中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展分析

1、政治因素：2 2 月 2020 日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好 房地 產(chǎn)市場調(diào)控 工作。其中， “完善穩(wěn)定房價工作責任制 ”堅“決抑制投機投資性購 房”增“加普通商品住房及用地供應 ”“加快保障性安居工程規(guī)劃建設 ”加“強市場 監(jiān)管”等五項內(nèi)容，被業(yè)界稱為 “國五條 ”。此次的調(diào)控政策 由于力度較大，甫一出臺就在市場上引起了強烈反響。 對于調(diào)控 效果，市場預期出現(xiàn)明顯分化。有觀點認為，在交易環(huán)節(jié)提高稅負，將明顯抑制 二手房交易，限制投機、投資需求，進而降低房價。也有觀點認為，征收大額的交易稅，會減少市場供給，在限購、限貸、差別 營業(yè)稅并存的情況下， 提高交易稅已不能

2、進一步抑制市場需求， 這會加劇市場供 需的不匹配。市場需求早晚會出手，最終結(jié)果有可能抬高一手房價格。此次重申按交易差額的 20%20%征稅，原本就是稅法中的規(guī)定，但過去很多年，各地 稅務部門僅按交易總額的 1%-1%- 2%2%征稅，后者要比前者少征很多稅。業(yè)內(nèi)人士由 此判斷，今后二手房市場降溫幅度將超過一手房。房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為， 事實上， 樓市調(diào)控 并不是“狼來了”， 打壓房 價也并不是調(diào)控的最終目的， 而是要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 我國正處于 城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期， 短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改 變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須

3、堅持的一項基本 政策。“樓市回暖是不爭的事實，但也要看到地區(qū)和城市的差異性，同比數(shù)據(jù)有 漲有跌”。朱中一稱， 2020 1 1 2 2 年以來的量價齊升在全國范圍內(nèi)并不一致，更多的 市場反彈出現(xiàn)在一、二線城市， 大多是在剛性需求推動下引發(fā)的結(jié)構(gòu)性上漲， 并 不具備全國性普漲的特征。經(jīng)濟因素：近年，隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程高速推進，我國房 地產(chǎn)投資總量急劇增長， 居民住房消費占國民經(jīng)濟各行業(yè)消費比例持續(xù)擴大， 房 地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟中舉足輕重的重要產(chǎn)業(yè)。 20082008 年由美國次貸危機引起的全 球經(jīng)濟危機不單波及了中國經(jīng)濟， 而且影響深遠廣泛， 房地產(chǎn)業(yè)受到的影響卻沒 有初

4、料的大， 甚至一度在 20092009 年底 20201 1 0 0 年初出現(xiàn)了大幅上漲的勢頭， 國家一系 列宏觀調(diào)控政策效應的影響對房地產(chǎn)業(yè)的影響貌似有一種反向的作用。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀： 由于美國次貸危機爆發(fā)而引起的全球經(jīng)濟危機， 對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展從外圍上加速了它的調(diào)整。 但由此也給某些房地產(chǎn)企業(yè)帶 來了一定機遇。部分中小房企的倒閉和被兼并， 促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?和集團化方向發(fā)展， 房地產(chǎn)行業(yè)集中速度明顯加快， 一些房地產(chǎn)大鱷正在形成和 壯大。一般意義上， 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，要想在全球進經(jīng)濟低 迷和國家宏觀調(diào)控愈演愈烈的大背景下，以及日趨激烈的房地產(chǎn)市場競

5、爭中更長 時間的生存和發(fā)展， 首先必須具有足夠的資金實力做保障。 從全球各國的房地產(chǎn) 發(fā)展歷史的共同點來看， 那就是企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化發(fā)展，可以看到全球而言，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的房地產(chǎn)公司主導了大部分市場。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個經(jīng)濟危機影響和結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的雙重關鍵時 期。某些大房地產(chǎn)企業(yè)的實力正在急劇增強，市場競爭的核心力正在加速形成， 一些對房地產(chǎn)市場乃至多個行業(yè)有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在出現(xiàn)。 而 更多的實力差并缺乏核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)， 正在或?qū)⒃谖磥淼膸啄陜?nèi)面臨著 退出行業(yè)的危險。 如萬科、 萬通等大型房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹立品牌， 穩(wěn)步培育

6、著企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力， 從多方推進房地產(chǎn)市場競爭向多元化、 縱深化方向的發(fā) 展。社會因素：當?shù)氐拿耧L民俗，消費者偏好，消費價值觀，人文環(huán)境，政策，法律法規(guī)， 政府的干預程度，當?shù)氐募夹g水平，政府的廉潔程度，但地的勞動力狀況，當?shù)?其他行業(yè)發(fā)展狀況，城市配套情況，城市所處的地理狀況（自然因素） ，當?shù)氐?房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平， 當?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)和產(chǎn)品情況， 政府的能力水平， 當?shù)氐木C 合配套情況（比如：政府公開辦公，一條龍辦完手續(xù)等） ，消費者需求和購買力 （經(jīng)濟因素）。優(yōu)勢分析 ：（1 1）更易滿足我國市場多樣化的需求。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，提供差異化的房 地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足市場上不同水平的購房需求是大勢

7、所趨， 而在這一點上， 中小房 地產(chǎn)企業(yè)更容易做到。 因為自身資金實力小， 產(chǎn)品規(guī)模勢必不會很大， 因此在產(chǎn) 品上可以實現(xiàn)小規(guī)模、個性化、差異化特點，來滿足消費者的需求。況且，在尋 求個性化、 創(chuàng)新式發(fā)展的軌道上，大的房地產(chǎn)企業(yè)因為經(jīng)營模式轉(zhuǎn)軌所遇到的問 題比中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到的問題要大得多，從而使中小房地產(chǎn)企業(yè)的個性化發(fā)展 成為房地產(chǎn)行業(yè)突破傳統(tǒng)發(fā)展模式實現(xiàn)升級的主要帶動力。一（2 2）拾遺補缺，填補大企業(yè)在區(qū)域市場上的剩余空間。方面表現(xiàn)在具體的物 業(yè)類型上，大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其自身優(yōu)勢把目標鎖定在高級寫字樓、 商業(yè)用房、 別墅及高檔住宅區(qū)等高利潤市場， 將中小企業(yè)排擠到回報相對低的中低檔住

8、宅市 場。另一方面表現(xiàn)在區(qū)域上， 大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)范圍主要集中在直轄市、 省 會城市等發(fā)達城市，幾乎不涉足中小城市、縣、鎮(zhèn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在填補 了這一空白，滿足了不同層次、 不同區(qū)域消費者的需求， 形成了完整的房地產(chǎn)市 場梯度消費層次體系。(3)(3)發(fā)揮中小型房地產(chǎn)企業(yè)的 “市場規(guī)模 ”優(yōu)勢。根據(jù)經(jīng)驗的 “二八原理 ”，從市場占 有率角度看，目前即使像萬科這樣的大開發(fā)商，市場占有率也不過1.24%1.24%，按照目前的形勢發(fā)展， 即使將來還有一批大發(fā)展商培育起來， 這些大企業(yè)的市場占 有率總和也不過 20%20%。而另外 80%80%的市場份額是由中小型企業(yè)所占有，所以中 小型企業(yè)

9、大可不必擔心。(4)(4) 市場自由競爭的有利推動者。中小企業(yè)的存在促進了各種形式的競爭，在一 定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。 雖然在地區(qū)房地產(chǎn)市場上， 大型房地產(chǎn)企 業(yè)是價格的主導者， 但眾多中小企業(yè)競爭者的存在， 使得大型房地產(chǎn)企業(yè)不得不 考慮由于定價過高而可能引起的顧客分流問題， 從而間接地抑制了房價的過快增 長。(5)(5) 靈活的管理方式和市場適應能力。房地產(chǎn)有規(guī)模經(jīng)濟的一面，也有規(guī)模不經(jīng) 濟的一面。從這個角度分析， 中小型房地產(chǎn)企業(yè)的機會非常多。 因為開發(fā)大面積 的地塊、運作大額度的資金即使對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言也是很大的考驗， 風險 控制的難度很高。 而中小型企業(yè)因資金及實力

10、所致， 開發(fā)中等規(guī)模的項目， 操盤 經(jīng)驗更豐富，風險也更容易控制。另外，還有 “船小好掉頭 ”的優(yōu)勢。 中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的劣勢分析(1)(1) 信貸融資困難。一是抵押貸款難，抵押貸款雖然是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的基 本方式，但是由于其貸款條件較為苛刻，大部分企業(yè)通過此種方式取得資金 非常有限，很難滿足企業(yè)的資金需求。二是金融機構(gòu)放款難。在我國現(xiàn)行金 融體系中，以中小企業(yè)為主要服務對象的金融機構(gòu)原本發(fā)展就滯后，再加上 當前國家加強房地產(chǎn)企業(yè)信貸的控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)大多難以達到銀行的 放款條件，因此從銀行融到資金是難上加難。(2)(2) 融資渠道單一。一般而言，大型房企憑借其資金實力和信譽，可以

11、通過上市、 發(fā)行債券來進行融資， 但是中小房地產(chǎn)企業(yè)， 由于遠遠不能滿足上市或者發(fā)行債 券的條件， 還是主要依靠銀行貸款融資這一渠道， 融資渠道單一造成了企業(yè)資產(chǎn) 負債率過高。這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信， 增加其運作項目的財務成本， 使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。(3)(3) 財務管理不健全。 我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理不健全， 表現(xiàn)為財務制 度不健全，或者即使財務制度健全， 也不能完全落實到位， 造成企業(yè)財務數(shù)據(jù)不 完整、不準確，尤其是缺乏歷史數(shù)據(jù)。而且，有時企業(yè)出于不同目的，財務數(shù)據(jù) 往往是上報主管部門一套，上報稅務部門一套，上報銀行的又是一套。(4)(4) 管理方式落后。很多房

12、地產(chǎn)企業(yè)在管理方式上延續(xù)著家族式的管理方式：經(jīng) 營決策權集中于老板一人， 管理以家族式管理為主， 管理中以感情代替制度、 家 長式“一言堂”、憑主觀想象隨心所欲等，這在很大程度上阻礙了企業(yè)的發(fā)展。(5)(5) 人才缺乏。中小房地產(chǎn)企業(yè)難以提供高薪、高福利來吸引人才。企業(yè)內(nèi) 家族管理與制度管理相矛盾的局面， 不利于企業(yè)引進的人才充分發(fā)揮作用， 進而 導致企業(yè)難以留住所需的人才。機遇分析： 在一線城市被大鱷們 “分食”的沒有多少可以為中小企業(yè) “檢漏 ” 的現(xiàn)在，當二線城市又被一些區(qū)域品牌公司或者大公司 “擠壓 ”的無法透過氣來的 時候，三線城市和一些具有經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿蛘邔嵙h城， 應該成為中小型

13、房地產(chǎn) 企業(yè)積累或者叫儲蓄能力的 “殘喘 ”之地。持此觀點的理由如下：1 1、作為中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場表現(xiàn)通常在兩個方面，其一是經(jīng)營方面表現(xiàn) 為企業(yè)起步晚、發(fā)展速度慢、抓機遇和機會的能力較差，對市場的研究、判斷、 識別、適應不具有前瞻性， 或者因缺少可靠的關系資源支持， 融資能力不能滿足 組織的發(fā)展需要； 其二組織的管理能力、 支持提升管理水平的人力資源難以滿足 管理的基礎需要。正是因為這樣，才造成企業(yè)的發(fā)展速度慢、經(jīng)濟效益差，失去 了前些年高速發(fā)展、 獲得滿足持續(xù)成長的機會， 與那些成功或者成長性較好的企 業(yè)同比，缺失同臺競爭的能力。所以，中小企業(yè)應該正視自己的差距，抓住現(xiàn)在 已經(jīng)不多的機會

14、， 避開與大中型企業(yè)的同臺競爭， 堅決到三線城市、 到縣城找尋 機會，可能會慢些、效益差些，但卻能逐漸積累，積攢能力和能量，以謀圖新的 發(fā)展。2 2、三線城市和縣城是今后國家城市化進程的發(fā)展重點，也是今后房地產(chǎn)市 場發(fā)展的行業(yè)重點。 大中型城市發(fā)展可以帶動經(jīng)濟發(fā)展， 特別是區(qū)域性中心城市 對經(jīng)濟的拉動作用是非常重要的，但是這些年一線、二線城市規(guī)模的過度擴張， 甚至包括一些三線城市不顧一切的拉大城市框架， 也造成了很多城市支持性不足 的問題，比如水資源的更加短缺、能源的虧乏、基礎設施的配套能力不足，加上 城市缺少工業(yè)支撐、 商業(yè)支持， 注定其發(fā)展必然受到資源不濟的制約。 由于受其 地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境、

15、 經(jīng)濟發(fā)展水平的制約， 大中型房地產(chǎn)企業(yè)尚未對三線和縣城城市 完成壟斷， 在這里雖然項目利潤少了些， 但項目土地拿的成本也低出不少， 其他 各項成本開支也不大， 無疑對中小房地產(chǎn)企業(yè)來講， 這是一個可以、 也能夠判斷 的生存之 “喘息 ”地。3 3、隨著省管縣的進程發(fā)展，城市將承擔純城市功能，而城鎮(zhèn)將會越來越多 的承擔疏散密集產(chǎn)業(yè)、 農(nóng)村的城市化任務， 房地產(chǎn)市場會隨著城市土地資源被更 多的限制和枯竭，行業(yè)的開發(fā)重心將逐漸轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)、 轉(zhuǎn)向新農(nóng)村建設、 轉(zhuǎn)向旅游 地產(chǎn)、轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化園區(qū)建設。在鄭州 2121 世紀國際開發(fā)的上街五朵山項目、 清華園開發(fā)的清華 大溪地、新田置業(yè)的田園生態(tài)城、思念公

16、司開發(fā)的思念果嶺 山水、銀基王朝貯備開發(fā)的新密皇帝宮、 廣東利海集團的雁鳴湖項目， 無不在躍 躍欲試。這種寄希望農(nóng)民離農(nóng)不離土的就業(yè)方式，無疑更符合各方利益, ,就房地產(chǎn)市場來說， 縣城經(jīng)濟雖然發(fā)展受限， 但卻都在逐漸的發(fā)展中， 富裕農(nóng)村經(jīng)濟的 迅猛發(fā)展， 和與城市、 鄉(xiāng)村聯(lián)系密切的城鎮(zhèn)， 必將隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高， 迸 發(fā)出可以預測的 “新機 ”。4 4、現(xiàn)在的縣城經(jīng)濟不管績效如何，執(zhí)政者更多的還是看中政績，因政績可 以有助于地方首長的升遷， 而提高執(zhí)政者政績的最直接、 最有效、 最有利于立竿 見影的就是城市建設， 所以縣城的執(zhí)政者們， 更愿意通過招商引資、 提供更多的 優(yōu)惠政策， 把那些符合自己利益的 “投資者 ”招商到自己的轄區(qū)， 幫助自己發(fā)展地 區(qū)經(jīng)濟，建設符合自己的設施，用他們的話就是筑巢引鳳。基于此，開發(fā)商在縣 城的項目發(fā)展，必定會獲得哪里的惠顧。必須承認，在縣城里開發(fā)項目，由于受 條件的限制，開發(fā)商的利益相對較小，但只要開發(fā)商操作得當，風險小、收益也 會滿足一定的利益期望。 作為地方政府招商引資的項目， 開發(fā)商在開發(fā)項目上會 有很多實惠，也會有一定的利益希望。做自己認為正確的事， 做自己