房屋征收評估技術細則

1、被征收房屋分類及其說明、住宅房屋分類成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設方式建造的混合結構單元式住宅，內部功能布 局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施等。獨門院落指辦理合法手續(xù)后建造的獨門獨院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨 家使用（獨立產(chǎn)權），房屋內部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施等。非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。、非住宅營業(yè)用房分類商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結構，層高較高，有大 跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關業(yè)務之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、 磚木結構，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務

2、類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街 鋼混結構的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內外裝修的等級較 高。娛樂類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結構多為鋼混和混合結構，通常有娛樂用途大廳和包間，設有公共衛(wèi)生間。電照設施較復雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典型建 筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結構， 底層設服務臺或值班室，內廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設公共衛(wèi) 生間，普通裝修；后一類通常為

3、鋼混結構的多層、小高層或高層建筑，依等 級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設大廳總服務臺、餐飲、娛樂、商務 等配套服務性設施，客房均設有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標準間、商務和豪 華套間等形式。內外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務設備 設施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結構類型包括框架、混 合、磚木和簡易結構，相應的裝修和設備檔次、配備差異較大。典型的餐飲 類建筑設有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務窗。一般設有公共衛(wèi)生間。其他類建筑上述類型之外的其他營業(yè)性質用房。三、非住宅非營業(yè)用房分類工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結構和工業(yè)排架

4、結構，角鋼 屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體， 水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預制樓地面板。設公共衛(wèi)生間。室內 普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造 型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2:可比實例選擇要求及說明以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應用中的可比實例修正方 式、收益法應用等市場評估情形。一、可比實例應與估價對象處于相同地段或鄰近地段。二、可比實例應與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必

5、須用途相同，非住宅房屋的可比實例應按本細則的分類與評估對象的類別 相同。三、可比實例應與估價對象的建筑結構相同。建筑結構主要指大類建 筑結構，大類建筑結構一般分為：(1)鋼結構， (2)鋼筋混凝土結構， (3)磚混 結構， (4)磚木結構， (5)簡易結構。四、可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例，其交易 價格應是正常市場交易價格。五、可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般不超過十二個月， 近期六個月內成交的類似房地產(chǎn)案例應優(yōu)先選用。六、采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量 應為 3 個及以上數(shù)量。七、可比實例為成套房屋的，其價格在適用前應統(tǒng)一修正為標準價格，

6、 標準價格為可比實例所處單元各樓層房屋的平均價格。八、每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調整不得超過 20，綜合系 數(shù)調整不得超過 30 。九、選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過 20%, 在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應超過 30% 。附件3：標準樣本住宅的條件設定及可比實例選擇的具體要求一、住宅標準樣本房屋設定要求采用基準價格修正方式對住宅房屋進行評估時，首先應在征收項目范 圍內尋找具有代表性特征的住宅作為設定“標準樣本住宅”的原型，再根據(jù)具 體情況，從方便操作、 提高效能的角度考慮， 綜合被征收房屋的典型特征， 設定“標準樣本住宅。設定的“標準樣本住宅”必須符

7、合下述條件：1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備 使用條件。2般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋3. 般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。4. 成套住宅標準樣本房屋設定說明表是否成套套型結構所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層1-510年左右一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內水電及裝修其他條件征收范圍相對中央位置同征收范圍內的配套情況普通室內裝修，普通廚衛(wèi)設施采光、通風、日照、休息等條件中等建筑面積270-100m2分攤占地/ 權屬及證照情況產(chǎn)權，證照齊全5.獨門院落住宅標準樣本房屋設定說明表是否獨門院落套型結構已使用年限朝向獨

8、門院落一層三間混合一等或二等10年左右一間朝南坐落位置小區(qū)配套室內水電及裝修其他條件征收范圍相對中央位置同征收范圍內的配套情況普通室內裝修，普通廚衛(wèi)設施采光、通風、日照、休息等條件中等建筑面積140-220 m2分攤占地權屬及證照情況產(chǎn)權，證照齊全6.非成套標準樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8m 3.0m , 一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。二、住宅房屋評估中可比實例選擇要求1. 可比實例應是與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。2. 可比實例應是磚混結構的多層一般裝修住宅房屋。3. 可比實例應與估價對象的規(guī)模相當，檔次應接近。4. 可比實例的權益價格類型應該為房屋所有

9、權和國有土地使用權價格 類型。5. 可比實例的交易類型應是一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商 品房交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格。6. 可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般不超過十二個月，近 期六個月內成交的類似房地產(chǎn)交易案例應優(yōu)先選用。7. 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應 為 3 個及以上數(shù)量。8. 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調整不得超過20 %，綜合系數(shù)調整不得超過 30%。9.選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過20%, 在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應超過 30%。三、 獨門院落調整系數(shù)合法院落面積S()S10

10、10vSP020vS30調整系數(shù)Kd106108110112合法院落面積二合法建設用地面積-建筑占地面積附件4:住宅房屋實體因素（心、K3ii）修正說明表、成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結構因素修正系數(shù)pi表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構等二等等二等三等等二等三等等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-102 93-97 97-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向

11、因素修正系數(shù)P3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)979899100101102注：上述表內數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作土0.5的浮動。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所.樓一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一一一100100100100100100100二二二100110105105105105-三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65說明：a.底層為車庫的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5。b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣

12、樓有產(chǎn)權的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋(含閣樓)f的綜合價格由評估機構評估確定。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應減少0.5o上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作).5的浮動。、獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結構因素修正系數(shù)pi表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構等二等等二等三等等二等三等 % 等二等系數(shù)取值110-114106-110103-106 98-102 93-97 97-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103

13、100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)P3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作土0.5的浮動。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值100-11096-10094-9692-9490-92住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下:等級 內容一等二等三等四等五等說明設計合理， 內部功能 布局得當，獨立廚衛(wèi) 設施，明廚明衛(wèi)，大 臥明廳，露天院落整潔。設計較為合理， 內部功能布局 明確，有獨立的 廚衛(wèi)設施，露天院落較為整潔。內部功能布局 較為凌亂，設 施不全，

14、搭建 廚衛(wèi)，院落凌舌L。內部功能布局凌亂，房間比較分散。不滿足上 述要求的 獨門院 落。三、非成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結構因素修正系數(shù)pi表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構等二等等二等三等等二等三等 % 等二等系數(shù)取值110-114106-110103-106 98-102 93-97 97-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高4.0系數(shù)取值9497100102

15、104106108110113-1154.住宅房屋功能因素修正系數(shù)P4表住宅功能因素按實際采光、通風、日照、通行等因素綜合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值101-10399-10197-9995-9793-95住宅功能因素等級說明表如下：等級內容、一等二等三等四等五等通行方便，二通行較為方設施不全，無內部功能布局不滿足上述要室朝南，陽光便，一室朝南。朝南房間。凌亂，房間大求的非成套住說明充沛，空氣流小不一，通行宅房屋。暢，房間大小不變。合適。四、有關說明1. K3ii的取值范圍應該界于 80120 之間。2. 可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測 算辦法進行。3

16、. 實體因素修正系數(shù)采用計算方式為：Ps、Po、Pb=0.3pi0.2 P20.25P30.25p4可比實例實體因素調節(jié)系數(shù)為Ps，標準樣本實體因素調節(jié)系數(shù)為Po,被征收房屋實體因素調節(jié)系數(shù)為 Pb。可比實例實體因素修正為標準樣本實體因素修正系數(shù)K3i=Ps/PoX100標準樣本實體因素修正為被征收房屋實體因素修正系數(shù)K31i= Pb/PoX1004. 成套住宅層高超過 2.8m、獨門院落住宅房屋層高超過3.0m、三層及以下框架結構房屋層高超過 3.6m、磚木結構房屋層高超過相應等級基本層高的，每增加 10cm,另按各自相應結構等級建安價結合成新的五、房屋建筑結構等級及建安成本價說明表單位：元/m2結價安建等M)一1(aM空結厶八旅訕鋁卸,+w,at礎地訊泥通r*水、，防礎漆消基膠板乳衛(wèi)如孔以級*.8.墻宀W, 2內門高，璃層溫玻2%增加補等M)二G結口架,框塑層構衛(wèi)或均細、扎金平姥電合，匡、譏鋁下水立，以礎,劉面及基用水O禺皿曾m墻aisiw, 22內、泅地衛(wèi)r泥層臨孔：，面、二灰上屋水以抹以墻，口級及外窗6中。層，門3墻全四構鋼高內齊等宀alnw,架土8|板訝膽金