廣佛智城策劃招商實施方案PPT課件

1、1策劃招商實施方案 2目錄Contents 序1. 項目概述PART 1.市場調(diào)研PART 2.項目定位及目標群體分析PART 3.業(yè)態(tài)布局PART 4.比例劃分PART 5.價格制定PART 6.財務(wù)分析PART 7.招商策略PART 8.推廣策略及目標PART 9.推廣物料PART 10.招商實施3序1. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 廣佛智城位于佛山南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)中心區(qū)核心位置，占地近400畝，總建筑面積超83萬平米。 項目首啟部分計劃2013年12月底開業(yè)，包括商業(yè)及寫字樓：商業(yè)部分：商業(yè)步行街區(qū)3、4、5、6、8號樓，總建筑面積為23,158平方米，合計479間商鋪；寫字樓部分為4、8、9號樓【8、

2、9號樓為LOFT】，其中4號樓可租面積6,350平方米【剩余部分為預(yù)留單位】，單層面積約1,000平方米。4PART 1. 市 場 調(diào) 研關(guān)鍵詞：市場概述、供應(yīng)量、存量5佛山/南海商業(yè)市場概述u佛山現(xiàn)有較大規(guī)模的零售商業(yè)將近1，400萬平方米，整體發(fā)展狀況一般；u萬達、保利、萬科等大型商業(yè)集團的進駐和天河城、永旺【吉之島】急速擴張，針對中高 端消費市場的爭奪將會更加激烈，佛山商業(yè)面臨重大調(diào)整；u佛山商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)為多區(qū)域開發(fā)，消費市場分散；佛山商業(yè)市場概述南海商業(yè)市場概述u南海板塊將近100萬平方米，人均商業(yè)面積配比接近發(fā)達國家水平，嚴重飽和，發(fā)展難度大；u 廣佛智城周邊零售商業(yè)整體檔次較低、

3、同質(zhì)化競爭非常嚴重u項目周邊專業(yè)市場總面積達380萬平米，其中年交易額超億元的專業(yè)市場達15個。6佛山/南海寫字樓市場概述u佛山經(jīng)濟以制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對比較緩慢，但因?qū)懽謽堑墓┬桕P(guān)系原因，導(dǎo)致市場整體租金相對較低；u未來佛山寫字樓市場供應(yīng)量非常大，2013年預(yù)計推出量為180萬平方米，其中廣東金融高新區(qū)今明兩年預(yù)計推出60萬平米，禪桂中心區(qū)約50萬平方米。u目前佛山寫字樓主要分布在禪桂兩地和廣東金融高新區(qū)、季華七路、東平路；u南海周邊現(xiàn)多為中小型企業(yè)，分布在一些低端寫字樓里面，租金多在20元上下；佛山/南海寫字樓市場概述啟示：佛山當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌隹傮w租金不高、競爭巨大，但項目周邊專業(yè)市

4、場密集，匯聚大量中小型企業(yè)。隨著佛山經(jīng)濟轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的提出，企業(yè)升級勢在必行，一旦需求釋放，未來對寫字樓市場看好。7佛山商業(yè)、寫字樓存量及未來供應(yīng)行政分區(qū)商圈寫字樓商鋪租金售價租金售價禪城祖廟6010,00020035,000季華7515,00015028,000南海桂城559,00015030,000千燈湖7519,00012025,000順德德勝5010,00010023,000注：南海寫字樓租金價格主要為片區(qū)較好的中心城區(qū)價格2012年佛山存量商鋪總計199萬其中禪城區(qū)商鋪集中在祖廟商圈，現(xiàn)有88萬的商業(yè)，占44%，南海片區(qū)以季華，桂城，千燈湖三個片區(qū)為主，總共有68萬占比34%，順德片區(qū)4

5、3萬，占比22%。2012年佛山市各區(qū)商鋪存量8佛山商業(yè)、寫字樓存量及未來供應(yīng)類別區(qū)域年份20122013201420152012-2015寫字樓全市2315-2159六大商圈1815-2154購物中心全市5373-126六大商圈765-72城市綜合體全市349177176150852六大商圈34910296150697全市共:1037六大商圈823單位：百萬平方米單位：百萬平方米9項目分析項目外部分析小結(jié)項目位于佛山城市中軸，區(qū)位優(yōu)勢明顯1公共交通配套不足，客戶達到性不佳2周邊商業(yè)場所尚未形成，難以吸引消費人群3項目周邊處于開發(fā)階段，暫未形成商業(yè)氛圍4項目前期招商經(jīng)營有一定的難度。如何創(chuàng)新定

6、位吸引商家進駐，是目前重點考慮的主要因素。10消費者區(qū)域分析區(qū)域消費占比項目周邊消費客群分析項目周邊消費者交通工具分析公共交通系統(tǒng)欠發(fā)達，配備未完善注重品牌吸引力、購物便捷性、業(yè)態(tài)組合等方面飲食支出占日常支出近三分之一，需求量大。本地消費群，習(xí)慣往禪、桂兩城及廣州、港澳消費。項目分析消費者分析11項目分析市場調(diào)研及項目分析思路回歸項目條件決定項目商業(yè)定位屬性從項目區(qū)位特性來分析：目前傳統(tǒng)商業(yè)未來供應(yīng)量巨大，且同質(zhì)化嚴重，繼續(xù)發(fā)展同類型商業(yè)風(fēng)險較大，可結(jié)合項目區(qū)域的整體發(fā)戰(zhàn)略，打造廣東省智慧城市，佛山南海城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級。向電子商務(wù)發(fā)展，符合商家對電子商務(wù)發(fā)展的需求。從商業(yè)現(xiàn)狀來分析：項目周邊

7、商業(yè)整體經(jīng)營檔次較低，發(fā)展高端消費模式存在較大風(fēng)險，但發(fā)展檔次低、同質(zhì)化的商業(yè)模式同樣不符合市場需求，因此必須走特色化、一體化經(jīng)營模式。從項目的規(guī)模來分析：項目總體83萬平方米超大規(guī)模，且產(chǎn)業(yè)部分的規(guī)劃占整個項目的比重較高，必須發(fā)展多功能一體化話，特色化商業(yè)，且商業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強的商業(yè)模式。12市場綜合環(huán)境決定項目商業(yè)發(fā)展方向從區(qū)域的消費特性來分析：寫字樓客戶特性分析：項目周邊存在大量廉價寫字樓，且大多為中小型企業(yè)，如果沒有較大的市場動力，幫助企業(yè)進行升級發(fā)展，寫字樓招租難度較大。商業(yè)消費者特性分析：當(dāng)?shù)厥忻窠?jīng)濟收入高，消費能力強，但因臨近廣州、禪桂兩地，分流消費客群，如何通過個性化、特色化、一

8、體化的商業(yè)經(jīng)營模式將他們留在本區(qū)域是關(guān)鍵，另外他們餐飲的支出占總比例的三分之一，項目首啟應(yīng)加大餐飲業(yè)態(tài)比例。從周邊現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析：周邊商業(yè)同質(zhì)化競爭激烈，經(jīng)營檔次較低、輻射力較弱。因此本項目的商業(yè)規(guī)劃定位，必須與其他商業(yè)形成區(qū)分，打造一個具有“差異化特色”的商業(yè)模式。項目分析市場調(diào)研及項目分析思路回歸13定位的唯一性具備新穎、時尚、絢麗的外觀設(shè)計，創(chuàng)造行業(yè)數(shù)個“第一”綜合平臺。消費力的持久性項目定位主題和經(jīng)營業(yè)態(tài)符合區(qū)內(nèi)消費群的長期需求。業(yè)態(tài)的豐富性單一業(yè)態(tài) 、或者只依靠某單一主力店來吸引人流的業(yè)態(tài)規(guī)劃會使項目流于平庸，業(yè)態(tài)的豐富性、多樣性、互補性才能吸引不同目的消費人群。運營模式的創(chuàng)新

9、性通過創(chuàng)新模式，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)同商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動商鋪和寫字樓的租售。項目分析項目定位應(yīng)具備以下基本特性14PART 2. 定 位 支 撐、招 商 目 標 群 體 分 析關(guān)鍵詞： 電商、家飾、家居、首席、體驗、配套15項目自身定位、綜合服務(wù)平臺及硬件支撐順應(yīng)“智慧廣東”和佛山城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級潮流；周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，企業(yè)、商家發(fā)展電子商務(wù)的需求旺盛；佛山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展同質(zhì)化嚴重，普遍發(fā)展艱難，空置大；電子商務(wù)為未來企業(yè)、商家發(fā)展的必然選擇，順勢而為乃智城的明智之選。項目定位項目定位“中國最大電子商務(wù)體驗之都中國最大電子商務(wù)體驗之都”確立依據(jù)政府號召及市場需求支撐依據(jù)電商服務(wù)綜合平臺a人力資源及培訓(xùn)中

10、心 b營銷及運營中心 c IT應(yīng)用及信息服務(wù)中心 d互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務(wù)中心f貨源采購中心 g企業(yè)家生活服務(wù)部 h倉儲物流中心 i知識產(chǎn)權(quán)及法務(wù)中心j金融中心 k研發(fā)及供應(yīng)鏈管理中心 L檢測認證中心 通過引入電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的有效聚集，從而為傳統(tǒng)企業(yè)提供一體化、集成式的電子商務(wù)配套服務(wù)，協(xié)助傳統(tǒng)企業(yè)、商家突破傳統(tǒng)營銷模式，實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提速 。16項目自身定位、綜合服務(wù)平臺及硬件支撐配套引入硬件支撐將引進眾多電子商務(wù)配套服務(wù)中心，為企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)提供專業(yè)解決方案。將引進眾多電子商務(wù)配套服務(wù)中心，為企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)提供專業(yè)解決方案。電子商務(wù)外圍客戶，例如電子商務(wù)代運營、網(wǎng)絡(luò)推

11、廣、品牌公關(guān)、電商托管、攝影、設(shè)計、物流、模特、廣告等配套服務(wù)公司l智智薈所薈所l多功能展廳多功能展廳l酒店式公寓酒店式公寓l社區(qū)服務(wù)配套社區(qū)服務(wù)配套l國際影院國際影院l餐飲配套餐飲配套l員工食堂配套員工食堂配套l員工宿舍租賃員工宿舍租賃l接駁巴士接駁巴士17目標商家電子商務(wù)運營企業(yè)愿意投入產(chǎn)品和資源進入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)大型電子商務(wù)運營平臺和運營中介服務(wù)公司18商家訪談品牌名稱品牌名稱所屬行業(yè)所屬行業(yè)訪談人訪談人聯(lián)系方式聯(lián)系方式面積需求面積需求租金承受租金承受力力租約年限租約年限其它其它嘉勵家私家居陳用500不超出100元/月3 5年租金年遞增不超過5%硬件、配

12、硬件、配套需求套需求l自己已經(jīng)在做電商，對項目定位“廣東電商體驗之都”很贊同，如果項目擁有大力宣傳推廣，能幫助商家提升品牌形象，會考慮進駐l開間要規(guī)整，門面寬度要求46米l需要商場內(nèi)部交通發(fā)達/需要物流配套/需要餐飲配套/需要停車位配套l覺得公司的食堂配套和宿舍租賃配套很貼心其它需求其它需求l要有行業(yè)龍頭商家進駐l需要最少半年免租期l免租期后租金單價不能太高、租金年遞增不能幅度太大對智城項對智城項目點評及目點評及建議建議l關(guān)注本項目周邊保利住宅交付情況，認為項目周邊有住宅區(qū)，可以引起家居品牌進駐本項目的興趣l招商建議1：可以考慮聯(lián)系業(yè)內(nèi)渠道商專業(yè)人士合作，例如：聯(lián)系吉盛偉邦、紅星美凱龍、維加斯

13、、馬會家居、紅樹灣、金海馬等項目招商團隊合作，開發(fā)商家；l招商建議2：通過接洽行業(yè)內(nèi)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)，引入業(yè)內(nèi)龍頭商家進駐，再帶動業(yè)內(nèi)中小型商家合共訪談專業(yè)家居企業(yè)（經(jīng)營商）七家。19商家訪談目標商戶訪談小結(jié)1、家居行業(yè)對進駐廣佛智城有一定的意向。主要原因有二，u傳統(tǒng)的家居銷售企業(yè)在地產(chǎn)市場調(diào)控下受到很大影響；而重點發(fā)展電子商務(wù)的尚品宅配、歐派等家居企業(yè)逆勢上揚，尚品宅配2012年銷售額遞增近600%；u保利中央公館，73萬平米的體量，住宅家居需求；u廣佛智城近40萬平米寫字樓辦公家居需求。2、普遍對項目人流不足表示擔(dān)心，希望在租金跟免租期方面有優(yōu)惠；3、對本項目的商務(wù)配套需求迫切，其中最為關(guān)注電商服

14、務(wù)中心、公共交通、公寓、餐飲等方面。4、期望有行業(yè)龍頭企業(yè)帶動發(fā)展。20PART 3. 鋪 間 比 例 劃 分21門口、通道、間隔劃分、實用率【首啟商業(yè)首啟商業(yè)】各樓層商鋪、通道數(shù)據(jù)各樓層商鋪、通道數(shù)據(jù)樓號樓號樓層樓層商鋪數(shù)據(jù)商鋪數(shù)據(jù)通道寬度（通道寬度（M M）數(shù)量（間）數(shù)量（間）門面寬度（門面寬度（M)M)開間面積開間面積( () )實用率實用率主通道主通道次通道次通道3號樓1F54463011970%632F584624346433F444624346434F36463269434號樓1F403.652191432F413.658336433F343.6516100435號樓1F1844.

15、239659全街鋪，無通道2F1344.22794443F1944.5824542.54F1144.729203436號樓1F2044.244118全街鋪，無通道2F2844.22169443F124.262973連接平臺，無通道8號樓1F183.84.94374442F253.84.91690443F83.84.93428742.522PART 4. 業(yè) 態(tài) 布 局 定 位Business layout 關(guān)鍵詞： 占比、面積23公共服務(wù)配套 32% 580m2中式餐飲 57% 770m2休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品

16、牌）66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 1562m2休閑餐飲 10% 256m2家飾（傳統(tǒng)品牌）33% 905m23號樓占比占比 面積面積24休閑餐飲 21% 256m2特色餐飲 79% 921m2家居（線上品牌） 32% 469m2家居（傳統(tǒng)品牌） 43% 621m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 37% 610m2兒童時尚 42% 345m2家飾（線上品牌）21% 345m24號樓兒童時尚 25% 335m2占比占比 面積面積25特色餐飲 100% 1106m2休閑餐飲 19% 211m2特色餐飲 81% 943m2家居（線上品牌） 60% 357m2家居（傳統(tǒng)品牌） 20% 125m2休閑餐

17、飲 10% 292m2休閑餐飲 20% 118m2公共服務(wù)(銀行)配套 30% 626m25號樓占比占比 面積面積26休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品牌）66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 707m2休閑餐飲 10% 122m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 38% 525m26號樓占比占比 面積面積27特色餐飲 75% 616m2家居（線上品牌） 90% 710m2休閑餐飲 10% 70m2家飾（線上品牌） 31% 288m2休閑餐飲 27% 255m2家飾（傳統(tǒng)品牌）48% 488m28號樓占比占比 面積面積家飾（傳統(tǒng)品

18、牌） 42% 399m228價 格 制 定PART 5. price setting 關(guān)鍵詞： 比較法、因素修正法、權(quán)重29商鋪定價租金制定策略租金制定策略 項目定位為“中國最大電子商務(wù)體驗之都”，項目本身硬件設(shè)置為傳統(tǒng)商業(yè)布局，創(chuàng)新結(jié)合新型電子商貿(mào)平臺。租金價格跟傳統(tǒng)商業(yè)可比性不強，所以租金價格在參考周邊項目的情況下，進行相應(yīng)的修正。周邊參考周邊參考地理位置位于廣云公路及廣佛公路的交匯處項目占地面積約2萬平方米項目經(jīng)營面積約6萬平方米層數(shù)地下2層、地上6層（每層8400）車位約600個實用率59首層租金均價300元/二層租金均價180元/三層租金均價100元/四層租金均價60元/經(jīng)營理念：

19、“時尚生活 SHOPPING MALL”南 海 新 都 會30商鋪定價保利水城地理位置佛山市南海區(qū)千燈湖內(nèi)項目占地面積約10萬項目經(jīng)營面積約16萬層數(shù)地下一層 地上四層車位地下約990個 室外約250個管理費30元/實用率50首層租金均價350元/二層租金均價210元/三層租金均價120元/四層租金均價70元/經(jīng)營理念： “水景”概念的 大型綜合性購物中心地理位置位于南海大瀝城南二路 項目占地面積約4萬平方米項目經(jīng)營面積約6萬平方米層數(shù)地上4層（分南北區(qū)）車位約900個（共兩個停車場）實用率53.5首層租金均價170元/ 二層租金均價100元/三層租金均價40元/四層租金均價20元/巴黎春天商

20、業(yè)步行街經(jīng)營理念：一站式全方位多 體驗購物步行街31商鋪定價大瀝寶盈國際廣場經(jīng)營理念：大瀝最具影響力的 商業(yè)廣場地理位置佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)廣云路（321國道）旁項目占地面積約4萬建筑面積約11萬層數(shù)共-1至3層車位540個實用率商體50%，街區(qū)70%首層租金均價100元/二層租金均價70元/三層租金均價45元/32商鋪定價參考權(quán)重計算【首層定價首層定價】市場比較法市場比較法按以上市場比較法表格推出本項目首層商鋪租金均價為：232元/。項目權(quán)重得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分定位優(yōu)勢20%14529651311523651310020硬件設(shè)施15%10515.7565

21、9.7513019.560910015物業(yè)管理8%1159.2655.21209.6705.61008物業(yè)內(nèi)部環(huán)境17%12020.4559.3512521.257011.910017交通便利性15%11016.5801210515.757511.2510015停車位10%858.580812512.5858.510010規(guī)劃15%120187010.511517.25801210015100%117.3567.8118.8571.25100100%15%30%15%40%102所占比例首層的租價(元9835461256本案首層平均租價(元/平方米)2322321510690.85參考項目首層

22、租價(元/170350100300參考項目權(quán)重參考項目與本案的對比0.581.010.61項目及權(quán)重本案巴黎春天商業(yè)步行保利水城寶盈廣場南海新都會33商鋪定價參考權(quán)重計算1F2F3F4F均價：均價：46 （13%）=45元元/ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價下調(diào)3% ） 3F均價：均價：78 （13%）=72元元/（餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價下調(diào)3% ）2F均價：均價：140 （15%）= 133元元/（家居行業(yè)租金承受能力較低，租金單價下調(diào)5% ）1F均價：均價：232元元/ 注：最終的各層定價按市場推算價后，稍作調(diào)整后得出的本項目各層商鋪租金均價。4F34寫字樓定價定價參考周

23、邊項目華創(chuàng)商業(yè)廣場n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢；n寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低；n6.5萬平米只有300來個車位，明顯不夠用；n寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強。n外立面顏色像倉庫，內(nèi)部梁柱較多，實用性不佳。發(fā)展商廣東華創(chuàng)集團地理位置廣佛路平地段88號占地約2萬平方米建筑面積6.5萬平方米招商現(xiàn)狀暫未正式招商，以銷售為主車位約300個實用率70電梯3條單層面積/層高2000平米/3.2米中央空調(diào)無【預(yù)留空調(diào)位】租金30元/平米/月管理費8元/平米/月華創(chuàng)商業(yè)廣場是以 廣州最成功的“萬菱模式”為模板，定位佛山首席國際精品采購中心，打造華南重要的精品采購基地。項目建筑面積超6萬,其中

24、14層為獨立產(chǎn)權(quán)商鋪;510層為展貿(mào)式寫字樓，超10,000商業(yè)廣場。35寫字樓定價中盈廣場n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢；n寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低；n6.5萬平米只有300來個車位，明顯不夠用；n寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強。n外立面顏色像倉庫，內(nèi)部梁柱較多，實用性不佳。中盈廣場，是大瀝城區(qū)的核心地段，包括兩棟21層甲級寫字樓，1-3層為商業(yè)以及23層的四星級酒店，功能形態(tài)涉及國際金融中心、CEO俱樂部、整層辦公空間和城市核心商務(wù)廣場等四大功能分區(qū)。地理位置南海區(qū)大瀝金貿(mào)大道6號占地約7000平方米建筑面積10萬平方米招商現(xiàn)狀招商中，入住率40%車位500個實用率70電

25、梯6條單層面積/層高1100平米【10個單元】/3.6米中央空調(diào)有租金50元/平米/月物管國際高力物業(yè)管理費18元/平米/月36寫字樓定價金安一號項目位于南海區(qū)重點規(guī)劃打造金融區(qū)板塊，打造低碳、生態(tài)、節(jié)能環(huán)保5A寫字樓，11米超高豪華商務(wù)大堂，中空肺葉結(jié)構(gòu)設(shè)計，空氣自然對流，二層空中花園設(shè)計。n區(qū)域發(fā)展前景好，周邊配套不成熟；n項目提供帶裝修標準，可省去小型公司裝修費用，且差價不大，對廣佛智城具備一定參考意義地理位置南海大道和海五路交匯處建筑面積10層獨棟招商現(xiàn)狀招商中，入住率50%車位400個實用率70電梯7條日立品牌電梯單層面積/層高5000平米【10個單元】單層12戶，偶數(shù)層24戶/3.

26、6米中央空調(diào)有租金帶裝修：45元/平米/月毛坯：38元/平米/月物管國際高力物業(yè)管理費13元/平米/月37寫字樓定價南方廣場南方廣場集購物消費、休閑娛樂、商務(wù)、服務(wù)、辦公等綜合性于一體的廣場,總建筑面積35000平方米。地理位置優(yōu)越,成熟社區(qū)、商圈圍繞、學(xué)校、幼兒園集中、交通便利。已有多個上市公司進駐,中國人壽、中國平安、7天酒店、貿(mào)易公司等。n地理位置比較好，周邊商貿(mào)環(huán)境較好；n當(dāng)?shù)乇容^典型的多功能、多業(yè)態(tài)的綜合性項目，跟項目有一定參考價值；n商務(wù)配套成熟，但整體規(guī)模較小；地理位置嘉州廣場對面樓宇狀況共8層，4層以上為寫字樓招商現(xiàn)狀入住率近80成車位300個實用率80電梯3條單層面積/層高1

27、000平米【10個單元】，層高有4.5m和3.2m兩種空調(diào)只有4.5m層高的帶空調(diào)；租金帶空調(diào)：35元/平米/月不帶空調(diào)：30元/平米/月管理費包括在租金里38寫字樓定價市場比較法項目及權(quán)重項目及權(quán)重本項目本項目華創(chuàng)華創(chuàng)中盈中盈金安壹號金安壹號南方廣場南方廣場區(qū)位區(qū)位20%85178517901890188517交通交通20%50107014701475157515商業(yè)配套商業(yè)配套30%5015601870216519.56519.5硬件硬件20%70145010901880165010軟件軟件10%656.5505707707505合計合計100%62.5647875.566.5參考比重參考

28、比重40%20%20%20%參考權(quán)重參考權(quán)重98%80%83%94%參考項目租價參考項目租價( (元元/ /平方米平方米/ /月月) )30 50 38 30 參考項目相對參考項目的租價參考項目相對參考項目的租價( (元元/ /平方米平方米/ /月月) )29 40 31 28 項目租金均價項目租金均價( (元元/ /平方米平方米/ /月月) )32 12 8 6 6 39寫字樓定價參數(shù)修正法項目及權(quán)重項目及權(quán)重項目項目華創(chuàng)華創(chuàng)中盈中盈金安金安南方廣場南方廣場區(qū)位10%858.5858.5808909808交通20%50105010701475157014商業(yè)配套25%5012.5601570

29、17.56516.256015硬件【辦公智能配套】 25%7017.55012.5802080205012.5軟件【物業(yè)管理】 20%65135010701470145010合計100%61.55673.5 74.2559.5參考比重40%20%20%20%參考項目與本案的對比權(quán)重110%84%83%103%參考項目租價(元/平方米/月)30 50 38 30 參考項目相對參考項目的租價(元/平方米/月)33 42 31 31 項目租金均價(元/平方米/月)34 34 13 8 6 6 修正根據(jù)：修正根據(jù)：l電子商務(wù)企業(yè)區(qū)位要求不高，主要為廣佛智城內(nèi)部項目企業(yè)服務(wù)，故將區(qū)位的權(quán)重進行調(diào)低；電子

30、商務(wù)企業(yè)區(qū)位要求不高，主要為廣佛智城內(nèi)部項目企業(yè)服務(wù)，故將區(qū)位的權(quán)重進行調(diào)低；l寫字樓多為電子商務(wù)服務(wù)的相關(guān)營銷、攝影、金融等配套公司對交通跟硬件及物管要求高，故進行調(diào)高。寫字樓多為電子商務(wù)服務(wù)的相關(guān)營銷、攝影、金融等配套公司對交通跟硬件及物管要求高，故進行調(diào)高。40寫字樓定價樓層租金定價樓層樓層套數(shù)套數(shù)總建面積總建面積 均價均價層差層差月租金月租金5層19949.632525023740.756層19945.62727025531.27層19949.632727225640.018層19947.822929027486.789層19918.522929226637.0810層19945.63

31、131029313.611層19949.633131229438.5312層19945.63333031204.813層19930.633333030710.7914層19944.663535233063.115層19949.733737235140.0116層19944.663939236841.7417層19955.684141239182.8818層19953.044343240980.72合計合計總體均價總體均價3333元元/ /平方米平方米/ /月月價格綜合建議價格綜合建議定價方式定價方式市場比較法參數(shù)修正法參考租價（元參考租價（元/ /）32 34 參考權(quán)重參考權(quán)重70%30%權(quán)重

32、得分權(quán)重得分22.410.2 確定租金確定租金32.632.6綜合項目寫字樓整體均價定價為33元/平方米/月41財 務(wù) 分 析PART 6. 結(jié)合招商工作年度計劃，按2013年12月底完成首啟100%招商率，初步推算：首啟商業(yè)街部分2014年租金收益約1467.3萬元；2015年租金收益約2934.6萬元。兩年總收益：約兩年總收益：約4108.4萬元萬元首啟寫字樓部分2014年租金收益約100.6萬元；2015年租金收益約201.2萬元。兩年總收益：約兩年總收益：約328.1萬元萬元首啟收益合計2014年商業(yè)街寫字樓：1568萬2015年商業(yè)街寫字樓：3136萬兩年總收益：約兩年總收益：約47

33、04萬元萬元42備注：備注：總體均價：總體均價：132元元租金優(yōu)惠政策：凡租金優(yōu)惠政策：凡2013年年12月月31日前日前認租的客戶可享受認租的客戶可享受租金租金8折優(yōu)惠折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠：免租期優(yōu)惠：6個月個月結(jié)合招商工作年度計劃，按照2013年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分2014年年租金收益約1467.3萬元；2015年年租金收益約2934.6萬元。2年總收益：約年總收益：約4401.9萬元。萬元。43備注：備注：租金優(yōu)惠政策：凡租金優(yōu)惠政策：凡2013年年12月月31日前日前認租的客戶可享受租認租的客戶可享受租金金8折優(yōu)惠折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠：免租期優(yōu)惠：6個月個月

34、結(jié)合招商工作年度計劃，按照2013年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟寫字樓部分2014年年租金收益約100.6萬元；2015年年租金收益約201.2萬元。2年總收益：約年總收益：約 301.8萬元萬元44招 商 策 略PART 7. attract investment strategy關(guān)鍵詞： 目的、目標、階段45策略總綱 借助政府平臺力量，塑造、充實“行業(yè)領(lǐng)頭”的項目注釋內(nèi)涵及指導(dǎo)效應(yīng)；借助各類商會、行業(yè)協(xié)會、非營利指導(dǎo)機構(gòu)的作用力，進行深度合作；利用“行業(yè)論壇”等活動提升項目的專業(yè)地位、引領(lǐng)地位的形象，同時搜尋相應(yīng)的目標客戶；善用行業(yè)協(xié)會資料，收集目標商家信息，進行傳統(tǒng)的電

35、話拜訪和上門拜訪；積極利用第三方（包括各種形式的中介代理）資源，以更快的速度完成招商；利用現(xiàn)場活動、媒體軟文的影響力，強化表現(xiàn)項目特性、資源優(yōu)勢，沖擊舊有模式商業(yè)市場。展現(xiàn)商家進入后的美妙前景；優(yōu)先、特惠性條件先行引入電商配套的周邊企業(yè)、商家，以此落實“體驗之都” 專業(yè)性、完美性的鏈條式基地平臺；46目的及原則目的：l 實現(xiàn)項目首啟區(qū)域3、4、5、6、8號樓商業(yè)街于2013年12月底對外試業(yè)、4號樓寫字樓進駐率達100%以上的工作目標；l 兌現(xiàn)市場承諾，增強新、老客戶對項目的信心，使本項目物業(yè)的銷售、開發(fā)、招商、經(jīng)營具備更強的生命力，可持續(xù)發(fā)展 原則：l以電子商務(wù)運營企業(yè)作為龍頭，形成集約效應(yīng)

36、；以愿意投入產(chǎn)品和資源，進入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)作為主力；以電子商務(wù)外圍客戶，例如攝影、設(shè)計、物流、模特、電子商務(wù)代運營、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司作為配合，以餐飲、休閑娛樂作為配套，共同搭建電商體驗平臺，打造集傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢和電子商務(wù)優(yōu)勢于一體的特色商業(yè)。47實施手段*梳理原有客戶資源，根據(jù)業(yè)態(tài)定位策略，進行分組專人定向招商；*與廣東省電子商務(wù)協(xié)會進行合作招商；*充分發(fā)掘、利用智城現(xiàn)有的，過往的合作單位的客戶資源，拓寬招商客戶渠道；*通過專業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺搜索客戶資源；16人的招商團隊，分為四組，具體如下：團隊1：馮亦、鐘兆斌、黃理平、伍振君；團隊2：簡偉民、何丹妮、鐘錦明、陳曦；團隊3：周文聰

37、、關(guān)穎鴻、及2名招商專員（本地招聘）； 團隊4：招鐵波、劉定江、及2名招商專員（本地招聘）；48實施手段現(xiàn)有現(xiàn)有跟進跟進團隊團隊所屬業(yè)態(tài)所屬業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)對口的第三方公司與業(yè)態(tài)對口的第三方公司/ /個人個人時間安排時間安排團隊4餐娛配套西餐行業(yè)協(xié)會；鄧之湖日本料理、肇寶貿(mào)易有限公司；海港城集團；5月20日前落實合作，合作方開始推介目標商家，拓展客源，推進招商工作。團隊3家居行業(yè)黃石家私大廣場、嘉勵家私、五洲裝飾、馬會家居團隊4寫字樓大瀝社區(qū)報、高力、中原、合富團隊2電商周邊（寫字樓、商業(yè)）省電商協(xié)會；廣東省國際商會電子信息專業(yè)委員會；廣州市天河區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會（總商會）；國聯(lián)通信；紅酒城香港有限公司

38、.；5月10日前落實合作，合作方開始推介目標商家，拓展客源，推進招商工作。團隊2寫字樓、少兒時尚省服協(xié)；第一商業(yè)網(wǎng)；贏商網(wǎng)；龍圖；佛山市企業(yè)聯(lián)合會及企業(yè)家協(xié)會；名匠家居；聯(lián)通佛山分公司；5月10日前落實合作，合作方開始推介目標商家，拓展客源，推進招商工作。團隊1各行業(yè)高端客戶資源（可大力支撐其他各類業(yè)態(tài)的招商）；中大EMBA同學(xué)會、海南商會、香港商會、溫州商會、廣東高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)會、廣東省電腦商會；6月10日前對接完成，6月30日前落實合作，合作方開始推介目標商家，拓展客源，推進招商工作。拓展拓展團隊3家居行業(yè)廣東省家居協(xié)會；廣州市家居協(xié)會；東莞市家居協(xié)會6月10日前對接完成，6月30日前落實合

39、作、合作方開始推介目標商家，拓展客源，推進招商工作團隊1家電行業(yè)廣州小家電企業(yè)家協(xié)會團隊4餐娛配套順德餐飲協(xié)會、潮菜餐系協(xié)會團隊3寫字樓金融協(xié)會、企業(yè)家商會、媒體公司、設(shè)計師協(xié)會*發(fā)動第三方單位(行業(yè)協(xié)會)/個人，共同參與智城項目的招商工作；49實施手段*側(cè)重區(qū)域延伸次序，優(yōu)先本地，逐步延伸至外圍，按區(qū)域延伸循序進行市場資源拓展；50推 廣 策 略 及 目 標PART 8. Promotion strategy關(guān)鍵詞： 訴求對象、媒體、總量、階段、組合比例51推廣訴求對象分析電子商務(wù)運營企業(yè)愿意投入產(chǎn)品和資源進入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)從事電子商務(wù)運營已久，熟知電子商務(wù)營運核心要素，對新的平臺要

40、求完美。較多接觸傳媒種類：手機信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介一直從事傳統(tǒng)商務(wù)運營，被潮流所推趕，看到別的電商務(wù)營運成功，未知如何保障嘗試成功。較多接觸傳媒種類：手機信息；傳統(tǒng)紙媒；人際關(guān)系網(wǎng)信息；電視媒介主要決策者：企業(yè)主、營銷高管、網(wǎng)營顧問公司。主要決策者：企業(yè)主考慮因素：目標群體的媒體習(xí)慣、目標群體的媒體喜好度、目標群體的生活習(xí)慣、目標群體的興趣、市場環(huán)境及廣告?zhèn)鬟f模式。52推廣訴求對象分析大型電子商務(wù)大型運營平臺電商周邊配套攝影服務(wù)公司、 模特公司、 設(shè)計公司、 廣告公司、 物流服務(wù)公司、 電子商務(wù)代運營公司、 網(wǎng)絡(luò)推廣公司、需求實物體驗的網(wǎng)購參與人群電子商務(wù)運營引領(lǐng)者，精通電子商務(wù)

41、營運核心要素，希望開拓新擴展平臺。較多接觸傳媒種類：手機信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介電商的制造者和參與者，但不局限于概定范圍，參與為拓展業(yè)務(wù)。所有潮流電子信息；活動、展場及網(wǎng)絡(luò)。主要決策者：營運團隊成員。主要決策者：企業(yè)主電商的參與消費者，從實體消費中轉(zhuǎn)變過來，被價格吸引但看重體驗。較多接觸傳媒種類：手機信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介較多接觸傳媒種類：手機信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介53媒體應(yīng)用地域界定電商周邊支持企業(yè)傳統(tǒng)企業(yè)區(qū)域（家居、家飾）已有電商企業(yè)區(qū)域（家居、家飾）參與體驗群體區(qū)域項目所在媒體傳達距離54選用媒介的特點高投入低投入利于建立偏好度利于建立市場聲勢互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)

42、雜志現(xiàn)場活動報紙電視戶外平面廣播報紙傳統(tǒng)紙媒，散播面廣，普遍性信 息為主，時效性短。電視傳統(tǒng)媒體，接觸群體專一，前期 制作投入成本高效果分散廣播單點成本低，受眾面兩極化，適 合大眾消費或快速消費品推廣戶外、平面投入成本不高，影響范圍 有限不利輻射現(xiàn)場活動投入較大、專項性強、時效 性強、輻射影響面窄，適宜 專指目標小眾?；ヂ?lián)網(wǎng)最熱、最潮流的電子媒介，區(qū) 域范圍廣大，無遠不達。手段 模式多樣，群體區(qū)別性強，但 較年休閑化。專業(yè)雜志單點成本極高，專業(yè)性強， 受眾面窄，但指向性和權(quán)威性使 其有其他媒體難以替代55推廣費用計劃品牌管理品牌管理報紙軟文報紙軟文報廣及第三方報廣及第三方資源購買資源購買專業(yè)雜

43、志專業(yè)雜志路牌平面路牌平面公關(guān)活動公關(guān)活動網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)推廣宣傳物料宣傳物料100151002030901252020%3%20%4%6%18%25%4%各種媒體費用預(yù)計各種媒體費用預(yù)計直觀圖此費用為以報公司財務(wù)預(yù)算內(nèi)的總體策略計劃，含已支出費用，后期將按實際的招商進度及市場反映進行細致調(diào)整。56品牌管理報紙軟文報紙硬廣專業(yè)雜志路牌平面現(xiàn)場活動網(wǎng)絡(luò)推廣6月8月10月11月12月第一階段5月份銷售量占比20%第二階段67月份銷售量占比50%第三階段89月份銷售量占比30%第四階段1011月份銷售量占比10%第五階段12月份銷售量占比10%試業(yè)階段廣告投入占總比40%廣告投入占總比20%廣告投入占總

44、比15%廣告投入占總比10%廣告投入占總比10%廣告投入占總比5%計劃市場推廣熱度走勢曲線媒體組合比例及推廣節(jié)奏57推 廣 物 料PART 9. 58推廣活動及現(xiàn)場包裝、廣告物料招商手冊及招商單張商場平面圖紙寫字樓平面圖紙戶外廣告（大型吊幅）圍墻廣告路旗廣告59招商活動所需物料及必須配備時間列表培訓(xùn)資料： 1/百問百答【完成】 2/統(tǒng)一口徑【完成】 3/招商說辭【完成】 4/項目介紹【完成】 5/招商簽約流程【完成】 6/第三方合作相關(guān)資料【已建立】 7/針對不同業(yè)態(tài)的招商推介【待招商政策審批完】物業(yè)資料： 1/項目效果圖【完成】 2/物業(yè)效果圖或相片【完成】 3/平面圖【首啟招商已完成】 4

45、/招商價目表【待均價公司確定后進行】 5/招商政策【提交，待審批】租賃文件： 1/租賃優(yōu)惠政策【提交，待審批】 2/招商簽約流程及相關(guān)應(yīng)用文件【完成】 3/合同文本【完成】洽談物料： 1/招商畫冊【設(shè)計中】 2/折頁【完成】 3/單張【完成】配備日期：2013年4月30日配備日期：2013年5月10日配備日期：2013年5月10日配備日期：2013年5月10日60招 商 目 標 責(zé) 任 及 進 度 計 劃PART 10. Objective responsibility關(guān)鍵詞： 階段、百分比、總量、細分任務(wù)61首期區(qū)域商鋪貨量明細樓層樓層3 3號樓面積號樓面積4 4號樓面積號樓面積5 5號樓面

46、積號樓面積6 6號樓面積號樓面積8 8號樓面積號樓面積備注備注1層2741.641611.291574.641354.871002.128284.562層2603.651425.51600.581032.45780.426442.613層2119.091177.911154.73826.76696.975975.464層1349.02/1106.87/2455.89合計合計8813.408813.404214.714214.714436.824436.823214.083214.082479.512479.5123158.5223158.52目標商家分類：定制家居住宅家具、辦公家具家裝家飾精品家紡、智能化家居、燈飾照明、精品家飾餐娛配套中式餐飲、特色餐飲、休閑餐飲、休閑餐飲功能配套電商配套、社區(qū)行政服務(wù)配套、銀行