商業(yè)業(yè)態(tài)承租水平與租金回報(bào)率計(jì)算方法

1、Word 文檔心成功盈收的關(guān)鍵。本專題主要從商業(yè)業(yè)態(tài)承租水平、各級(jí)城市租金水平調(diào)研以及租金回報(bào)率測(cè)算等 方面，闡述購物中心租金制定需要考慮到的各個(gè)方面，供招商運(yùn)營人員參考一、不同業(yè)態(tài)和城市的商鋪承租水平不同業(yè)態(tài)的承租水平快容須K平蛟肓.為莒業(yè)盞的696-126 ;想霧飲承租水平昶于快萼r約齒昔業(yè)額的7開七 ;承租水平低.黃求面積大r但可戛螟消S6哥怵恵、餐!S場(chǎng)所r是國找口 4 必要因素 至蘇樓吾彫尿依據(jù)彩尿的蓄業(yè)惡分配 F 罰水平在3嘆左右r桑租水平約占彫屍票房的15% ;KTV的銖水,瑁金占営業(yè)戡出佻翅在獨(dú)-族左右：產(chǎn)租能力量任但氈熨集人證益置在商場(chǎng)高曲既能吾正匱秩專求,又可博人汛 引導(dǎo)上

2、來r同磚升周邊裔娜值超市赴市的租金水平幾乎是毘低的.僅為營業(yè)顫杓2%-3% .因赴市毛利較低； 坯面積天r澤罰水平任，戎至坦五氐可盎秤需求.殳可農(nóng)隹 H 盍*向上堪肘毛器盲場(chǎng)吃擁水蓄業(yè)離的2%35陽左右涵相面斑 k ,凰租水工量高.披在商場(chǎng)題位置；百賞莖場(chǎng)寓言毛利業(yè)態(tài),毛利水在加開日曲.因此承租水平也較高,婦為蕓業(yè)1296-17服飾類生活服務(wù)類LEAC /導(dǎo)語解各業(yè)態(tài)承租水平、各級(jí)城市整體租金水平以及租金回報(bào)率的測(cè)算是購物中齊值范圍27.5%高于市匱20%市值肛13%Word 文檔各個(gè)業(yè)態(tài)租金水平分析總結(jié)怎因高租金服磔業(yè)態(tài)至和率榔對(duì)于其他業(yè)態(tài)換離臨金專業(yè)市辟 娓樂休漲可為軟撮X量的商躺勢(shì)面祀上

3、址竝U遅店鋪的酚錘對(duì)于 開厲商岡豁少型店時(shí)旃盍理到了哥擲 W 用議這兩類業(yè)譽(yù)對(duì)亍翟蘭擁 劄題的議橋能力,所支対租金不會(huì)銀高辻于人口潔住至集區(qū).邇圣啊1的毛和:融伍 K 算菜卻莽曲洼總方 式.因此朗于高租金前羽擔(dān)能力幷不星雋刖的爭(zhēng)r旦i田于具又星住 宅社區(qū)生活所必須業(yè)逾f故 g 開屋禽對(duì)幅要有偉為清刪示位 具可迪高住宅杓銷皆逵帚喘訥S不同級(jí)別城市的租金水平餐飲類休閑娛樂類在租金方面，至2014年下半年，一線城市首層商鋪?zhàn)饨饒?bào)價(jià)平均達(dá)45.1元/就/天，而二線城市僅為Word 文檔每天每平方米25.6元，前者為后者的1.8倍左右。一線城市購物中心租金水平代丟IE目所爲(wèi)商屢租金水要（刊點(diǎn)/月）宙單商

4、曇900-1300蜀陽公園聞區(qū)600-900元&50-900 rr北和歳及（些豆J）西亙門克題700-1200元廣州無強(qiáng)天河裔禺IF; 2ODO-23OD元2R 1900-2100元2F : lSOO-iMO元4F : 800-900元5F ! 600-650 7E6F f 200-300元7F：100-200iEsr1F : 1500-；000元2F : 800-1500 7E3F : 800-1200元4F: 500800元5F : 500-600元6F : 300-400元7F : 100-200元上海tapm鴻西曹層超會(huì)為1?5）-2400元囲呂西諮管曇租會(huì)為1800-5 0元

5、首言且全為2400-3000元來福士 F瀟西L&OT-2400元總結(jié)：根據(jù)以上一線城市購物中心租金水平，可以得岀城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首層租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年間，一線城市購物中心租金將近翻倍，達(dá) 到94%二線城市購物中心租金水平Word 文檔代表商業(yè)項(xiàng)自商曹1E金( ZEi/nrf/月)JT二一工人巧H巧江僅間理40G-700元r記分達(dá)5U 1000 7E壺X新民Ct樂珂江汶商辰3DO-&OQ亓-醫(yī)分達(dá)劃1000亓削門口商厲200-300元is150-207U（含吻業(yè)首理.越亠等蠶用:.趕無22OJ4O完菱朗

6、湖萬達(dá) F1層10 00元；2 200380元：3層120錯(cuò)山百苗廣場(chǎng)恒;田芮陌550 BOOJC嶺雨天地200-500東方天地廣爲(wèi)育IS600-900元耳庶國示180-350元干燈湖髙園10-140jn南海廣謁商海 K 道商辰250-350元三線城市購物中心租金水平穽棊謨罵業(yè)徐賽舷筆年且金2CHW元/肝7縣謨租金從52元/對(duì)；徐器老 鉀希8-22元附生園巒割k儀區(qū)托惠iCBk區(qū)前人汽老蚩住宵曲人汽強(qiáng)旺植金價(jià)柜從20-150TT/nf張板蹄業(yè)張板錠道屈金25-40 7L/Frf :赳大富租金25-35兀俯東嶺踴業(yè)拄嶺鎮(zhèn)目前人氣最旺的集中在東現(xiàn)街租金也最高；祖金20100元血:商業(yè)假面面粧在30

7、-&0nf9灌單塞店曲r血哄在20-50耐r粒全70-50元/云：函崔叛曇店面.畫在30-50卅r融100元/卅鎮(zhèn)江50帀月新法商業(yè)中也M&0乜00元/罕方昭巨市中仔750 5IQ（舟兀年右米月黒陽按心均倉底星彥需t（X0元鬥1方諜/月一二三線城市租金水平分析總結(jié)甌市根掲収上七城梯物中右租金水芋r可以得巴: 城帝的平均水在甜卻曲元/岡月； 直詡連在1500*3000元他月二線城市抿折吐 3 域梯物中佃盒半-可以綱過: 中右因擁金水干在官兇00 71伽7月； 空銀商固舀金水平在150-5 50元伸/月三堆城市礙從上三遜市購物中心袒駄平可収縛出: 誠市的縣戒商業(yè)召金7X平在20-B

8、0元/耐月； 毎三卿市崗業(yè)租金水平3W “ &00元/耐耳 再三線械市商業(yè)等層租金煒low元伽7冃Word 文檔、租金回報(bào)率計(jì)算方法1、售后返租回報(bào)率計(jì)算方法(1)分析經(jīng)濟(jì)條件租期時(shí)間為 8、10 年計(jì)選定二層作為面積來計(jì)算(兩層面積為7000 就計(jì))假設(shè)購物中心兩層全部公開發(fā)售，并且達(dá)到100%的銷售率(2 )租金計(jì)算根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個(gè)假設(shè)條件，不論給商鋪的租金以及售價(jià)如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：實(shí)際銷售總金額-回報(bào)客戶的金額+商鋪?zhàn)饨?不可預(yù)見費(fèi)=純銷售額以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價(jià)X7000 銷售均價(jià)X7000 乂 8 洽租期+月租金X7000

9、X12X租期銷售均價(jià)X7000X3 畑已知均價(jià)X7000 (其中銷售均價(jià)和租金為未知，其他條件為已知，已知均價(jià)指市場(chǎng)推導(dǎo)岀的市場(chǎng)均價(jià))假設(shè)商場(chǎng)在正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場(chǎng)推論價(jià)格已知。如：一層二層銷售均價(jià)2.4力兀/ m21.2萬元/ m2整體均價(jià)1.8萬元/ m2(3)計(jì)算方法根據(jù)前面部分表格的計(jì)算數(shù)據(jù)說明:按照商鋪?zhàn)馄跒?年、10年分別計(jì)算相應(yīng)的租金及銷售均價(jià)；不可預(yù)見費(fèi)按照8年2.5% 10年3%計(jì)算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%遞增。計(jì)算過程如下:第一種：按8年租期算將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到： 銷售均價(jià)X10000銷售均價(jià)X10000 X8%X8+月租金X10000

10、X12X3+月租金X12X10000X(1 + 12%)1(1+12% 5 /1(1+12%)銷售均價(jià)X10000X2.5%= 22500X10000得岀銷售均價(jià)與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價(jià)=53731361X月租金按照月租金從50元/就-100元/就的價(jià)格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷售均價(jià)，既當(dāng)該購物中心商鋪的租金達(dá)到某個(gè)價(jià)格時(shí)，要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價(jià)，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。(二層均價(jià)按照2：1的比例計(jì)算。)計(jì)算結(jié)果Word 文檔月租金乂均苗（萬元）回報(bào)金就（h?c）奠貼補(bǔ)的金額（力兀）5G25681475752378742351551175060320717611281S0

11、R214B&3929&702137481B974592912751Q822802485133135155676776111334357旳212412弗2114161762395161393100L7631235081175484707399-S7L12950由以上遞增方式得出：每年租金表（元/m2）：剛二年第五年第六年弟八年707&8898110123801-0011212614190101113125142159100112125140157176第二種：按10年租期算計(jì)算方法同上，則計(jì)算結(jié)果為：Word 文檔月用金斟均析展館價(jià)（力兀）昌損金甌（力兀）鳶貼井的金讓50

12、55粕25&B53058655001&045222fiOMC3014871B225324181427035112468162340883791965311284250021565S3576140014425180002400012000&76100&0504195002)00130009576109201344901439-29928107738540-24331800024000120001077310080-693195002&000L3CXK1077310920147100478263753188119702&78-929212950說明：

13、表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為10年總共所需的金額。當(dāng)租金達(dá)到80元/平方米，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/平方米時(shí)，發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額最少，如果均價(jià)超過這個(gè)價(jià)格，則需貼補(bǔ)的金額也要相應(yīng)增加當(dāng)租金達(dá)到90元/平方米，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/平方米時(shí)，發(fā)展商的租金收益超過了回報(bào)給客戶的金額，這時(shí)，發(fā)展商就不需貼補(bǔ)，租金已足可以滿足給客戶回報(bào)的金額，還有盈余。由以上遞增方式得出：每年租金表（元/m2）：禹三年第網(wǎng)年第五年第六年第七年第八年第九年第十年7078&8981W12313815580901001121261411581779010111312614215917

14、8訥100112125140157176197221總結(jié)：從兩個(gè)計(jì)算結(jié)果比較看，綜合考慮租金收益、回報(bào)客戶的金額及發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額，當(dāng)租期 為10年，租金達(dá)到80元/平方米時(shí)，銷售價(jià)格比較接近市場(chǎng)水平。Word 文檔2、產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算方法某地區(qū)市場(chǎng)的平均租金為100元/平方米/月，按10年計(jì)算為100元/平方米/月*120月=12000元/平 方米，也就是說該地區(qū)商鋪12000元的價(jià)格是可以接受的。但是以上100元/平方米/月的租金應(yīng)是一個(gè)變數(shù)，并不能簡單的進(jìn)行平均推算。這里可以用函數(shù)來推 算岀租金處于不同時(shí)期所表現(xiàn)的價(jià)格：(1)舷區(qū)戦市場(chǎng)是低租釦 項(xiàng)目導(dǎo)入腕金 肉30兀汗方卻月最

15、胡金（項(xiàng)目溜砸 金）為匹0元呼方峯/月，胡25年為 e 軸（換期h it場(chǎng)周期分為五個(gè)階段其為年套由市場(chǎng)生命罔躺前數(shù)公式廠酚-村饑也吐得曠一M4；每半年雷金單益詼 好30;62,4 J 3X6 ; 105,5 ; 1164 ; 120 ; 1164 ; 1&5 6 : 87,6 ; 62,4；5年租金收益為 詬&4元/尋方米;按$年至10年內(nèi)租金單橋?yàn)?5元（倉岸僑）計(jì)算若5年租金牧益為900/平方米:得出10年応險(xiǎn)業(yè)最低租金（最頑險(xiǎn)聽為S2 64元/平方來；尾笛得出區(qū)域市場(chǎng)呈冏竝為30,最底租金為120對(duì)r帝場(chǎng)的切業(yè)霍松惑為6264兀/半方來.石能拯證宰鳳險(xiǎn)(3)若10年耳以

16、5兀/平方米陰（嗨業(yè)最罰金松?。┯?jì)算毎月可收益500兀旳年 內(nèi)（4010年）可收菱180WXI元3、全部持有租金回報(bào)率計(jì)算方法Word 文檔(1)控制租宣年限思量卷訂短時(shí)蜩約，以凋警肢更業(yè)毒(2)劃分d瀾灘舷.關(guān)金得豳升(3)握升口桓商蕨,如増也中豊，在車、堵力隧角鎬蟲 調(diào)整通直毘度店瀟劃分技阪 如1點(diǎn)/F店蟻 盡量砂死聞店龜 黒量遙如施道(5)星 K 化利畀同畀題的設(shè)計(jì)-廣吿敦直的岳il(6)高鶴賓的設(shè)計(jì)：連過交通.目宇甸公鬲囹入口來農(nóng)升基價(jià)值利用活卻菅涓笑喙 互動(dòng)營銷等筆晤提升商戶徑菅業(yè)績 從而提升扣觀金(S)不斷堵力瓏夠帶動(dòng)消蓉人流的品牌”在整本提升項(xiàng)目內(nèi)涵的局時(shí)”週過眠引碣據(jù)背 趕芾動(dòng)

17、昔業(yè)S鵲升案例：凱德MALL?天津?yàn)硠P德MALL天津?yàn)骋簧啼仦槔?商鋪面積203m12年慚業(yè)疆35元/月/計(jì)鍛金簟一隼旳元/月/m】.篦二年刃.2元/號(hào)/m 2.連増率竝96：蓋一年收入231420兀篤_年收入軸眇5決2兀,臺(tái)計(jì)4S旳792元第一年M9G ,第豐15% （固定缶與提成租童兩君取高r采取中央收銀方式）Word 文檔商場(chǎng)提供裝修補(bǔ)貼2800元/平方米，裝修補(bǔ)貼共計(jì)2800元X203平方米=568400元:m刪馭出零一年231420元56S4M元?jiǎng)荻?8017Q.2元569400元-8802M元合約期內(nèi)根據(jù)營業(yè)額可返還裝修補(bǔ)貼，假設(shè)如下，最高返還100%趙出洌尊一年斗00方兀50%&oo Jb兀10096篦二年500萬元50%各商場(chǎng)業(yè)績比較：商墻面積請(qǐng)普平效津樂180640力兀3000元/月/nrf新世界120 srf430力兀4-5Q0元/月/nf痕門SOnf2=00ZJJU2000元/月加百蠱130 eif350萬元2243元/月/耐ao昭2-00萬元2000元/月/昭根據(jù)以上參數(shù)，以主商圈商場(chǎng)最低月銷售平效80%乍為第一年保守業(yè)績預(yù)估，則提成租金收入