地產(chǎn)我國主要大城市房地產(chǎn)現(xiàn)代市場發(fā)展趨勢

1、地產(chǎn)我國主要大城市房地產(chǎn)現(xiàn)代市場發(fā)展趨勢城 市居民人口（萬人）居民收入（元/人.年）居民存款/貸款（億元）居民消費水平（元/人.年）居民住房（平方米/人）北 京1,38311,578元11.9%年末存款余額：3,536 613消費貸款余額： 731 3479,05417.6上 海1,61412,883元9.9%年末存款余額：3,002 478消費貸款余額： 744 33113,36912.1重 慶3,0976,721元 7.1%年末存款余額：1,317 2316,54411.6杭 州62910,897元 12.2%年末存款余額：2,622 533消費貸款余額：2,088 4018,96811.

2、2深 圳46923,544元 8.9%年末存款余額：1,373 29117,80917.4040080012001600北 京上 海重 慶萬平方米200020012000-2001年城市土地購置面積年城市土地購置面積 05001000150020002500北 京上 海重 慶萬平方米200020012000-2001年城市土地開發(fā)面積年城市土地開發(fā)面積 北京土地購置面積大幅上升，土地開發(fā)面積翻倍增長，投資呈現(xiàn)北京土地購置面積大幅上升，土地開發(fā)面積翻倍增長，投資呈現(xiàn)高漲態(tài)勢，未來市場供應(yīng)較為充足。高漲態(tài)勢，未來市場供應(yīng)較為充足。20022002年上半年投資快速增長年上半年投資快速增長。上海土地投

3、資繼續(xù)高速增長，反映出相對規(guī)范的土地市場狀況，以及活躍的土上海土地投資繼續(xù)高速增長，反映出相對規(guī)范的土地市場狀況，以及活躍的土地交易狀況。地交易狀況。20022002年上半年投資快速增長。年上半年投資快速增長。重慶土地市場發(fā)展相對平穩(wěn)，土地購置面積、開發(fā)面積同步增加重慶土地市場發(fā)展相對平穩(wěn)，土地購置面積、開發(fā)面積同步增加。 2000-2001年城市土地投資額比較年城市土地投資額比較01020304050北 京上 海重 慶億元20002001 除杭州外，其它四城市投資均呈現(xiàn)強勁增長趨勢除杭州外，其它四城市投資均呈現(xiàn)強勁增長趨勢2002年，北京住宅投資連續(xù)第二年超過上海，重慶年，北京住宅投資連續(xù)第

4、二年超過上海，重慶投資總體規(guī)模較小，但高速增長的趨勢預(yù)示著良好投資總體規(guī)模較小，但高速增長的趨勢預(yù)示著良好的市場前景。的市場前景。2002年杭州住宅投資與去年基本持平。年杭州住宅投資與去年基本持平。 住宅開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴大住宅開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴大五城市建設(shè)規(guī)模綜合比重占據(jù)全國總量的五分之一強，其中，上五城市建設(shè)規(guī)模綜合比重占據(jù)全國總量的五分之一強，其中，上海、北京增長最為顯著。海、北京增長最為顯著。 銷售量持續(xù)增長，北京、深圳增幅明顯，其它城市增速減緩銷售量持續(xù)增長，北京、深圳增幅明顯，其它城市增速減緩 上海住宅價格上升趨勢明顯，上海住宅價格上升趨勢明顯，20022002年超過北京達年超過北京達49

5、504950元元/ /平方米平方米20022002年北京價格下降年北京價格下降249249元，達元，達44674467元元/ /平方米平方米 重慶住宅價格基本穩(wěn)定，平均價重慶住宅價格基本穩(wěn)定，平均價12521252元元/ /平方米平方米2002年北京空置量僅有小幅上升，增長16萬平方米達650萬平方米，這是因為2002年大量的經(jīng)濟適用房和中低價住宅上市，極大刺激了市場需求2002年，上海住宅銷售量連續(xù)四年超過竣工量，使得市場空置量逐年下降，整體市場供不應(yīng)求狀況使得住宅空置僅為400萬平方米2002年重慶竣工面積與銷售面積基本相當(dāng)，當(dāng)年銷售不及上年火爆，空置量上升10萬平方米，達71萬平方米注：

6、圖中所示空置面積為當(dāng)年竣工面積與銷售面積之差注：圖中所示空置面積為當(dāng)年竣工面積與銷售面積之差城市區(qū)位平均價格（元/平方米）位 置北京中心區(qū)10500-12000東城、西城、崇文、宣武次中心區(qū)8000-10000朝陽、海淀邊緣城區(qū)4000-8000豐臺、石景山上海中心區(qū)5800-7500黃浦、盧灣、靜安次中心區(qū)4200-6500徐匯、長寧、盧灣、虹口閘北、楊浦、浦東邊緣城區(qū)3200-3900閔行、松江、寶山重慶中心區(qū)2200-3300渝中、江北次中心區(qū)1800-2000沙坪壩、南岸、九龍坡邊緣城區(qū)1500-1900渝北區(qū)房屋類型平均價格（元/平方米）比 例分 布北京經(jīng)濟適用房2400450020

7、%邊緣城區(qū)普通住宅40006000（40%）60008000（22%）40%邊緣城區(qū)，五環(huán)附近公 寓60008000（35%）10000以上(30%)20%朝陽，海淀三環(huán)附近別 墅33002400010000左右的較多20%各區(qū)均有，市內(nèi)量少價高，郊區(qū)價格較低 上海多 層3000450045%次中心區(qū)和邊緣城區(qū)高 層4500600034% 中心區(qū)和次中心區(qū)小高層3500550015%各區(qū)均有分布混 合350055004%各區(qū)均有分布別 墅3000-800010000以上2%浦東、松江、閔行居多長寧、徐匯有一部分重慶安居工程-12%普通住宅1500-240078%除渝中區(qū)的其他各區(qū)高檔公寓220

8、0-35009%渝中、沙坪壩、江北別 墅2000-50001%九龍坡、渝北、南岸城 市總存量總吸納空置率高級住宅公寓：別墅高級住宅公寓：別墅高級住宅公寓 別墅北 京25400.7：0.3190025%上 海5750.6：0.44220.7：0.327%6%46%重 慶1100.3：0.7740.3：0.733%39%30%杭 州690.6：0.4490.6：0.428%29%28%深 圳6300.8：0.247325%總 計39240.7：0.3291826%單位：萬平方米單位：萬平方米 各城市高級住宅普遍供過于求，空置率居高不下，價格上漲空間十分有限，部分城市甚至可能出現(xiàn)價格回落。各城市高級

9、住宅普遍供過于求，空置率居高不下，價格上漲空間十分有限，部分城市甚至可能出現(xiàn)價格回落。預(yù)計未來各城市高級公寓價格仍有一定上升空間，而別墅供應(yīng)量的持續(xù)放大，價格將可能下調(diào)。預(yù)計未來各城市高級公寓價格仍有一定上升空間，而別墅供應(yīng)量的持續(xù)放大，價格將可能下調(diào)。城市高級住宅高級住宅與住宅平均價格之比公寓別墅北 京104212.21095411981上 海116852.7982813541重 慶47124.248904533杭 州100062.4109399073深 圳98001.7795012749平 均103382.61020011860單位：元單位：元/平方米平方米供需量1996199719981

10、99920002001新增量195973504366總存量3796168218261326吸納量-4048497122空置率28%30%32%25%7%13%20012001年投資額達到年投資額達到7272億元，增幅近億元，增幅近60%60%，超過整體房地產(chǎn)開發(fā)投資，超過整體房地產(chǎn)開發(fā)投資51%51%的增幅。預(yù)計的增幅。預(yù)計20022002年，寫字樓投資為年，寫字樓投資為8585億元，增幅約為億元，增幅約為18%18%。 20012001年達到新的歷史高峰年達到新的歷史高峰140140萬平方米。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計，萬平方米。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計，20022002年將達年將達300300萬平方米，而甲級寫

11、字樓的供應(yīng)量約為萬平方米，而甲級寫字樓的供應(yīng)量約為4040萬平方米。萬平方米。20002000年，在經(jīng)濟狀況向好的背景下，寫字樓吸納量增長年，在經(jīng)濟狀況向好的背景下，寫字樓吸納量增長48%48%，空置率從，空置率從19991999年年25%25%下降至下降至7.2%7.2%，20012001年上半年年上半年出現(xiàn)市場出現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，但從出現(xiàn)市場出現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，但從20012001年下半年至年下半年至20022002年三季度，市場需求萎縮，空置率回升至年三季度，市場需求萎縮，空置率回升至15%15%左左右。右。 單位：單位：萬平方米萬平方米平均租金200120012001200220022

12、0022Q3Q4Q1Q2Q3Q國 貿(mào)33.932.028.530.829.729.3（24.9）金融街26.929.026.927.327.426.0（22.1）中關(guān)村20.322.321.021.723.224.1（20.5）燕 沙27.628.327.826.825.424.5（20.8）建國門31.435.032.431.729.626.7（22.7）東二環(huán)22.726.024.723.323.722.6（19.2）全 市27.929.527.427.526.925.8（21.9）“兩頭熱兩頭熱”高品質(zhì)甲級寫字樓（國貿(mào)中心、嘉里中心、財富中心等）高品質(zhì)甲級寫字樓（國貿(mào)中心、嘉里中心、財富

13、中心等） 乙級寫字樓（租金低廉、付款方式靈活多變）乙級寫字樓（租金低廉、付款方式靈活多變） “中間冷中間冷”普通甲級寫字樓（市場份額約普通甲級寫字樓（市場份額約55%55%）20012001年年2Q2Q以來，寫字樓租金水平小幅上揚后持續(xù)下調(diào)，市場并未能如以來，寫字樓租金水平小幅上揚后持續(xù)下調(diào)，市場并未能如20012001年起初預(yù)計可以獲得較大繁榮，年起初預(yù)計可以獲得較大繁榮，20022002年繼續(xù)了去年的趨勢，租金水平進一步下跌。年繼續(xù)了去年的趨勢，租金水平進一步下跌。 單位：單位：美元美元/ /月月. .平方米平方米項目1995199619971998199920002001銷售面積4.02

14、2.837.451.239.2 47.8 41.0出租面積7.316.938.849.393.2156.2198.6供應(yīng)量30.886.0170.7166.993.0 95.9 62.2吸納量11.332.459.361.783.1110.883.4當(dāng)年空置量19.5 53.6 111.4 105.2 9.9 14.921.2累計空置量19.573.1184.5289.7299.6284.7263.5單位：單位：萬平方米萬平方米租金水平地區(qū)格局也略有變化，小陸家嘴、南京西路和淮海路成為租金最高的區(qū)域；而人民廣場、虹橋開發(fā)區(qū)則租金水平地區(qū)格局也略有變化，小陸家嘴、南京西路和淮海路成為租金最高的區(qū)

15、域；而人民廣場、虹橋開發(fā)區(qū)則失去領(lǐng)導(dǎo)地位，與徐家匯處于同一租金水平。失去領(lǐng)導(dǎo)地位，與徐家匯處于同一租金水平。區(qū) 域19951996199719981999200020012002小陸家嘴0.600.800.700.600.350.450.750.71南京西路0.701.000.800.400.400.600.750.68淮海路0.801.201.000.500.300.500.600.65人民廣場1.001.000.700.500.250.300.550.53虹橋開發(fā)區(qū)0.801.000.800.600.350.300.450.51徐家匯0.701.001.100.600.350.350.45

16、0.50單位：美元單位：美元/平方米平方米.月月19971997年受年受“直轄直轄”的利好消息，寫字樓投資于的利好消息，寫字樓投資于19981998年達到歷史高峰年達到歷史高峰10.610.6億元。億元。20012001年，在西部大開發(fā)的利年，在西部大開發(fā)的利好因素下，寫字樓投資再次達到好因素下，寫字樓投資再次達到10.610.6億元；億元；20012001年末寫字樓存量約為年末寫字樓存量約為8585萬平方米；萬平方米；甲級寫字樓僅有大都會商廈等甲級寫字樓僅有大都會商廈等3 3家，數(shù)量偏少；而乙級和乙級以下的普通寫字樓卻占市場比重的家，數(shù)量偏少；而乙級和乙級以下的普通寫字樓卻占市場比重的85%

17、85%；項 目19971998199920002001竣工面積40.618.712.6銷售面積13.210.616.220.123.5空置面積11.636.447.349.455.0單位：單位：萬平方米萬平方米指 標(biāo)甲級寫字樓乙級寫字樓普通寫字樓規(guī) 模甲級寫字樓僅有大都會商廈等3家，數(shù)量偏少乙級寫字樓是市場的供應(yīng)主流，占45% 普通寫字樓數(shù)量較多，比重約為40%供應(yīng)量7.8萬平方米22.5萬平方米20萬平方米位 置均位于渝中區(qū)， 2家分布在解放碑片區(qū)，1家分布在兩路口片區(qū)主要分布于渝中區(qū)解放碑及兩路口片區(qū)，另有個別分布于各商圈邊緣主要集中在渝中區(qū)兩路口片區(qū)及南岸區(qū)南坪片區(qū)租 金60元/月以上4

18、050元/月2035元/月入住率70%以上5070%3070%區(qū)域單價（元/M2）中心城區(qū)20000-35000次中心區(qū)10000-25000城市邊緣地區(qū)5000-150001998-20021998-2002年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)底層租金年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)底層租金商鋪售價水平商鋪售價水平 1 11111月商業(yè)用房投資額達月商業(yè)用房投資額達2828億元，同比增長億元，同比增長7.6%7.6%；竣工面積達；竣工面積達6969萬平方米，同比增長萬平方米，同比增長29.2%29.2%；平均銷售價格為；平均銷售價格為3,5813,581元元/ /平方米，同比增長平方米，同比增長9.3%9.3%。 如：沙坪壩商圈如

19、：沙坪壩商圈三峽廣場、華宇廣場、欣陽百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨三峽廣場、華宇廣場、欣陽百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨 南岸商圈南岸商圈天龍廣場天龍廣場 北部商圈北部商圈北城天街購物廣場北城天街購物廣場 城市/區(qū)位2002Q12002Q22002Q32002Q4中心區(qū)25000270003000028000次中心區(qū)18000200001700018000城市邊緣區(qū)7000750080008000郊區(qū)4000350038003800商鋪一級市場平均銷售價格商鋪一級市場平均銷售價格單位：元單位：元/ /平方米平方米) )成功舉辦成功舉辦APECAPEC、中國加入中國加入WTOWTO，以及申辦以及申辦

20、20102010年世界年世界博覽會等利好因素促動，經(jīng)濟博覽會等利好因素促動，經(jīng)濟增長動力強勁。增長動力強勁。經(jīng)濟總量：經(jīng)濟總量： 增長速度：增長速度： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 人均人均GDPGDP： 城市建設(shè)：城市建設(shè)：綜合評價：綜合評價：奧運申辦成功、中國順利加入奧運申辦成功、中國順利加入WTOWTO等一系列利好因素推動，等一系列利好因素推動，城市經(jīng)濟有望繼續(xù)保持高速增城市經(jīng)濟有望繼續(xù)保持高速增長長。經(jīng)濟總量：經(jīng)濟總量： 增長速度：增長速度： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 人均人均GDPGDP： 城市建設(shè)：城市建設(shè)：綜合評價：綜合評價：借助西部大開發(fā)的契機，借助西部大開發(fā)的契機，經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)速度

21、經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)速度將更快。將更快。 經(jīng)濟總量：經(jīng)濟總量：增長速度：增長速度：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 人均人均GDP：城市建設(shè)：城市建設(shè)：綜合評價：綜合評價：收入水平高，消費能力強，收入水平高，消費能力強，房價與收入關(guān)系合理，居住房價與收入關(guān)系合理，居住條件較好。條件較好。 城市人口城市人口收入水平收入水平消費水平消費水平 住房狀況住房狀況綜合評價綜合評價收入水平較高，消費能力強，收入水平較高，消費能力強，房價與收入矛盾突出，居住條房價與收入矛盾突出，居住條件較好。件較好。城市人口城市人口收入水平收入水平消費水平消費水平 住房狀況住房狀況綜合評價綜合評價 收入水平低，消費能力弱，房收入水平低，消費能力弱，房價收入房價水平矛盾突出，居價收入房價水平矛盾突出，居住條件較好。住條件較好。城市人