項目前期投資分析

1、投投 資資 分分 析析項目可行性研究項目可行性研究目目 錄錄本次演示以廣州的計算標準為例，若是外地項目，須根據(jù)當?shù)氐墓こ淘靸r、稅費征收標準及征收辦法計算。開開 發(fā)發(fā) 投投 資資 的的 構(gòu)構(gòu) 成成開發(fā)投資額開發(fā)投資額=開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)費用開發(fā)費用一一開發(fā)成本開發(fā)成本1+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+71 1土地成本土地成本2 2前期工程費前期工程費3 3建安工程費建安工程費4 4基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費5 5公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費6 6不可預見費不可預見費7 7開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費二二開發(fā)費用開發(fā)費用1+2+31+2+31 1管理費用管理費用2 2銷售費用銷售費用3 3

2、財務(wù)費用財務(wù)費用三三開發(fā)投資額開發(fā)投資額一二開發(fā)投資額開發(fā)投資額開開發(fā)發(fā)成成本本一一開發(fā)成本開發(fā)成本1+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+71 1土地成本土地成本1.1+1.21.1+1.21.1土地使用權(quán)出讓金1.2土地征用及拆遷安置補償費2 2前期工程費前期工程費2.1+2.2+2.3+2.42.1+2.2+2.3+2.42.1規(guī)劃設(shè)計費2.2可行性研究費2.3地質(zhì)勘察測繪費2.4三通一平費3 3建安工程費建安工程費3.1+3.2+3.33.1+3.2+3.33.1土建工程費3.2設(shè)備及安裝工程費3.3室內(nèi)裝修工程費4 4基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費5 5公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費6

3、 6不可預見費不可預見費7 7開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費開發(fā)費用開發(fā)費用二二開發(fā)費用開發(fā)費用1+2+31+2+31 1管理費用管理費用2 2銷售費用銷售費用3 3財務(wù)費用財務(wù)費用開開 發(fā)發(fā) 投投 資資 的的 估估 算算土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金：國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。由發(fā)展商提供實際發(fā)生額，或按土地市場價格估算（一般可參考當?shù)赝恋嘏馁u信息）。建議平時留意并收集土地拍賣資訊。土地成本土地成本土地征用及拆遷安置補償費：土地征用及拆遷安置補償費：土地征用費：一般在征用農(nóng)村土地時發(fā)生。按征用的土地面積計算，

4、計算標準按當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定；拆遷補償費：包括拆遷安置費和拆遷補償費兩部分 ，指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人、所有權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置、補償所需的費用。一般按拆除的建筑面積計算安置補償額，計算時取實際賠償額計算。土地成本土地成本規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃設(shè)計費：一般可按建安工程費3%左右估算；可行性研究費：可行性研究費：一般可按與本司簽定的合同金額計算或按建安工程費1%3%估算；地質(zhì)勘察測繪費：地質(zhì)勘察測繪費：一般可按建安工程費0.30.5%估算；三通一平費：三通一平費：主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。一般可按用地面積4060元/估算（需要核對項目地塊

5、是否已經(jīng)三通一平，并包含在土地成本中，避免重復計算） ；前期費用前期費用8-108-108-10煤氣煤氣80-9080-90玻璃幕墻玻璃幕墻50-8030-5020-30消防消防5-105-105-10通訊通訊300-450300-400地下室費用地下室費用450-480空調(diào)空調(diào)150-180100-150電梯電梯220-250120-200100-120一般水電安裝一般水電安裝1200-2000800-1200650-800土建工程土建工程90-12070-9050-70樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)高層（高層（1818）小高層（小高層（8-178-17）多層（多層（77）元元/ /建筑面積建筑面積建建安安工

6、工程程費費直接用于工程建設(shè)的總成本費用。以下是部分土建、設(shè)備及安裝、裝修工程費的近似經(jīng)驗估算值,僅供參考。實際操作時需根據(jù)市場價格作相應(yīng)調(diào)整。實際操作時需根據(jù)市場價格作相應(yīng)調(diào)整。1500以上1000-1500500-1000商場商場/ /寫字樓寫字樓800-1000或以上600-800400-600住宅住宅高檔高檔中檔中檔低檔低檔室內(nèi)裝修室內(nèi)裝修在項目以帶精裝修的產(chǎn)品出售時估算又稱為紅線內(nèi)外工程費。包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊等工程費用。按實際發(fā)生的費用計算或可建筑平方米或用地平方米造價估算?；A(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費項目項目元元/ /占地面積占地面積供電外線鋪設(shè)工程費260-

7、280臨時施工用地55-75小區(qū)內(nèi)道路設(shè)施及標牌工程100-120供水外線鋪設(shè)工程費108-128臨時施工用水20-40環(huán)境美化及園林綠化30-200其他零星工程40-60例如：例如：包括小區(qū)內(nèi)教育、衛(wèi)生、文娛、商業(yè)服務(wù)業(yè)、行政以及其他公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。具體估算可參考“建安工程費”的估算方法。公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費項目項目單價（元單價（元/ /）計算單位計算單位幼兒園850建筑面積中小學900建筑面積衛(wèi)生站600建筑面積肉菜市場600建筑面積停車場1200建筑面積文化活動中心1000建筑面積變電站500建筑面積垃圾集散點300建筑面積例如：例如：包括備用金、不可預見的基礎(chǔ)或其他附加

8、工程的費用、不可預見的自然災(zāi)害增加的費用。根據(jù)項目的復雜程度和前述土地成本、前期費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費各項費用估算的準確程度，以上述費用之和為基數(shù)，按3%5%估算。不可預見費不可預見費項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費配套設(shè)施建設(shè)費：配套設(shè)施建設(shè)費：用地面積2萬的商品房項目按建安工程費5.5%計征；用地面積2萬的商品房零星開發(fā)按建安工程費11%計征；也可按照“配套設(shè)施建設(shè)費”的計算基數(shù)計算；建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費：建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費：按建安工程費0.4%計征；供水管網(wǎng)補償費：供水管網(wǎng)補償費：住宅：0.3噸/人，

9、600元/噸；商業(yè)：0.1噸/，600元/噸；供電用電負荷費：供電用電負荷費：住宅：4千瓦時/戶，480元/千瓦時；商業(yè)：8千瓦時/100，1000元/千瓦時；其他稅費：其他稅費：包括項目需在開發(fā)期間繳納的排水設(shè)施有償使用費、城市占道費、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費等，可根據(jù)當時政府的征收標準，按建安工程費的0.51%估算。房地產(chǎn)開發(fā)綜合保證金3050萬元，開發(fā)完成通過驗收后返還。繳納配套設(shè)施建設(shè)費計算基數(shù)一覽表（元繳納配套設(shè)施建設(shè)費計算基數(shù)一覽表（元/ / 建筑面積建筑面積 ）建筑物工程層數(shù)建筑物工程層數(shù) 計交基數(shù)計交基數(shù) 建筑物工程層數(shù)建筑物工程層數(shù)計交基數(shù)計交基數(shù)9層以下108023層247010

10、層120024層253011層132025層259012層144026層298013層156027層305014層166028層312015層172029層319016層178030層326017層183031層333018層215032層340019層215033層347020層228034層34層或以上：70層數(shù)+120021層2340單層廠房84522層2400多層廠房1030企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。一般按開發(fā)成本構(gòu)成中的土地成本、前期費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費之和為基數(shù)，取一個百分比計算，如3%。管理費用管理費用廣告宣傳及市場推廣費：廣告

11、宣傳及市場推廣費：一般約為銷售收入的2%5%；銷售代理費：銷售代理費：一般約為銷售收入的1.5%2% ；其他銷售費用：其他銷售費用：一般約為銷售收入的0.5%1% ；銷售費用銷售費用以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%8%開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（匯兌損失等）。長期借款利息：長期借款利息：每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額 50%）年利率流動資金借款利息：流動資金借款利息：按全年計息。財務(wù)費用財務(wù)費用中國人民銀行人民幣貸款利

12、率表中國人民銀行人民幣貸款利率表項目項目年利率（年利率（%）1短期借款短期借款6個月以下5.046個月1年（含1年）5.312中長期借款中長期借款13年（含3年）5.4935年（含5年）5.585年以上5.76序號序號項項 目目計算依據(jù)計算依據(jù)單價單價合計合計一一開發(fā)成本開發(fā)成本以下以下1 18 8項之和項之和1土地使用權(quán)出讓金占地面積2土地征用與拆遷安置補償費 占地面積或者戶數(shù)3前期工程費4建安工程費建筑面積5基礎(chǔ)設(shè)施費占地面積6公共配套設(shè)施費占地面積7開發(fā)期間稅費按政府規(guī)定8不可預見費16項之和的3%5%二二開發(fā)費用開發(fā)費用以下以下1 13 3項之和項之和1管理費16項之和的3%5%2銷售

13、費約為銷售收入的4%6%3財務(wù)費用三三合計合計一一+ +二二開發(fā)投資額匯總開發(fā)投資額匯總序號序號項目項目投資大概比重投資大概比重1建安約40%50%2地價約20%25%3銀行利息、推廣費約20%25%4各種稅費約15%20%房地產(chǎn)經(jīng)營稅費房地產(chǎn)經(jīng)營稅費房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費包含兩大部分：1、房地產(chǎn)項目開發(fā)期間稅費2、房地產(chǎn)項目經(jīng)營期間稅費其中，開發(fā)期間稅費是開發(fā)階段發(fā)生的，在開發(fā)投資部分計算。具體內(nèi)容前面已敘述，在此不再重復。經(jīng)營期間稅費對于房地產(chǎn)項目而言，主要是指其在銷售與交易階段發(fā)生的稅費。它們不參與開發(fā)投資額的構(gòu)成，只作為銷售收入的扣減。經(jīng)營期間稅費包括兩部分：（1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費（

14、2）土地增值稅（3）企業(yè)所得稅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費營業(yè)稅：營業(yè)稅：對在我國境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或個人所獲得營業(yè)額征收的一種稅。房地產(chǎn)項目的營業(yè)額指房地產(chǎn)的銷售收入。城市維護建設(shè)稅：城市維護建設(shè)稅：對在我國境內(nèi)既享用城鎮(zhèn)公用設(shè)施，又有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一種稅。外資企業(yè)免征。教育費附加：教育費附加：為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)營資金來源而征收的一種稅。外資企業(yè)免征。防洪工程維護費：防洪工程維護費：為加強北江大堤及廣州市防洪工程的加固、維修和管理，保障國家和人民生命財產(chǎn)安全而征收的一種稅。外資企業(yè)減半計征。交易印花稅：交易印花稅：對

15、經(jīng)濟活動中書立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。交易管理費：交易管理費：包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價及表格、資料等費用。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費一覽表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費一覽表序號序號類別類別計算依據(jù)計算依據(jù)1營業(yè)稅銷售收入5%2城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%3教育費附加營業(yè)稅3%4防洪工程維護費銷售收入0.18%5印花稅銷售收入0.05%6交易管理費銷售收入0.5%合計合計銷售收入銷售收入6.23%6.23%與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費計收辦法和標準匯總?cè)缦拢和恋卦鲋刀愅恋卦鲋刀愐赞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。建造普通標準住宅（高級別墅、公寓、

16、小洋樓、度假村等以及超面積、超標準、豪華裝修的住宅均不屬于普通標準住宅）出售，其增值額未超過扣除項目金額20%的項目，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認，免稅。因城市市政規(guī)劃、國家重點項目建設(shè)的需要而被政府征用的房地產(chǎn)免稅。房地產(chǎn)增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中指銷售收入?？鄢椖拷痤~包括開發(fā)成本、開發(fā)費用（可按開發(fā)成本10%計算）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費（銷售收入6.23%），財政部門規(guī)定的其他扣除項目（開發(fā)成本20%）。土地增值稅土地增值稅其計算實行四級超率累進稅率。計算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

17、總收入扣除項目金額應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率若土地增值額超過扣除項目金額50%以上的，即同時適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計算。土地增值稅適用稅率和速算扣除率土地增值稅適用稅率和速算扣除率級距級距增值率增值率稅稅率率速算扣除率速算扣除率1增值率50%以下部分30%02超過50%至100%部分40%5%3超過100%至200%部分50%15%4超過200%部分60%35%備注增值率=房地產(chǎn)增值額/扣除項目金額企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅對在我國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。稅費的計收辦法和標準：按企業(yè)應(yīng)納稅所得額的33%計征房地產(chǎn)開發(fā)項目中，企業(yè)應(yīng)納

18、稅所得額=銷售收入總成本費用銷售稅金及附加土地增值稅經(jīng)經(jīng) 濟濟 效效 益益 評評 價價投資經(jīng)濟效益的評價指標投資經(jīng)濟效益的評價指標按是否考慮了資金的時間價值，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟效益與動態(tài)投資經(jīng)濟效益兩類。靜態(tài)評價指標：靜態(tài)評價指標：在進行評價指標計算時，不考慮資金的時間價值，只計現(xiàn)金流量的絕對值，如常用的投資利潤率、投資利稅率、投資回收期等；動態(tài)評價指標：動態(tài)評價指標：在進行評價指標計算時，考慮了資金的時間價值，即不僅計算現(xiàn)金流量的絕對值，還計算因現(xiàn)金流量發(fā)生時點不同而產(chǎn)生的時間價值，如常用的財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等靜態(tài)盈利性評價指標靜態(tài)盈利性評價指標總投資利潤率總投資利潤率一般是指項目生產(chǎn)經(jīng)

19、營期內(nèi)的利潤總額與項目總投資的比率。計算公式為：利潤總額/總投資100%投資利稅率投資利稅率指項目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利稅總額與總投資的比率。計算公式為：利稅總額/總投資100%資本金利潤率資本金利潤率（自有資金利潤率）指項目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額與資本金的比率，反映投資項目的資本金的盈利能力。計算公式為：利潤總額/資本金總額100%投資回收期投資回收期由于該指標需要通過現(xiàn)金流量表算出，故在后面在敘述。動態(tài)盈利性評價指標動態(tài)盈利性評價指標財務(wù)凈現(xiàn)值（財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPVFNPV）指項目按部門或行業(yè)的基準收益率ic，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點的現(xiàn)值之和，反映項目在整個壽命周期內(nèi)總的獲利能力的動態(tài)

20、評價指標，F(xiàn)NPV0時，項目的收益水平達到或超過了該行業(yè)應(yīng)達到的最低經(jīng)濟效益水平，項目可行； FNPV0時，可以認為項目的經(jīng)濟效益較低，不可行。財務(wù)內(nèi)部收益率（財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）指項目整個壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率，反映項目的投資收益水平。 FIRRi（貸款利率），同時FIRR ic（基準收益率），財務(wù)上可行。幾個概念：幾個概念：現(xiàn)金流量：是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出基準收益率ic（基準貼現(xiàn)率）：最低期望收益率或目標收益率一般來說，用于財務(wù)評價的基準收益率是由各行業(yè)測定，經(jīng)有關(guān)部門綜合協(xié)調(diào)后發(fā)布應(yīng)用，在沒有正式公布的標準時，往往采用稍高于銀行同期中長期貸款利率的指標作基準收益率，如取10%。EXCELEXCEL函數(shù)的引用函數(shù)的引用投資回收期投資回收期投資回收期：投資回收期：項目凈收益抵償全部投資所需的時間，分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期，一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得。靜態(tài)投資回收期：靜態(tài)投資回收期：在不考慮資金的時間價值的條件下，以項目凈收益抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時間數(shù)1）（上一時間段累計凈現(xiàn)金流量絕對值/當年凈現(xiàn)金流量）動態(tài)投資回收