項目進(jìn)展等，逐步建立一批值得信賴、愿意與集團(tuán)共同發(fā)展的戰(zhàn)略合作金融機(jī)構(gòu)。（三） 資金部應(yīng)積極與各銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，掌握最新的金融政策及辦理程序，形成融資信息庫，并定期進(jìn)行分析與預(yù)測，向董事會提交相關(guān)的分析報告。（四） 各中心、地區(qū)公

15、司（項目部）應(yīng)積極配合財務(wù)中心拓展融資渠道，維護(hù)銀企關(guān)系。精心整理-來源網(wǎng)絡(luò)六、 融資風(fēng)險管理（一） 融資計劃與方案的選擇應(yīng)充分考慮以下因素：1 1 以未來經(jīng)營與投資對資金的需求，確定融資的時間、規(guī)模；2.2. 充分考慮償還能力，全方位衡量收益狀況和償還能力，做到量力而行；3 3 對融來的資金、具有吸取和消化的能力；4 4.融資期限要適當(dāng)。（二） 制定的融資計劃與方案，在發(fā)揮財務(wù)杠桿作用同時，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理的范圍 內(nèi)，集團(tuán)合并后的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)控制在 50%50%勺范圍內(nèi)為宜。（三） 融資效益的決定性因素和重點是融資成本，應(yīng)充分論證不同融資方案的可行性，承貸 項目的息稅前利潤率與內(nèi)含報酬

16、率應(yīng)大于資金供方的期望收益率。r （四） 資金部負(fù)責(zé)監(jiān)督資金流向和測算未來現(xiàn)金流量，合理安排各項借款的償還時間、計劃 好償還借款的資金來源。（五） 應(yīng)建立融資風(fēng)險管理機(jī)制，定期編報融資活動執(zhí)行與風(fēng)險評估報告。X /Jy*1 I X J /七、 罰則（一） 集團(tuán)下屬各中心、地區(qū)公司（項目部）應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法的相關(guān)規(guī)定開展融資活動，對違反本管理辦法，未對集團(tuán)造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的，財務(wù)中心有權(quán)責(zé)令其整改，并可對責(zé)任人 處以 5050 50500 0元罰款。II. |X,jfX（二） 集團(tuán)及下屬各中心、地區(qū)公司（項目部）應(yīng)按照本辦法的規(guī)定，與資金部一同擬定融 資計劃，報送融資方案，并配合辦理本公司的融

17、資工作，對違反本管理辦法，未造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)! j.j、* i I |損失的，財務(wù)中心有權(quán)對責(zé)任個人處以 300300- 10001000 元罰款。（三） 集團(tuán)地區(qū)公司（項目部）應(yīng)按本辦法的規(guī)定，報送負(fù)債情況表與可抵押資產(chǎn)情況表，對不按要求報送的責(zé)任個人，財務(wù)中心有權(quán)對其處以50-50050-500 元的罰款。（四） 違反上述管理辦法，對公司造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的責(zé)任人，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任及 賠償責(zé)任。（五） 違反上述管理辦法并觸犯法律的責(zé)任人，除承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任及賠償責(zé)任外，還將 依法送交國家司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。八、 附則精心整理-來源網(wǎng)絡(luò)（一）本制度由事業(yè)部財務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋。（二） 本制

18、度自年月日起實施。（三） 附加說明1 1、本標(biāo)準(zhǔn)起草人：陳國亮2 2、本標(biāo)準(zhǔn)會簽人員：3 3、本標(biāo)準(zhǔn)審核人：4 4、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)：來源網(wǎng)絡(luò)精心整理F/ZXDC/FC-18F/ZXDC/FC-18 :開發(fā)貸款方案評審表編號:承貸公司（項目部）名稱承貸項目項目開發(fā)周期及時間項目申報總投自有資金投入預(yù)計息稅前利潤11 /. l _貸款金額w:腫i , i | 1.貸款期限1/ / . !p, _JZ1，一 -iry i./擬申報銀行1.夕/預(yù)計“四證”齊備時間擔(dān)保方式及估值情況 ff 一1其他說明11審批意見匯總財務(wù)中心資金部經(jīng)辦人員:” / 11毗s A1財務(wù)中心資金部負(fù)責(zé)人承貸公司（項目部）負(fù)責(zé)人合作方財務(wù)總監(jiān)財務(wù)中心總經(jīng)理精心整理來源網(wǎng)絡(luò)事業(yè)