中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心方案

1、文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯.歡迎下載支持中商國際農(nóng)產(chǎn)品父易中心方案中商企業(yè)集團公司2008 年 3 月中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心 圖1中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心布局圖 圖2中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心技術(shù)經(jīng)濟指標 圖3綜合服務(wù)區(qū) 圖4會展區(qū)會議中心 圖 5會展區(qū)展覽中心 圖 6交易區(qū) 圖7物流區(qū) 圖8配套服務(wù)區(qū) 圖9中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心方案摘要 文1中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心 文5一、項目的背景和必要性 文5二、項目的規(guī)劃和布局 文10三、項目預期效益 文12四、項目的運作方式 文14五、項目的可行性 文15六、項目的風險評估 文20七、需要政府部門的政策支持 文20北京國際農(nóng)產(chǎn)品交易中

2、心北京國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心布局圖3報勾屋爨流加工車叫軟澹加工嬴 僦瓜加 朝流加工車間 物流加工*同 M版鈉 物濡加工隼何 物潦加工車向 停 車 場5，, 9 ,，9 9色停車場交易切交舄歷交舄用交易矩中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心技術(shù)經(jīng)濟指標項 目建筑(m2)占總建 筑面積(%)建筑物 層數(shù)占地(m2)占總占 地面積 (%)合 計455000100665000100一、綜合服務(wù)區(qū)6000013.21、綜合服務(wù)樓300006.61540000.62、商住用房300006.6多60000.9二、會展區(qū)6000013.21、展廳300006.6單300004.52、四星級酒店300006.61570001三、

3、交易區(qū)22000048.3單22000033四、物流區(qū)8000017.6單8000012五、庫房200004.4單200003六、輔助建筑及其 它服務(wù)設(shè)施150003.3不等80001.2七、道路、停布場、 綠地29127043.84質(zhì)量檢測中心綜合服務(wù)區(qū)安全盟控中心蛭臺服務(wù)大樓金融服務(wù)中心行政管理服務(wù)中心會員商住服務(wù)中必政府f站服務(wù)中心信息中心會展區(qū)會議中心趾宣餐廳健身房購物中心會展區(qū)展覽中心美世界糖品冬展農(nóng)科前沿展覽服務(wù)中心展覽大廳網(wǎng)上展示廳規(guī)?；?jīng)鶯商辦公室交易區(qū)網(wǎng)絡(luò)化客戶服務(wù)中心拍賣交易大廳現(xiàn)代化交易廳群標準交易棟房標準化優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可控滑交易廳網(wǎng)上交易大廳物流區(qū)接貨檢酸配貨冷藏配送車隊網(wǎng)

4、絡(luò)管理服務(wù)智能化車輛管理配套服務(wù)區(qū)道路和停車場加油站9商戶生活區(qū)保鮮庫商戶服務(wù)區(qū)嘴溫庫中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心方案中央提出，我國要在2020 年全面建成小康社會，到 2050年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，而“十一五”時期，則是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)鍵時期。在這個發(fā)展時期，我國農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、消費、流通和國際貿(mào)易， 都將迎來一個向現(xiàn)代化邁進的歷史發(fā)展階段，作為中國第三極開發(fā)龍頭的京津商業(yè)圈，將站在這個現(xiàn)代化發(fā)展的最前沿，展現(xiàn)出巨大的機遇和挑戰(zhàn)。中商企業(yè)集團公司，作為中央大型流通企業(yè)，經(jīng)過充分的調(diào)研和論證。項目的構(gòu)想如下：一、項目的背景和必要性（一）我國農(nóng)產(chǎn)品供需格局，發(fā)生了歷史性變化（ 1）農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的變化。 “

5、十五”時期，我國主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量達到世界第一，農(nóng)產(chǎn)品供給實現(xiàn)了總量平衡，豐年有余，結(jié)構(gòu)過剩。進入“十一五”時期，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和社會主義新農(nóng)村建設(shè)的全面推進，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)將進一步進行戰(zhàn)略性優(yōu)化調(diào)整，要大力發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的農(nóng)產(chǎn)品，來增加農(nóng)民收入，滿足市場需求。這將從根本上改變我國農(nóng)產(chǎn)品供給格局，實現(xiàn)由數(shù)量增加到質(zhì)量全面優(yōu)化的轉(zhuǎn)變。（ 2）農(nóng)產(chǎn)品消費的變化。2005 年，我國人均GDP 超過了1700 美元，到 2010 年將超過 3200 美元，達到中等收入國家水平； 2005 年，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)分別為 36.7%和 45.5% ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10493 元，農(nóng)村居

6、民純收入 3254.9 元，達到初步小康水平； “十一五”時期，城鄉(xiāng)居民收入仍將年均增長 5%， 分別達到 13390 元和 4150 元， 到 2020 年將達到全面小康水平。在此期間，居民對農(nóng)產(chǎn)品的消費進入重大的結(jié)構(gòu)調(diào)升時期，將實現(xiàn)由追求溫飽的生存階段。同時，城市綠化率也將由目前的 43%，提高到 2010 年的 47%，到 2050 年達到 70%左右，基本實現(xiàn)城市化。農(nóng)產(chǎn)品消費也將由以農(nóng)村為主，轉(zhuǎn)為城市為主，帶來優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的全國性大批量流通。（ 3）農(nóng)產(chǎn)品國際貿(mào)易的變化。加入WTO 以后，我國的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易快速增長， 2005 年，進出口總值達到 262.9 億美元，比 2000 年增長

7、110%，凈增值294.7 億美元。 2005 年農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易逆差由上年的 46.6億美元， 減少到 11.4億美元， 下降了 75.5%。我國已成為繼美國、歐盟、加拿大、巴西之后的第 5 大農(nóng)產(chǎn)品出口國。 “十一五” 時期， 國家更將 “提高農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力，擴大園藝、畜牧、水產(chǎn)等優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品的出口” ，作為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一項戰(zhàn)略性舉措，外向型農(nóng)業(yè)的發(fā)展必將進一步加快。（ 二）京津地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品消費和流通，正快速向發(fā)達國家水平提升（ 1）京津兩地是環(huán)渤海經(jīng)濟開發(fā)圈的龍頭，根據(jù)國家發(fā)展規(guī)劃，京津地區(qū)，尤其是北京，將在全國率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)也要率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。 “十五”時期，北京GDP 年

8、均增長 11.9% ， “十一五”時期仍將達到 9% ，分別高出全國 2.4個和 1.5 個百分點。 2005 年。人均 GDP5457 美元，到 2010 年將超過 8000 美元， 達到當時中等發(fā)達國家水平。 按照這樣速度，加上舉辦 2008 年奧運會的推動，北京原定于 2010 年在全國率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化， 構(gòu)建起現(xiàn)代化國際大都市基本框架； 到 2020年使現(xiàn)代化程度大大提高，基本建成現(xiàn)代化國際大都市； 2050年完全實現(xiàn)現(xiàn)代化，使北京成為當代世界一流的現(xiàn)代化國際大都市，這樣一個“新三步走”的戰(zhàn)略目標，無疑會提前實現(xiàn)。與之相適應(yīng)，北京的農(nóng)產(chǎn)品消費和流通，也必將加快現(xiàn)代化的進程。天津是距離

9、北京最近的直轄市，京津城際鐵路的開通和高速公路的對接，兩市已經(jīng)縮短為一個小時的車程，融合的力度大大加大，北京的發(fā)展，也必然會對天津的發(fā)展起到帶動作用。 2008 年 3 月 15 日， 國務(wù)院批準了天津濱海新區(qū)的土地綜合開發(fā)方案，將天津濱海新區(qū)列為和上海浦東新區(qū)一樣的國家一級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也必將對天津今后的發(fā)展帶來深遠的影響。（ 2）伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，京津兩地，尤其是北京的居民生活將提前達到全面小康階段，農(nóng)產(chǎn)品消費也將提前達到中等發(fā)達國家水平，在總體上已經(jīng)開始進入追求安全、營養(yǎng)、健康、特色的全面優(yōu)質(zhì)化時期，正在迅速造就一個優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品消費大市場。 2005 年， 北京常住人口 1538 萬人， 區(qū)

10、域城市化率約 80% ，已達到發(fā)達國家大都市水平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民純收入，分別為 17653 元和 7860 元， “十一五”時期將年均增長 6%以上，到 2010 年分達到 23600 元和 10500 元以上，超過全面小康指標；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)，分別為 31.8%和32.8%，到2010 年將分別為 28%左右，達到中上等發(fā)達國家水平。天津市是中國北方最大的沿海開放城市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心， 2004 年末常住人口為 1023 萬人， 07 年以來， GDP 一直保持 15%左右的增長率。（ 3）京津大城市的服務(wù)功能日趨強化，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品特供市場不斷擴大。 國務(wù)院關(guān)于北京城

11、市總體規(guī)劃的批復要求，北京的發(fā)展建設(shè)要體現(xiàn)“四個服務(wù)” ，即為中央黨、政、軍領(lǐng)導機關(guān)的工作服務(wù)，為國家的國際交流服務(wù)，為科技教育發(fā)展服務(wù)，為改善人民群眾生活服務(wù)。北京市“十一五”規(guī)劃綱要，將此列為重要發(fā)展目標。北京作為首都，不僅有中央黨、政、軍機關(guān)和眾多人員，每年還要召開大量的全國性會議；北京作為全國科教文化中心， 集中了全國一流的科研文化機構(gòu)和專家人員，2005 年，僅大專院校就有79 所，在校生 53.7 萬人；北京作為國際化大都市，幾乎集中了全世界的國家、地區(qū)和國際組織駐華機構(gòu)，近萬家境外企業(yè)駐華代表機構(gòu)，有星級飯店 560 多個，年接待境外旅游者360 多萬人次，舉辦大量的涉外會議和展

12、覽等活動。這種北京獨有的首都服務(wù)功能，造就了一個越來越大，越來越高精的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品“特供市場” 。天津作為北方最大的沿海開放城市和北方最大的貨物空運中心，聚集了眾多的企業(yè)、院校和駐華機構(gòu)。（ 4）京津區(qū)域經(jīng)濟中心地位日顯突出，正在成為我國北方重要的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品集散中心。北京、天津是京、津、冀經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)最大最發(fā)達的中心城市，直接輻射帶動的這一有 2.6 億人口的地區(qū)， 使我國參與全球經(jīng)濟競爭的重要基地和率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的發(fā)達地區(qū)，也是我國未來大規(guī)模推進國際化的重點地區(qū)，在我國政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展中具有重要的戰(zhàn)略地位。區(qū)域內(nèi)眾多的發(fā)達大中城市，是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品消費的潛在大市場。京津現(xiàn)有常住人口近

13、3000 多萬人，在經(jīng)濟發(fā)達的的條件下，本身就是一個優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的巨大消費市場。山東、河北、遼寧等省，都是我國糧食、蔬菜、水果、水產(chǎn)品和畜禽產(chǎn)品的主要產(chǎn)區(qū)。環(huán)渤海城市則是重要的農(nóng)產(chǎn)品國際貿(mào)易中心和物流港口。再加上延伸輻射的東北、西北等地區(qū)，京津必然發(fā)展成為我國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的重要集散中心，帶動區(qū)域乃至全國的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)代化和國際化。（三）我國需要在京津地區(qū)建立一個現(xiàn)代化的國際優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品交易中心（ 1）現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品流通體系，不適應(yīng)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通的需要。目前，我國有4500 多家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，有近30000 個農(nóng)產(chǎn)品零售市場，構(gòu)成了農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道。京津現(xiàn)在以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、零售市場構(gòu)成了農(nóng)產(chǎn)

14、品，尤其是生鮮農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道。而新興的連鎖超市尚未成為主渠道。傳統(tǒng)的批零市場系統(tǒng)，是在農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費追求數(shù)量擴張時期發(fā)展起來的，大多數(shù)設(shè)施簡陋、商品地砸，交易原始、管理粗放、商戶弱小，遠不能適應(yīng)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通的需要。對此，社會各界均有共識。（ 2）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的“升級改造”進入了新階段，需要著手創(chuàng)建現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)。近年來，在中央和各級政府的大力推動下，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的“升級改造”取得了顯著成績。當前，根據(jù)“十一五”規(guī)劃和新農(nóng)村建設(shè)的要求，商務(wù)部和農(nóng)業(yè)部分別啟動了“雙百工程”和“ 5520 工程” ，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的“升級改造”進入了新的發(fā)展階段。為了更好地實現(xiàn)和提升新的

15、升級改造目標要求，有必要將優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)建設(shè)提到日程上來。即建立一個以標準化的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品為流通客體，以規(guī)?；霓r(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營者為主體，以國內(nèi)外食品安全的規(guī)定為標準，建立更為規(guī)范的管理制度和體制，實行更為現(xiàn)代化的交易方式。將優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的流通，從目前與大陸貨的混雜流通中獨立出來，集中起來，打造我國農(nóng)產(chǎn)品流通率先達標的現(xiàn)代化系統(tǒng)，滿足優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、消費、流通和國際貿(mào)易發(fā)展大勢的需要，引領(lǐng)農(nóng)產(chǎn)品流通的現(xiàn)代化。（ 3）在高村建立一個現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品交易中心，將對北京、天津，乃至全國的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費和國際貿(mào)易發(fā)揮重要的作用。一是可為全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品提供一個大流通的集中平臺和樞紐；二是為國際優(yōu)質(zhì)農(nóng)

16、產(chǎn)品貿(mào)易提供一個常年展示窗口；三是適應(yīng)首都經(jīng)濟的快速發(fā)展，保證對優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)；四是可以形成合理的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品市場價格和集中的供求信息，有利于引導生產(chǎn)。擴大消費，促進流通；五是有利于優(yōu)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，優(yōu)銷優(yōu)價，保證農(nóng)民優(yōu)產(chǎn)增收，消費者優(yōu)質(zhì)消費；六是可以為農(nóng)產(chǎn)品物流配送、連鎖超市和網(wǎng)上交易等現(xiàn)代化流通方式，提供一個優(yōu)質(zhì)貨源基地，并為現(xiàn)代化流通方式與傳統(tǒng)交易體系的結(jié)合創(chuàng)造一個切入點，七是將對全國的食品安全和農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)代化，包括農(nóng)產(chǎn)品交易市場升級改造，起到帶動和示范作用。二、項目的規(guī)劃和內(nèi)容（一）定位、選址和規(guī)模（ 1）定位： 該項目為集批發(fā)交易、國際貿(mào)易、物流加工配送、涉農(nóng)會展和綜合服務(wù)為一體的，現(xiàn)代化

17、的大型綜合性國際優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通園區(qū)，是企業(yè)化運作的社會公益性流通事業(yè)。（ 2）選址： 初定天津武清區(qū)高村。（ 3）規(guī)模： 全部項目規(guī)劃占地133 公頃（ 2000 畝） ，本方案僅為一期規(guī)劃方案。一期規(guī)劃占地66.5 公頃（ 1000 畝） ；建筑面積 45.5 萬平方米；投資18 億元；設(shè)計交易規(guī)模年交易額200 億元，物流營業(yè)額200 億元；工期三年完成。（二）布局和功能區(qū)項目一期工程規(guī)劃建筑面積 45.5萬平方米，分布如下：A. 綜合服務(wù)區(qū)。 建筑面積 6 萬平方米。為進場交易者及其經(jīng)營活動，提供全方位的一站式綜合服務(wù)。包括：園區(qū)管理中心、政府服務(wù)中心、質(zhì)檢中心、信息中心、金融中心和生活

18、服務(wù)中心等 6 大服務(wù)中心，主要建筑物為一座現(xiàn)代化智能綜合服務(wù)大樓和若干棟商住兩用建筑樓群。B.會展區(qū)。建設(shè)面積6萬平方米。包括：（ 1）展廳及輔助設(shè)施。 建筑面積 3 萬平方米。用于舉辦國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和加工食品的展覽、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料展覽、農(nóng)業(yè)機械展覽、農(nóng)業(yè)先進科技成果展覽、農(nóng)產(chǎn)品及加工食品流通設(shè)備技術(shù)成果展覽等，打造中國國際涉農(nóng)專業(yè)展覽品牌系列。（ 2）會議中心。 建筑面積 3 萬平方米。為一個四星酒店會議中心，包括住宿、餐飲、會議、商務(wù)服務(wù)和休閑、娛樂等配套設(shè)施。用于舉辦國內(nèi)外涉農(nóng)問題的高層論壇，為涉農(nóng)理論、法規(guī)、政策、發(fā)展、科技和管理等提供交流探討的平臺，并發(fā)展成中國（北京）著名的國內(nèi)外

19、涉農(nóng)論壇品牌。（ . 交易區(qū)。 建筑面積 22 萬平方米。包括：蔬菜、水果、肉類、禽蛋、水產(chǎn)品、糧油、調(diào)料、飲料、茶葉、花卉、加工食品等多類農(nóng)產(chǎn)品和加工食品的交易廳。另建有相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施。 在交易區(qū)內(nèi)進行優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品及加工食品的現(xiàn)貨即期交易、看樣訂單交易、遠期合同交易、相對協(xié)商交易、拍賣交易和網(wǎng)上電子交易等國內(nèi)貿(mào)易和進出口貿(mào)易等多種現(xiàn)代化交易方式的交易，并建設(shè)相應(yīng)的分交易區(qū)。D.物流區(qū)。建筑面積8萬平方米。包括：分檢、清洗、加工、包裝等作業(yè)車間和冷藏庫、常溫庫，以及其他相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施。為大型農(nóng)產(chǎn)品和食品的生產(chǎn)加工企業(yè)、流通企業(yè)、進出口企業(yè)等提供進場自營物流配送設(shè)施；為農(nóng)產(chǎn)品和食品業(yè)的第三

20、方物流業(yè)者，提供進場經(jīng)營的物流設(shè)施和服務(wù)。打造全國和京津地區(qū)一流的大型現(xiàn)代化優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品及加工食品的物流樞紐。E.庫房及輔助設(shè)施。建筑面積3.5萬平方米。三、項目預期效益（一）營業(yè)規(guī)模（ 1）交易額。建成第5 年達到年交易額100 億元，第10年達到200 億元。（ 2）交易量。建成第5 年達到年成交量200 萬噸，第10年達到300 萬噸。（ 3）物流營業(yè)額。建成第 5 年達到年營業(yè)額100 億元，第10 年達到 200 億元。（ 4）物流加工配送量。建成第 5 年達到年加工配送10 萬噸，第 10 年達到 20 萬噸。（ 5）會展。 建成第 3 年達到年舉辦 100 天會展，第 5 年達到年

21、舉辦 200 天。（二）營業(yè)收入開業(yè)第 5 年達到年收入4.6 億元。其中：（ 1）交易區(qū)租金收入3 億元；（ 2）物流區(qū)租金收入6300萬元；（ 3）會展收入 3000 萬元；（ 4）車輛入場費收入1000萬元；（ 5）其他收入（包括生活區(qū)住房租金收入、交易手續(xù)費收入、本項目公司自營收入、服務(wù)性收入等） 5700 萬元。（三）費用成本支出和利潤（ 1）資金成本年1.3 億元；（ 2）營業(yè)、管理費用 0.6 億元；（ 3）稅費 1 億元；（ 4）稅后利潤 1.7 億元。（四）投資回報按總投資 18 億元， 稅費無優(yōu)惠， 第 5 年純利潤 1.7 億元計，開業(yè)前 4 年盈虧總相抵， 從第 5 年

22、起投資回報率為年7， 從第6 年起收益年遞增10，則大約12 年收回投資。若能爭取到利息、稅收和國家收費的優(yōu)惠等政策，投資回報率會大幅度提高，投資回收期也可大為縮短。四、項目運作方式擬采?。好褶k官助、多元投資、多方合作、分別經(jīng)營、統(tǒng)一管理，企業(yè)化運作。（一）投資分兩個層面： （ 1 ）項目開發(fā)公司的整體投資，由政府、中商集團和北京八里橋市場、國內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴，這三種投資者聯(lián)合投資。 （ 2）項目中的各個分項目，可由項目開發(fā)公司和進場經(jīng)營者、或其他有資質(zhì)的投資者，共同合作投資或分別投資。減少發(fā)起股東的資金負擔。（二）管理擬成立兩個公司： （ 1） “中商國際農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司”負責項目的開發(fā)、

23、規(guī)劃和自營業(yè)務(wù)； （2） “中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心管理有限公司” ，負責項目的招商、合作和統(tǒng)一管理。各分項目的投資者可獨立經(jīng)營，在分項目內(nèi)部自主管理，但在分項目運營中涉及項目整體的業(yè)務(wù)活動時，則要接受項目管理公司的統(tǒng)一管理。即統(tǒng)分結(jié)合式管理。（三）招商（ 1）項目整體戰(zhàn)略合作伙伴。國內(nèi)擬引入深圳農(nóng)產(chǎn)品有限公司和一、二個有實力的民營企業(yè)；國際擬引入適合的基金和投資公司，管理運營擬引進國際知名大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場合作共同管理。（ 2）分項目合作伙伴。交易區(qū)。 擬面向國內(nèi)外大型農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、經(jīng)營企業(yè)和大商戶、批發(fā)市場，以及涉農(nóng)協(xié)會合作組織、國內(nèi)地方政府等招商。物流區(qū)。 擬面向國內(nèi)外大型連鎖超市集團

24、、跨國采購集團、進出口貿(mào)易商、第三方物流配送公司、倉儲公司、運輸公司、冷藏設(shè)備制造和經(jīng)營公司等進行招商， 可與項目開發(fā)公司合作，亦可獨立經(jīng)營。會展區(qū)。擬面向國內(nèi)外會展公司、展館、酒店業(yè)招商，項目公司與其合作或由其單獨投資經(jīng)營。服務(wù)區(qū)。擬請政府質(zhì)檢、科技、信息等有關(guān)部門投資建設(shè)面向社會的有資質(zhì)的質(zhì)檢中心、信息中心，成為政府部門的駐項目內(nèi)又面向社會的服務(wù)機構(gòu)；由政府各相關(guān)部門派出機構(gòu)人員，駐入服務(wù)大樓，由包括：工商、海關(guān)、稅務(wù)、治安、交通、通訊、金融、衛(wèi)生等相關(guān)機構(gòu)組成政府“一站式”服務(wù)中心；生活區(qū)的住宅，由項目開發(fā)公司獨立或與其他有關(guān)開發(fā)公司合作建設(shè)管理，其他如餐飲、娛樂、購物等行業(yè)可由業(yè)者自行

25、投資，獨立經(jīng)營，接受項目公司統(tǒng)一管理。五、項目的可行性（一）項目定位適當如前所述，項目的定位適應(yīng)我國（尤其是京津）的經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化生產(chǎn)、消費、流通和國際貿(mào)易的需求大趨勢。（二）經(jīng)營規(guī)模預期可行1、交易規(guī)模。項目交易輻射商圈可分為六層：天津圈、京津冀圈、環(huán)渤海圈、華北和華東圈、全國圈和國際圈。僅就京津商圈看， 2004 年北京農(nóng)產(chǎn)品交易市場成交額為 377.5 億元，近年來年平均增長30%， 到 2010 年可達到 600 億元以上。 本項目建成開業(yè)5 年，爭取占到全市六分之一的交易額，達到 100 億元應(yīng)有可能，加上其它商圈， 10 年達到 200 億元亦可實現(xiàn)。天津市共有各類批發(fā)交易

26、市場已達126 個，建筑面積220 萬平方米。2006 年，全市年成交額超億元的批發(fā)市場達到 48 個， 總成交額990 億元。2、配送規(guī)模。配送對象有三大群體：一是超市連鎖，二是餐飲業(yè)，三是團體機構(gòu)。 2005 年，北京市食品零售額748.7 億元，餐飲業(yè)267.9 億元，分別比上年增長16.1%和 7.1%。 2004年連鎖超市銷售額近300 億元，比上年增長25%。到 2010年，京津地區(qū)人均 GDP 將達到 8000 多美元，屆時連鎖超市和餐飲業(yè)都將有更大的發(fā)展，加上大量的特需供應(yīng)和機關(guān)、學校、酒店、醫(yī)院、軍隊、大企業(yè)等團體食堂的龐大需求（例如僅大中專學校的食堂每年農(nóng)產(chǎn)品、食品需求額即

27、近50 億元） ，本項目物流業(yè)開業(yè)第 5 年達到 100 億元配送額， 第 10 年達到 200 億元 配送額，都是不難實現(xiàn)的。3、 交易量和配送量規(guī)模。 2004 年， 京津地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易市場成交量 2000 多萬噸，其中批發(fā)量約占到 1700 多萬噸，近年來年平均增長30%左右。本項目開業(yè)第5 年達到年成交 200 萬噸，第 10 年達到 300 萬噸；第 5 年配送量達到 10 萬噸，第 10 年達到 20 萬噸，均是可實現(xiàn)的。4、會展規(guī)模。本項目會展的理念和定位，填補了我國（包括京津）在這方面的空白，有著極大的業(yè)務(wù)拓展空間，尤其對國際客商會有更大的吸引力， 山東壽光每年舉辦的蔬菜博覽會

28、，都有50 多個國家和地區(qū)近4000 外賓參會，就是一個例證。（三）招商目標可行目前，全國有4 萬多個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，其中國家級580 個， 省級 2700 多個， 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營組織 10 萬多個， 生產(chǎn)經(jīng)營大戶 110 多萬個；全國年成交額上億元的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場1300 多個，約有60 多萬商戶，其中北京市30 個億元市場，約27000 多商戶，其中有約 10%以上為年經(jīng)營額1000 萬元以上的大戶；此外，還有大量農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工、儲運配送和經(jīng)營內(nèi)外貿(mào)的大型企業(yè)，以及境外客商。所以本項目有充分潛在的進場經(jīng)營對象，可從中篩選出有實力和資信的經(jīng)營大戶進場交易。（四）商品貨源可行從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展

29、來看，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的貨源越來越有保證。一是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)標準化進程加快。 2005 年，已有國家標準700 余項，行業(yè)標準 1800 多項，地方標準7000 多項，到 2010 年將再制修 3000 項國家和行業(yè)標準； 現(xiàn)有農(nóng)業(yè)標準化國家級和省級示范區(qū) 4000 多個，到 2010 年將再增加500 個國家級示范區(qū)和更多的升級示范區(qū)。二是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)增長加快。到 2005 年，全國已認證無公害農(nóng)產(chǎn)品 16704 個，產(chǎn)地 21627 個，種植面積占全國耕地面積12.6%；到 2010 年將再認證無公害、綠色和有機食品 2000 個產(chǎn)品， 我國90% 以上的初級農(nóng)產(chǎn)品將達到國家規(guī)定的安全水平。三是檢測

30、體系建設(shè)加快。到 2010 年，農(nóng)業(yè)部將建設(shè)和完善 90 個部級檢測機構(gòu)和 1200 個縣級檢測機構(gòu)。同時政府其他職能部門，也將加大農(nóng)產(chǎn)品流通中的質(zhì)量監(jiān)控。這都為本項目所需的大量優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和食品交易，提供了可靠的貨源保證。至于國際和臺灣地區(qū)的優(yōu)質(zhì)、特色農(nóng)產(chǎn)品進入中國大陸市場，則會越來越多地充實本項目的境外貨源。（五）項目競爭力可行一是目前京津的幾個大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，雖然都在升級改造，但是無論是從經(jīng)營理念，市場定位，還是設(shè)施更新，還是以普通農(nóng)產(chǎn)品流通為目標，著眼點還不是建立獨立的更高水平的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品集中的交易場所和組織開展相關(guān)的經(jīng)營活動，所以，這些市場均不以本項目在同一層面上形成競爭。二是京津的

31、農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)發(fā)展仍處于弱、小、散的狀態(tài)，在本地區(qū)缺少集中的大規(guī)模的現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，受物流企業(yè)和連鎖超市公司自身實力規(guī)模的限制，受我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體分散，規(guī)模細小的制約，在相當長的時期內(nèi)，這些企業(yè)絕大多數(shù)即無能力有無可能在場地建立大型綜合性的農(nóng)產(chǎn)品物流基地，本項目則可有助這些企業(yè)依托集中的現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易流通園區(qū)，建立農(nóng)產(chǎn)品物流集群，占盡天時地利人和之便。會展業(yè)的競爭對手在京津地區(qū)只有農(nóng)展館，但該館除每年舉辦一次“中國國際農(nóng)博會”之外，并未形成涉農(nóng)系列品牌展會業(yè)務(wù)，并且脫離現(xiàn)貨集中交易場所和廣大商戶辦展覽，展后供需雙方各自分散難覓其蹤， 所以也難成為本項目會展業(yè)的強有力競爭對手。（六）

32、選址可行項目擬選建在天津市武清區(qū)河西務(wù)鎮(zhèn)高村。京津作為將擁有近 3000 萬人口的國際化大都市和率先進入現(xiàn)代化的特大城市，自身有足夠的消費能力；作為特大中心城市，又可輻射京津冀經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈，并延伸到東北和西北地區(qū)，更可直接面向世界市場。北京地處我國鐵路、公路和空運交通樞紐，靠近天津港，又是國家建設(shè)中的農(nóng)產(chǎn)品“綠色通道”網(wǎng)的集結(jié)點，占盡地利之便，非其它城市所可比。高村北臨北京市通州區(qū)，東隔北運河與河北省香河相望，南與武清大孟莊鎮(zhèn)為鄰，西與河北省廊坊市接壤，京津塘高速路一線、二線、 103 國道、王河公路從境內(nèi)穿過，是天津距北京最近的地區(qū)，距天津市區(qū)和北京市區(qū)均為 60 公里，津塘高速路二線在高村設(shè)有出口和服務(wù)區(qū)，距京津塘高速一線廊