對規(guī)范包干制條件下住宅物業(yè)服務收費的思考

1、對規(guī)范包干制條件下住宅物業(yè)服務收費的思考作者:日期:對規(guī)范甘肅省包干制條件下住宅物業(yè)服務收費的思考摘要針對現(xiàn)行甘肅省包干制住宅物業(yè)服務收費存在的弊端，提生了“菜單式價格、標準化服務”的分等收費模式，提高了我省住宅物業(yè)服務項目和收費的標準化程度、透明度和實踐操作水平。關鍵詞包干制住宅物業(yè)服務收費菜單式價格標準化服務分等收費近年來，隨著甘肅經(jīng)濟社會和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。但是，其在發(fā)展過程中尚存在許多問題，譬如物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突生，物業(yè)糾紛案件大量增長，其中絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費的糾紛案件，這些問題的焦點就是物業(yè)

2、服務收費。根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設部下發(fā)的物業(yè)服務收費管理辦法，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支由，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。如何科學制定我省包干制下住宅物業(yè)服務收費標準，是本文所要探討的問題。一、甘肅省現(xiàn)行的包干制住宅物業(yè)服務收費政策物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定

3、，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。所謂“物業(yè)服務收費”是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人為得到物業(yè)管理企業(yè)服務而支付的費用。物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支由構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;用設施設備的日常運行、維護費用;2、物業(yè)共用部位、共3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同

4、意的其它費用。物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他商業(yè)、工業(yè)、辦公寫字樓、別墅等物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務由高到低共分為四級，每一級別都有基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等6項內(nèi)容和標準。根據(jù)甘肅省物價局、建設廳關于公布甘肅省物業(yè)服務基準價和浮動幅度（暫行）等問題的通知精神，九層及以下（多層）住宅物業(yè)服務基準價一、二、三級分別為0.5、0,4、0.3元/月平方米建筑面積，可上浮20%,四級最高限價為0.2元/月平方米建筑面

5、積；十層以上（高層）住宅物業(yè)服務基準價一、二、三級分別為1,5、1,3、1.1元/月平方米建筑面積，可上浮15%,四級最高限價為0.8元/月平方米建筑面積。二、廿肅省現(xiàn)行物業(yè)服務項目和包干制住宅物業(yè)服務收費標準的弊端（一）、等級劃分和對應服務標準不明細根據(jù)甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級暫行標準，各級物業(yè)企業(yè)服務項目都分為基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理6個，每個項目服務內(nèi)容不明確，服務標準不明細，無法進行量化考核，不利于房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督管理。6個服務項目中房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護兩個項目有交叉重復之處，應合并考核。（二）、收費標準不明晰今年

6、國慶施行的根據(jù)物權(quán)法修改的物業(yè)管理條例和物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）規(guī)定，物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成?？梢姡飿I(yè)服務總的基準價必須是各個服務項目基準價之合計，而甘肅省物價局、建設廳關于公布甘肅省物業(yè)服務基準價和浮動幅度（暫行）等問題的通知中，反映的卻是各個等級的綜合基準價，沒有按定價成本項目逐一量化核定，不明晰，操作性不強，群眾看不懂，不便于公開公示。再者沒有制定由業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務收費和公有

7、住宅售后的物業(yè)服務收費（三）、物業(yè)企業(yè)行業(yè)規(guī)范不健全目前為止，無論是房地產(chǎn)行政主管部門，還是物業(yè)管理協(xié)會，都沒有制定由一部物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范，這就使得物業(yè)服務標準的履行喪失了約束力。三、甘肅省包干制住宅物業(yè)服務分等收費模式的構(gòu)架為促進我省物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建立合理、公開、質(zhì)價相符的包干制住宅物業(yè)服務收費機制，提高市民居住質(zhì)量，我省包干制住宅物業(yè)服務收費應實行“菜單式價格、標準化服務”的分等收費模式。在住宅物業(yè)區(qū)域施行住宅物業(yè)服務菜單式價格，收費標準采用標準化的統(tǒng)一模式，將住宅物業(yè)管理服務從橫向上分為綜合管理服務、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務、公共區(qū)域秩序維護服務、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務，以及共用部位、

8、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務五項服務項目?？v向?qū)⑽屙椃枕椖吭俜譃槲寮?、五類、三類、二類。（一）、分等收費的意義1、有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范服務和收費行為。物業(yè)服務菜單式價格的核心是標準化。所謂標準，通常分技術標準、管理標準、工作標準等。其中工作標準涉及對工作的責任、權(quán)利、范圍、質(zhì)量要求、程序、效果、檢查方法、考核辦法所制定的標準，包括部門工作標準和崗位（個人）工作標準。這些要求對于物業(yè)服務都是有效的、必要的。2、有利于物業(yè)服務資源的合理配置。一方面便于業(yè)主及其委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)，也便于物業(yè)管理企業(yè)選擇受雇于那個住宅區(qū)域委員會的委托。另一方面推動了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭。在同一

9、服務標準上，企業(yè)可以在基準價及其浮動幅度內(nèi)制定價格開展競爭。在同一價格上，企業(yè)之間可以在服務態(tài)度上進行競爭。3、有利于物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)配套于房地產(chǎn)業(yè)，是一個新興的產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，社會對物業(yè)服務的需求越來越大，范圍越來越廣。菜單式、標準化的運作方法，對全行業(yè)各種形態(tài)物業(yè)管理和服務部有積極的典范作用。這種以市場為導向的服務理念，對于物業(yè)服務行業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展有著重要的促進作用。4、有利于住宅區(qū)域社會的穩(wěn)定和諧。業(yè)主們對物業(yè)服務看得見、摸得著，消費明白、監(jiān)督有譜。公平、合理、誠信的服務和收費，使供需雙方處在一個和諧的共同體中。對于提供就業(yè)崗位、安定社區(qū)、推進人和自然的和諧發(fā)

10、展，都有不可估量的意義。5、有利于價格主管部門的職能轉(zhuǎn)變?！安藛问絻r格、標準化服務”的分等收費模式提供指導了供需雙方合約定價的范圍、協(xié)調(diào)了雙方在價格方面的矛盾、有利于監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的價格行為。這樣，政府價格主管部門就從直接管理物業(yè)服務收費轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接管理。(二)、包干制住宅物服務分等收費的基本理由1、實施菜單式價格的原由從構(gòu)成物業(yè)服務的相關要件由發(fā)簡要分析其實施的基本理由。(1).物業(yè)企業(yè)-管理和服務雙重責任。從管理的職能由發(fā)，物業(yè)企業(yè)不同于一般意義的服務企業(yè)，它承擔著住宅區(qū)域安全保障、公共設施運行等體現(xiàn)業(yè)主、房屋管理部門乃至與居住相關的社會方方面面公共意志的貫徹執(zhí)行。從服務特性來看，物業(yè)企業(yè)

11、是經(jīng)營性的服務單位。伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，有著廣闊的行業(yè)發(fā)展空間(2)、業(yè)主-權(quán)利和義務眾口難調(diào)。一個住宅區(qū)域里，存在不同需求和不同消費層次的住戶，有自住購房的、投資購房的、租賃使用等。有些住宅區(qū)域分期建設，檔次高低懸殊，混住不同國籍或不同收入階層的業(yè)主。另外，不同歷史時期住房改革政策，形成商品房和售后公房、常住和不入住等各種物業(yè)所有人，在物業(yè)服務標準和價值取向上存在著差異。(3)物業(yè)服務-共性與個性左右兼顧。物業(yè)企業(yè)工作職能上的雙重責任、業(yè)主需求的多元統(tǒng)一、物業(yè)硬件混合多樣、管理模式和服務關系的變化更迭決定物業(yè)服務工作內(nèi)容和相應收費標準，很難用簡單的

12、方法規(guī)制實施。2、推行菜單式價格的可能性綜上所述，物業(yè)服務及其價格要兼顧業(yè)主居住需求的共性和個性。其服務工作包含的相對公共性和復雜性，使這項工作所涉及的主客體關系處于復雜的矛盾中。要達到對立統(tǒng)一，關鍵在于適當細分物業(yè)服務的項目、設置差異化的服務級別，制定多重標準的服務價格。其可行性在于(1) .住宅區(qū)域公共性促成服務收費的相對強制性。在一個住宅區(qū)域范圍內(nèi)，服務不存在排他性和競爭性。例如，物業(yè)企業(yè)接受開發(fā)商或業(yè)主委員會委托，對住宅公共區(qū)域進行各種公共服務，個別業(yè)主不經(jīng)過必要的集體程序是無法拒絕接受服務的。因此，物業(yè)企業(yè)在規(guī)定的區(qū)域和時段，根據(jù)所提供服務項目向業(yè)主們收取費用是平均和統(tǒng)一的，具有一定

13、的強制性。(2)信息不對稱的現(xiàn)狀呼喚物業(yè)服務行業(yè)收費要標準化。對于物業(yè)企業(yè)來說，其提供的物業(yè)服務項目及其級別信息，比業(yè)主們了解的多且全；而關于業(yè)主們需求的物業(yè)服務項目和級別的信息，比業(yè)主們少。反過來，對于業(yè)主們來說，關于業(yè)主們需求的物業(yè)服務項目和級別的信息，比物業(yè)企業(yè)多且全；關于物業(yè)企業(yè)掌握和能提供的物業(yè)服務項目及其級別信息，比物業(yè)企業(yè)少。(3).物業(yè)檔次高低和業(yè)主需求的差異要求服務標準多樣化。一般情況下，不同的住宅物業(yè)區(qū)域，需要提供與其相應的物業(yè)服務。物業(yè)檔次愈高，需要提供的物業(yè)服務項目愈多，要求的物業(yè)服務級別愈高。同樣，在一般情況下，物業(yè)檔次愈高，質(zhì)級愈好，業(yè)主需要的物業(yè)服務項目愈多，要求

14、的物業(yè)服務級別也愈高。(三)、包干制住宅物業(yè)服務分等定級形成的菜單式價格概要菜單式價格體現(xiàn)標準化服務，具特點是對通常難以確定的服務性工作的價值加以量化1、項目和級別標準化服務，其核心是將住宅物業(yè)服務分成若干服務項目和服務級別、類別，也就是物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供標準化即菜單式的服務。住宅物業(yè)服務擬根據(jù)住宅物業(yè)區(qū)域的設施設備和服務內(nèi)容及要求，可劃分成下列項目和級別類別：.綜合管理服務項目，由低到高分為一、二、三、四、五級別。公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務項目，由低到高分為一、二、三、四、五級別。公共區(qū)域秩序維護服務項目，由低到高分為一、二、三、四、五級別。公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務項目，由低到高分為一、二、三、四、五

15、類別。共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務項目劃分為：公共部位維護服務由低到高分一、二、三類別;供水系統(tǒng)維護服務由低到高分一、二類別；排水系統(tǒng)維護服務;公共照明維護服務由低到高分一、二、三類別；消防系統(tǒng)維護服務由低到高分一、二類別；弱電系統(tǒng)服務維護由低到高分一、二類別；升降系統(tǒng)維護服務；水景（動力）維護服務；保險費及其他服務。上述列由的項目，基本涵蓋了包干制住宅物業(yè)常規(guī)的管理和服務內(nèi)容，一般普通商品住宅物業(yè)區(qū)域都能對號入座。隨著人們居住需求發(fā)生不斷變化，加之房地產(chǎn)開發(fā)因土地供應、資金和政策等種種情況影響，居民住宅區(qū)域中的物業(yè)不盡相同，部分物業(yè)難以對應設定的服務標準。有些高檔商品住宅

16、區(qū)域、別墅區(qū)域所需服務項目除了五項外，可能會有大堂服務、室內(nèi)健身服務、專職保健服務等。其服務級別、類別都會超過普通商品住宅。因此，凡除上述五項服務標準外的服務項目、超過上述最高服務級別、類別的住宅物業(yè)區(qū)域的物業(yè)服務，擬分項目不分級別。職工住宅即原公房售后的區(qū)域，其服務項目可能不足五項，難以細分為若干級別、類別，故不必劃分物業(yè)服務項目和服務級別、類別。公房售后物業(yè)服務收費分為居住用戶管理費、居住用戶保潔費、居住用戶保安費、非居住用戶管理費、非居住用戶保潔費、非居住用戶保安費和高層（10層以上）住宅電梯、水泵運營費。2、明確規(guī)定價格形式和定價方法依據(jù)國家發(fā)改委和建設部印發(fā)的物業(yè)服務收費管理辦法的有

17、關規(guī)定，菜單式住宅物業(yè)服務價格擬實行政府指導價和市場指導價。按前面所說，普通商品住宅區(qū)域擬實行政府指導價，高等商品住宅區(qū)域擬實行市場調(diào)節(jié)價。此外，售后職工住宅區(qū)域擬實行政府定價。規(guī)定了價格形式，有利于明確住宅物業(yè)服務價格相關主體的法律責任，有利于規(guī)范住宅物業(yè)服務價格制定程序及其行為，有利于住宅物業(yè)服務價格的監(jiān)督管理。包干制住宅物業(yè)服務價格的制定依據(jù)是國家發(fā)改委、建設部物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行），嚴格按照國家發(fā)改委、建設部物業(yè)服務定價成本監(jiān)審表所列項目并結(jié)合甘肅省相關費用的社會平均水平測算制定。公房售后物業(yè)服務價格參照甘肅省相關費用的社會平均水平測算制定。所定價格為全省最高限價，地州市和縣

18、區(qū)可結(jié)本地實際在其范圍內(nèi)再定由基準價和浮動幅度。3、規(guī)范價格制定的程序菜單式住宅物業(yè)服務分等收費擬按下列程序制定：由甘肅省價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門制定住宅物業(yè)服務分等收費的基準價及其浮動幅度（見附件）。地州市和區(qū)縣價格主管部門會同地州市和區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門，依據(jù)住宅物業(yè)服務分等收費的基準價及其浮動幅度有關規(guī)定，制定本地州市和區(qū)（縣）住宅物業(yè)服務分等收費的水平和標準。由各住宅區(qū)域的業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)，在本地州市和本區(qū)縣規(guī)定的住宅物業(yè)服務分等收費的基準價及其浮動幅度內(nèi)，在物業(yè)服務合同中約定服務項目、服務級別類別及其相應的收費標準。業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務收費，由本地州市和本區(qū)

19、縣價格部門根據(jù)物業(yè)特點和服務需求，參照本地州市和本區(qū)（縣）包干制住宅物業(yè)服務分等收費的基準價及其浮動幅度，制定服務項目、服務級別及其相應的收費標準。五項服務項目外增加項目的，或超過五項服務項目最高服務級別、類別的住宅物業(yè)區(qū)域，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由建設單位參照住宅物業(yè)服務分等收費的基準價及其浮動幅度，加上未包含在五項服務項目內(nèi)的項目、考慮超過最高服務級別類別的因素，制定服務項目及其相應的收費標準。在發(fā)布招標公告或協(xié)議收費標準若干工作日前，申請行業(yè)協(xié)會協(xié)助協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)通過后，報所在地價格部門備案，并在本地政府網(wǎng)上予以公布。甘肅省住宅物業(yè)分等收費標準（一）單位：元/每平方米建筑面積物業(yè)等級綜合管理服務公共區(qū)域保潔公共秩序維護公共綠化養(yǎng)護一0.080.060.081.00二0.130.100.141.50三0.180.140.232.50四0.230.200.333.500.320.270.454