忻州市和平路城市綜合體項目提案(定稿版)

1、忻州和平西街項目提案報忻州和平西街項目提案報告告目目 錄錄一、項目地塊分析一、項目地塊分析二、二、1-31-3層（底商）商業(yè)分析定位層（底商）商業(yè)分析定位三、寫字樓、公寓市場分析定位寫字樓、公寓市場分析定位五、城市綜合體五、城市綜合體四、住宅市場分析定位住宅市場分析定位六、項目營銷推廣項目營銷推廣一、項目地塊分析一、項目地塊分析地塊及其經(jīng)濟指標地塊及其經(jīng)濟指標規(guī)劃用地面積：7200總建筑面積：70916容積率：8.17綠化率：18.9%用地性質(zhì)：商住二類用地商業(yè)面積：12977辦公建筑：28206居住建筑：17706地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀南向：南向：地塊南向與交通小區(qū)有12米寬道路隔路相望；北向：北

2、向：北向臨近和平西街主干道；東向：東向：緊貼財保中心建筑用地；西向：西向：與西客站有12米寬道路隔路相望；南向區(qū)域東向區(qū)域北向區(qū)域北南西東現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：地塊平整，開發(fā)阻力較小，地塊三面臨街，附近流動人口與居住人口會逐步增加，項目交通動線發(fā)達，屬于商業(yè)地產(chǎn)絕佳地段。地塊分析地塊分析開開 發(fā)發(fā) 區(qū)區(qū)主主 城城 區(qū)區(qū)區(qū)位印象：區(qū)位印象：項目區(qū)域位于忻州城西北方向，距離忻州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與主城區(qū)均有一定距離，項目區(qū)位鄰近忻州西向邊緣地帶。 項目所處和平西街集聚了忻州大量的新建政府機構(gòu)，且新型商業(yè)集聚性較好，屬于忻州西向發(fā)展的區(qū)域，忻州一中，忻州五中，忻州師院都處于和平街，十一中緊靠本項目，和平路區(qū)域有大

3、量的餐飲與政府辦公機構(gòu)，商業(yè)開發(fā)氛圍較為明顯。和和 平平 路路 區(qū)區(qū) 域域地塊分析地塊分析交通：交通：項目交通優(yōu)勢十分明顯，西向5分鐘車程可直達大運高速公路，3分鐘可直達大運公路，5分鐘可直達市區(qū)主干道七一北路。經(jīng)濟經(jīng)濟：項目就近有101路公交運營，且臨近新西客站，周邊大量政府新建辦公機構(gòu)與商業(yè)街商鋪已具有一定的規(guī)?；?yīng)。配套：配套：緊鄰十一中，存在大量的學(xué)生群體，周邊新建住宅小區(qū)較多，未來人口密度較大；和平路就醫(yī)與教育較為方便。城市未來發(fā)展規(guī)劃城市未來發(fā)展規(guī)劃市政規(guī)劃：市政規(guī)劃：1、忻府區(qū)未來市政規(guī)劃，本區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)邊緣區(qū)域，長時期內(nèi)有被邊緣化傾向。2、本區(qū)域在未來交通改造規(guī)劃期間離高鐵

4、站距離較近，交通優(yōu)勢持續(xù)加強；地塊總結(jié)：地塊總結(jié)：1、周邊沿街商鋪較多，運營情況多樣化，同時有大量政府新建機關(guān)，未來發(fā)展新型商業(yè)優(yōu)勢較為明顯；2、和平路兩側(cè)大量體量不等住宅小區(qū)持續(xù)建設(shè)，未來區(qū)域內(nèi)住宅銷售競爭激烈。3、項目交通優(yōu)勢明顯，高鐵的建設(shè)與鐵路線西遷，在帶來大量客群與區(qū)域發(fā)展前景的同時，本項目西向發(fā)展范圍有限；4、周邊客群普遍高端化，年輕化，臨近忻州師院，十一中、一中、五中，有教育園區(qū)優(yōu)勢；現(xiàn)有規(guī)劃與開發(fā)市場現(xiàn)有規(guī)劃與開發(fā)市場1、項目地塊處于臨街商業(yè)地塊，土地價值利潤要求最大化；2、地塊處于正在快速開發(fā)的和平西街區(qū)域；住宅商業(yè)正同步開發(fā)；3、項目所處區(qū)域未來存在大量商業(yè)性質(zhì)地塊，競爭比

5、較激烈；商業(yè)用地商業(yè)用地住宅用地住宅用地西西客客站站財財保保中中心心交交 通通 小小 區(qū)區(qū)和和 平平 西西 街街105m55.8m現(xiàn)有規(guī)劃：現(xiàn)有規(guī)劃：三層底商（一二層三層底商（一二層“一一拖二拖二”三層通鋪形式），一幢寫字三層通鋪形式），一幢寫字樓與辦公公寓合體，一幢住宅；樓與辦公公寓合體，一幢住宅；面積如下：底層商業(yè)面積：底層商業(yè)面積：12977平米辦公面積：辦公面積：28206平米住宅面積：住宅面積：17706平米二、二、1-31-3層（底商）商業(yè)析定位層（底商）商業(yè)析定位商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)行政辦公區(qū)行政辦公區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和平路新型發(fā)展區(qū)域和平路新型發(fā)展區(qū)域1、項目區(qū)域?qū)儆谛酶畢^(qū)

6、新型發(fā)展區(qū)域，遠離經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，同時也遠離市中心商業(yè)區(qū)域，門檻人口及客群與兩大核心發(fā)展區(qū)域均有一定的間隔性；2、本區(qū)域大量的政府辦公機構(gòu)與商業(yè)業(yè)態(tài)存在，同時新建住宅小區(qū)規(guī)劃將在一定時期內(nèi)為本項目帶來大量的潛在客群；本區(qū)域臨近教育園區(qū)，項目位置交通優(yōu)勢明顯；項目商業(yè)市場分析項目商業(yè)市場分析總結(jié)：總結(jié)：本項目作為城市區(qū)域發(fā)展的次級中心區(qū)域，有發(fā)展城市次級次級CBDCBD中心中心的潛力； 忻府區(qū)大型商業(yè)在五臺山南路與長征路交叉區(qū)域形成一站式購物基地，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝為主周邊輔有大量配套經(jīng)營業(yè)態(tài)。 長征街政府辦公機構(gòu)與五臺山南路商業(yè)結(jié)合形成忻府區(qū)最為繁華 與成熟的商業(yè)街區(qū)與城市核心區(qū)域。忻府區(qū)商業(yè)市場

7、忻府區(qū)商業(yè)市場項目周邊沿和平西街區(qū)域存在大量的底商，多采取“一拖二”銷售模式，且存在大量空鋪正在招租銷售。周邊底商業(yè)態(tài)除金融機構(gòu)外，大多數(shù)從事服務(wù)業(yè)，個體工商經(jīng)營較多，業(yè)態(tài)無品牌店、精品店，客群大眾化傾向明顯。項目區(qū)域住宅市場項目區(qū)域住宅市場精華小區(qū)開萊國際九原街翠苑小區(qū)和平小區(qū)十一中藍海國際底商市場分析底商市場分析 忻府區(qū)底商市場全部集中于七一北路與和平西街新建住宅小區(qū)，物業(yè)類型相似，基本全部為兩層底商，銷售與租賃模式以“一拖二”為主要運營方式。 其中開萊國際和精華小區(qū)作為區(qū)域內(nèi)新型底商，運營模式和價位接近市場基準價位；商業(yè)市場商業(yè)市場項目名稱地理位置物業(yè)類型 售價租金翠苑小區(qū)和平西街一拖二

8、 1.8精華小區(qū)七一北路單層2萬（裝修）2.3開萊國際七一北路單層140002.2藍海國際七一北路一拖二2.4十一中和平路西街單層1.7九源街九源街單層7600和平小區(qū)和平西街一拖二11200備注：備注：開萊國際作為區(qū)域市場內(nèi)較為標準化產(chǎn)品，其售價與租金在項目區(qū)域市場內(nèi)具有代表性；商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析1、項目所屬區(qū)域周邊存在大量的“一拖二”類型項目底商，存在大量同質(zhì)化產(chǎn)品，未來市場競爭激烈。2、項目區(qū)域交通便利，西向鄰近大運路有商業(yè)必要的交通優(yōu)勢，且本項目三面臨街，具備商業(yè)街區(qū)需要的交通動線優(yōu)勢；3、本區(qū)域鄰近部分政府機構(gòu)，商業(yè)業(yè)態(tài)難以形成大規(guī)模購物中心式的商業(yè)集聚街區(qū)效應(yīng)；經(jīng)營購物中心難

9、以與五臺山南路商業(yè)中心競爭；4、項目鄰近忻府區(qū)教育基地，附近有忻州師院，一中、五中、十一中等學(xué)校，和平街區(qū)北向區(qū)域大量的新型住宅區(qū)域規(guī)劃，將為項目帶來大量的年輕高端商業(yè)客群；二層平面一層平面一二層底商項目規(guī)劃評價一二層底商項目規(guī)劃評價1、項目一二層規(guī)劃以“一拖二”的形式進行規(guī)劃設(shè)計，項目一二層以面寬8米左右，進深平均23米產(chǎn)品為主，一拖二總面積370平米左右；西向、南向街道狹窄，鋪面單個體量較大；且為單線商業(yè)；2、項目周邊和平西街南側(cè)以翠苑為模板，有大量的“一拖二”產(chǎn)品在租售，面積在200500不等；分析：分析：1、以項目產(chǎn)品所處區(qū)域商鋪售價1.4萬計算，單組客戶成交面積370平米，總價約51

10、8萬，客群范圍狹小，有銷售困難；2、項目臨近區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，勢必影響項目的去化速度，同樣可能引發(fā)價格戰(zhàn)；三三 層層 平平 面面三層商業(yè)評價三層商業(yè)評價1、項目第三層為單層商業(yè)，總面積約4000平米，且為單線商業(yè)動線設(shè)計，其中有兩個商業(yè)動線死角，無電梯設(shè)計；2、單層商業(yè)業(yè)態(tài)定位趨向于大面積分割式銷售，定位于西式餐廳，KTV，商業(yè)會所類型娛樂與休閑結(jié)構(gòu)，但衛(wèi)生間難以滿足分割模式，總體體量較小未能形成商場綜合效應(yīng)。動線死角動線死角動線死角動線死角商商 業(yè)業(yè) 單單 線線 動動 線線三層平面分析：分析：1、大面積分割銷售，客群范圍小，盥洗設(shè)計不足，且總價較大；小面積分割，容易與本項目寫字樓產(chǎn)品形成競

11、爭；2、商場設(shè)計，體量明顯不足，且無法與五臺山南路區(qū)域商業(yè)中心、商業(yè)街競爭；項目項目SWOTSWOT分析分析S(優(yōu)勢)W（劣勢）O（機會）T（威脅）1、交通便利，先天性三條商業(yè)交通動線2、項目占地面積適中，適合大型商業(yè)開發(fā)1、周邊現(xiàn)有居住人口較少，成熟度較低。1、和平街開發(fā)發(fā)展迅速，未能形成區(qū)域性標桿商業(yè)項目2、底商較多，缺少高端品質(zhì)商業(yè)項目1、經(jīng)濟中心加速北移，影響項目的市場認可；2、不斷開發(fā)的新市場，可能形成新的同質(zhì)化產(chǎn)品優(yōu)勢：優(yōu)勢：交通、地塊面積適合發(fā)展大型商業(yè)機會：機會：區(qū)域發(fā)展迅速，底商多威脅：威脅：經(jīng)濟加速北移，市場認可問題劣勢：劣勢：區(qū)域現(xiàn)有客群較少避開底商競爭區(qū)域標桿性產(chǎn)品特色

12、產(chǎn)品，吸引客群商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析適合發(fā)展大型商業(yè)年輕客群與學(xué)生群體未來新型住宅區(qū)域特色產(chǎn)品，吸引客群區(qū)域標桿性產(chǎn)品避開底商競爭時尚購物、休閑、娛樂中心產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位目標客群定位目標客群定位客戶類型客戶類型客戶需求客戶需求客群描述客群描述業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位關(guān)注度關(guān)注度大、中學(xué)生休閑、娛樂產(chǎn)所年齡1625歲，有娛樂需求飾品、玩偶，工藝品，娛樂產(chǎn)品與服務(wù)項目品位，產(chǎn)品性能寫字樓工作人群休閑、購物、會客年齡2035歲，小資情結(jié)嚴重餐飲、化妝品、時尚用品品位、品牌周邊年輕客群娛樂、購物1835歲，有放松、交際與消磨時間需求游戲廳、時尚用品、飾品品質(zhì)、格調(diào)、知名度社會青年娛樂、享樂1635歲

13、，消磨時間、享樂餐飲、娛樂產(chǎn)所知名度項目形象定位項目形象定位時尚時尚生活、生活、品味品味生活、生活、享受享受生活生活 打造區(qū)域內(nèi)針對年輕客群的集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的一站式現(xiàn)代時尚生活館； 業(yè)態(tài)描述：業(yè)態(tài)描述：脫離單純購物需求，拓展以服務(wù)業(yè)為主的業(yè)態(tài)模式； 脫離單純娛樂生活，打造娛樂與體驗相結(jié)合的模式； 剝離單純的餐飲模式，把吃飯變成一種享受與休閑；產(chǎn)品建議：產(chǎn)品建議：1、項目外部動線整體設(shè)計，確保項目外部商業(yè)動線與內(nèi)部商業(yè)動線相連接，并盡可能設(shè)計多條動線，確?？土鬟\動頻率；2、項目地塊整體設(shè)計增加內(nèi)部商業(yè)面積同時，留足地面停車場；3、項目留有一定數(shù)量底商，要求面寬與進深1：1.5，業(yè)

14、態(tài)大眾化，通過項目底商拉動項目內(nèi)部商業(yè)人口集聚效應(yīng)，通過項目內(nèi)部人群拉動項目底商運營，雙向發(fā)展。三層底商整體化三層底商整體化底 商底 商底 商底 商業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位：1、時尚女裝；女性客群2、飲品茶座；學(xué)生客群3、健身休閑；男性客群4、特色餐飲：職場客群5、游藝娛樂；學(xué)生客群6、配件飾品；女性客群挑空式中庭內(nèi)部商業(yè)動線內(nèi)部商業(yè)動線商業(yè)內(nèi)部動線與業(yè)態(tài)定位商業(yè)內(nèi)部動線與業(yè)態(tài)定位內(nèi)部設(shè)計：內(nèi)部設(shè)計：挑空式中庭，玻璃幕頂；環(huán)形動線設(shè)計優(yōu)勢：優(yōu)勢：現(xiàn)代時尚感，保證每個鋪面客流量平均化、最大化。內(nèi)部中庭效果內(nèi)部中庭效果 挑空式中庭與環(huán)形動線設(shè)計最大程度延長客群停留時間與鋪面的視覺曝光率，有利于打造項目休

15、閑性與觀光效果。時尚女裝時尚女裝 引入一定數(shù)量高品質(zhì)時尚女裝作為主力店，可以最大限度吸引客群流動，對項目人氣與商業(yè)氛圍的集聚至關(guān)重要。飲品茶座飲品茶座 吸引大量年輕女性客群與學(xué)生客群，增加商業(yè)人氣，同時提高項目的配套適應(yīng)性。同時與女裝市場相配套互動。健身休閑健身休閑 健身會館與特色生活會所會為本項目帶來大量的固定客固定客群與長期客群，群與長期客群，帶動本項目相關(guān)業(yè)態(tài)的同時也提高項目檔次。為餐飲娛樂提供客群，為本項目寫字樓客群提供活動產(chǎn)所。特色餐飲特色餐飲 特色品質(zhì)餐飲業(yè)的引入，一方面可以吸引本項目寫字樓客群，同時還可以吸引周邊客群，帶動商業(yè)業(yè)態(tài)整體發(fā)展；迅速集聚人氣，擴大項目影響半徑。游藝娛樂

16、游藝娛樂 吸引大量具有消費能力的學(xué)生客群與社會青年，增加項目的時尚感，同時可以與其他業(yè)態(tài)相結(jié)合持續(xù)盤活項目整體；為項目餐飲業(yè)提供大量客群。同時可集聚項目人氣。飾品配件飾品配件 引入飾品、化妝品精品店，吸引大量女性客群的同時與女裝市場相結(jié)合形成一站式休閑娛樂場所；同時容易吸引大量周邊客群。三、寫字樓、公寓市場分析定位三、寫字樓、公寓市場分析定位精華小區(qū)藍海國際新興商廈中醫(yī)院商 校華陽辦公寫字樓市場分析寫字樓市場分析1、忻府區(qū)寫字樓市場大多數(shù)集中于七一北路區(qū)域2、忻府區(qū)市內(nèi)高品質(zhì)寫字樓較少，存在大量的舊式、改建的辦公產(chǎn)所；3、和平西街區(qū)域未來政府機構(gòu)較多，寫字樓市場競爭將逐步激烈； 公寓市場在忻州

17、屬于稀缺性產(chǎn)品，社會對此缺乏認知。寫字樓市場寫字樓市場項目名稱項目名稱地理位置地理位置物業(yè)類型物業(yè)類型租金租金精華小區(qū)精華小區(qū)七一北路整層1.3藍海國際藍海國際七一北路整層|分割1.4中醫(yī)院中醫(yī)院和平西街50左右0.97新興商廈新興商廈七一北路60-1301商校商校和平中街120-1800.87華陽辦公華陽辦公長征西街60已分割0.86備注：備注：藍海國際作為區(qū)域內(nèi)新建寫字樓標準化產(chǎn)品，租金1.4元，按照寫字樓投資市場10-14年回本計算，市場基準銷售價位約為50006000元 寫字樓運用剪力墻與承重柱進行預(yù)設(shè)功能分割，形成休息室、財務(wù)室、會議室等大小不等的分割區(qū)域，單層面積約為1500平米。

18、分析：分析： 單層總面積較大，按照寫字樓市場售價5500元計算，單層售價約為800萬，因此，客群范圍較小，且入住企業(yè)業(yè)態(tài)目標客群鎖定區(qū)域較小，銷售壓力大，客戶可適應(yīng)性較低；寫字樓分析寫字樓分析建議：建議：設(shè)計產(chǎn)品減少剪力墻，能夠自由分割，即可整層銷售，也可分割銷售，靈活處理，容易擴大目標客戶群體，加快回款速度；辦公公寓辦公公寓 辦公公寓擁有獨立的生活設(shè)施，能夠滿足小型辦公機構(gòu)進行辦公與生活需求，項目設(shè)計采用分割式進行處理，形成獨立的單元進行運營； 適應(yīng)周邊小型教育機構(gòu)招生，小企業(yè)對外聯(lián)絡(luò)與溝通的辦事機構(gòu)，以及部分獨立的藝術(shù)培訓(xùn)、小型文化機構(gòu)入駐。項目項目SWOTSWOT分析分析S(優(yōu)勢)W（劣

19、勢）O（機會）T（威脅）1、交通便利，與周邊政府辦公機構(gòu)形成集聚效應(yīng)2、鄰近和平西街，周邊有金融機構(gòu)配套1、周邊現(xiàn)有居住人口較少，相關(guān)配套業(yè)態(tài)較少，成熟度較低。1、和平街開發(fā)發(fā)展迅速，未能形成標桿性寫字樓項目:2、忻府區(qū)寫字樓市場良莠不齊以大量的乙級寫字樓為主，高端寫字樓產(chǎn)品奇缺；1、經(jīng)濟發(fā)育成熟度較低，寫字樓市場較為狹小2、劣幣驅(qū)逐良幣效應(yīng)，容易與大量低端寫字樓陷入價格戰(zhàn)優(yōu)勢：優(yōu)勢：交通、區(qū)位易于打造寫字樓產(chǎn)品劣勢：劣勢：市場成熟度低，寫字樓運營存在風(fēng)險機會：機會：品質(zhì)繁雜、高端產(chǎn)品奇缺威脅：威脅：市場發(fā)育度較低， 易于陷入價格戰(zhàn) 高端寫字樓物業(yè)功能多樣化，分割銷售打造高端產(chǎn)品提高性價比，避

20、開價格戰(zhàn)打造區(qū)域內(nèi)地標性寫字樓產(chǎn)品甲級寫字樓甲級寫字樓產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品描述產(chǎn)品描述建筑：建筑：其辦公部分應(yīng)超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米。 電梯：電梯：每5000平方米一部客梯；構(gòu)架：構(gòu)架：大廳挑高5米以上；辦公室層凈高為2.7米左右。 停車：停車：每200平米配置一個停車位；配備自動計費系統(tǒng)和防盜系統(tǒng)。待整改待整改客群定位客群定位自營客群自營客群投資客群投資客群金融、信托機構(gòu)區(qū)域辦事處忻州市各縣冶金、礦業(yè)機構(gòu)辦事處大型國企辦事處國內(nèi)大公司區(qū)域辦公機構(gòu)忻府區(qū)不動產(chǎn)投資人群忻州市部分投資企業(yè)看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ耐獾赝顿Y客群產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代風(fēng)格

21、，棱角分明，且本項目在區(qū)域內(nèi)屬于少有的高層建筑，現(xiàn)代風(fēng)格的嚴謹與厚重具有項目昭示性，易于成為地標性產(chǎn)品；外立面：外立面：采用玻璃幕墻外立面，夾雜少量水泥細線條，形成項目挺拔、高端的外部形象；屋頂：屋頂：屋頂設(shè)計要求具備現(xiàn)代雕塑的藝術(shù)性，規(guī)整挺拔而絕無掛礙；玻璃幕墻細線條雕塑性屋頂景觀電梯景觀電梯作為區(qū)域性地標產(chǎn)品，且本項目臨街，具有很強的觀景效果，建議采用玻璃幕墻景觀電梯，集觀光性與實用性為一體。忻州市場暫無此類產(chǎn)品，容易形成項目昭示性。獨立新風(fēng)系統(tǒng)，是現(xiàn)代化辦公的（節(jié)能、環(huán)保方面）必然配置，其有利于保持辦公環(huán)境的質(zhì)素，且能滿足企業(yè)節(jié)能的需要。通風(fēng)系統(tǒng)通風(fēng)系統(tǒng)公共裝修公共裝修電梯間電梯間 項目

22、作為區(qū)域性高端產(chǎn)品，電梯間，樓層通道等公共部分精裝修，要結(jié)合項目的現(xiàn)代風(fēng)格，同時要體現(xiàn)項目的現(xiàn)代性與科技性； 裝修材質(zhì)要盡可能體現(xiàn)金屬質(zhì)感與科技材料的恒溫與現(xiàn)代性功能；色調(diào)明快、清新，視覺舒適性較強 各個辦公單元內(nèi)部考慮到不同企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，對裝修風(fēng)格也有不同的要求，建議毛坯出售由各企業(yè)自行裝修。項目效果圖項目效果圖 本項目寫字樓與住宅形成裙樓格式，寫字樓采用現(xiàn)代風(fēng)格，商業(yè)業(yè)態(tài)定位為現(xiàn)代時尚生活、各項目功能與整體風(fēng)格應(yīng)與項目整體風(fēng)格相配套，形成統(tǒng)一的形象性與項目區(qū)域地標性。商業(yè)寫字樓四、住宅市場分析定位四、住宅市場分析定位開萊國際桃園新村翠苑御景園小區(qū)交通小區(qū)競品市場分析競品市場分析 忻府

23、區(qū)住宅市場項目主要分兩個區(qū)域，沿七一北路與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域形成以開發(fā)區(qū)為中心的新城市區(qū)域； 另一區(qū)域是以和平街為干線的兩側(cè)區(qū)域，主要以和平西街兩側(cè)開發(fā)為主。開萊國際社區(qū)開萊國際社區(qū)項目位置：項目位置：忻州市七一北路東 占地面積：占地面積：172949.62平方米建筑面積：建筑面積：50萬平方米； 4517套售價：售價：3600元/平方米容積率：容積率：2.11綠化率：綠化率：38% 售價：售價：4600（二手）項目位置：項目位置：忻州市和平西街南次一號占地面積：占地面積：51000平方米建筑面積：建筑面積：84000平方米； 954套 主體已封體，建設(shè)面積84000平米，容積率：容積率：1.

24、6綠化率：綠化率：30%售價：售價： 3400 （二手，多層）交通小區(qū)交通小區(qū)項目位置：項目位置： 忻州市云中北路西占地面積：占地面積：39624.1平方米建筑面積：建筑面積：82900.79平方米 788套容積率：容積率：2.09綠化率：綠化率：37% 售價：售價：3700（二手） 御景園小區(qū)御景園小區(qū) 翠翠 苑苑項目地址：項目地址： 忻府區(qū)和平路物業(yè)類別：物業(yè)類別：高層 ，二層底商開開 發(fā)發(fā) 商：商： 忻州宏達房地產(chǎn)有限公司 戶型面積：戶型面積：125平米、140平米售價：售價： 3510 元/(現(xiàn)房)備注備注：翠苑小區(qū)與本項目具有相同的醒目區(qū)位條件，存在一定的產(chǎn)權(quán)問題，售價在和平西街區(qū)域

25、具有一定的代表性；桃園新村桃園新村項目位置：項目位置：五臺山路與城北街交匯處往東200米售樓部地址：售樓部地址：人民公園往東50米物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層，小高層，多層占地面積：占地面積：21177平米建筑面積：建筑面積：74304平米容積率：容積率：3綠化率：綠化率：31%售價：售價：4400（期房在售）備注：備注：本項目屬于開發(fā)區(qū)具有代表性的在售樓盤，多層，高層，小高層多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合完備。 市場分析總結(jié)市場分析總結(jié)1、忻州房地產(chǎn)市場發(fā)育較為遲緩，近幾年隨著房地產(chǎn)整體大勢的發(fā)展較為迅速，一二線城市的限購政策與限價令對忻州市場的影響可以忽略。2、忻州市政規(guī)劃發(fā)展，開發(fā)區(qū)整體房價要高于市區(qū)房價

26、的發(fā)展。3、本區(qū)域?qū)儆谛弥菔姓飨蛞?guī)劃區(qū)域；未來商業(yè)街區(qū)的走勢業(yè)態(tài)較為明顯；未來區(qū)域內(nèi)項目將會逐步增加，長期性市場競爭激烈。4、北向區(qū)域大量住宅小區(qū)的規(guī)劃將為項目提供大量的客群與商業(yè)門檻人口，同時西線交通的發(fā)展將迅速提高區(qū)域市場價值。住宅分析住宅分析戶型套型建筑面積套內(nèi)建筑面積陽臺面積公攤面積A二室一廳一衛(wèi)86.2964.356.5815.36B二室一廳一衛(wèi)88.6779.392.4816.80C二室一廳一衛(wèi)83.3965.472.2915.631、住宅戶型基本為兩室一廳，限制區(qū)間為80-90平米；忻州市場住宅面積以90150為主；且本項目鄰近和平西街區(qū)域，高端消費群體較多，住宅定位應(yīng)以高端客

27、群為主；2、戶型：A戶型，北向廚房應(yīng)設(shè)計窗戶；衛(wèi)生間西向臨街，應(yīng)設(shè)計窗戶保證通風(fēng)；B戶型盡可能避免衛(wèi)生間正對房門，臥室門雙向?qū)_；C主臥次臥面積均大于客廳面積，主次顛倒；項目項目SWOTSWOT分析分析S(優(yōu)勢)W（劣勢）O（機會）T（威脅）1、交通便利，周邊配套設(shè)施基本完善。2、屬于城市西向發(fā)展核心區(qū)域，潛力較大；1、周邊現(xiàn)有居住人口較少，成熟度較低。2、期房入市，預(yù)期市場發(fā)展平穩(wěn)。1、忻府區(qū)沒有限購風(fēng)險；2、高鐵西遷，西向發(fā)展形勢看好；本區(qū)域未來人口密度迅速增加1、經(jīng)濟中心加速北移，影響項目的市場認可；2、周邊住宅項目的價格競爭；處于快速開發(fā)區(qū)域未來競爭性項目較多；本項目產(chǎn)品定位：本項目產(chǎn)

28、品定位：戰(zhàn)略：戰(zhàn)略：1、走區(qū)域高品質(zhì)住宅、努力提高項目住宅產(chǎn)品的性價比，實現(xiàn)較高價位優(yōu)勢；2、差異化開發(fā)，避開項目與周邊住宅市場的同質(zhì)化競爭；3、建立先入為主優(yōu)勢，打造區(qū)域地標性產(chǎn)品；地標性、高品質(zhì)地標性、高品質(zhì)精品公寓精品公寓客群定位：客群定位：短期居住與投資需求，品位與身份的象征，區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品身價與品位象征性需求和平路區(qū)域生活，工作需求商務(wù)辦公人群，中小企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)與高級白領(lǐng)本項目自身商業(yè)客群，周邊政府人員，學(xué)區(qū)房投資增值需求；看好區(qū)域發(fā)展，投資客群；產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議戶型套型建筑面積套內(nèi)建筑面積陽臺面積公攤面積A二室一廳一衛(wèi)86.2964.356.5815.36B二室一廳一衛(wèi)88.677

29、9.392.4816.80C二室一廳一衛(wèi)83.3965.472.2915.631、在原有住宅特征的基礎(chǔ)上，作適當(dāng)修改，推出類公寓產(chǎn)品，同時結(jié)合公寓與住宅的雙向品質(zhì)，滿足客群的雙向需求；2、戶型面積保持80100平米左右；結(jié)合市場準入需求，同時可以避開翠苑125140平米的現(xiàn)房市場競爭；3、以公寓類產(chǎn)品作為宣傳口號，推出忻州市場上唯一的高品質(zhì)公寓產(chǎn)品； 公寓類產(chǎn)品較為規(guī)整，屬于城市居住項目的高端產(chǎn)品，無論外立面還是設(shè)計在同類功用物業(yè)范疇內(nèi)屬于高端產(chǎn)品； 本項目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，公寓類產(chǎn)品外立面同樣以現(xiàn)代風(fēng)格為主，色調(diào)盡可能與寫字樓項目保持一致性，確保項目的區(qū)域昭示性效果。產(chǎn)品效果圖產(chǎn)品效果圖產(chǎn)品建

30、議：產(chǎn)品建議：露臺設(shè)計：露臺設(shè)計：采用大量的公共露臺設(shè)計，可以增加項目的觀景效果，增加項目的昭示性；露臺設(shè)計露臺設(shè)計 窗未落地，不計入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值。細部設(shè)計細部設(shè)計飄窗飄窗飄飄 窗窗 弧形窗設(shè)計使房屋外立面有流線型感覺，內(nèi)部設(shè)置顯示出跳躍與變化，彰顯個性與時尚。細部設(shè)計細部設(shè)計弧形窗弧形窗細部設(shè)計細部設(shè)計落地窗落地窗落地窗落地窗 落地窗適合公寓產(chǎn)品，窗戶落地容易形成好的觀景效果和一體化設(shè)計風(fēng)格。內(nèi)部構(gòu)造內(nèi)部構(gòu)造 獨立的生活區(qū)域，適合高端商務(wù)人群獨立居住需求，完善的物業(yè)服務(wù)，方便快捷的生活理念

31、；打造商務(wù)人群的宜居場所；公共空間公共空間 公寓公共空間采用精裝修，室內(nèi)出于主人喜好與風(fēng)格進行裝修，公寓內(nèi)部公共部分盡可能現(xiàn)代典雅的色調(diào)與材質(zhì)進行處理；大廳留出一定的公共空間，作為休憩與吧臺式服務(wù)產(chǎn)所，提高項目的物業(yè)服務(wù)標準； 打造品牌物業(yè)服務(wù)，周到細致，倡導(dǎo)人性化服務(wù)，打造一流人居環(huán)境。同時，采取一站式服務(wù)，24小時熱線求助，為業(yè)主打造一個舒適、安全的生活環(huán)境！酒店式公寓服務(wù)系統(tǒng)酒店式公寓服務(wù)系統(tǒng)五、城市綜合體五、城市綜合體項目整體功能分析項目整體功能分析寫字樓：寫字樓：提供辦公產(chǎn)所，擁有大量的年輕商務(wù)白領(lǐng)，為項目商業(yè)提供大量的年輕時尚客群，為公寓類產(chǎn)品提供大量的現(xiàn)有客群。商商 業(yè)：業(yè)：區(qū)域

32、性運營商業(yè)，為項目提供大量的流動人口，同時滿足寫字樓常駐客群的餐飲、娛樂、購物等生活需求；同時也為公寓客群提供便捷的生活服務(wù)需求；公公 寓：寓：作為區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)，避開大量住宅競爭的同時，為寫字樓商務(wù)人群提供了一定的居住場所，同時為商業(yè)項目提供穩(wěn)定的可客戶群體；城市綜合體城市綜合體項目整體定位項目整體定位城市綜合體 所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體；本項目自身經(jīng)濟生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，本項目自身經(jīng)濟生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，1、商業(yè)、寫字樓、公

33、寓進行有效補充與互相關(guān)聯(lián)形成特定經(jīng)濟系統(tǒng)：2、餐飲、娛樂、辦公多種業(yè)態(tài)形成互補趨勢，促進項目整體運營；城市綜合體運營城市綜合體運營 本項目體量中，寫字樓約2.8萬平米，公寓約1.7萬平米，商業(yè)約為1.2萬平米，由此看來，寫字樓未來的客群主力將成為項目商業(yè)的骨干客群，公寓的主流客群； 城市綜合體的包容性強，功能選擇的范圍也很寬。本項目最核心的問題是 如何做到公寓、寫字樓、商業(yè)目標客群一致如何做到公寓、寫字樓、商業(yè)目標客群一致 ，同時還要做到有效的交叉互動。結(jié)論：結(jié)論：寫字樓的運營成功直接關(guān)系整體項目的運營效果！項目運營思路項目運營思路1、項目底商與周邊項目商鋪共同構(gòu)成和平路商業(yè)街區(qū)，同時保持交通

34、動線暢通，形成室內(nèi)室外商業(yè)街區(qū)貫通。2、本項目自身擁有寫字樓客群優(yōu)勢，能提供項目商業(yè)的穩(wěn)定客群；3、項目商業(yè)本身具有集聚客群效應(yīng)，同時可以為寫字樓與公寓客群提供相應(yīng)的生活服務(wù)；項目效果圖寫字樓公寓商業(yè)項目效果項目效果1、雙子塔樓效果，項目在區(qū)域內(nèi)屬于較高物業(yè)形態(tài)，雙子樓效果容易形成區(qū)域集聚效應(yīng)，能夠成為和平西街地標性建筑；2、現(xiàn)代風(fēng)格與玻璃幕墻加項目底商整體性形成自身的特色性建筑；3、周邊交通小區(qū)與西客站在本項目帶動下容易形成雙線商業(yè)街區(qū)，通過互相借勢，容易形成商業(yè)街區(qū)；城市綜合體城市綜合體日日 景景內(nèi)內(nèi) 景景夜夜 景景 城市綜合體由于自身物業(yè)形態(tài)的分工不同，存在長時間運營的方式，白天主要是公

35、務(wù)與商務(wù)活動，夜晚主要是娛樂與休閑活動；運營生活圖景運營生活圖景 城市綜合體運營，商品銷售具有次要性，關(guān)鍵在于服務(wù)業(yè)的完善與消磨時間的特性。六、項目營銷推廣六、項目營銷推廣項目銷售推廣市場分析項目銷售推廣市場分析寫字樓：寫字樓：忻州市場寫字樓產(chǎn)品良莠不齊，市場對寫字樓產(chǎn)品價值社 會認可度較低，尤其是高端寫字樓，存在產(chǎn)品抗性；商商 業(yè)：業(yè)：項目定位為時尚生活社區(qū)；在忻府區(qū)市場內(nèi)屬于唯一性市場，目 標客群大量存在，但是需要進行初步挖掘拓展；公公 寓：寓：項目定位高端產(chǎn)品，有周邊項目存在品質(zhì)與價格雙線差，必須 努力尋求客戶認知，進行品質(zhì)化宣傳；本項目推廣難點本項目推廣難點較高的價位怎樣讓消費者接受？時尚商業(yè)中心怎樣被社會認可？地標性產(chǎn)品怎樣才能成為地標？形象要高產(chǎn)品要好輿論認可客群認可產(chǎn)品地標宣傳到位推廣要點與戰(zhàn)略推廣要點與戰(zhàn)略高端高端造勢，造勢，高調(diào)高調(diào)宣傳宣傳忻州市唯一城市綜合體項目忻州市唯一城市綜合體項目宣傳推廣：宣傳推廣：包裝推廣：包裝推廣：售樓部，工地圍欄，樣板間、招商中心媒介推廣：媒介推廣：報紙、電視（視頻）、網(wǎng)絡(luò)、戶外、禮品活動推廣：活動推廣：酒會、推介會、招商活動、包裝推廣包裝推廣售樓部售樓部售樓中心售樓中心 采用現(xiàn)代風(fēng)格售