夢想之家項目評估報告

1、夢想之家項目評估報告 建管101 第六組第 目 錄第1章 項目總論1.1項目概況 11.2方案規(guī)劃 1第2章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案2.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 22.2建設(shè)條件 3第3章 市場調(diào)查分析3.1市場發(fā)展前景分析 3第4章 銷售計劃及營銷策略4.1銷售計劃 54.2營銷策略 5第5章 投資估算與資金籌措5.1建設(shè)投資 65.2建設(shè)期利息 75.3項目總投資 75.4項目投資與籌資計劃 85.5項目銷售收入估算 95.6項目經(jīng)營成本估算 105.7項目利潤估算 10第6章 財務(wù)分析6.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 106.2盈利能力及清償能力分析 116.3項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 126.4項目開發(fā)

2、經(jīng)營主要風險及對策分析 156.5防范和降低風險的對策 16第7章 社會評價7.1社會影響分析 167.2項目互適性分析 167.3社會風險分析 17第8章 結(jié)論與建議8.1主要結(jié)論 178.2建議 18“夢想之家”建設(shè)項目評估報告第1章總論1.1項目概況1.1.1項目基本情況概述項目名稱：“夢想之家”，該地塊位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以南，西起九龍河，東至海埠路，南臨大海?？傉鞯孛娣e為8.37公頃，用地性質(zhì)為建造商品住宅。地理位置十分優(yōu)越。依山傍海、空氣清新，旅游資源非常豐富。該區(qū)域擁有千畝海水娛場、100多處賓館、療養(yǎng)度假休閑中心和21.5公里的黃金海岸。區(qū)內(nèi)四季分明、氣候宜人，平均氣溫12度，是

3、理想的旅游度假勝地。本項目規(guī)劃以住宅為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。本項目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。1.2規(guī)劃方案1.2.1建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。容積率：1.4M3總建筑面積：11.72萬M2 其中：多層住宅：6.72萬M2 小高層住宅及別墅：4.48萬M2 公建面積：0.5萬

4、M2建筑密度：22.5% 綠化率：40%1.2.2、總體規(guī)劃設(shè)計理念(1) 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及邊的大海自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；(2) 適應本市區(qū)白領(lǐng)人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；第2章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案2.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模本項目工程總建筑面積11.72萬平方米。沿城市道路布置三棟30層高層，臨東北面道路布置1，2號樓，1，2號樓群樓相連，臨西北面道路布置3號樓，帶獨立群樓。2，3號樓間，城市道路交匯處設(shè)600平方米公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置

5、有綠樹、水池、休閑小品。建筑布局以點線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯動與高度的變化形成錯落有序變化豐富的建筑空間格局和開闊的視線通廊。城市公共綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。1，2號樓負一層平街設(shè)小商鋪，一,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；3號樓一,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；小區(qū)中庭設(shè)二層地下車庫。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于2，3號樓間，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨立封閉。住宅均為點式平面，1，3號樓每層六戶，2號樓每層八戶，戶型以套內(nèi)建筑面積50-90m2左右二室一廳為主，輔以少量的一

6、室一廳和三室一廳，本設(shè)計強調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對視問題及穿堂風的形成，各戶均爭取良好的景觀視線和采光通風。2.2建設(shè)條件2.2.1建設(shè)地點條件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰海上公園。2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。第3章 市場調(diào)查分析3.1 市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、對市場供需狀況等方面

7、情況調(diào)查表明，本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房價將持續(xù)穩(wěn)中有升， 房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 ，二手房市場活躍對新房的促進 ， 政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度 ，房地產(chǎn)營銷方式的改變伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2008年到2009年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 從投資角度看：由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。 從

8、消費結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。第4章銷售計劃及營銷方案4.1 銷售計劃根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2011年銷售收入5612萬元；2012年銷售收入9984.2萬元；2013年銷售收入9216.3萬元；2014年銷售收入8344.5萬元。4.2 營銷方案秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取

9、最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭

10、中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。 （6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。第5章投資估算與資金籌措項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算

11、，本項目總投資為15594.85萬元人民幣，其中建設(shè)投資為14467.4萬元，建設(shè)期利息1127.45萬元。詳見表-1：項目總投資估算表，更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。5.1、建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設(shè)投資估算依據(jù)：l 整個項目從2010年10月開始，2013年10月底全面完成。l 整個項目按中、高水平計算。l 銀行貸款利率按6%計取。l 建筑形式組合式：多層60%，小高層40%5.2、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金

12、籌措可通過預售房款和租金來實現(xiàn)。項目的總利息為1127.45萬元（見表-1）。5.3、項目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息兩項相加，即為項目總投資，共計15594.85萬元。詳見表-1項目總投資估算表。5.4、項目投資與籌資計劃 按市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的40%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預售。項目首期約5萬平方米，投資約7000萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項目總投資的40%作為啟動資金，其余60%可通過銀行貸款和項目預售收獲取支持。由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項目建設(shè)期歷時四年，

13、從2010年10月至2013年10月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表2：項目使用計劃和資金籌措表。5.5、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表35.6、項目經(jīng)營成本估算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中：建造成本=（當年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）×總建筑投資。銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入2.5%計取。銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營

14、業(yè)稅的2%，三者合計為銷售收入的5.45%。財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。項目經(jīng)營成本的各項估算見表45.7、項目利潤估算項目利潤計算如表第六章、財務(wù)分析6.1、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率1) 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表5）2）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表-6可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。其中：財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=3620.11萬元財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=27.1%6.2、盈利能力及清償能力分析由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上

15、的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=27.1%>12%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。6.3、項目開發(fā)經(jīng)營風險分析對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。6.3.1、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 1）、項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬元），保本點=15301.32/25155.2=60.83% 即銷售收入達預測收入的60.83%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 2）、項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成

16、本=25155.2萬元，保本點=25155.2/14467.4=173.86%即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預測成本的173.86%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 6.3.2、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 6.3.2.1、項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生1些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表-7）的情況來看，F(xiàn)NPV=2717.80，項目仍然可行。 6.3.

17、2.2、項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為1現(xiàn)值下降至2732.79萬元，不過從全部投資現(xiàn)金流量表(表-8)的情況看，財務(wù)凈值仍大于零，項目仍然可行。項目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬元） 3620.11 銷售收入 總投資 2732.79 2717.80-30% -20% -10% 0 10% 20% 30%

18、 6.4、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險1般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有1些不確定性因素帶來的風險。6.4.1、市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求

19、；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從煙臺市居民的住房消費意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當大的潛在居民。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。6.4.2、項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這1計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促

20、使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 6.4.3、企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及

21、相關(guān)工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。6.5防范和降低風險的對策通過對項目進行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項目的盈余。項目在實施過程中，應注意控制投資，加強項目的營銷工作，促進銷售收入的順利實現(xiàn)，從而降低經(jīng)營風險。第7章 社會評價社會評價的主要內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析三個方面，針對本項目的實際情況，將上述三個方面綜述如下：7.1、社會影響分析、 對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，不同于生產(chǎn)性項目，它的主要特點是建設(shè)周期，

22、投資回收期相對較短，在項目建設(shè)時期會為當?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機會，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機會有限，因此對當?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環(huán)境的建設(shè)，會改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機會、發(fā)展空間，會帶動以為本項目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。同時也會在一定程度上提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。7.1.2、 對所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個顯著特點就是項目的建設(shè)可以加快當?shù)氐呐f城改造，改善當?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時由于本項目的建成，業(yè)主的入住，可以促進當?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。7.2 、項目互適性分析本

23、項目屬政策鼓勵投資項目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項目的建設(shè)可以改善當?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時可以為廣大購房者提供一個選擇的機會，因此項目所在地相關(guān)各方對項目的建設(shè)無排斥性。7.3、社會風險分析本項目施工期的社會風險主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項目建成后的社會風險主要表現(xiàn)在本項目的安定、團結(jié)方面，這主要取決于物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風險也是可以避免的。第8章 結(jié)論與建議8.1、主要結(jié)論中國正處于經(jīng)濟快速增長時期，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)

24、作為一項新興的高速發(fā)展的行業(yè)，必然作為經(jīng)濟發(fā)展的龍頭之一，對拉動社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，起著至關(guān)重要的作用。當前，該市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長，居民購買力進一步增強，投資環(huán)境良好。隨著市區(qū)交通、工業(yè)等各項事業(yè)的發(fā)展，市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加火熱，升值空間也將進一步拓展?！皭矍俸！表椖窟x址合理，符合市區(qū)城市規(guī)劃的總體要求，具有較好的投資市場和經(jīng)營條件。項目地理位置得天獨厚、較完善的基礎(chǔ)設(shè)施、方便快捷的交通條件，使它成為本市房地產(chǎn)開發(fā)舉足輕重的開發(fā)項目。擬建項目從功能布局、目標市場定位、銷售價格定位等來看，都是比較合理的，項目本身屬于非污染項目，僅在工程建設(shè)過程中，會對工程場地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣、噪聲、環(huán)境、人群健康等方面有輕微的影響。總體來看，有利影響是主要的，其不利影響是暫時和輕微的，不存在制約項目實施的重大壞境因素，從環(huán)境角度看，該項目的建設(shè)是可行的。經(jīng)濟性方面，項目對市場的估計和預測是穩(wěn)健可靠的。通過分析評價，其內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟指標反映出項目經(jīng)濟益較好，由此可見，“愛琴海”開發(fā)項目具有現(xiàn)實可行性和經(jīng)濟合理性，同時項目實施也具有良好的社會效益和環(huán)境效益。本項目投資效果明顯，經(jīng)