鎮(zhèn)江市跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要

1、2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要（20072007年年1212月月1010日）日）2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789目目 錄錄 商業(yè)環(huán)境分析：商業(yè)環(huán)境分析： 項(xiàng)目價(jià)值理解：項(xiàng)目價(jià)值理解： 商業(yè)價(jià)值塑造：商業(yè)價(jià)值塑造： 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 商業(yè)操作建議：商業(yè)操作建議：2008房

2、地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789環(huán)境篇環(huán)境篇1 1商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、本項(xiàng)目市場盈利預(yù)期四、本項(xiàng)目市場盈利預(yù)期2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展

3、趨勢(shì)社會(huì)零售及消費(fèi)增長迅速整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)硬件升級(jí)政府南移城市化進(jìn)程加速催生商業(yè)多中心格局住宅地產(chǎn)配套需求社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打業(yè)格局已逐步打破，破，新商業(yè)格局正在新商業(yè)格局正在形成，形成，新興業(yè)態(tài)和升級(jí)新興業(yè)態(tài)和升級(jí)業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。展空間。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱樓層樓層租金（元租金（元/ /平方米平方米/

4、 /天）天）面積（平方米）面積（平方米）售價(jià)（元售價(jià)（元/ /平方米）平方米）區(qū)域第一樓街一層8611122000-32000大市口（包括斜橋街）京凌大廈一層不定9000-40000針織衫店一層6220攝影店一層27100童裝店一層35100洗衣店一層3090茶葉店一層2457大西路京潤國際店鋪一層3530015000窗簾店鋪一層2745鮮花店一層2318窗簾店鋪一層3318打印室一層1625長江路餐飲店一,層1938煙酒批發(fā)一,層1625( (一一) )鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價(jià)對(duì)比表鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價(jià)對(duì)比表2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策

5、網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段, ,一層的租金均價(jià)為一層的租金均價(jià)為3.33.3元元/ /平方米平方米/ /天左右；天左右； 處于大市口地段的價(jià)格尤為偏高處于大市口地段的價(jià)格尤為偏高( (如第一樓街如第一樓街) )； 已有品牌主力店入駐的項(xiàng)目，價(jià)格比同地段高出已有品牌主力店入駐的項(xiàng)目，價(jià)格比同地段高出30%30%以上；以上； 人流量比較大的小馬路商業(yè)區(qū)一般以餐飲和小商品店居多，均價(jià)居中人流量比較大的小馬路商業(yè)區(qū)一般以餐飲和小商品店居多，均價(jià)居中, ,一般在一般在 2.82.8元元/ /

6、 平方米平方米/ /天；天； 而人流輛比較少，車流量較多的大馬路商鋪價(jià)格較低，一般在而人流輛比較少，車流量較多的大馬路商鋪價(jià)格較低，一般在1.71.7元元/ /平方米平方米/ /天；天；2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789目前新興物業(yè)的售價(jià)明顯高于較舊物業(yè)目前新興物業(yè)的售價(jià)明顯高于較舊物業(yè), ,除宏觀房價(jià)上調(diào)的原因外除宏觀房價(jià)上調(diào)的原因外, ,新興物業(yè)的硬件配新興物業(yè)的硬件配套要更為優(yōu)越套要更為優(yōu)越, ,如大多新興物業(yè)的層高如大多新興物業(yè)的層高, ,中央空調(diào)等條件較為完善中央空

7、調(diào)等條件較為完善, ,更大程度的滿足了品更大程度的滿足了品牌商家的入駐需要；牌商家的入駐需要；商業(yè)體量的大小影響著其物業(yè)價(jià)格商業(yè)體量的大小影響著其物業(yè)價(jià)格. .量體較大意味商業(yè)配套齊全量體較大意味商業(yè)配套齊全, ,商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)氛圍濃厚. .并且還并且還能影響到附近乃至其整個(gè)區(qū)域的商業(yè)環(huán)境；能影響到附近乃至其整個(gè)區(qū)域的商業(yè)環(huán)境；受到總價(jià)的影響受到總價(jià)的影響, ,在相同區(qū)域內(nèi)面積越小總價(jià)越高在相同區(qū)域內(nèi)面積越小總價(jià)越高, ,有的單價(jià)可能差距到一倍；有的單價(jià)可能差距到一倍；2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513

8、598 QQ:69031789( (二二) )本項(xiàng)目周邊區(qū)域及類似物業(yè)租金與售價(jià)對(duì)比表本項(xiàng)目周邊區(qū)域及類似物業(yè)租金與售價(jià)對(duì)比表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱樓層樓層租金（元租金（元/ /平方米平方米/ /天）天）售價(jià)售價(jià)( (元元/ /平方米平方米) )城南映象一層未定 7500二層未定德潤華庭一層未定15000華宇大廈一層未定17600二層未定8200光華雅居一層未定15000二層未定4500 天和星城 一層 未定6380-13800 商鋪按投資回報(bào)公式計(jì)算商鋪按投資回報(bào)公式計(jì)算, ,其商鋪的投資回報(bào)為其商鋪的投資回報(bào)為1515年。與本項(xiàng)目類似的部年。與本項(xiàng)目類似的部分市中心成熟商圈的項(xiàng)目分市中心成熟商圈

9、的項(xiàng)目. .以其租金價(jià)格及銷售價(jià)格的定位來看以其租金價(jià)格及銷售價(jià)格的定位來看, ,其投資回報(bào)其投資回報(bào)都在都在1010年左右；年左右； 目前鎮(zhèn)江市裙樓空置率較高目前鎮(zhèn)江市裙樓空置率較高, ,地段地段, ,租金定價(jià)都成為空置的主要原因；租金定價(jià)都成為空置的主要原因； 租金與售價(jià)差距較大時(shí)租金與售價(jià)差距較大時(shí), ,往往是商業(yè)地產(chǎn)利用招商創(chuàng)造商業(yè)氛圍往往是商業(yè)地產(chǎn)利用招商創(chuàng)造商業(yè)氛圍, ,然后用然后用高售價(jià)平衡成本高售價(jià)平衡成本。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789目標(biāo)篇目標(biāo)篇2 2

10、項(xiàng)目價(jià)值理解項(xiàng)目價(jià)值理解一、市場價(jià)格預(yù)期一、市場價(jià)格預(yù)期二、項(xiàng)目操作任務(wù)二、項(xiàng)目操作任務(wù)三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、商業(yè)貨值預(yù)估四、商業(yè)貨值預(yù)估2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789一、本項(xiàng)目市場價(jià)格預(yù)期一、本項(xiàng)目市場價(jià)格預(yù)期時(shí)間1-2F銷售價(jià)格 單位(元/平米) -1F租金價(jià)格1F:2F:08年07月-12月 8000元4000無09年01月-6月10000元5000無09年07月-12月11500元55000.2元/平米/天2010年12500元65000.5元/平米

11、/天2011年-2013年14000元70000.6元/平米/天2014年-2016年無無0.9元/平米/天2017年-2020年無無1.1元/平米/天根據(jù)市場目前商業(yè)銷售現(xiàn)狀根據(jù)市場目前商業(yè)銷售現(xiàn)狀, ,并結(jié)合項(xiàng)目的自身及周邊情況并結(jié)合項(xiàng)目的自身及周邊情況, ,按照正常形成按照正常形成的商業(yè)氛圍的商業(yè)氛圍, ,預(yù)估本項(xiàng)目隨著時(shí)間發(fā)展而產(chǎn)生價(jià)格的變化預(yù)估本項(xiàng)目隨著時(shí)間發(fā)展而產(chǎn)生價(jià)格的變化. .2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789在08年下半年要實(shí)現(xiàn)1F:12500元方,2F:6

12、500元/平方； -1F在商業(yè)交付時(shí)要求迅速達(dá)到租金1元/平 方/天二、二、本項(xiàng)目操作任務(wù)本項(xiàng)目操作任務(wù)將未來商業(yè)的價(jià)值提前反映2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789三三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)樓棟樓層樓層面積面積范圍套數(shù)運(yùn)作模式3-4#-1F3950招商5-6#-1F3500招商3-4#1-2F1400100-1105銷售150-1802230-27026#1-2F1000120-1903銷售210-23025#1-2F12001銷售2008房地產(chǎn)營銷策劃

13、大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789四、商業(yè)貨值預(yù)估四、商業(yè)貨值預(yù)估商業(yè)總貨值為商業(yè)總貨值為:9380:9380萬元萬元（其中負(fù)一層價(jià)值為有產(chǎn)權(quán)情況下的理想設(shè)定，以下分析僅計(jì)算其租賃價(jià)值）（其中負(fù)一層價(jià)值為有產(chǎn)權(quán)情況下的理想設(shè)定，以下分析僅計(jì)算其租賃價(jià)值） 3456#3456#樓樓-1F-1F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: :80008000元元/ /平米平米* * (3500 (3500平米平米+3950+3950平米平米)=5960)=5960萬元萬元346#346#樓樓1F 1F 均價(jià)均價(jià)125001

14、2500元元/ /平米平米 2F 2F 均價(jià)均價(jià)65006500元元/ /平米平米1-2F1-2F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: :(12500(12500元元/ /平米平米+6500+6500元元/ /平米平米)/2)/2* *(1400(1400平米平米+1000+1000平米平米)=)= 22802280萬元萬元5#5#樓樓1F 1F 均價(jià)均價(jià)1250012500元元/ /平米平米 2F 2F 均價(jià)均價(jià)65006500元元/ /平米平米1-2F1-2F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: : (12500 (12500元元/ /平米平米+6500+6500元元/ /平米平米)/2)/2* *12001200平

15、米平米= = 11401140萬元萬元2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789-1F-1F層因無產(chǎn)權(quán)層因無產(chǎn)權(quán), ,暫時(shí)不考慮出售暫時(shí)不考慮出售, ,其租賃價(jià)格參考周邊地區(qū)制定初步均價(jià)其租賃價(jià)格參考周邊地區(qū)制定初步均價(jià): :租金租金1 1元元/ /平米平米/ /天天1 1元元/ /平米平米/ /天天* *(3500(3500平米平米+3950+3950平米平米) )* *365365天天=2719250=2719250元元3456#樓樓 -1F-1F總租賃收益計(jì)算總租賃收益計(jì)算:

16、:按第一年免租,之后每三年遞增5%計(jì)算,10年總租金收入為:25722572萬元萬元2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789346#樓樓 1+2F1+2F總銷售收益計(jì)算總銷售收益計(jì)算: :街口1+2層均屬于門面房,且面積適中,為快速實(shí)現(xiàn)開發(fā)公司資金流回收,采 取直接銷售方式解決但若要實(shí)現(xiàn)此銷售均價(jià)或者獲得更高的利潤收益但若要實(shí)現(xiàn)此銷售均價(jià)或者獲得更高的利潤收益, ,需要制造出一定的商業(yè)氛圍需要制造出一定的商業(yè)氛圍, ,即即12F12F中間也可以拿出一定體量商業(yè)招品牌店吸引人氣中間也

17、可以拿出一定體量商業(yè)招品牌店吸引人氣346#346#樓樓1F 1F 均價(jià)均價(jià)1250012500元元/ /平米平米 2F 2F 均價(jià)均價(jià)65006500元元/ /平米平米1-2F1-2F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: : (12500 (12500元元/ /平米平米+6500+6500元元/ /平米平米)/2)/2* *(1400(1400平米平米+1000+1000平米平米)=)= 22802280萬元萬元2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:690317895#樓樓 1+2F1+2F資金回收探討及計(jì)

18、算（方式一：直接銷售）資金回收探討及計(jì)算（方式一：直接銷售）街口1+2層均屬于門面房,但面積較大:1200平方,銷售存在總價(jià)高，首付高的抗性,直接銷售可能會(huì)面臨銷售周期延長的問題。正常銷售 首付50%為:570萬,貸款570萬5#5#樓樓1F 1F 均價(jià)均價(jià)1250012500元元/ /平米平米 2F 2F 均價(jià)均價(jià)65006500元元/ /平米平米1-2F1-2F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: : (12500 (12500元元/ /平米平米+6500+6500元元/ /平米平米)/2)/2* *12001200平米平米= = 11401140萬元萬元2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全

19、國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789以租代售方式需要解決以租代售方式需要解決2 2個(gè)問題：個(gè)問題：第一：相對(duì)提高單價(jià)約第一：相對(duì)提高單價(jià)約25%25%1F 1F 均價(jià)均價(jià)1600016000元元/ /平米平米 2F 2F 均價(jià)均價(jià)1000010000元元/ /平米平米銷售總價(jià)為銷售總價(jià)為15601560萬萬第二：以開發(fā)公司內(nèi)部某個(gè)人名義和開發(fā)商簽訂商業(yè)用房買賣合同，其中個(gè)人首付第二：以開發(fā)公司內(nèi)部某個(gè)人名義和開發(fā)商簽訂商業(yè)用房買賣合同，其中個(gè)人首付780780萬不萬不需要實(shí)際付款，由開發(fā)公司制造交易過程假象，并提供繳款收據(jù)。

20、需要實(shí)際付款，由開發(fā)公司制造交易過程假象，并提供繳款收據(jù)。這樣對(duì)于購買客戶而言，就可以宣稱首付這樣對(duì)于購買客戶而言，就可以宣稱首付2 2成（首付壓力大為減輕），成（首付壓力大為減輕），1010年租賃期滿即等同年租賃期滿即等同購買（實(shí)際操作過程中可以以客戶租金沖抵銀行按揭，購買（實(shí)際操作過程中可以以客戶租金沖抵銀行按揭，1010年租賃期滿，由開發(fā)公司個(gè)人過年租賃期滿，由開發(fā)公司個(gè)人過戶到購房客戶即可）戶到購房客戶即可）對(duì)于開發(fā)商而言，客戶首付對(duì)于開發(fā)商而言，客戶首付2 2成成312312萬萬, ,銀行按揭放款銀行按揭放款780780萬，實(shí)際收益為萬，實(shí)際收益為10921092萬，和方式一萬，和方

21、式一相差無幾，如果欲實(shí)現(xiàn)更大預(yù)期，可以相對(duì)提高租金，通過租金與銀行按揭間的差價(jià)來實(shí)相差無幾，如果欲實(shí)現(xiàn)更大預(yù)期，可以相對(duì)提高租金，通過租金與銀行按揭間的差價(jià)來實(shí)現(xiàn)）現(xiàn)）5#樓樓 1+2F1+2F資金回收探討及計(jì)算（方式二：以租代售）資金回收探討及計(jì)算（方式二：以租代售）此方式雖然可能面臨總價(jià)更高的問題，但購買商戶卻會(huì)大大減少首付壓力，更容易找到目標(biāo)商家而迅速去化。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789價(jià)值篇價(jià)值篇3 3 商業(yè)價(jià)值塑造商業(yè)價(jià)值塑造一、廣域價(jià)值區(qū)域化一、廣域價(jià)值區(qū)域化

22、二、未來價(jià)值現(xiàn)在化二、未來價(jià)值現(xiàn)在化三、稀缺價(jià)值高價(jià)化三、稀缺價(jià)值高價(jià)化2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789一、廣域價(jià)值區(qū)域化一、廣域價(jià)值區(qū)域化跑馬山莊商業(yè)的運(yùn)營成功不能以區(qū)域性的商業(yè)中心為定位核心理念；跑馬山莊商業(yè)的運(yùn)營成功不能以區(qū)域性的商業(yè)中心為定位核心理念；將消費(fèi)圈定位為廣域范圍通過廣域輻射功能業(yè)態(tài)、升級(jí)業(yè)態(tài)、稀缺業(yè)態(tài)擴(kuò)大客將消費(fèi)圈定位為廣域范圍通過廣域輻射功能業(yè)態(tài)、升級(jí)業(yè)態(tài)、稀缺業(yè)態(tài)擴(kuò)大客 群，形成商業(yè)區(qū)域化；群，形成商業(yè)區(qū)域化；招商及業(yè)態(tài)定位的標(biāo)準(zhǔn)要符合招商及業(yè)態(tài)定位

23、的標(biāo)準(zhǔn)要符合廣域輻射功能廣域輻射功能, ,即具備即具備: :先進(jìn)性先進(jìn)性 特色性特色性, ,商家在行商家在行 業(yè)內(nèi)有領(lǐng)頭的作用業(yè)內(nèi)有領(lǐng)頭的作用2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789從商圈分析判定商業(yè)價(jià)值從商圈分析判定商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)消費(fèi)距離遠(yuǎn)近強(qiáng)強(qiáng)弱弱弱弱強(qiáng)強(qiáng)核心商圈核心商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈邊緣商圈邊緣商圈3公里5公里10公里游離商圈游離商圈主要涵蓋項(xiàng)目周邊、大市口以西中山西路沿主要涵蓋項(xiàng)目周邊、大市口以西中山西路沿線、火車站商圈、南徐新市政府企事業(yè)單位線、火車站商圈、南徐新市政府企

24、事業(yè)單位主要涵蓋城中及城西企事業(yè)單位及個(gè)人高端主要涵蓋城中及城西企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要消費(fèi)需要主要涵蓋鎮(zhèn)江全市部分企事業(yè)單位及個(gè)人高主要涵蓋鎮(zhèn)江全市部分企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要端消費(fèi)需要主要涵蓋流動(dòng)人口的隨機(jī)性消費(fèi)及鎮(zhèn)江郊區(qū)主要涵蓋流動(dòng)人口的隨機(jī)性消費(fèi)及鎮(zhèn)江郊區(qū)縣縣本項(xiàng)目的主流消費(fèi)商圈將集中在老城區(qū)及新市政府周邊南徐版塊的商務(wù)群體消費(fèi)，對(duì)于這個(gè)群體的商業(yè)價(jià)值挖掘?qū)⒅陵P(guān)重要。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789從商業(yè)價(jià)值判定商業(yè)功能從商業(yè)價(jià)值判定商業(yè)功能輻射全市的商務(wù)型

25、綜合會(huì)所輻射全市的商務(wù)型綜合會(huì)所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的前提由于目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項(xiàng)目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項(xiàng)目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前鎮(zhèn)江成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項(xiàng)目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對(duì)于本項(xiàng)目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個(gè)前提，而且是一種必須。打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的市場出口2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789二、稀缺價(jià)值高價(jià)化二、

26、稀缺價(jià)值高價(jià)化黃金分割點(diǎn):一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的位置地段是整個(gè)商業(yè)的稀缺價(jià)值核心，跑馬山莊距市中心大市口2.5公里，市政府1.5公里,是真正的城市“黃金分割點(diǎn)”.火車站商業(yè)圈也近在咫尺，未來跑馬山莊將承載著鎮(zhèn)江與新城的交通樞紐功能，目前雖然還是城市商業(yè)生地，但商業(yè)價(jià)值巨大且尚未被挖掘。 生態(tài)商業(yè)項(xiàng)目不僅與城市繁華較近，周邊更是暢享跑馬山、南山雙生態(tài)資源，為打造成鎮(zhèn)江首個(gè)“生態(tài)商業(yè)”項(xiàng)目提供了獨(dú)厚的條件，而“生態(tài)商業(yè)”項(xiàng)目具有的唯一性更有助進(jìn)一步提升項(xiàng)目價(jià)格。現(xiàn)代商業(yè)本項(xiàng)目屬于新興商用物業(yè),在硬件配套上更為優(yōu)越,物業(yè)的層高、中央空調(diào)、門前商業(yè)走廊設(shè)置、停車位預(yù)留等條件更為完善, 更大程度的滿足了品牌商家

27、的入駐需要。優(yōu)勢(shì)資源統(tǒng)領(lǐng)2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間價(jià)值的設(shè)計(jì)應(yīng)該是關(guān)鍵，通過把未來的商業(yè)格局和商業(yè)氛圍在現(xiàn)在的銷售過程中展現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)在銷售出未來的高價(jià)格，這種時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)也就是未來價(jià)值現(xiàn)在化。而時(shí)間價(jià)值的設(shè)計(jì)，可通過“炒作地段”、“商業(yè)論壇”、“板塊聯(lián)盟”等形式實(shí)現(xiàn)。三、未來價(jià)值現(xiàn)在化三、未來價(jià)值現(xiàn)在化 炒作地段：通過系列新聞、政府輿論等，炒做炒作地段：通過系列新聞、政府輿論等，炒做”主城中心版塊主城中心版塊”, ,

28、放大地段區(qū)域不放大地段區(qū)域不可估量價(jià)值；可估量價(jià)值； 商業(yè)論壇：邀請(qǐng)知名專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)名人、政府官員以論壇形式，論證區(qū)域及商業(yè)論壇：邀請(qǐng)知名專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)名人、政府官員以論壇形式，論證區(qū)域及項(xiàng)目價(jià)值、前景和項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目價(jià)值、前景和項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)； 板塊聯(lián)盟：聯(lián)合區(qū)域項(xiàng)目聯(lián)合炒做區(qū)域商業(yè)前景，可通過互相項(xiàng)目說辭、項(xiàng)目宣板塊聯(lián)盟：聯(lián)合區(qū)域項(xiàng)目聯(lián)合炒做區(qū)域商業(yè)前景，可通過互相項(xiàng)目說辭、項(xiàng)目宣 傳附帶等形式形成；傳附帶等形式形成；2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789業(yè)態(tài)篇業(yè)態(tài)篇

29、4 4商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題四、整體業(yè)態(tài)布局四、整體業(yè)態(tài)布局2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲、娛樂、流行購物三位一體的餐飲、娛樂、流行購物三位一體的時(shí)尚版升級(jí)版業(yè)態(tài)共生體時(shí)尚版升級(jí)版業(yè)態(tài)共生體2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:6903178

30、9餐飲餐飲親友聚餐商務(wù)宴請(qǐng)0.0%0.0%0.5%10.1%9.0%7.5%6.7%4.1%7.6%8.9%6.0%4.3%14.0%6.3%14.8%0.1%0.1%1.8%1.9%1.9%1.9%2.9%3.6%6.7%8.0%10.8%10.9%13.8%14.0%21.6%宣傳好其他有促銷活動(dòng)場所檔次高氛圍好知名度高規(guī)模大停車方便服務(wù)態(tài)度好交通方便消費(fèi)氛圍好菜肴種類多離家（公司）近菜肴有特色/味道好價(jià)格合理就餐環(huán)境好以高檔特色餐飲為主導(dǎo)，偏重商務(wù)宴請(qǐng)以高檔特色餐飲為主導(dǎo)，偏重商務(wù)宴請(qǐng)本項(xiàng)目定位為商務(wù)宴請(qǐng)優(yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目定位為商務(wù)宴請(qǐng)優(yōu)勢(shì)明顯2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全

31、國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 廣義的休閑包括餐飲和購物在內(nèi)，除餐飲購物外廣義的休閑包括餐飲和購物在內(nèi)，除餐飲購物外 本項(xiàng)目的休閑業(yè)態(tài)涉及：本項(xiàng)目的休閑業(yè)態(tài)涉及：【保健休閑【保健休閑】 桑拿中心、美容桑拿中心、美容SPASPA【娛樂休閑【娛樂休閑】 KTV KTV、高檔桑拿、高檔桑拿【茶飲休閑【茶飲休閑】 茶館、咖啡廳、慢搖吧茶館、咖啡廳、慢搖吧【美食休閑【美食休閑】 各國料理、各地名吃各國料理、各地名吃以高端商務(wù)休閑為主導(dǎo)，偏重娛樂休閑。以高端商務(wù)休閑為主導(dǎo)，偏重娛樂休閑。51-100元41.2%101-150元5.

32、5%151-200元20.6%201-300元10.9%301元以上2.5%50元以下19.3%35元以下16.7%71-100元26.7%100元以上9.5%36-70元47.1%商務(wù)群體娛樂群體消費(fèi)水平 個(gè)人休閑娛樂消費(fèi)水平 人均費(fèi)用：138.07元/人次人均費(fèi)用：71.71元/人次休閑休閑本項(xiàng)目定位高端商務(wù)休閑存在較大利潤空間本項(xiàng)目定位高端商務(wù)休閑存在較大利潤空間2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789以名品折扣為主導(dǎo)，偏重高端品牌以名品折扣為主導(dǎo)，偏重高端品牌商業(yè)類型功能定

33、位服務(wù)對(duì)象客流量(人)服務(wù)人口(人)基本商業(yè)面積業(yè)態(tài)與業(yè)種中心商業(yè)區(qū)購物、休閑娛樂、旅游、金融國內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬30萬平米大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲區(qū)域商業(yè)中心購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費(fèi)者25萬20萬5萬平米以上購物中心、超市、娛樂、餐飲社區(qū)商業(yè)保障該地居民的日常生活當(dāng)?shù)鼐用?萬1.5萬平米超市、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲街坊商業(yè)提供日常必須商品及便利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?.4萬0.06萬平米便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)特色商業(yè)街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)時(shí)尚購物、特色化餐飲娛樂休閑時(shí)尚購物、特色化餐飲娛樂休閑全市范圍內(nèi)特定消費(fèi)者全市范圍內(nèi)特定消費(fèi)者1010萬萬1 1萬平米以上萬平米以上特

34、色專業(yè)店、連鎖店特色專業(yè)店、連鎖店流行購物流行購物本項(xiàng)目定位流行購物符合現(xiàn)代商業(yè)功能規(guī)劃本項(xiàng)目定位流行購物符合現(xiàn)代商業(yè)功能規(guī)劃2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)1 1、從市場需求層面來分析：、從市場需求層面來分析：從鎮(zhèn)江目前的高端消費(fèi)市場的趨勢(shì)來看，之所以高端的服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)從鎮(zhèn)江目前的高端消費(fèi)市場的趨勢(shì)來看，之所以高端的服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴(kuò)展之勢(shì)，其主要原因，是因?yàn)殒?zhèn)江現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費(fèi)場

35、所已經(jīng)不能滿足市場的需求，化擴(kuò)展之勢(shì)，其主要原因，是因?yàn)殒?zhèn)江現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費(fèi)場所已經(jīng)不能滿足市場的需求，再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需求向城市外圍分流其實(shí)是一種必再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需求向城市外圍分流其實(shí)是一種必然。而本項(xiàng)目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是其他區(qū)域所不可比擬的，高然。而本項(xiàng)目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費(fèi)需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區(qū)域市場，高端消費(fèi)的市端消費(fèi)需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從

36、廣域還是區(qū)域市場，高端消費(fèi)的市場需求是存在的；場需求是存在的；2 2、從項(xiàng)目的商業(yè)體量來分析：、從項(xiàng)目的商業(yè)體量來分析：本項(xiàng)目商業(yè)體量偏小，主要業(yè)態(tài)將不可能規(guī)劃成大型超市和百貨業(yè)，專業(yè)性市場定位也不可取，區(qū)本項(xiàng)目商業(yè)體量偏小，主要業(yè)態(tài)將不可能規(guī)劃成大型超市和百貨業(yè)，專業(yè)性市場定位也不可取，區(qū)域商業(yè)對(duì)消費(fèi)群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，域商業(yè)對(duì)消費(fèi)群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項(xiàng)目所在跑馬山版塊所不具備的，所以作為一個(gè)生地上的商業(yè)項(xiàng)目而言，本項(xiàng)目的而這些恰恰是本項(xiàng)目所在跑馬山版塊所不具備的，所以作

37、為一個(gè)生地上的商業(yè)項(xiàng)目而言，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位將只能從精致化、特色化、差異化入手；業(yè)態(tài)定位將只能從精致化、特色化、差異化入手；3 3、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃日趨明朗：、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃日趨明朗：鎮(zhèn)江市最近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府南遷及大力發(fā)展南區(qū)商業(yè)的計(jì)劃已經(jīng)啟動(dòng)，政府鎮(zhèn)江市最近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府南遷及大力發(fā)展南區(qū)商業(yè)的計(jì)劃已經(jīng)啟動(dòng)，政府遠(yuǎn)景規(guī)劃及目前的配套措施建設(shè)將為本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營和發(fā)展提供了空間；遠(yuǎn)景規(guī)劃及目前的配套措施建設(shè)將為本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營和發(fā)展提供了空間；2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83

38、513598 QQ:690317894 4、區(qū)域及全市范圍內(nèi)高端消費(fèi)群體的支撐：、區(qū)域及全市范圍內(nèi)高端消費(fèi)群體的支撐： 即將南遷的市政府給本項(xiàng)目帶來眾多高消費(fèi)商務(wù)群體，同時(shí)周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中即將南遷的市政府給本項(xiàng)目帶來眾多高消費(fèi)商務(wù)群體，同時(shí)周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中高收入階層，因此，本項(xiàng)目有著非常豐富的高含金量的潛在消費(fèi)群體，對(duì)于本項(xiàng)目高端商務(wù)招待的高收入階層，因此，本項(xiàng)目有著非常豐富的高含金量的潛在消費(fèi)群體，對(duì)于本項(xiàng)目高端商務(wù)招待的定位支撐很大定位支撐很大 ；5.5.區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)鎮(zhèn)江市沒有類似定位項(xiàng)目，處于市場空白：區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)鎮(zhèn)江市沒有類似定位項(xiàng)目，處于市場空

39、白：由于本項(xiàng)目的總體方向是依托大市口至南徐新城一帶強(qiáng)有力消費(fèi)群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，由于本項(xiàng)目的總體方向是依托大市口至南徐新城一帶強(qiáng)有力消費(fèi)群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目周邊乃至全市和本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目基本沒有，加上本項(xiàng)目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項(xiàng)目周邊乃至全市和本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目基本沒有，加上本項(xiàng)目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項(xiàng)目在定位的稀缺性上有比較強(qiáng)的競爭力，業(yè)態(tài)定位上處于領(lǐng)先地位；項(xiàng)目在定位的稀缺性上有比較強(qiáng)的競爭力，業(yè)態(tài)定位上處于領(lǐng)先地位；6.6.商業(yè)經(jīng)營者普遍看好本項(xiàng)目：商業(yè)經(jīng)營者普遍看好本項(xiàng)目：在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問了部分本項(xiàng)目將來可能引進(jìn)的一些知名的商業(yè)企業(yè)

40、，從反饋的意見來看，在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問了部分本項(xiàng)目將來可能引進(jìn)的一些知名的商業(yè)企業(yè)，從反饋的意見來看，大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂休閑類企業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目都比較感興趣，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的總體定位大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂休閑類企業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目都比較感興趣，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的總體定位表示認(rèn)可；表示認(rèn)可；7.7.便利的交通區(qū)位和良好的生態(tài)環(huán)境：便利的交通區(qū)位和良好的生態(tài)環(huán)境：本項(xiàng)目南接鎮(zhèn)江第一景觀大道，西連城市主干道跑馬山路，是鎮(zhèn)江是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞谋卷?xiàng)目南接鎮(zhèn)江第一景觀大道，西連城市主干道跑馬山路，是鎮(zhèn)江是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞纳仙现畢^(qū)，對(duì)高端客群的吸引力較大上上之區(qū)，對(duì)高端客群的吸

41、引力較大2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題綠色生態(tài)商業(yè)綠色生態(tài)商業(yè)特色城市會(huì)所特色城市會(huì)所2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789四、整體業(yè)態(tài)布局四、整體業(yè)態(tài)布局現(xiàn)代服務(wù)現(xiàn)代服務(wù)餐飲餐飲現(xiàn)代服務(wù)現(xiàn)代服務(wù)餐飲餐飲高檔商務(wù)會(huì)所高檔商務(wù)會(huì)所流行購物流行購物-1F1F2F5-6#3-4#2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中

42、城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789操盤篇操盤篇5 5商業(yè)操作建議商業(yè)操作建議一、商業(yè)經(jīng)營布局一、商業(yè)經(jīng)營布局二、商業(yè)同步推售建議二、商業(yè)同步推售建議三、商業(yè)管理模式建議三、商業(yè)管理模式建議四、商業(yè)配套建議四、商業(yè)配套建議2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789一、商業(yè)經(jīng)營布局一、商業(yè)經(jīng)營布局3-4#3-4#樓負(fù)一層經(jīng)營布局樓負(fù)一層經(jīng)營布局22001750高檔娛樂城高檔娛樂城目標(biāo)設(shè)定夜色傾城天上人間雨和樓目標(biāo)設(shè)定皇室名

43、門櫻花園會(huì)員制高檔會(huì)所會(huì)員制高檔會(huì)所2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:690317893-4#3-4#樓一層經(jīng)營布局樓一層經(jīng)營布局口腔連鎖SPA健身館美容整形目標(biāo)設(shè)定佳美口腔一兆偉德康美整形施而美整形社區(qū)配套便利店洗衣店名煙名酒發(fā)廊音像花店寵物店中介目標(biāo)設(shè)定可的好的康潔洗衣榮氏蘇捷華仔巨濤多來咪皇氏馬蘭德中廣裕興2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:690317893-4#3-4#樓二層經(jīng)營布

44、局樓二層經(jīng)營布局特色高檔餐飲目標(biāo)設(shè)定滋奇火鍋蜀王火鍋2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:690317895-6#5-6#樓負(fù)一層經(jīng)營布局樓負(fù)一層經(jīng)營布局目標(biāo)設(shè)定奧特萊斯FOXTOWN名品折扣35002008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:690317895-6#5-6#樓一層經(jīng)營布局樓一層經(jīng)營布局現(xiàn)代服務(wù)目標(biāo)設(shè)定銀行移動(dòng)聯(lián)通電信鐵通特色餐飲目標(biāo)設(shè)定大長今韓國料理花舞日本料理福氏燉品麻婆豆腐東北大骨

45、頭湘江老廚骨里王云南土菜館1+2層合計(jì):12002008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:690317895-6#5-6#樓二層經(jīng)營布局樓二層經(jīng)營布局特色高檔休閑目標(biāo)設(shè)定常春藤城市花園咖啡貓空悠仙美地高檔特色餐飲目標(biāo)設(shè)定泰國村魚翅金滿樓海鮮酒店燕鮑翅1+2層合計(jì):12002008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789二、商業(yè)同步推售建議二、商業(yè)同步推售建議招商銷售步驟建議招商銷售步驟建議招商策

46、略：招商策略：主力店招商先行主力店招商先行全面招商銷售同步全面招商銷售同步1432關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)控制招商節(jié)奏、比例控制招商節(jié)奏、比例倡導(dǎo)差異化經(jīng)營倡導(dǎo)差異化經(jīng)營選擇好開業(yè)時(shí)間選擇好開業(yè)時(shí)間2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:6903178908.5.108.7.108.9.108.10.108.11.109.7.108.5.108.5.1主力店招商主力店招商-1F-1F品牌折扣品牌折扣高檔會(huì)所高檔會(huì)所高檔娛樂高檔娛樂VIP認(rèn)籌08.9.708.9.7主力店確定主力

47、店確定08.10.1808.10.18開盤銷售開盤銷售08.11.108.11.1品牌店招商品牌店招商5#1-2F5#1-2F口腔口腔 整形整形6#2F6#2F特色茶館特色茶館3-4#1-2F3-4#1-2F高檔餐飲高檔餐飲09.7.109.7.1品牌店確定品牌店確定商業(yè)銷售招商脈絡(luò)：商業(yè)銷售招商脈絡(luò)：2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789差別銷售和差異化經(jīng)營：差別銷售和差異化經(jīng)營：物業(yè)的可銷售部分在銷售時(shí)需要重視以后錯(cuò)位經(jīng)營的重要性，如果實(shí)行無差別的價(jià)高者得策略，后物業(yè)的可銷售

48、部分在銷售時(shí)需要重視以后錯(cuò)位經(jīng)營的重要性，如果實(shí)行無差別的價(jià)高者得策略，后續(xù)一些經(jīng)營能力差、業(yè)態(tài)重復(fù)的商鋪經(jīng)營不善的現(xiàn)象肯定會(huì)出現(xiàn)，個(gè)別商鋪的經(jīng)營不善同樣會(huì)影響續(xù)一些經(jīng)營能力差、業(yè)態(tài)重復(fù)的商鋪經(jīng)營不善的現(xiàn)象肯定會(huì)出現(xiàn)，個(gè)別商鋪的經(jīng)營不善同樣會(huì)影響到整體商業(yè)價(jià)值的提升；到整體商業(yè)價(jià)值的提升；關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)：關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)：對(duì)于集中式大商業(yè)招商和銷售而言，主力店和品牌店效應(yīng)明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全對(duì)于集中式大商業(yè)招商和銷售而言，主力店和品牌店效應(yīng)明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全面提升整個(gè)商業(yè)物業(yè)的全面升值，因?yàn)槠浔旧淼木劭湍芰σ彩瞧渌行∩虘舻目驮幢Ｕ虾徒?jīng)營信心面提

49、升整個(gè)商業(yè)物業(yè)的全面升值，因?yàn)槠浔旧淼木劭湍芰σ彩瞧渌行∩虘舻目驮幢Ｕ虾徒?jīng)營信心保障；保障；控制招商節(jié)奏與比例：控制招商節(jié)奏與比例：招商是商業(yè)物業(yè)營銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷售，商業(yè)項(xiàng)目最好能招商是商業(yè)物業(yè)營銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷售，商業(yè)項(xiàng)目最好能一氣呵成，因?yàn)殇N售是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，要趁人氣最旺時(shí)期，至少?zèng)_到一氣呵成，因?yàn)殇N售是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，要趁人氣最旺時(shí)期，至少?zèng)_到80%-90%80%-90%，才能保證人氣的持續(xù)，使后期招商更為順利；依據(jù)項(xiàng)目短期價(jià)值體現(xiàn)的難度，才能保證人氣的持續(xù)，使后期招

50、商更為順利；依據(jù)項(xiàng)目短期價(jià)值體現(xiàn)的難度, ,需要增加需要增加主力店主力店 、品牌店進(jìn)駐促進(jìn)，、品牌店進(jìn)駐促進(jìn)，建議招商比例控制在建議招商比例控制在47%47%；選擇好開業(yè)時(shí)機(jī)：選擇好開業(yè)時(shí)機(jī)：招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開業(yè)時(shí)間就很重要了，一邊營業(yè)一邊裝修顯然達(dá)不到開業(yè)要求，具體的招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開業(yè)時(shí)間就很重要了，一邊營業(yè)一邊裝修顯然達(dá)不到開業(yè)要求，具體的時(shí)間選擇上則以節(jié)假日為佳，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的開業(yè)對(duì)人氣要求很高，為能有更多人烘托開業(yè)盛況，時(shí)間選擇上則以節(jié)假日為佳，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的開業(yè)對(duì)人氣要求很高，為能有更多人烘托開業(yè)盛況，統(tǒng)一制造開業(yè)興奮點(diǎn)（利益點(diǎn)）也是必要的。統(tǒng)一制造開業(yè)興奮點(diǎn)（利益

51、點(diǎn)）也是必要的。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:6903178920082008年度年度20092009年度年度時(shí)間1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月推廣形象導(dǎo)入價(jià)值訴求公關(guān)活動(dòng)價(jià)值體驗(yàn)價(jià)值挖掘價(jià)值提升招商主力店人氣店次主力店散戶銷售銷售準(zhǔn)備客戶蓄水強(qiáng)銷期持銷期焦點(diǎn)運(yùn)動(dòng)尾盤2

52、008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789形象導(dǎo)入、現(xiàn)場包裝、主力店開始招商形象導(dǎo)入、現(xiàn)場包裝、主力店開始招商客戶積累、活動(dòng)造勢(shì)客戶積累、活動(dòng)造勢(shì)形象升級(jí)、主力店確定、價(jià)值認(rèn)同、開盤熱銷形象升級(jí)、主力店確定、價(jià)值認(rèn)同、開盤熱銷品牌店招商、焦點(diǎn)運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)品牌店招商、焦點(diǎn)運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)08.5.108.5.108.7.108.7.15 5月全國火車站月全國火車站商業(yè)圖片展商業(yè)圖片展系列軟文炒作系列軟文炒作08.7.1-08.9.108.7.1-08.9.17 7月月2020日商業(yè)論壇日商業(yè)論壇投資推介

53、會(huì)投資推介會(huì)08.9.1-08.11.108.9.1-08.11.19 9月月7 7日日主力店簽定儀式新聞發(fā)布會(huì)主力店簽定儀式新聞發(fā)布會(huì)1010月月1818日開盤日開盤08.11.1-09.7.108.11.1-09.7.1整體營銷階段劃分整體營銷階段劃分VIPVIP客戶積累客戶積累散戶招商、商家進(jìn)駐散戶招商、商家進(jìn)駐2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789開盤前客戶鎖定步驟：開盤前客戶鎖定步驟：全國各地火車站商業(yè)圖片展覽全國各地火車站商業(yè)圖片展覽系列軟文炒作系列軟文炒作( (地段

54、地段 規(guī)劃規(guī)劃 商業(yè)前景商業(yè)前景 主力店等主力店等) )形象包裝、相關(guān)信息發(fā)布形象包裝、相關(guān)信息發(fā)布商業(yè)論壇商業(yè)論壇 投資推介會(huì)投資推介會(huì)VIPVIP卡認(rèn)購卡認(rèn)購主力店意向簽定儀式暨新聞發(fā)布會(huì)主力店意向簽定儀式暨新聞發(fā)布會(huì)蓄勢(shì)，贏得市場主動(dòng)蓄勢(shì)，贏得市場主動(dòng)造勢(shì)造勢(shì), ,形成價(jià)值認(rèn)同形成價(jià)值認(rèn)同公關(guān)公關(guān), ,構(gòu)筑商業(yè)前構(gòu)筑商業(yè)前景景2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789“跑馬山莊國際街區(qū)杯”全國各地火車站商圈圖片展一、活動(dòng)目的通過全國火車站商業(yè)繁華氛圍呈現(xiàn)，勾起鎮(zhèn)江人對(duì)火車站商業(yè)

55、版塊關(guān)注，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目關(guān)注；提高客戶對(duì)項(xiàng)目版塊信心與認(rèn)可，從而實(shí)現(xiàn)投資引導(dǎo)二、時(shí)間地點(diǎn)1.時(shí)間：2008年5月2.地點(diǎn):售樓中心火車站汽車站三、活動(dòng)形式售樓處火車站商業(yè)圖片展；火車站、汽車站休息區(qū)、公共區(qū)商業(yè)圖片展；報(bào)紙等平面媒體火車站商業(yè)圖片系列展，并進(jìn)行系列炒做2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789跑馬山莊國際街區(qū)投資峰會(huì)及商業(yè)論壇一、活動(dòng)目的一、活動(dòng)目的通過權(quán)威專家口徑論證區(qū)域及產(chǎn)品價(jià)值，建立項(xiàng)目公信力；形成關(guān)注熱點(diǎn)，繼而形成口碑宣傳；形成客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)同；二、時(shí)間地點(diǎn) 1

56、.時(shí)間:2008年7月20日 2.地點(diǎn):鎮(zhèn)江國際飯店五洲廳三、活動(dòng)內(nèi)容 1.專家論證國內(nèi)火車站商業(yè)發(fā)展趨勢(shì); 2.專家論證鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展前景; 3.專家點(diǎn)評(píng)版塊發(fā)展和項(xiàng)目優(yōu)勢(shì); 4.項(xiàng)目推介2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789跑馬山莊國際街區(qū)、xx品牌主力店意向合作簽定儀式一、活動(dòng)目的通過引進(jìn)主力店，提高客戶對(duì)項(xiàng)目信心；提高項(xiàng)目知名度和品牌影響力二、時(shí)間地點(diǎn)1.時(shí)間:2008年9月7日2.地點(diǎn):鎮(zhèn)江國際飯店五洲廳三、活動(dòng)內(nèi)容簽定意向書；新聞發(fā)布會(huì)，答記者問2008房地產(chǎn)營銷策劃大

57、全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789三、商業(yè)管理模式建議三、商業(yè)管理模式建議商業(yè)管理四贏三統(tǒng)一商業(yè)管理四贏三統(tǒng)一四贏：1.開發(fā)商通過租售結(jié)合實(shí)現(xiàn)自身效益的最大化；2.業(yè)主通過所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報(bào)取得投資收益；3.商家通過入場經(jīng)營取得經(jīng)營利潤；4.消費(fèi)者在消費(fèi)中得到體驗(yàn)和一定的滿足。 三統(tǒng)一：1、統(tǒng)一招商；2、統(tǒng)一銷售；3、統(tǒng)一管理。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體：四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體：1 1、有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項(xiàng)目定位，、有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項(xiàng)目定位，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正逐漸凸現(xiàn)，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將是招商工作和后繼經(jīng)營成功的一個(gè)基本保