土地增值稅總概

1、第一章 土地增值稅發(fā)展歷程土地增值稅是1994年稅制改革推出的一個(gè)新稅種，是1994年稅制改革的重要組成部分。該稅種的開征對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)和“樓花”的現(xiàn)象，避免土地資源的浪費(fèi)，合理增加財(cái)政收入等方面起到了積極的作用。我國(guó)土地增值稅的發(fā)展歷程和政策演變，見證了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的潮漲潮落。一、土地增值稅的概述（一）我國(guó)土地增值稅的演變過程新中國(guó)成立后，我國(guó)在1951年開征了城市房地產(chǎn)稅，對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)按不同的稅率分別征收。其中，地產(chǎn)按標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的1.5%計(jì)征，由產(chǎn)權(quán)所有人交納。后來隨著城市土地的國(guó)有化，地產(chǎn)稅被取消。黨的十一屆三中全會(huì)以后，國(guó)務(wù)院決定對(duì)房地產(chǎn)恢復(fù)征稅。隨

2、著我國(guó)土地有償使用制度改革的不斷深入，稅收政策也開始逐漸完善。1988年國(guó)務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，在全國(guó)范圍內(nèi)開征了城填土地使用稅，對(duì)使用城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)土地的單位和個(gè)人按占地面積定額征收。1990年針對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)迅速發(fā)展的情況，為健全房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面的稅收制度，在營(yíng)業(yè)稅條例中增設(shè)了“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”稅目，稅率確定為轉(zhuǎn)讓收入的5%；對(duì)外商投資企業(yè)征收工商統(tǒng)一稅，稅率為3%。1994年新稅制實(shí)行后，外商投資企業(yè)和內(nèi)資一樣，統(tǒng)一執(zhí)行5%的營(yíng)業(yè)稅政策。鑒于個(gè)人買賣房產(chǎn)日益增多，國(guó)家于1989年恢復(fù)征收契稅，由買方（限個(gè)人）按交易額的6%繳納。1993年

3、6月，國(guó)務(wù)院根據(jù)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)“過熱”的情況，提出了加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見，明確指出：要盡快開征土地增值稅，調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益。為此，國(guó)務(wù)院于1993年12月發(fā)布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例，土地增值稅作為新稅制中的一個(gè)稅種開始在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。國(guó)務(wù)院頒布中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例以后，引起了社會(huì)各方面的廣泛關(guān)注，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道反映了他們的意見與要求。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在與有關(guān)部門一起研究草擬中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的過程中，認(rèn)真吸取了海內(nèi)外特別是香港房地產(chǎn)開發(fā)商們的意見和建議，并對(duì)他們所反映的問題和存在的疑慮進(jìn)行了耐心的解釋。為了使細(xì)則制定得

4、更加完善與合理，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在廣泛聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，與有關(guān)部門一起進(jìn)行了深入的研究與論證，吸收和采納了各方面的合理意見和建議。為了進(jìn)一步明確政策界限，充分體現(xiàn)出土地增值稅的政策精神，在制定細(xì)則時(shí)對(duì)條例作了一些完善與補(bǔ)充，使條例和細(xì)則既符合當(dāng)前的實(shí)際情況，又具有可操作性。在這種情況下，財(cái)政部于1995年1月發(fā)布了細(xì)則，土地增值稅開始在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。（二）土地增值稅出臺(tái)的背景自改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行，我國(guó)對(duì)土地使用制度也逐步進(jìn)行了改革，實(shí)行了有償使用、允許國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的新政策，從而促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展?，F(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)已

5、形成了很大規(guī)模。從總的來看，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)于合理配置土地資源，提高土地使用效益，改善城市設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都起了很好的積極作用。但是，由于有關(guān)管理制度不健全、不配套，再加上管理不嚴(yán)，也出現(xiàn)了一些問題。主要是：房地產(chǎn)開發(fā)過熱，投入開發(fā)的資金規(guī)模過大，“炒買炒賣”房地產(chǎn)的投機(jī)行為盛行，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過猛，有些土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，土地增值收益國(guó)家收回較少，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良影響。在這種情況下，國(guó)家為了興利抑弊，將采取各種政策措施進(jìn)行綜合治理，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，這其中也包括發(fā)揮稅收分配的杠桿作用對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。（三）開征土地增值

6、稅的立稅原則由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，許多作法尚不規(guī)范，中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法出臺(tái)的時(shí)間也不久，因此，設(shè)置土地增值稅有一定的難度。設(shè)置土地增值稅所遵循的主要原則，是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值收益征稅，在土地（房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計(jì)征，不分納稅人性質(zhì)，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、牟取暴利行為，保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。按照這個(gè)原則，在條例和細(xì)則規(guī)定中已充分體現(xiàn)。第一，無論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并

7、轉(zhuǎn)讓的，無論是新開發(fā)建造的商品房還是原有的存量房地產(chǎn)，只要轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)計(jì)征土地增值稅。第二，一切單位和個(gè)人，不分內(nèi)資與外資，不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，即不論是國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商戶，還是外商投資企業(yè)；不論是我國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞還是外國(guó)人，不論是專營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)還是兼營(yíng)房地產(chǎn)，只要其有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)其土地增值收益按照土地增值稅的規(guī)定納稅。第三，土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)增值率高的多征，增值率低的少征，并體現(xiàn)對(duì)過高增值收益進(jìn)行調(diào)節(jié)的作用。第四，為了維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商正常開發(fā)的合理權(quán)益，使其能夠取得一定的投資回報(bào)率，對(duì)房

8、地產(chǎn)開發(fā)商為取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、用于開發(fā)土地及建房的成本和規(guī)定的費(fèi)用，可以在扣除項(xiàng)目金額中進(jìn)行扣除。并參考國(guó)內(nèi)外從事房地產(chǎn)開發(fā)的基本投資回報(bào)率以及考慮通貨膨脹因素，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。這樣，一方面制約和抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)和“炒”賣；另一方面又保護(hù)了正常的房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。第五，考慮到我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，為改善人民的居住條件，對(duì)從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)的單位和個(gè)人給予一定的稅收優(yōu)惠；對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房以及國(guó)家因市政規(guī)劃、重點(diǎn)建設(shè)的需要而征用或由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，也給予一定的減免稅照顧。（四）開征土地增值稅的作用在我

9、國(guó)開征土地增值稅具有以下幾方面的作用：第一，開征土地增值稅，有利于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)和炒賣活動(dòng)，防止國(guó)有土地收益的流失。由于土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行超率累進(jìn)稅率，對(duì)增值多的多征，對(duì)增值少的少征，就能在一定程度上抑制房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)，同時(shí)又限制了炒“地皮”現(xiàn)象的發(fā)生。國(guó)家在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一開征土地增值稅，規(guī)范了各地收取土地增值費(fèi)（土地收益金）的政策不一致的情況，這也完善了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法制。第二，開征土地增值稅，有利于增加財(cái)政收入。第三，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)今后在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)要重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，這無疑是一塊有待開發(fā)的新稅源（到2000年，第三產(chǎn)業(yè)的增加值要求達(dá)到國(guó)民生產(chǎn)總值的3

10、5%至38%），而在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是高附加值產(chǎn)業(yè)，其支柱產(chǎn)業(yè)的地位日益明顯，這是我國(guó)新稅源的重點(diǎn)。據(jù)了解，臺(tái)灣的土地增值稅占整個(gè)工商稅收的15.7%，而在美國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)值在6000億美元以上，全國(guó)2/3的有形資產(chǎn)是房地產(chǎn)，我國(guó)深圳的土地收入，目前也占有其全部財(cái)政收入的10%以上。開征土地增值稅，從財(cái)政角度上看是有必要的。第四，開征土地增值稅，符合對(duì)稅制改革的總體設(shè)想，有利于建立分稅制財(cái)政體制。土地增值稅具有良好的收入前景，為擴(kuò)大地方稅收入規(guī)模，進(jìn)而建立完全的分稅制體制創(chuàng)造了條件。另外，與營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定共同配合可以抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為；土地增值稅與所得稅相接合，能夠調(diào)節(jié)目前房地產(chǎn)

11、業(yè)稅負(fù)偏輕的情況。同時(shí)土地增值稅為今后進(jìn)一步擴(kuò)大我國(guó)的財(cái)產(chǎn)收益稅制創(chuàng)造了條件。（五）我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)由于我們過去長(zhǎng)期忽視土地的價(jià)值，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中往往是將房?jī)r(jià)與地價(jià)合在一起，混為一談；或者是房?jī)r(jià)中含有地價(jià)因素，地價(jià)很少獨(dú)立存在或表現(xiàn)出來，這就給計(jì)征土地增值稅帶來一些難度。為了貫徹土地增值稅的立法宗旨，同時(shí)又切合我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際情況，故將稅名確定為土地增值稅，明確這個(gè)稅種所調(diào)節(jié)的對(duì)象是土地增值收益。同時(shí)為便于操作，規(guī)定計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。這樣，在計(jì)算增值額時(shí)就不必區(qū)分到底是什么增值，而一概作為計(jì)稅的依據(jù)。土地增值稅的主要特點(diǎn)是：第一，土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

12、環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓一次就征收一次土地增值稅。這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅有些類似。第二，土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似的地方。第三，土地增值稅在舊房的征管上采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格或重置成本價(jià)作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。第四，土地增值稅是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種，是國(guó)家利用稅收杠桿對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。（六）我省土地增值稅發(fā)展歷程我國(guó)土地增值稅暫行條例于1993年12月13日正式發(fā)布（國(guó)務(wù)院令138

13、號(hào)），由于土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則于1995年1月27日發(fā)布，雖然公布執(zhí)行時(shí)間為1994年1月1日，實(shí)際上全國(guó)土地增值稅貫徹會(huì)議于1995年3月在北京召開。會(huì)后各省要宣傳、貫徹，以及有些政策需報(bào)省人民政府批準(zhǔn)，如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的具體標(biāo)準(zhǔn)問題；利息扣除的具體比例問題等，各省的貫徹會(huì)議大部分都是1995年下半年召開，因此，土地增值稅基本上是1996年開始征收的。土地增值稅開征十幾年來，經(jīng)歷了三個(gè)階段：1、第一階段（19952002年）維持階段第一步（19952002年）準(zhǔn)備、觀望。據(jù)了解，土地增值稅開征以來，部分省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)到1996或1997年才經(jīng)政府批準(zhǔn)。土地增值稅預(yù)征率確定的都比較低

14、，大部分省市確定在1%或0.5%以下。土地增值稅形同虛設(shè)?？陀^上講有兩個(gè)原因：一是自1998年起房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入困難時(shí)期，大量空置商品房產(chǎn)生，1999年7月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了財(cái)稅字1999210號(hào)通知規(guī)定：1998年6月30日建成尚未售出的商品房，在2000年底前銷售的免征營(yíng)業(yè)稅、契稅；房改房免征營(yíng)業(yè)稅。二是1999年部分人士提出了取消土地增值稅。國(guó)家稅務(wù)總局于1999年10月在武漢召開部分省市參加的座談會(huì)，其中一個(gè)議題就是取消土地增值稅。當(dāng)時(shí)與會(huì)代表不同意，主要原因是地方稅的稅種應(yīng)當(dāng)保留，納稅存在困難的，可暫免征收。2、第二階段（20032006年）啟動(dòng)階段隨著房地產(chǎn)行業(yè)走出低谷，尤

15、其是2003年開始房地產(chǎn)行業(yè)步入高速發(fā)展，各地對(duì)土地增值稅的重視程度也在不斷提高，征管力度也不斷加強(qiáng)。我省從2004年6月出臺(tái)了土地增值稅核定征收率后，收入大幅度增加，2004年土地增值稅收入1.7億元；2005年度2.83億元；2006年度4.59億元。稅收的作用逐漸顯示出來。3、 第三階段（2007年以后）成熟階段(1)土地增值稅進(jìn)入快速通道2007年開始，我省房地產(chǎn)行業(yè)步入快速增長(zhǎng)，稅收貢獻(xiàn)越來越大，其主要原因：一是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，按照總局提出的房地產(chǎn)行業(yè)一體化管理的要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的管理，各地逐步進(jìn)駐房地產(chǎn)交易大廳，截止2008年上半年全部進(jìn)駐，并開設(shè)征稅窗口。二是按照國(guó)稅發(fā)

16、2006187號(hào)通知要求，加強(qiáng)土地增值稅清算工作，2007年清算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目20余項(xiàng)，增加收入700余萬元。三是及時(shí)調(diào)整土地增值稅核定征收率，即由原來的1%調(diào)整為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%、土地5%、其他房地產(chǎn)項(xiàng)目（除前兩款）3.5%。四是加強(qiáng)二手房的管理，2006年征收二手房轉(zhuǎn)讓各項(xiàng)稅款7040萬元，其中營(yíng)業(yè)稅4747萬元，其他稅收1346萬元；2007年度征收10637萬元，其中營(yíng)業(yè)稅7202萬元，其它稅收1963萬元。五是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查力度，根據(jù)總局的要求，全省稽查部門對(duì)2298戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了稽查，占全省房地產(chǎn)企業(yè)的38.2%，有問題的1229戶，占稽查戶的53.4%，查補(bǔ)稅款

17、2.952億元（其中營(yíng)業(yè)稅1.38億元，企業(yè)所得稅0.74億元，土地增值稅500萬元，其他稅收0.72億元）。上述措施的實(shí)行，土地增值稅收入也大幅度提高，2007年度征收15億元，較2006年4.59億元增收10.31億元，增長(zhǎng)3.1倍，2008年度征收16.38億元，較2007年增長(zhǎng)9.2%，增收1.38億元。土地增值稅收入在全國(guó)的排位由2005年、2006年的12位上升到2007年、2008年的第10位.（2）清算政策日益完善國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）的發(fā)布標(biāo)志著土地增值稅清算在全國(guó)開展。河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政

18、策的通知（豫地稅發(fā)201028號(hào)）的發(fā)布標(biāo)志著土地增值稅清算在全省開展。河南省地方稅務(wù)局關(guān)于稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證有關(guān)問題的通知(豫地稅函2007113號(hào))的發(fā)布標(biāo)志著鑒證中介的管理建立了正規(guī)體系。河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告（2012年10號(hào)公告）的發(fā)布標(biāo)志著土地增值稅核定征收的進(jìn)一步規(guī)范。預(yù)征率變化核定征收率變化（3） 歷年房地產(chǎn)納稅人戶數(shù) 單位：萬戶年 度戶數(shù)2011年0.782012年0.952013年1.132014年1.052015年1-6月0.75 注：1996年征收土地增值稅48萬元。(4)歷年的土增收入 稅額39.2570.3397.

19、58132.9868.755我省在中南五省的位置 6我省在全國(guó)的位置 (7)未來展望建立土地增值稅清算納稅評(píng)估預(yù)警指標(biāo)體系，根據(jù)大多數(shù)納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)分析制定的，體現(xiàn)社會(huì)平均參照值，其目的是為納稅評(píng)估提供預(yù)警提示，對(duì)于納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)超過預(yù)警值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)分析評(píng)估。建立土地增值稅清算管理軟件，目前國(guó)家稅務(wù)總局正在對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā),土地增值稅的網(wǎng)上申報(bào)清算和審核流程規(guī)范，實(shí)現(xiàn)清算工作的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。減輕稅務(wù)人員的工作量，幫助管理清算項(xiàng)目，保存清算項(xiàng)目數(shù)據(jù)，幫助決策者進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。 建立分戶確定預(yù)征率制度，體現(xiàn)差異化管理原則，結(jié)束原因一刀切管理模式。房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后,以票控稅模式的

20、變化,進(jìn)一步研究土地增值稅扣除所發(fā)生的新情況第二章 土地增值稅基本政策二、土地增值稅的基本規(guī)定（一）土地增值稅的征稅范圍1、所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容條例第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍做了明確：即“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入?！奔?xì)則中對(duì)此作了具體解釋：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！薄皸l例”第二條所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地?！皸l例”第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土

21、地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。這些都是對(duì)土地增值稅征稅范圍的解釋。2、在掌握土地增值稅征稅范圍時(shí)應(yīng)先掌握幾個(gè)概念（1）房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。國(guó)外一般根據(jù)房產(chǎn)座落在土地之上、而土地是不能移動(dòng)的這一特點(diǎn)，將房地產(chǎn)稱之為“不動(dòng)產(chǎn)”。在現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)和地產(chǎn)是緊密聯(lián)系的。從物質(zhì)形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)是聯(lián)為一體的，房依地建、地為房載，兩者不可分離；從價(jià)值形態(tài)上看，房?jī)r(jià)和地價(jià)雖然可以分別計(jì)算，是可以分開的，但從實(shí)際交易看，兩者是互為聯(lián)系的。目前在我國(guó)“房隨地走”、“地隨房走”都是合法的房地產(chǎn)交易的運(yùn)轉(zhuǎn)形式

22、。在房地產(chǎn)交易價(jià)格中一般也不分別標(biāo)明地價(jià)與房?jī)r(jià)，而是將房地產(chǎn)合在一起計(jì)價(jià)。（2）產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)從民法角度來講就是財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是指所有者對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)具有排他性，其他人不得侵犯。（3）土地使用權(quán)。土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)國(guó)家法律、合同（契約）等規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)土地所享有的使用權(quán)利。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地的公有制，城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，單位和個(gè)人沒有土地的所有權(quán)，但可依照法律規(guī)定取得國(guó)有土地的使用權(quán)；依法取得的土地使用權(quán)在規(guī)定期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（4）建筑和附著物。建

23、筑物是指地上地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施，建筑物有廠房、倉(cāng)庫(kù)、商店、醫(yī)院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設(shè)施是指與建筑物不可分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、路線等。附著物是指附著于該土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品，如附著于土地上的各種雕塑和花、草、樹木等。3、確定土地增值稅的征稅范圍必須把握三個(gè)判定標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。對(duì)于轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。因此，轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國(guó)家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)中華人民共和國(guó)憲法和中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定

24、，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。對(duì)于上述法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照條例規(guī)定，屬于土地增值的征稅范圍。而農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其他國(guó)家有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。故集體土地自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門來處理。對(duì)于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的情況，應(yīng)由有關(guān)部門處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓

25、手續(xù)變?yōu)閲?guó)家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。（2）土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。（3）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。因此，土地增值的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)繼承，房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。（二）土地增值稅納稅義務(wù)人1、所謂納稅義務(wù)（簡(jiǎn)稱納稅人），是指根據(jù)稅法規(guī)定直接負(fù)有向國(guó)家繳納稅款義務(wù)的單位

26、和個(gè)人。2、土地增值稅的納稅義務(wù)人在條例第二條中作了規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)家土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納土地增值稅?！奔?xì)則的第六條對(duì)納稅人作了具體補(bǔ)充：即社會(huì)團(tuán)體及其他組織?！皸l例”第二條所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。這些都是對(duì)土地增值稅納稅義務(wù)人的解釋。在實(shí)際工作中，對(duì)納稅人的把握應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：A、不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、行政單位、社會(huì)團(tuán)體或其他組織，還是個(gè)人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。B、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，還是聯(lián)營(yíng)企業(yè)

27、、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。C、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人。根據(jù)1993年12月29日八屆人大第五次常務(wù)委員會(huì)通過的全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的決定第三條“除增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅外，其他稅種對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)的適用，法律有規(guī)定的，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律未作規(guī)定，依照國(guó)務(wù)院的規(guī)定執(zhí)行”和國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知以及國(guó)稅發(fā)1994123號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人適用稅種問題的通知等的

28、規(guī)定，土地增值稅適用于涉外企業(yè)和個(gè)人，因此，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)；也不論是中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外華僑，還是外國(guó)公民，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。D、不論部門。既不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。E、對(duì)于外國(guó)政府駐華使、領(lǐng)館等官方代表機(jī)構(gòu)擁有的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為是否繳納土地增值稅的問題，將由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局根據(jù)國(guó)際慣例及雙方對(duì)等原則另行規(guī)定。3、委托代征稅款細(xì)則第十二條規(guī)定：納稅人未按照條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。由于該稅是一個(gè)新稅種，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的

29、形式又多種多樣，情況很復(fù)雜，因此，要征收好土地增值稅，必須與土地、房產(chǎn)管理部門搞好協(xié)條配合工作，對(duì)那些正常的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收，對(duì)個(gè)人“炒買”、“炒賣”房地產(chǎn)的，也可以采取委托土地、房產(chǎn)管理部門代征代繳土地增值稅。因此，國(guó)家稅務(wù)總局先后下發(fā)了2個(gè)文件，明確稅務(wù)機(jī)關(guān)和國(guó)土、房產(chǎn)部門的職責(zé)和責(zé)任，即：國(guó)稅發(fā)1996第4號(hào)文件，明確了土地管理部門的職責(zé)，主要是納稅人沒有提供征、免稅證明的，土地管理部門不予辦理土地使用權(quán)的登記及過戶手續(xù)，也不發(fā)放國(guó)有土地使用證。國(guó)稅發(fā)1996第48號(hào)文件，明確了房產(chǎn)部門的職責(zé)，主要是納稅人沒有提供征、免稅證明的，房產(chǎn)部門不予辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)，不予發(fā)

30、放房地產(chǎn)權(quán)屬證書。對(duì)一些不易稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收的，可委托代征，具體辦法由各省制定?，F(xiàn)在我省未制定委托代征的具體辦法。但土地、房產(chǎn)部門的把關(guān)是保證土地增值稅征收的必要手段，尤其是企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)拍賣、企業(yè)兼并等行為不易控管，部門協(xié)條、配合顯得尤為重要。配合好的地方稅就征的多，配合不好的地方，漏洞就大，土地增值稅征收的就少。因此，認(rèn)真執(zhí)行國(guó)稅發(fā)1996第4號(hào)文件和國(guó)稅發(fā)1996第48號(hào)文件，是堵塞土地增值稅征收漏洞最有效的辦法。其意義不局限于土地增值稅，同時(shí)，也堵塞了營(yíng)業(yè)稅、所得稅和其它稅種的征管漏洞。（三）土地增值稅的稅率和計(jì)算公式1、土地增值稅的稅率（1）條例第七條規(guī)定：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)

31、稅率，分別為30%、40%、50%、60%，具體講就是：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。這里應(yīng)注意的是：每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均所括本比例數(shù)。土地增值稅為什么要采取超率累進(jìn)稅率？這是由土地增值稅的開征目的和立稅原則所決定的。開征土地增值稅是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，對(duì)增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，以發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，增加對(duì)房地產(chǎn)

32、市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度。房地產(chǎn)的投資與開發(fā)，因投資額與開發(fā)規(guī)模的不同，獲利也不同。在回報(bào)率相同的情況下，投資與開發(fā)規(guī)模大的獲利的數(shù)額多，增值額也大；而投資少，開發(fā)規(guī)模小的，獲利的數(shù)額少，增值額也小。因此，增值額與投資開發(fā)的規(guī)模成正比。增值率則不同，在增值額相同的情況下，投資與開發(fā)規(guī)模大的，增值率卻小，投資與開發(fā)規(guī)模小的，增值率反而大。在房在產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模相差懸殊的情況下，按超額累進(jìn)辦法設(shè)計(jì)稅率顯然是很困難的，也是不盡合理的。而按超率累進(jìn)的辦法設(shè)計(jì)稅率，就能有效地調(diào)節(jié)因土地增值而帶來的過高收益。在一定程度上抑制“炒買炒賣”房的產(chǎn)（往往投資少獲利大）的行為，鼓勵(lì)從事正常的房地產(chǎn)開發(fā)。2、土地增值稅的計(jì)算

33、公式（1）應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率（2）土地增值稅的具體計(jì)算步驟：A、計(jì)算土地增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額B、計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=增值額÷扣除項(xiàng)目金額C、計(jì)算土地增值稅的稅額土地增值稅稅額=（增值額×適用稅率）（3）計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：A、增值額未超過扣降項(xiàng)目金額50%的土地增值稅稅額=增值額×30%B、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的地增值稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%C、增

34、值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%D、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%公式中的5%、15%、35%分別分速算扣除系數(shù)。（四）土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)的確定正確計(jì)算土地增值稅，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵要素，一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入；二是扣除項(xiàng)目金額。下面就分別介紹兩個(gè)要素之一的收入的確定：1、基本規(guī)定條例第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入”。細(xì)則第五條對(duì)條例又作了補(bǔ)充規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

35、的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！奔?xì)則第二十條還規(guī)定：“土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額?！?、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的概念與類型（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的概念轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。在現(xiàn)實(shí)交易中，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的形式是多種多樣的，其包括的范圍也是非常廣泛的。因此，在解釋土地增值稅收入時(shí)參照了營(yíng)業(yè)稅等其他稅種的做法，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益都作為轉(zhuǎn)讓收入。

36、這樣界定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，從立法的角度看較為嚴(yán)密。對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，條例和細(xì)則規(guī)定，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)或參照評(píng)估價(jià)格確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。因此，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價(jià)，還包括稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格而確定的收入。（2）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的類型條例第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入，實(shí)物收入和其他收入。”這一條列舉了轉(zhuǎn)讓收入的全部形式。A、貨幣收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票

37、、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)存券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。這些類型的收入其實(shí)質(zhì)都是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款。貨幣收入一般比較容易確定。B、實(shí)物收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)（通常采用市場(chǎng)交易價(jià)法）。C、其他收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。這種類型的收入比較

38、少見，其價(jià)值需要進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估。（3）按評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅條例第九條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：A、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；B、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。細(xì)則對(duì)上述的解釋是：條例第九條（一）項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。條例第九條（二）項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。條例第九條（三）項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地

39、產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。上述問題要注意把握兩點(diǎn)，一是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定，二是稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定。（4）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的處理問題對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售商品房的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)濟(jì)收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)賬；而按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位或個(gè)人的購(gòu)房定金，則記入“預(yù)

40、收賬款”科目。我省根據(jù)實(shí)際情況，下發(fā)了豫地稅發(fā)1995167號(hào)文件，對(duì)預(yù)收房款按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。2004年6月下發(fā)了豫地稅函2004125號(hào)文件，對(duì)核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，預(yù)收房款按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。（5）房地產(chǎn)收入計(jì)算幣種問題轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為外國(guó)貨幣的，細(xì)則規(guī)定：“以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額?！边@是根據(jù)納稅人的不同情況確定的。對(duì)于經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人（如房地產(chǎn)開發(fā)公司），由于按每次取得收入當(dāng)天的市場(chǎng)匯折合成人民幣，折算的工作量太大，可按取得收入當(dāng)月1日的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣合并計(jì)算，對(duì)其他納稅人，則可按取得

41、收入當(dāng)日的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣計(jì)算。（五）土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算，是確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)增值額的關(guān)鍵。它是征收土地增值稅最難把握的部分，它不僅需要掌握房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)知識(shí)，而且還要掌握扣除項(xiàng)目的內(nèi)容和含義，以及二者的區(qū)別，從計(jì)算的難易程度上來講，比增值稅、所得稅的計(jì)算有過之而不及。1、土地增值稅扣除項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定條例第六條對(duì)計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目作了下列規(guī)定：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。細(xì)則第七條對(duì)條

42、例第六條所列的扣除項(xiàng)目作了解釋，具體為：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占有稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指

43、以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)一切項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過

44、按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。我省的扣除比例經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，分別按5%和10%的比例扣除。（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乖以新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、

45、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（6）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。2、土地增值稅扣除項(xiàng)目的具體含義（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額細(xì)則第七條（一）款是對(duì)條例第六條的具體解釋。取得土地使用權(quán)所支付的金額包含了兩方面的內(nèi)容，一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，二是納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款包括：A、按照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)

46、的，為納稅人所支付的土地出讓金；B、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；C、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。D、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本細(xì)則第七條（二）是對(duì)條例第六條（二）中“開發(fā)土地的成本”和（三）中“新建房及配套設(shè)施的成本”的解釋。房地產(chǎn)開發(fā)通常既包括土地的開發(fā)又包括房屋及配套設(shè)施的開發(fā)，這兩項(xiàng)開發(fā)的成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)，都計(jì)入“開發(fā)成本”科目。為了便于計(jì)算和操作，在細(xì)則中將兩

47、者放在一起作為房地產(chǎn)開發(fā)成本加以解釋。這樣，不僅適用于只進(jìn)行開發(fā)的情況，也適用于既進(jìn)行土地的開發(fā)又進(jìn)行商品房建設(shè)的情況。細(xì)則規(guī)定，在計(jì)算增值額時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)成本按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本予以扣除。即在確定扣除項(xiàng)目金額時(shí)，允許按實(shí)際發(fā)生的成本進(jìn)行扣除。房地產(chǎn)開發(fā)成本，主要包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。A、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、

48、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯床疬w補(bǔ)償支出扣除拆遷舊建筑等回收的殘值后的凈余額）、安置動(dòng)遷用房支出等。這里要強(qiáng)調(diào)的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許扣除。B、前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（通水、通電、通路、平整地面）等支出。這里要強(qiáng)調(diào)的是，如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行了土地開發(fā)的“熟地”，如已搞好“三通一平”、“五通一平”等

49、等，則前期工程費(fèi)支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分的前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許扣除。C、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所發(fā)生的支付承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。D、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。E、公共配套設(shè)施費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但又不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配

50、套設(shè)施所發(fā)生的支出。如開發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施建造的支出。F、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)等。這里要強(qiáng)調(diào)的是，納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此扣除。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用細(xì)則第七條（三）是對(duì)條例第六條（二）中“開發(fā)土地的費(fèi)用”和（三）中的“新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”的解釋。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)，將開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用分別計(jì)入“

51、銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”和“財(cái)務(wù)費(fèi)用”三個(gè)科目，為了便于操作，故在細(xì)則中將開發(fā)土地的費(fèi)用和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用放在一起作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行解釋。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除?xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按細(xì)則按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)

52、費(fèi)用，按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的5%計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除。（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格細(xì)則第七條（四）是對(duì)條例第六條（三）中“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”的解釋。對(duì)舊房及建筑物不按建造時(shí)所實(shí)際支付的成本和費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目金額，而采用評(píng)估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目金額，主要是考慮到舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓收入包含一定的受通貨膨脹因素影響的價(jià)格上漲部分。如果按建造時(shí)的造價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，則對(duì)因通貨膨脹而帶來的增值也征了

53、土地增值稅，這樣不盡合理。細(xì)則規(guī)定，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乖以成新度折扣率后的價(jià)格。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。重置成本價(jià)的含義是，對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是，按舊房的新舊程度作一定的比例折扣。例如：一棟房屋，建造時(shí)的造價(jià)為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)3000萬元，該房屋有六成新，則該房屋的評(píng)估價(jià)格為：3000萬元×60%=180

54、0（萬元）（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金細(xì)則第七條（五）是對(duì)條例第六條（四）的解釋。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。A、營(yíng)業(yè)稅對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按轉(zhuǎn)讓收入的5%計(jì)算征收。對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)按銷售收入的5%計(jì)算征收。它包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。B、城市維護(hù)建設(shè)稅按納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。稅率分別是：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人

55、所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。C、印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金融的萬分之五貼花。這里需要明確的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。D、教育費(fèi)附加按納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，附加規(guī)定的稅率征收。與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。E、契稅納稅人為取得土地支付的契稅。（6）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目細(xì)則第七條（六）是對(duì)條例第六條（五）“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”的解釋。細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按細(xì)則（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。（六）土地增值稅的計(jì)算單位1、基本規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅單位在細(xì)則第八條中作了原則規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算?！边@一條的含義是，在計(jì)算征收土地增值稅時(shí)，計(jì)稅的單位或計(jì)稅的對(duì)象