2010無錫新安街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報告課件

1、2022-4-30新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃2目錄目錄p第一部分：項(xiàng)目簡介第一部分：項(xiàng)目簡介p第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研p第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位p第四部分：鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃第四部分：鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃p第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃3發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介 新安居住社區(qū)位于菱湖大道東側(cè)，規(guī)劃人口5.3萬人，策劃項(xiàng)目位于新安南社區(qū)，主要面向本地居民。 按照

2、太科園的發(fā)展規(guī)劃，新安居住社區(qū)周邊的居住和商業(yè)設(shè)施主要面向新安居民并輻射周邊高科技產(chǎn)業(yè)工作人員。 具區(qū)路南側(cè)的湖濱居住社區(qū)，建設(shè)低密度、高品質(zhì)社區(qū)。 大溪港南側(cè)、凈慧東西道之間的商貿(mào)休閑中心，優(yōu)先發(fā)展瀕水特色主題餐飲、購物、休閑、商貿(mào)和娛樂產(chǎn)業(yè)。新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃4項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介主鄰里主鄰里中心中心青年公青年公社社軟件園軟件園凈湖水凈湖水岸岸大學(xué)園大學(xué)園l新安花苑主鄰里中心位于菱湖大道東側(cè)、清源路南側(cè)，是安置居民區(qū)的中心位置，居民步行至此515分鐘。l西向通過清源路與東大、江大等高校連通，步行1015分鐘。l北向通過清源路、菱湖大道與青年公社連通，駕車5分鐘

3、。l西北方向通過清源路、菱湖大道、震澤路與軟件園、凈湖水岸連通，駕車7分鐘。新安花苑主鄰里中心區(qū)位新安花苑主鄰里中心區(qū)位區(qū)位分析區(qū)位分析新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃5項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介3 3組組團(tuán)團(tuán)1 1組組團(tuán)團(tuán)2 2組組團(tuán)團(tuán)l建筑風(fēng)格：具有江南特色的水景景觀和人文景觀空間環(huán)境；l建筑方位：建設(shè)場地北依水景河道，東、南、西鄰接小區(qū)規(guī)劃道路；l組團(tuán)劃分：按建筑布局劃分為5個組團(tuán)，本次策劃包括1-3組團(tuán)；l建筑規(guī)模： 總用地面積：19402 m2 總建筑面積：40067 m2主鄰里中心簡介主鄰里中心簡介新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃6目錄目錄p第一部分：

4、項(xiàng)目簡介第一部分：項(xiàng)目簡介p第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析p第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位p第四部分：鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃第四部分：鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃p第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃7以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、社區(qū)服務(wù)商業(yè)、服務(wù)業(yè)、社區(qū)服務(wù)為功能核心，構(gòu)建土地利用率高的社區(qū)商業(yè)中心。以商業(yè)拉動發(fā)展，以兩公里兩公里之內(nèi)的消費(fèi)人群為鄰里中心的基本支撐。以服務(wù)本地居民服務(wù)本地居民為重心，以周邊輻射區(qū)人群差異性消費(fèi)差異性消

5、費(fèi)需求為商業(yè)品質(zhì)導(dǎo)向。策劃理念策劃理念新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃8新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析第一商圈第一商圈第二商圈第二商圈第三商圈第三商圈 以區(qū)位和交通路程為主要界定標(biāo)準(zhǔn)，將核心區(qū) 新新安街道本地居民安街道本地居民定義為第一商圈服務(wù)對象，消費(fèi)階層成型且成熟。 以區(qū)位和客戶成熟度為主要界定標(biāo)準(zhǔn)，將大學(xué)城內(nèi)即將入住的大學(xué)生大學(xué)生歸為第二商圈消費(fèi)群體，消費(fèi)階層尚未成型但特征明顯。 以客戶成熟度和發(fā)展階段為主要界定標(biāo)準(zhǔn)，將青年公社青年公社周邊軟件園工作人員定義為第三商圈消費(fèi)群體，消費(fèi)階層尚未成型，但消費(fèi)特征明顯。第一商圈第二商圈第三商圈新安街道及周

6、邊新安街道及周邊2公里內(nèi)商業(yè)范圍劃分公里內(nèi)商業(yè)范圍劃分新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃9新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析在建副鄰里中心 菱 湖 大 道 清 源 路震 澤 路 青年公社主鄰里中心主鄰里中心已建未運(yùn)營已建運(yùn)營清 嘉 路凈湖水岸副鄰里中心副鄰里中心老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)街東南大學(xué)江南大學(xué)南京大學(xué)530項(xiàng)目軟件園第一商圈： 新安街道商業(yè)街、第一社區(qū)鄰里中心、第三社區(qū)鄰里中心。第二商圈： 大學(xué)園餐飲、零售等商業(yè)配套設(shè)施。第三商圈： 青年公社商業(yè)、凈湖水岸、軟件園商業(yè)。新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃10新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周

7、邊商業(yè)現(xiàn)狀分析商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃11新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)居民數(shù)量居民數(shù)量就業(yè)情況就業(yè)情況第一商圈第一商圈 新安街道居民新安街道居民 截止到2009年3月31日，新安街道戶籍總?cè)藬?shù)為26716人，常住人口36867人。 適齡就業(yè)人口包括：1.14萬 失地農(nóng)民，老鎮(zhèn)區(qū)下崗工人，外來務(wù)工人員。 消費(fèi)習(xí)慣及層次消費(fèi)習(xí)慣及層次 居民以日常消費(fèi)和一般消費(fèi)為主，部分人群有閑余消費(fèi)和超額消費(fèi)需求。此外居民對安置房的裝修，產(chǎn)生了對建材、家具、家居飾品的大量需求，未來24年時間

8、內(nèi)，此種需求還將持續(xù)。居民消費(fèi)以中低檔次為主。交通出行方式交通出行方式 當(dāng)?shù)鼐用癯鲂蟹绞揭圆叫?、騎自行車或摩托車等方式為主。消費(fèi)區(qū)域在15分鐘車程以內(nèi)。現(xiàn)主要消費(fèi)區(qū)域?yàn)槔湘?zhèn)商業(yè)街。 商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃12新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析第二商圈第二商圈 大學(xué)生消費(fèi)群體大學(xué)生消費(fèi)群體以步行或騎自行車為主，期望有便利的交通工具直達(dá)消費(fèi)區(qū)。消費(fèi)層次消費(fèi)層次消費(fèi)類型多元化，在保證實(shí)用性的同時追求品牌商品。其中通訊工具和電腦產(chǎn)品占消費(fèi)前列。喜歡一站式消費(fèi)模式。 消費(fèi)特征消費(fèi)特征交通出行方式交通出

9、行方式消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)對飲食、服飾、娛樂的消費(fèi)偏重于中檔產(chǎn)品，同時對大眾日常生活用品需要較大。消費(fèi)內(nèi)容以飲食消費(fèi)為主，同時主要包括學(xué)習(xí)消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi)、形象消費(fèi)、人際交往（禮品）消費(fèi)、感情和通訊投資等。 人群特點(diǎn)人群特點(diǎn)大多為青年人口，年齡在18至25歲之間，有較高的知識文化水平， 經(jīng)濟(jì)尚未獨(dú)立。商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃13新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析第三商圈第三商圈軟件園工作者軟件園工作者以公共交通工具為主，日常消費(fèi)區(qū)域在15分鐘車程以內(nèi)。消費(fèi)層次消費(fèi)層次消費(fèi)類型多元化，追求品牌商品

10、和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，注重環(huán)境和人文因素，偏愛品牌店及專營店。 消費(fèi)特征消費(fèi)特征交通出行方式交通出行方式消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)潛力強(qiáng)、消費(fèi)較理性，日常生活消費(fèi)大眾化，但有高檔生活用品需求 。部分人群進(jìn)入精神享受階段，消費(fèi)檔次較高 。消費(fèi)內(nèi)容包括飲食消費(fèi)（就餐、聚會居多），形象消費(fèi)（服飾、化妝品）、休閑娛樂消費(fèi)、精神文化消費(fèi)、感情和通訊投資等。人群特點(diǎn)人群特點(diǎn)大多為青年人口，年齡在24至35歲之間，有較高的文化素養(yǎng)， 經(jīng)濟(jì)獨(dú)立。以集體生活為主要居住方式。商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃14新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)

11、現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀第三商圈第三商圈第二商圈第二商圈第一商圈第一商圈 新安商業(yè)街新安商業(yè)街第一社區(qū)第一社區(qū)商圈商業(yè)現(xiàn)狀分析商圈商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃15新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析l新安街道原有商業(yè)為自發(fā)形成，經(jīng)營類別以零售、餐飲、居民服務(wù)業(yè)為主，僅能滿足原有居民的基本生活消費(fèi)。l受消費(fèi)水平制約，街道內(nèi)商業(yè)檔次較低，規(guī)模偏小。l街道內(nèi)交通便利，人流、車流量較大。聚集了一定的人氣。l在沒有外部需求刺激的環(huán)境下，街道內(nèi)商業(yè)發(fā)展緩慢。第一商圈：新安街道商業(yè)現(xiàn)狀第一商圈：新安街道商業(yè)現(xiàn)狀新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功

12、能策劃16新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 餐飲業(yè)占老鎮(zhèn)區(qū)總店面數(shù)量的15.7%，以小吃鋪為主，規(guī)模小、檔次低、產(chǎn)品單一、特色較少?？沙修k大型酒席的餐廳較少，檔次中等，主要有南湖園大酒店和聚賓樓酒店，難以滿足街道居民需求。 餐飲業(yè)現(xiàn)狀餐飲業(yè)現(xiàn)狀新安街道商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃17新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析17 居民服務(wù)業(yè)主要為滿足街道居民日常生活需要的理發(fā)、美容化妝和沐浴業(yè)。該類消費(fèi)具有較強(qiáng)的屬地原則，消費(fèi)人群、數(shù)量穩(wěn)定，在新安社區(qū)進(jìn)入成熟期后，將維持一定的規(guī)模。 新安街道服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀新安街

13、道服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀新安街道商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道商業(yè)現(xiàn)狀分析零售業(yè)在街道第三產(chǎn)業(yè)中分布最為廣泛，以五金、紡織品和食品零售居多。街道居民對安置房的裝修，產(chǎn)生了對建材、家具、家居飾品的大量需求，未來24年時間內(nèi)，此種需求還將持續(xù)。 新安街道零售業(yè)現(xiàn)狀新安街道零售業(yè)現(xiàn)狀新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃18新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析n現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：引入好又多超市，為居民生活購物提供便捷服務(wù)。對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行了一定的規(guī)劃，綜合了較多種業(yè)態(tài)模式，方便居民集中購物。n改進(jìn)：改進(jìn)：店鋪外觀布局更加規(guī)整，美化社區(qū)購物環(huán)境。n現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：為居民提供公共交流活動空間，方便社區(qū)組織群

14、眾文化體育活動。n改進(jìn)：改進(jìn)：廣場內(nèi)居民互動設(shè)施較少，可以考慮提供更多便民設(shè)施，例如：健身器材、納涼桌椅。n現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：設(shè)置老年活動中心、黨員活動中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、行政辦事大廳。為居民辦事、看病提供便利。n改進(jìn)改進(jìn)：活動中心等場所利用率不高，可以充分吸納群眾意見，供其所需。社區(qū)服務(wù)商業(yè)服務(wù)居民廣場 第一社區(qū)鄰里中心為最早投入運(yùn)營的社區(qū)配套服務(wù)中心。其功能定位、運(yùn)營模式可以為主鄰里中心以及第三社區(qū)鄰里中心提供參考借鑒。副鄰里中心商業(yè)現(xiàn)狀分析副鄰里中心商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃19新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析19 大學(xué)園商業(yè)、飲食配

15、套：目前還在建造中，主要為大學(xué)生提供最基本的日常消費(fèi)和飲食服務(wù)，未來將與鄰里中心同類商業(yè)形成競爭關(guān)系。因此需考慮差異化商業(yè)類別，同時注重吸引此類人群日常及休閑娛樂消費(fèi)。 青年公社軟件園的配套用房，規(guī)劃為高檔公寓，竣工時間為2010年7月30日，屆時主鄰里中心正處于發(fā)展時期，應(yīng)考慮青年公社的潛在消費(fèi)人群需求，以成熟完善的基礎(chǔ)商業(yè)功能吸引此類人群消費(fèi)。 軟件園商業(yè)、飲食配套：目前已有部分商業(yè)（小超市、小餐館）投入運(yùn)營，但不成規(guī)模，遠(yuǎn)不能滿足軟件園工作人員的大量生活消費(fèi)需求。鄰里中心可考慮提供規(guī)模化優(yōu)質(zhì)消費(fèi)服務(wù)，以與現(xiàn)有商業(yè)配套形成競爭，吸引消費(fèi)人群。 凈湖水岸：高品質(zhì)生活的休閑消費(fèi)場所，目標(biāo)客戶群

16、為職業(yè)經(jīng)理人、高收入白領(lǐng)，其商業(yè)品質(zhì)與主鄰里中心形成差異性互補(bǔ)，不具備競爭關(guān)系。第二第二 、三商圈商業(yè)現(xiàn)狀分析、三商圈商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃20新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 第三商圈主要為高檔商業(yè)配置，缺少中低檔日常生活消費(fèi)場所，鄰里中心可為其提供差異化補(bǔ)充性供給，以滿足該商圈內(nèi)部自身不足的日常生活的中低檔消費(fèi)需求。 此部分消費(fèi)群體作為鄰里中心的輻射消費(fèi)人群，具有一定的消費(fèi)需求。 第一商圈消費(fèi)群體作為核心服務(wù)人群，鄰里中心將為其提供全面的社區(qū)、商業(yè)、休閑配套設(shè)施，以滿足新安街道居民衣食住行全方面的基礎(chǔ)生活需求。 新安居民也將是鄰

17、里中心核心消費(fèi)群體。 第二商圈為大學(xué)城配套商業(yè)，目前尚未啟動，鄰里中心可以彌補(bǔ)其缺少的完善飲食娛樂服務(wù)，為其提供餐飲、娛樂等需求。 此部分消費(fèi)群體作為鄰里中心的中心消費(fèi)人群發(fā)掘潛力較大。消費(fèi)群體消費(fèi)群體新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃2121目錄目錄p第一部分：項(xiàng)目簡介第一部分：項(xiàng)目簡介p第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研p第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位p第四部分：鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃第四部分：鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃p第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及

18、建議新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃22中檔次正餐廳人均消費(fèi)30-50元，符合當(dāng)?shù)仫嬍沉?xí)慣。小吃店、快餐廳人均消費(fèi)10-20元，提供日常飲食需求。面包糕點(diǎn)人均消費(fèi)5-20元，考慮生日蛋糕需求。飲料人均消費(fèi)5-10元，休閑零食類需求。中檔次正餐廳人均消費(fèi)20-30元，干凈整潔，優(yōu)質(zhì)實(shí)惠。小吃店、快餐廳人均消費(fèi)8-15元，品種豐富，方便快捷。面包糕點(diǎn)人均消費(fèi)5-10元，新鮮實(shí)惠，價格合理。飲料人均消費(fèi)5-10元，方便實(shí)惠，種類齊全。較高檔次正餐廳人均消費(fèi)40-80元，環(huán)境優(yōu)雅，景觀較好?？觳蛷d人均消費(fèi)10-20元，整齊干凈，服務(wù)周到。面包糕點(diǎn)人均消費(fèi)15-30元，品牌保證，新鮮

19、優(yōu)質(zhì)。飲料、茶館人均消費(fèi)15-30元，環(huán)境清幽。新安街道鄰里中心功能分析與定位新安街道鄰里中心功能分析與定位消費(fèi)人群需求分析消費(fèi)人群需求分析餐飲餐飲新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃23新安街道鄰里中心功能分析與定位新安街道鄰里中心功能分析與定位餐廳以滿足當(dāng)?shù)厝诵枨鬄橹?，兼顧學(xué)生群體的假日消費(fèi)，并考慮到青年公社人群的聚餐需求。小吃快餐需求差別較小，應(yīng)提供實(shí)惠便捷的飲食服務(wù)和整潔衛(wèi)生的就餐環(huán)境。餐飲業(yè)定位餐飲業(yè)定位新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃24新安街道鄰里中心功能分析與定位新安街道鄰里中心功能分析與定位餐飲業(yè)定位餐飲業(yè)定位面包糕點(diǎn)以滿足當(dāng)?shù)匦枨鬄橹?，?/p>

20、為普通糕點(diǎn)和生日蛋糕類，偏重中等檔次。飲料、茶館可按不同檔次分散設(shè)置在人流量較大的區(qū)域，以滿足休閑逛街的需求。新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃25新安街道鄰里中心功能分析與定位新安街道鄰里中心功能分析與定位日常需求類：大超市、煙酒專賣店、藥店、電訊器材、家具飾品、辦公用品、眼鏡店、體育用品、 圖書報刊、嬰幼兒用品店、禮品店、化妝品店；服飾需求：紡織品、窗簾布藝、鞋帽、箱包、休閑品牌店、外貿(mào)服飾店、兒童服飾店、飾品店。日常需求類：大超市、藥店、電訊器材、辦公用品、眼鏡店、體育用品、 圖書報刊、高檔禮品店、化妝品專賣店；服飾需求：鞋帽、箱包、品牌折扣店、外貿(mào)服飾店、高檔飾品店、

21、體育品牌服飾。日常需求類：大超市、藥店、電訊器材、辦公用品、眼鏡店、體育用品、 圖書報刊、禮品店、化妝品店；服飾需求：鞋帽、箱包、休閑品牌店、外貿(mào)服飾店、飾品店、體育品牌服飾。消費(fèi)人群需求分析消費(fèi)人群需求分析零售零售新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃26新安街道鄰里中心功能分析與定位新安街道鄰里中心功能分析與定位l三類消費(fèi)人群對零售業(yè)態(tài)類別需求無較大差異；l日常需求消費(fèi)以大眾檔次為主，主要依托大超市解決三類人群日常需求；l部分店鋪（服飾類、化妝品、禮品類）應(yīng)考慮需求差異，設(shè)置少量中檔品牌店鋪；l零售業(yè)應(yīng)保證經(jīng)營類別齊全，以集結(jié)人氣、吸引潛在消費(fèi)群體、避免顧客流失。零售業(yè)定位零

22、售業(yè)定位新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃27服務(wù)：美容美發(fā)、干洗店、移動營業(yè)廳、電信營業(yè)廳、銀行ATM機(jī)；娛樂：休閑洗浴、KTV。服務(wù)：理發(fā)、美容美發(fā)、照相、復(fù)印打印、干洗店、移動營業(yè)廳、電信營業(yè)廳、銀行ATM機(jī)、電訊及電腦器材維修；娛樂：電游廳、臺球室、KTV。服務(wù)：理發(fā)、美容美發(fā)、照相、復(fù)印打印、干洗店、移動營業(yè)廳、電信營業(yè)廳、銀行ATM機(jī)；娛樂：電游廳、臺球室、網(wǎng)吧、舞廳、KTV、休閑洗浴。新安街道鄰里中心功能分析與定位新安街道鄰里中心功能分析與定位消費(fèi)人群需求分析消費(fèi)人群需求分析服務(wù)、娛樂服務(wù)、娛樂新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃28新安街道鄰里

23、中心功能分析與定位新安街道鄰里中心功能分析與定位l 居民服務(wù)業(yè)具有屬地消費(fèi)原則，因此鄰里中心應(yīng)以滿足居民和學(xué)生需求為主，檔次應(yīng)與街道居民消費(fèi)能力匹配。l娛樂業(yè)主要針對青年群體，雖然不是日常必須消費(fèi)，但是可以為鄰里中心增添亮點(diǎn)，同時可以拉動對餐飲、零售的消費(fèi)需求，應(yīng)考慮引進(jìn)中檔娛樂業(yè)。服務(wù)、娛樂業(yè)定位服務(wù)、娛樂業(yè)定位新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃29目錄目錄p第一部分：項(xiàng)目簡介第一部分：項(xiàng)目簡介p第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研p第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位p第四部分：鄰里中心業(yè)態(tài)及

24、功能配置策劃第四部分：鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃p第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議第五部分：項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃30鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 以服裝、食品為主，家居用品為輔，主要面向新安街道消費(fèi)人群的中低檔一體化購物中心。 優(yōu)質(zhì)裝修、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、質(zhì)優(yōu)價廉的商品打造中低檔購物中心。功能定位功能定位 集購物、休閑、餐飲、娛樂、住宿、服務(wù)等多種綜合功能于一體的現(xiàn)代化社區(qū)購物中心。新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃31鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)二組團(tuán)二

25、組團(tuán)一組團(tuán)一組團(tuán)三組團(tuán)三組團(tuán)四組團(tuán)四組團(tuán)五組團(tuán)五組團(tuán)功能配置組團(tuán)功能配置社區(qū)行政服務(wù)中心社區(qū)用房北分區(qū)：零售業(yè)、服務(wù)業(yè)南分區(qū)：超市、購物廣場、家電家具廣場賓館（飯店、休閑浴場、棋牌室、住宿）北分區(qū)：零售業(yè)、小吃、 快餐南分區(qū)：正餐廳、飯店、休閑娛樂新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃32三層三層浴場、足療、SPA休閑會所。四層四層棋牌室、舞廳、KTV等娛樂設(shè)施。鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)一功能配置方案詳解一層一層將一層空間設(shè)置為可承辦大型酒席的飯店。檔次較高。二層二層飯店，為住宿提供飲食配套，同時對外開放，可承辦大型酒席。五層五層客房，可為浴場或者

26、棋牌室配套使用。組團(tuán)一業(yè)態(tài)及功能配置方案組團(tuán)一業(yè)態(tài)及功能配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃33鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃一、二樓一、二樓中檔餐飲中檔餐飲組團(tuán)一組團(tuán)一 第一、二層酒店配置方案第一、二層酒店配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃34鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃三樓三樓休閑場所休閑場所組團(tuán)一組團(tuán)一 南片區(qū)第三層休閑場所配置方案南片區(qū)第三層休閑場所配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃35鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)一組團(tuán)一 南片區(qū)第四層娛

27、樂場所配置方案南片區(qū)第四層娛樂場所配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃36鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃按建筑面積初步估算可設(shè)置客房25間左右。組團(tuán)一組團(tuán)一 南片區(qū)第五層賓館客房配置方案南片區(qū)第五層賓館客房配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃37鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃零售業(yè)、服務(wù)業(yè)零售業(yè)、服務(wù)業(yè)品牌服飾、高檔禮品零售店；理發(fā)、美容美發(fā)、攝影、移動營業(yè)廳、電信營業(yè)廳、ATM等。服裝、百貨購物廣場服裝、百貨購物廣場統(tǒng)一分隔成彼此獨(dú)立的店鋪。以中等檔次為主，經(jīng)營類別包括：服裝、紡織品、鞋帽、箱包、嬰幼

28、兒用品等。電器、家具、五金廣電器、家具、五金廣場場為滿足安置居民大量的居家裝修需求，可引入不同檔次的電器、家具、五金賣場。超市超市引進(jìn)大型、綜合型超市，建議配置班車。北分區(qū) 南分區(qū)一、二層 組團(tuán)二組團(tuán)二功能配置方案詳解南分區(qū)四層 南分區(qū)三層 組團(tuán)二業(yè)態(tài)及功能配置方案組團(tuán)二業(yè)態(tài)及功能配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃38鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)二北片區(qū)業(yè)態(tài)及功能配置方案組團(tuán)二北片區(qū)業(yè)態(tài)及功能配置方案-臨街店鋪臨街店鋪新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃39鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)二南片區(qū)一、

29、二層超市配置方案組團(tuán)二南片區(qū)一、二層超市配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃40鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)二南片區(qū)三層購物廣場配置方案組團(tuán)二南片區(qū)三層購物廣場配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃41鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)二南片區(qū)四層家電、通信器材配置方案組團(tuán)二南片區(qū)四層家電、通信器材配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃42鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃零售業(yè)、餐飲零售業(yè)、餐飲臨街商鋪配置檔次較高的品牌服飾、茶飲、糕點(diǎn)；內(nèi)側(cè)店鋪配置中低檔次

30、小吃、快餐店。大飯店大飯店中等檔次飯店，內(nèi)設(shè)包間，可供日常家庭及朋友聚餐。休閑娛樂休閑娛樂配置桌球、電游、網(wǎng)吧、健身房、兒童樂園等娛樂設(shè)施。正餐廳正餐廳將一層隔斷為數(shù)個中等檔次的正餐廳。北分區(qū) 南分區(qū)一層 組團(tuán)三組團(tuán)三功能配置方案詳解南分區(qū)三層 南分區(qū)二層 組團(tuán)三業(yè)態(tài)及功能配置方案組團(tuán)三業(yè)態(tài)及功能配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃43鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)三北片區(qū)業(yè)態(tài)及功能配置方案組團(tuán)三北片區(qū)業(yè)態(tài)及功能配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃44鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃一層隔間飯店格局一

31、層隔間飯店格局組團(tuán)三南片區(qū)一層餐廳配置方案組團(tuán)三南片區(qū)一層餐廳配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃45鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)三南片區(qū)二層飯店配置方案組團(tuán)三南片區(qū)二層飯店配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃46鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃組團(tuán)三南片區(qū)三層娛樂廣場配置方案組團(tuán)三南片區(qū)三層娛樂廣場配置方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃47鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃人流方向劣勢區(qū)域 對劣勢區(qū)域可通過結(jié)構(gòu)更改及引導(dǎo)性的安置主力店鋪弱化其不足，增加人氣。

32、鄰里中心建筑設(shè)施適用性分析及優(yōu)化方案鄰里中心建筑設(shè)施適用性分析及優(yōu)化方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃48鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃此處可增設(shè)店鋪入口此商鋪改造為通道此處可增設(shè)飯店入口此處可增設(shè)店鋪入口建筑設(shè)施優(yōu)化方案建筑設(shè)施優(yōu)化方案新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃49目錄目錄p第一部分：項(xiàng)目簡介第一部分：項(xiàng)目簡介p第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第二部分：新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研p第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位第三部分：新安街道鄰里中心功能分析與定位p第四部分：新安街道鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃第四部分：新安

33、街道鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃p第五部分：新安街道鄰里中心經(jīng)營方式設(shè)想及建議第五部分：新安街道鄰里中心經(jīng)營方式設(shè)想及建議新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃50經(jīng)營方式設(shè)想及建議經(jīng)營方式設(shè)想及建議以商鋪為單位獨(dú)立招租 由富民合作社組建招商部門，對鄰里中心鋪位進(jìn)行獨(dú)立招租，按鋪位收取租金。對其經(jīng)營方式、物業(yè)管理有獨(dú)立決定權(quán)。 以組團(tuán)為單位招租 將鄰里中心按功能分為幾個組團(tuán)，以組團(tuán)為單位整體招租。富民合作社只對商場業(yè)態(tài)的大方向給予指導(dǎo)。 以鄰里中心為單位招租 與專業(yè)商業(yè)公司合作，將鄰里中心整體交與專業(yè)公司招商與管理。富民合作社不參與任何環(huán)節(jié)。經(jīng)營方式：純租賃經(jīng)營方式：純租賃 將鄰里

34、中心鋪位或店鋪出租給實(shí)際用家，富民合作社獲租金收益，鋪位或店鋪的實(shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。此種方式有利于缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍的富民合作社采用，能夠最大限度的降低風(fēng)險，增加收益。 新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃51經(jīng)營方式設(shè)想及建議經(jīng)營方式設(shè)想及建議按商鋪分別招租劣劣 勢勢n資金風(fēng)險大：資金風(fēng)險大：由于商業(yè)體量較大， 按商鋪單獨(dú)招商耗費(fèi)時間長、需要大量人力、物力、財力支撐，資金回籠緩慢。n管理成本高：管理成本高： 鄰里中心定位為購物中心，其招商、推廣、運(yùn)營管理工作量大，涉及因素眾多，統(tǒng)籌管理相當(dāng)復(fù)雜，需要專業(yè)人才提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理支持，管理成本較高。優(yōu)優(yōu)

35、勢勢n資金可控：資金可控： 富民合作社對每個商鋪單獨(dú)招商對資金可控性強(qiáng)，能夠獨(dú)立決定招商價格。n業(yè)態(tài)檔次可控：業(yè)態(tài)檔次可控：富民合作社作為合同甲方，對鄰里中心商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次有絕對控制權(quán)，能保證商業(yè)在可控的模式下發(fā)展。n優(yōu)惠政策可控：優(yōu)惠政策可控：能保證新安街道對居民自主創(chuàng)業(yè)實(shí)行的優(yōu)惠政策及時且有效地實(shí)施。新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃52經(jīng)營方式設(shè)想及建議經(jīng)營方式設(shè)想及建議按組團(tuán)整體招租優(yōu)優(yōu) 勢勢n資金風(fēng)險?。嘿Y金風(fēng)險?。航档唾Y金風(fēng)險，加速資金回籠，能為新安街道帶來一筆可觀的現(xiàn)金流。n經(jīng)營負(fù)擔(dān)?。航?jīng)營負(fù)擔(dān)小：每個組團(tuán)運(yùn)營與管理等后續(xù)繁雜事務(wù)交與組團(tuán)承租人負(fù)責(zé)，富民中心直接

36、面向三個組團(tuán)負(fù)責(zé)人，協(xié)調(diào)管理工作量大大減少。劣劣 勢勢n業(yè)態(tài)檔次不可控：業(yè)態(tài)檔次不可控：組團(tuán)內(nèi)的招商工作由組團(tuán)承租人負(fù)責(zé)，富民合作社只能通過組團(tuán)承租人對鄰里中心進(jìn)行干預(yù)，不可預(yù)見因素多。n政策落實(shí)風(fēng)險大：政策落實(shí)風(fēng)險大：對業(yè)主的優(yōu)惠政策不可控，無法保證能夠及時有效的實(shí)施。新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃53經(jīng)營方式設(shè)想及建議經(jīng)營方式設(shè)想及建議鄰里中心整體外包優(yōu)優(yōu) 勢勢n創(chuàng)新型管理模式：創(chuàng)新型管理模式：將鄰里中心的招租工作和運(yùn)營服務(wù)整體外包是一種新型的管理模式，符合專業(yè)化、低成本、高效率的商業(yè)運(yùn)作理念。n整體形象統(tǒng)一化：整體形象統(tǒng)一化：整體外包可實(shí)現(xiàn)鄰里中心對外形象的整齊化一

37、，使其更好的融入太科園的整體形象之中。n專業(yè)化程度高專業(yè)化程度高：整體外包運(yùn)營在大大減少街道部門的工作量的同時、能達(dá)到專業(yè)化商業(yè)運(yùn)作和后期運(yùn)營的效果。劣劣 勢勢n利潤收益降低：利潤收益降低：由于商業(yè)運(yùn)作公司追求自身利益最大化，將大大減少富民合作社在鄰里中心的收益。 n微觀層面不可控性：微觀層面不可控性：整體外包會減弱政府對鄰里中心的控制力度，在微觀層面將無法對中心內(nèi)的店鋪布置進(jìn)行控制。新安街道新安街道主鄰里中心主鄰里中心功能策劃功能策劃54經(jīng)營方式設(shè)想及建議經(jīng)營方式設(shè)想及建議 控制招商時序控制招商時序核心主力店優(yōu)先招租核心主力店優(yōu)先招租 超市是零售業(yè)發(fā)展的主要方向，其銷售的是大眾化生活必需品，

38、面向最廣泛的消費(fèi)群體，能夠帶旺地段、人流，帶動整個商圈，可以做為主力店優(yōu)先招租；其后考慮打包招租組團(tuán)2中北片區(qū)及其組團(tuán)2南片區(qū)的剩余部分，北片區(qū)的租價可以按市場發(fā)展程度相應(yīng)抬高為利潤回收創(chuàng)造便利條件。策劃建議策劃建議“組團(tuán)招租組團(tuán)招租”和和“整體外包整體外包”富民合作社劣勢分析富民合作社劣勢分析作為政府街道辦事處下屬的富民合作社難以具備專業(yè)而全面的商業(yè)設(shè)施運(yùn)營和后期服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，在短期內(nèi)成功運(yùn)作商業(yè)社區(qū)將十分困難；運(yùn)作商業(yè)設(shè)施將帶來的大量對接、協(xié)調(diào)和管理工作將給非專業(yè)化的富民合作社帶來非常大的工作壓力和大量額外工作時耗，這將使得街道政府疲于應(yīng)付承租人員而耽誤政府辦公；富民合作社以村民融資方式投資建設(shè)的鄰里中心以回饋村民為主要目的，街道政府直接運(yùn)作鄰里中心將難以實(shí)現(xiàn)短期而高效的資金回籠，