補繳商業(yè)倉儲地價貴陽

1、土地估價技術(shù)報告估價項目名稱：×××委托位于貴陽市花溪區(qū)×××路的一宗商業(yè)倉儲用地土地使用權(quán)市場價格評估受托估價單位：×××房地產(chǎn)土地評估有限公司土地估價報告編號：×××2011技字第029號提交估價報告日期：二一一年九月六日關(guān)鍵詞：花溪區(qū) 補繳土地出讓金 ×××房地產(chǎn)土地評估有限公司 2011年土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、估價項目名稱×××委托位于貴陽市花溪區(qū)×××路的一宗商業(yè)、倉

2、儲用地土地使用權(quán)市場價格評估。二、委托估價方單位名稱：×××單位地址：花溪區(qū)×××路法定代表人：×××三、受托估價方受托估價機構(gòu)：×××房地產(chǎn)土地評估有限公司機構(gòu)地址：×××法人代表：×××本公司具備貴州省土地估價師協(xié)會頒發(fā)的B級土地評估中介機構(gòu)注冊證，注冊號：×××號，電話：×××。四、估價目的×××擬對委估地塊補辦土地出讓手

3、續(xù)，為了解該地塊在相應(yīng)的規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標及相關(guān)條件下土地使用權(quán)市場價格，特委托我公司對委估地塊進行科學(xué)、合理、公正之價格評估。五、估價依據(jù)（一）法律、法規(guī)和政策文件1、中華人民共和國土地管理法（根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議關(guān)于修改中華人民共和國土地管理法的決定第二次修正）；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議關(guān)于修改中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的決定修正）；3、中華人民共和國土地管理法實施條例（1998年12月24日國務(wù)院令第256號，1999年1月1日施行）；4、中華人民共和國城鎮(zhèn)

4、國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日國務(wù)院令第55號，1990年5月19日施行）；5、其他相關(guān)法律、法規(guī)。（二）技術(shù)規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布的GB/T18508-2001)。（三）產(chǎn)權(quán)證明文件1、國有土地使用證花溪國用（2011）第×××號；2、房屋所有權(quán)證筑房權(quán)證花溪字第×××號、花房監(jiān)字第×××號3、2011年8月24日貴陽市國土資源局土地利用處出具的土地價格評估用地指標通知單；（四）參考資料1、貴陽市人民政府關(guān)于公布貴陽市花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地等級和

5、基準地價的通知（筑府發(fā)200468號；2、委托方提供的評估委托書及相關(guān)資料；3、估價人員收集和現(xiàn)場踏勘的相關(guān)資料。六、估價基準日二一一年八月二十四日七、估價日期二一一年八月二十四日至二一一年九月六日八、地價定義根據(jù)土地估價技術(shù)規(guī)程和委托評估項目的要求，本次評估是指在2011年8月24日，位于貴陽市花溪區(qū)×××路的一宗商業(yè)、倉儲用地，開發(fā)程度為宗地外“五通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），宗地內(nèi)“一平”（場地平整），容積率3.26，剩余使用年限均為40年的國有土地使用權(quán)價格。九、估價結(jié)果×××委托評估的，位于貴陽市花溪區(qū)

6、5;××路的一宗商業(yè)、倉儲用地，宗地面積×××m2，在評估基準日2011年8月24日和本報告依據(jù)的土地利用指標條件下，滿足本報告地價定義和估價的假設(shè)前提條件下，其剩余使用年限為40年的國有土地使用權(quán)價格為:基準地價系數(shù)修正法評估結(jié)果：評估面積×××m2商業(yè)分攤土地面積262.36m2單價3607元/m2總價94.63萬元總價大寫人民幣玖拾肆萬陸仟叁佰元整倉儲分攤土地面積10.97m2單價340元/m2總價0.37萬元總價大寫人民幣叁仟柒佰元整合計單價3476元/m2總價95.00萬元總價大寫人民幣玖拾伍萬元整剩余法

7、評估結(jié)果：評估面積×××m2商業(yè)分攤土地面積262.36m2單價9430元/m2總價247.41萬元總價大寫人民幣貳佰肆拾柒萬肆仟壹佰元整倉儲分攤土地面積10.97m2單價1583元/m2總價1.74萬元總價大寫人民幣壹萬柒仟肆佰元整合計單價9115元/m2總價249.15萬元總價大寫人民幣貳佰肆拾玖萬壹仟伍佰元整十、需要特殊說明的事項（一）估價的前提條件和假設(shè)條件1、根據(jù)委托方提供的資料，確定估價對象用途為商業(yè)、倉儲用地；2、評估面積以委托方提供的評估委托書及2011年8月24日貴陽市國土資源局土地利用處出具的土地價格評估用地指標通知單載明面積為準；3、評估宗地

8、剩余使用年限、容積率等土地利用指標是根據(jù)2011年8月24日貴陽市國土資源局土地利用處出具的土地價格評估用地指標通知單確定的，宗地剩余使用年限為40年，容積率為3.26；4、本次估價設(shè)定估價對象開發(fā)程度為宗地外“五通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）；5、本次評估的土地開發(fā)條件是指在評估期日時土地開發(fā)的現(xiàn)狀條件和規(guī)劃技術(shù)指標確定的，不考慮以后用途或規(guī)劃技術(shù)指標改變產(chǎn)生的增減值。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1、估價人員遵照估價依據(jù)撰寫本報告，如上述估價依據(jù)發(fā)生變化，則估價結(jié)果應(yīng)進行調(diào)整或重新評估；2、本報告使用時必須完整，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損

9、失，估價機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任；3、本報告僅供委托方辦理補繳土地出讓金手續(xù)的參考依據(jù)，其內(nèi)容對其他用途或其他使用人不負任何責(zé)任；4、本報告結(jié)果自估價期日2011年8月24日起一年內(nèi)有效，超出此時限，價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估；6、本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)，委托方對估價報告和估價結(jié)果的違規(guī)使用須承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；7、本報告按國家規(guī)定經(jīng)土地管理部門備案后有效。（三）資料來源說明1、土地規(guī)劃利用狀況等資料由委托方提供；2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得；3、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標準，結(jié)

10、合待估宗地實地狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（四）其他說明1、本報告估價結(jié)果僅在委托方提供的資料真實可靠的前提下有效，如由于委托方提供資料有誤造成估價結(jié)果失真，受托方不負任何責(zé)任。2、任何單位和個人未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告。3、本報告由估價機構(gòu)負責(zé)解釋。十一、土地估價師簽字×××土地估價師資格證書注冊證號：××××××土地估價師資格證書注冊證號：×××十二、土地估價機構(gòu)×××房地產(chǎn)土地評估有限公司估價機構(gòu)負責(zé)人

11、簽章：二一一年九月六日第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述(一)土地登記狀況根據(jù)花溪國用（2011）第×××號國有土地使用證，待估宗地土地使用權(quán)人為×××；座落于貴陽市花溪區(qū)×××路；批準用途為商業(yè)倉儲；土地使用權(quán)面積為×××m2；土地級等：花溪一級；土地權(quán)屬性質(zhì)：國有土地；使用權(quán)類型：劃撥。 (二)土地權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的資料，估價對象屬國有劃撥用地，土地所有權(quán)屬國家，使用者為×××。(三)土地利用狀況根據(jù)委托方提供的相關(guān)

12、資料及估價人員現(xiàn)場踏勘所掌握的資料，待估宗地用途商業(yè)、倉儲，出讓面積×××m2，建筑容積率為3.26，建筑面積890.75m2，其中：商業(yè)建筑面積為855m2，倉儲建筑面積為35.75m2。二、地價影響因素分析（一）一般因素1、自然因素貴陽作為我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通、通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心?！百F陽”因位于境內(nèi)貴山之南而得名，已有400多年歷史。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，以制作樂器“筑”而聞名，故簡稱“筑”，也稱“金筑”, 別名“林城”、“筑城”。地理位置：貴陽市位于貴州省中部偏北，東經(jīng)1

13、06°27107°03，北緯26°1126°55，東南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長順4縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。地處黔中山原丘陵中部，長江與珠江分水嶺地帶?？偟貏菸髂细?、東北低，中部層狀地貌明顯。海拔最高為清鎮(zhèn)寶塔山1762米，最低為開陽縣東北烏江出境處506米，市區(qū)中心海拔1071米。行政區(qū)劃：貴陽市轄七區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣）。全市土地總面積8034平方千米，占全省土地總面積的4.5

14、6% 。其中，云巖、南明、小河區(qū)、金陽新區(qū)為貴陽市城區(qū)，面積為383.04平方千米，占全市面積的4.78%；花溪、烏當(dāng)、白云區(qū)為貴陽市郊區(qū)，面積為2194.5平方千米，占全市面積的27.31%；清鎮(zhèn)市、修文縣、息烽縣、開陽縣總面積5625.5平方千米，占全市面積的68.13%。貴陽市行政區(qū)域名稱及劃分自然資源：貴陽市處于費德爾環(huán)流圈，常年受西風(fēng)帶控制，屬于亞熱帶濕潤溫和型氣候，年平均氣溫為15.3，年平均相對濕度為78%，年平均總降水量為1129.5毫米。貴陽市冬無嚴寒、夏無酷暑、雨量充沛，空氣不干燥，四季無風(fēng)沙，適宜人類居住與多種植物生長，宜人的氣候和環(huán)境博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人

15、數(shù)貴陽”的美譽。2007年8月，中國氣象學(xué)專家組向貴陽頒發(fā)了“中國避暑之都”匾額。礦產(chǎn)資源：全市已探明礦種52種，主要有煤、鐵、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、鋁釩土、磷、硫、汞等礦產(chǎn)資源。鋁土礦保有儲量4.24億噸，占全國總儲量的16.94%，名列全國第三位；磷礦20億噸，是全國三大磷礦基地之一，全國70%以上的優(yōu)質(zhì)磷礦集中在貴陽。煤炭儲量9億噸；鐵礦2396萬噸，硫鐵礦2878萬噸，汞（金屬量）2683噸。2、社會因素(1)人口狀況：從1998年以來，貴陽市的常住人口呈逐年上升趨勢，常住總?cè)丝趶?998年的315.72萬人上升至2009年的396.79萬人，上升總量為81.07萬人。一方面，

16、由于貴陽市本身農(nóng)村人口基數(shù)大，且近幾年貴陽城市化步伐加快，從而使得城市總?cè)丝陲@著增長；另一方面，也說明隨著貴陽市城市競爭力的不斷增強，貴陽市的對外地人口吸引力逐步增強，城市中外來人口的數(shù)量穩(wěn)步上升。(2)城市規(guī)劃與發(fā)展目標 由于貴陽市各區(qū)域間經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，中心城區(qū)實力最強，但發(fā)展空間非常有限，因此規(guī)劃以老城區(qū)為中心，實施 “北拓、南延、西連、東擴” 的空間發(fā)展策略。統(tǒng)籌中心城市與外圍市縣發(fā)展，統(tǒng)籌城市基礎(chǔ)功能和服務(wù)功能建設(shè)，統(tǒng)籌舊城改造與新區(qū)建設(shè)；發(fā)揮比較優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，做大做強生態(tài)產(chǎn)業(yè)，形成并完善多元化投資、鼓勵創(chuàng)業(yè)、人才激勵機制；依托城市生態(tài)特色

17、和旅游資源，打造具有國際影響力的生態(tài)休閑度假旅游城市和避暑勝地，建設(shè)宜居、宜業(yè)、宜游的生態(tài)貴陽。(3)公共設(shè)施建設(shè)2009年，貴陽市繼續(xù)大力實施“暢通工程”，達到全國B類城市一等管理水平。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得突破性進展，西南環(huán)線、金朱東路、興筑東路等城市道路建成通車，拓寬改造朝陽洞路二期、黔江北路、五里沖路、市北路二期、金戈路、體育路等城市支路，完成“一環(huán)四路”27公里綜合管網(wǎng)入地、“一環(huán)兩路”街景立面整治、5 個人行過街設(shè)施和 14 公里道路“白改黑”工程，國慶前中心城區(qū)亮麗工程投入使用。2010年，金陽新客車站建成并投入使用，有效的提升城市形象，城市整體功能得以提升。鐵路-貴陽是中國西南重

18、要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，電氣化程度居全國之首。貴陽火車南站，是鐵路干線貨運列車的匯集點，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國西南最大的鐵路樞紐編組站，日編能力達到9000輛，還建有一個國際集裝箱貨場，年貨運吞吐量為400余萬噸。貴廣客運專線、貴陽市域快速鐵路已經(jīng)開工建設(shè)，貴陽到昆明、貴陽到長沙、貴陽到重慶，貴陽到成都的四條高速鐵路已獲立項。貴州省打造的4小時經(jīng)濟圈，由貴陽到全省8個地州市均會有快速鐵路相連。目前貴陽到都勻的城際特快已經(jīng)開通，車型采用先鋒號和和諧號！ 公路與公共交通規(guī)劃以貴州省的公路網(wǎng)發(fā)展戰(zhàn)略“六橫、七縱、八聯(lián)”為指導(dǎo)，貴陽城市經(jīng)濟圈交通建設(shè)

19、為目標，高等級公路、國道干線為骨架，?。h、鄉(xiāng)）道為聯(lián)系，在市域形成“一環(huán)、兩橫、九射線”的安全、便捷、高效的市域快速公路體系。如今，貴陽市城市公交運營車輛為2516輛（其中出租車586輛），市、郊線路138條，線路遍及全市，年運量達5.9億人次。公交公司率先在全國全面實行無人售票并啟用IC卡電子計票。供水貴陽現(xiàn)有水廠9座，加壓站26座，DN100mm以上供水管道1500余公里，日供水能力109萬立方米，實際日供水5762萬噸。供水面積329平方公里，服務(wù)人口156萬，供水普及率97%。環(huán)狀供水管網(wǎng)業(yè)已形成，供水區(qū)域覆蓋云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、烏當(dāng)區(qū)和花溪區(qū)。配套建有完善的供水網(wǎng)絡(luò)系

20、統(tǒng)、中央調(diào)度監(jiān)測系統(tǒng)和水質(zhì)檢測系統(tǒng)。供電-貴陽市現(xiàn)由南方電網(wǎng)供電。電網(wǎng)覆蓋面積29361平方公里以上，管轄變電站117座，主變176臺，總?cè)萘?435.49萬千伏安，安全生產(chǎn)及經(jīng)濟技術(shù)指標已達到部頒標準。營業(yè)和配電自動化系統(tǒng)廣泛投入使用，并實現(xiàn)村村通電供電網(wǎng)絡(luò)。供氣-已形成以煤氣為主，石油液化氣和電炊作為補充的供氣體系?，F(xiàn)已建成供氣75萬方煤氣氣源廠和120萬平方米輸配系統(tǒng)。2008年末有煤氣用戶37.33萬戶，其中家庭用戶37.14萬戶，全年煤氣供氣量22685萬立方米，家庭消費量8905萬立方米；液化氣用戶20萬戶，液化氣供氣量3.2萬噸；天然氣供氣量12萬立方米,城市氣化率為96%。 電

21、信通信-貴陽擁有國際先進水平的通信設(shè)備，開辦了市內(nèi)電話、長途電話、IC卡、無線尋呼、數(shù)據(jù)通信等業(yè)務(wù)。長途、市內(nèi)電話實現(xiàn)了交換程控化、傳輸數(shù)字化。電話用戶可直撥國內(nèi)400多個城市和世界190多個國家和地區(qū)，移動電話自動漫游全國300多個大中城市，并可任意撥打世界30多個國家。貴陽169多媒體通信的開通，標志著貴陽通向國內(nèi)外的信息高速公路的建成。 “天翼”189號段的使用，標志著貴陽進入移動互聯(lián)網(wǎng)新時代。郵政通信-貴陽市郵政系統(tǒng)擁有目前國內(nèi)外先進的郵件處理和運輸設(shè)備，能與全國各地及世界145個國家和地區(qū)直接通郵，特快專遞可通達國內(nèi)近2000多個城市及世界200多個國家和地區(qū)。儲蓄已實現(xiàn)與全國300

22、多個城市聯(lián)網(wǎng)運行，通存通取。電子信函已與國內(nèi)560多個城市開辦此項業(yè)務(wù)。國際匯兌已與美國、日本、意大利、丹麥、奧地利等15個國家達成國際匯票業(yè)務(wù)協(xié)議。3、經(jīng)濟因素(1)城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況貴陽市GDP總量從1998年-2002年增長相對穩(wěn)定，隨著西部大開發(fā)力度的進一步加大，配合交通干線的戰(zhàn)略地位，貴陽市進入飛躍發(fā)展階段，各行各業(yè)都出現(xiàn)了高速的發(fā)展。到2009年全市經(jīng)濟整體呈現(xiàn)出增長速度加快、運行質(zhì)量較好、經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高的良好發(fā)展勢頭。人均GDP從1998年的不足7000到2009年突破22000元，標志著十二年的發(fā)展，貴陽整體收入水平得到了極大的提高。十二年間，貴陽市人口總量出現(xiàn)階段性增長趨

23、勢，其中，值得關(guān)注的是在貴陽市人口增長較快的1998-2002年間，總?cè)丝跀?shù)從1998年的315.72萬人，增加到2002年的346.27萬人，平均增長率為1.87%，人均可支配收入處在緩慢發(fā)展階段；從2003到2007年間，人口增長勢頭得到控制，平均增長率為0.7%，貴陽市人均可支配收入進入快速增長階段；2008-2009年，隨著城市化進程的進一步加快，貴陽市人口接近400萬人，人均可支配收入依然保持快速增長勢頭。 過去十年，貴陽市經(jīng)濟取得了長足的發(fā)展，GDP增長率都保持在13%以上。除了進出口出現(xiàn)了較大的波動以外，全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額均保持了平穩(wěn)和較快的增長。從我市經(jīng)濟增

24、長的動力看，主要是固定資產(chǎn)投資拉動，全市固定資產(chǎn)投資占GDP比重較高，遠遠高于全國35-50%之間的水平。這說明，貴陽市的經(jīng)濟增長模式還主要是投資拉動型，進出口和內(nèi)需對經(jīng)濟增長的貢獻度還需要進一步加強。(2)產(chǎn)業(yè)政策 近年來，貴陽市大力發(fā)展旅游文化業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、金融與會展業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、現(xiàn)代中藥和特色食品產(chǎn)業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)，開展城市推介暨經(jīng)貿(mào)洽談活動，加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)，實施工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。4、土地市場狀況2009年是貴陽市的“大項目”之年。貴廣快速鐵路、貴陽市域快速鐵路、龍洞堡國際機場改擴建等一批重點建設(shè)項目作為擴大內(nèi)需保增長最直接的抓手，成為貴陽市保增長保紅線行

25、動的主要助推力，也成為土地供應(yīng)的主要需求。2009年貴陽市建設(shè)用地供應(yīng)總量為1345.6285 公頃，同比增加47%。其中存量建設(shè)用地供應(yīng)量為315.2378公頃，同比增加87，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例為23.42，同比上升5個百分點，相比2007年下降50.5%?？梢姡?007年以來，貴陽市年度供應(yīng)新增建設(shè)用地量正逐年上升。從供應(yīng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)來看，2009年貴陽市供應(yīng)建設(shè)用地以其他用地為主，總面積達628.8903 公頃，占全年供應(yīng)建設(shè)用地總量的47；其次為住宅用地，供應(yīng)面積合計370.0458公頃，占全年供應(yīng)總量的27；再者是工礦倉儲用地，供應(yīng)總面積達212.4534 公頃，占全年供應(yīng)總量

26、的16；最后為商服用地，供應(yīng)面積僅134.2390 公頃，占全年供應(yīng)總量的10。從住宅用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，2009年貴陽市住宅用地供應(yīng)量達到370.0458 公頃，其中普通商品住房用地供應(yīng)面積282.9514 公頃，包含中低價位中小套型住房用地供地232.6772 公頃，保障性住房用地由于增大了廉租住房用地的供應(yīng)量，供應(yīng)面積達87.0944公頃，同比增長3.8，同時保障性住房用地面積占供應(yīng)住宅用途總面積的比重也從2008年的18.89上升到2009年的23.54，上升約4.6個百分點。從2009年貴陽市供應(yīng)建設(shè)用地總面積區(qū)域分布看，中心城區(qū)中貴陽市市本級供應(yīng)建設(shè)用地面積達437.38公頃，占供應(yīng)

27、總面積的33，烏當(dāng)區(qū)（包含金陽新區(qū)、高新區(qū)）供應(yīng)建設(shè)用地面積達149.80公頃，占供應(yīng)總面積的11，小河區(qū)供應(yīng)建設(shè)用地面積達103.11公頃，占供應(yīng)總面積的8，白云區(qū)供應(yīng)建設(shè)用地面積達9.55公頃，占供應(yīng)總面積的1；“三縣一市”中，開陽縣供應(yīng)建設(shè)用地面積最多，達527.7445公頃，占供應(yīng)總面積的39，清鎮(zhèn)市供應(yīng)建設(shè)用地面積達85.1公頃，占供應(yīng)總面積的6，修文縣供應(yīng)建設(shè)用地面積達29.14公頃，占供應(yīng)總面積的2，息烽縣供應(yīng)建設(shè)用地面積達3.81公頃，占供應(yīng)總面積的0.2；可見，2009年貴陽市中心城區(qū)的建設(shè)用地量與遠郊區(qū)縣總和相比，一改前兩年中心城區(qū)遠高于遠郊區(qū)縣的態(tài)勢，僅高出54.05公頃

28、，這主要由于遠郊區(qū)縣中開陽縣由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，建設(shè)用地供應(yīng)量較大所致?？傮w來看，2009年貴陽市其他用地供應(yīng)量和比例增幅較大，凸顯出擴大內(nèi)需保增長的土地供應(yīng)特點。國家出臺的一系列房地產(chǎn)政策得到落實，房地產(chǎn)市場初現(xiàn)回暖跡象，商服用地和住宅用地的供應(yīng)總量及比重又開始逐漸穩(wěn)步上升。5、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況隨著住房制度改革的進一步深化，停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，住宅與房地產(chǎn)業(yè)迎來了空前的發(fā)展機遇，城市房屋建設(shè)突飛猛進，居民居住水平快速提高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成長為我市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)投資在貴陽市GDP中所占的比重在不斷加大，對貴陽市GDP的貢獻隨著經(jīng)濟建設(shè)的不斷擴

29、大，拉動作用越來越明顯。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2009年，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資973.17億元，全社會固定資產(chǎn)投資逐年增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額指數(shù)均處于指標比值的正常區(qū)間0.22-0.28，這說明貴陽市市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重合理，促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。近五年來，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的迅速發(fā)展，形成了商品房開發(fā)新增面積和施工面積逐年增高的趨勢，而竣工面積則呈逐年下降的趨勢，這一趨勢在2009年發(fā)生了改變。轉(zhuǎn)變的原因，主要是一方面政府加大了市場監(jiān)管力度。另外隨著市場的回暖成交量激增，各房開企業(yè)資金周轉(zhuǎn)得到有效緩解，施工進度得到加速。還有就是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變

30、，過去貴陽市場以期房銷售為主，甚至很多項目未達到預(yù)售條件即可銷售。但隨著一些有實力品牌開發(fā)商的入駐，新型的商品房銷售模式，正逐漸成為消費者青睞和歡迎，一定程度上又帶動了其他項目在開發(fā)模式上的轉(zhuǎn)變，進而促進了各項目在整盤開發(fā)進程的提速，從數(shù)據(jù)上直觀反映為竣工面積的增長。截止2009年，新建商品房合同登記銷售面積累計3419.15萬平方米，大于累計商品房竣工面積3283.79萬平方米，同時，商品房銷售面積/竣工面積指標從2005年開始均超過該指標正常區(qū)間0.7-0.9，這說明2005年以來，貴陽市房地產(chǎn)市場保持供需兩旺態(tài)勢，商品房銷售形勢較好。（二） 區(qū)域因素1、區(qū)域位置花溪區(qū)位條件優(yōu)越，交通、通

31、信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。貴昆、湘黔鐵路貫通區(qū)內(nèi)，北有貴陽西站及貨場，西有湖潮站和磊莊機場，東北部有貴陽機場；貴花高等級公路直通市區(qū)，312國道和101省道貫穿全境，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路?；ㄏ獏^(qū)供電、供水、郵政、電信等設(shè)施完善?，F(xiàn)有變電站6座，合計容量218500KVA；供水管網(wǎng)80公里，日供水量達到25000噸；行政村通電話率達到63%；行政村移動通信覆蓋率達到85%。待估宗地位于花溪區(qū)×××路，屬于花溪區(qū)一級地段，該地段商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華，市政設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施齊全，周圍主要為商業(yè)和住宅用地。2、交通狀況待估地塊位于花溪區(qū)×××路，屬

32、于花溪區(qū)中心，臨清溪路約200米，車輛出入通暢，出行方便，交通條件便利。3、基礎(chǔ)設(shè)施供水：主要由貴陽市自來水廠提供，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高；排水：該區(qū)域排水為區(qū)域排水為雨污分流方式，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢；供電：主要由貴陽市供電局提供，保證率較高；電訊: 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路，通訊線路暢通；供氣：由貴陽市燃氣可供氣范圍。4、自然環(huán)境待估地塊內(nèi)地勢平坦，宗地形狀規(guī)則。周圍主要為商業(yè)、住宅用地，環(huán)境狀況較好。5、人文環(huán)境待估地塊處貴陽市中心區(qū)范圍內(nèi)，周圍主要為商住用地

33、，人員構(gòu)成一般，社會環(huán)境一般。6、規(guī)劃限制規(guī)劃批準用途為商業(yè)、倉儲用地，出讓面積×××m2，建筑容積率為3.26，建筑面積890.75m2，其中：商業(yè)建筑面積為855m2，倉儲建筑面積為35.75m2。7、區(qū)域基準地價水平根據(jù)2004年貴陽市花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地等級和基準地價，待估宗地位于花溪區(qū)一級地段，其地價水平為：商業(yè)一級：地價為1780元/m2，地價內(nèi)涵：主要包括商業(yè)零售業(yè)、金融保險業(yè)、娛樂、餐飲業(yè)的土地，土地使用年限為40年，容積率為1.0，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）；工業(yè)一級：地價為

34、310元/m2，地價內(nèi)涵：主要包括工業(yè)生產(chǎn)用地、倉儲、采礦用地等，土地使用年限為50年，容積率小于或等于1，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）。（三）個別因素1、宗地條件： 宗地形狀：待估地塊形狀規(guī)則； 地形條件：委估地塊地質(zhì)狀況良好。2、土地利用狀況土地用途：規(guī)劃用途為商業(yè)、倉儲用地。建筑面積及容積率：根據(jù)委托方提供的資料，具體詳見下表：土地出讓面積×××平方米出讓年限40容積率3.26總建筑面積890.75平方米商業(yè)部分建筑面積855平方米倉儲部分建筑面積35.75平方米商業(yè)分攤土地

35、面積262.36平方米倉儲分攤土地面積10.97平方米3、土地開發(fā)程度開發(fā)程度為宗地外“五通”（即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）。第三部分土地估價一、估價原則根據(jù)委估地塊自身特點和周圍地產(chǎn)市場狀況，在評估中遵循以下原則：（1）預(yù)期收益原則是指土地估價就以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。（2）替代原則是指土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。（3）最有效利用原則是指土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提估價。（4）供需原則 是指土地估價要以市場供需決

36、定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。（5）報酬遞增遞減原則是指土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。（6）貢獻原則是指土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格可以土地對土地收益的貢獻大小來決定。（7）變動原則是指估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。（8）多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就

37、要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更加準確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。估價過程綜合應(yīng)用上述原則，并根據(jù)國家現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，堅持依法、客觀、公正和科學(xué)評估的原則進行評估。二、估價方法估價方法的選擇按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中規(guī)定的土地估價方法，根據(jù)委估宗地的土地利用特點和土地評估的規(guī)定，宗地地價評估一般采用兩種或兩種以上不同的評估方法。委估宗地用途為商業(yè)、倉儲用地，處于貴陽市花溪區(qū)城市基準地價體系覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估。同時，由于估價對

38、象為已建成的房地產(chǎn)，屬商業(yè)倉儲用地，地處繁華區(qū)域，房地產(chǎn)出租收益性較明顯，適宜選用剩余法進行評估。委估對象所在區(qū)域較少發(fā)生與估價對象相類似的市場交易案例，因此不選擇市場比較法；委估對象為商業(yè)、倉儲用地，根據(jù)市場情況，不適用成本逼近法。故在充分收集估價所需資料的基礎(chǔ)上，綜合分析委托方提供的相關(guān)資料，本次評估采用基準地價系數(shù)修正法和收益還原法進行評估。三、估價過程（一）基準地價系數(shù)修正法待估地塊地處花溪區(qū)一級地范圍內(nèi)，根據(jù)待估地塊土地利用特點，在其所處級別基準地價基礎(chǔ)上，對其進行區(qū)域因素和個別因素條件修正，從而確定評估價格。其計算公式為:Pi= p×（1±k）×T&#

39、215;Kij±F×y式中：Pi - 侍估宗地價格；P - 待估宗地對應(yīng)的基準地價；k 各影響因素修正系數(shù)之和，包括區(qū)域因素和個別因素；T- 期日修正系數(shù)；Kij- 容積率修正系數(shù)；F - 開發(fā)程度修正系數(shù)；y 待估宗地使用年期修正系數(shù)。1、宗地利用條件根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，規(guī)劃土地凈用地面積×××平方米，容積率3.26，總建筑面積：890.75平方米，其中：商業(yè)部分建筑面積：855m2，分攤土地面積262.36m2倉儲部分建筑面積：35.75m2，分攤土地面積10.97m22、確定基準地價根據(jù)2004年貴陽市花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地等級和基準地價，

40、待估宗地位于花溪區(qū)一級地段，其地價水平為：商業(yè)一級：地價為1780元/m2，地價內(nèi)涵：主要包括商業(yè)零售業(yè)、金融保險業(yè)、娛樂、餐飲業(yè)的土地，土地使用年限為40年，容積率為1.0，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）；工業(yè)一級：地價為310元/m2，地價內(nèi)涵：主要包括工業(yè)生產(chǎn)用地、倉儲、采礦用地等，土地使用年限為50年，容積率小于或等于1，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達到宗地外“五通”（即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）。3、因素修正系數(shù)（K）根據(jù)“花溪區(qū)基準地價影響因素修正系數(shù)說明表及修正系數(shù)表”，

41、確定待估宗地區(qū)域及個別因素修正系數(shù)，詳見表1-表6：表1花溪區(qū)一級商業(yè)用地修正系數(shù)及因素說明表 優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華條件定級分值+14%+7%0-4%-8%大于25分2520分2015分1510分小于10分經(jīng)營類型規(guī)模職能+10%+5%0-3%-6%大型商場賓館灑店金融百貨批發(fā)市場中型商場、專業(yè)批發(fā)市場一般百貨店小百貨店、五金店、副食品店小雜貨店、飲食攤點、糧店交通條件臨接道路類型+12%+6%0-3.5%-7%主干道次干道居住區(qū)道路小區(qū)級道路巷道距離長途汽車站+8%+4%0200米101-200米大于200米規(guī)劃限制條件周圍土地利用類型+8%+4%0-2.5%-5%大型商

42、服業(yè)商業(yè)、文體設(shè)施商住行政機關(guān)、住宅未改造居民區(qū)自然環(huán)境條件地質(zhì)條件0-2%-4%地基處理情況正常有一定難度有較大難度如地下溶洞等環(huán)保分區(qū)定級分值+4%+2%0-1%-2%大于3.5分3.53分32.5分2.52分小于2分宗地條件臨街位置10%+5%0主次干道拐角地二面臨主次干道一面臨主次干道形狀0-2%-4%無影響有一定影響有較大影響臨街寬度+5%+2.5%0-1.5%-3%20米15-20米10-15米5-10米5米表2 花溪區(qū)一級工業(yè)用地修正系數(shù)及因素說明表 優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣產(chǎn)業(yè)聚集程度+10%+5%0-2%國家級開發(fā)區(qū)縣級工業(yè)區(qū)獨立大中型企業(yè)獨立小型企業(yè)交通條件外聯(lián)道路

43、類型+3%+1.5%0-1%-2%主干道次干道居住區(qū)道路小區(qū)級道路巷道基礎(chǔ)設(shè)施條件按供水保證率+2%+1%0-1%-2%大于等于90%80-90%70-80%60-70%小于60%供電保證率+2%+1%0-1%-2%大于等于95%85-95%75-85%65-75%小于65%電訊+2%+1%0-1%-2%電話預(yù)設(shè)或進戶臨宗地可申請電話安裝營業(yè)區(qū)外無職工生活條件商服繁華定級分值+2%+1%0-1%-2%大于25分25-20分20-15分15-10分小于10分公用設(shè)施定級分值+4%+2%0-1.5%-2%大于13分13-11分11-9分9-7分小于7分規(guī)劃限制條件周圍土地利用類型+3%+1.5%0

44、-1%-2%工業(yè)用地農(nóng)用地普通住宅文教辦公用地商業(yè)用地自然環(huán)境條件地質(zhì)條件0-1%-2%可供建筑用地須采取工程措施只能建低層建筑環(huán)保分區(qū)定級分值+2%+1%0-1%-2%大于3.5分3.53分32.5分2.52分小于2分宗地條件面積形狀0無影響有一定影響有較大影響表3 待估宗地商業(yè)用地因素修正表 優(yōu)劣程度影響因素條件說明優(yōu)劣程度修正系數(shù)商服繁華條件定級分值大于25分優(yōu)+14%經(jīng)營類型規(guī)模職能中型商場、專業(yè)批發(fā)市場較優(yōu)+5%交通條件臨接道路類型次干道較優(yōu)+6%距離長途汽車站大于200米一般0規(guī)劃限制條件周圍土地利用類型商住一般0自然環(huán)境條件地質(zhì)條件地基處理情況正常一般0環(huán)保分區(qū)定級分值3.53分

45、較優(yōu)+2%宗地條件臨街位置一面臨主次干道一般0形狀無影響一般0臨街寬度15-20米較優(yōu)+2.5%合計29.5%表4待估宗地倉儲用地因素修正表 優(yōu)劣程度影響因素條件說明優(yōu)劣程度修正系數(shù)產(chǎn)業(yè)聚集程度商住一般0交通條件外聯(lián)道路類型次干道較優(yōu)+1.5%基礎(chǔ)設(shè)施條件按供水保證率大于等于90%優(yōu)+2%供電保證率大于等于95%優(yōu)+2%電訊電話預(yù)設(shè)優(yōu)+2%職工生活條件商服繁華定級分值大于25分優(yōu)+2%公用設(shè)施定級分值大于13分優(yōu)+4%規(guī)劃限制條件周圍土地利用類型商業(yè)用地劣-2%自然環(huán)境條件地質(zhì)條件可供建筑用地一般0環(huán)保分區(qū)定級分值大于3.5分優(yōu)+2%宗地條件面積形狀無影響一般0合計13.5%4、個別因素的修正

46、（1）使用年期修正系數(shù)（y）待估宗地設(shè)定剩余使用年限為40年，基準地價內(nèi)涵中商業(yè)用地為40年，工業(yè)用地為50年，因此商業(yè)用地不需進行使用權(quán)年期修正，工業(yè)用地年期修正系數(shù)如下：工業(yè)用地年期修正系數(shù)=1-1/(1+7%)40/1-1/(1+7%)50=0.9660。（2）容積率修正（KIJ）商業(yè)：根據(jù)花溪區(qū)基準地價修正體系，容積率修正系數(shù)為：KIJ =1+（3.26-1）×25%=1.57工業(yè)：由于本次評估工業(yè)用地為倉儲用房分攤的土地使用權(quán)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地不作容積率修正。（3）期日修正（T）基準地價實行定期公布制度，在下一輪基準地價修訂前，土地價格隨市場行情會出現(xiàn)上漲和下跌現(xiàn)象，

47、進行宗地評估時應(yīng)根據(jù)地價漲跌幅度進行期日修正。本次估價采用的是2004年貴陽市花溪區(qū)基準地價，距估價時點7年，由于期間未公布地價指數(shù)，因此不作期日修正。（4）開發(fā)程度修正（F）本次評估設(shè)定開發(fā)程度與基準地價內(nèi)涵一致，故本次評估不作修正。5、評估價格試算將以上數(shù)據(jù)代入公式：Pi= p×（1±k）×T×Kij±F×y，得：（1）商業(yè)用地商業(yè)用地單價=1870×（1±29.5%）×1×1.57±0×1 =3607元/m2商業(yè)用地總價=3607×262.36=94.63萬元

48、（2）倉儲用地倉儲用地單價=310×（1±13.5%）×1×1±0×0.9660 =340元/m2倉儲用地總價=340×10.97=0.37萬元（3）合計宗地單價=（94.63+0.37）÷×××=3476元/m2宗地總價=94.63+0.58=95.00萬元（二）運用剩余法測算地價剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等到費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法?，F(xiàn)有房地產(chǎn)中地

49、價單獨評估的計算公式為：待估宗地地價 = 房地產(chǎn)總價-房屋現(xiàn)值-交易稅費1、房地產(chǎn)總價的確定待估宗地位于貴陽市花溪區(qū)×××路,地上建筑物為磚混結(jié)構(gòu)房屋，建筑面積共890.75平方米，其中：商業(yè)用房建筑面積855平方米，倉儲用房建筑面積為35.75平方米。根據(jù)待估宗地所在區(qū)域目前房地產(chǎn)市場狀況，對房地產(chǎn)總價的確定采用收益還原法求取。通過市場調(diào)查，結(jié)合估價對象所處環(huán)境及市場狀況，預(yù)計房地產(chǎn)年收益能逐年產(chǎn)生遞增，因此選用收益還原法的計算公式為：式中：v房地產(chǎn)收益價格 a年純收益 r資本化率 n未來可獲收益的年限 s年收益遞增比率公式的假設(shè)前提為：（a）純收益按等比級數(shù)遞

50、增；（b）r每年不變，且rs；（c）年期有限為n。（1）年純收益的確定計算公式：年純收益年總租金年總費用年總租金根據(jù)評估人員市場調(diào)查，相同地段、條件相似的類式物業(yè)的商業(yè)用房一層市場平均月租金為130元/平方米、二層月租金單價為60元/平方米、三層月租金單價為40元/平方米，因此商業(yè)用房整體月租金均價為77元/平方米，倉儲用房月租金單價為22元/平方米。房屋空置率按5%計算，則：商業(yè)房地產(chǎn)總收益=77×12×（1-5%）=877.80元/年*平方米倉儲房地產(chǎn)總收益=22×12×（1-5%）=250.80元/年*平方米計算房地產(chǎn)年總費用房地產(chǎn)年總費用=A+B

51、+CA稅費：包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育費附加:按房地產(chǎn)年總收益的17.5%取值；B管理費、維修費: 按房地產(chǎn)年總收益的5%取值;C不可預(yù)見費：按房地產(chǎn)年總收益的1%取值;計算房地產(chǎn)年純收益將以上計算數(shù)據(jù)代入公式：房地產(chǎn)年純收益=房地產(chǎn)年總收益房地產(chǎn)年總費用（2）資本化率資本化率以安全利率和房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險為依據(jù)進行測算，計算公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率以一年期存款利率3.5確定。風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)評估對象所處位置的商業(yè)環(huán)境及自身特點確定為4.5%。資本化率r3.54.5%=8%（3）收益年期的確定根據(jù)委托方提供的資料，本次評估對象規(guī)劃指標使用年限為40年，故收益年期按40年確定。（4）年收益遞增比率s確定估價對象所處地理位置交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，自身規(guī)