淺析越秀地產(chǎn)融資模式

1、 淺析越秀地產(chǎn)融資模式作者：彭超作者單位： 中山大學(xué)嶺南學(xué)院 廣東廣州市摘 要：融資在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展、持續(xù)增長(zhǎng)、提升效益的重要支撐。越秀地產(chǎn)是一家綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)，于1992年在香港聯(lián)合交易所上市，市場(chǎng)化程度較高。依托其控股股東廣州越秀集團(tuán)有限公司強(qiáng)大的實(shí)力和金融產(chǎn)業(yè)資源，以及自身境內(nèi)外的融資渠道和旗下越秀房地產(chǎn)投資信托基金的成功運(yùn)作，采取了較為廣泛的房地產(chǎn)融資模式，值得學(xué)習(xí)借鑒。關(guān)鍵詞：越秀地產(chǎn) 房地產(chǎn) 融資 房地產(chǎn)投資基金 一、越秀地產(chǎn)的發(fā)展情況簡(jiǎn)介越秀地產(chǎn)股份有限公司（股份代號(hào)：00123.HK，以下簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”）是

2、廣州越秀集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀集團(tuán)”）控股的香港上市企業(yè)，越秀地產(chǎn)于1992年12月在香港聯(lián)合交易所上市，是當(dāng)時(shí)第九家在香港上市的中資紅籌公司。越秀地產(chǎn)的主要股東廣州越秀集團(tuán)有限公司是隸屬?gòu)V州市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型國(guó)有企業(yè)。越秀地產(chǎn)是集規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、監(jiān)理咨詢、中介服務(wù)、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)于一體，住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并重的綜合性房地產(chǎn)發(fā)展商。2015年越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)1120億元，營(yíng)業(yè)收入221億元，全年完成合同銷售金額248億元，是一家綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)。截止年底，越秀地產(chǎn)的公司架構(gòu)如下圖所示：二、開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要優(yōu)勢(shì)（一）控股股

3、東強(qiáng)大的實(shí)力和金融產(chǎn)業(yè)資源越秀集團(tuán)1985年在香港成立。歷經(jīng)30多年的發(fā)展，特別是近年來(lái)的調(diào)整優(yōu)化，越秀集團(tuán)逐步確立了以房地產(chǎn)、金融、交通基建等三大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)的“3+X”產(chǎn)業(yè)體系。截至2015年底，越秀集團(tuán)注冊(cè)資本金約113億元人民幣，總資產(chǎn)約3421億元，營(yíng)業(yè)總收入約338億元，是廣州市資產(chǎn)規(guī)模最大、總體經(jīng)濟(jì)效益位居前列的國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展也得到了廣州市政府的大力支持。越秀集團(tuán)旗下控有越秀地產(chǎn)（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）、越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK）和創(chuàng)興銀行（01111.HK）等四家香港上市公司（基金），是一家市場(chǎng)化和

4、資本化程度較高的集團(tuán)公司。2016年，上市公司廣州友誼成功收購(gòu)廣州越秀金融控股集團(tuán)有限公司100%股權(quán)，名稱正式變更為“廣州越秀金融控股集團(tuán)股份有限公司”，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)地方金控上市平臺(tái)。 截止目前，越秀集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展了銀行、證券、產(chǎn)業(yè)基金、融資租賃、擔(dān)保、小額貸款等金融業(yè)務(wù)，初步形成了以銀行+證券為核心的綜合金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。越秀集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力、金融產(chǎn)業(yè)資源為越秀地產(chǎn)融資模式的多樣化和創(chuàng)新提供了支撐。（二）香港上市公司的發(fā)展架構(gòu) 越秀地產(chǎn)早在1992年12月便在香港聯(lián)合交易所上市，香港上市為企業(yè)的發(fā)展奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)，上市公司的發(fā)展架構(gòu)具有以下優(yōu)勢(shì)：首先，可以通過(guò)公開(kāi)發(fā)行股票進(jìn)行融資擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)

5、，引入股本資金，降低企業(yè)的融資成本和負(fù)債率；其次，香港的資本市場(chǎng)較內(nèi)地成熟，與國(guó)際資本市場(chǎng)結(jié)合更緊密，有利于越秀地產(chǎn)充分利用境外低成本資金發(fā)展國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外的資本聯(lián)動(dòng)；第三，香港上市有助于越秀地產(chǎn)提升公司的國(guó)際知名度和企業(yè)品牌形象的塑造，越秀地產(chǎn)是摩根士丹利資本國(guó)際中國(guó)指數(shù)成分股，越秀地產(chǎn)旗下越秀房托則入選了標(biāo)普全球房托基金指數(shù)、彭博亞洲房托基金指數(shù)股和湯森路透、全球地產(chǎn)研究院、亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)合指數(shù)。第四，越秀地產(chǎn)通過(guò)在香港上市有利于規(guī)范企業(yè)的管理和制度，釋放企業(yè)企業(yè)活力和創(chuàng)新，避免了早期國(guó)有企業(yè)行政化色彩濃厚和體制僵化的約束。三、融資模式（一）供股供股即公司發(fā)行新股票讓現(xiàn)有股東按持股

6、比例認(rèn)購(gòu)，籌集資金增加公司股本。2014年月，越秀地產(chǎn)以供股方式，按合資格股東每持有100股現(xiàn)有股份獲配發(fā)33股供股股份的基準(zhǔn)，以每股股份1.25港元的認(rèn)購(gòu)價(jià)，發(fā)行約31億股股份，獲得4.19倍的超額認(rèn)購(gòu)，籌集了約38億元港幣。本次供股主要用于改善越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況，增加營(yíng)運(yùn)資金以及為未來(lái)擴(kuò)張發(fā)展提供資金。（二）銀行貸款和發(fā)行債券銀行貸款是指企業(yè)向銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的、需要還本付息的款項(xiàng)。發(fā)行債券是指企業(yè)直接向投資者發(fā)行承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。近三年越秀地產(chǎn)銀行貸款和債券融資的規(guī)模如下表所示：年份以人民幣結(jié)算（單位：人民幣億元）以美元結(jié)算（單位：人民

7、幣億元）以港幣結(jié)算（單位：人民幣億元）合計(jì)（單位：人民幣億元）2013103.55 61.52 73.58 238.65 2014137.88 60.31 122.40 320.59 2015177.75 70.65 133.24 381.64 數(shù)據(jù)來(lái)源：越秀地產(chǎn)年報(bào)截止到2015年底，越秀地產(chǎn)以人民幣計(jì)價(jià)的銀行貸款和債券占公司總的借款金額的47%，以美元和港幣計(jì)價(jià)的銀行貸款和債券占公司總的借款金額的53%，總體貸款和債券的規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升。近三年越秀地產(chǎn)銀行貸款和發(fā)行債券占總借款的比重以及當(dāng)年的利息支出和實(shí)際借貸平均年利率如下表所示：年份銀行貸款比例發(fā)行債券比例利息支出（單位：人民幣億元）實(shí)

8、際借貸平均年利率201379%21%15.20 5.59%201478%22%15.33 5.07%201581%19%18.61 4.95%數(shù)據(jù)來(lái)源：越秀地產(chǎn)年報(bào)越秀地產(chǎn)近三年銀行貸款與發(fā)行債券的比重保持在8：2左右，隨著融資規(guī)模的擴(kuò)大，越秀地產(chǎn)每年的利息支出呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)由于境內(nèi)借款的利率下調(diào)，公司實(shí)際借貸平均年利率逐年下降。（三）預(yù)收房款 預(yù)收房款是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，收到買受人支付的定金或者房?jī)r(jià)款。預(yù)收房款在項(xiàng)目竣工前，可用于該項(xiàng)目的投資建設(shè)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的融資渠道。越秀地產(chǎn)近三年的房地產(chǎn)銷售額和預(yù)收房款情況如下表所示：2013年2014

9、年2015年單位：人民幣億元單位：人民幣億元單位：人民幣億元合同銷售金額年報(bào)中預(yù)收房款金額合同銷售金額年報(bào)中預(yù)收房款金額合同銷售金額年報(bào)中預(yù)收房款金額146113220120249139數(shù)據(jù)來(lái)源：越秀地產(chǎn)年報(bào) 隨著近三年越秀地產(chǎn)合同銷售金額的不斷增加，預(yù)收房款也不斷加大，保障了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。（四）房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。越秀房地產(chǎn)信托投資基金（越秀房產(chǎn)基金）于2005年12月在香港聯(lián)合交易所有限公司上市，為全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)

10、投資信托基金。越秀房產(chǎn)基金主要投資于公樓、零售、酒店、服務(wù)式公寓及其他商業(yè)用途的物業(yè)。越秀房產(chǎn)基金近三年主要業(yè)績(jī)指標(biāo)如下所示：2013年2014年2015年總資產(chǎn)（人民幣億元）245.50 253.63 293.35 產(chǎn)權(quán)面積（萬(wàn)平方米）68.1068.1074.31物業(yè)出租率92.59%95.13%97.30%經(jīng)營(yíng)收入（人民幣億元）13.71 15.71 17.10 可分派資金（人民幣億元）5.99 6.63 7.04 物業(yè)組合白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、越秀新都會(huì)、國(guó)金中心白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、越秀新都會(huì)、國(guó)金中心白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、

11、越秀新都會(huì)、國(guó)金中心、宏嘉大廈數(shù)據(jù)來(lái)源：越秀地產(chǎn)年報(bào) 房地產(chǎn)信托投資基金是一種創(chuàng)新的融資方式，在2012年越秀地產(chǎn)將旗下位于廣州中央商務(wù)區(qū)珠江新城的商業(yè)綜合體廣州國(guó)際金融中心（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)金中心”）作價(jià)134.40億元人民幣注入越秀房托基金，通過(guò)該筆交易大大改善了越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況。截止到2015年底，越秀地產(chǎn)持有越秀房產(chǎn)基金37.1%的基金份額， 越秀地產(chǎn)通過(guò)將自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目從地產(chǎn)注入越秀房產(chǎn)基金，一方面可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持續(xù)和高水平管理，另一方面將已經(jīng)在地產(chǎn)平臺(tái)上證劵化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目再次證券化，從而借助資本市場(chǎng)，大大加速商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度和資金的流轉(zhuǎn)速度。（五）房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)

12、基金是從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度，房地產(chǎn)基金的發(fā)起人(主要是融資方)通過(guò)基金架構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，通常給予投資人固定收益的承諾。越秀地產(chǎn)在2013年開(kāi)始，嘗試與母公司越秀集團(tuán)相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)基金合作拿地，在2013-2014年通過(guò)與房地產(chǎn)基金合作拿地的項(xiàng)目信息如下所示：序號(hào)拿地時(shí)間地塊位置土地價(jià)格（單位：人民幣億元）越秀地產(chǎn)附屬公司持有項(xiàng)目公司的股比房地產(chǎn)基金持有項(xiàng)目公司的股比基金要求的年回報(bào)率（除稅前）一2013.06 浙江省杭州市江干區(qū)三堡5.84 20%80%11%二2013.07 廣東省佛山市禪城區(qū)同濟(jì)路17.72 20%80%11%三2013.09

13、湖北省武漢市江漢區(qū)精武路90.10 8%92%12%四2013.10 廣東省廣州市蘿崗區(qū)云埔工業(yè)區(qū)43.50 10%90%12%五2014.01浙江省杭州市余杭區(qū)10.0110%90%12%數(shù)據(jù)來(lái)源：越秀地產(chǎn)年報(bào) 通過(guò)與房地產(chǎn)基金的合作，越秀地產(chǎn)通過(guò)“小股操盤”共撬動(dòng)約167億元拿地資金，并承諾在認(rèn)購(gòu)期權(quán)到期后回購(gòu)股份。越秀地產(chǎn)通過(guò)房地產(chǎn)基金合作拿地，一方面可以將項(xiàng)目融資杠桿放大，另一方面可以降低公司表內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債率，在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件前回購(gòu)股份，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。存在優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，通過(guò)房地產(chǎn)基金融資也會(huì)構(gòu)成公司項(xiàng)目實(shí)際的融資成本提高，融資成本遠(yuǎn)高于同期越秀地產(chǎn)通過(guò)銀行和發(fā)行債券的融資成本5.07%

14、至5.59%，可能會(huì)降低越秀地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率。（六）融資租賃融資租賃是集融資與融物于一體的新型融資工具，指實(shí)質(zhì)上指通過(guò)轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃來(lái)進(jìn)行資金的融通。2015年9月，越秀地產(chǎn)全資附屬企業(yè)與越秀集團(tuán)關(guān)聯(lián)的廣州越秀融資租賃有限公司簽訂融資租賃合同，以附屬企業(yè)持有的機(jī)電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防火門系統(tǒng)、冷氣系統(tǒng)等賬面價(jià)值約5億元的設(shè)備作為租賃資產(chǎn)，租賃期限36個(gè)月，交易的年度租息率6.19%，租賃期間應(yīng)付的租賃利息和交易費(fèi)用合計(jì)約1.07億元。通過(guò)融資租賃業(yè)務(wù)融資，有助于越秀地產(chǎn)改善融資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大融資渠道。四、總結(jié)越秀地產(chǎn)依托于母公司越秀集團(tuán)的金融產(chǎn)業(yè)資源和香港上市公司的平臺(tái)，擅長(zhǎng)利用境內(nèi)外的融資平臺(tái)，多種金融工具進(jìn)行融資，撬動(dòng)財(cái)務(wù)杠桿。房地產(chǎn)融資活動(dòng)的深度和廣度，直接制約著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度及供應(yīng)，較強(qiáng)的融資能力有助于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大和效益增加。越秀地產(chǎn)的多渠道、多層次的融資模式值