華星寧波戚隘橋1#商業(yè)地塊定位報告

1、 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879戚隘橋1#商業(yè)地塊定位報告寧波華星咨詢寧波華星咨詢 20102010年年4 4月月 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879三大戰(zhàn)略目標(biāo)三大戰(zhàn)略目標(biāo)1 1、小產(chǎn)品創(chuàng)造大市場，營造全新的生活方式、小產(chǎn)品創(chuàng)造大市場，營造全新的生活方式2 2、通過創(chuàng)新運(yùn)營，讓三盛成為新銳地產(chǎn)典范通過創(chuàng)新運(yùn)營，讓三盛成為新銳地產(chǎn)典范3 3、實(shí)現(xiàn)快速銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與利潤共贏、實(shí)現(xiàn)快速銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與利潤共

2、贏 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278791 1、如何借勢東部新城概念炒作，發(fā)揮項(xiàng)目的先天優(yōu)勢？、如何借勢東部新城概念炒作，發(fā)揮項(xiàng)目的先天優(yōu)勢？2 2、如何通過市場占位，滿足市場的基礎(chǔ)上再創(chuàng)造市場？、如何通過市場占位，滿足市場的基礎(chǔ)上再創(chuàng)造市場？3 3、如何擺脫公寓扎堆供應(yīng)同時產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場？、如何擺脫公寓扎堆供應(yīng)同時產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場？4 4、如何定位使項(xiàng)目的價格超越價值、如何定位使項(xiàng)目的價格超越價值, ,實(shí)現(xiàn)利潤最大化實(shí)現(xiàn)利潤最大化 ？四大核心問題四大核心問題 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量

3、房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879研究思路研究思路 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879解讀區(qū)域：東部新城東部新城概況東部新城概況西起世紀(jì)大道，南至鐵路，北至通途路，東至東外環(huán)，總用地面積約15.85平方公里。東部新城是以寧波未來商務(wù)、行政為核心的綜合性城市新區(qū)，東部新城是以寧波未來商務(wù)、行政為核心的綜合性城市新區(qū)，是寧波市實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的基點(diǎn)，將與

4、三江口雙相輝映，共同是寧波市實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的基點(diǎn)，將與三江口雙相輝映，共同承擔(dān)未來城市中心功能。承擔(dān)未來城市中心功能。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879解讀區(qū)位：緊鄰東部新城本案本案東部新城功能版塊圖東部新城功能版塊圖項(xiàng)目位于世紀(jì)大道與通途路交界口，緊鄰建設(shè)中的東部新城核項(xiàng)目位于世紀(jì)大道與通途路交界口，緊鄰建設(shè)中的東部新城核心區(qū)心區(qū)未來寧波的新城心，目前以及未來的區(qū)位優(yōu)勢明顯。未來寧波的新城心，目前以及未來的區(qū)位優(yōu)勢明顯。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房

5、地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879解讀交通：核心樞紐世紀(jì)大道世紀(jì)大道北接鎮(zhèn)海329國道、可通往鎮(zhèn)海、慈溪，南連寧波東高速出口。通途路通途路西至寧波三江口區(qū)域，東往北侖方向，目前正在進(jìn)行擴(kuò)建。本案本案通途路立交通途路立交項(xiàng)目緊鄰城市的重要主干道，分別起著連接城市東西、南北的項(xiàng)目緊鄰城市的重要主干道，分別起著連接城市東西、南北的的作用，交通地位不言而喻，但存在一定的噪音污染。的作用，交通地位不言而喻，但存在一定的噪音污染。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879解讀交通：雙線輕軌本案本案項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊

6、500500米內(nèi)設(shè)有雙線輕軌站點(diǎn)，米內(nèi)設(shè)有雙線輕軌站點(diǎn)，1 1號線、號線、6 6號線站點(diǎn)近在咫號線站點(diǎn)近在咫尺，交通條件進(jìn)一步得到提升，項(xiàng)目未來的升值前景向好。尺，交通條件進(jìn)一步得到提升，項(xiàng)目未來的升值前景向好。1號線號線2014年正式通車，沿途的世紀(jì)大道站距離項(xiàng)目較近。6號線號線目前方案仍處在審批階段，沿途的滄海路站離項(xiàng)目較近 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879解讀配套：不斷成熟完善1公里2公里3公里世紀(jì)東方商業(yè)廣場世紀(jì)東方商業(yè)廣場中信泰富廣場中信泰富廣場本案福明家園生活區(qū)福明家園生活區(qū)東部新城東部新城

7、項(xiàng)目項(xiàng)目2 2公里距離內(nèi)，初級生活配套以及大型商業(yè)配套應(yīng)有盡有，公里距離內(nèi)，初級生活配套以及大型商業(yè)配套應(yīng)有盡有，更有東部新城未來強(qiáng)大的配套支撐。更有東部新城未來強(qiáng)大的配套支撐。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879解讀環(huán)境：未來趨好項(xiàng)目目前為農(nóng)田狀態(tài)，周邊基本以農(nóng)田和空地，整體處于待啟項(xiàng)目目前為農(nóng)田狀態(tài)，周邊基本以農(nóng)田和空地，整體處于待啟動階段，全部項(xiàng)目落成后的環(huán)境將得到徹底改善。動階段，全部項(xiàng)目落成后的環(huán)境將得到徹底改善。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房

8、地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879解讀地塊：精致社區(qū)戚隘橋戚隘橋1#1#商業(yè)地塊控制指標(biāo)商業(yè)地塊控制指標(biāo)用地性質(zhì)用地性質(zhì)商業(yè)金融用地用地面積用地面積15100建筑密度建筑密度40%容積率容積率2.6綠地率綠地率20%建筑高度建筑高度80M項(xiàng)目地塊東西呈長條形，用地規(guī)模較小，容積率高，未來可規(guī)項(xiàng)目地塊東西呈長條形，用地規(guī)模較小，容積率高，未來可規(guī)劃成高層建筑為主的精致社區(qū)。劃成高層建筑為主的精致社區(qū)。地塊主出入口受限于2#地塊以及安置房用地，同時沿世紀(jì)大道側(cè)無法規(guī)劃商業(yè)，造成地塊整體的商業(yè)價值較低，無法大體量利用。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷

9、策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879有配套、有前景的小規(guī)模地塊有配套、有前景的小規(guī)模地塊緊鄰建設(shè)中的東部新城緊鄰建設(shè)中的東部新城交通樞紐，雙線輕軌預(yù)期交通樞紐，雙線輕軌預(yù)期配套齊全，且在不斷完善配套齊全，且在不斷完善環(huán)境有利有弊，未來趨好環(huán)境有利有弊，未來趨好地塊規(guī)模較小，商業(yè)受限地塊規(guī)模較小，商業(yè)受限地塊總結(jié)地塊總結(jié) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879宏觀市場預(yù)判宏觀市場預(yù)判微觀市場剖析微觀市場剖析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營

10、銷策劃大全，QQ：1053527879宏觀市場預(yù)判宏觀市場預(yù)判微觀市場剖析微觀市場剖析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879宏觀政策：頻繁出臺4 4月月1111日銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款日銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款4 4月月1313日住建部：加快保障房建設(shè)，遏制房價過快上漲日住建部：加快保障房建設(shè)，遏制房價過快上漲4 4月月1515日國務(wù)院常務(wù)會議：貸款買二套房首付不得低于日國務(wù)院常務(wù)會議：貸款買二套房首付不得低于50%50%4 4月月1717日國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸（新

11、國十條）日國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸（新國十條）4 4月月2020日住建部：未獲預(yù)售許可，開發(fā)商不得收取定金日住建部：未獲預(yù)售許可，開發(fā)商不得收取定金 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879一線城市反應(yīng)：北京新房打折促銷，二手房連跌三天 清水灣和海棠灣這兩個集公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅的綜合項(xiàng)目銷售均清水灣和海棠灣這兩個集公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅的綜合項(xiàng)目銷售均價在價在2400024000元元-25000-25000元元/ /平方米。平方米。調(diào)控后，調(diào)控后，各戶型房源的優(yōu)惠幅度各戶型房源的優(yōu)惠幅度

12、：總價總價少少則則1212萬元，多則超過萬元，多則超過6060萬元。萬元。 望京：大戶型下跌望京：大戶型下跌10-15% 10-15% ，每平米單價下跌，每平米單價下跌800-1000800-1000元，小戶型下降元，小戶型下降5 5% % 。成交量下降。成交量下降50%50%，購房客戶信息有所下降。，購房客戶信息有所下降。 通州：業(yè)主主動便宜通州：業(yè)主主動便宜1010萬、萬、2020萬出售。一個店一天接不到兩三個客戶。萬出售。一個店一天接不到兩三個客戶。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879一線城市反應(yīng)：

13、廣州郊區(qū)房價松動，退房現(xiàn)象激增在位于全市樓盤成交前十的番禺富豪山莊，成交均價從在位于全市樓盤成交前十的番禺富豪山莊，成交均價從4 4月月1717日的日的98849884元元/ /平方米跌至平方米跌至4 4月月1919日的日的92019201元元/ /平方米，三天內(nèi)直降近平方米，三天內(nèi)直降近700700元元/ /平方米。平方米。4 4月月1515日日-21-21日，全市十區(qū)兩縣級市一手住房網(wǎng)上簽約退房共日，全市十區(qū)兩縣級市一手住房網(wǎng)上簽約退房共4040套，退房現(xiàn)套，退房現(xiàn)象比新政出臺前有所增加，目前有退房記錄的樓盤多數(shù)均位于郊區(qū)。象比新政出臺前有所增加，目前有退房記錄的樓盤多數(shù)均位于郊區(qū)。 房商

14、網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879寧波樓市反應(yīng)：新房開盤遇冷，案場來人量驟減 長島花園：來人、來電量減少，客戶對于政策有所疑慮，投資置業(yè)者長島花園：來人、來電量減少，客戶對于政策有所疑慮，投資置業(yè)者心態(tài)不穩(wěn)。心態(tài)不穩(wěn)。 錢湖天地：來人減少，來電沒有；客戶咨詢政策居多，心態(tài)不穩(wěn)，擔(dān)錢湖天地：來人減少，來電沒有；客戶咨詢政策居多，心態(tài)不穩(wěn)，擔(dān)心政策影響商業(yè)市場。心政策影響商業(yè)市場。 紅巨大廈：來人、來電量驟減，客戶開始出現(xiàn)觀望情緒。紅巨大廈：來人、來電量驟減，客戶開始出現(xiàn)觀望情緒。 4 4月月2323日，維科水岸

15、楓情最后一批日，維科水岸楓情最后一批200200套洋房開盤，當(dāng)天僅銷售套洋房開盤，當(dāng)天僅銷售20%20%，與，與新政出臺前的火爆截然不同。新政出臺前的火爆截然不同。 4 4月月2626日，江北萬達(dá)廣場二期日，江北萬達(dá)廣場二期800800多套公寓開盤，打出多套公寓開盤，打出8585折的大力度折折的大力度折扣優(yōu)惠，價格遠(yuǎn)低于預(yù)期，當(dāng)天成交扣優(yōu)惠，價格遠(yuǎn)低于預(yù)期，當(dāng)天成交60%60%左右。左右。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278791、本輪調(diào)控的重點(diǎn)是住宅市場，并未涉及商業(yè)市場；2、調(diào)控的主要方向是打壓炒房現(xiàn)象，

16、遏制房價上漲；3、政策對首置型和改善型的購房客戶仍持鼓勵態(tài)度。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879宏觀市場預(yù)判：2010年樓市展望市場回歸理性平穩(wěn)，今后市場需求將以自住為主！市場回歸理性平穩(wěn)，今后市場需求將以自住為主！ 本輪政策調(diào)控對投資客的大力打擊將暫時性杜絕大規(guī)模的炒房現(xiàn)象，遏制房價的上漲，保障市場健康運(yùn)行，今后的購房將更加趨于理性。 政策對首置型和改善型購房仍是鼓勵姿態(tài)，促進(jìn)居民自住需求。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：105

17、3527879宏觀市場預(yù)判宏觀市場預(yù)判微觀市場剖析微觀市場剖析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879單身公寓市場競爭格局單身公寓市場競爭格局 海尚國際海尚國際東外灘花園東外灘花園威斯汀中威斯汀中心心聯(lián)盛廣場聯(lián)盛廣場明天廣場明天廣場百合公寓百合公寓壹爵壹爵奧林奧林8080富嘉天下富嘉天下英郡英郡世紀(jì)東苑世紀(jì)東苑江南一品江南一品2 2期期立方寓立方寓外灘風(fēng)景外灘風(fēng)景海頓公館海頓公館鉆石廣場鉆石廣場時代金茂時代金茂寧波大公館寧波大公館歡樂高層歡樂高層今天今天. .朝陽薈朝陽薈商會商會國貿(mào)國貿(mào)東寅商座東寅商座東湖熙

18、岸東湖熙岸新星龍灣新星龍灣名匯東方名匯東方金湖世家金湖世家天合二期天合二期SOHOSOHO嘉盛銀座嘉盛銀座在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目未售項(xiàng)目招寶廣場招寶廣場SOHOSOHO郁金香中心郁金香中心中心城區(qū)目前在售公寓主要分布在鄞州新城區(qū)、三江口片區(qū)和泛東部片區(qū)中心城區(qū)目前在售公寓主要分布在鄞州新城區(qū)、三江口片區(qū)和泛東部片區(qū)等成熟地段，本案所在的泛東部片區(qū)目前在售項(xiàng)目不多，但未來供應(yīng)量集等成熟地段，本案所在的泛東部片區(qū)目前在售項(xiàng)目不多，但未來供應(yīng)量集中，整體競爭環(huán)境激烈。中，整體競爭環(huán)境激烈。北岸公館北岸公館物流信息港物流信息港鼓樓廣場鼓樓廣場海尚國際海尚國際2121號碼頭號碼頭洛茲廣場品閣洛茲廣場品

19、閣新海藍(lán)鉆新海藍(lán)鉆南邦名座南邦名座新城名苑新城名苑康城陽光康城陽光鳳凰水岸鳳凰水岸錢湖天地錢湖天地慈城新天地慈城新天地恒元項(xiàng)目恒元項(xiàng)目富嘉天下富嘉天下利時項(xiàng)目利時項(xiàng)目皇冠花園三期皇冠花園三期華翔項(xiàng)目華翔項(xiàng)目翡翠灣翡翠灣 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：105352787909年公寓市場：量價齊升，需求透支09年公寓市場整體呈現(xiàn)“量價齊升”的形勢，相較07、08兩年的供求量，均大幅度增長，成交量更是首次超過供應(yīng)量，且大于前兩年的成交總和，側(cè)面反映需求被大量透支。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房

20、地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域套數(shù)套數(shù)戶型面積戶型面積裝修情況裝修情況產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)金湖世家鄞州區(qū)47933-40精裝修平層40年錢湖天地鄞州區(qū)60030-50精裝修平層40年康城陽光鄞州區(qū)19650-70精裝修平層、復(fù)式40年新城名苑鄞州區(qū)45750-60精裝修平層、復(fù)式40年金達(dá)利21碼頭海曙區(qū)116030-50白坯平層、復(fù)式40年新海藍(lán)鉆海曙區(qū)82040-65精裝修平層40年寧波大公館海曙區(qū)42238-45精裝修復(fù)式40年萬達(dá)廣場二期江北區(qū)80040-70白坯平層40年天合家園二期SOH江北區(qū)29040-60精裝修平層40年雷迪森

21、江東區(qū)111145精裝修平層、復(fù)式40年恒元東部新城項(xiàng)目江東區(qū)30040-45精裝修平層、復(fù)式40年金東岸項(xiàng)目江東區(qū)54040-60精裝修復(fù)式40年翡翠灣江東區(qū)80040-50白坯、精裝修復(fù)式40年奧麗賽鳳凰水岸江東區(qū)45040精裝修平層、復(fù)式40年江南一品江東區(qū)60030-60精裝修平層、復(fù)式40年和美城江東區(qū)50030-40精裝修平層40年名匯東方江東區(qū)23640-80精裝修平層40年合計合計9761976110年公寓市場：放量激增，競爭嚴(yán)峻10年公寓市場放量激增，供應(yīng)量接近09年的兩倍，大量公寓的入市將加劇市場的激烈競爭，同時給后期銷售帶來壓力。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地

22、產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域套數(shù)套數(shù)戶型面積戶型面積裝修情況裝修情況產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)雷迪森江東區(qū)111145精裝修平層、復(fù)式40年恒元東部新城項(xiàng)目江東區(qū)30040-45精裝修平層、復(fù)式40年翡翠灣江東區(qū)80040-50白坯、精裝修復(fù)式40年金東岸項(xiàng)目江東區(qū)54040-60精裝修復(fù)式40年奧麗賽鳳凰水岸江東區(qū)45040精裝修平層、復(fù)式40年江南一品江東區(qū)60030-60精裝修平層、復(fù)式40年和美城江東區(qū)50030-40精裝修平層40年名匯東方江東區(qū)23640-80精裝修平層40年合計合計45374537泛東部片區(qū)市場

23、：東部新城和高新區(qū)占主導(dǎo)泛東部片區(qū)的公寓供應(yīng)量接近總量的一半左右，主要集中在東部新城和高新區(qū)兩大板塊，同時各個項(xiàng)目的位置比較接近，無形中加劇了競爭的慘烈程度。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879泛東部片區(qū)市場：復(fù)式精裝產(chǎn)品引導(dǎo)主流樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域套數(shù)套數(shù)戶型面積戶型面積裝修情況裝修情況產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)雷迪森江東區(qū)111145精裝修平層、復(fù)式40年恒元東部新城項(xiàng)目江東區(qū)30040-45精裝修平層、復(fù)式40年翡翠灣江東區(qū)80040-50白坯、精裝修復(fù)式40年金東岸項(xiàng)目江東區(qū)54040-60精裝修復(fù)式4

24、0年奧麗賽鳳凰水岸江東區(qū)45040精裝修平層、復(fù)式40年江南一品江東區(qū)60030-60精裝修平層、復(fù)式40年和美城江東區(qū)50030-40精裝修平層40年名匯東方江東區(qū)23640-80精裝修平層40年合計合計45374537泛東部片區(qū)的公寓主要以復(fù)式精裝修產(chǎn)品為主，傳統(tǒng)的平層產(chǎn)品逐漸被附加值、投資價值更高的復(fù)式產(chǎn)品所代替，復(fù)式產(chǎn)品已經(jīng)成為公寓市場的主流產(chǎn)品。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879東部新城中央商務(wù)區(qū)，集寫字樓、商務(wù)公寓、住宅、商業(yè)于一體的近20萬方城市商務(wù)綜合體，公寓部分主要為挑高4.5米的復(fù)式

25、精裝產(chǎn)品，預(yù)計10年底開盤。競爭個案：雷迪森項(xiàng)目 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879競爭個案：均勝翡翠灣高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)，由商務(wù)別墅、酒店式公寓、寫字樓和商業(yè)街有機(jī)組合，其中公寓部分均挑高4.9米，1棟全精裝修，1棟白坯，預(yù)計將于10年上半年推出。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278791、10年公寓市場推量激增，競爭形勢嚴(yán)峻；2、泛東部片區(qū)供應(yīng)集中，區(qū)域競爭白熱化；3、泛東部片區(qū)復(fù)式產(chǎn)品逐漸成為市場主流；4、公寓產(chǎn)品仍

26、以投資型為主，缺乏居住性。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879在地塊自身在地塊自身無不可復(fù)制的先天優(yōu)勢無不可復(fù)制的先天優(yōu)勢情況下，將其定位情況下，將其定位單身公寓，推向單身公寓，推向紅海市場紅海市場參與競爭，無疑增加后期的參與競爭，無疑增加后期的銷售風(fēng)險，我們不妨去住宅市場尋求地塊的生存契機(jī)。銷售風(fēng)險，我們不妨去住宅市場尋求地塊的生存契機(jī)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：105352787910年住宅市場：豪宅唱主角10年住宅市場堪

27、稱豪宅元年，多個豪宅項(xiàng)目扎堆供應(yīng)，產(chǎn)品主要以高層大宅和別墅為主，而低總價的中小戶型較為稀缺，供需結(jié)構(gòu)矛盾凸顯。20102010年準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目年準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品產(chǎn)品海曙區(qū)新海景花園高層、聯(lián)排鄞州區(qū)金色水岸三期高層鄞州區(qū)璽園高層、聯(lián)排鄞州區(qū)雍城世家高層鄞州區(qū)榮安府高層江北區(qū)長島花園高層、聯(lián)排江北區(qū)水岸心境三期多層、高層?xùn)|錢湖卡納湖谷聯(lián)排東錢湖香湖灣聯(lián)排 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879泛東部住宅市場：中小戶型短缺泛東部片區(qū)10年的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要以大戶型為主，而中小戶型則相應(yīng)出現(xiàn)短缺狀態(tài)

28、，銷售壓力小，將成為市場上的稀缺性產(chǎn)品。樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域體量（萬方）體量（萬方）開盤時間開盤時間戶型面積戶型面積榮安公館江東區(qū)3.42010年90-350奧麗賽鳳凰水岸江東區(qū)112010年5月90-160ART藍(lán)庭（住宅）江東區(qū)42010年90合計合計 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879泛東部住宅市場：購買門檻高泛東部片區(qū)的住宅因?yàn)榈囟?、品質(zhì)等因素造成單價高，總價基本都在150萬元以上，購買門檻高，普通購房者難以承受高額的總價。皇冠花園二期ART藍(lán)海100萬200萬300萬400萬進(jìn)入機(jī)會 房商網(wǎng)

29、房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278791、10年住宅市場豪宅為主，低總價的中小戶型稀缺；2、泛東部片區(qū)中小戶型住宅產(chǎn)品稀缺，競爭壓力?。?、泛東部片區(qū)的住宅總價普遍較高，購買的門檻高。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879公寓市場供應(yīng)量大，競爭激烈復(fù)式產(chǎn)品成為主流投資為主，居住欠佳住宅市場豪宅產(chǎn)品扎堆供應(yīng)中小戶型短缺狀態(tài)住宅購買的門檻高“類住宅類住宅”公寓公寓跳脫單身公寓市場，迎合住宅市場需要 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海

30、量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879在界定項(xiàng)目的客戶之前，我們先來看看區(qū)域類似項(xiàng)在界定項(xiàng)目的客戶之前，我們先來看看區(qū)域類似項(xiàng)目的客戶來源情況，提供一定的參考。目的客戶來源情況，提供一定的參考。我們選取了我們選取了江南一品江南一品和和東寅商座東寅商座的單身公寓產(chǎn)品作的單身公寓產(chǎn)品作為項(xiàng)目的參考依據(jù)。為項(xiàng)目的參考依據(jù)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：105352787

31、9樓盤樓盤購買客戶區(qū)域購買客戶區(qū)域購房需求購房需求客戶職業(yè)客戶職業(yè)江南一品江南一品以江東區(qū)為主，其以江東區(qū)為主，其余為海曙等其他區(qū)余為海曙等其他區(qū)域域投資型需求為主，投資型需求為主，其次為新寧波人的其次為新寧波人的婚房需求，少量的婚房需求，少量的自住需求自住需求各類私營企業(yè)員工、以外貿(mào)、各類私營企業(yè)員工、以外貿(mào)、物流行業(yè)為主物流行業(yè)為主東寅商座東寅商座以江東區(qū)為主，其以江東區(qū)為主，其次為鄞州、海曙等次為鄞州、海曙等區(qū)域區(qū)域投資型需求為主，投資型需求為主，新寧波人的婚房需新寧波人的婚房需求等求等各類私企員工、專職炒房客各類私企員工、專職炒房客等等啟示：新寧波人是我們重點(diǎn)引導(dǎo)的客戶啟示：新寧波人是我們重點(diǎn)引導(dǎo)的客戶 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879參考類似項(xiàng)目的客戶情況，結(jié)合項(xiàng)目主打參考類似項(xiàng)目的客戶情況，結(jié)合項(xiàng)目主打“居住功能居住功能”的特點(diǎn)，的特點(diǎn)，我們認(rèn)為項(xiàng)目的客戶主要以自住型需求為主，投資型需求為輔，我們認(rèn)為項(xiàng)目的客戶主要以自住型需求為主，投資型需求為