2020——收藏資料22日石家莊林蔭大院項目度銷售方案提報

1、20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ reg design & design right 專項設(shè)計，版權(quán)所有專項設(shè)計，版權(quán)所有林蔭大院項目2012年度銷售方案提報The 2012 annual sales plan report for Park CountyV1.0 beta 22 March 201220122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/目目 錄錄

2、 CONTENTCONTENT一、工作條件一、工作條件 1. 項目經(jīng)濟指標(biāo) 2. 項目產(chǎn)品配比 3. 項目開發(fā)分期 4. 項目工程進(jìn)度 5. 品牌市場基礎(chǔ)二、工作目標(biāo)二、工作目標(biāo) 1. 總體銷售工作目標(biāo) 2. 年度銷售工作目標(biāo) 3. 品牌目標(biāo)三、市場背景三、市場背景 1. 基本市場概況 2. 競爭樓盤分析 3.目標(biāo)客群調(diào)研四、營銷策略建議四、營銷策略建議 1. 市場推廣策略建議 2. 銷售執(zhí)行策略建議五、銷售方案五、銷售方案 1. 階段劃分 2. 推售控制 3. 價格制定 4.活動配合六、銷售代理相關(guān)銜接工作六、銷售代理相關(guān)銜接工作 1. 銷售準(zhǔn)備工作 2. 銷售其他相關(guān)工作20122012房

3、地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/本案本案CC地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總用地面積：總用地面積：124794124794建筑占地面積：建筑占地面積：2653826538總建筑面積：總建筑面積：490715490715 地上建筑面積：地上建筑面積：404831404831，其中：，其中： 住宅面積：住宅面積：370281370281 總戶數(shù)約總戶數(shù)約32003200戶戶 商鋪面積：商鋪面積：2502025020（兩層，局部三層）（兩層，局部三層） 幼兒園面積：幼兒園面積：64006400

4、（2121班規(guī)模）班規(guī)模） 其它配套用房：其它配套用房：31303130 地下建筑面積：地下建筑面積：8588485884建筑密度：建筑密度：21.30%21.30%容積率：容積率：3.243.24綠地率：綠地率：31%31%車位數(shù)車位數(shù)地上：地上：110110個個 地下：地下：24942494個個A A地塊地塊（回遷區(qū)）（回遷區(qū)）CC地塊地塊（商品住宅區(qū)）（商品住宅區(qū)）B B地塊地塊（商住區(qū)）（商住區(qū)）D D地塊地塊（商住區(qū)）（商住區(qū)）. 工作條件工作條件經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)/ /產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比/ /開發(fā)分期開發(fā)分期/ /工程進(jìn)度工程進(jìn)度/ /品牌基礎(chǔ)品牌基礎(chǔ)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全

5、房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/幼兒園廉租住宅. 工作條件工作條件經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)/ /產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比/ /開發(fā)分期開發(fā)分期/ /工程進(jìn)度工程進(jìn)度/ /品牌基礎(chǔ)品牌基礎(chǔ)85-100 1270戶 12.1萬110-130 684戶 8.7萬131-140 676戶 9.4萬141-180 174戶 2.8萬220 95戶 2.2萬合 計 2900戶 35.2萬 本案產(chǎn)品及戶型配比本案產(chǎn)品及戶型配比20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：10535278

6、79 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 工作條件工作條件經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)/ /產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比/ /開發(fā)分期開發(fā)分期/ /工程進(jìn)度工程進(jìn)度/ /品牌基礎(chǔ)品牌基礎(chǔ)一期一期（約（約7.87.8萬萬/688/688套）套）二期二期（約（約7.67.6萬萬/452/452套）套）四期四期（約（約9.29.2萬萬/832/832套）套）三期三期（約（約10.610.6萬萬/928/928套）套）分期分期建筑面積建筑面積（） 套數(shù)套數(shù)（套）（套）一期一期7.87.8萬萬688688二期二期7.67.6萬萬452452三期三期10.610.6萬萬928928四期四期9.29.2萬萬832832合計

7、合計35.235.2萬萬2900290020122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n項目售樓部及樣板區(qū)于2012年2月中旬動工，計劃于2012年8月中旬施工完成，8月底交付使用。n項目一期工程預(yù)計于2012年4月底動工， 計劃于2012年10月中旬0以下結(jié)構(gòu)施工完成。n項目首期預(yù)售許可證計劃于2012年10月中旬取得。. 工作條件工作條件經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)/ /產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比/ /開發(fā)分期開發(fā)分期/ /工程進(jìn)度工程進(jìn)度/ /品牌基礎(chǔ)品牌基礎(chǔ)2012.3.162012.3.16攝于售

8、樓部工地現(xiàn)場攝于售樓部工地現(xiàn)場20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n通過本項目近2年的前期運作，已樹立中國廣廈在石家莊市的企業(yè)知名度及開發(fā)實力。n借助中國廣廈品牌，兆翔房產(chǎn)已在當(dāng)?shù)卣畬用婕胺康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)建立了一定的知名度。n通過近2年的前期運作，本項目已形成一定的市場關(guān)注度，特別是在政府層面及業(yè)內(nèi)。n但由于本項目未進(jìn)入正式推廣階段，目前當(dāng)?shù)厥忻衿毡閷φ紫璺慨a(chǎn)與項目詳情認(rèn)知較弱。. 工作條件工作條件經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)/ /產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比/ /開發(fā)分期開發(fā)分期/ /工程進(jìn)度工程進(jìn)度

9、/ /品牌基礎(chǔ)品牌基礎(chǔ)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n本項目距離具備法定可銷售條件僅6個月，項目的前期形象推廣可步入后期完善和實施階段。n項目售樓部及樣板區(qū)開放至可銷售時間不足2個月，前期客戶的積累需要在短期內(nèi)完成，并由意向客戶迅速轉(zhuǎn)化為成交。n廣廈在當(dāng)?shù)刂纫丫邆洌柽M(jìn)一步提升，以品牌帶動項目的知名度和銷售率。n通過廣廈品牌的嫁接及項目好感度的提升，樹立兆翔房產(chǎn)的企業(yè)品牌和行業(yè)地位。. 工作條件工作條件 經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)/ /產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比/ /開發(fā)分期開發(fā)分期

10、/ /工程進(jìn)度工程進(jìn)度/ /品牌基礎(chǔ)品牌基礎(chǔ) 小小 結(jié)結(jié)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n本案總體銷售目標(biāo)為：通過三到四年的銷售期完成本案所有產(chǎn)品的銷售 （包括B地塊商住產(chǎn)品）。n本案2012年度銷售工作目標(biāo)：暫定為一期4幢住宅總建筑面積的70%銷售額。 具體年度目標(biāo)銷售額與回款額有待進(jìn)一步確定。n通過2012年度的推廣活動和銷售行為，進(jìn)一步充實兆翔房產(chǎn)的品牌形象，為林蔭大院的銷售工作奠定良好的市場基礎(chǔ)。. 工作目標(biāo)工作目標(biāo)整體銷售目標(biāo)整體銷售目標(biāo)/ /年度銷售目標(biāo)年度銷

11、售目標(biāo)/ /企業(yè)品牌目標(biāo)企業(yè)品牌目標(biāo)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n商品房供應(yīng)波動劇烈。2011年1-11月石家莊商品房累計供應(yīng)633萬平方米，較2010年同期上漲12.7%。其中，商品住宅累計供應(yīng)450萬平方米，較2010年同期上漲20.8%。開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)力度和推盤意愿上仍比較強烈，但與2010年相比，商品房供應(yīng)量增長幅度明顯放緩。n市場總體供略大于求。商品房供求比1.47：1，商品住宅供求比為1.45：1，開發(fā)企業(yè)在下半年的供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。預(yù)計2012年度部分企

12、業(yè)現(xiàn)金流和資金鏈加大，現(xiàn)金緊張局面可能會加劇，在此壓力之下，一些項目或?qū)⒄{(diào)整降價幅度。. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n商品房成交面積連續(xù)下挫，市場呈現(xiàn)探底趨勢。 2011年1-11月石家莊商品房和商品住宅累計成交431萬平方米和310萬平方米，較2010年同期分別下跌8.9%和22.1%。此外，成交量分季度呈現(xiàn)出連續(xù)下挫的格局，淡季旺季因素非常微弱。n全年商品住宅成交均價微漲

13、5.77%。2011年1-11月石家莊商品住宅成交均價為4968元/平方米，較2010年同期上漲5.77%。2011年石家莊商品住宅成交均價無成交量作為支撐，基礎(chǔ)并不牢固。且自10月份后，價格已進(jìn)入下行通道。. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/聚和聚和遠(yuǎn)見遠(yuǎn)見區(qū)位：裕華區(qū)建設(shè)大街與槐安路交匯處規(guī)模：總用地面積約11.9萬平方米，容積率3.1，總建筑面積約45萬平方米綠化率：39.7

14、2%建筑形態(tài)：14幢20至33層ARTDECO風(fēng)格的高層住宅總戶數(shù)：約2000戶主力戶型：90方二室、120方140方三室、180方240方四室等開盤時間：2010年06月首次開盤目前售價：8500元/平方米促銷政策：一次性優(yōu)惠230元/；貸款優(yōu)惠150元/ ;老帶新：新客戶減免50元/，老業(yè)主送5000元北國購物卡成交均價：8200元/平方米銷售情況：一期售罄，二期銷售率約40%。Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系Q

15、Q：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/Market競爭對手競爭對手6200元元/6900元元/7600元元/8500元元/8500元元/聚和聚和遠(yuǎn)見價格走勢圖遠(yuǎn)見價格走勢圖. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/維多利亞時代維多利亞時代區(qū)位：裕華區(qū)體育南大街與塔南路交叉口西南角規(guī)模：一期占地面積150畝，建筑面積42萬平方米綠化率：33.47%容積率：3.5

16、0物業(yè)費：1.2元/平米.月建筑形態(tài)：13棟30層高層 總戶數(shù)： 2981戶主力戶型：兩室94方110方，三室134-147方， 四室168方開盤時間： 2009-10-01目前售價：一期現(xiàn)房7200元/促銷政策：一次性付款97折；成交均價：無銷售情況:一期余1套、二期未開，一期省委團購、 二期省國資委團購、三期還未拆遷Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:

17、/萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場區(qū)位：裕華區(qū)槐安路與建華大街交叉口兩側(cè)規(guī)模：占地面積40萬平米，建筑面積184.3萬平米容積率：3.40綠化率：35%物業(yè)費：1.2元/月建筑形態(tài)：將建成集超五星級洲際酒店、大型購物中心、娛樂中心、商業(yè)步行街、國際5A寫字樓、國際公寓、高端住宅為一體的首席城市綜合體。 主力戶型：住宅（兩室85-106/三室102-136/四室160 ）開盤時間：2010年7月4日、 2011年6月1日目前售價：均價8000/促銷政策：全款9.2折，貸款9.6折成交均價：7600元/銷售情況：目前在售住宅2棟，銷售率達(dá)70%， 近期將再次推出新房源Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背

18、景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/萬達(dá)廣場價格走勢圖萬達(dá)廣場價格走勢圖Market競爭對手競爭對手7000元元/7000元元/13000元元/9000元元/8000元元/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地

19、產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/中央悅城中央悅城區(qū)位：裕華區(qū)槐北路與育才街交叉口西行100米規(guī)模：占地面積5.7萬平米，建筑面積20萬平方米容積率：3.50綠化率：30%物業(yè)費：3元/平米.月建筑形態(tài)：7棟高層 住宅總戶數(shù)：總戶數(shù)662戶主力戶型：二居98 ，三居139-154 ， 四居185-247 ，公寓最小面積49平米。開盤時間：2011年目前售價：均價15500元/（含4500元/精裝）目前政策：一次性付款優(yōu)惠300元/成交均價：15000元/銷售情況：目前推出150精裝大戶型，均價15000， 銷售率約35%。Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競

20、爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2012年3月推出150精裝大戶型，均價15000元/，銷售情況不佳。中央悅城房價走勢圖中央悅城房價走勢圖Market競爭對手競爭對手15000元元/15500元元/15000元元/15500元元/15500元元/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：

21、1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/雍和慢城雍和慢城區(qū)位：新華區(qū)水上公園西600米，浩林公園東300米天翼路規(guī)模：建筑面積55萬平米容積率：2.42 綠化率：66%建筑形態(tài)：9棟18層板式小高層； 2棟寫字樓，4萬風(fēng)情商業(yè)街總戶數(shù)：總戶數(shù)1048戶主力戶型：84-142戶型開盤時間：預(yù)計2012年4月中旬開盤目前售價：6400元/平方米促銷政策：目前正在辦卡，存2萬抵3萬成交均價：6000元/平方米停車位：1:1.2 銷售情況：預(yù)計2012年4月中旬開盤，推出2棟房源 200-300套左右。Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤

22、分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/弘石灣弘石灣區(qū)位：新華區(qū)友誼大街、聯(lián)盟路、北二環(huán)及泰華街圍合區(qū)域 規(guī)模：總用地面積總占地350畝，總建筑面積約80萬平方米容積率：2.5綠化率：40%建筑形態(tài)：6-22層高層住宅總戶數(shù)：總戶數(shù)4488戶主力戶型：二居90-105/三居110-147/ 四居149-222開盤時間：未定目前售價：住宅均價6800-7500元左右促銷政策：目前推二環(huán)邊C區(qū)公寓，之前銷售基本以團購方式進(jìn)行，團購價480

23、0元/銷售情況：目前推31-51公寓，均價4300元/Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/星河御城星河御城區(qū)位：新華區(qū)中華北大街與北二環(huán)交口西行200米規(guī)模：占地600畝，建筑面積52萬容積率：3.2綠化率：42%建筑形態(tài)：18棟高層住宅、7000平米會所 主力戶型：一居60-65， 二居80-124，三居130-145，四居170-240開盤時間：預(yù)計

24、2012年6月目前售價：均價5600元左右促銷政策：無成交均價：5600元/平方米銷售情況：積累客戶計劃2012年6-7月推出8棟房源Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/匯君城匯君城區(qū)位：新華區(qū)中華北大街與北二環(huán)交口西行200米規(guī)模：占地面積42.5萬 ，建筑面積100萬容積率：2.4綠化率：35%總戶數(shù)：6800戶 建筑形態(tài)：18層時尚高層、10層經(jīng)典

25、板式小高層、5.5層純正花園洋房 主力戶型：62-130多種戶型開盤時間：預(yù)計2012年6月目前售價：均價4600元/促銷政策：一次性91折單價再減80元，貸款首付30%，40%，50%優(yōu)惠幅度分別為：98折、96折、95折成交均價：4200元/平方米銷售情況：年前開出4棟，剩余三分之一Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/天海譽天下天海譽天下區(qū)位：裕華區(qū)

26、建華南大街與塔北路交叉口西北角 規(guī)模：占地800畝，建筑面積128萬容積率：3.17綠化率：30%建筑形態(tài)：12層小高層，34層高層 主力戶型：兩室96 、三室136、 四室213 開盤時間：未定目前售價：預(yù)計均價6500左右促銷政策：全款優(yōu)惠300-400元，貸款首付40%， 優(yōu)惠100元/成交均價：6300元/左右銷售情況：目前正在辦卡，支付一萬元。Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地

27、產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/國赫紅珊灣國赫紅珊灣區(qū)位：長安體育大街與豐收路交口西行200米路南 規(guī)模：占地67333，建筑面積17000，容積率：2.5綠化率：50%建筑形態(tài)：6棟34層景觀高層，2棟27層中央樓王，9棟4至6層花園洋房 總戶數(shù)：1773 戶主力戶型：52、82、92、119、149、洋房166、310開盤時間：2011-08-21 目前售價：住宅均價6800元，洋房均價10000-13000元平方米促銷政策：全款96折；貸款98折（首付50%）每套房子贈送10-20平米面積成交均價：6600元/銷售情況：2011年8月開盤推出6、7號樓各一個單元，10月推出8月剩余單

28、元。銷售率80%，目前開出19號樓洋房。Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/青鳥中山華府青鳥中山華府區(qū)位：橋東區(qū)中山東路與大經(jīng)街交叉口西南角 規(guī)模：占地面積211439，建筑面積80萬容積率：3.5綠化率：50%建筑形態(tài)：精品住宅、星級寫字樓、大型購物中心、休閑商業(yè)步行街、民生路文化長廊等豐富業(yè)態(tài)的大型城市綜合街區(qū)的高層住宅總戶數(shù)：874戶 主力戶型：2

29、號、3號樓（93/122/130/147）開盤時間：2011-09-10目前售價：均價9500元/促銷政策：全款97折；貸款99折； 兩房存二抵三、三房存二抵五。成交均價：8800元/左右銷售情況：銷售率約70%，預(yù)計4月中旬推4棟新房源Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/青鳥中山華府房價走勢圖青鳥中山華府房價走勢圖Market競爭對手競爭對手8600元

30、元/9300元元/9500元元/9500元元/9500元元/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/恒大華府恒大華府區(qū)位：橋西區(qū)槐安西路與維明街交匯處西南角規(guī)模：占地面積176621平方米；總建筑面積57萬平方米，容積率：3.2綠化率：33%建筑形態(tài)：13棟高層、小高層 總戶數(shù)：876戶 物業(yè)費：1.6元/.月主力戶型：四居室至五居室 269-315平米（帶3000豪裝或1500精裝）

31、開盤時間：2011-03-27 11# 12# 13# 17# 18# 19# 2011-07-24 二期15、16號樓目前售價：一期恒大城開盤均價7880元/（含精裝1500元/） 二期華府開盤均價13000元左右（含精裝3000元/），最高價15000元/平。 促銷政策：3月特享9.3折優(yōu)惠成交均價：12090元/銷售情況：9#尚有一棟未開，15#、16#仍有部分余房，戶型面積在280-315，在售房源銷售率達(dá)60%。 Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃

32、大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/3 3月份特享月份特享9.39.3折優(yōu)惠，折優(yōu)惠，9#尚有一棟未開，15#、16#還有小部分余房，戶型面積在280-315恒大華府房價走勢圖恒大華府房價走勢圖Market競爭對手競爭對手13000元元/13000元元/13000元元/13000元元/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：h

33、ttp:/公園城公園城區(qū)位：橋東區(qū)和平路以南，建設(shè)大街兩側(cè) 規(guī)模：占地面積20萬，規(guī)劃建筑面積:100萬。綠化率：41%建筑形態(tài)：33層高層主力戶型：高層90兩居、120-140三居為主 開盤時間：2011年9月初售樓部開放，10月19日奠基，10月23日內(nèi)部認(rèn)購 目前售價：均價9000元/ ，前期均價8300元/促銷政策：首期推出9、10#樓，兩梯四戶，近500套，一次性97，貸款99折，另VIP優(yōu)惠2萬，3日內(nèi)簽約付款優(yōu)惠1萬。目前一次性付款享受95折 。 成交均價： 8300元/平方米 銷售情況：年后開發(fā)商價格調(diào)整每平米加300元，目前在售房源銷售率達(dá)60%。Market競爭對手競爭對手

34、. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/恒大名都恒大名都區(qū)位：裕華塔南路188號（翟營大街與塔南路交叉口）規(guī)模：占地面積:49500平方米建筑面積:13萬平方米容積率：2.5綠化率：54.03%建筑形態(tài)：一期4棟，25F/32高層 總戶數(shù)： 659戶 主力戶型：92-166 (帶3000豪裝或1500精裝)開盤時間：2012年1月1日目前售價：均價10000左右促銷政策：3月特享9.3

35、折優(yōu)惠成交均價：9000元/銷售情況：開盤時8580元/起價，開盤銷售107套，后期銷售受阻。Market競爭對手競爭對手. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研競爭樓盤分析競爭樓盤分析n在售樓盤優(yōu)惠力度均有所加大，價格下降明顯，成交有所提升。n除恒大、萬達(dá)等大型開發(fā)商外，其余樓盤存在較多內(nèi)

36、部認(rèn)購或在未具備法定銷售條件下提前銷售，提前回款的現(xiàn)象。n內(nèi)部認(rèn)購價格基本為正常銷售價格的8090%，且認(rèn)購率均較高。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n項目西南側(cè)河北省安監(jiān)局；n項目東南側(cè)河北省人民醫(yī)院；n項目東南側(cè)新華區(qū)街道辦；n項目周邊私營業(yè)主 。. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研 調(diào)研說明調(diào)研說明 本月15-22日針對本項目周邊企事業(yè)單位進(jìn)行訪談與問卷調(diào)研，發(fā)放問卷100份，回收經(jīng)審核，有效樣本54份，樣

37、板來自以下單位：20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！

38、聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景

39、市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地

40、產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研客群調(diào)研分析客群調(diào)研分析n樣本屬于本項目地緣性客戶，具有一定的購買能力和購房需求，其中對本項目產(chǎn)生購買意向占62%。

41、n因?qū)Ρ卷椖慷ㄎ患爱a(chǎn)品信息不了解，對本項目能接受的單價集中在6000-6500元。n80%以上客戶的購房總價控制在50-80萬元，需求面積主要為80-139平方米，占85%以上。n戶型需求集中為二房二廳一衛(wèi)及三房二廳二衛(wèi)的主流戶型，樓層喜好中高段。n置業(yè)的目的主要為改善居住條件，對交房標(biāo)準(zhǔn)以毛坯為主，部分接受簡裝交付。n對于買房最關(guān)注的仍為價格、地段、戶型三要素，學(xué)區(qū)和景觀次之。n客群對啟蒙、幼兒及高中這三個階段的子女教育較為重視，對戶型設(shè)計上，注重陽臺及客廳南向的兩大因素。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地

42、產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n總量及產(chǎn)品類型分布?？偭考爱a(chǎn)品類型分布。區(qū)域開發(fā)及在售樓盤較少，基本分布在本項目西北側(cè)，住宅產(chǎn)品主要為高層，多層及其他類型不超過10%。n價格狀況。價格狀況。高層住宅銷售單價為6000-7500元/平方米，近期優(yōu)惠力度加大，價格進(jìn)入下行通道。n銷售狀況。銷售狀況。市場成交量較一線城市理想，已開盤的樓盤目前銷售率基本在50%以上，但近期成交較同期相比，下降明顯。且下半年周邊樓盤集中開盤，激烈競爭將不可避免。n主要營銷手段。主要營銷手段。市場推廣的方式主要采用常規(guī)戶外廣告、報紙廣告和銷售中心機樣板房展示的方式；其主要的營銷手段為內(nèi)部認(rèn)購+合同簽訂或貴賓卡發(fā)放+

43、公開選房+合同簽訂，個別樓盤設(shè)立了樣板示范區(qū)。n主力客群。主力客群。以首次置業(yè)型及改善性需求為主，對價格的敏感性較高，對總價的承受能力有限，面積需求集中在80-130平方米之間。. 市場背景市場背景市場概況市場概況/ /競爭樓盤分析競爭樓盤分析/ /目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)客群調(diào)研小小 結(jié)結(jié)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 目前石家莊當(dāng)?shù)貥潜P絕大多數(shù)為本地開發(fā)商，而且多數(shù)缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)經(jīng)驗，綜合實力不強，其營銷的方式多采用廣州、北京的營銷模式，但案場的綜合執(zhí)行力偏弱，根據(jù)以

44、上的情況，我們提出營銷和推廣的策略建議如下： 市場推廣市場推廣n首先由廣廈企業(yè)品牌的宣傳和導(dǎo)入，提升項目在當(dāng)?shù)厥袌龅闹群秃酶卸?，并謙遜、誠懇的姿態(tài)區(qū)隔于萬達(dá)、恒大高舉猛吼的不同方式，體現(xiàn)企業(yè)的理念和實力；n同時，在項目推廣上，采用大盤內(nèi)斂、平和的表達(dá)方式和專業(yè)的表述內(nèi)容傳達(dá)項目的相關(guān)信息。 n強調(diào)實力+專業(yè)=品質(zhì)。. 營銷策略營銷策略市場推廣市場推廣/ /價格策略價格策略/ /推售節(jié)奏推售節(jié)奏/ /銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 價格策略價格策略n銷

45、售價格實行“低開高走、優(yōu)惠先行”的策略，率先推出相對較低的起價和較大的優(yōu)惠措施，占領(lǐng)市場主動性，同時盡快回籠資金，降低開發(fā)風(fēng)險，積攢人氣。 n后期結(jié)合實際銷售情況逐步提價，每次調(diào)價的幅度要既能給予前期購房者信心，又能引導(dǎo)準(zhǔn)客戶產(chǎn)生購房欲望。 推售節(jié)奏推售節(jié)奏n根據(jù)前期蓄客階段的預(yù)約客戶量決定當(dāng)期的推售量，預(yù)約客戶與推出房源的比例維持在21以上，保證當(dāng)期產(chǎn)品的順利消化。n同時也提升市場對本項目的持續(xù)期盼、饑渴狀態(tài)，進(jìn)而達(dá)到持續(xù)旺銷及確立本項目的高關(guān)注度。 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行n強化專業(yè)和規(guī)范，并通過有節(jié)奏的、持續(xù)的、不斷推陳出新的營銷活動，以及良好的售前、售中、售后服務(wù)給市場及消費者以全新的購房感受

46、，逐步培養(yǎng)一批忠實的客戶群，使之成為林蔭大院項目的“活廣告”，從而達(dá)到實現(xiàn)銷售的目的。n規(guī)范+服務(wù)+促銷活動。 . 營銷策略營銷策略市場推廣市場推廣/ /價格策略價格策略/ /推售節(jié)奏推售節(jié)奏/ /銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 銷售方案銷售方案階段劃分階段劃分/ /推售控制推售控制/ / 價格制定價格制定/ /活動配合活動配合根據(jù)以上的分析以及制定的營銷策略，我們制定了2012年度的銷售方案,在方案中我們設(shè)計了一波接一波的多個營銷活動貫穿2012年的

47、銷售工作，使本案始終成為市場關(guān)注的焦點，在保證銷售目標(biāo)完成的同時，逐步建立兆翔房產(chǎn)在石家莊市房地產(chǎn)市場專業(yè)形象和開發(fā)地位，進(jìn)而持續(xù)作用于林蔭大院項目的銷售。四個營銷階段，多重活動組合四個營銷階段，多重活動組合（4-64-6月）內(nèi)部認(rèn)購期月）內(nèi)部認(rèn)購期（7 7月初月初-9-9月）預(yù)熱蓄客期月）預(yù)熱蓄客期（1010月份）開盤強銷期月份）開盤強銷期（11-1211-12月）持續(xù)銷售期月）持續(xù)銷售期中茂接待中心開中茂接待中心開放（放（5 5月月1 1日日）愛家心愿活動愛家心愿活動（8 8月初）月初）林蔭之旅活動林蔭之旅活動（7 7月初）月初）現(xiàn)場售樓部及樣板區(qū)現(xiàn)場售樓部及樣板區(qū)開放開放（8 8月月30

48、30日）日）首期開盤及活首期開盤及活動動（1010月中）月中）圣誕夜活動圣誕夜活動（1212月月2424日）日）取得首期產(chǎn)品預(yù)售取得首期產(chǎn)品預(yù)售許可證許可證（1010月中）月中）產(chǎn)品說明會產(chǎn)品說明會（9 9月初）月初）二期開盤及活二期開盤及活動動（1212月初）月初）尋找最美的院落尋找最美的院落（1111月初）月初）林蔭會成立林蔭會成立VIPVIP發(fā)放（發(fā)放（7 7月月1 1日日）20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 銷售方案銷售方案階段劃分階段劃分/ /推售控制推售控制/

49、 / 價格制定價格制定/ /活動配合活動配合n一期組團四棟樓，考量樓盤景觀、朝向、噪音、通風(fēng)采光等綜合質(zhì)素，排序由優(yōu)到劣依次為：6#樓、20#樓、13#樓、7#樓。n內(nèi)部認(rèn)購房源宜13#樓，綜合質(zhì)素較好，戶型齊全，大戶型占比較多，但更多是為了照顧特殊關(guān)系，6#樓其中一單元可作為備選。n根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行過程中客戶的反響情況，選擇7#樓作為客戶內(nèi)認(rèn)的后備房源。n第一次開盤至為關(guān)鍵，因此選擇綜合質(zhì)素最好、戶型齊全的6#樓剩余單元作為第一次開盤的房源，以及7號樓剩余房源搭配。n第二次開盤考慮提價的需要，因此選擇綜合質(zhì)素次好的20#樓，作為二次開盤房源。20#13#6#7#20122012房地產(chǎn)營銷策劃

50、大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 銷售方案銷售方案階段劃分階段劃分/ /推售控制推售控制/ / 價格制定價格制定/ /活動配合活動配合項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商地理位置地理位置項目規(guī)劃項目規(guī)劃戶型面積戶型面積（）（）開盤開盤日期日期目前售價目前售價（元（元/ /）銷售銷售率率備注備注聚和遠(yuǎn)見石家莊聚和置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)大街與槐安路交匯處南行200米路東總用地面積約11.9萬平方米，容積率3.1，總建筑面積約45萬平方米。90-240，主力120-140三室2010.068200二期40%毛

51、坯萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場投資公司裕華區(qū)槐安路與建華大街交叉口兩側(cè)占地面積40萬平米，建筑面積184.3萬平米，85-136，主力102-1362010.7800070%毛坯雍和慢城石家莊雍和房地產(chǎn)新華區(qū)水上公園西600米，浩林公園東300米天翼路建筑面積55萬平米84-142預(yù)計2012.046400推出2棟房源200-300套左右毛坯弘石灣河北弘石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華區(qū)友誼大街、聯(lián)盟路、北二環(huán)及泰華街圍合區(qū)域總用地面積總占地350畝，總建筑面積約80萬平方米。90-220，主力110-147未定7000未知毛坯星河御城河北宏川房地產(chǎn)開發(fā)公司新華區(qū)中華北大街與北二環(huán)交口西行200米。占地600畝，

52、建筑面積52萬60-240主力80-145預(yù)計2012.065600未知毛坯比較項目情況表比較項目情況表20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 銷售方案銷售方案階段劃分階段劃分/ /推售控制推售控制/ / 價格制定價格制定/ /活動配合活動配合本項目銷售價格權(quán)重分析本項目銷售價格權(quán)重分析比較內(nèi)容比較內(nèi)容權(quán)重權(quán)重聚和遠(yuǎn)見聚和遠(yuǎn)見萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場雍和慢城雍和慢城弘石灣弘石灣星河御城星河御城擬合程擬合程度度比較系比較系數(shù)數(shù)擬合程擬合程度度比較系比較系數(shù)數(shù)擬合程擬合程度度擬合程擬合程

53、度度比較系比較系數(shù)數(shù)比較系比較系數(shù)數(shù)擬合程擬合程度度比較系比較系數(shù)數(shù)地段分析地段分析25%25%250.2250.20.2750.278750.2875產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)20%20%0.240.24交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)10%10%1 10.10.11 10.10.11 10.10.11 10.10.11 10.10.1交通情況交通情況15%15%0.850.850.1

54、2750.127350.137250.17650.167250.1725周邊配套周邊配套10%10%0.950.950.0950.0990.021.220.1220.122周邊環(huán)境周邊環(huán)境10%10%0.950.950.0950.0950.950.950.0950.09150.150.1150.115項目規(guī)模項目規(guī)模6%6%1 10.060.060.80

55、.80.0480.0481 10.060.0540.0541 10.060.06開發(fā)商品開發(fā)商品牌牌4%4%440.0441 10.040.0440.04440.04440.044合計合計100%100%0.97650.97650.9630.9631.15151.15151.0981.0981.1411地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/. 銷售方案銷售方案階段劃分階段劃

56、分/ /推售控制推售控制/ / 價格制定價格制定/ /活動配合活動配合本項目銷售價格推算本項目銷售價格推算將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得： 與項目A 聚和遠(yuǎn)見 8200（2-0.9765）= 8011 與項目B 萬達(dá)廣場 8000（2-0.963）= 7714 與項目C 雍和慢城 6400（2-1.1515）= 7542 與項目D 弘石灣 7000（2-1.098）= 7760 與項目E 星河御城 5600（2-1.141）=6519由此推出本項目價格 = 項目A修正價格A權(quán)重 +項目B修正價格B權(quán)重 + +項目E修正價格E權(quán)重 = 1602 1542 1508 + 1552+ 1

57、303 = 7509元/平方米結(jié)合市場與周邊樓盤產(chǎn)品的價格關(guān)系，我們建議本案產(chǎn)品定價：7500元元/平方米平方米20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/n根據(jù)“目標(biāo)客群調(diào)研”和“市場比較法”兩種價格制定方法的綜合，建議一期房源整盤（6#樓、7#樓、13#樓、20#樓）均價預(yù)估在7500元/平方米的價格水平。n考慮到目前房地產(chǎn)形勢折射對于未來樓市走勢的預(yù)判，以及提前回籠資金的需要，建議本案內(nèi)部認(rèn)購均價預(yù)估在6500元/平方米的價格水平。n根據(jù)前期預(yù)約客戶量、本樓盤的品質(zhì)結(jié)合石家莊當(dāng)

58、地市場實際情況，我們將運用房源銷控與價格銷控相結(jié)合的策略，第一批推出均價在6500元/左右，后期推出價格提升3-4%左右即200-250元/左右，以實現(xiàn)小幅快漲的目的，從而達(dá)到鞏固前期購房客戶的信心及樹立高品質(zhì)樓盤形象。. 銷售方案銷售方案階段劃分階段劃分/ /推售控制推售控制/ / 價格制定價格制定/ /活動配合活動配合本項目銷售價格策略本項目銷售價格策略20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 5月1日內(nèi)部認(rèn)購活動n為了回籠資金、減低開發(fā)風(fēng)險、積聚人氣，同時也為了消化關(guān)系客戶

59、，試探市場，也為林蔭大院項目今后的銷售積累一定的客戶資源,確定前期實施內(nèi)部認(rèn)購(詳細(xì)見內(nèi)部認(rèn)購方案) 7月1日成立“林蔭會”n針對內(nèi)部認(rèn)購客戶，成立林蔭會，以VIP會員制為基礎(chǔ)，多重優(yōu)惠為手段，全民動員為推廣形式，促進(jìn)銷量與品牌延伸為最終目的。 VIP卡客戶來源： n第一批內(nèi)部客戶認(rèn)購后，自動入會。享受林蔭會VIP客戶待遇：一重待遇：介紹客戶成交，享受2年物管費減免，計入林蔭會VIP客戶儲值基金卡；二重待遇：享受開發(fā)商投資成立的“林蔭寶寶天使樂園”免費教育與各項活動；三重待遇：林蔭會VIP客戶生日精美禮品。n第二批林蔭會VIP卡客戶由老業(yè)主介紹，并繳納購房定金后即可入會，新客戶入會后在原有購房

60、優(yōu)惠折扣基礎(chǔ)上還可享受99.5折優(yōu)惠，成交后即可享受VIP客戶專屬待遇。n針對本項目意向客戶，填寫資料申請并經(jīng)審核后，即可加入。. 銷售方案銷售方案階段劃分階段劃分/ /推售控制推售控制/ / 價格制定價格制定/ /活動配合活動配合20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 7月10日“林蔭之旅” 活動，參觀廣廈已開發(fā)項目及景點旅游n為了充分利用廣廈現(xiàn)有的資源，體現(xiàn)廣廈集團的實力，加深石家莊市消費者對廣廈和兆翔的了解，逐步建立兆翔房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)形象，樹立石家莊消費者對購買林蔭大