房地產(chǎn)項目土地前期運作流程指導培訓講義

1、房地產(chǎn)項目土地前期運作流程指導培訓講義目目 錄錄Contents一、土地一級開發(fā)基本流程一、土地一級開發(fā)基本流程二、關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點二、關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程四、相關(guān)稅費四、相關(guān)稅費五、土地前期及競拍工作流程五、土地前期及競拍工作流程土地一級開發(fā)基本流程土地一級開發(fā)基本流程1PART由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。 1、選地、選地原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。 2、土地前期開發(fā)申、土地前期開發(fā)申請請 市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審

2、。 3、土地開發(fā)項目、土地開發(fā)項目預審預審 委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等 ）。4 、土地開發(fā)實施、土地開發(fā)實施方案預審方案預審 編制了開發(fā)實施方案的項目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地前期開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。 5、 土地開發(fā)方案修土地開發(fā)方案修改改 1、土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā) 2、以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管

3、理委托協(xié)議。 6 、確定土地開發(fā)、確定土地開發(fā)單位單位 向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。 7 、辦理相關(guān)用地、辦理相關(guān)用地手續(xù)手續(xù) 開發(fā)單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預算和具體設(shè)計實施方案等。（概規(guī)-控規(guī)-詳規(guī)） 8 、確定實施規(guī)劃方、確定實施規(guī)劃方案案 在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單

4、位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 9、 辦理拆遷安置及辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)市政基礎(chǔ)建設(shè) 建設(shè)項目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收 10 、組織驗收開、組織驗收開發(fā)土地發(fā)土地 申請材料： 用地申請報告 法人營業(yè)執(zhí)照 立項批文 縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明 經(jīng)審查批準詳細規(guī)劃或總平面設(shè)計圖紙 11、 辦理建設(shè)用地規(guī)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證劃許可證 建設(shè)單位需委托測繪單位對建設(shè)項目規(guī)劃用地進行測繪釘樁，由測繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。 12 、辦理建設(shè)用、辦理建設(shè)用地委托釘樁地委托釘樁 申請用地者

5、應(yīng)當同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請 初審會通過。13 、辦理國有土地、辦理國有土地使用權(quán)出讓申使用權(quán)出讓申請請 房地產(chǎn)項目用地單位將城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書申請審批表返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。 14 、主管部門實、主管部門實地勘察地勘察 建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準，并核定的地價標準登記手續(xù)。 15 、委托地價評、委托地價評估、辦理核定估、辦理核定地價手續(xù)地價手續(xù) 根據(jù)國家土地管理局土地估價報告預審制度實施方案，對需經(jīng)國家土地管理局確認估價結(jié)果的土地估價報告 16、 土地估價報土

6、地估價報告的預審告的預審 17、 辦理土地出讓辦理土地出讓審批審批 土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后3 個月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進行招標、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。 18 、舉行土地出讓活、舉行土地出讓活動（招拍掛）動（招拍掛） 三級會議：1、分管土地副市長土管會2、市長土管會3、書記土管會19 、簽訂國有土地、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同使用權(quán)出讓合同 20 、交付土地出、交付土地出讓金讓金 21 、辦理國有土、辦理國有土地使用證地使用證 按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)國有土地使用證。 關(guān)于土地及土地

7、出讓相關(guān)要點關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點2PART土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)中華人民共和國土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 建設(shè)用地使用權(quán)的定義及取得方式建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家或者集體所

8、有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)出讓（招拍掛、協(xié)議出讓）國有土地使用權(quán)劃撥國有土地租賃 必須納入招拍掛出讓國有土地范圍1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的5）出讓土地使用權(quán)改變用途，國有土地使用權(quán)出讓合同 約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回

9、土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當招標拍賣掛牌出讓的其他情形建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府目前我國體制內(nèi)，設(shè)區(qū)的市的區(qū)一級土地部門都稱為分局，不具有獨立行使 權(quán)力的職能，屬于受市局委托，而縣級土地部門可以獨立行使。開發(fā)區(qū)管委會無權(quán)作為出讓方訂立國有土地使用權(quán)出讓合同。 建設(shè)用地審批的權(quán)限。土地管理法律規(guī)定，任何單位和個人搞建設(shè)需要用地的，必須依法申請使用國有土地。在3種情況下，經(jīng)批準，可以用集體土地，無需辦理土地征收手續(xù)：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)；村民建設(shè)住宅。商品住宅小區(qū)項目，必須使用國有土地，不得占用集體土地。小產(chǎn)權(quán)

10、房問題。 土地使用權(quán)出讓的客體不是土地本身，而是對土地一定期限的使用權(quán)居住用地七十年工業(yè)用地五十年 辦公用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年酒店、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合或者其他用地五十年 “商品住宅項目”對宗地出讓面積的限制商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃（105畝），中等城市不超過14公頃（210畝），大城市不能超過20公頃（300畝）。 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。土

11、地管理法第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？ 答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 什么是招標出讓土地使用權(quán)？ 答：招標出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的

12、中標人取得土地使用權(quán)的行為。 什么是土地的掛牌交易？（可轉(zhuǎn)入拍賣程序） 答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得； （三）在規(guī)定的最后期限內(nèi)（如1小時）如有二個以上申請人并愿意再行出價，則轉(zhuǎn)入拍賣程序。土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)

13、流程土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程3PART土地法設(shè)定了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批兩項審批事項 農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用審批將農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。即批準改變土地用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃以及國家規(guī)定的批準權(quán)限報批后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用分為國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)用兩種類型。 土地征收審批將集體土地變?yōu)閲型恋亍Ｕ魇胀恋厥菄覟榱松鐣怖娴男枰?，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀⒁婪ńo予被征收土地的農(nóng)民集體和個人合理補償和妥善安置的行為。征收土地是一種國家行為，具有強制性。 具體審批權(quán)限轉(zhuǎn)用審批和土地征收審批的

14、權(quán)限，在國務(wù)院和省級政府兩級，市、縣沒有審批權(quán)；需要征收基本農(nóng)田的，無論占多少，必須報國務(wù)院批；建設(shè)需要征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，國務(wù)院批；不足35公頃的，省級政府批；征收其他土地超過70公頃的，國務(wù)院批；不足70公頃的，省政府批。國有未利用地只轉(zhuǎn)不征的審批由省級規(guī)定（條例）。相關(guān)稅費相關(guān)稅費4PART地價款（土地出讓金）土地成本=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。 開發(fā)商支付的地價

15、=征地拆遷費+城市配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本+土地純收益（土地一級開發(fā)公司分成）集體土地征用時拆遷安置各項費用：1、 房屋拆遷補償費2 、搬家補助費3 、提前搬家獎勵費4 、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）5 、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費6 、房屋拆遷服務(wù)費土地前期及競拍工作流程土地前期及競拍工作流程5PART廈門市國有土地公開招標拍賣掛牌出讓前期工作標準(試行)廈府辦2007131號二七年六月八日 出讓市級儲備用地的工作由市土總作為前期工作責任單位，承擔相應(yīng)的具體工作；出讓區(qū)級儲備用地的工作由各區(qū)政府作為前期工作責任單位，并指定區(qū)屬機構(gòu)承擔具體工作。 按照“雙月8日加9月8日成交土地”和年度土地出讓計劃、年度土地出讓收支預算的要求，市國土房產(chǎn)局等部門安排每批次擬出讓項目 競買申請要求提交資料提交時間：公示期內(nèi)，具體以政府要求時間為準提交資料清單（1）填寫完整的競買申請書；（2）由聯(lián)合申請各方共同簽署的聯(lián)合競買承諾書；（3）聯(lián)合各方法定代表人或負責人的有效身份證明文件；（4）法定代表人或負責人委托他人代為參加競買活動的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件；（5）填寫完整的競買保證金支付承諾書；（6）銀行出具的資信證明;（7）競買保證金繳交銀行受理聯(lián)（原件）或其它有效憑證；（8）填寫完整的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款支付承諾書；（9）境外（含港澳臺）申請人與境內(nèi)申請人聯(lián)合競買應(yīng)填