老企業(yè)后勤派生的物業(yè)管理如何走向社會(huì)化

1、老企業(yè)后勤派生的物業(yè)管理如何走向社會(huì)化從中航電源物業(yè)管理看國(guó)企、央企服務(wù)業(yè)的發(fā)展魯俊斌、宋智斌兵馬未動(dòng)，糧草先行，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的潛規(guī)則，起著基礎(chǔ)和保障作用。中航電源作為我國(guó)第一個(gè)五年計(jì)劃的156項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，從1955年建廠已經(jīng)走過(guò)了五十六年的光輝歷程，被譽(yù)為“共和國(guó)的長(zhǎng)子”想當(dāng)年第一個(gè)建的是食堂，第一個(gè)蓋的是宿舍。半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)，中航電源為共和國(guó)空軍裝備研制了一代又一代的電源系統(tǒng)，為國(guó)防建設(shè)做出了卓越的貢獻(xiàn)。后勤服務(wù)系統(tǒng)為企業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定提供了可靠的物質(zhì)保障和精神寄托。圓滿完成了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的歷史使命。在上世紀(jì)八十年代解放軍報(bào)著名記者李亞丹來(lái)這里采寫了“企業(yè)為社會(huì)又一說(shuō)”的報(bào)道，在全國(guó)

2、引起了很大震動(dòng)和反響。隨著我國(guó)改革開放的步步深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)職工由原來(lái)的福利性分配住房，公益性服務(wù)，計(jì)劃性供給，已經(jīng)逐步形成了住房商品化，產(chǎn)權(quán)私有化，服務(wù)專業(yè)化，供給市場(chǎng)化的新格局。呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)激烈，管理進(jìn)一步完善，服務(wù)理念不斷提升的新局面。對(duì)老國(guó)企、央企的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐，市場(chǎng)環(huán)境的變化，競(jìng)爭(zhēng)格局的形成，高新技術(shù)的應(yīng)用，消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要做出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在我國(guó)物業(yè)管理制度不斷健全完善，物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的形勢(shì)下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷擴(kuò)展服務(wù)平臺(tái)，高

3、點(diǎn)定位，跟上社會(huì)發(fā)展及人們消費(fèi)理念提升的步伐。為了順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的潮流，適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)的形勢(shì)，根據(jù)中航集團(tuán)公司總經(jīng)理林佐鳴“專業(yè)化整合，資本化運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”的指示精神，結(jié)合中國(guó)航空集團(tuán)總公司的“兩融、三新、五化、萬(wàn)億”的大集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃。對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，在新形勢(shì)下如何滿足業(yè)主的要求，從后勤服務(wù)到現(xiàn)代物業(yè)管理，創(chuàng)建舒適的生活環(huán)境，構(gòu)建健康和諧的區(qū)域氛圍。中航電源的物業(yè)管理邁出了成功的第一步。2006年9月，按照規(guī)范化、專業(yè)化、社會(huì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求，中航電源（當(dāng)時(shí)為一航電源）的決策層對(duì)三產(chǎn)服務(wù)中心原來(lái)的綜合服務(wù)部，園林公司及房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理室進(jìn)行了整合，組建成立了三產(chǎn)中心物業(yè)管理部。改革的目

4、標(biāo)與企業(yè)分離，逐步走向社會(huì)化。勇于探索和實(shí)踐的老國(guó)企、央企的物業(yè)管理隨著工業(yè)企業(yè)重組改革的進(jìn)展，根據(jù)中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃，作為國(guó)防企業(yè)的第一個(gè)整體上市企業(yè)，如何擺脫沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)成為擺在面前的一項(xiàng)重要任務(wù)，根據(jù)國(guó)家的政策，對(duì)企辦的中小學(xué)校、公安等逐步成建制移交政府，資產(chǎn)重組，甩掉了沉重的銀行債務(wù)負(fù)擔(dān)。作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了大膽的改革，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)隊(duì)伍。企業(yè)辦社會(huì)部分的人員，資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)科研單位分離出來(lái)，組建了專門的社區(qū)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)；二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬，內(nèi)容增加。再依托工廠做好有償服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極面向社會(huì)開拓市場(chǎng)。

5、目前周邊的一家醫(yī)院、三所學(xué)校、一個(gè)科研所的保潔工作，一個(gè)居民小區(qū)的全部物業(yè)管理已經(jīng)形成了契約式服務(wù)。企業(yè)內(nèi)部的九個(gè)居民小區(qū)，一個(gè)航空廣場(chǎng)，以及科研生產(chǎn)區(qū)的環(huán)境保護(hù)、綠化、美化工作、道路、房屋以及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通管理等步入良性循環(huán)的軌道。三是形成了新的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理部實(shí)行獨(dú)立核算，實(shí)行以滿意率指標(biāo)為主的綜合考核。一系列措施的穩(wěn)步實(shí)施，使中航電源物業(yè)管理在西北地區(qū)系統(tǒng)內(nèi)成為行業(yè)的佼佼者。物業(yè)管理改革的實(shí)踐證明，對(duì)獨(dú)立國(guó)企、央企的居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，得到了主管單位和廣大居民的支持和擁護(hù)，初見成效。一是廠區(qū)的面貌有了很大改觀。居民的生活環(huán)境質(zhì)量得到了明

6、顯提高，為廣大職工安居樂(lè)業(yè)起到了決定性的作用。二是廠區(qū)的文明化水平有了顯著提高。實(shí)行物業(yè)管理，解決了過(guò)去長(zhǎng)期存在的各自為政，重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居民小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，優(yōu)化資源的合理配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進(jìn)一步擴(kuò)展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了廠區(qū)文明化進(jìn)程。三是有利促進(jìn)了企業(yè)的社會(huì)主義精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)。創(chuàng)建國(guó)家級(jí)，省級(jí)和城市文明居住小區(qū)活動(dòng)是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作時(shí)創(chuàng)建文明居住小區(qū)的有機(jī)組成部分，而且占據(jù)著主要位置。通過(guò)創(chuàng)建文明小區(qū)的過(guò)程，通過(guò)居民的參與，有利于提高文明意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營(yíng)企業(yè)的生產(chǎn)力,促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效

7、益的提高。物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)的分離，科研生產(chǎn)單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，集中精力搞好科研生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營(yíng)單位在資產(chǎn)、資金、人員方面做了三分清，明晰了成本，有效地解決了生活后勤擠占生產(chǎn)成本的問(wèn)題?？v觀中航電源的物業(yè)管理的實(shí)踐和探索，總體上還處在初級(jí)階段，還沒(méi)有完全擺脫公益性，福利型的運(yùn)行模式。物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是行政性補(bǔ)貼為主，個(gè)人支付為輔。導(dǎo)致物業(yè)單位的再造功能不足，有待于進(jìn)一步完善企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，社會(huì)化服務(wù)，自立生存的良性發(fā)展。當(dāng)前,由于職工的收入水平低下，加之根深蒂固的福利觀念影響，在區(qū)域內(nèi)難以形成足以支撐物業(yè)管理公司自主生存的服務(wù)市場(chǎng)。從

8、物業(yè)管理隊(duì)伍本身看，由于整合人員文化層次較低，盡管下大力氣對(duì)管理人員參加國(guó)家組織的專業(yè)資格培訓(xùn)，取得了任職資格證書，但仍然缺乏專業(yè)性人才，引進(jìn)人才缺乏自主性等諸多因素嚴(yán)重制約著物業(yè)管理的快速發(fā)展。大膽嘗試，邁出成功第一步物業(yè)管理伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展，這一行業(yè)在發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)以及大中型城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實(shí)證明，物業(yè)管理在我國(guó)具有強(qiáng)大的生命力和無(wú)法估量的前景。在老的國(guó)企、央企推行物業(yè)管理，是現(xiàn)代化企業(yè)制度改革的需要，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，呼映廣大業(yè)主對(duì)改善居住環(huán)境質(zhì)量的要求，是促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效地經(jīng)濟(jì)性服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)

9、揮物業(yè)的使用價(jià)值和最大效用，為業(yè)主提供優(yōu)美、舒適、寧?kù)o、歡樂(lè)、健康、文明向上的生活環(huán)境。物業(yè)管理關(guān)連著千家萬(wàn)戶，物業(yè)管理活動(dòng)既是物業(yè)公司通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報(bào)償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個(gè)代表”要求和“社會(huì)主義榮辱觀”的政治高度認(rèn)識(shí)和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明小區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀(jì)律的公民，創(chuàng)建溫馨、祥和的良好氛圍結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的健康軌道發(fā)展。根據(jù)央企、國(guó)企的特點(diǎn)，結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，借鑒同行業(yè)以及國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，形成了中航電源自身的物業(yè)管理發(fā)展的基本思路；以社會(huì)

10、主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以生產(chǎn)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，從老的國(guó)企、央企實(shí)際出發(fā)，循序漸進(jìn)，分步運(yùn)作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利公益型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以單位支付為主向業(yè)主支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會(huì)開放型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。初步形成三段式格局。第一階段，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理，將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)剝離，成立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)，參照事業(yè)性管理，按合同方式運(yùn)作，通過(guò)物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量第二階段，實(shí)行模擬企業(yè)法人運(yùn)作。經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算，經(jīng)濟(jì)來(lái)源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主，

11、個(gè)人繳納為輔，實(shí)行經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，模擬法人經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)運(yùn)作。第三階段實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化運(yùn)作。在住房制度改革全面完成，房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費(fèi)用暗補(bǔ)改明補(bǔ)，進(jìn)入個(gè)人工資收入，由個(gè)人支付物業(yè)管理費(fèi)用。在居民收入，支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲取合理的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展，走向社會(huì)化按著這個(gè)思路，一航電源的物業(yè)管理，已經(jīng)完成了管理人員培訓(xùn)，持證上崗，規(guī)范管理，穩(wěn)步進(jìn)入了第三個(gè)階段，取得了顯著的成績(jī)，創(chuàng)建管理的航空廣場(chǎng)國(guó)內(nèi)首屈一指，被命名為國(guó)家級(jí)全民健身廣場(chǎng)，成為我國(guó)西部一道靚麗的風(fēng)景線，國(guó)內(nèi)外同行慕名前來(lái)參觀學(xué)習(xí)的單位個(gè)人絡(luò)繹不絕，工廠被命名為省級(jí)園

12、林式單位、省級(jí)衛(wèi)生先進(jìn)單位、省級(jí)衛(wèi)生示范單位等。目前正在申報(bào)省級(jí)交通安全示范小區(qū)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)衛(wèi)生文明示范小區(qū)。市場(chǎng)不斷拓展，近年來(lái)本著立足本職，面向未來(lái)，不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，拓寬服務(wù)內(nèi)容。業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展為綠化、保潔、保安、消防、交通安全、市容、市場(chǎng)、維修工程，家政服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)的專業(yè)部門。本著硬實(shí)力，軟著陸的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)，緊緊圍繞把物業(yè)管理做大做強(qiáng)的主題。實(shí)力不斷壯大，僅綠色園林一項(xiàng)就擁有苗圃近50畝，十一萬(wàn)平方米的科研生產(chǎn)區(qū)綠化。兩萬(wàn)余平方的航空廣場(chǎng)，五十余萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)綜合服務(wù)，近三百名的專業(yè)從事人員，在同行業(yè)中占據(jù)了舉足輕重的地位。2010年5月，為了增進(jìn)學(xué)習(xí)，中航電源物業(yè)部發(fā)起

13、，以陜西省航空工業(yè)局為中心，成立了中航工業(yè)西部地區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，陜航局副局長(zhǎng)委烈惠任會(huì)長(zhǎng)，中航電源三產(chǎn)服務(wù)中心主任白書園任協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)，擬定了協(xié)會(huì)章程，中航系統(tǒng)以及空軍西北地區(qū)的近二十家工廠、所、院物業(yè)管理單位加入了協(xié)會(huì)。為系統(tǒng)西北地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)搭建了一個(gè)學(xué)習(xí)研究的平臺(tái)，交流溝通的平臺(tái)，信息共享的平臺(tái)，解惑釋疑的平臺(tái)，增進(jìn)友誼的平臺(tái)面對(duì)改革的無(wú)限商機(jī)，我國(guó)的物業(yè)管理事業(yè)方興未艾，前程似錦。特別是我們西部蘊(yùn)藏著巨大潛力。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將是實(shí)力的較量，中航電源的物業(yè)人清楚的認(rèn)識(shí)到，要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗，務(wù)必不懈做努力，不斷提升服務(wù)理念，更新觀念，跟上時(shí)代的步伐。老企業(yè)后勤派生的物業(yè)管理如何走向社

14、會(huì)化從中航電源物業(yè)管理看國(guó)企、央企服務(wù)業(yè)的發(fā)展魯俊斌、宋智斌兵馬未動(dòng)，糧草先行，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的潛規(guī)則，起著基礎(chǔ)和保障作用。中航電源作為我國(guó)第一個(gè)五年計(jì)劃的156項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，從1955年建廠已經(jīng)走過(guò)了五十六年的光輝歷程，被譽(yù)為“共和國(guó)的長(zhǎng)子”想當(dāng)年第一個(gè)建的是食堂，第一個(gè)蓋的是宿舍。半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)，中航電源為共和國(guó)空軍裝備研制了一代又一代的電源系統(tǒng)，為國(guó)防建設(shè)做出了卓越的貢獻(xiàn)。后勤服務(wù)系統(tǒng)為企業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定提供了可靠的物質(zhì)保障和精神寄托。圓滿完成了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的歷史使命。在上世紀(jì)八十年代解放軍報(bào)著名記者李亞丹來(lái)這里采寫了“企業(yè)為社會(huì)又一說(shuō)”的報(bào)道，在全國(guó)引起了很大震動(dòng)和反響。隨著我國(guó)改革

15、開放的步步深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)職工由原來(lái)的福利性分配住房，公益性服務(wù)，計(jì)劃性供給，已經(jīng)逐步形成了住房商品化，產(chǎn)權(quán)私有化，服務(wù)專業(yè)化，供給市場(chǎng)化的新格局。呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)激烈，管理進(jìn)一步完善，服務(wù)理念不斷提升的新局面。對(duì)老國(guó)企、央企的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐，市場(chǎng)環(huán)境的變化，競(jìng)爭(zhēng)格局的形成，高新技術(shù)的應(yīng)用，消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要做出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在我國(guó)物業(yè)管理制度不斷健全完善，物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的形勢(shì)下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷擴(kuò)展服務(wù)平臺(tái)，高點(diǎn)定位，跟上社會(huì)發(fā)展及人們消費(fèi)理念

16、提升的步伐。為了順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的潮流，適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)的形勢(shì)，根據(jù)中航集團(tuán)公司總經(jīng)理林佐鳴“專業(yè)化整合，資本化運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”的指示精神，結(jié)合中國(guó)航空集團(tuán)總公司的“兩融、三新、五化、萬(wàn)億”的大集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃。對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，在新形勢(shì)下如何滿足業(yè)主的要求，從后勤服務(wù)到現(xiàn)代物業(yè)管理，創(chuàng)建舒適的生活環(huán)境，構(gòu)建健康和諧的區(qū)域氛圍中航電源的物業(yè)管理邁出了成功的第一步。2006年9月，按照規(guī)范化、專業(yè)化、社會(huì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求，中航電源（當(dāng)時(shí)為一航電源）的決策層對(duì)三產(chǎn)服務(wù)中心原來(lái)的綜合服務(wù)部，園林公司及房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理室進(jìn)行了整合，組建成立了三產(chǎn)中心物業(yè)管理部。改革的目標(biāo)與企業(yè)分離，逐步走向社會(huì)化。勇于探

17、索和實(shí)踐的老國(guó)企、央企的物業(yè)管理隨著工業(yè)企業(yè)重組改革的進(jìn)展，根據(jù)中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃，作為國(guó)防企業(yè)的第一個(gè)整體上市企業(yè)，如何擺脫沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)成為擺在面前的一項(xiàng)重要任務(wù)，根據(jù)國(guó)家的政策，對(duì)企辦的中小學(xué)校、公安等逐步成建制移交政府，資產(chǎn)重組，甩掉了沉重的銀行債務(wù)負(fù)擔(dān)。作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了大膽的改革，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)隊(duì)伍。企業(yè)辦社會(huì)部分的人員,資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)科研單位分離出來(lái)，組建了專門的社區(qū)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)；二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬，內(nèi)容增加。再依托工廠做好有償服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極面向社會(huì)開拓市場(chǎng)。目前周邊的一家醫(yī)院、三所學(xué)校、一個(gè)科

18、研所的保潔工作，一個(gè)居民小區(qū)的全部物業(yè)管理已經(jīng)形成了契約式服務(wù)。企業(yè)內(nèi)部的九個(gè)居民小區(qū)，一個(gè)航空廣場(chǎng)，以及科研生產(chǎn)區(qū)的環(huán)境保護(hù)、綠化、美化工作、道路、房屋以及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通管理等步入良性循環(huán)的軌道。三是形成了新的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理部實(shí)行獨(dú)立核算，實(shí)行以滿意率指標(biāo)為主的綜合考核。一系列措施的穩(wěn)步實(shí)施，使中航電源物業(yè)管理在西北地區(qū)系統(tǒng)內(nèi)成為行業(yè)的佼佼者。物業(yè)管理改革的實(shí)踐證明，對(duì)獨(dú)立國(guó)企、央企的居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，得到了主管單位和廣大居民的支持和擁護(hù)，初見成效。一是廠區(qū)的面貌有了很大改觀。居民的生活環(huán)境質(zhì)量得到了明顯提高，為廣大職工安居樂(lè)業(yè)起到了決定

19、性的作用。二是廠區(qū)的文明化水平有了顯著提高。實(shí)行物業(yè)管理，解決了過(guò)去長(zhǎng)期存在的各自為政，重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居民小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，優(yōu)化資源的合理配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進(jìn)一步擴(kuò)展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了廠區(qū)文明化進(jìn)程。三是有利促進(jìn)了企業(yè)的社會(huì)主義精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)。創(chuàng)建國(guó)家級(jí)，省級(jí)和城市文明居住小區(qū)活動(dòng)是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作時(shí)創(chuàng)建文明居住小區(qū)的有機(jī)組成部分，而且占據(jù)著主要位置。通過(guò)創(chuàng)建文明小區(qū)的過(guò)程，通過(guò)居民的參與，有利于提高文明意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營(yíng)企業(yè)的生產(chǎn)力,促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高。物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

20、與社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)的分離，科研生產(chǎn)單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，集中精力搞好科研生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營(yíng)單位在資產(chǎn)、資金、人員方面做了三分清，明晰了成本，有效地解決了生活后勤擠占生產(chǎn)成本的問(wèn)題?？v觀中航電源的物業(yè)管理的實(shí)踐和探索，總體上還處在初級(jí)階段，還沒(méi)有完全擺脫公益性，福利型的運(yùn)行模式。物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是行政性補(bǔ)貼為主，個(gè)人支付為輔。導(dǎo)致物業(yè)單位的再造功能不足，有待于進(jìn)一步完善企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，社會(huì)化服務(wù)，自立生存的良性發(fā)展。當(dāng)前，由于職工的收入水平低下，加之根深蒂固的福利觀念影響，在區(qū)域內(nèi)難以形成足以支撐物業(yè)管理公司自主生存的服務(wù)市場(chǎng)。從物業(yè)管理隊(duì)伍本身看，由于整合人員文化

21、層次較低，盡管下大力氣對(duì)管理人員參加國(guó)家組織的專業(yè)資格培訓(xùn)，取得了任職資格證書，但仍然缺乏專業(yè)性人才，引進(jìn)人才缺乏自主性等諸多因素嚴(yán)重制約著物業(yè)管理的快速發(fā)展。大膽嘗試，邁出成功第一步物業(yè)管理伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展，這一行業(yè)在發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)以及大中型城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實(shí)證明，物業(yè)管理在我國(guó)具有強(qiáng)大的生命力和無(wú)法估量的前景。在老的國(guó)企、央企推行物業(yè)管理，是現(xiàn)代化企業(yè)制度改革的需要，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，呼映廣大業(yè)主對(duì)改善居住環(huán)境質(zhì)量的要求，是促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效地經(jīng)濟(jì)性服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值和最大效用，為業(yè)主提

22、供優(yōu)美、舒適、寧?kù)o、歡樂(lè)、健康、文明向上的生活環(huán)境。物業(yè)管理關(guān)連著千家萬(wàn)戶，物業(yè)管理活動(dòng)既是物業(yè)公司通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報(bào)償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個(gè)代表”要求和“社會(huì)主義榮辱觀”的政治高度認(rèn)識(shí)和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明小區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀(jì)律的公民，創(chuàng)建溫馨、祥和的良好氛圍結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的健康軌道發(fā)展。根據(jù)央企、國(guó)企的特點(diǎn)，結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，借鑒同行業(yè)以及國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，形成了中航電源自身的物業(yè)管理發(fā)展的基本思路；以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以生產(chǎn)化發(fā)展為目

23、標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，從老的國(guó)企、央企實(shí)際出發(fā)，循序漸進(jìn)，分步運(yùn)作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利公益型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以單位支付為主向業(yè)主支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會(huì)開放型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。初步形成三段式格局。第一階段，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理，將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)剝離，成立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)，參照事業(yè)性管理，按合同方式運(yùn)作，通過(guò)物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量第二階段，實(shí)行模擬企業(yè)法人運(yùn)作。經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算，經(jīng)濟(jì)來(lái)源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主，個(gè)人繳納為輔，實(shí)行經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，模擬法人

24、經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)運(yùn)作。第三階段實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化運(yùn)作。在住房制度改革全面完成，房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費(fèi)用暗補(bǔ)改明補(bǔ)，進(jìn)入個(gè)人工資收入，由個(gè)人支付物業(yè)管理費(fèi)用。在居民收入，支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲取合理的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展，走向社會(huì)化。按著這個(gè)思路，一航電源的物業(yè)管理，已經(jīng)完成了管理人員培訓(xùn)，持證上崗，規(guī)范管理，穩(wěn)步進(jìn)入了第三個(gè)階段，取得了顯著的成績(jī)，創(chuàng)建管理的航空廣場(chǎng)國(guó)內(nèi)首屈一指，被命名為國(guó)家級(jí)全民健身廣場(chǎng)，成為我國(guó)西部一道靚麗的風(fēng)景線，國(guó)內(nèi)外同行慕名前來(lái)參觀學(xué)習(xí)的單位個(gè)人絡(luò)繹不絕，工廠被命名為省級(jí)園林式單位、省級(jí)衛(wèi)生先進(jìn)單位、省級(jí)衛(wèi)

25、生示范單位等。目前正在申報(bào)省級(jí)交通安全示范小區(qū)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)衛(wèi)生文明示范小區(qū)。市場(chǎng)不斷拓展，近年來(lái)本著立足本職，面向未來(lái)，不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，拓寬服務(wù)內(nèi)容。業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展為綠化、保潔、保安、消防、交通安全、市容、市場(chǎng)、維修工程，家政服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)的專業(yè)部門。本著硬實(shí)力，軟著陸的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)，緊緊圍繞把物業(yè)管理做大做強(qiáng)的主題。實(shí)力不斷壯大，僅綠色園林一項(xiàng)就擁有苗圃近50畝，十一萬(wàn)平方米的科研生產(chǎn)區(qū)綠化。兩萬(wàn)余平方的航空廣場(chǎng)，五十余萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)綜合服務(wù)，近三百名的專業(yè)從事人員，在同行業(yè)中占據(jù)了舉足輕重的地位。2010年5月，為了增進(jìn)學(xué)習(xí)，中航電源物業(yè)部發(fā)起，以陜西省航空工業(yè)局為中心，成立了

26、中航工業(yè)西部地區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，陜航局副局長(zhǎng)委烈惠任會(huì)長(zhǎng)，中航電源三產(chǎn)服務(wù)中心主任白書園任協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)，擬定了協(xié)會(huì)章程，中航系統(tǒng)以及空軍西北地區(qū)的近二十家工廠、所、院物業(yè)管理單位加入了協(xié)會(huì)。為系統(tǒng)西北地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)搭建了一個(gè)學(xué)習(xí)研究的平臺(tái)，交流溝通的平臺(tái)，信息共享的平臺(tái)，解惑釋疑的平臺(tái)，增進(jìn)友誼的平臺(tái)。面對(duì)改革的無(wú)限商機(jī)，我國(guó)的物業(yè)管理事業(yè)方興未艾，前程似錦。特別是我們西部蘊(yùn)藏著巨大潛力。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將是實(shí)力的較量，中航電源的物業(yè)人清楚的認(rèn)識(shí)到，要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗，務(wù)必不懈做努力，不斷提升服務(wù)理念，更新觀念，跟上時(shí)代的步伐。從中航電源物業(yè)管理看國(guó)企、央企服務(wù)業(yè)的發(fā)展魯俊斌、宋智斌兵馬未動(dòng)，

27、糧草先行，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的潛規(guī)則，起著基礎(chǔ)和保障作用。中航電源作為我國(guó)第一個(gè)五年計(jì)劃的156項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，從1955年建廠已經(jīng)走過(guò)了五十六年的光輝歷程，被譽(yù)為“共和國(guó)的長(zhǎng)子”想當(dāng)年第一個(gè)建的是食堂，第一個(gè)蓋的是宿舍。半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)，中航電源為共和國(guó)空軍裝備研制了一代又一代的電源系統(tǒng)，為國(guó)防建設(shè)做出了卓越的貢獻(xiàn)。后勤服務(wù)系統(tǒng)為企業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定提供了可靠的物質(zhì)保障和精神寄托。圓滿完成了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的歷史使命。在上世紀(jì)八十年代解放軍報(bào)著名記者李亞丹來(lái)這里采寫了“企業(yè)為社會(huì)又一說(shuō)”的報(bào)道，在全國(guó)引起了很大震動(dòng)和反響隨著我國(guó)改革開放的步步深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)職工由原來(lái)的福利性分配住房，公

28、益性服務(wù)，計(jì)劃性供給，已經(jīng)逐步形成了住房商品化，產(chǎn)權(quán)私有化，服務(wù)專業(yè)化，供給市場(chǎng)化的新格局。呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)激烈，管理進(jìn)一步完善，服務(wù)理念不斷提升的新局面。對(duì)老國(guó)企、央企的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐，市場(chǎng)環(huán)境的變化，競(jìng)爭(zhēng)格局的形成，高新技術(shù)的應(yīng)用，消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要做出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在我國(guó)物業(yè)管理制度不斷健全完善，物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的形勢(shì)下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷擴(kuò)展服務(wù)平臺(tái)，高點(diǎn)定位，跟上社會(huì)發(fā)展及人們消費(fèi)理念提升的步伐。為了順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的潮流，適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)的形勢(shì)，根據(jù)中航集團(tuán)公

29、司總經(jīng)理林佐鳴“專業(yè)化整合，資本化運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”的指示精神，結(jié)合中國(guó)航空集團(tuán)總公司的“兩融、三新、五化、萬(wàn)億”的大集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃。對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，在新形勢(shì)下如何滿足業(yè)主的要求，從后勤服務(wù)到現(xiàn)代物業(yè)管理，創(chuàng)建舒適的生活環(huán)境，構(gòu)建健康和諧的區(qū)域氛圍中航電源的物業(yè)管理邁出了成功的第一步。2006年9月，按照規(guī)范化、專業(yè)化、社會(huì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求，中航電源（當(dāng)時(shí)為一航電源）的決策層對(duì)三產(chǎn)服務(wù)中心原來(lái)的綜合服務(wù)部，園林公司及房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理室進(jìn)行了整合，組建成立了三產(chǎn)中心物業(yè)管理部。改革的目標(biāo)與企業(yè)分離，逐步走向社會(huì)化。勇于探索和實(shí)踐的老國(guó)企、央企的物業(yè)管理隨著工業(yè)企業(yè)重組改革的進(jìn)展，根據(jù)中國(guó)航空

30、工業(yè)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃，作為國(guó)防企業(yè)的第一個(gè)整體上市企業(yè)，如何擺脫沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)成為擺在面前的一項(xiàng)重要任務(wù)，根據(jù)國(guó)家的政策，對(duì)企辦的中小學(xué)校、公安等逐步成建制移交政府，資產(chǎn)重組，甩掉了沉重的銀行債務(wù)負(fù)擔(dān)。作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了大膽的改革，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)隊(duì)伍。企業(yè)辦社會(huì)部分的人員,資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)科研單位分離出來(lái)，組建了專門的社區(qū)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)；二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬，內(nèi)容增加。再依托工廠做好有償服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極面向社會(huì)開拓市場(chǎng)。目前周邊的一家醫(yī)院、三所學(xué)校、一個(gè)科研所的保潔工作，一個(gè)居民小區(qū)的全部物業(yè)管理已經(jīng)形成了契約式服務(wù)。企業(yè)內(nèi)部

31、的九個(gè)居民小區(qū)，一個(gè)航空廣場(chǎng)，以及科研生產(chǎn)區(qū)的環(huán)境保護(hù)、綠化、美化工作、道路、房屋以及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通管理等步入良性循環(huán)的軌道。三是形成了新的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理部實(shí)行獨(dú)立核算，實(shí)行以滿意率指標(biāo)為主的綜合考核。一系列措施的穩(wěn)步實(shí)施，使中航電源物業(yè)管理在西北地區(qū)系統(tǒng)內(nèi)成為行業(yè)的佼佼者。物業(yè)管理改革的實(shí)踐證明，對(duì)獨(dú)立國(guó)企、央企的居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，得到了主管單位和廣大居民的支持和擁護(hù)，初見成效。一是廠區(qū)的面貌有了很大改觀。居民的生活環(huán)境質(zhì)量得到了明顯提高，為廣大職工安居樂(lè)業(yè)起到了決定性的作用。二是廠區(qū)的文明化水平有了顯著提高。實(shí)行物業(yè)管理，解決了過(guò)去長(zhǎng)期

32、存在的各自為政，重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居民小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，優(yōu)化資源的合理配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進(jìn)一步擴(kuò)展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了廠區(qū)文明化進(jìn)程。三是有利促進(jìn)了企業(yè)的社會(huì)主義精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)。創(chuàng)建國(guó)家級(jí)，省級(jí)和城市文明居住小區(qū)活動(dòng)是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作時(shí)創(chuàng)建文明居住小區(qū)的有機(jī)組成部分，而且占據(jù)著主要位置。通過(guò)創(chuàng)建文明小區(qū)的過(guò)程，通過(guò)居民的參與，有利于提高文明意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營(yíng)企業(yè)的生產(chǎn)力,促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高。物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)的分離，科研生產(chǎn)單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，集中

33、精力搞好科研生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營(yíng)單位在資產(chǎn)、資金、人員方面做了三分清，明晰了成本，有效地解決了生活后勤擠占生產(chǎn)成本的問(wèn)題?？v觀中航電源的物業(yè)管理的實(shí)踐和探索，總體上還處在初級(jí)階段，還沒(méi)有完全擺脫公益性，福利型的運(yùn)行模式。物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是行政性補(bǔ)貼為主，個(gè)人支付為輔。導(dǎo)致物業(yè)單位的再造功能不足，有待于進(jìn)一步完善企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，社會(huì)化服務(wù)，自立生存的良性發(fā)展。當(dāng)前，由于職工的收入水平低下，加之根深蒂固的福利觀念影響，在區(qū)域內(nèi)難以形成足以支撐物業(yè)管理公司自主生存的服務(wù)市場(chǎng)。從物業(yè)管理隊(duì)伍本身看，由于整合人員文化層次較低，盡管下大力氣對(duì)管理人員參加國(guó)家組織的專業(yè)資格培訓(xùn)，取得了任職資

34、格證書，但仍然缺乏專業(yè)性人才，引進(jìn)人才缺乏自主性等諸多因素嚴(yán)重制約著物業(yè)管理的快速發(fā)展。大膽嘗試，邁出成功第一步物業(yè)管理伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展，這一行業(yè)在發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)以及大中型城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實(shí)證明，物業(yè)管理在我國(guó)具有強(qiáng)大的生命力和無(wú)法估量的前景。在老的國(guó)企、央企推行物業(yè)管理，是現(xiàn)代化企業(yè)制度改革的需要，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，呼映廣大業(yè)主對(duì)改善居住環(huán)境質(zhì)量的要求，是促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效地經(jīng)濟(jì)性服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值和最大效用，為業(yè)主提供優(yōu)美、舒適、寧?kù)o、歡樂(lè)、健康、文明向上的生活環(huán)境。物業(yè)管理關(guān)連著千家萬(wàn)

35、戶，物業(yè)管理活動(dòng)既是物業(yè)公司通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報(bào)償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個(gè)代表”要求和“社會(huì)主義榮辱觀”的政治高度認(rèn)識(shí)和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明小區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀(jì)律的公民，創(chuàng)建溫馨、祥和的良好氛圍結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的健康軌道發(fā)展。根據(jù)央企、國(guó)企的特點(diǎn)，結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，借鑒同行業(yè)以及國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，形成了中航電源自身的物業(yè)管理發(fā)展的基本思路；以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以生產(chǎn)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，從老的國(guó)企、央企實(shí)際出發(fā)，循序漸進(jìn)，分步運(yùn)作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利公益型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以單位支付為主向業(yè)主支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會(huì)開放型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。初步形成三段式格局。第一階段，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理，將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)剝離，成立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)，參照事業(yè)性管理，按合同方式運(yùn)