柏德來商場周邊調(diào)查-002.

1、柏德來商業(yè)城周邊調(diào)查分析 招商部 2010年度市場調(diào)查匯總調(diào)查說明調(diào)查說明n調(diào)查范圍調(diào)查范圍q以柏德來商業(yè)城為中心，步行515分鐘內(nèi)的商業(yè)、住宅區(qū)、學(xué)校、寫字樓的分布情況；q具體包括東風(fēng)路以南、人民路以西、龍津路以北、周門路以東的大致范圍.n調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容q住宅：人口數(shù)量、主要居住人口特征、交易情況q寫字樓：規(guī)模、主要租戶、租賃情況q商業(yè)：大型商業(yè)項目、街鋪的分布、租金、租賃情況q學(xué)校及其它：分布情況n調(diào)查目的調(diào)查目的q詳細(xì)了解周邊商業(yè)、寫字樓、住宅的分布情況，了解目標(biāo)商圈內(nèi)的主要居住人群和商業(yè)分布情況；q了解競爭對手；q對柏德來商業(yè)城今后的招商拓展方向提供參考；q指導(dǎo)公關(guān)宣傳活動的推廣方向

2、。廣州各大商圈分布圖廣州各大商圈分布圖天河城商圈天河城商圈江南西商圈江南西商圈英雄廣英雄廣場商圈場商圈康王路商圈康王路商圈上下九商圈上下九商圈環(huán)市路商圈環(huán)市路商圈北京路商圈北京路商圈柏德來商業(yè)城輻射圖柏德來商業(yè)城輻射圖600米米600米米300米米固定居民：固定居民：30萬人萬人在校中小學(xué)生：在校中小學(xué)生：3.5萬人萬人旅游客：旅游客：30-40萬萬/月月一、人流統(tǒng)計n柏德來商業(yè)城人流情況柏德來商業(yè)城人流情況 周一至周五柏德來商業(yè)城內(nèi)人流周一至周五柏德來商業(yè)城內(nèi)人流統(tǒng)計統(tǒng)計周六、日周邊人流統(tǒng)計周六、日周邊人流統(tǒng)計測算位點測算位點低峰期低峰期( (人次人次/ /小時小時) )高峰期高峰期( (人

3、次人次/ /小時小時) )總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)( (人次人次/ /天天) )進(jìn)入人流進(jìn)入人流( (人次人次/ /小時小時) )總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)( (人次人次/ /天天) )備注備注地鐵入口800153011650130013000高峰期為上下班五區(qū)小食入口30048039004404400高峰期為吃飯時間臺灣美食入口2503202850320320015入口13021017002402400 高峰期為上下班16入口16023019501801800 高峰期為上下班合計合計16401640277027701596015960249024902480024800一、人流統(tǒng)計n統(tǒng)計結(jié)果統(tǒng)計結(jié)果q周一至周五，商場

4、每天總的人流量為1.6萬左右，周六日人流稍有上升，為2萬左右；q周一至周五，進(jìn)入商場的人流最多的是地鐵入口，約10000人次/日，其次是五區(qū)小食入口，有3000人次/日；其它則都差不多，約2000人次/日；q周六日，地鐵入口、15入口、16入口的人流有比較大的增加，比平日增加1000-2500人次/日；其它入口則人流比往日稍有增加；一、人流統(tǒng)計n建議建議q由于平時或周六日都只有1/4-1/5的地鐵客會進(jìn)入商城，因此建議加強(qiáng)地鐵口的宣傳，增加與各媒體之間的合作，來吸引更多的地鐵客或跨區(qū)消費(fèi)客群；q目前陳家祠廣場的旅游客人流的吸引力不夠，如果在陳家祠廣場入口處多做宣傳及包裝，將陳家祠旅游客的人流吸

5、引下來消費(fèi)，對商場各方面都有幫助，或者通過舉辦大量的現(xiàn)場活動來增加對周邊人群的凝聚力。 二、住宅市場分析二、住宅市場分析n1 1、分布情況、分布情況n2 2、特點分析、特點分析n3 3、居住人群分析、居住人群分析1、分布情況、分布情況樓盤名稱樓盤名稱地理位置地理位置居住戶數(shù)居住戶數(shù)( (戶戶) )居住時間（年）居住時間（年）隆慶小區(qū)中山七路50020云南大廈中山七路15015西門口廣場中山七路1027一期4年，二期沒入住金花苑中山七路5286萬科金色康園康王北路3002荔情居光復(fù)北路13383有色金屬集團(tuán)大廈光復(fù)北路523號13212第一津小區(qū)西華路64020華福大廈光復(fù)中路7206安富花園光

6、復(fù)中路5008龍津商貿(mào)大廈龍津東路3007龍津苑龍津東路50015龍錦大廈龍津中路6282龍津大廈龍津中路7006司法大廈龍津西路2007合計866386631、分布情況、分布情況樓盤名稱樓盤名稱地理位置地理位置居住戶數(shù)居住戶數(shù)( (套套) )居住時間居住時間隆城大廈中山八2408荔景樓中山八 608東浚荔景苑中山八15684富力廣場中山八70003-10年雙喜大廈周門路5008銀建小區(qū)周門路20015周門小區(qū)周門路40020金威大廈荔灣路32010平安大廈荔灣路32010荔京閣荔灣路2005維雅苑荔灣路3208何濟(jì)公大廈荔灣路2008觀湖雅軒荔灣路2005合計11528115281、分布情況

7、、分布情況樓盤名稱樓盤名稱地理位置地理位置居住戶數(shù)居住戶數(shù)居住時間居住時間彩虹大廈西華路3208泰安樓西華路32010西關(guān)新寓西華路3001富力皇上皇西華路5288悅湖閣西華路1174蘭亭西津西華路1702新光城市花園康王中路10005世紀(jì)廣場康王中路27008康王閣康王北路2648港豐大廈康王北路3608嘉和苑康王北路20006東風(fēng)小區(qū)康王北路30015荔康大廈康王北路3008金禧大廈康王北路1346華業(yè)大廈康王北路20010合計90139013、特點分析、特點分析n區(qū)域內(nèi)有大量的廉租政府公房或私宅，樓齡大都超過20年，主要分布在龍津路、光復(fù)路、逢源路一帶；n樓齡在10-15年的主要分布在中

8、山七路、西華路、荔灣路、康王路，大概有2萬戶，居住人口約6萬人；n居住年齡不超過居住年齡不超過1010年的樓盤主要分布在中山八路、康王路一帶，有年的樓盤主要分布在中山八路、康王路一帶，有4040個樓盤，個樓盤，2640926409戶，居住人群達(dá)戶，居住人群達(dá)1010萬人；萬人；n區(qū)域目前以低于區(qū)域目前以低于1515年的樓齡為主，分布集中，規(guī)模都比較??；年的樓齡為主，分布集中，規(guī)模都比較??；n荔灣區(qū)舊城改造工作政府已提上議程，隨著已經(jīng)明確了的恩寧路、逢荔灣區(qū)舊城改造工作政府已提上議程，隨著已經(jīng)明確了的恩寧路、逢源路的改造，將帶動整個舊荔灣區(qū)的舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)將會出現(xiàn)源路的改造，將帶動整個舊荔

9、灣區(qū)的舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)將會出現(xiàn)更多小規(guī)模的新住宅小區(qū)。更多小規(guī)模的新住宅小區(qū)。、居住人群分析、居住人群分析n低保階層低保階層q主要居住在政府公房或私宅；q未來幾年內(nèi)將大大減少。n工廠職工、回遷戶、教師工廠職工、回遷戶、教師q為中等收入階層，主要居住在各種大院、舊社區(qū)q區(qū)域內(nèi)煙廠、紡織廠等舊工廠的職工。n公務(wù)員、單位職工、私營業(yè)主公務(wù)員、單位職工、私營業(yè)主q大廈、單體樓或環(huán)境比較好的小區(qū)q康王路、荔灣路集中了大量稅局、財局、司法、公安等機(jī)構(gòu)的職工宿舍。n港澳人士、外籍人士港澳人士、外籍人士q主要集中在高檔大廈和小區(qū)里，如萬科金色康園、新光城市廣場、富力廣場q外籍人士以中東商人為主區(qū)域居民以工

10、廠職工、政府公務(wù)員和私營業(yè)主為主。區(qū)域居民以工廠職工、政府公務(wù)員和私營業(yè)主為主。三、商業(yè)項目市場分析三、商業(yè)項目市場分析n1、大型商業(yè)項目分析、大型商業(yè)項目分析q分布情況分布情況q個案分析個案分析越富廣場、環(huán)球廣場、新光城市廣場、東浚荔景苑商場、新大新、動感小西關(guān) 萬科商業(yè)、和業(yè)廣場、金利壹號、動漫廣場、地王廣場等q總結(jié)總結(jié)n2、街鋪、街鋪1、周邊商業(yè)項目分析、周邊商業(yè)項目分析分布情況分布情況荔景商場荔景商場2000年開業(yè)經(jīng)營面積4萬動感小西關(guān)動感小西關(guān)2005年開業(yè)經(jīng)營面積5萬新大新新大新2004年開業(yè)經(jīng)營面積1.3萬新光城市廣場新光城市廣場2004年開業(yè)經(jīng)營面積5萬龍錦大廈龍錦大廈2008

11、年開業(yè)經(jīng)營面積約2萬西門口廣場西門口廣場2008年開業(yè)經(jīng)營面積約3萬創(chuàng)興廣場創(chuàng)興廣場98年開業(yè)經(jīng)營面積1.4萬越富廣場越富廣場2000年開業(yè)經(jīng)營面積8000萬科商業(yè)萬科商業(yè)未開業(yè)金利壹號金利壹號未開業(yè)和業(yè)廣場和業(yè)廣場未開業(yè)柏柏德德來來商商業(yè)業(yè)城城1、周邊商業(yè)項目分析、周邊商業(yè)項目分析個案分析個案分析n項目概況項目概況q位于人民北路，臨近東風(fēng)路；由-1/F3/F組成，總共60008000；q2000年左右開業(yè)，主要經(jīng)營服飾、動漫、飾品、影音，是廣州較早經(jīng)營這類商品的商場；q地理位置優(yōu)越，周邊中小學(xué)多達(dá)十幾所；同時距離中六電腦城非常近，可以共享不少學(xué)生消費(fèi)群；q項目定位為“廣州市潮流動漫文化產(chǎn)品的

12、潮圣地和發(fā)源地”。n租賃情況租賃情況樓層樓層面積規(guī)模面積規(guī)模租金租金管理費(fèi)管理費(fèi)租賃情況租賃情況業(yè)種業(yè)種-1/F5-20100-150元48元100文具、服裝1/F10-30300-500元48元100動謾、影音、文具2/F5-20200-300元48元95服裝、動謾3/F5-2080-100元/ 48元80動漫產(chǎn)品越富廣場越富廣場、周邊商業(yè)項目分析、周邊商業(yè)項目分析個案分析個案分析n項目概況項目概況q位于人民北路，與越富廣場相臨，總面積在1.4萬左右，由-1/F至4/F組成；q主要針對本寫字樓白領(lǐng)和周邊社區(qū)居民，開業(yè)之初主要經(jīng)營百貨、書城，目前則引進(jìn)了蘇寧、屈臣氏、健身會等大型品牌連鎖店，走

13、社區(qū)消費(fèi)路線。創(chuàng)興廣場創(chuàng)興廣場樓層樓層面積規(guī)模面積規(guī)模租金租金管理費(fèi)管理費(fèi)租賃情況租賃情況業(yè)種業(yè)種-1/F15方左右100-150元48元100文具、服裝1/F20方左右200-300元48元100動謾、服飾2/F/蘇寧電器3/4/F/健身俱樂部、周邊商業(yè)項目分析、周邊商業(yè)項目分析個案分析個案分析n項目概況項目概況q位于康王中路，距離柏德來商業(yè)城100米，商業(yè)經(jīng)營面積5萬，分北區(qū)和南區(qū)兩部分；q定位為廣州西城區(qū)中高檔次的現(xiàn)代區(qū)域型時尚休閑購物中心，為西城區(qū)居民全力打造了一個集衣、食、娛樂為一體的現(xiàn)代區(qū)域型購物中心，引導(dǎo)西城區(qū)的時尚消費(fèi)潮流；q經(jīng)營時間5年左右，目前主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有大型超市、時尚百

14、貨、大型電器賣場、大型娛樂餐飲等；q目標(biāo)消費(fèi)人群在18-40歲之間的，主要面對區(qū)域內(nèi)的高消費(fèi)居民。新光城市廣場新光城市廣場、大型商業(yè)項目分析、大型商業(yè)項目分析個案分析個案分析n功能分布功能分布新光城市廣場新光城市廣場樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家商家業(yè)種業(yè)種經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）-2/F超市家樂福生鮮類、食品類11000-1/F超市家樂福日用品、影音書籍、床上用品和服飾110001/F百貨、餐飲KFC西式快餐500新光百貨化妝品、鞋、內(nèi)衣、高檔酒45002/F百貨新光百貨青春淑女裝35003/F百貨新光百貨名媛服飾、童裝35004/F百貨新光百貨男士服飾、運(yùn)動用品及服裝35005/F餐飲海鮮火鍋城大型

15、特色餐飲3500樓層樓層商家商家業(yè)種業(yè)種經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）1/F棒！約翰西餐1000仙蹤林時尚餐飲500蘇寧電器電器1002/F蘇寧電器電器35003/FCEOKTV3500北區(qū)北區(qū)南區(qū)南區(qū)、周邊商業(yè)項目分析、周邊商業(yè)項目分析個案分析個案分析n租賃情況租賃情況q新光百貨新光百貨n采取扣點形式，根據(jù)品牌情況在23%-27%之間，同時有20000元的入場費(fèi)，管理費(fèi)30元/；n新光百貨目前引進(jìn)了近百個男女服飾、化妝品、運(yùn)動用品方面的知名品牌。q獨(dú)立店鋪（南區(qū)）獨(dú)立店鋪（南區(qū)）n300-600元/月，居區(qū)域同類型鋪的租金之首。新光城市廣場新光城市廣場、周邊商業(yè)項目分析、周邊商業(yè)項目分析個案分析個

16、案分析n項目概況項目概況n位于東風(fēng)西路與康王北路交界處，前身是廣州著名的夜場位于東風(fēng)西路與康王北路交界處，前身是廣州著名的夜場“Yeath”“Yeath”。目前項目由廣州康創(chuàng)投資有限公司投資開發(fā)，以紅酒、雪茄、咖啡為主經(jīng)目前項目由廣州康創(chuàng)投資有限公司投資開發(fā)，以紅酒、雪茄、咖啡為主經(jīng)營，軒尼詩、馬爹利展示中心已率先進(jìn)駐，在售為營，軒尼詩、馬爹利展示中心已率先進(jìn)駐，在售為1-31-3層。項目四樓引入層。項目四樓引入國外頂端酒類中心獨(dú)有的帶保險概念的國外頂端酒類中心獨(dú)有的帶保險概念的2424小時恒溫紅酒私家酒窖及全方位小時恒溫紅酒私家酒窖及全方位酒類品鑒交易服務(wù)系統(tǒng)，務(wù)求成為廣州首家酒類銀行概念的

17、頂端酒類旗艦酒類品鑒交易服務(wù)系統(tǒng)，務(wù)求成為廣州首家酒類銀行概念的頂端酒類旗艦商業(yè)中心。商業(yè)中心。金利壹號廣場金利壹號廣場商場租賃條件樓層樓層月租月租（元（元/ / /月）月）物業(yè)管物業(yè)管理費(fèi)理費(fèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)經(jīng)營業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)樓層樓層售價售價物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 轉(zhuǎn)讓費(fèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi) （入場費(fèi)）（入場費(fèi)）經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)1樓樓約約10萬萬 /38 /月月面議面議品牌商家品牌商家2樓樓約約8萬萬 /38 /月月面議面議品牌商戶品牌商戶3樓樓約約6萬萬 /38 /月月面議面議中型商家中型商家、周邊商業(yè)項目分析、周邊商業(yè)項目分析個案分析個案分析n項目概況項目概況n和業(yè)廣場和業(yè)廣場 和業(yè)廣場商場為荔灣首個高級時尚

18、商場，集飲食、娛樂、和業(yè)廣場商場為荔灣首個高級時尚商場，集飲食、娛樂、休閑、購物于一體的綜合式商場。休閑、購物于一體的綜合式商場。金逸國際電影城、荔海御苑酒家、浦發(fā)銀行等商家率先進(jìn)駐，搶占金逸國際電影城、荔海御苑酒家、浦發(fā)銀行等商家率先進(jìn)駐，搶占商機(jī)。商機(jī)。項目整體單一產(chǎn)權(quán)，只租不售，由發(fā)展商廣東泰記和天投資有限公項目整體單一產(chǎn)權(quán)，只租不售，由發(fā)展商廣東泰記和天投資有限公司獨(dú)資經(jīng)營、建設(shè)，并聘請國際物業(yè)管理公司：第一太平戴維斯做司獨(dú)資經(jīng)營、建設(shè)，并聘請國際物業(yè)管理公司：第一太平戴維斯做物業(yè)管理顧問。物業(yè)管理顧問。和業(yè)廣場和業(yè)廣場樓層樓層 月租月租（元（元/月）月）物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 轉(zhuǎn)讓費(fèi)轉(zhuǎn)

19、讓費(fèi) （入場費(fèi)）（入場費(fèi)）經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)1樓樓168/月起月起48 /月月面議面議品牌商家，服飾品牌商家，服飾2樓樓150/月月48 /月月面議面議品牌商戶品牌商戶3樓樓4樓樓100 /月月48 /月月面議面議中型商家，中型商家， 飲食飲食、周邊商業(yè)項目分析、周邊商業(yè)項目分析個案分析個案分析n“星域商場星域商場”項目概況項目概況：n萬科星域商場為荔灣首個高級時尚商場，集飲食、娛萬科星域商場為荔灣首個高級時尚商場，集飲食、娛樂、休閑、購物于一體的綜合式商場。樂、休閑、購物于一體的綜合式商場。項目整體單一產(chǎn)權(quán)，暫時只售，由發(fā)展商香港鉑譽(yù)投項目整體單一產(chǎn)權(quán)，暫時只售，由發(fā)展商香港鉑譽(yù)投資，經(jīng)營、策

20、劃運(yùn)營，項目位于康王路，可連接陳家資，經(jīng)營、策劃運(yùn)營，項目位于康王路，可連接陳家祠地鐵站。祠地鐵站。萬科星域廣場萬科星域廣場樓層樓層售價售價物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 轉(zhuǎn)讓費(fèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi) （入場費(fèi)）（入場費(fèi)）經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)負(fù)負(fù)1樓樓約約8萬萬 /15 /月月面議面議品牌商家品牌商家1樓樓約約10萬萬 /15 /月月面議面議品牌商戶品牌商戶2樓樓-3樓樓約約8萬萬 /15 /月月面議面議中型商家中型商家n分布情況分布情況q分布相對零散，各商業(yè)項目之間都有一定的距離；q商業(yè)項目規(guī)模都比較小，大部分是群樓底商發(fā)展起來，對外輻射能力有限，如創(chuàng)興廣場、越富廣場、和業(yè)廣場、荔景商場等；n經(jīng)營情況經(jīng)營情況q都是社區(qū)型

21、商業(yè)項目，主要經(jīng)營大型餐飲、超市、康體美容、日常生活用品等，為附近的老城區(qū)居民提供生活配套服務(wù)或日常生活消費(fèi)；q難以吸引跨區(qū)消費(fèi)群體，目前宣傳推廣最多的是新光城市廣場，新光的宣傳效果比較理想；q由于有巨大的固定居民作支撐，因此區(qū)域商業(yè)的發(fā)展一直處于比較溫和的狀態(tài)。n租賃情況租賃情況q區(qū)域商鋪租金平均在100-300元/月/之間；q租金最高的是專業(yè)市場，鋪租高達(dá)300-800元/月/，主要集中在中山八路；q周邊商業(yè)項目的出租率基本達(dá)到90%以上，經(jīng)營穩(wěn)定，極少放租。、周邊商業(yè)項目、周邊商業(yè)項目總結(jié)總結(jié)、街鋪、街鋪分布情況分布情況地理位置地理位置商鋪性質(zhì)商鋪性質(zhì)經(jīng)營時間經(jīng)營時間租金（元租金（元/

22、/ /月）月）管理費(fèi)（元管理費(fèi)（元/ / /月）月）主要經(jīng)營種類主要經(jīng)營種類/ /商家商家中山七內(nèi)街鋪隆慶小區(qū)街鋪超過10年100左右無社區(qū)生活配套中山七路街鋪超過20年80-150無餐飲、不銹鋼等光復(fù)北街鋪超過10年100無社區(qū)生活配套光復(fù)北路荔情居裙樓街鋪2年100-1502.7中介、美容、服飾、超市等司馬街街鋪超過10年100-150垃圾費(fèi)社區(qū)生活配套司馬街嘉和苑裙樓街鋪6年150左右7.5美容、中介、服飾等東風(fēng)路嘉和苑裙樓街鋪6年2007.5社區(qū)生活配套西華路內(nèi)街鋪街鋪超過10年50-100垃圾費(fèi)不限西華路街鋪超過10年200-500無不限人民南街鋪街鋪超過10年400-600垃圾費(fèi)不

23、限龍津東路龍津商貿(mào)大廈群樓街鋪7年50左右垃圾費(fèi)澳之星大超市龍津東路街鋪超過20年100-200垃圾費(fèi)不限龍津中路街鋪超過20年100-200垃圾費(fèi)不限龍津西路富力廣場裙樓街鋪7年150-3003.8社區(qū)生活配套服務(wù)泮塘街鋪超過20年50餐飲、街鋪、街鋪分布情況分布情況地理位置地理位置商鋪性質(zhì)商鋪性質(zhì)經(jīng)營時間經(jīng)營時間租金（元租金（元/ / /月）月）管理費(fèi)（元管理費(fèi)（元/ / /月）月）主要經(jīng)營種類主要經(jīng)營種類中山八路富力廣場裙樓街鋪7年300-4003.5-4.0童裝中山八路街鋪超過10年150-300無不限世紀(jì)路世紀(jì)廣場裙樓街鋪7年50-100無社區(qū)生活配套服務(wù)荔灣路2/F超過10年30-80垃圾費(fèi)不限荔灣路街鋪超過20年200-300垃圾費(fèi)不限康王北路街鋪8年100-200無非飲食n分析分析q主要經(jīng)營中低檔餐飲和中低檔服飾，及干洗、餅屋、維修等以民生配套為主商業(yè)；q經(jīng)營時間都超過10年，發(fā)展比較成熟，分布在大街小巷，為居民提供了便利的生活服務(wù)；q租金在200-300元/之間；q經(jīng)營比較穩(wěn)定，很少放租，如果放租，則會收取不菲的頂手費(fèi)。、街鋪、街鋪分析分析四、周邊其它四、周邊其它n1 1、學(xué)校學(xué)校n2 2、大型市政建設(shè)大型市政建設(shè)n3 3、肉菜市場、超市肉菜市場、超市1、學(xué)校路段路段學(xué)校名稱學(xué)校名稱人數(shù)人