房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程

1、精選范本,供參考！房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起 點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān) 鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入 了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要， 將決定未 來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研 究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握 不同項(xiàng)目的市場需求狀況。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非 常關(guān)鍵的一步。開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場 前景，需要進(jìn)行可行性研究。 可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 不可缺少的一個(gè)階段。政

2、府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否 同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行 性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想 不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí) 際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出 意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我 國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng) 氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居 高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。（三）申請項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式 啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步。土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟 動(dòng)的第一步。在我國，由于人多地少

3、，土地資源成為極為稀 缺的資源， 對許多開發(fā)商來說， 拿到土地才是最關(guān)鍵的一步， 有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到 錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。 我國原來 規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太 多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況 才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但 在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企 事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使 用權(quán)的規(guī)定使精選范本,供參考！用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng) 取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊。（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到

4、項(xiàng) 目是否符合市場需要的重要一步。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對 于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑 平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán) 境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上， 應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、 基礎(chǔ)形式、 結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備 與材料表、工程概算書4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基 礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)， 具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、 布 置和主要施工方法； 并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及 必要的文字說明。開發(fā)商

5、在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向 城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì) 條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容 積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高 度、停車位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì) 報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行 政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī) 劃許可證。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審 查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施

6、工圖及有關(guān)材料 進(jìn)行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取 得土地使用權(quán)后的第一步。在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可 證之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需 要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。 土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn) 開發(fā)商的土地使用權(quán)證書精選范本,供參考！及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地 范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及 拆遷方案的實(shí)施工作。（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也 是征地及拆遷安置后最重要的工作。取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資 金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所

7、需的房地產(chǎn)開 發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制 定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù) 量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目 前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè) 銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資 失敗， 將牽連銀行體系。 最近人民銀行大幅度提高了對房地 產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到 抑制作用。（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的 承包商和監(jiān)理單位的有效方法。工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革 舉措之一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng) 目承包商

8、， 以確保工程投資不超過預(yù)算、 質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、 工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后， 房地產(chǎn)開發(fā)商 還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進(jìn)行建設(shè) 工程監(jiān)理。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí) 優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步。為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施 工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行 放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就 交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)， 即保持對 監(jiān)理單位的有效監(jiān)督， 必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成 后， 還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn) 收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步。精選范本,供參考！房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可 以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷工作。 如果開發(fā) 商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工 的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場 營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定 銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人 員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起 好聽的名字， 在商品房項(xiàng)目的銷售