華圖伍景玉法律常識培訓(xùn)物權(quán)法和擔(dān)保法

1、公務(wù)員考試常識判斷考前預(yù)測: 物權(quán)法和擔(dān)保法真題考點：2007年105題：趙某與黃某2003年結(jié)婚，2005年10月協(xié)議離婚，但在財產(chǎn)分配上發(fā)生爭議，下列不屬于夫妻共同財產(chǎn)的是（ ）。A. 2004年8月黃某出版一部小說所獲得的稿費1萬元B. 2005年3月趙某因車禍?zhǔn)軅玫降尼t(yī)療費用賠償2萬元C. 2003年6月趙某父母贈與趙某、黃某一幢房屋，價值25萬元D. 2004年12月12月，趙某與黃某共同購置的一套高檔家具，價值4萬元答案：B伍景玉點撥知識點：夫妻共有財產(chǎn)：婚姻法第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財產(chǎn)，具體而言，主要包括：工資、獎金；生產(chǎn)、

2、經(jīng)營的收益；知識產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益。繼承、受贈所得財產(chǎn)。此時注意：a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個人財產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。一方以個人財產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；男女雙方實際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費等；由一方婚前承租、混后用共有財產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)

3、認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。 法定個人財產(chǎn) 一方的婚前財產(chǎn)；一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產(chǎn)；一方專用的生活用品；軍人的死亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。知識點可帶知識面：夫妻共同財產(chǎn)是一種共有關(guān)系，有關(guān)共有關(guān)系的知識面：共有制度按份共有特征各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。對共有物的處分這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個或數(shù)個共有人不得擅自處分。若其中一個人或數(shù)個人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得

4、所有權(quán)。對共有分額的處分a.某共有人轉(zhuǎn)讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；b.某共有人拋棄的份額，物權(quán)法沒有規(guī)定，民法原理認(rèn)為歸其他共有人共有；c.某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。物權(quán)法和擔(dān)保法真題考點：2007年105題：趙某與黃某2003年結(jié)婚，2005年10月協(xié)議離婚，但在財產(chǎn)分配上發(fā)生爭議，下列不屬于夫妻共同財產(chǎn)的是（ ）。A. 2004年8月黃某出版一部小說所獲得的稿費1萬元B. 2005年3月趙某因車禍?zhǔn)軅玫降尼t(yī)療費用賠償2萬元C. 2003年6月趙某父母贈與趙某、黃某一幢房屋，價值25萬元D. 2004年12月12月，趙某與黃某共同購置的一套高檔家具，價值4萬元答案：B伍

5、景玉點撥知識點：夫妻共有財產(chǎn)：婚姻法第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財產(chǎn)，具體而言，主要包括：工資、獎金；生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；知識產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益。繼承、受贈所得財產(chǎn)。此時注意：a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個人財產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。一方以個人財產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；男女雙方實

6、際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費等；由一方婚前承租、混后用共有財產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。 法定個人財產(chǎn) 一方的婚前財產(chǎn)；一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產(chǎn)；一方專用的生活用品；軍人的死亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。知識點可帶知識面：夫妻共同財產(chǎn)是一種共有關(guān)系，有關(guān)共有關(guān)系的知識面：共有制度按份共有特征各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。對共有物的處分這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一

7、個或數(shù)個共有人不得擅自處分。若其中一個人或數(shù)個人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權(quán)。對共有分額的處分a.某共有人轉(zhuǎn)讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；b.某共有人拋棄的份額，物權(quán)法沒有規(guī)定，民法原理認(rèn)為歸其他共有人共有；c.某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。共同共有特征a.共同共有只能基于共同關(guān)系而生；b.共同關(guān)系終止前，任何共有人不得提出分出、轉(zhuǎn)讓自己的份額；c.共同共有存續(xù)期間，每個共有人對共有物分享共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)、責(zé)任。類型；公認(rèn)的共同共有關(guān)系有3種：a.夫妻關(guān)系；夫妻財產(chǎn)關(guān)系婚姻法第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)

8、期間任何一方所得財產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財產(chǎn)，具體而言，主要包括：工資、獎金；生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；知識產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益。繼承、受贈所得財產(chǎn)。此時注意：a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個人財產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。一方以個人財產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；男女雙方實際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置

9、補償費等；由一方婚前承租、混后用共有財產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。 法定個人財產(chǎn) 一方的婚前財產(chǎn)；一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產(chǎn)；一方專用的生活用品；軍人的死亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。a.家庭成員關(guān)系；b.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)。處分共有物a.共同共有財產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；c.關(guān)于夫妻處分共同財產(chǎn)的相互代理權(quán)；因日常生活需要，任何一方可單獨決定；非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，

10、方可為之。但此時，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。真題考點：2007年105題：趙某與黃某2003年結(jié)婚，2005年10月協(xié)議離婚，但在財產(chǎn)分配上發(fā)生爭議，下列不屬于夫妻共同財產(chǎn)的是（ ）。A. 2004年8月黃某出版一部小說所獲得的稿費1萬元B. 2005年3月趙某因車禍?zhǔn)軅玫降尼t(yī)療費用賠償2萬元C. 2003年6月趙某父母贈與趙某、黃某一幢房屋，價值25萬元D. 2004年12月12月，趙某與黃某共同購置的一套高檔家具，價值4萬元答案：B伍景玉點撥知識點：夫妻共有財產(chǎn)：婚姻法第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產(chǎn)，原

11、則上均屬夫妻共同財產(chǎn)，具體而言，主要包括：工資、獎金；生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；知識產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益。繼承、受贈所得財產(chǎn)。此時注意：a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個人財產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。一方以個人財產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；男女雙方實際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費等；由一方婚前承租

12、、混后用共有財產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。 法定個人財產(chǎn) 一方的婚前財產(chǎn)；一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產(chǎn)；一方專用的生活用品；軍人的死亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。知識點可帶知識面：夫妻共同財產(chǎn)是一種共有關(guān)系，有關(guān)共有關(guān)系的知識面：共有制度按份共有特征各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。對共有物的處分這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個或數(shù)個共有人不得擅自處分。若其中一個人或數(shù)個人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力

13、待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權(quán)。對共有分額的處分a.某共有人轉(zhuǎn)讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；b.某共有人拋棄的份額，物權(quán)法沒有規(guī)定，民法原理認(rèn)為歸其他共有人共有；c.某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。共同共有特征a.共同共有只能基于共同關(guān)系而生；b.共同關(guān)系終止前，任何共有人不得提出分出、轉(zhuǎn)讓自己的份額；c.共同共有存續(xù)期間，每個共有人對共有物分享共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)、責(zé)任。類型；公認(rèn)的共同共有關(guān)系有3種：a.夫妻關(guān)系；夫妻財產(chǎn)關(guān)系婚姻法第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財產(chǎn)，具體而言，主要包括：工資、獎金；生產(chǎn)、

14、經(jīng)營的收益；知識產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益。繼承、受贈所得財產(chǎn)。此時注意：a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個人財產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。一方以個人財產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；男女雙方實際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費等；由一方婚前承租、混后用共有財產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)

15、認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。 法定個人財產(chǎn) 一方的婚前財產(chǎn)；一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產(chǎn)；一方專用的生活用品；軍人的死亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。a.家庭成員關(guān)系；b.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)。處分共有物a.共同共有財產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；c.關(guān)于夫妻處分共同財產(chǎn)的相互代理權(quán)；因日常生活需要，任何一方可單獨決定；非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。但此時，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知

16、道、不同意為由對抗善意第三人。真題考點：2006年一類106題： 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(yīng)（ ）。A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買C. 在同等條件下由甲決定賣給誰D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關(guān)系答案A。知識點：房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋租賃場合；出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人；出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張該房屋買賣無效；在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。知識點可帶知識面：優(yōu)先購買權(quán)（一）民法上的優(yōu)先購

17、買權(quán)按份共有人的優(yōu)先購買權(quán) 按份共有人轉(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權(quán)；如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán) 共有關(guān)系存續(xù)期間，不允許分割共有財產(chǎn)；共有關(guān)系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)問題。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋租賃場合；出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人；出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張該房屋買賣無效；在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。典權(quán)人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權(quán)；注意：房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)；民法上的優(yōu)先購買權(quán)人發(fā)生沖突時，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)

18、的原理，當(dāng)發(fā)生沖突時：共有人>典權(quán)人>承租人。含以上知識點的學(xué)科知識剪輯：物權(quán)法和擔(dān)保法1物權(quán)的基本特征物權(quán)是支配權(quán)，權(quán)利的行使無需他人的行為；物權(quán)是絕對權(quán)，權(quán)利主體只有一個，但義務(wù)主體是不特定的第三人；物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，與人身權(quán)相對；物權(quán)是排他性權(quán)利；物權(quán)受侵害時有特殊的保護(hù)方法，如物上請求權(quán)；物權(quán)的客體為物，且為有體物；物權(quán)立法采用法定主義。2物權(quán)法的基本原則物權(quán)平等原則（物權(quán)法第3條） 無論是國家享有的物權(quán)，還是集體、私人享有的物權(quán)，都受到物權(quán)法的平等保護(hù)。物權(quán)法定原則（物權(quán)法第5條） 是指物權(quán)的種類與內(nèi)容只能由法律規(guī)定。但其他法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。公示、公信原則

19、（物權(quán)法第6條）公示原則A. 物權(quán)的公示，是指物權(quán)的享有與變動可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)形式。B. 公示的對象是物權(quán)的享有與變動；C. 公示的目的是讓不特定的第三人知道物權(quán)狀況。公示方法A. 動產(chǎn)物權(quán)的公示方法：以占有作為權(quán)利的享有方式，以占有的轉(zhuǎn)移即交付作為其變動的公示方法；B. 不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法：以登記和變更登記作為權(quán)利享有和變動的公示方法。C. 動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。公信原則物權(quán)的存在既然以占有或登記為表征，則信賴該表征而進(jìn)行相應(yīng)行為者，即使該表征與真實的權(quán)利狀態(tài)不符，對于信賴該表征的人也不發(fā)生影響。包含下述三層含義：A. 若當(dāng)事人在享有、變動物權(quán)時依法定要求進(jìn)

20、行了公示，第三人因信賴該公示而為一定行為，事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)亦受保護(hù)；B. 若當(dāng)事人在享有、變動物權(quán)時依法進(jìn)行了公示，則其物權(quán)足以對抗第三人；C. 若當(dāng)事人在享有、變動物權(quán)時未依法進(jìn)行公示，則其物權(quán)不得對抗第三人。物權(quán)優(yōu)先原則物權(quán)優(yōu)先債權(quán)是原則，債權(quán)優(yōu)先物權(quán)是另外； 物權(quán)的優(yōu)先性是指同一物上存在數(shù)個互相沖突的權(quán)利時，效力較強的權(quán)利排斥效力較弱的權(quán)利而率先獲得實現(xiàn)。這種優(yōu)先效力表現(xiàn)在兩個方面： 物權(quán)之間的優(yōu)先效力；物權(quán)相對于債權(quán)的優(yōu)先效力；是指同一物上既存在物權(quán)，又存在債權(quán)時，物權(quán)的實現(xiàn)優(yōu)先于債權(quán)。物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的例外買賣不破租賃 在現(xiàn)代法上，租賃權(quán)日

21、益物權(quán)化，為了保護(hù)承租人利益，維護(hù)正常的租賃關(guān)系，法律規(guī)定，租賃期間租賃物所有權(quán)變更的，不影響原承租人的債權(quán)，原承租合同對新主人仍有拘束力。不同擔(dān)保物權(quán)之間的優(yōu)先性 a.在不動產(chǎn)擔(dān)保的場合留置權(quán)>抵押權(quán)b. 在動產(chǎn)擔(dān)保的場合質(zhì)押先于抵押設(shè)立的：留置權(quán)>質(zhì)押權(quán)>抵押權(quán)；抵押先于質(zhì)押設(shè)立的：留置權(quán)>登記抵押權(quán)>質(zhì)押權(quán)>未登記的抵押權(quán)。物權(quán)不得濫用原則（物權(quán)法第7條）物權(quán)的取得與行使，應(yīng)守法、尊重社會公德，不得損害共同利益和他人合法權(quán)益。3物權(quán)的追及效力指物權(quán)成立后，不論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)至何人之手，權(quán)利人均可以追及標(biāo)的物之所在，并直接行使權(quán)利。即只要在最后占有人處發(fā)現(xiàn)

22、自己的物，就可予以追回。4物上請求權(quán)物上請求權(quán)是指物權(quán)人在其權(quán)利實現(xiàn)上遇有某種妨害或者有被妨害之虞時，物權(quán)人為回復(fù)其物權(quán)的圓滿狀態(tài)，有權(quán)請求妨害人為或不為一定行為的權(quán)利。依照物權(quán)法的規(guī)定，物上請求權(quán)的具體內(nèi)容包括:返還原物；排除妨害；消除危險；恢復(fù)原狀。5我國物權(quán)變動模式基于法律行為的物權(quán)變動必須以法律行為（債權(quán)行為）的有效為前提；登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件即有效債權(quán)行為+登記=不動產(chǎn)物權(quán)變動；交付是動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件即有效債權(quán)行為+交付=動產(chǎn)物權(quán)變動；對于船舶、飛行器、機動車等重要交通工具的物權(quán)變動，非經(jīng)登記，不得對抗第三人。我國物權(quán)變動模式的例外土地承包經(jīng)營權(quán)，自合同生效時設(shè)立；事

23、后縣級以上人民政府發(fā)給的土地承包經(jīng)營權(quán)證并登記在冊，只是對權(quán)利的確認(rèn)而已。地役權(quán)，自合同生效時設(shè)立；登記與否全憑當(dāng)事人自愿選擇，但是不登記的地役權(quán)不得對抗善意第三人。6所有權(quán)的權(quán)能積極權(quán)能占有權(quán)能是指所有人對所有物加以實際管領(lǐng)或控制的權(quán)利。 使用權(quán)能 是指在不毀損所有物本體或者變更其性質(zhì)的前提下，依照所有的性能和用途對其加以利用，即發(fā)揮物的使用價值。收益權(quán)能 是指收取由原物產(chǎn)生的新增經(jīng)濟(jì)價值的權(quán)能，包括孳息和利用原物進(jìn)行生產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤等。處分權(quán)能 是指對物依法處置以決定其命運的權(quán)能；包括：a.事實上的處分權(quán)能對物進(jìn)行實質(zhì)的變形、改造、毀損等物理性的事實行為；b.法律上的處分權(quán)能對標(biāo)的物的所有

24、權(quán)進(jìn)行移轉(zhuǎn)、限制或者消滅，從而使其所有權(quán)發(fā)生變動的法律行為。消極權(quán)能“排除他人干涉” 是指所有人排斥并除去他人對所有物的不法侵害。且只有在受到他人的不法干涉的時候這項權(quán)能才能顯現(xiàn)出來。7建筑物區(qū)分所有權(quán)復(fù)合性； 建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)三部分組成。專有所有權(quán)對專有部分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有部分，即在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可以獨立使用的建筑物部分。共有所有權(quán)區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)法律和管理規(guī)約的規(guī)定，對共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，以下部分屬于業(yè)主共有：a. 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；b. 建筑物區(qū)劃內(nèi)的綠地，城

25、鎮(zhèn)公共綠地、明示個人所有的除外；c. 建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房；d. 占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位；e. 建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金。成員權(quán)建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體的一名成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)是一種永續(xù)性權(quán)利，只要建筑物存在，區(qū)分所有人之間的團(tuán)體關(guān)系就會存續(xù)，原則上不會解散。專有所有權(quán)的主導(dǎo)性區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)便取得了共有所有權(quán)和成員權(quán)；反之，喪失專有所有權(quán)的也就同時喪失了共有所有權(quán)和成員權(quán)。專有所有權(quán)的大小，決定了共有所有權(quán)和成員權(quán)的大??；在區(qū)分所有權(quán)的設(shè)定登記上，只登記專有所有權(quán)，

26、共有所有權(quán)和成員權(quán)不需要登記。一體性其組成的三要素必須結(jié)為一體不可分離權(quán)利主體身份的多重性8所有權(quán)的取得原始取得先占構(gòu)成要件：A. 對象是無主物，最常見者是拋棄物，即基于所有人或處分人的意志而放棄所有權(quán)的物。注意：無人繼承又無人受遺贈的財產(chǎn)，歸國家所有，不適用先占。B. 標(biāo)的物為動產(chǎn)。但下列動產(chǎn)不適用先占：a. 尸體；依公序良俗，死者的尸體歸其親屬所有，不得先占；b. 宣布為國家所有的資源如野生動物資源；c. 他人享有獨占性權(quán)利的物。C. 必須以所有的意思占有無主物。發(fā)現(xiàn)隱藏物、埋藏物；（法律效果類似于拾得遺失物）拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動物；A. 遺失物非基于遺失人的意志而暫時喪失占有

27、的物。遺失物的要件有：a. 須為他人之物；b. 須為動產(chǎn)，不動產(chǎn)永不構(gòu)成遺失物；c. 遺失人對于物的占有的喪失須非出于自己的意思；d. 須非隱藏物。B. 拾得發(fā)現(xiàn)并實際占有遺失物。C. 拾得遺失物的法律效果拾得人無論經(jīng)過多長時間，均不能取得所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)返還給權(quán)利人。添附是附合、混合和加工的通稱。A. 附合是指不同所有人的有形物結(jié)合在一起無法分離或不宜分離，而交易上認(rèn)為一物者。B. 混合是指不同所有人的動產(chǎn)混雜在一起，無法識別或識別費用過巨，成為混合物；C. 加工是在他人之物上附加自己有價值的勞動，使之成為一新物。善意取得A. 善意取得是指無權(quán)處分人在不法將其受托占有的他人的物轉(zhuǎn)讓給受讓人的，

28、如果受讓人取得該物時是善意的，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。B. 善意取得的構(gòu)成要件：a. 標(biāo)的物包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)；b. 轉(zhuǎn)讓人須無處分權(quán)；c. 須基于有償法律行為而轉(zhuǎn)讓；d. 轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)已經(jīng)完成交付或登記。C. 善意取得的法律效果a. 受讓人取得標(biāo)的物所有權(quán)，真權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)；b. 真權(quán)利人可以根據(jù)法律對轉(zhuǎn)讓人行使損害賠償請求權(quán)。時效取得（我國法律不予承認(rèn)）其他。繼受取得（買賣；    互易；    贈與；    遺贈；  

29、60; 繼承）9共有制度按份共有特征a. 各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；b. 各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。對共有物的處分a. 這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個或數(shù)個共有人不得擅自處分。b. 若其中一個人或數(shù)個人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權(quán)。對共有分額的處分a. 某共有人轉(zhuǎn)讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；b. 某共有人拋棄的份額，物權(quán)法沒有規(guī)定，民法原理認(rèn)為歸其他共有人共有；c. 某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。共同共有特征a. 共同共有

30、只能基于共同關(guān)系而生；b. 共同關(guān)系終止前，任何共有人不得提出分出、轉(zhuǎn)讓自己的份額；c. 共同共有存續(xù)期間，每個共有人對共有物分享共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)、責(zé)任。類型；公認(rèn)的共同共有關(guān)系有3種：a. 夫妻關(guān)系；b. 家庭成員關(guān)系；c. 從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)。處分共有物a. 共同共有財產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；b. 以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；c. 關(guān)于夫妻處分共同財產(chǎn)的相互代理權(quán)；因日常生活需要，任何一方可單獨決定；非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。但此時，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻

31、一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。10優(yōu)先購買權(quán)（一）民法上的優(yōu)先購買權(quán)按份共有人的優(yōu)先購買權(quán) 按份共有人轉(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權(quán)；如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)   共有關(guān)系存續(xù)期間，不允許分割共有財產(chǎn)；共有關(guān)系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)問題。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋租賃場合；出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人；出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張該房屋買賣無效；在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于

32、后者。典權(quán)人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權(quán)；注意：房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)；民法上的優(yōu)先購買權(quán)人發(fā)生沖突時，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，當(dāng)發(fā)生沖突時：共有人>典權(quán)人>承租人。真題實例 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(yīng)（  ）。A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買C. 在同等條件下由甲決定賣給誰D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關(guān)系答案A。（二）商法上的優(yōu)先購買權(quán)有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)   &#

33、160;有限公司某一股東轉(zhuǎn)讓出資份額時，其他股東在同等條件下有優(yōu)先于第三人的購買權(quán)；    但是，注意股份公司的股東沒有優(yōu)先購買權(quán)。合伙人的優(yōu)先購買權(quán)    合伙企業(yè)的合伙人在轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額時，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)。（三）知識產(chǎn)權(quán)法上的優(yōu)先購買權(quán)委托技術(shù)開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權(quán)歸研發(fā)人的，研發(fā)人欲轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)時，委托人有合作技術(shù)開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權(quán)歸合作人共有的，一方共有人轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方有優(yōu)先受讓權(quán)。職務(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)歸單位，單位轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時，完成人有

34、優(yōu)先受讓權(quán)。11用益物權(quán)用益物權(quán)，是指對他人的物在一定范圍內(nèi)，加以占有、使用、收益的限制物權(quán)。我國現(xiàn)行的幾種重要的物權(quán)包括：自然資源使用權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)； 期限：耕地為30年；草地為3050年，林地為3070年；特殊林木的林地承包期還可以延長，承包期屆滿的，可以繼續(xù)承包。建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)； 宅基地使用權(quán)實行一戶一宅原則，權(quán)利人 不得買賣或者變相變賣宅基地；權(quán)利人可以出賣、出租宅基地上的房屋，但不得另行申請宅基地。地役權(quán)是指地役權(quán)人因通行、取水、排水、鋪設(shè)管線等需要，利用他人的不動產(chǎn)或者限制他人不動產(chǎn)的利用，以提高自己的不動產(chǎn)效益的權(quán)利。典權(quán)是指出典人將自己所有的不動產(chǎn)交由典權(quán)人，

35、典權(quán)人向其支付一定典價后對出典不動產(chǎn)享有的占有、使用、收益的權(quán)利。我國法律只認(rèn)可房屋典權(quán)。典權(quán)具有如下法律特征：典權(quán)屬于一種用益物權(quán)。典權(quán)的目的不是擔(dān)保，而是利用不動產(chǎn)；典權(quán)人必須向出典人支付一定的典價；典權(quán)的客體是不動產(chǎn)，并且必須轉(zhuǎn)移占有；典權(quán)是有期限的他物權(quán)，我國法律規(guī)定典權(quán)期限不得超過20年，約定超過的部分無效；典權(quán)人在典期內(nèi)享有對出典物的占有、使用和收益的權(quán)利，典期屆滿以后出典人享有回贖出典財產(chǎn)的權(quán)利。12相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系，是指兩個或兩個以上相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時應(yīng)當(dāng)相互給予便利而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。民法通則規(guī)定的調(diào)整相鄰關(guān)系須遵循的原則： 有利

36、生產(chǎn)、方便生活； 團(tuán)結(jié)互助、公平合理。相鄰關(guān)系的種類土地通行和占用關(guān)系；建筑物內(nèi)通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；用水與排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；修建施工產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；排污產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；采光與通風(fēng)產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。13抵押權(quán) 抵押權(quán)，是指債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔(dān)保的財產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，依法享有的就擔(dān)保的財產(chǎn)變價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)必須登記才能生效。抵押權(quán)的法律特征主要有：抵押權(quán)是從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)；抵押權(quán)不移轉(zhuǎn)抵押物的占有；抵押權(quán)具有物上代位性； 抵押權(quán)人是以抵押財產(chǎn)的變價優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押財產(chǎn)是抵押權(quán)的標(biāo)的或客體。抵押物必須符合2個條件： 抵押的財產(chǎn)必須是某項特定財產(chǎn)； 抵押財產(chǎn)不得是法律禁止流通的或已被強制執(zhí)行的財產(chǎn)。法律規(guī)定的禁止抵押的財產(chǎn)包括：a. 土地所有權(quán)；b. 耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權(quán)；c. 所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；d. 依法被查封、抵押、監(jiān)管的財產(chǎn)。最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物的價值對連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。最高額抵押的法律特征主要有：最高