許昌財(cái)富廣場(chǎng)定價(jià)報(bào)告

1、許昌財(cái)富廣場(chǎng)定價(jià)報(bào)告城市解讀市場(chǎng)解讀項(xiàng)目定價(jià)一二三報(bào) 告 思 路城市概況交通屬性經(jīng)濟(jì)狀況規(guī)劃發(fā)展房地產(chǎn)投資城市解讀位于河南省中部，河南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，下割1區(qū)、3縣、2縣級(jí)市，另有新建的3個(gè)現(xiàn)代化新城區(qū) 許昌市位于河南省中部，河南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，“中原五小虎”之一，中原城市群、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，中西部非省會(huì)強(qiáng)市，中國(guó)歷史文化名城，許昌連續(xù)多年獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家園林城市”，“國(guó)家森林城市”“國(guó)家衛(wèi)生城市”等榮譽(yù)稱號(hào)。 許昌市轄1個(gè)市轄區(qū)(魏都區(qū))、3個(gè)縣(許昌縣、鄢陵縣、襄城縣)，2個(gè)縣級(jí)市(長(zhǎng)葛市、禹州市)。同時(shí)，為了進(jìn)行有效的管轄，另有許昌新區(qū)(副廳級(jí)）、東城區(qū)(正縣級(jí))及國(guó)家許昌經(jīng)濟(jì)開

2、發(fā)區(qū)三個(gè)現(xiàn)代化新城區(qū)?！境鞘懈艣r】城市解讀城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，航空、鐵路、道路交通便利 航空：鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)許昌航站樓，乘飛機(jī)出行的旅客在許昌即可辦理所有登機(jī)手續(xù)，并可在3天之內(nèi)免費(fèi)乘坐大巴赴機(jī)場(chǎng)登機(jī)，距機(jī)場(chǎng)40公里。 鐵路：3條高速鐵路客運(yùn)專線（京廣客運(yùn)專線、鄭渝客運(yùn)專線、鄭合客運(yùn)專線），4條國(guó)家干線客貨運(yùn)鐵路（京廣鐵路、淮海鐵路、孟平鐵路、平禹鐵路）、3條城際鐵路在建籌建（鄭州許昌城際鐵路、許昌漯河城際鐵路、許昌平頂山城際鐵路）。 道路：京港澳高速公路直通機(jī)場(chǎng)，107國(guó)道貫穿南北，311國(guó)道橫穿東西，“米”字型高速公路網(wǎng)已經(jīng)構(gòu)成，一體化交通網(wǎng)絡(luò)方便快捷?！窘煌▽傩浴砍鞘薪庾x城市經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)

3、業(yè)為主，占71%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變更促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展 許昌是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、輕紡、食品、電力裝備制造業(yè)基地，農(nóng)業(yè)科技示范基地和生態(tài)觀光區(qū)；2012年，全市完成生產(chǎn)總值1739億元，連續(xù)數(shù)年居全省前4位，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值177.8億元，增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1181億元，增長(zhǎng)14.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值380.2億元，增長(zhǎng)9.3%。 許昌市以第二產(chǎn)業(yè)為主，占比達(dá)到70%以上；隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深化實(shí)施必將促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，與此同時(shí)快速增長(zhǎng)的第二產(chǎn)業(yè)也將給許昌帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，為許昌市房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展契機(jī)?！窘?jīng)濟(jì)狀況】許昌（區(qū)

4、/縣）常住人口（萬(wàn)人）GDP(億元)人均產(chǎn)值（元）魏都區(qū)5016834313許昌縣73.9914820257鄢陵縣57.8914024321襄城縣67.8216624506禹州市111.1229225495長(zhǎng)葛市67.5522032768許昌（區(qū)/縣）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)(億元)第三產(chǎn)業(yè)（元）魏都區(qū)2.01120.3346.25許昌縣269130鄢陵縣397031襄城縣2810928禹州市2321257長(zhǎng)葛市1816439城市解讀城市定位為“中原城市群副中心城市”，整體發(fā)展以“東移北進(jìn)”為方針 “中原城市群副中心城市”這一發(fā)展定位，是許昌今后的整體城市定位； “十一五”規(guī)劃期間，許昌市確立

5、了“東移北進(jìn)”的發(fā)展方針，以“中原同城，綜合成網(wǎng)”為導(dǎo)向，“鄭許一體，交通極核”為重點(diǎn)，“異地空港，輻射豫南”為輔助，“一心五團(tuán)，城際快速”為補(bǔ)充，構(gòu)建覆蓋周邊各縣市的半小時(shí)通勤圈、覆蓋所有中原城市的一小時(shí)都市圈和我省周邊國(guó)內(nèi)主要城市兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈?！境鞘幸?guī)劃】城市解讀城市前5月住宅投資27.83億元，占總投資的78.3%，住宅施工面積632.5萬(wàn)方，市場(chǎng)存量巨大 13年1-5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資35.53億元，同比增長(zhǎng)18.4%，全市住宅投資27.83億元，同比增長(zhǎng)15.3%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為78.3%。非住宅性投資7.7億元，增長(zhǎng)31.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為21.7

6、%。 13年1-5月，全市房屋施工面積727.36萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)19.9%，其中，住宅施工面積631.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.6%；全市房屋竣工面積31.86萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，其中，住宅竣工面積30.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.7%。【房地產(chǎn)投資】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資全市住宅投資非住宅性投資房屋施工面積住宅施工面積2013年1-5月35.53億元27.83億元7.7億元727.36萬(wàn)方632.5萬(wàn)方同比增長(zhǎng)18.4%15.3%31.1%19.9%25.6%房屋竣工面積住宅竣工面積房屋新開工面積住宅新開工面積2013年1-5月34.86萬(wàn)方30.42萬(wàn)方190.82萬(wàn)方1

7、45.22萬(wàn)方同比增長(zhǎng)-5.2%11.7%49.6%29.1%城市解讀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、“東移北進(jìn)”、住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈【總結(jié)】河南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、交通便利，城市整體經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主，但第三產(chǎn)業(yè)比重正逐步上升城市定位為“中原城市群副中心城市”，整體發(fā)展以“東移北進(jìn)”為方針，建設(shè)三個(gè)現(xiàn)代化新城區(qū)房地產(chǎn)住宅投資占總比重的四分之三，整個(gè)市場(chǎng)住宅施工面積較大，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，并整體市場(chǎng)住宅存量較大整體市場(chǎng)分析城市板塊劃分項(xiàng)目分布項(xiàng)目解讀市場(chǎng)解讀全市住宅市場(chǎng)月均成交近10萬(wàn)方，近期成交均價(jià)4309元/平方，住宅售價(jià)漲幅較大【整體市場(chǎng)分析】商品房銷售面積商品住宅銷售面積全市商品房銷售額商品住宅銷售額

8、成交均價(jià)2013年1-5月63.99萬(wàn)方63.43萬(wàn)方20.99億元20.61億元3249元/平方同比增長(zhǎng)-1.5%6.2%24.6%42.1%- 13年1-5月，全市商品房銷售面積為63.99萬(wàn)平方米，同比下降1.5%，其中，商品住宅銷售面積為63.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%。 商品房銷售額20.99億元，同比上升24.6%，其中，商品住宅銷售額20.61億元，同比上升42.1%，整體銷售均價(jià)3249元/平米； 2014年1-7月，商品房預(yù)售登記6119套，面積為68.29萬(wàn)方，商品房成交均價(jià)為4309元/平米，住宅售價(jià)漲幅明顯，達(dá)32.6%。市場(chǎng)解讀預(yù)計(jì)目前許昌住宅市場(chǎng)庫(kù)存完全去化需要

9、2-3年左右，銷售周期較長(zhǎng)【整體市場(chǎng)分析】 從住宅的施工面積、新開工面積可以看出，許昌市場(chǎng)存量房庫(kù)存較大； 從許昌住宅的銷售速度可以看出，整體市場(chǎng)銷售速度相對(duì)緩慢。市場(chǎng)解讀城市住宅售價(jià)以東城區(qū)最高，本項(xiàng)目所在的老城區(qū)住宅售價(jià)在5000-5500元/平米【城市板塊劃分】以鐵路、新興路、清潩河、天寶路、永昌大道將許昌市分為五個(gè)板塊西城區(qū)、老城區(qū)、北部新區(qū)、東城區(qū)、南城區(qū)。 老城區(qū)：住宅房?jī)r(jià)在5000-5500元/平米，公寓5700-6300元/平米； 東城區(qū)：住宅房?jī)r(jià)在5500-6000元/平米，辦公6000元/平米； 西城區(qū)：住宅房?jī)r(jià)在4000-5000元/平米； 南城區(qū)：住宅房?jī)r(jià)在4000-4

10、500元/平米； 北部新區(qū)：住宅房?jī)r(jià)在3500-4500元/平米。本案市場(chǎng)解讀在售項(xiàng)目多集中在東城區(qū)，本案所在的老城區(qū)在售與待售項(xiàng)目較少【項(xiàng)目分布】未來(lái)東岸華城綠洲海龍國(guó)際本案東開馨園藍(lán)灣商務(wù)廣場(chǎng)正誠(chéng)陽(yáng)光花墅大眾紫氣城亨通君成國(guó)際九洲水岸香樟駿景中央公園亨源通世紀(jì)廣場(chǎng)博林六和世家天明城鼎鑫蓮韻雅苑空港新城 恒大綠洲鼎鑫鑫悅廣場(chǎng)恒達(dá)清林苑 運(yùn)河灣駿景麗都在售待售市場(chǎng)解讀鼎鑫鑫悅廣場(chǎng)大型城市綜合體，處于老城區(qū)核心與東城區(qū)交匯為位置，項(xiàng)目住宅蓄客以達(dá)一年以上【項(xiàng)目解讀】項(xiàng)目名稱鼎鑫鑫悅廣場(chǎng)所屬城區(qū)老城區(qū)項(xiàng)目地址文峰路與東大街交匯處南50米路西 占地面積6萬(wàn)方建筑面積28萬(wàn)方物業(yè)類別住宅、辦公商業(yè)裝修

11、狀況毛坯容積率3.45綠化率35%戶型面積2R:94平、3R：114平，5R：289平開發(fā)商許昌市鼎鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時(shí)間14年年底交房時(shí)間待定銷售價(jià)格價(jià)格待定 鼎鑫鑫悅廣場(chǎng)項(xiàng)目包含了住宅，寫字樓，商業(yè)產(chǎn)品，是一個(gè)總建筑面積28萬(wàn)的城區(qū)大型綜合體項(xiàng)目。處于老城的繁華中心，并且是老城與東區(qū)的交匯位置，享受雙城區(qū)的成熟資源，配套完善，交通便利。市場(chǎng)解讀綠洲海龍國(guó)際商辦項(xiàng)目，3棟酒店式公寓，一棟做酒店，一棟做辦公，一棟公寓，商業(yè)整體招商【項(xiàng)目解讀】項(xiàng)目名稱綠洲海龍國(guó)際所屬城區(qū)老城區(qū)項(xiàng)目地址火車站南300米胖東來(lái)生活廣場(chǎng)對(duì)面占地面積1.67萬(wàn)方建筑面積10萬(wàn)方物業(yè)類別公寓、商業(yè)裝修狀況毛坯容積率

12、5.0綠化率40%戶型面積公寓：55-90平米開發(fā)商河南綠洲集團(tuán)開盤時(shí)間13年4月交房時(shí)間14年12月銷售價(jià)格公寓：5700-6300元/平米 海龍國(guó)際地處于火車站中心商業(yè)圈，這里商業(yè)氛圍濃厚，整個(gè)項(xiàng)目共3棟樓，包含寫字樓、公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店，項(xiàng)目具有許昌市第一家五星級(jí)酒店，商業(yè)整體招商。項(xiàng)目采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，在19層，通過(guò)一條空中長(zhǎng)廊將2號(hào)樓和3號(hào)樓連接在一起，打造海龍國(guó)際大酒店的空中西餐廳。市場(chǎng)解讀運(yùn)河灣位于西城區(qū)，歐式建筑風(fēng)格，景觀塑造較為具有特點(diǎn)【項(xiàng)目解讀】項(xiàng)目名稱運(yùn)河灣所屬城區(qū)西城區(qū)項(xiàng)目地址新興路與解放路交叉口南300米路西占地面積27347平米建筑面積10萬(wàn)方物業(yè)類別住宅裝修狀況毛坯

13、容積率3.6綠化率未公開戶型面積未公開開發(fā)商河南智聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)有限公司開盤時(shí)間12年4月交房時(shí)間未公開銷售價(jià)格4800元/平米 運(yùn)河灣，純正歐式建筑，全新演繹高雅精致的國(guó)際灣居水岸生活。以空中花園、宅間綠地、中庭廣場(chǎng)、濱河公園組成四重立體式庭院景觀，將一線河景引入到生活空間之中，筑就意境悠遠(yuǎn)、風(fēng)格獨(dú)特的景觀體系。市場(chǎng)解讀駿景麗都老城改造項(xiàng)目，位于西城區(qū)，10.22開工，目前項(xiàng)目信息未公開【項(xiàng)目解讀】項(xiàng)目名稱駿景麗都所屬城區(qū)西城區(qū)項(xiàng)目地址西開發(fā)區(qū)新興路與解放路交叉口占地面積未公開建筑面積35萬(wàn)方物業(yè)類別住宅、公寓裝修狀況未公開容積率未公開綠化率未公開戶型面積未公開開發(fā)商河南駿景地產(chǎn)有限公司開盤時(shí)間

14、未公開交房時(shí)間未公開銷售價(jià)格暫未定 駿景麗都項(xiàng)目位于許昌市解放路與新興路交匯處，西、中、南三大板塊承接地帶，城市核心區(qū)域，建筑面積35萬(wàn)方，屬于舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目四周配套齊全，距許昌火車站1.4公里，10分鐘直達(dá)城心，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一站式教育，構(gòu)建精品教育學(xué)區(qū)；四周交通便達(dá)，生活配套齊全。市場(chǎng)解讀亨源通世紀(jì)廣場(chǎng)許昌東區(qū)唯一純粹商業(yè)綜合體，位于新老城區(qū)交匯處，公寓精裝修【項(xiàng)目解讀】項(xiàng)目名稱亨源通世紀(jì)廣場(chǎng)所屬城區(qū)東城區(qū)項(xiàng)目地址蓮城大道與智慧大道交匯處占地面積4萬(wàn)方建筑面積18萬(wàn)方物業(yè)類別公寓、商業(yè)辦公裝修狀況精裝修容積率3.5綠化率未公開戶型面積公寓：50-120平、辦公：73-1000平開發(fā)

15、商許昌亨源通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時(shí)間13年10月交房時(shí)間待定銷售價(jià)格辦公售價(jià)6000元/平米 亨源通世紀(jì)廣場(chǎng)緊鄰市委市政府、許都公園，文博館等地標(biāo)性建筑，處于新老城區(qū)的黃金結(jié)合處。定位為許昌東區(qū)唯一純粹商業(yè)綜合體，總體建筑面積近18萬(wàn)平米，包括大型購(gòu)物廣場(chǎng)、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)街區(qū)等。SOHO小戶型公寓精裝修，國(guó)際管家式酒店服務(wù)。市場(chǎng)解讀未來(lái)東岸華城位于東城區(qū)市政府旁，打造許昌高檔實(shí)景住房，產(chǎn)品業(yè)態(tài)多樣化【項(xiàng)目解讀】項(xiàng)目名稱未來(lái)東岸華城所屬城區(qū)東城區(qū)項(xiàng)目地址建安大道清潩河畔占地面積8.54萬(wàn)方建筑面積28萬(wàn)方物業(yè)類別住宅裝修狀況毛坯容積率3.49綠化率35%戶型面積3R：113-159

16、平、4R：161-193平開發(fā)商許昌未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時(shí)間11月20日交房時(shí)間待定銷售價(jià)格高層5500元/平米、小高層6000元/平米 未來(lái)東岸華城位于東城區(qū)，與市委、市政府咫尺相望，是東城區(qū)與主城區(qū)樞紐之地，地理位置得天獨(dú)厚。產(chǎn)品集高層、小高層、多層別墅洋房和風(fēng)情商業(yè)等業(yè)態(tài)為一體。打造許昌市高檔實(shí)景住宅社區(qū)為目標(biāo)市場(chǎng)解讀恒大綠洲位于東城核心，以住宅與商業(yè)為主，打造自配套齊全的生態(tài)豪宅【項(xiàng)目解讀】項(xiàng)目名稱恒大綠洲所屬城區(qū)東城區(qū)項(xiàng)目地址學(xué)院路與天寶路交匯處占地面積19.21萬(wàn)方建筑面積72萬(wàn)方物業(yè)類別住宅、商業(yè)裝修狀況精裝修容積率2.94綠化率43.67%戶型面積2R：96平、3R：1

17、29平開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán) 開盤時(shí)間12年12月交房時(shí)間待定銷售價(jià)格住宅5800元/平米 恒大綠洲雄踞于許昌東城核心區(qū)域，京港澳高速及石武高鐵沿線，扼守魏都城東門戶。項(xiàng)目集高檔住宅、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化等各類繁華設(shè)施于一體的許昌城市首席生態(tài)精品御湖豪宅，自配套5200超豪華會(huì)所、4000余品牌幼兒園及歐式風(fēng)情商業(yè)街。市場(chǎng)解讀住宅市場(chǎng)去化緩慢，項(xiàng)目多集中在東城區(qū)【總結(jié)】整體市場(chǎng)成交相對(duì)緩慢，銷售周期預(yù)計(jì)在2-3年之間，而價(jià)格層面漲幅較大，目前銷售均價(jià)在4300元/平米左右市場(chǎng)共分5個(gè)板塊，其中主城區(qū)與東城區(qū)板塊住宅價(jià)格最高，達(dá)到5000-5500元/平米左右，北部新區(qū)處于價(jià)格低洼項(xiàng)目主要集

18、中在東城區(qū)，項(xiàng)目品質(zhì)與配套各有優(yōu)勢(shì)，而本項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目較少，銷售價(jià)格在5000元/平米以下項(xiàng)目自身分析住宅價(jià)格測(cè)算辦公價(jià)格測(cè)算價(jià)格測(cè)算地塊緊鄰鐵路，坐擁七一路商圈，區(qū)域位置優(yōu)越，但鐵路對(duì)于地塊的影響較大，住宅將存在銷售難點(diǎn)【自身項(xiàng)目分析】地塊現(xiàn)狀鳥瞰圖地塊70米鐵路火車站商業(yè)中心價(jià)格測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)【自身項(xiàng)目分析】編號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注1規(guī)劃總用地面積平米2280534.21畝2總建筑面積平米97009.3-其中地上建筑面積平米67350-其中住宅建筑面積平米52328.8-商業(yè)建筑面積平米4340-辦公建筑面積平米9980-其他配套平米711.2-地下建筑面積平米29659.3不計(jì)容積率

19、其中配套平米1500-車庫(kù)平米28159.3-3容積率-2.95-4建筑密度-19.5%-5綠化率-31%-6戶數(shù)-732保障房51套7停車位輛877住宅732，商服145價(jià)格測(cè)算通過(guò)市場(chǎng)比較法為項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定價(jià)【住宅價(jià)格定位】 選取項(xiàng)目周邊同類或相似產(chǎn)品 確定所選取對(duì)比項(xiàng)目銷售均價(jià) 根據(jù)參考項(xiàng)目對(duì)比進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，得到目前市場(chǎng)下本項(xiàng)目預(yù)測(cè)參考價(jià)格項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域產(chǎn)品類型項(xiàng)目售價(jià)運(yùn)河灣西城區(qū)高層4800東岸華城東城區(qū)高層5500恒大綠洲東城區(qū)高層4800（去除裝修）價(jià)格測(cè)算對(duì)比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)【住宅價(jià)格定位】類別細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重運(yùn)河灣東岸華城恒大綠洲擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性(40%)地段位置7906.310071007板塊形象定位5904.51105.51105.5交通條件7956.65906.3906.3生活配套7906.3855.95855.95基礎(chǔ)設(shè)施71007.00 1107.70 1107.7環(huán)境資源71107.71309.11208.4項(xiàng)目屬性(30%)地