加強成本控制的建議

1、加強成本控制的建議房價由于受到成本的影響，成本越低，房價就越有下調(diào)的空間，以此提高企業(yè)的競爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅度提升。房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制應以項目設計階段、招標投標階段、施工階段、結(jié)算階段等幾個階段為重點，進行系統(tǒng)的控制.對于企業(yè)的項目設計階段來說，設計階段的成本控制是項目建設過程中的重點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應重點注意這個階段的控制；對于企業(yè)的招標投標階段來說，成本控制內(nèi)容主要是對編制成本計劃和工作流程圖、對經(jīng)濟技術變更進行比較、進行項目工程計量、定期進行工程費用超支分析、及時掌握有關部門的各種定額和收費標準的變化等方面的控制；對于企業(yè)的施工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是加強

2、對履約行為的控制；對于企業(yè)的結(jié)算階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是對竣工后送審的工程量核實方面的控制。1、設計階段的成本控制設計階段的成本控制是整個成本制度的關鍵與重點。盡管設計階段的費用和整個建設工程過程中所占比例不大，但對工程造價的影響很大，能達到75刈上。由此可見，設計質(zhì)量的好壞會直接影響到建設費用的多少和建設工期的長短，決定人力、物力和財力投入的數(shù)量。因此，合理科學的房地產(chǎn)設計可大幅減低造價成本.因此，設計階段對項目投資的影響是極大的.(1)應采用合約措施，有效控制產(chǎn)品造價針對設計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。應該在設計合同的經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，

3、采取一定的約束是對設計規(guī)范、工程質(zhì)量與預算指標等各方面進行控制的一種舉措。(2)應推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位應積極推行建設方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的實際招標方法，以此來將工程主體及配套的維護、綠化等都放在一起進行招標，并組織有關專家進行綜合評比，這樣就既選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局上的開拓創(chuàng)新。(3)應開展精細化限額設計，進而控制造價精細化限額設計是在限額設計的基礎上，深化施工圖設計階段的造價控制過程，首先由建設單位及設計單位共同對成本占比較高的項目指標進行分析及量化，由設計人員對量化指標進行逐項落實，并給予適當獎懲的一種造價控制方法.精細化限額設計的關鍵是要體現(xiàn)精準、精確、

4、精細原則.精準原則體現(xiàn)為對工程量、價格、限額指標的精準分析；精確原則體現(xiàn)為設計數(shù)據(jù)及造價數(shù)據(jù)精確計算；精細原則體現(xiàn)為設計管理、合約管理及質(zhì)量管理過程中的精細管理。精細化限額設計的核心是要確定哪些指標可以作為限額設計主線。并決定項目最終造價。通過對若干框架結(jié)構住宅項目建筑工程結(jié)算數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，鋼筋工程、混凝土工程、模板工程、砌體工程、門窗工程及墻地面裝修工程造價之和占工程總造價75%fc右，因此這六項應作為限額設計過程中的關鍵指標控制，從而可確保75%以上的建2筑工程成本在整個設計及建造過程中處于受控狀態(tài)。經(jīng)過對上述六個關鍵項的細化分析可發(fā)現(xiàn)，每個工程項目里都存在一個影響其成本的關鍵指標，分別為

5、含鋼量、混凝土含量、模板含量、砌體含量、窗地比、墻地比。這六項指標之間并非孤立的，而是具有相互關聯(lián)性，某一項指標的有效控制實質(zhì)均為其他指標控制奠定了基礎。精細化限額設計的過程就是將上述六項指標或其中部分指標作為限額設計的具體量化指標輸入給設計人員，并在設計過程中適時進行核算、修正及確認，從而確保各指標對應項目的造價不被突破。在設計過程中，設計人員可以通過對設計規(guī)范等理論的深入分析及靈活應用來確保各項限額指標的有效落實。以占整個建筑工程造價比例的四分之一的鋼筋工程為例，其含鋼量指標的控制是六個指標中最關鍵的一項。在具體設計中，設計人員可以依據(jù)以下理論或措施控制含鋼量指標：一是荷載數(shù)值與結(jié)構鋼筋量

6、之間呈倍數(shù)關系，因此結(jié)構計算時不能隨意加大荷載數(shù)據(jù)；合理進行梁板跨中彎矩增大系數(shù)及水平地震力影響系數(shù)等參數(shù)選擇。二是遵循強柱弱梁設計原則，不任意加大梁端上部鋼筋。三是抗震區(qū)的建筑物，受力筋直徑盡量不大于25mm這樣可以減少鋼筋的錨固長度。四是采HRB40繇較高強度等級的鋼筋，能在保證構件安全及延性的情況下，較大程度地減少用鋼量.混凝土、模板含量控制的具體措施是嚴格控制混凝土結(jié)構構件的截面尺寸選取，根據(jù)混凝土結(jié)構設計規(guī)范確定混凝土板的厚度、梁及柱的截面尺寸.砌體含量、窗地比及墻地比三個指標的具體控制措施為：建筑平立面規(guī)則，平面布置盡量簡單化，避免復雜的平面形狀，盡量減少凹凸造形；控制長寬比、高寬

7、比、樓板開洞面積；避免建筑立面剛度突變等.2、招標投標階段的成本控制實踐證明，通過公開招標來縮短項目建設周期、降低項目成本、提高工程質(zhì)量、提高投資收益是一種行之有效的辦法。公開招標可以使用于項目建設過程中存在市場競爭條件的任何一個環(huán)節(jié)，如方案設計，施工圖設計，設備、材料采購，施工等.下面通過招標控制成本應注意的事項：(1)招標工作應遵循公開、公正、公平、誠信的原則。招標前，應嚴格審查投標單位資質(zhì)，必要時進行實地考察.堅決避免“特級企業(yè)投標，一、二級企業(yè)轉(zhuǎn)包，三、四級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象。(2)做好招標文件的編制工作.造價人員應收集、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進

8、行鑒別、分析和評價，然后編制招標文件.(3)合理低價者中標.推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭.3、投資階段的成本控制施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的控制.這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個方面：(1)用經(jīng)濟措施進行項目投資的有效控制應嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃、銷售代表等，減少銷售成本，最大限度地降低靜態(tài)投資.(2)從技術措施上展開項目投資的有效控制應在對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用材料，

9、并想方設法在技術上實施項目投資的控制，技術措施是實施項目投資的必要保證。(3)從管理模式上著手，建立建設監(jiān)管制，追求投資的有效控制應按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。4、施工階段的成本控制施工的材料費用控制是加強、設備的采購供應管理，控制材料價格。材料費用是構成工程造價的主要因素。一般建筑工程中土建材料費用約占造價約60-70%左右，安裝工程的材料或設備費占造價約75溢右，且呈上升趨勢。由此可見，選用材料或

10、設備是否經(jīng)濟合理，對降價造價起著十分關鍵的作用.在施工前，對工程所需材料不僅要進行貨源的調(diào)查研究，廣泛收集供貨信息，盡量尋找貨和價的最佳結(jié)合點在施工階段開建單位應采用與國際接軌的市場價形式確定造價，直接按市場價進行工程組價，對于項目采用建筑材料信息價格進行優(yōu)化；在保證工程質(zhì)量的前提下，全部材料價是根據(jù)安裝季度、時段采用市場詢價，保證貨比三家，質(zhì)優(yōu)價廉地購買材料，建設單位、監(jiān)理單位、承包單位三方在事情鑒定認價單，作為結(jié)算依據(jù)，同時也充分體現(xiàn)材料的真實性，做到減少工程成本，提高企業(yè)利潤，該項管理與控制可節(jié)約開發(fā)項目資金到工程總價約15-20%.加強對施工方案的技術經(jīng)濟比較，把好施工管理關，也是控制

11、造價管理的有效辦法。施工方案是施工組織設計中的一項重要工作內(nèi)容，合理的施工方案，可以縮短工期，保證工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟效益。對施工方案從技術和經(jīng)濟上進行對比評價，通過定性和定量分析，通過對質(zhì)量、工期、造價三項技術經(jīng)濟指標比較，選擇合理的施工方案.所以對于承包商做的組織設計方案建設單位應組織相關專業(yè)人員對工序搭接、技術保證、經(jīng)濟分析、質(zhì)量約束等進行有效論證與整合，使其具備工序合理、節(jié)約人力、物力、在合理的造價內(nèi)通過技術手段制定詳細的施工保證措施，建立健全質(zhì)量管理體系，達到施工組織設計方案實施的最佳效果，從而降低工程成本，減少工程變更，加強管理與控制.開發(fā)建設單位督促和協(xié)助承包商在保證安全和質(zhì)量的前

12、提下，利用成熟的技術手段控制或縮短工期，使得開發(fā)項目及早上市交易，回收資金，降低費用，使其產(chǎn)生更大經(jīng)濟效益和社會效益。5、結(jié)算階段的成本控制在項目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時支付相關施工單位的貨款，同時還要嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析，材料調(diào)差，取費。匯總出整個工程各單項工程結(jié)算造價，作為工程款支付依據(jù).即為該項目最終建安成本數(shù)據(jù).同時，應該根據(jù)這個項目的整個成本過程總結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點所在，爭取在下一個項目的成本控制的過程中實現(xiàn)新的突破。抓好管理，減少工程索賠是在結(jié)算階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取

13、“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，從工程結(jié)構、使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；措施如下：現(xiàn)場簽證的管理。項目管理者必須傲到以下幾點以實現(xiàn)現(xiàn)場簽證的優(yōu)異管理：其一要求相關人員必須熟悉合同及工程計價的有關規(guī)范、規(guī)定。只有相關管理人員能夠熟練的掌握相關知識，才能夠做到合理的分析現(xiàn)場簽證的必要性和合理性。其二，為了避免參見現(xiàn)場參加簽證的人員的變動的影響.相關人員必須做到每一項工作及時簽證并編號.及時審核和填寫簽證費用審定表，計算費用：上報有關部門做后期處理。以免到結(jié)算時發(fā)生

14、補簽現(xiàn)象，引起糾紛?，F(xiàn)場索賠的管理。在工程量清單計價模式下，房地產(chǎn)商對工程變更和工程索賠觀念與應對能力的缺乏是他面臨的主要風險之一。為了做好工程反索賠工作，建設單位必須強化現(xiàn)場和合同管理；增加反索賠能力。采購是成本控制的重點。材料成本是房地產(chǎn)項目的成本的重要組成部分，大概占到60%左右.因此，在采購過程中必須采取招標的方式。同時在招標過程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，要求專業(yè)主管部門必須設有專業(yè)業(yè)務能力強，事業(yè)心強的人員共同參與。6。成本管理組織和控制體系的建立與健全1、成本管理委員會的成立成本管理委員會可由總工程師、財務總監(jiān)、預算經(jīng)理、材料總監(jiān)組成,它在公司成本控制工作中起了決策和領導的作用。對公司成本控制工作的具體指導性意見是由成本管理委員會提出，向公司總經(jīng)理負責，直接決定公司成本控制工作。2、成本管理小組的建立在總經(jīng)理和公司成本管理委員會的指導下建立成本管理小組，它是公司成本控制工作的日常工作機構，進行公司成本控制的日常工作。各部門負責成本控制的相關人員是成本管理小組的成員。對其制定工作細則，可以保證公司成本控制工作的順利進行，使公司的利益得到很好的維護。3、目標成本的制定與責任體系的明確實時跟蹤與控制業(yè)務過程，成本責任制和監(jiān)督考核機制，應由企業(yè)的管理層制定與完善.承包任務下達時，要將質(zhì)量、安全、工期等控制指標和