二三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式及案例解析e

1、-二三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析主 題：二三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析主 講 人：吳永康 天安偉業(yè)董事長(zhǎng)時(shí) 間：2021年11月26日上午地 點(diǎn)：北郵科技大廈四層多功能廳主持人：今天非常榮幸地把天安偉業(yè)董事長(zhǎng)吳永康邀請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)，吳總之前是華聯(lián)商廈副總經(jīng)理，憑著多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷，效勞全國(guó)30多個(gè)城市100多個(gè)工程，下面以熱烈的掌聲歡迎吳總！吳永康：各位領(lǐng)導(dǎo)，學(xué)員來(lái)自各個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)，還有來(lái)自建筑的建筑師以及一些零售商，大家能夠在百年建筑這個(gè)平臺(tái)上有這樣一個(gè)聚會(huì)的時(shí)機(jī)，我覺(jué)得是非常難得的。今天是星期六大家都放棄休息的時(shí)間，大家有這樣一個(gè)時(shí)機(jī)，共同

2、探討今天的主題，國(guó)二三線城市商業(yè)都市綜合體的一些現(xiàn)狀、開(kāi)展和生意模式，我覺(jué)得這也是一個(gè)難得的時(shí)機(jī)。 我今天是臨時(shí)客串，坦率的講我昨天晚上八點(diǎn)鐘從回到，然后接到百年建筑領(lǐng)導(dǎo)的，剛好在今年清華大學(xué)百年校慶有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的論壇，我主旨發(fā)言是討論中國(guó)二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、開(kāi)展和生意模式。目前我自己經(jīng)營(yíng)一家商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷、籌劃、設(shè)計(jì)公司，叫做天安偉業(yè)商業(yè)管理，大家以后有時(shí)機(jī)，可能在座同事有合作，也有一些未來(lái)有時(shí)機(jī)，我們也可以多多交流，在今天這個(gè)溝通學(xué)習(xí)的平臺(tái)上，沒(méi)有植入廣告的任何嫌疑。 我是人，今年39歲，94年畢業(yè)于理工計(jì)算機(jī)科學(xué)系，第一家工作參與了燕莎友誼商城的開(kāi)業(yè)籌備工作，當(dāng)時(shí)任職燕莎友誼商城

3、的信息技術(shù)部的工作，1996年我進(jìn)入國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的三家外資企業(yè)與中國(guó)合資的零售商之一來(lái)自荷蘭的萬(wàn)客隆，這家公司大家可能比較熟悉的，還有一個(gè)兄弟公司叫做麥德龍，仍然在今天中國(guó)零售市場(chǎng)活潑。當(dāng)時(shí)萬(wàn)客隆在中國(guó)、北方市場(chǎng)，麥德龍?jiān)谥袊?guó)的長(zhǎng)江三角洲進(jìn)展開(kāi)展。2021年萬(wàn)客隆被國(guó)的樂(lè)天瑪特收購(gòu)，我在荷蘭萬(wàn)客隆工作三年，1998年進(jìn)入華聯(lián)控股集團(tuán)，在華聯(lián)控股集團(tuán)效勞了七年，2004年歷任的時(shí)候，我是華聯(lián)集團(tuán)的副總裁，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的拓展，并且也是深交所822上市的華聯(lián)商廈的副總經(jīng)理，也任地區(qū)的總經(jīng)理。離開(kāi)華聯(lián)零售商以后，我在上市公司中科集團(tuán)任商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)事業(yè)部的總經(jīng)理，負(fù)責(zé)在拓展中科旗下的紫荊系列的產(chǎn)品，像五棵

4、松奧運(yùn)場(chǎng)館的旁邊的紫荊長(zhǎng)安，和五棵松的商業(yè)配套設(shè)施，街上的紫荊長(zhǎng)河，還有學(xué)院路上的紫荊數(shù)碼園以及在萬(wàn)柳的紫荊外貿(mào)購(gòu)物中心等等，從2007年開(kāi)場(chǎng)，目前我自己運(yùn)營(yíng)的一個(gè)商業(yè)營(yíng)銷規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司，到目前為止我們也擁有了上百人的隊(duì)伍，效勞于中國(guó)主要北方地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，我今天提供案例分享主要來(lái)自、蒙、*等地區(qū)，因?yàn)橐劦蕉€城市，我們選擇盡量多的屬于二三線城市的案例。 今天看到學(xué)員的，有來(lái)自的同事，今天我也介紹的工程，有的同事，我今天也帶來(lái)了的案例，有的同事，我今天也帶來(lái)了的案例，還有、*的案例等等。我本人的精力40不惑，有十六五年的職業(yè)生涯經(jīng)歷，應(yīng)該蠻多元化。2002年-2003年受華聯(lián)委派

5、在英國(guó)米德?tīng)査_斯攻讀MBA的學(xué)位，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)受中國(guó)百貨聯(lián)合協(xié)會(huì)的委托，在華聯(lián)控股集團(tuán)的根底上，從國(guó)外引進(jìn)了國(guó)際品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，來(lái)解決當(dāng)時(shí)中國(guó)百貨店簽店同質(zhì)化的形象，比方說(shuō)大家在看到非常多的一個(gè)咖啡品牌costa，我本人當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)談判引進(jìn)的，以及HM，都是當(dāng)時(shí)我們參與引入的。這十五六年工作下來(lái)，既在開(kāi)發(fā)商工作過(guò)，做過(guò)甲方，也在零售行業(yè)從事管理工作多年，更重要的是我現(xiàn)在是效勞方，作為乙方來(lái)為在座各位效勞的企業(yè)進(jìn)展支持效勞，我們這樣的團(tuán)隊(duì)跟在座很多建筑設(shè)計(jì)公司、廣告推廣公司等等都有密切的合作，今天與大家交流起來(lái)會(huì)比較的直接。 這兩天培訓(xùn)的容，大家都來(lái)自各個(gè)城市，放棄休息日，百年建筑聘請(qǐng)的講師盡心盡力把

6、我們所得所知與各位共享，能夠讓大家在未來(lái)工作中有所啟示。這兩天的培訓(xùn)，后面兩位講師的背景主要是來(lái)自于甲方開(kāi)發(fā)商，比方有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的同事，還有一個(gè)是中糧集團(tuán)的同事，后面的講師可能會(huì)更多的把自己效勞的企業(yè)，都是國(guó)一線的知名大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的企業(yè)心得體會(huì)、規(guī)原則與各位同事他們成功的經(jīng)歷或者失敗的教訓(xùn)，接下來(lái)的培訓(xùn)可能更加的專業(yè)或者更加的專一，基于此利用三個(gè)小時(shí)時(shí)間，給各位描繪一下二三線城市商業(yè)地產(chǎn)或者都市綜合體的開(kāi)展現(xiàn)狀以及未來(lái)的開(kāi)展趨勢(shì)、生意模型，我們開(kāi)發(fā)的一些要點(diǎn)，我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)一些要點(diǎn)等等，更多的我們希望能夠從兩個(gè)層面來(lái)剖析二三線城市大家效勞的開(kāi)發(fā)工程的一些點(diǎn)。 我們也比較一下很流行北上廣深一些

7、都市綜合體的成功或者失敗經(jīng)歷教訓(xùn)，與二三線城市有什么不同。我們更多的從案例分析，來(lái)看到二三線城市目前都市綜合體開(kāi)展的瓶頸或者開(kāi)展的無(wú)奈，或者開(kāi)展的機(jī)遇。我們今天提供的所有二三線城市案例，都是我本人親自操作過(guò)的，也是有親身感受，與各位很多城市很多都是一致的。唯一的目的，就是希望大家通過(guò)上午的交流，比較清晰的了解二三線城市都市綜合體的開(kāi)展未來(lái)，以及作為開(kāi)發(fā)商或者建筑設(shè)計(jì)公司，或者商業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們的使命是什么.我們要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，我本人風(fēng)格更加實(shí)干一點(diǎn)，國(guó)情況與國(guó)外的情況是有區(qū)別的，一線城市與二三線城市是有區(qū)別的，很難簡(jiǎn)單的把二三線城市的明天認(rèn)為是的今天，有的時(shí)候不見(jiàn)得如此，各個(gè)地方的人文、文化、價(jià)值觀等

8、等都是不盡一樣的。 今天特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，我跟各位分享的二三線城市都市綜合體的情況，可能更多的適合于北方城市，我看到一些同事來(lái)自于或者南方，不是說(shuō)沒(méi)有借鑒的作用，但是中國(guó)太大了，南方和北方差異也非常之大，不見(jiàn)得能完全照單全收。比方距離100公里左右的、都有很大的差異，這都是要實(shí)事的，不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的跟風(fēng)，萬(wàn)達(dá)怎么做，我們就跟風(fēng)做，我們學(xué)不了萬(wàn)達(dá)。最近有一本書(shū)?海底撈你學(xué)不會(huì)?，很多東西不能照搬召做，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)發(fā)揮，我盡力與各位分享，我給大家盡量留出時(shí)間互動(dòng)，所謂的答疑還是交流，可能比我一個(gè)人講起來(lái)更加有作用。 接下來(lái)跟各位探討一下國(guó)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的開(kāi)展現(xiàn)狀，然后再講講國(guó)一線城市北

9、上廣深商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的生意模式與盈利模型。 中國(guó)劃分北上廣深叫做一類城市，大多數(shù)同事屬于國(guó)二三線城市，二線城市更多的是省會(huì)城市，三線的城市是*些弱一點(diǎn)的省會(huì)城市或者地級(jí)城市，還有一些不是地級(jí)城市，例如、。 目前國(guó)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展怎么樣.我們的開(kāi)展期我個(gè)人覺(jué)得應(yīng)該是從2021年奧運(yùn)會(huì)開(kāi)場(chǎng)，二三線城市有了都市綜合體的概念，因?yàn)?021年之前中國(guó)都在大興土木改造，因?yàn)橛袏W運(yùn)會(huì)，改的非常令人瞠目結(jié)舌，不能說(shuō)好也不能說(shuō)不好，總之用外國(guó)人兩三天時(shí)間評(píng)價(jià)說(shuō)了不起，然后人家走了，剩余城市怎么樣，我們還要慢慢體會(huì)。不管怎么樣，這種大興土木的都市綜合體要知道，單獨(dú)2007年的商業(yè)地產(chǎn)的放量是550萬(wàn)平

10、米，2021年商業(yè)地產(chǎn)的放量是850萬(wàn)平米。08年之前都是在，比方的世博會(huì)等等在大興土木，中國(guó)城市化建立的一種起點(diǎn)熱潮都來(lái)自于奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)會(huì)后，中國(guó)的各個(gè)省會(huì)城市，省里的領(lǐng)導(dǎo)下大力氣進(jìn)展各自省里七八個(gè)地級(jí)市的都市化進(jìn)程，來(lái)自、方方面面的同事都能感受到，說(shuō)三年大變樣，說(shuō)三年要大大變樣，所以城市在不斷的拆，原來(lái)的老城區(qū)全部像震一樣拆掉了，現(xiàn)在各自城市都是如此，很多原來(lái)繁華的市中心都要建立起現(xiàn)代都市的標(biāo)志。這也是從08年，各個(gè)二三線城市才開(kāi)場(chǎng)風(fēng)起云涌向著一種地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，在此之前，主要是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形勢(shì)。 今天又發(fā)現(xiàn)在國(guó)已經(jīng)對(duì)住宅市場(chǎng)，政府已經(jīng)嚴(yán)厲控制一年多的時(shí)間，最近大家都說(shuō)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)了，昨天我看

11、新浪網(wǎng)上講已經(jīng)有兩個(gè)房子都很有名，一個(gè)是在通州橡塑11600降到了底點(diǎn)，我今天早上看短信合生創(chuàng)展世界花園在通州9980，現(xiàn)在房地產(chǎn)的寒冬來(lái)了，消費(fèi)者的春天開(kāi)場(chǎng)到來(lái)了。這個(gè)房地產(chǎn)的打壓限購(gòu)導(dǎo)致了大家都持幣觀望，今天的二三線城市雖然住宅的開(kāi)發(fā)仍然比、一線城市開(kāi)發(fā)商更有信心一點(diǎn)，但是價(jià)格已經(jīng)明顯的在今年頂多不降價(jià)或者已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)降價(jià)了，北上廣深降得很厲害，在二三線城市住宅還沒(méi)有完全探底，但是也沒(méi)有漲。這種情況下，大家突然發(fā)現(xiàn)在二三線城市干都市綜合體劃算，因?yàn)槟軌蛸u商鋪，大家不愿意想回避又想回避，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么要開(kāi)發(fā).一是為了要面子，一般開(kāi)發(fā)商在二三線城市的老大或者前三名，跟政府關(guān)系稱兄道

12、弟，要面子，拿到核心地方的土地，一定要給政府領(lǐng)導(dǎo)面子，蓋第一高，第一高，第一大等等。二是發(fā)現(xiàn)商鋪不限購(gòu)，政府可以支持，商鋪可以包裝，住宅如果能賣五千，商鋪搞不好能賣一萬(wàn)五，蓋十平米住宅還不如蓋兩到三平米商鋪劃算，在利益的驅(qū)使下二三線城市都市綜合體開(kāi)場(chǎng)風(fēng)起云涌。 08年到現(xiàn)在短短三年時(shí)間，各個(gè)地級(jí)市在市中心或者在新區(qū)，這兩個(gè)地方最容易有都市綜合體，一是老城市的更新，一是所謂的新區(qū)新政中心，政府都搬了，經(jīng)常在北方或者南方一帶都會(huì)看到一些現(xiàn)象，政府很愛(ài)搬家，蓋一個(gè)新區(qū)市政府搬去了，有的省政府都搬過(guò)去了，要托舉新區(qū)，新區(qū)往往也有這樣一個(gè)特點(diǎn)。到今天為止二三線城市每個(gè)城市的都市綜合體都可圈可點(diǎn)，規(guī)模不算

13、小，10-20萬(wàn)平米居多，少一點(diǎn)七八萬(wàn)的，也有更大一點(diǎn)的。 都市綜合體的組成是什么.為什么要有都市綜合體.我覺(jué)得全中國(guó)和世界都一樣，都市綜合體的組成主要是幾個(gè)產(chǎn)品：1.購(gòu)物中心，我們還不如叫商場(chǎng)更通俗易懂；2.商業(yè)街，不如叫做商鋪；3.寫(xiě)字樓，還不如叫l(wèi)oft、soho；4.公寓；5.酒店；6.廣場(chǎng)；7.停車場(chǎng)。 這是建筑產(chǎn)品，一般來(lái)講都市綜合體都有一個(gè)比較大的廣場(chǎng)，各種小的不同的主題廣場(chǎng)組合，以及停車場(chǎng)，原來(lái)二三線城市到今天二三線城市的老百姓、消費(fèi)者也不喜歡把車停到地下，覺(jué)得地上方便，一停車就走，其實(shí)何嘗不如此，誰(shuí)也不愿意把車開(kāi)到底下，都愿意停在地上，由于地上沒(méi)有車位，現(xiàn)在管理想進(jìn)入這個(gè)樓宇

14、，地上沒(méi)有停車，不隨著物業(yè)管理的進(jìn)入，不下停車場(chǎng)也得下，停車場(chǎng)需要導(dǎo)向，對(duì)于二三線城市的停車場(chǎng)也很關(guān)鍵，也是地下的一局部。 更多的購(gòu)物中心可以延伸出來(lái)很多產(chǎn)品，比方1.主力租戶，比方百貨公司、大型超市、電器行等等，還有餐飲娛樂(lè)，電影院、KTV、電子游戲、健身游戲、網(wǎng)吧、兒童、保齡球。2.精品租戶，各種店鋪。購(gòu)物中心可能有百貨店、超市、國(guó)美電器、運(yùn)動(dòng)家具類的專業(yè)大店，還有餐飲，國(guó)際快餐麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客，國(guó)的永和大王、面包房，大型的中餐、西餐、茶餐廳、茶館、酒吧等等餐飲娛樂(lè)。 大家回憶一下我們的都市綜合體是不是這樣一些組成，都市綜合體的來(lái)歷是怎么樣的.這個(gè)都市綜合體的開(kāi)發(fā)不是個(gè)人主觀臆斷不是

15、大的結(jié)合在一起，往往隨著都市化的開(kāi)展來(lái)進(jìn)展的，城市越來(lái)越興旺，人口密度越來(lái)越多，交通越來(lái)越不便利，人的活動(dòng)半徑很急促，時(shí)間效率需要提高，環(huán)境又不斷的污染，都市綜合體應(yīng)運(yùn)而生，都市進(jìn)展不斷開(kāi)展的時(shí)候，一個(gè)城市不斷的擴(kuò)大，會(huì)必然的帶來(lái)有各自的社區(qū)或者各自的一個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心，作為城市級(jí)的商業(yè)中心可能只有一個(gè)或者兩個(gè)，但是作為這個(gè)城市的東南西北中的商圈、區(qū)域性的商圈，由于都市化不斷擴(kuò)大，人口不斷增加，消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，變得需要各自的都市綜合體。這種都市綜合體能夠讓消費(fèi)者在一個(gè)房地產(chǎn)的工程里面，完成了第三生活空間的概念，所謂第三生活空間的概念，我們自己每天吃飯、睡覺(jué)、溫馨的家庭是第一時(shí)間空間，單位、辦

16、公室是第二生活空間，我們也希望能夠讓各自朋友開(kāi)發(fā)的都市綜合體能夠成為這個(gè)城市的核心商圈，是第三生活空間，在這里完成商務(wù)聚會(huì)、家庭聚餐、周末的休閑娛樂(lè)購(gòu)物，可以在這里租買寫(xiě)字樓，在這里辦公，甚至在這里商戶利用酒店進(jìn)展住宿，還有各種各樣的商業(yè)活動(dòng)，這樣就能夠縮小你的交通上所帶來(lái)的時(shí)間浪費(fèi)和污染的環(huán)境，在集中的都市綜合體里夏天很涼爽、冬天很溫暖，在室和局部的室外進(jìn)展生活。 像歐美這樣都市不斷開(kāi)展，由于生活模式，工作、家庭，在城市里生活，定期的到國(guó)外、大自然進(jìn)展度假，他們習(xí)慣于都市綜合體的概念。在歐洲一些小城市，比方荷蘭首都阿姆斯特丹有很多的都市綜合體都是一個(gè)連一個(gè)，地下都是聯(lián)通的，美國(guó)紐約大都會(huì)會(huì)看

17、到摩天大樓的地下，或者上面有連廊溝通，每一個(gè)都市綜合體都有聯(lián)通，這個(gè)都市綜合體的開(kāi)展產(chǎn)生的根本原因就在于都市化的開(kāi)展，而都市化的開(kāi)展，對(duì)于國(guó)二三線城市來(lái)講，2021年以后，隨著國(guó)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)需的宏觀背景，政府都非常強(qiáng)力的在各自所管轄的省大力的推廣各個(gè)地級(jí)市的都市化進(jìn)程，這樣的話，隨著各個(gè)地級(jí)市的老城區(qū)的翻遷改建或者新區(qū)建立就應(yīng)運(yùn)而生了，每一個(gè)城市的都有假設(shè)干個(gè)大小規(guī)模根本10-20萬(wàn)平米的都市綜合體。 由于這樣歷史背景，開(kāi)展到今天，客觀的說(shuō)在我們所熟悉的二三線城市真正能夠開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的，真正寫(xiě)字樓入住、公寓入住、酒店開(kāi)、購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的都市綜合體非常少，而更多的都是在建工程、在售工程，因?yàn)榧幢銖?8年

18、就開(kāi)場(chǎng)做，到今年第四年才有第一批的都市綜合體的開(kāi)業(yè)，更多的還都是在籌備中、建立中、招商中、銷售中和準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)中。所以二三線城市商業(yè)地產(chǎn)，尤其是都市綜合體未來(lái)開(kāi)展的趨勢(shì)，就變得非常一個(gè)敏感話題。一方面實(shí)際成功案例很少，我從2007年進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，效勞于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專注于商業(yè)地產(chǎn)都市綜合體的開(kāi)發(fā)，到今天五年多過(guò)去了，我能各位提供的整體開(kāi)幕的案例也只有兩三個(gè)而已，更多的都是在籌備開(kāi)業(yè)、馬上開(kāi)業(yè)或者是在籌建之中。從我知道的圍，也并不很多，一是我們沒(méi)有什么成功的先例可以學(xué)習(xí)，二是大家看到了國(guó)一線城市北上廣深這四個(gè)大的中國(guó)的國(guó)際化都市的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是都市綜合體的開(kāi)展，現(xiàn)在的情況也是非常的堪憂。大家能夠感

19、覺(jué)到，可能在看很多的大型都市綜合體都空租率非常高，人氣非常淡，也給二三線城市的開(kāi)發(fā)商，或者在座的各位同事感覺(jué)我們的未來(lái)會(huì)不會(huì)也是如此。 再加上由于房地產(chǎn)政策的嚴(yán)苛打壓，政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)有*種意義上在二三線城市成為一個(gè)新鮮事物，所以在營(yíng)銷過(guò)程中，無(wú)論是招商還是銷售過(guò)程中，都會(huì)遇到這樣那樣的，連政府也不知道該怎么解決，更不用說(shuō)開(kāi)發(fā)商不知道怎么解決的問(wèn)題。很多時(shí)候發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)都市綜合體想引進(jìn)一個(gè)電影院，咱們國(guó)家消防沒(méi)有這樣的規(guī)，三層以上不能做電影院，但是在看全中國(guó)、全世界的都市綜合體把電影院放到五六層，消防也沒(méi)有具體的法律。比方溜冰場(chǎng)，在都市綜合體里引進(jìn)也是挺時(shí)髦，但是消防局說(shuō)這個(gè)溜冰場(chǎng)不能在三層

20、以上做，消防分區(qū)的問(wèn)題，有一次開(kāi)會(huì)，一個(gè)開(kāi)發(fā)商就說(shuō)溜冰場(chǎng)怎么著火呢.都是冰。消防也不知道該怎么答。比方銷售或者招商的時(shí)候，遇到一個(gè)很大問(wèn)題，測(cè)繪面積的問(wèn)題，到底用建筑面積還是用使用面積，都暈了頭，不知道用什么來(lái)標(biāo)準(zhǔn)。都市綜合體在開(kāi)展，在中國(guó)圍，政府的法律法規(guī)沒(méi)有健全，搞得開(kāi)發(fā)商丈二和尚摸不著頭腦?？傊?，造成目前二三線城市的都市綜合體開(kāi)發(fā)商還有點(diǎn)像在座各位一樣，有時(shí)機(jī)聽(tīng)聽(tīng)人家怎么講，有時(shí)機(jī)看看別人怎么做就看一看，有時(shí)機(jī)了解看別人怎么干的，我們就了解，因?yàn)檎娴氖菬o(wú)計(jì)可施，但是二三線城市的都市綜合體又必須要開(kāi)展，因?yàn)檫@是一個(gè)趨勢(shì)，利潤(rùn)也都頗高，又怎么樣躲避開(kāi)發(fā)商變成騙子.二三線城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)我們要賣

21、，人家說(shuō)我們是騙子，如果不賣，錢(qián)又不夠，美國(guó)時(shí)代周刊說(shuō)中國(guó)的開(kāi)發(fā)商是一個(gè)億去博十個(gè)億，一億的資金干十億的事情，資金不太充分，現(xiàn)在銀根緊縮，貸款非常困難，造成國(guó)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀迷茫，但又不得不開(kāi)展。 怎么打破這個(gè)怪圈呢.我沒(méi)有靈感妙藥，我只能給大家分析，首先要明確自己的定位，我們二三線城市都市綜合體第一個(gè)要走出的誤區(qū)不要盲目的向北上廣深一線城市綜合體學(xué)習(xí)，不要盲從。北上廣深的都市綜合體，有幾個(gè)特點(diǎn)是二三線城市開(kāi)發(fā)商學(xué)不了的。 1.開(kāi)發(fā)商實(shí)力跟你們是不可同日而語(yǔ)的，北上廣深的都市綜合體往往開(kāi)發(fā)的地點(diǎn)都是非常好的黃金地段，地價(jià)都是天價(jià)，開(kāi)發(fā)商不是帶有國(guó)際背景，就是國(guó)字頭的開(kāi)發(fā)商，或者幾個(gè)民

22、營(yíng)的巨頭，萬(wàn)達(dá)、富力等等，我們首先要認(rèn)清自己，由于實(shí)力的問(wèn)題，所以就造成了在開(kāi)發(fā)的理念、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)營(yíng)銷進(jìn)度方方面面，物業(yè)管理的思路、原則等等都不盡一樣，所以不能盲從。不能說(shuō)萬(wàn)達(dá)這么做，我就得這么做。更不能盲從的是北上廣深的都市綜合體的銷售的價(jià)格利潤(rùn)空間，或者租賃價(jià)格的利潤(rùn)空間，很多開(kāi)發(fā)商都覺(jué)得都市綜合體，都市綜合體一層能租到60/天/平米，我們租10元還不行，有時(shí)候連10元也租不到，要根據(jù)自己實(shí)際情況。 2.了解北上廣深這樣大型都市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，往往是商業(yè)運(yùn)作為輔，資產(chǎn)運(yùn)作為主，在、很多大型都市綜合體是不賣的，比較典型的案例，我曾經(jīng)在華聯(lián)最后做的一個(gè)工程天地，我們跟集團(tuán)合

23、作的，華貿(mào)集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的，有三棟華貿(mào)寫(xiě)字樓，有六棟商務(wù)樓，有9萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，組成華貿(mào)中心，這個(gè)華貿(mào)中心商業(yè)是一平米不賣的，寫(xiě)字樓是不賣的，酒店是不賣的，酒店式公寓不賣的，僅僅賣了六棟商務(wù)樓，當(dāng)時(shí)只賣到24000多，為什么華貿(mào)在投入上百億一平米不賣呢.因?yàn)樵诮裉煊泻芏嗟幕鹬С?，他所要做的是資產(chǎn)運(yùn)作，別的不知道，我可以負(fù)責(zé)任的講，一個(gè)天地9萬(wàn)平米購(gòu)物中心目前市值評(píng)估已經(jīng)超過(guò)40億人民幣，它的運(yùn)作方式不一樣。二三線城市的開(kāi)發(fā)商客觀的說(shuō)，我們能扛住嗎.我們扛不住，因?yàn)槲覀冃诘膶?duì)象有一個(gè)億就干都市綜合體，我見(jiàn)到的可能60%不到一億就干都市綜合體。 因此就造成了在開(kāi)發(fā)中，今天聽(tīng)課的老板不多，都是執(zhí)

24、行層面的，我們要慢慢學(xué)會(huì)與老板對(duì)話，與老板溝通，我們老板很愿意學(xué)習(xí)、，經(jīng)常會(huì)讓你們?nèi)タ匆豢慈思以趺醋龅?，但是事?shí)上是把自己的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、銷售標(biāo)準(zhǔn)能夠跟、學(xué)習(xí)，但是物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)很難合在一起，更重要的是能不能百分之百的持有它來(lái)運(yùn)作，這是很關(guān)鍵。我們跟北上廣深來(lái)比較，我們很難，不要盲目的比較。的華潤(rùn)集團(tuán)的萬(wàn)象城，的大悅城，這兩年特別風(fēng)光的都市綜合體，我可以負(fù)責(zé)任的講不賺錢(qián)，每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)在做的，不賺錢(qián)，賺錢(qián)的不是每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的體量、規(guī)模品牌價(jià)值在不斷增值，所持有的酒店、購(gòu)物中心在不斷的增值，在不斷的融資，在不斷的與基金合作，無(wú)論寒冬酷暑這樣的

25、團(tuán)隊(duì)不能停腳步，要不斷的擴(kuò)，因?yàn)橥顿Y人不斷需要看到新的工程成長(zhǎng)，他們是評(píng)估出來(lái)的利潤(rùn)。 我們所在的開(kāi)發(fā)商是投三億賺六億的開(kāi)發(fā)商，二三線城市開(kāi)發(fā)商的想法往往靠工程本身賺取實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金，不光是現(xiàn)金流，還要賺到錢(qián)。這幾年開(kāi)發(fā)商都會(huì)跟我們講，希望在沒(méi)開(kāi)工的時(shí)候就把投資收回來(lái)，挖完坑沒(méi)有出土地要收回投資，再不收回來(lái)點(diǎn)后面的錢(qián)就沒(méi)了，我很坦率的說(shuō)，我看今天來(lái)自各個(gè)二三線城市的開(kāi)發(fā)商，根本上也是如此。也有一些開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)場(chǎng)很陽(yáng)春白雪，孩子已經(jīng)在美國(guó)、加拿大、澳大利亞，自己經(jīng)常在、新加坡一帶游移回來(lái)跟我們交流非常酷，他認(rèn)為持有最好，他認(rèn)為自己有星巴克，可能二三線城市連麥當(dāng)勞都沒(méi)有，談著談著就講，不行，趕緊把錢(qián)

26、先收回來(lái)，因?yàn)檫@個(gè)是矛盾，我說(shuō)的沒(méi)有任何貶低二三線城市開(kāi)發(fā)商的意思。因?yàn)槲覀兌际菑囊稽c(diǎn)一滴做起來(lái)的，即便萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的王健林董事長(zhǎng)也會(huì)跟你講他的開(kāi)展心路歷程，也是從賣商鋪開(kāi)場(chǎng)的，所以他也會(huì)有、被小業(yè)主圍攻的時(shí)候，他今天可能已經(jīng)開(kāi)展到第五代萬(wàn)達(dá)系列的產(chǎn)品，所以他不會(huì)賣商鋪了，也不會(huì)賣購(gòu)物中心了，但是他仍然靠賣住宅、公寓起家，他在各地拿的土地幾乎本錢(qián)是零，這是萬(wàn)達(dá)的生意模式。 但是對(duì)于二三線城市小開(kāi)發(fā)商來(lái)講，雖然可能在是老大，在整個(gè)國(guó)房地產(chǎn)可能算不上什么，在這個(gè)時(shí)候，一定要認(rèn)清自己有幾斤幾量，在二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展中，我們要學(xué)習(xí)北上廣深的一些建筑理念、經(jīng)營(yíng)理念、管理特色，但是不能盲從。因?yàn)槲覀兊慕?jīng)

27、營(yíng)本質(zhì)是完全不一樣，國(guó)二三線城市的地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀本質(zhì)就是要自我生存，要單工程產(chǎn)生利潤(rùn)，如果這個(gè)工程本身沒(méi)有賺到錢(qián)。我們舉例10萬(wàn)平米都市綜合體，地上地下，5萬(wàn)平米的商業(yè)，2萬(wàn)平米寫(xiě)字樓，2萬(wàn)平米的公寓，連土地再建筑安裝、財(cái)務(wù)費(fèi)用、規(guī)劃等等，一個(gè)都市綜合體在二三線城市土地即便再廉價(jià)，全按本錢(qián)，都需要6000-7000/平米，土地本錢(qián)、*本錢(qián)、營(yíng)銷、推廣、設(shè)計(jì)方方面面的財(cái)務(wù)費(fèi)用，得6000-7000/平米，10萬(wàn)平米投入六七億。如果是在北上廣深的開(kāi)發(fā)商，不是需要六七個(gè)億放進(jìn)去，2021年投入，然后到2021年或者2021年開(kāi)業(yè)，然后就要收回利潤(rùn)。而對(duì)于二三線城市的開(kāi)發(fā)商這六七億，頂多有15%、20%

28、的自有資金，一億往里投入，要滾動(dòng)式開(kāi)展，開(kāi)業(yè)四年以后，各位老板的期許都是工程開(kāi)業(yè)，總投資收回或者根本收回，這是最根本的，不然轉(zhuǎn)不動(dòng)。 二三線城市都市綜合體的盈利模式什么.我認(rèn)為銷售額合理的銷售和持有比例進(jìn)展分配，銷售的總金額要等于工程總投入的正負(fù)10%，好比我投6個(gè)億，我要賣5.5億-6.5億，但是我投6億蓋10萬(wàn)平米，可能只能拿出一半或者60%或者40%的面積賣到6個(gè)億。只有這樣的形式，才符合二三線城市都市綜合體的開(kāi)展的一個(gè)現(xiàn)狀，才能夠保證二三線城市都市綜合體的一個(gè)良性開(kāi)展，很少有在二三線城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，我們總投資6個(gè)億，我可以在開(kāi)業(yè)前放4.5億擱進(jìn)去，因?yàn)椴荒苋Y(jié)算，我一平米不賣，開(kāi)業(yè)后三

29、年到五年，我們一評(píng)估總投入6億，開(kāi)業(yè)三年到五年可能值18億，我們?cè)龠M(jìn)展融資，再進(jìn)展銷售來(lái)賺錢(qián)，很少有，北上廣深的都是這么干，而我們現(xiàn)在干不了。一開(kāi)場(chǎng)就沒(méi)有4.5億或者5億，如果總投資6億的話，我覺(jué)得國(guó)二三線城市開(kāi)發(fā)商80%現(xiàn)在手上有個(gè)把億，還有銀行劃著巨大問(wèn)號(hào)的授信可能性，往往過(guò)程中都沒(méi)有，會(huì)產(chǎn)生借高利貸。國(guó)二三線城市都市綜合體的生意模式，就被逼要變成了今天很多行業(yè)人士嗤之以鼻或者不愿意提的銷售。 任何一個(gè)理論上的商業(yè)地產(chǎn)的培訓(xùn)師，我本人是世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的會(huì)員，也是中國(guó)購(gòu)物中心連鎖協(xié)會(huì)的專家評(píng)委，我們每三年也有購(gòu)物中心的專業(yè)培訓(xùn)，我們也都會(huì)講，因?yàn)橛薪鹑跈C(jī)構(gòu)，不能賣，賣了就完蛋了或者是怎么樣

30、，但是今天我覺(jué)得百年建筑這個(gè)平臺(tái)，都是給實(shí)操的同事們來(lái)做的，我給你們講一些有用的東西，而不是理論的東西，理論去網(wǎng)上看一看，買點(diǎn)錄像帶就可以了，但實(shí)際發(fā)生的不是如此。 希望大家通過(guò)半天了解老板怎么想的，了解工程問(wèn)題在哪里，了解未來(lái)出路在哪里，目前的二三線城市的都市綜合體的生意模式，就變成了今天老在談的敏感話題，就是租售比例，10萬(wàn)平米到底賣多少，賣什么產(chǎn)品賣多少，總投資6，一般在營(yíng)銷推廣上或者在開(kāi)發(fā)商老板嘴里都不愿意說(shuō)賣，都知道全留在自己手里最好最升值，但是資金又不夠，所以猶抱琵琶半遮面，真正賣的時(shí)候惡狠狠的趕緊賣，在國(guó)二三線城市賣商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論是賣商鋪，還是賣公寓，還是賣寫(xiě)字樓，90%，可能更

31、高的10個(gè)盤(pán)里或者9個(gè)或者9.5個(gè)銷售手續(xù)不到位的，很少有銷售手續(xù)全到位開(kāi)場(chǎng)賣的。 為什么.兩個(gè)字“差錢(qián)，你能跟萬(wàn)達(dá)比嗎.能跟中糧比嗎.也許作為老板本人的生活質(zhì)量跟摩根斯坦利的高管沒(méi)什么區(qū)別了，也可以坐游艇、頭等艙，問(wèn)題是資產(chǎn)不一樣，企業(yè)規(guī)模不一樣，所以往往我們做執(zhí)行層面的，一定要提醒老板，因?yàn)椴豢赡芩腥硕荚谌f(wàn)達(dá)工作，要提醒他，我們一定要腳踏實(shí)地實(shí)事，因此賣什么，賣多少.這個(gè)租售比例就變成了二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)命脈，也就是說(shuō)我們?cè)谧暮芏嘟ㄖO(shè)計(jì)師非常困惑的是開(kāi)發(fā)商最開(kāi)場(chǎng)不講清楚，如果建筑設(shè)計(jì)師我希望在未來(lái)與二三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的時(shí)候，在建筑設(shè)計(jì)理念探討之前，產(chǎn)品研發(fā)之前，就要

32、講清楚是想賣還是想持有，賣多少，賣什么產(chǎn)品，因?yàn)橘u和持有在建筑設(shè)計(jì)理念上都有巨大的區(qū)別，不要蒙混。 昨天我在簽了一個(gè)工程，整個(gè)體量六七萬(wàn)平米，有商業(yè)、住宅，開(kāi)發(fā)商聊的非常好，歸根結(jié)底開(kāi)發(fā)商還是一句話快進(jìn)快出快點(diǎn)賣掉，跟保存的概念一樣嗎.為了快點(diǎn)賣掉，這個(gè)工程要有包裝，要有主力店，可以為此不惜一切代價(jià)要保證停車的數(shù)量。昨天我從10：45一直吵到13：00，一直在吵停車場(chǎng)的事，我明確告訴他180個(gè)車位做不了大賣場(chǎng)，必須保證300個(gè)車位，沒(méi)有大賣場(chǎng)，商鋪6000也賣不出去，有了大賣場(chǎng)12000也能賣出去。 一定要了解二三線城市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初衷，必須單工程賺錢(qián)，所以要有租售比例。一定要強(qiáng)調(diào)，二三

33、線城市開(kāi)發(fā)商，如果在座的是的或者一些大的國(guó)有開(kāi)發(fā)商或者實(shí)力很強(qiáng)的，可能不一樣，你是中鐵還是中冶的，還是城建的，我們二三線城市民營(yíng)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展租售比例，什么樣的是合理.不要單純弄比例，我們給出的建議是銷售額=總投資正負(fù)90-110%，投資6億元，需要賣5.5億或者6.5億，既不能多賣也不能少賣，合理的盈利模式，比方10萬(wàn)平米6個(gè)億，想賣到5.5億-6.5億，、，比方商業(yè)地產(chǎn)就拿1萬(wàn)/平米，我要賣5萬(wàn)5千平米，剩下4萬(wàn)5千平米，如果要是10萬(wàn)平米的體量，好比地下2萬(wàn)，地上8萬(wàn)，4萬(wàn)5是2萬(wàn)地上，2萬(wàn)5地下，這2萬(wàn)5地下一半是停車場(chǎng)或者大賣場(chǎng)，上面2萬(wàn)是餐飲、電影院，用持有的面積來(lái)解決主力用

34、戶，剩下的面積打散賣給小業(yè)主。 持有的面積，我們要2萬(wàn)5地上面積解決主力用戶，加上1萬(wàn)平米，一般購(gòu)物中心七大類，都市綜合體最好賣的是商鋪，商鋪分兩類：一是產(chǎn)權(quán)式商鋪；二是門(mén)市房，都是有產(chǎn)權(quán)的，門(mén)市房可以24小時(shí)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，不受購(gòu)物中心控制的，作為都市綜合體來(lái)講，最好賣的產(chǎn)品，在二三線城市是商鋪，再其次是公寓，那已經(jīng)下滑得很厲害了，作為二三線城市如果商鋪可以賣到1萬(wàn)或者1萬(wàn)5，公寓就剩下5千的可能性。最不好賣的在二三線城市是寫(xiě)字樓，一般來(lái)講，目前國(guó)的非省會(huì)城市地級(jí)市都市綜合體最慎重的就是寫(xiě)字樓，地上的建筑產(chǎn)品首推，購(gòu)物中心在地級(jí)市的都市綜合體作為群樓局部，最多五層，最適宜三層，蓋四層局部五層也行，

35、單層面積1萬(wàn)平米，8千-1萬(wàn)2最適宜。都市綜合體在二三線城市10萬(wàn)-15萬(wàn)體量最適宜，不宜更大，地上除了5萬(wàn)商業(yè)以外，再拔起來(lái)的高樓首推的是公寓，在三線城市叫SOHO，商住兩用，中小型企業(yè)既住也辦公。 在三線城市第三個(gè)贊同是星級(jí)酒店，根據(jù)地理位置或者酒店競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)檔次，四星級(jí)的、純五星級(jí)的，慎用五星級(jí)的，盡可能不做五星級(jí)的，四星級(jí)現(xiàn)在國(guó)很多有很好的品牌，我們最不建議在三線城市做寫(xiě)字樓，因?yàn)閷?xiě)字樓市場(chǎng)在二三線城市是非常沒(méi)時(shí)機(jī)的，只有個(gè)別的二三線城市都市綜合體在市中心非常繁華的，可以考慮局部寫(xiě)字樓，第一個(gè)案例的新華貿(mào)有這么一個(gè)寫(xiě)字樓，現(xiàn)在在還不算，最好的企業(yè)都進(jìn)去，與我們?cè)瓉?lái)預(yù)估整整差

36、了三成，現(xiàn)在均價(jià)只能到8千-8千5，預(yù)估是1萬(wàn)2千5，我們參與所有的一線工程，新華貿(mào)商鋪均價(jià)賣到2萬(wàn)以上，寫(xiě)字樓一半都做不到，這都是我們能夠想象得到。 最理想的，寫(xiě)字樓、公寓、酒店都不考慮賣，我們就賣商鋪，把資金收回來(lái)，因?yàn)橘u公寓能賣多少呢，賣一萬(wàn)平米5千，根本微乎其微。還有一個(gè)問(wèn)題，就是公寓或者寫(xiě)字樓非得拿到預(yù)售許可證，因?yàn)榇蠹叶际歉呒?jí)經(jīng)理，不用1+1的教學(xué)，消費(fèi)心理是什么概念.都市綜合體的產(chǎn)品銷售商鋪一定是最快最早，商鋪買的是預(yù)期，商鋪買的是地段，買的是管理，買的是主力用戶，買的是跟風(fēng)，總之商鋪買的是預(yù)期，寫(xiě)字樓、酒店式公寓像住宅一樣，買的是看得見(jiàn)的現(xiàn)房，高層的酒店、寫(xiě)字樓、公寓很難賣樓，

37、但是商鋪千萬(wàn)別賣現(xiàn)樓，尤其二三線城市，二三線城市在中國(guó)，尤其北方城市，不管哪個(gè)城市跟風(fēng)非常嚴(yán)重，因?yàn)槌鞘行?，親戚朋友站在大街上，很多人互相認(rèn)識(shí)，商鋪又是高單價(jià)低總價(jià)，大概四五十萬(wàn)一個(gè)，變得比住宅總價(jià)還要廉價(jià)，付一半把鋪拿到了，十萬(wàn)就拿到了，像買輛車，這種東西一定搶才值錢(qián)，都市綜合體為什么有吸引力呢.二三線城市的開(kāi)發(fā)商為什么都鉆牛角尖要做呢.就是因?yàn)橄胍谌逄焓諑浊f(wàn)現(xiàn)金，做住宅很難，只有商鋪?zhàn)龅玫剑驗(yàn)樯啼佡u預(yù)期的。只有通過(guò)都市綜合體的商業(yè)街、產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售，才能夠有可能實(shí)現(xiàn)總投資的持平，這種銷售又是在前銷售，售樓中心裝修到了，銷售小姐、平面圖、挖了坑，我們老說(shuō)挖了坑，坑里有幾百號(hào)人，有主

38、力租戶一起簽約，那個(gè)時(shí)候就可以賣了，那個(gè)時(shí)候大包進(jìn)場(chǎng)可能僅僅付了5%或者10%的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)而已，土地在二三線城市還真沒(méi)見(jiàn)過(guò)誰(shuí)開(kāi)工的時(shí)候，土地出讓金全交了，可能交一半，政府領(lǐng)導(dǎo)批個(gè)條就可以開(kāi)了，整個(gè)6億投資，可能就1個(gè)億，交點(diǎn)土地出讓金，交個(gè)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，裝修售樓處，付設(shè)計(jì)單位一兩百萬(wàn)設(shè)計(jì)費(fèi)，請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝，說(shuō)一定自己兜里的錢(qián)花的七七八八，再不收錢(qián)就下不去了，可能空調(diào)、電梯等等設(shè)備簽約了，這個(gè)時(shí)候可以開(kāi)場(chǎng)賣，賣不了寫(xiě)字樓、公寓，只能賣商鋪，這是二三線城市都市綜合體實(shí)實(shí)在在的運(yùn)作。 如果能夠通過(guò)商業(yè)的面積銷售，完成總投資的90%，甚至80%，開(kāi)發(fā)商就活下來(lái)了，就可以繼續(xù)推動(dòng)、銷售、招商、裝修、報(bào)手續(xù)，二三線

39、城市的開(kāi)發(fā)商都說(shuō)，今天在這個(gè)地可能有個(gè)土地協(xié)議，到開(kāi)業(yè)按18個(gè)月算，就是一年半，二三線城市開(kāi)發(fā)商非常有效率的，今天拿了地要蓋20萬(wàn)平米，一年半以后開(kāi)業(yè)，趕緊找，最后通常要四年，48個(gè)月。一個(gè)10多萬(wàn)平米的綜合體做兩年半到三年很正常，中間耽誤一點(diǎn)，四年也是可以，都市綜合體開(kāi)發(fā)周期比較合理的是30個(gè)月，兩年半，10萬(wàn)平米，其實(shí)10萬(wàn)、15萬(wàn)問(wèn)題不大。 新華貿(mào)，我接這個(gè)工程是2021年奧運(yùn)會(huì)后一個(gè)月，那時(shí)候土地已經(jīng)拿下，拆遷已經(jīng)完畢了，原來(lái)是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，2021年5月開(kāi)業(yè)，開(kāi)發(fā)商是實(shí)力非常強(qiáng)的非常規(guī)的開(kāi)發(fā)商，是2007年的銷售狀元，當(dāng)年賣到37億，的第一名，有雄厚的資金，聘請(qǐng)的都是非常規(guī)的，造成了資金

40、鏈漫長(zhǎng)使用階段，必須在這個(gè)工程一年到一年半之間，把這個(gè)資金收回來(lái)，否則以我個(gè)人經(jīng)歷，開(kāi)發(fā)商就會(huì)減速了，也就是12個(gè)月-18個(gè)月要開(kāi)盤(pán)銷售。我們剛剛講了在二三線城市都市綜合體的租售比例，以10萬(wàn)平米來(lái)講，10萬(wàn)平米全是商業(yè)地產(chǎn)，不含停車場(chǎng)，不含室外廣場(chǎng)，假設(shè)商業(yè)中心5萬(wàn)，公寓2萬(wàn)，酒店1.5萬(wàn)，寫(xiě)字樓1.5萬(wàn)，商業(yè)里的50%，希望能夠有3%是銷售，2%是持有的，公寓是都賣的，酒店是持有的，寫(xiě)字樓是持有的，也是可以賣的，如果能不做寫(xiě)字樓，我們寧愿把這個(gè)寫(xiě)字樓放給酒店，然后剩下的都作為商業(yè)。對(duì)于三線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)非常不看好，短期沒(méi)有什么時(shí)機(jī)，中國(guó)的二三線城市的企業(yè)兩極分化非常嚴(yán)重，要不是大型國(guó)有事業(yè)

41、單位，有自己的辦公樓宇，要不中小民營(yíng)企業(yè)，都習(xí)慣當(dāng)?shù)赝恋乇容^廉價(jià)，土地來(lái)源比較多元化，都可以自己蓋個(gè)院子或者自己開(kāi)發(fā)小的住宅小區(qū)有兩層底商，寫(xiě)字樓的需在太小。這樣的寫(xiě)字樓裝修級(jí)別檔次又比較低，電梯比較少，公共區(qū)裝修比較弱，開(kāi)間不行，這個(gè)寫(xiě)字樓未來(lái)增值也很困難，寫(xiě)字樓如果生意不錯(cuò)，又帶來(lái)了停車位的壓力非常過(guò)，在二三線城市都市綜合體停車是老大難的問(wèn)題，市中心土地拿來(lái)以后，還是比較貴，舍不得充分的停車場(chǎng)，該挖地下三層的弄兩層，還要弄出一層商業(yè)，廣場(chǎng)沒(méi)有更多的停車場(chǎng)，再有寫(xiě)字樓，就會(huì)擠得很厲害。對(duì)于二三線城市來(lái)講，不提倡寫(xiě)字樓。 如果今天在談，我們的概念完全不一樣，我們現(xiàn)在希望的是商業(yè)做3，寫(xiě)字樓做3

42、，酒店做2，公寓做2，大家都知道，在今年的寫(xiě)字樓非常之紅火，為什么呢.給大家講個(gè)笑話，也是挺有道理的，中國(guó)現(xiàn)在股市一塌糊涂，沒(méi)人炒股了，黃金不好買，房地產(chǎn)又嚴(yán)苛了，大家自己開(kāi)個(gè)公司吧，有錢(qián)不能買股票不能買黃金不能買住宅，車也有了，車也限號(hào)了，就開(kāi)公司，就得租個(gè)寫(xiě)字樓或者買個(gè)寫(xiě)字樓，所以寫(xiě)字樓在、*、一些省會(huì)城市租金都非常好，又不限購(gòu)，寫(xiě)字樓就起來(lái)了。商業(yè)在趨于飽和，在想賣商鋪真的很不容易，因?yàn)榈氖裁礃I(yè)態(tài)都有，想一枝獨(dú)秀不可能了，在二三線城市08年以后，開(kāi)發(fā)了一些商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，我經(jīng)歷很多這個(gè)城市第一個(gè)、第二個(gè)，真的很新鮮，1986年肯德基在前門(mén)開(kāi)業(yè)，大家排隊(duì)吃炸雞，現(xiàn)在1300多家店了，有個(gè)嘗鮮

43、的過(guò)程，商業(yè)不要這么多了。在二三線城市商業(yè)要足夠的面積，從業(yè)務(wù)上來(lái)講，在二三線城市主力租戶的作用是至關(guān)重要的，不可或缺的，在、已經(jīng)不需要主力租戶了，已經(jīng)不讓主力租戶進(jìn)來(lái)了，因?yàn)檎嫉拿娣e太大，給的租金太低，在太多了，所以完全不需要。 主力租戶有七大業(yè)態(tài)，商業(yè)里的商業(yè)中心，商業(yè)中心有主力租戶，有七大業(yè)態(tài)在二三線城市最火： 1.首選大賣場(chǎng)，1萬(wàn)平米以上的大型綜合超市，現(xiàn)在在二三線城市全部都有了，從08年以來(lái)，隨著二三線城市都市綜合體的快速開(kāi)展，開(kāi)發(fā)商快速引進(jìn)大型租戶，也有像我們這樣的團(tuán)隊(duì)做奉獻(xiàn)，現(xiàn)在在國(guó)二三線城市沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)世界零售前三名都進(jìn)入了，在也是如此，樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福也都簽約了，萬(wàn)達(dá)也進(jìn)

44、了，樂(lè)購(gòu)簽約了，家樂(lè)福也簽約了，的樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福、沃爾瑪也都進(jìn)了，沃爾瑪、家樂(lè)福都進(jìn)了，東北的城市都有了，大賣場(chǎng)是購(gòu)物中心里最需要的。大賣場(chǎng)在購(gòu)物中心里需要的面積在8千-1.5萬(wàn)平方米，最好是負(fù)一層再加一層的3千平米左右。 2.百貨公司，現(xiàn)在國(guó)二三線城市多起來(lái)，尤其省里的連鎖，比方省的北國(guó)東購(gòu)、唐百都在連鎖，的銀泰在全國(guó)做連鎖，的興隆大家園，的維多利，這些省里的都有，全國(guó)的進(jìn)入主力百貨公司像王府井、華聯(lián)、新世界、馬來(lái)西亞百盛。這種百貨公司租賃面積大概在3萬(wàn)平米左右。 3.專業(yè)賣場(chǎng)，比方電器類，寧、國(guó)美、大中；家具類；在二三線城市除了電器比較多，現(xiàn)在紅星美凱龍這種建材比較多的，居然之家、家園。 4

45、.娛樂(lè)主要指電影院和KTV，娛樂(lè)現(xiàn)在越來(lái)越重要，電影院中國(guó)將來(lái)必然會(huì)超過(guò)美國(guó)，會(huì)成為世界最大的電影市場(chǎng)，只要盜版的問(wèn)題慢慢解決了就OK，現(xiàn)在二三線城市看電影，目前應(yīng)該已經(jīng)根本解決可以跟、同步，但是電影院數(shù)量稍微少一點(diǎn)，但根本都有。比方原來(lái)沒(méi)有，就引進(jìn)了電影院的。KTV，年輕人越來(lái)越需要。 5.餐飲，主力租戶在二三線城市和一線城市來(lái)比，對(duì)于餐飲主要指5千平米以上，像海底撈、大宅門(mén)、俏江南、權(quán)金城，在地級(jí)市除了一些全國(guó)連鎖的餐飲，可能是當(dāng)?shù)氐倪B鎖，比方的海天一色，的鳳凰園有很多連鎖，餐飲的面積大概3千平米。在三線城市麥當(dāng)勞、肯德基也變成了主力用戶，我們也可以理解。 6.兒童，兒童是非常關(guān)鍵的，兒童

46、主題樂(lè)園，現(xiàn)在最容易賺錢(qián)的，咱們國(guó)家的消防規(guī)定兒童不能上三層，根本80%在三層以上，開(kāi)發(fā)商這方面都有本領(lǐng)，我們做業(yè)態(tài)規(guī)劃的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多事情還要跟政府溝通?，F(xiàn)在兒童配合的主題有寓教于樂(lè)的工程，兒童是主力租戶。 7.小吃城，為什么把小吃城單獨(dú)作為七大業(yè)態(tài)劃分呢.因?yàn)樾〕猿菍?duì)于餐飲的要求，在建筑上和大的餐飲有很大不同。從建筑設(shè)計(jì)，在最開(kāi)場(chǎng)建筑平面量身訂作，比方電影院層高，兒童的層高，小吃城方方面面，都需要在建筑設(shè)計(jì)時(shí)候要跟進(jìn)的，這一點(diǎn)很關(guān)鍵，要提前做好。很多商鋪劃個(gè)隔斷，就簡(jiǎn)單了，但是對(duì)于這七大類是很重要的。 對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中心來(lái)講，這七大類百分之百最合理的，起碼希望能夠做到有一個(gè)大賣場(chǎng)可以不要百

47、貨公司，專業(yè)店沒(méi)有，娛樂(lè)一定要有，餐飲沒(méi)有大的，一定要有大的連鎖快餐，小吃城沒(méi)有，可以規(guī)模小一點(diǎn)?，F(xiàn)在在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果在產(chǎn)品研發(fā)階段或者商業(yè)規(guī)劃階段，每個(gè)樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃階段，就需要馬上跟主力租戶接觸，這些是購(gòu)物中心的主力租戶。酒店的主力租戶一樣，比方有建國(guó)飯店、皇冠假日、如家、漢庭等等，只有酒店和商業(yè)中心有主力租戶，公寓是散售，寫(xiě)字樓也可以有，比方冠名的一起賣掉，但是這都是小概率的可以，可遇不可求的，最開(kāi)場(chǎng)如果能量身訂作，那當(dāng)然是最好的。 二三線城市都市綜合體的盈利模式，需要靠商業(yè)中心里的60%的面積銷售，從整體上來(lái)講，用我們商鋪的銷售能夠達(dá)成我們整體的投資，90%-100%，這是最理想。我

48、們有的時(shí)候也可以以小博大，也許可以變成1萬(wàn)8，面積就會(huì)越來(lái)越小，不是說(shuō)賣得越多越好，我們完全強(qiáng)調(diào)不是全賣掉，很多開(kāi)發(fā)商到最后都賣了，這樣掙錢(qián)就走了，這也不是我們提倡的。因?yàn)橹挥兄髁ψ鈶舫料聛?lái)，這個(gè)場(chǎng)子才能活下來(lái)，怎么能夠在挖坑的時(shí)候就賣掉，賣兩萬(wàn)，怎么收回來(lái).小業(yè)主怎么放心，怎么不認(rèn)為我們開(kāi)發(fā)商是個(gè)騙子，我們這種營(yíng)銷模式，是接下來(lái)跟各位介紹的。 第一個(gè)階段我跟大家說(shuō)了一下商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展情況，尤其是在二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的開(kāi)展現(xiàn)狀，跟國(guó)的一線大都市北上廣深商業(yè)地產(chǎn)的都市綜合體的生意模式、盈利模型做了一些比較互動(dòng)，在這樣的情況下，我們又介紹了一下二三線城市都市綜合體的一些盈利模式，開(kāi)發(fā)商

49、都想些什么，目標(biāo)愿景是什么，都市綜合體的組合、產(chǎn)品的構(gòu)成以及根本的生意模式。 接下來(lái)我們就大家關(guān)注的都市綜合體在二三線城市，我們?cè)谝粋€(gè)開(kāi)發(fā)的各個(gè)主要工作方面，比方說(shuō)開(kāi)發(fā)建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、招商運(yùn)營(yíng)管理的各條線該如何把握，在兩年或者兩年半的時(shí)間，怎么能夠合理的運(yùn)作下去。另外也會(huì)給各位介紹一下在營(yíng)銷模式上如何能夠快速銷售、快速回款，同時(shí)又能夠讓業(yè)主放心，形成開(kāi)發(fā)商業(yè)主租戶、品牌顧客、政府、金融機(jī)構(gòu)和媒體的良好互動(dòng)關(guān)系。然后再介紹一些北方地區(qū)二三線城市的案例，然后再做一些互動(dòng)。 剛剛的學(xué)員講如果是新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)如何開(kāi)發(fā).銷售和招商的矛盾該如何協(xié)調(diào).方方面面都挺有意思，大家就各自工作中面臨的困惑進(jìn)展交流

50、。 在都市綜合體實(shí)際運(yùn)作的根底上，把操作流程理一遍，再說(shuō)營(yíng)銷怎么賣.推廣、宣傳、招商怎么結(jié)合.一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都市綜合體通常來(lái)講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)問(wèn)，是以銷售為核心，還是以設(shè)計(jì)為核心，一個(gè)產(chǎn)品有兩條主線：一是建筑設(shè)計(jì)；一是銷售，其實(shí)我覺(jué)得還不如叫市場(chǎng)，市場(chǎng)里面有銷售和招商，設(shè)計(jì)是建筑或者叫產(chǎn)品，這里有設(shè)計(jì)、有施工。這兩條主線是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩條生命線，相輔相成、平行的、交集的都有，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司各個(gè)部門(mén)之間博弈、纏打，都是來(lái)自于市場(chǎng)和建筑設(shè)計(jì)。這兩條線中間有一個(gè)相輔相成的就是推廣、宣傳，我們叫企劃或者籌劃。還有一個(gè)很重要的相輔相成的是手續(xù)報(bào)批，大家都明白，有一些手續(xù)沒(méi)有也沒(méi)法進(jìn)入，兩條主線就是建

51、筑的產(chǎn)品設(shè)計(jì)施工和市場(chǎng)類的銷售招商，兩條輔線是企劃推廣和手續(xù)報(bào)批。 很重要的原則，第一階段是產(chǎn)品研發(fā)階段，我們需要手續(xù)起碼要完成土地的協(xié)議，比較規(guī)的應(yīng)該有規(guī)劃局的規(guī)劃要點(diǎn)，就是我們俗稱的紅線圖，建筑密度、容積率、綠化率、建筑高度，這些才能提供給設(shè)計(jì)進(jìn)展根本的研發(fā)，這是關(guān)于手續(xù)報(bào)批。在產(chǎn)品研發(fā)階段，第一階段有了土地手續(xù)、規(guī)劃要點(diǎn)，我們建議應(yīng)該聘請(qǐng)有經(jīng)歷的商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷籌劃管理團(tuán)隊(duì)，或者你們自己的市場(chǎng)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，來(lái)進(jìn)展這個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位的研發(fā)工作，這個(gè)市場(chǎng)定位的研發(fā)工作，包含哪些容呢.1.根底調(diào)研是必須的，就是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、根底商圈、交通、人口、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、未來(lái)趨勢(shì)等等。2.這個(gè)產(chǎn)品的定位，講清楚三件

52、事，就是做生意的真諦，誰(shuí)是我的顧客，他有什么需求，如何滿足他。3.產(chǎn)品組合，有了定位，怎么滿足，就是產(chǎn)品組合，這個(gè)都市綜合體到底要購(gòu)物中心多大面積，里面有什么組合，要不要餐飲，要不要娛樂(lè)，要不要有大賣場(chǎng)，要不要有寫(xiě)字樓等等。4.一個(gè)根本的設(shè)計(jì)規(guī)劃。5.財(cái)務(wù)測(cè)算，損益分析。 這是市場(chǎng)定位研發(fā)，不是一般的市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)調(diào)研根底調(diào)研數(shù)據(jù)、商圈的根本情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、交通道路、未來(lái)城市開(kāi)展、GDP，都是在根底調(diào)研里，更重要的是由它推出來(lái)這個(gè)工程應(yīng)該在、，還是在、，然后做出根本概念規(guī)劃，再做出財(cái)務(wù)測(cè)算，這個(gè)時(shí)間需要2-3個(gè)月。得出來(lái)的一個(gè)產(chǎn)品就是設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，這是規(guī)的，有的開(kāi)發(fā)商自己就有設(shè)計(jì)單位，不用設(shè)

53、計(jì)任務(wù)書(shū)，設(shè)計(jì)單位在最開(kāi)場(chǎng)參與產(chǎn)品定位研發(fā)工作，如果沒(méi)有，先通過(guò)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、研發(fā)，得出設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，進(jìn)展設(shè)計(jì)招標(biāo)，在產(chǎn)品研發(fā)階段，我們希望能夠確認(rèn)設(shè)計(jì)單位，一直進(jìn)入到產(chǎn)品研發(fā)階段，到完成建筑設(shè)計(jì)方案的報(bào)批。從市場(chǎng)定位研發(fā)要2-3個(gè)月選擇到完成建筑設(shè)計(jì)方案通常來(lái)講3-4個(gè)月，這一段時(shí)間，加上前面的市場(chǎng)定位研發(fā)時(shí)間，大概有6個(gè)月時(shí)間，這6個(gè)月，一般開(kāi)發(fā)商非常著急，但這6個(gè)月時(shí)間非常希望讓大家告訴老板，必不可少。非常重要，如果著急，可以在拿土地之前，認(rèn)為十拿九穩(wěn)開(kāi)場(chǎng)進(jìn)展研發(fā)。 商業(yè)地產(chǎn)、住宅都有一個(gè)真理，前面的工作籌劃、籌備、設(shè)計(jì)、規(guī)劃定位最重要，一旦這些規(guī)劃都到位了，真正蓋房子、賣房子都是水到渠成

54、的事情，任何事情都是兩頭難，開(kāi)頭難，等賣完了招商了，開(kāi)業(yè)管理，中間是很容易的事情，不要覺(jué)得一個(gè)房地產(chǎn)賣不難，招商不難，蓋房子不難，都不是高科技，最重要的是前面研發(fā)和后期的管理，第一階段根本是6個(gè)月，就是能夠讓開(kāi)發(fā)商拿到一套可以向規(guī)劃局報(bào)規(guī)的圖紙，同時(shí)這6個(gè)月確定商業(yè)合作團(tuán)隊(duì)和建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。 第二階段，對(duì)于建筑設(shè)計(jì)來(lái)講，你們要進(jìn)入施工圖階段，10萬(wàn)平米的都市綜合體，應(yīng)該在3-6個(gè)月之間，精雕細(xì)刻施工圖。選定大包方，進(jìn)場(chǎng)施工。對(duì)于市場(chǎng)，我們首先要做主力租戶的招商，配合主力租戶的招商做這個(gè)產(chǎn)品的VI包裝，這個(gè)工程叫什么名字，叫國(guó)貿(mào)還是叫天地，然后做LOGO，只有做了這個(gè)包裝，才能談上做樓書(shū)、招商手冊(cè)

55、，把案場(chǎng)包裝。主力租戶招商，比方大賣場(chǎng)、百貨公司、電影院等等。主力租戶的招商進(jìn)入，需要做一個(gè)大型推廣活動(dòng)，宣傳造勢(shì)，然后進(jìn)入銷售客戶積累階段。我們的尾檔突出主力租戶，突出商業(yè)定位，我們主力租戶有哪些，就是不提賣，因?yàn)樘舾校瑢?shí)際上是為了造勢(shì)。銷售的廣告，一般在報(bào)紙上、網(wǎng)絡(luò)上、短信上進(jìn)展宣傳的，這些需要3-4個(gè)月，施工圖也是需要3-4個(gè)月。 第二階段的標(biāo)志是什么.建筑標(biāo)志是開(kāi)工，我們市場(chǎng)標(biāo)志是銷售中心或者招商中心，就是售樓處開(kāi)放，推廣活動(dòng)舉辦。我們從明年1月1日起，*一個(gè)工程，春節(jié)開(kāi)場(chǎng)是含進(jìn)去的，我們要到明年的1月、2月、3月，2021年1月1日-4月15日完成第一階段，出了設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，確定，定

56、位完成了，第二階段從4月15日-8月15日銷售中心裝修完畢，客戶開(kāi)場(chǎng)積累，工程確定大包方，8月底開(kāi)工，因?yàn)殚_(kāi)工有施工圖報(bào)批，要有建筑施工手續(xù)，很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有，得有圖，像土地勘測(cè)圖。 第三階段，開(kāi)場(chǎng)客戶積累了，我們叫有效的客戶積累，希望大概有3-5個(gè)月，看客戶積累的情況，這個(gè)客戶積累買2萬(wàn)抵4萬(wàn)，看房班車、旅游，各種各樣的手段，最后把客戶變成有效客戶。這一階段，招商局部把主力租戶合同確立下來(lái)，同時(shí)洽談其他的招商工作。工程進(jìn)入第三階段，就是開(kāi)工后的階段，我們希望從開(kāi)工到工程出地面正負(fù)零，希望3個(gè)月，到封頂希望有10個(gè)月到一年，我們有效客戶積累，第三階段8月15-12月15日，這個(gè)時(shí)間按自然年算的，

57、開(kāi)盤(pán)時(shí)間不是年底最好，是4月份、9月份、10月份開(kāi)盤(pán)最好。 第四階段銷售期，可能就要到12月15日，12月18日開(kāi)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)銷售，工程可能剛剛出地面，甚至沒(méi)出地面，已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)賣了，這個(gè)時(shí)候不可能有銷售許可手續(xù)，采取選房的活動(dòng)而不是購(gòu)房的活動(dòng)，付一半的定金等等這種手段，總之開(kāi)場(chǎng)銷售。招商這種工作也要到明年，2021年開(kāi)場(chǎng)進(jìn)展招商，如果從2021年元月來(lái)算，最快2021年12月份的時(shí)間，兩年的時(shí)間，最晚到2021年的五一。 我們分三期銷售，每?jī)蓚€(gè)月做一期，這個(gè)銷售工作是到2021年的十一前，通過(guò)3-4期的銷售完成銷售整個(gè)工作，到2021年中旬銷售許可手續(xù)可以辦理，銀行按揭可以跟上。這個(gè)工程開(kāi)發(fā)是以建筑為

58、核心，還是以銷售市場(chǎng)為核心呢.我們講客觀的，從我的角度，我的強(qiáng)勢(shì)是一些市場(chǎng)，所以市場(chǎng)的工作我更熟悉一點(diǎn)，但是沒(méi)有方法回避的是，如果建筑跟不上，不可能招到主力租戶，也不可能開(kāi)盤(pán)，永遠(yuǎn)沒(méi)有施工圖、沒(méi)有大包方，永遠(yuǎn)不開(kāi)工，我也永遠(yuǎn)不可能有主力租戶，永遠(yuǎn)不能宣傳，也不能客戶積累銷售。所以工程的進(jìn)度跟市場(chǎng)的進(jìn)度必須要合拍的，我們談到開(kāi)業(yè)就更復(fù)雜了，因?yàn)殚_(kāi)業(yè)前沒(méi)有消防驗(yàn)收、沒(méi)有電也不行，在中國(guó)一個(gè)都市綜合體真的是不容易，作為一個(gè)民營(yíng)企業(yè)來(lái)講，在任何一個(gè)二三線城市操作10萬(wàn)、20萬(wàn)平米，拿地到開(kāi)業(yè)兩年半的時(shí)間，真的是一個(gè)折磨人的過(guò)程。但是對(duì)于職業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)講，確實(shí)是鍛煉了。如果說(shuō)能夠順利的達(dá)成拿出一半的面積完成

59、了整體投資，剩下的面積持有的租金就是純收入，將來(lái)進(jìn)展評(píng)估的時(shí)候，就不得了。 大興火神廟國(guó)際購(gòu)物中心，銷售面積不到50%，銷售不但完成了總投資，還略有盈余，現(xiàn)在留下了一個(gè)王府井百貨、一個(gè)樂(lè)購(gòu)、一個(gè)影院、一個(gè)溜冰場(chǎng)、一個(gè)KTV，大概有五六萬(wàn)平米，在一平米算三萬(wàn)，六萬(wàn)平米有18億，所以開(kāi)發(fā)商非常滿意的，這是關(guān)于房地產(chǎn)工作流程。 怎么保證銷售.現(xiàn)在二三線城市都市綜合體賣的貴，1萬(wàn)多，2萬(wàn)多，賣完以后，開(kāi)發(fā)商到底能不能跟得上，是不是跑掉了，生意好不好做，這是大家關(guān)心的問(wèn)題。 第一個(gè)原則如果賣商鋪，不返租賣不出去，在二三線城市如果要想快速銷售，不返租、不包租賣不出去，投資買商鋪的業(yè)主是投資客，不是商業(yè)零售商，不是自己經(jīng)營(yíng)的，是為了投資保值升值，不是為了自己經(jīng)營(yíng)。因此他的投資目的就是為了掙錢(qián)，最善良的業(yè)主也是為了保值不賠錢(qián)，中國(guó)的人民幣毛的不行，他覺(jué)得沒(méi)有地方買股票不行，買黃金不懂，買期貨不讓，還有一個(gè)兒子不太有長(zhǎng)進(jìn)，得一富養(yǎng)三代，這點(diǎn)錢(qián)預(yù)期給兒子天天造了，還不如買個(gè)鋪?zhàn)恿糁鴮?lái)收租金，