某商業(yè)廣場建設(shè)改造項目投資分析實施報告

1、頁眉頁腳長榮國際廣場建設(shè)改造項目投資分析報告編制：集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心日期：2008年1月頁眉頁腳提要第一部分項目說明一、項目建設(shè)思路二、建設(shè)改造初步規(guī)劃草案第二部分市場環(huán)境分析一、市場環(huán)境二、項目定位第三部分投資估算與財務(wù)效益分析（出售方式）一、投資估算（一）測算依據(jù)（二）投資估算二、財務(wù)效益評價（出售方式）頁眉頁腳（一）收益測算頁眉頁腳（二）營銷成本分析（三）損益分析（四）財務(wù)現(xiàn)金流量分析第四部分 可行性評價結(jié)論（出售方式）第五部分投資估算與財務(wù)效益分析一、投資估算（一）測算依據(jù)（二）投資估算二、財務(wù)效益評價（出租方式）（一）收益測算（二）營業(yè)成本分析（三）損益分析（四）貸款回收測算頁眉頁腳

2、第六部分可行性評價結(jié)論（出租方式）第一部分項目說明一、項目建設(shè)思路隨著長榮國際機(jī)械五金廣場品牌知名度不斷提高， 經(jīng)營規(guī)模不斷 擴(kuò)大，每年一屆的中國（長安）機(jī)械五金模具交易會對場館及配套設(shè)施 的要求亦越來越高，長榮廣場的發(fā)展也越來越受到原有場地的局限或制 約，重新規(guī)劃建設(shè)改造長榮廣場勢在必行。本報告旨在上述基礎(chǔ)上探討對長榮國際機(jī)械五金廣場進(jìn)行重新規(guī)戈U、重整改造，使其更加適于新形勢下對長榮廣場的經(jīng)營與運(yùn)作，從而產(chǎn)生更高的財務(wù)收益。充分利用現(xiàn)有用地規(guī)模， 在保留現(xiàn)有長榮商貿(mào)大樓建筑的基礎(chǔ)上，不改變長榮廣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)，重新規(guī)劃，拆舊建新，擴(kuò)大商業(yè)經(jīng)營面積，增加配套的住宅、寫字樓及停車場面積，盡量不影

3、響現(xiàn)有商戶的正常經(jīng) 營，分期分批改造，在3年內(nèi)的工期基礎(chǔ)上，將長榮國際機(jī)械五金廣場 重新升級改造完畢。建設(shè)改造后的長榮廣場， 經(jīng)營方式可采用商場、寫字樓、 住宅全部 出售的方式，也可采用商場、寫字樓、住宅部分出售、部分出租的經(jīng)營 方式，對長榮廣場實施統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)管理及統(tǒng)一物業(yè)管理。此方案需經(jīng)過對用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整后方可實施。頁眉頁腳1、建設(shè)改造初步規(guī)劃草案具體見長榮廣場規(guī)劃總平面圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總規(guī)劃用地總建筑面積其中商場面積寫字樓24483.21 M2住宅面積建筑占地面積建筑密度容積率最高建筑層數(shù)第二部分市場環(huán)境分析一、市場環(huán)境（一）發(fā)達(dá)的加工制造業(yè)產(chǎn)業(yè)背景44396.73 M2153374

4、.69 M279277.43 M249614.05 M229076.20 M265.5%3.45510F頁眉頁腳東莞是華南制造業(yè)的中心城市， 是華南經(jīng)濟(jì)帶的核心組成部分， 東 莞市連年獲得國家大中城市范圍的多項殊榮，“十大最具魅力城市”，“最具經(jīng)濟(jì)競爭力城市”，無論從GDP、進(jìn)出口總值、實際利用外資、外商頁眉頁腳投資企業(yè)等多項指標(biāo)，均居全國前列，是中國城市綜合實力最為發(fā)達(dá)的 明星城市之一，在國際上享有很高的知名度。20072007 年東莞市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)生產(chǎn)總值（GDP）3151億元RMB工業(yè)總產(chǎn)值6649.85億元RMB固定資產(chǎn)投資總額841.11億元社會商品零售總額695.89億

5、元進(jìn)出口總額11068.73億美元外貿(mào)出口602.32億美元外幣存款3755億元RMB實際利用外資總額50.44億美元全市財政總收入539.5億元RMB城鄉(xiāng)居民儲蓄余額2120.74億元RMB居民人均可支配收入27025元長安鎮(zhèn)位于東莞市最南端，總面積83平方公里，總?cè)丝?30多萬人， 其中本地居民3.5萬人，外來人口120多萬。長安鎮(zhèn)是東莞市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模連年排在東莞市前列。2005年，長安國民經(jīng)濟(jì)三項重要指標(biāo)均排在東莞市第一位，是多年來全國 著名的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、中國“千強(qiáng)鎮(zhèn)”的前三名。2005年，長安鎮(zhèn)生產(chǎn)總值1337428萬元， 東莞第一； 稅收162094萬元， 東莞第一

6、； 出口388215萬 元，頁眉頁腳東莞第一。長安鎮(zhèn)的主要產(chǎn)業(yè)是以模具、 機(jī)械、 五金、 電子行業(yè)的加工制造業(yè)組成，在83平方公里的土地上擁有3000余家企業(yè)，其中2000余家為外資企業(yè)， 主要從事制造業(yè)，是東莞工廠密度最高的鎮(zhèn)區(qū)。以長榮國際機(jī)械五金廣場 為龍頭的機(jī)械、模具、五金商貿(mào)行業(yè)非常著名，長安鎮(zhèn)被授予“中國五金模具名鎮(zhèn)”由于長安鎮(zhèn)位于廣深經(jīng)濟(jì)走廊的中線，交通發(fā)達(dá)，出港便捷，為華南制 造業(yè)基地的幾何中心。強(qiáng)大的加工制造業(yè)背景是形成長榮廣場等以工業(yè)配 套器材的經(jīng)營為主題的專業(yè)市場最根本的產(chǎn)業(yè)支援；同時發(fā)達(dá)而功能完善 的專業(yè)經(jīng)營市場又對加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了強(qiáng)有力的促進(jìn)作用。長 安五金模

7、具產(chǎn)業(yè)因具優(yōu)越的中心地理位置而構(gòu)成華南制造業(yè)基地五金、機(jī) 械、模具產(chǎn)品、器材的集散配給中心。（二）項目建設(shè)的自身核心競爭力分析1.1. 區(qū)位地理環(huán)境優(yōu)勢長安鎮(zhèn)是東莞市下屬各鎮(zhèn)中城市規(guī)劃相對最好的一個鎮(zhèn)，長安的城鎮(zhèn)規(guī)劃主要沿S358省道為主軸線，東側(cè)偏南至蓮花山脈間為鎮(zhèn)區(qū)主要行政、商 業(yè)、居住、公共配套設(shè)施的區(qū)域，S358省道一線兩側(cè)及東側(cè)兩端均為工業(yè) 區(qū)，最為集中的兩側(cè)工業(yè)區(qū)又以振安大道為中心線呈兩側(cè)分布，這里集中 了長安鎮(zhèn)的大部分工廠，工廠的密集規(guī)模世界罕見。長榮廣場位于振安大道東側(cè)地段，另兩側(cè)分別與興一路和興隆路相接， 該區(qū)域?qū)儆跒跎酬愇荽宸秶?，烏沙村是長安鎮(zhèn)工業(yè)最集中、最發(fā)達(dá)的村， 也是

8、長安最富有的村，在長安鎮(zhèn)的工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)作為以經(jīng)營機(jī)械、五金、 模具產(chǎn)品為頁眉頁腳業(yè)態(tài)的長榮國際機(jī)械五金廣場，區(qū)域地理位置十分優(yōu)越。2.2. 品牌知名度優(yōu)勢長榮廣場的建設(shè)起步于1998年，是長安最早的從事機(jī)械、五金、模具 行業(yè)的專業(yè)市場之一，是迄今為止長安最大、最著名、最成熟的五金模具 專業(yè)市場，在東莞、深圳關(guān)外制造業(yè)區(qū)域及其它廣東省境內(nèi)工業(yè)基地中均 享有很高的聲譽(yù)，也是本區(qū)域內(nèi)最成熟的五金、模具專業(yè)市場。長榮廣場2001年創(chuàng)立并發(fā)起舉辦每年一屆的中國（長安）機(jī)械五金模 具交易會，交易會的連續(xù)成功舉辦，使“長榮廣場”的品牌效應(yīng)在全國同 行及局部海外的范圍內(nèi)得到充分的發(fā)揚(yáng)光大，長榮廣場的知名度在全

9、國同 行或同類專業(yè)市場中接近100%，在交易會中通過“ 國際五金獎”的成功 運(yùn)作，使長榮廣場的品牌效應(yīng)得以更加深入的本質(zhì)擴(kuò)張，這一切對下一步 長榮廣場的重整與改造建設(shè)提供了難以復(fù)制的寶貴社會資源，為項目改造 建設(shè)起到重要保證作用。3.3. 成熟的市場經(jīng)營基礎(chǔ)從建設(shè)與經(jīng)營期計起，長榮廣場已有7年歷史，無論從管理經(jīng)驗、經(jīng)營 理念到客戶構(gòu)成、業(yè)態(tài)模式及功能定位都積累了同行所不具備的豐實而寶 貴的專業(yè)經(jīng)驗，對下一步長榮廣場的二次改造工程的成功運(yùn)作提供了無形 的保證基礎(chǔ)。4.4. 客戶資源優(yōu)勢通過幾年的創(chuàng)品牌苦心經(jīng)營，長榮廣場已擁有了500余家的客戶資源，商場及寫字樓的出租率達(dá)到100%， 其中多為國際

10、、 國內(nèi)名牌產(chǎn)品分支機(jī)構(gòu)、代理商或經(jīng)銷商，每個經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)以珠三角及港澳臺為主，直 至輻射到內(nèi)陸其它省份及國際市場，形成龐大的長榮廣場客戶群，長榮擁 有的客戶網(wǎng)絡(luò)群是長榮賴以生存與發(fā)展、擁有核心競爭力的最根本的核心 資源，同時也是頁眉頁腳長榮廣場最重要的無形資產(chǎn)。(三)長榮廣場無形資產(chǎn)價值評價1.品牌無形資產(chǎn)價值分析長榮的品牌價值主要表現(xiàn)在以下幾方面：(1)長榮廣場擁有一個每年一屆的國家級機(jī)械、五金、模具專業(yè)展會，已連續(xù)舉行了五屆，在地方、在廣東省及區(qū)外全國同行擁有廣泛的知名度及良好的口碑；(2)自2000年長榮廣場創(chuàng)立并發(fā)起第一屆“長交會”始， 在營造經(jīng)商環(huán) 境及品牌推廣方面已累計投

11、入4000多萬人民幣，并成功地達(dá)到了預(yù)期 目的；(3)長榮廣場不僅在全國各地同行專業(yè)市場中擁有100%的知名度外，而最關(guān)鍵是長榮廣場是迄今為止全國機(jī)械五金專業(yè)市場中經(jīng)營最成功、最有生命力、經(jīng)營思維最活躍的專業(yè)市場；(4)長榮廣場品牌的知名度目前已具備了在全國各區(qū)進(jìn)行品牌連鎖、加 盟、復(fù)制的條件，有著明顯的品牌效益；(5)長榮廣場擁有了以制造業(yè)為依托一整套完整的專業(yè)市場經(jīng)營思路， 成熟的管理團(tuán)隊，成套的市場開拓經(jīng)營、管理措施；(6)長榮廣場擁有與當(dāng)?shù)馗骷壵嗄甑牧己煤献饔涗浖昂椭C的政企關(guān) 系，并且長榮廣場帶動了長安鎮(zhèn)地方及東莞市相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，長 榮廣場是全國工商聯(lián)五金機(jī)電商會舉足輕重的副

12、會長級理事會成員單 位。2 2 .市場營商資源的價值分析(1)場外營商環(huán)境頁眉頁腳廣東省是中國經(jīng)濟(jì)總量及GDP最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，以廣州、東莞、深 圳一線組成的黃金經(jīng)濟(jì)走廊，構(gòu)成全國加工制造業(yè)最為發(fā)達(dá)的華南地區(qū) 制造業(yè)基地，成為名副其實的“世界工廠”。東莞是華南制造業(yè)的中心城 市，以東莞市及各鎮(zhèn)組成的加工制造業(yè)產(chǎn)業(yè)群構(gòu)成華南制造業(yè)的主體， 長安鎮(zhèn)是東莞市加工制造業(yè)最為密集、經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)，是東莞為中 心的華南制造業(yè)區(qū)域中以經(jīng)營機(jī)械、五金、模具行業(yè)為主的中心城鎮(zhèn)， 被國家授予“中國五金模具名鎮(zhèn)”，連續(xù)多年的全國“鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，全國 “千強(qiáng)鎮(zhèn)”的前三名。長榮廣場擁有十分優(yōu)越的、得天獨(dú)厚的場外專業(yè)營商環(huán)

13、境，優(yōu)越的市 場環(huán)境是長榮廣場成功的最關(guān)鍵因素，場外營商資源是長榮廣場無形資 產(chǎn)的重要組成部分。(2)場內(nèi)營商資源1)長榮廣場擁有來自全國及世界各地機(jī)械、 五金、模具等產(chǎn)品的直銷商、經(jīng)銷商500余家，其中不乏為國際跨國集團(tuán)在中國華南區(qū)的營銷總部， 眾多的場內(nèi)商家資源是長榮廣場賴以整合建立強(qiáng)大貿(mào)易平臺的寶貴資頁眉頁腳源，具有不可估量的商業(yè)價值；2）幾百家進(jìn)駐長榮廣場的商家，伴隨著長榮的發(fā)展業(yè)績不斷擴(kuò)大，整個 長榮廣場商家2005年的場內(nèi)營業(yè)總額已達(dá)30多億人民幣， 如此龐大的 現(xiàn)金流通過整合具有重大的利用價值；3）由于進(jìn)駐長榮廣場的商家，既有國際知名的跨國公司，包括歐美地區(qū)、日本、 韓國、 東南

14、亞地區(qū)及港臺地區(qū)的知名品牌， 也有國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的品 牌商家，長榮廣場是連接國內(nèi)外機(jī)械、五金、模具行業(yè)貿(mào)易渠道溝通的橋梁，尤其通過每年一屆的交易會得充分發(fā)掘，具有潛在的商業(yè)價值。二、項目定位計劃對長榮廣場的改造建設(shè)，是定位在現(xiàn)有經(jīng)營模式的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大經(jīng) 營面積及經(jīng)營規(guī)模，使其功能更加完善，保證市場的客觀需求，創(chuàng)造更高 的財務(wù)效益與社會效益。項目名稱長榮國際機(jī)械五金廣場，簡稱 長榮廣場項目定位機(jī)械、五金、模具（工業(yè)配套器材）專業(yè)市場（三）項目功能配套配套有：1.賣場2.展商場經(jīng)營商場商場（專業(yè)模具、五金超市）機(jī)構(gòu)常駐展賣場促銷活動展廳分支機(jī)構(gòu)或經(jīng)營辦事處場內(nèi)居家住宅員工宿舍頁眉頁腳3.寫字樓4.住

15、宅（四）目標(biāo)客戶群以經(jīng)營工業(yè)配套器材產(chǎn)品，包括機(jī)械、五金、模具等行業(yè)產(chǎn)品頁眉頁腳的國內(nèi)外廠家、代理商與經(jīng)銷商（五）經(jīng)營模式1.1.物業(yè)出售、出租的方式；2.2.統(tǒng)一、規(guī)范物業(yè)管理公約第三部分投資估算與財務(wù)效益分析（出售方式）、投資估算（一）測算依據(jù)總規(guī)劃用地建筑基地面積總建筑面積其中商場面積寫字樓面積住宅面積（二）投資估算依據(jù)上述經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合目前的建筑裝飾市場材料行情及定額,測算該項目的投資成本。此外，在新的規(guī)劃中，現(xiàn)有長榮商貿(mào)大樓保持不變，即上述指標(biāo)中 減44396.70 M229076.20 M2153374.69 M279277.43 M224483.21 M249614.05 M

16、2頁眉頁腳少18828.78 M2的建筑面積，以及相應(yīng)的投資。即調(diào)整后的指標(biāo)為建筑基地面積25797.34 M2新增總建面積134545.91 M2其中商場投資面積70179.94 M頁眉頁腳表一長榮廣場改造工程投資估算表序號項目名稱數(shù)量單價造價合計備注-一一基礎(chǔ)工程地下室230002000元/M25050萬元23000 M2地下室包括200個車位及13000M2展場與倉庫樁長18000 M250元/ M二二二3層商業(yè)大平臺主體70179.94M21800元/ M212632.39萬元帶裝修二寫字樓14751.92 M22000元/ M22950.38萬元帶裝修四住宅49614.05M2120

17、0元/ M25953.69萬元五空調(diào)安裝84931.86M2一項空調(diào)2000萬元不含住宅園區(qū)景觀道路一項400萬元寫字樓住宅14751.92 M249614.05 M2具體見下表一投資估算表經(jīng)測算，該項目靜態(tài)總投資為33884.46萬元建設(shè)貸款投入計息41020.53萬元RMB。33884.46萬元，若以3年期3年，則該項目動態(tài)總投資頁眉頁腳電梯16部扶梯18萬元/部898萬兀6部貨梯30萬元/部2部客梯35萬元/部12部住宅電梯30萬元/部頁眉頁腳電力配套、消防一項2000萬元含電力安裝消防設(shè)施六不可預(yù)見費(fèi)一項2000萬元七靜態(tài)總投資33884.46萬元八建設(shè)利息按33884.46萬元3年期

18、計息年利率7.02%7136.07萬元九動態(tài)總投資41020.53萬元二、財務(wù)效益評價（出售方式）（一）收益測算1.1. 定價參數(shù)新增總建筑面積其中商場總面積 寫字樓面積 住宅面積2.2.定價假定該項目實際可售面積全部采用出售的方式， 根據(jù)其所處的功能、 區(qū)位、樓層、臨路狀況等綜合因素來考證所售面積的市值收益，具體定 價原則參見下表二134545.91 M270179.94 M214781.92 M249614.05 M2頁眉頁腳表二長榮廣場改造項目綜合定價表定價項目綜合平均定價（元/M2）地下室展場及倉庫5000首層商場25000二層商場18000三層商場12000寫字樓10000住宅600

19、03.3. 收益測算表三長榮廣場改造項目綜合收入測算表收入項目單價（元/M2）數(shù)量（M2）總價（萬元）地下室展場及倉庫5000130006500首層商場2500025797.3464493.35二層商場1800022191.339944.34三層商場1200022191.326629.56寫字樓1000014751.9214751.92住宅600049614.0529768.43合計182087.6頁眉頁腳（二）營銷成本分析1 1銷售稅費(fèi)估算表頁眉頁腳建設(shè)營銷管理費(fèi)銷售收入建設(shè)營銷管理費(fèi)率建設(shè)營銷管理費(fèi)182087.6萬元3.5%6373.07萬元銷售稅費(fèi)估算表銷售收入綜合銷售稅率綜合銷售稅費(fèi)

20、182087.6萬元約12%21850.51萬元2 2總成本測算表五總成本測算表序列費(fèi)用項目金額（萬元）備注累計（萬元）一一一靜態(tài)投資33884.46建安費(fèi)用33884.46二二二建設(shè)利息7136.07借款額33884.46萬元，三年期,年利率7.02%41020.53-三土地補(bǔ)償出讓金6659.511500元/ m2*44396.7 m247680.04四土地掛牌出讓金15538.853500元/m*44396.7m63218.89五土地出讓金利息4674.97借款額22198.36萬元，67893.86六建設(shè)營銷管理費(fèi)6373.07銷售額的3.5%74266.93七銷售綜合稅費(fèi)21850.

21、51銷售額的12%96117.44頁眉頁腳總成本合計96117.44頁眉頁腳（三）損益分析表六長榮廣場改造工程損益分析表序列項目金額（萬元）備注一銷售收入182087.6假定全部出售二總成本96117.44已含綜合銷售稅費(fèi)三銷售利潤85970.16四所得稅21492.54銷售額的25%計征五稅后利潤64477.62（四）財務(wù)現(xiàn)金流量分析表七長榮廣場建設(shè)改造項目財務(wù)現(xiàn)金流量表序列現(xiàn)金流項現(xiàn)金流入、流出金額備注一現(xiàn)金流入182087.60萬元二現(xiàn)金流出96117.44萬元其中建設(shè)投資41442.47萬元動態(tài)投資頁眉頁腳其中土地補(bǔ)償掛牌出讓費(fèi)26873.33萬元含利息其中營銷成本6373.07萬元頁

22、眉頁腳其中銷售稅金21850.51萬元（含營業(yè)稅 土地增值 稅等）其中所得稅21492.54萬元三凈現(xiàn)金流量64477.62萬元第四部分可行性評價結(jié)論（出售方式）經(jīng)上述定性、定量分析，本項目有著良好的財務(wù)效益和社會效益，投 資長榮廣場的建設(shè)改造項目十分可行。表八財務(wù)評價結(jié)果評價項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（萬元）靜態(tài)建安總投資33884.46動態(tài)總投資41020.53頁眉頁腳土地補(bǔ)償掛牌出讓費(fèi)（含利息）26873.33銷售總收入182087.60建設(shè)營銷管理費(fèi)6373.07頁眉頁腳銷售稅費(fèi)21850.51總成本91442.47銷售利潤85970.16所得稅21492.54稅后利潤64477.62投資回收期3年

23、內(nèi)注：投資回收期3年包括2年的建設(shè)時間和1年的銷售時間前期的規(guī)劃、設(shè)計、拆遷的工作幾乎無太大投入。第五部分投資估算與財務(wù)效益分析（出租方式）、投資估算（）測算依據(jù)總規(guī)劃用地44396.70 M2建筑基地面積29076.20 M2總建筑面積153374.69 M2其中商場面積79277.43 M2寫字樓面積24483.21 M2住宅面積49614.05 M2頁眉頁腳（二）投資估算依據(jù)上述經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合目前的建筑裝飾市場材料行情及定額,測算該項目的投資成本。此外，在新的規(guī)劃中，現(xiàn)有長榮商貿(mào)大樓保持不變，即上述指標(biāo)中 減少18828.78 M2的建筑面積，以及相應(yīng)的投資。即調(diào)整后的指標(biāo)為建筑基地

24、面積新增總建面積其中商場投資面積寫字樓住宅具體見下表一投資估算表經(jīng)測算，該項目靜態(tài)總投資為33884.46萬元，若以3年期33884.46萬元建設(shè)貸款投入計息3年，則該項目動態(tài)總投資41020.53萬元RMB。表一長榮廣場改造工程投資估算表序號項目名稱數(shù)量單價造價合計備注25797.34 M2134545.91 M270179.94 M214751.92 M249614.05 M2頁眉頁腳-一一基礎(chǔ)工程地下室230002000元/M25050萬元23000 M2地下室包括200個車位及13000M2展場與倉庫樁長18000 M250元/ M頁眉頁腳二二二3層商業(yè)大平臺主體70179.94M21

25、800元/ M212632.39萬元帶裝修三寫字樓14751.92 M22000元/ M22950.38萬元帶裝修四住宅49614.05M21200元/ M25953.69萬元五空調(diào)安裝84931.86M2一項空調(diào)2000萬元不含住宅園區(qū)景觀道路一項400萬元電梯16部扶梯18萬元/部898萬兀6部貨梯30萬元/部2部客梯35萬元/部12部住宅電梯30萬元/部電力配套、消防一項2000萬元含電力安裝消防設(shè)施六不可預(yù)見費(fèi)一項2000萬元七靜態(tài)總投資33884.46萬元八建設(shè)利息按33884.46萬元3年期計息年利率7.02%7136.07萬元九動態(tài)總投資41020.53萬元頁眉頁腳1、財務(wù)效益評

26、價（出租方式）（一）收益測算1.1.定價參數(shù)其中商場總面積70179.94 M2寫字樓面積14781.92 M2住宅面積49614.05 M22.2.定價假定該項目實際可售面積全部采用出租的方式，根據(jù)其所處的功能、區(qū)位、樓層、臨路狀況等綜合因素來考證所售面積的市值收益， 具體定 價原則參見下表二現(xiàn)有租金平均價商場首層平均150元/ M2/月二層110元/ M2/月三層90元/ M2/月寫字樓75元/ M2/月住宅30元/ M2/月新增總建筑面積134545.91 M頁眉頁腳改造后租金提升指數(shù)預(yù)測商場提升35%左右寫字樓提升30%左右住宅提升30%左右改造后租金確定價格估算表二 長榮廣場改造項目

27、綜合定價表定價項目綜合平均定價（元/M2/月）地下室展場與倉庫60商場一層200頁眉頁腳商場二層150商場三層120寫字樓100商住403.3.收益測算表三長榮廣場改造項目綜合收入測算表收入項目單價（元/M2）建筑面積（M2）月租金（萬元）年租金（萬元）地下室展場與倉庫6013000.0078.00936.00首層商場20025797.34515.956191.40二層商場15022191.30332.873994.44三層商場12022191.30266.303195.60寫字樓10014751.92147.521770.24住宅4049614.05198.462381.52月度租金收入1539.10年度租金收入18469.20（二）營業(yè)成本分析1.1.建設(shè)管理費(fèi)估算表頁眉頁腳表四建設(shè)管理費(fèi)頁眉頁腳銷售收入建設(shè)營銷管理費(fèi)率建設(shè)營銷管理費(fèi)33884.46萬元建設(shè)總投資的3.5%1185.96萬元2.2.