汪大海、魏娜、郇建立主編社區(qū)管理第三章物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)

1、 社社 區(qū)區(qū) 管管 理理（修訂版）社區(qū)管理（修訂版） 21世紀(jì)公共管理系列教材汪大海、魏娜、郇建立汪大海、魏娜、郇建立 主編主編第第2 2編編 社區(qū)管理的主體社區(qū)管理的主體第第3 3章章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理公司是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)法人業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)重點(diǎn)問題重點(diǎn)問題3.1. 3.1. 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司物業(yè)物業(yè)（Real Property）物業(yè)管理物業(yè)管理（Real Property Management）3.1.1

2、物業(yè)管理公司的概念物業(yè)管理公司的概念3.1. 3.1. 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司：具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)法人3.1. 3.1. 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司 公司公司基本目標(biāo)基本目標(biāo)3.1.1 物業(yè)管理公司的概念物業(yè)管理公司的概念公司公司基本目標(biāo)基本目標(biāo)公司公司基本目標(biāo)基本目標(biāo)3.1. 3.1. 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司的權(quán)利是：物業(yè)管理公司的權(quán)利是：（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為

3、；（5）有權(quán)要求管委會(huì)（即業(yè)主委員會(huì)，下同）協(xié)助管理；（6）有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔，保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其受益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)；（8）根據(jù)實(shí)際需要，制定物業(yè)的大修計(jì)劃，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金3.1.2 物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)3.1. 3.1. 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司3.1.2 物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)義務(wù)義務(wù)3.1. 3.1. 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司工程維護(hù)工程維護(hù)管理管理車輛道路車輛道路管理管理園林綠化園林綠化管理管理環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生管理管理安全管理安全管理服務(wù)服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目3.1

4、.3 物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目3.1. 3.1. 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司總經(jīng)理室辦公室財(cái)務(wù)部管理部服務(wù)部工程部公關(guān)部發(fā)展部下屬企業(yè)各管理處3.1.4物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)部3.2 3.2 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)3.2.1 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會(huì)的宗旨是業(yè)主委員會(huì)的宗旨是代表業(yè)主們的合法權(quán)代表業(yè)主們的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制管理體制通過業(yè)主委員會(huì)而實(shí)通過業(yè)主委員會(huì)而實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治是社會(huì)民現(xiàn)業(yè)主自治是社會(huì)民主管理的基礎(chǔ)主管理的基礎(chǔ)業(yè)主是指物業(yè)主是指物業(yè)的所有者業(yè)

5、的所有者業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織管理的組織3.2 3.2 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)的組織機(jī)構(gòu)在設(shè)置時(shí)，應(yīng)注意若干問題業(yè)主委員會(huì)的組織機(jī)構(gòu)在設(shè)置時(shí)，應(yīng)注意若干問題1業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生2業(yè)主委員會(huì)的組織業(yè)主委員會(huì)的組織3.2.2 業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只設(shè)一個(gè)業(yè)主委員會(huì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只設(shè)一個(gè)業(yè)主委員會(huì)首屆業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)首屆業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，由籌委會(huì)單位或物業(yè)管理公司、

6、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，由籌委會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持文件向物日內(nèi)，持文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案3.2 3.2 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)委業(yè)主委員會(huì)委員的任期員的任期業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期為23年，可以連選連任 3.2.3 業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主委員會(huì)委業(yè)主委員會(huì)委員的產(chǎn)生員的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其名額分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中

7、所擁有的業(yè)權(quán)份額的多少業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格的任職資格品德好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作能力的成年人3.2 3.2 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利與義務(wù)（1）業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利參加業(yè)主委員會(huì)組織的有關(guān)活動(dòng)；擁有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；參與業(yè)主委員會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出建議和批評(píng)（2）業(yè)主委員會(huì)委員的義務(wù)遵守業(yè)主委員會(huì)的章程；執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決議，完成交辦的工作；參加業(yè)主委員會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)和公益事業(yè)；向業(yè)主委員會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議 3.2.3 業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主委員會(huì)委員3.2 3.2 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)3.2

8、.4 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)（1）召集和主持業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）（2）提出修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程的議案（3）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同（4）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)算和決算（6）監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作（7）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)用房的合理使用（8）業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）賦予的其他職責(zé)和權(quán)利3.2 3.2 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)3.2.4 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)（1）籌備并向業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）報(bào)告工作（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）通過

9、的各項(xiàng)決議、決定，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督（3）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)工作，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人開展多種形式的宣傳教育（4）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，完成和實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域的各項(xiàng)管理目標(biāo)（5）調(diào)解業(yè)主和物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的糾紛（6）建立本會(huì)檔案制度（7）接受市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查（8）本會(huì)的決定不得違反法律法規(guī)和國(guó)家政策，不得違反業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）的決定，不得損害公共利益3.2 3.2 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)3.2.5 業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作業(yè)主委員會(huì)的

10、章程和日常工作3.3 3.3 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及其他與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及其他3.3.1 物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系 Content Title3.3 3.3 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及其他與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及其他3.3.2 3.3.2 物業(yè)管理公司與居民委員會(huì)的關(guān)系物業(yè)管理公司與居民委員會(huì)的關(guān)系少數(shù)物業(yè)管理公司拒絕在所管理的住宅小區(qū)設(shè)立居民委員會(huì)某些物業(yè)管理公司對(duì)居委會(huì)的正常工作不予配合居委會(huì)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)各自為政，缺乏協(xié)調(diào)兩者兩者的矛盾的矛盾兩者兩者的矛盾的矛盾兩者兩者的矛盾的矛盾3.3 3.3 物業(yè)管理公司物業(yè)管

11、理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及其他與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及其他如何解決居委會(huì)與物業(yè)管理公司的矛盾首先，理順居委會(huì)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，需要形成如下幾點(diǎn)基本共識(shí) 在所有城市住宅小區(qū)都必須建立健全居委會(huì)組織。 居民委員會(huì)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)具有共同的工作目標(biāo)。 居民委員會(huì)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)各有所長(zhǎng)，可以“互補(bǔ)”。其次，盡快出臺(tái)有關(guān)法律、法規(guī)，為理順居委會(huì)與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系提供法律依據(jù)3.3.2 3.3.2 物業(yè)管理公司與居民委員會(huì)的關(guān)系物業(yè)管理公司與居民委員會(huì)的關(guān)系3.3 3.3 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及其他與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及其他物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該是兩個(gè)相開發(fā)公司應(yīng)該是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的企業(yè)法人對(duì)獨(dú)立的企業(yè)法人房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行小區(qū)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的全過程中都應(yīng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的全過程中都應(yīng)該考慮到物業(yè)管理的需要，該考慮到物業(yè)管理的需要，并要求物業(yè)管理公司介入并要求物業(yè)管理公司介入房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)、施工、售房三個(gè)環(huán)節(jié)上應(yīng)施工、售房三個(gè)環(huán)節(jié)上應(yīng)為物業(yè)管理公司做好前期為物業(yè)管理公司做好前期準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)開發(fā)公司依賴物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司依賴物業(yè)管理公司代為物業(yè)管理，管理公司代為物業(yè)管理，而物業(yè)管理公司依靠房地而物業(yè)管理公司依靠