項目投資可行性報告報告完整版

1、項目投資可研報告報告框架第一部分：項目概況第一部分：項目概況 . . . .第二部分：項目定位及規(guī)劃方案第二部分：項目定位及規(guī)劃方案.第三部分：項目開發(fā)及銷售計劃第三部分：項目開發(fā)及銷售計劃.第四部分：投資收益分析第四部分：投資收益分析.第五部分：融資及還款計劃第五部分：融資及還款計劃.第一部分 項目概況項目所在區(qū)域簡述項目所在區(qū)域簡述區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模區(qū)域定位區(qū)域定位礦產(chǎn)之鄉(xiāng)四驅(qū)之城旅游勝地能源基地陽山陽山房地產(chǎn)逐漸成熟的價值洼地房地產(chǎn)逐漸成熟的價值洼地 陽山縣位于廣東省清遠(yuǎn)市中部，南嶺山脈南麓，連江中游，西漢高祖時置陽山縣，迄今已有2200多年的歷史。陽山縣山青水秀，資源豐富

2、，自然生態(tài)條件優(yōu)越，森林資源豐富，是“中國反季節(jié)蔬菜之鄉(xiāng)”，享譽港澳、東南亞；旅游資源獨具特色，是廣東省旅游強縣，主要風(fēng)景名勝有廣東第一峰、神筆山、北山古寺、連江風(fēng)景帶和南嶺國家森林公園等。全縣總面積3418平方公里，截至2012年，全縣轄12個鎮(zhèn)1個瑤族鄉(xiāng)，總?cè)丝?4.3萬人。項目總體情況項目總體情況項目所在：項目所在：清遠(yuǎn)市陽山縣城東，比鄰碧桂園項目規(guī)模項目規(guī)模：占地70.7畝，占地面積合共 47168 平方米，總建筑面積97485.5平方米項目定位：項目定位：集商業(yè)、酒店、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合項目項目開發(fā)項目開發(fā)：項目分兩期開發(fā)，一期已基本開發(fā)完畢，項目二期在規(guī)劃調(diào)整階段，待資金

3、到位即可進(jìn)行建設(shè)。項目綜合容積率2.25一期容積率為1，已落成臨街商業(yè)、駕校接待酒店、中餐廳、夜總會合共27041平方米；二期容積率調(diào)整為3.5，規(guī)劃面積70444.5平方米，規(guī)劃為酒店及酒店式公寓。項目整體規(guī)劃項目整體規(guī)劃第二部分第二部分 項目定位及規(guī)劃方案項目定位及規(guī)劃方案 項目定位項目定位背景背景陽山作為駕駛員考試長途科目最早的指定地點之一，每天接待的考試學(xué)員在陽山作為駕駛員考試長途科目最早的指定地點之一，每天接待的考試學(xué)員在80010008001000人次。人次?，F(xiàn)有駕駛員培訓(xùn)基地因落成時間長，現(xiàn)有接待能力完全滿足不了現(xiàn)在的駕駛員現(xiàn)有駕駛員培訓(xùn)基地因落成時間長，現(xiàn)有接待能力完全滿足不了

4、現(xiàn)在的駕駛員考試規(guī)模?？荚噷W(xué)員以及教練員只能分流到武裝部招待所、交警招待所等場所，考試規(guī)模。考試學(xué)員以及教練員只能分流到武裝部招待所、交警招待所等場所，這種不得已的安排導(dǎo)致學(xué)員及教練員意見很大。這種不得已的安排導(dǎo)致學(xué)員及教練員意見很大。本項目已經(jīng)于陽山縣委縣政府及交委達(dá)成了協(xié)議，本項目一期已經(jīng)落成的酒店本項目已經(jīng)于陽山縣委縣政府及交委達(dá)成了協(xié)議，本項目一期已經(jīng)落成的酒店以及中餐館等作為長途考試學(xué)員及教練員指定接待酒店，按市場價格結(jié)算租金。以及中餐館等作為長途考試學(xué)員及教練員指定接待酒店，按市場價格結(jié)算租金。項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位鑒于本項目目標(biāo)客戶來源明確鑒于本項目目標(biāo)客戶來源明確,

5、, 因此產(chǎn)品線應(yīng)較豐富因此產(chǎn)品線應(yīng)較豐富項目定位項目定位產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃接待酒店面積15000平方米；接待酒店按4星級標(biāo)準(zhǔn)裝修；接待酒店首層為接待大廳及公共就餐區(qū)；配套大型中餐廳、ktv、沐足等餐飲休閑功能全方位為入住客戶服務(wù)；按平均35平米/間的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置房250間標(biāo)準(zhǔn)客房。按照50平方米/間的的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置50間高標(biāo)客房；酒店式公寓滿足投資、旅游度假需求。項目定位項目定位接待酒店首層接待酒店首層 作為定點接待酒店，每天接待超過500人次住宿及就餐 首層接待大廳作為學(xué)員及教練員每天簽到功能 公共就餐區(qū)每天提供自助餐 以優(yōu)良的環(huán)境，良好的服務(wù)，完善的配套，逐步取代原有的考試接待中心。項目定位項目定位

6、餐飲娛樂配套餐飲娛樂配套項目定位項目定位客房裝修標(biāo)準(zhǔn)客房裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)客房標(biāo)準(zhǔn)客房高標(biāo)客房高標(biāo)客房項目定位項目定位酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓為本項目二期主打產(chǎn)品；鑒于本項目地處陽山這個旅游資源豐富的大氧吧，是旅游、度假、休閑的理想所在，我們以拎包入住的概念打造4560平米的一房兩廳及兩房兩廳小戶型公寓，聘請知名酒店管理公司共同打造總價在20萬左右的酒店式公寓。項目定位項目定位酒店式公寓裝修酒店式公寓裝修n拎包入住，精裝交房n與知名酒店管理公司合作n6種裝修風(fēng)格工客戶菜單式選擇n部分帶租約發(fā)售，投資信心保證n配套商業(yè)聘請專業(yè)招商公司，保證項目生命力。第三部分第三部分 市場概況及銷售計劃市場概況

7、及銷售計劃 陽山房地產(chǎn)概況接上表陽山房地產(chǎn)市場陽山房地產(chǎn)市場- -結(jié)論結(jié)論陽山在碧桂園沒有進(jìn)入前，因土地原因?qū)е率袌鲇行Ч?yīng)量較少，陽山在碧桂園沒有進(jìn)入前，因土地原因?qū)е率袌鲇行Ч?yīng)量較少，項目的品質(zhì)項目的品質(zhì)和價格區(qū)間差別不大。和價格區(qū)間差別不大。陽山以普通住宅集群為主，以改善型客戶為主力客群；區(qū)域平均價格集中在陽山以普通住宅集群為主，以改善型客戶為主力客群；區(qū)域平均價格集中在3200350032003500元元/ /平米，隨著房地產(chǎn)上漲的大環(huán)境，價格還有一定上漲空間。平米，隨著房地產(chǎn)上漲的大環(huán)境，價格還有一定上漲空間。陽山購房多為地緣性升級客戶和剛性需求陽山購房多為地緣性升級客戶和剛性需求

8、( (如婚房如婚房) ) 客群，主力戶型以舒適型兩客群，主力戶型以舒適型兩居為主。居為主。碧桂園為陽山房地產(chǎn)龍頭，以其成熟的開發(fā)模式引領(lǐng)市場，其精裝修洋房均價碧桂園為陽山房地產(chǎn)龍頭，以其成熟的開發(fā)模式引領(lǐng)市場，其精裝修洋房均價46004600元元/ /平方是本項目的風(fēng)向標(biāo)。平方是本項目的風(fēng)向標(biāo)。銷售策略及計劃銷售策略：銷售策略：本項目比鄰碧桂園，在銷售策略上本項目將采取錯位營銷的方式推進(jìn)。本項目比鄰碧桂園，在銷售策略上本項目將采取錯位營銷的方式推進(jìn)。本項目是商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂及酒店式公寓的綜合項目。戶型以本項目是商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂及酒店式公寓的綜合項目。戶型以45604560平方為主打

9、，錯開平方為主打，錯開了與碧桂園的直接競爭，且小戶型填補了碧桂園的空白，因此碧桂園每一次促銷都將是本項目爆了與碧桂園的直接競爭，且小戶型填補了碧桂園的空白，因此碧桂園每一次促銷都將是本項目爆發(fā)式銷售的高峰。發(fā)式銷售的高峰。銷售計劃：銷售計劃：20142014年上半年，推出臨街商鋪；年上半年，推出臨街商鋪；20142014年九月，利用金九銀十的銷售旺季清除臨街商鋪尾貨及推出產(chǎn)權(quán)式酒店（駕校接待年九月，利用金九銀十的銷售旺季清除臨街商鋪尾貨及推出產(chǎn)權(quán)式酒店（駕校接待 酒店酒店300300間酒店客房都面向市場推出）；間酒店客房都面向市場推出）；20152015年年1 1月，推出月，推出4 4棟酒店式

10、公寓進(jìn)行銷售；棟酒店式公寓進(jìn)行銷售；20152015年上半年，加推剩余公寓；年上半年，加推剩余公寓；20162016年前，完成全部公寓及商業(yè)銷售；年前，完成全部公寓及商業(yè)銷售；第四部分第四部分 投資收益分析投資收益分析 四、投資分析表接上表接上表接上表接上表第五部分第五部分 項目融資及還款計劃項目融資及還款計劃 五、融資計劃（暫定名）項目，占地總面積約47168平方米，總建筑面積97485.5平方米，分兩期開發(fā)，其中一期已基本建設(shè)完畢，目前已經(jīng)取得房地產(chǎn)證的有商鋪4092M2；正在辦理房地產(chǎn)證的有中餐廳、夜總會合共7949M2，產(chǎn)權(quán)證可在3月底取得；15000M2的駕校接待酒店已經(jīng)封頂；項目的

11、市政管道、市政道路已經(jīng)建好。二期酒店式公寓在規(guī)劃調(diào)整階段，資金到位即可動工。項目計劃總投資23000萬元，項目資金來源于新世紀(jì)公司自籌和部分銀行貸款。公司由2009年9月前期準(zhǔn)備工作開始，已籌得資金11000萬元，其中已投入資金10250萬元，包括購買地塊5000萬元及支付工程款項5250萬元。要項目整體開發(fā)完畢，項目資金缺口約為12000萬元。該缺口主要是支付一期部分工程款及將要建設(shè)二期所需的建安成本。由于項目一期基本建設(shè)完畢，且臨街商業(yè)部分已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)。因此臨街商業(yè)在2014年上半年開始回收資金。臨街商業(yè)銷售均價15000元/平方，全部售罄將回款6138萬元。駕校接待酒店已經(jīng)封頂，達(dá)到取得預(yù)售證條件，在9月份以產(chǎn)權(quán)式酒店的形式推向市場，體量300套，均價20萬元/套，預(yù)計回款6000萬元。因此本次項目融資金額在800012000萬元即可滾動開發(fā)完畢整個項目。五、還款計劃本項目融資800012000萬元，用款周期為兩年；采取第一年付息，第二年還本付息的方式；項目在取得貸款后，其中的800萬用以支付一期工程所剩余的工程款，700萬用于支付一期物業(yè)取得產(chǎn)權(quán)證余款，其余款項用于支付二期工程前期規(guī)劃費用及項目啟動資金；（備注）：1、工程建設(shè)已與施工單位達(dá)成全