2012年紅星美凱龍長興項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告課件

1、納斯達(dá)克代碼：CRIC紅星美凱龍 長興項(xiàng)目 銷售商業(yè)定位討論2012年7月 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 2目錄1st2nd3rd 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 31 地塊背景梳理1st 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 41.1 規(guī)劃在長興縣域規(guī)劃中明確確定城市建設(shè)的“南拓”發(fā)展思路（即跨杭宣鐵路拓展城市的工業(yè)發(fā)展空間）。城南新區(qū)是長興縣西南部的門戶節(jié)點(diǎn)，也是銜接長興主城區(qū)與和平鎮(zhèn)、林城鎮(zhèn)和泗安鎮(zhèn)的重要節(jié)點(diǎn)。本案本案坐落于城南新區(qū)的北側(cè)，是老城抵達(dá)新城的門戶位置。 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 51.2 功能商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)本案 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司

2、版權(quán)所有 61.3 開發(fā)時(shí)序本案 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 71.4 地塊周邊規(guī)劃本案酒店 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 81.4 地塊周邊道路長和公路318國道本案老城方向新區(qū)方向 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 91.4 地塊周邊道路 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 101.4 地塊周邊道路 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 111.5 公共交通通過在長和路上引入的BRT快速公交系統(tǒng)，在長和路上設(shè)置站點(diǎn)兩座，分別位于老315國道與長和路交叉口南側(cè)和四號路與長和路交叉口南側(cè)，兩站點(diǎn)間距1100米左右。本案本案 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所

3、有 121.6 地塊背景梳理總結(jié)本案坐落于城市副中心的門戶位置未來的客戶量將主要包括老城客戶、新城客戶、產(chǎn)業(yè)客群、鐵路導(dǎo)入客群本案是城南新區(qū)兩大商業(yè)區(qū)之一，坐落于生活區(qū)的商業(yè)區(qū)，主要承載生活配套和休閑娛樂的功能，而本案所在的商業(yè)體量要占絕對優(yōu)勢，定位的能級會更高新城分為三期開發(fā)，本案所在的金融商務(wù)區(qū)與生活區(qū)率先開發(fā)，也就意味著，本案前期的商業(yè)客戶將主要來自于外部，特別是主城區(qū)，因此商業(yè)的目的性必須非常強(qiáng)地塊東側(cè)同為商業(yè)地塊、南側(cè)以住宅為主，西側(cè)主要為工業(yè)用地及商住混合用地，北側(cè)主要為商業(yè)地塊，本案商業(yè)定位中需要考慮不同業(yè)態(tài)的放置位置，并且要避免與周邊緊鄰的商業(yè)出現(xiàn)同質(zhì)化競爭本案東側(cè)和北側(cè)均為城

4、市主干道，昭示性較強(qiáng)，西側(cè)為次干道，南側(cè)為支路本案東側(cè)長河路將設(shè)立公交站點(diǎn)，這將是本案商業(yè)客流導(dǎo)入的重要節(jié)點(diǎn)位置，需要重點(diǎn)考慮 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 132 市場環(huán)境分析2nd 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 142.1 全市商業(yè)分布本案浙北大廈片區(qū)成熟區(qū)塊成熟區(qū)塊新建區(qū)塊新建區(qū)塊水木花都片區(qū)皇家灣-明珠路片區(qū)新都會片區(qū)人民廣場片區(qū)古城街片區(qū)建材城片區(qū)該片區(qū)位于老城區(qū)，處于中央核心商圈內(nèi)，中百一店、新華書店、肯德基等商場以及當(dāng)?shù)仄放撇惋嫸季奂诖?。（服飾、家電、餐飲）皇家灣片區(qū)商業(yè)以皇家灣小區(qū)底商為主，以配套服務(wù)類商業(yè)居多。由于靠近人民廣場片區(qū)，商業(yè)氛圍被很好地帶動(dòng)，

5、人氣較旺，商家經(jīng)營良好。業(yè)態(tài)參差不齊，檔次落差較大。該區(qū)塊商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，包含了餐飲、服裝、咖啡茶館、家居、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。其中古城街路段為人氣最旺，核心商業(yè)為新雙龍商廈，經(jīng)營狀況良好。位于長海路的時(shí)代廣場大多商鋪均經(jīng)營不佳，空置率較高，原因在于大多商鋪位于內(nèi)街，很難吸引客流，難以形成商業(yè)氛圍。開發(fā)區(qū)商業(yè)較為集中的僅有海陸新都會，歐尚超市、一代佳人以及開發(fā)較早的住宅樓盤國際花園的部分底層商鋪。旺角商業(yè)中心是集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化于一體的“一站式”商業(yè)巨擎;總建筑面積80000；9條商業(yè)街，5大休閑廣場，1個(gè)浙北大廈；其中浙北大廈開業(yè)已近2年；業(yè)態(tài)包括潮流服飾、品牌名店、商務(wù)餐飲、酒

6、吧、KTV、足浴、棋牌室、美容美發(fā)等； 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 152.2 主要商業(yè)體介紹商業(yè)體位置營業(yè)面積（)概述中百一店解放路16000共5 層，客流量大，消費(fèi)層次中等偏上,在當(dāng)?shù)厝诵闹芯哂幸欢ǖ匚唤鹆晟坛枪矁商?，金陵南路客運(yùn)中心與火車站旁及橋西村金陵商城約5000新金陵商城70000屬浙北最大的批發(fā)零售市場,貨物集中，品種齊全。但檔次較低，類似于小商品市場，客流量一般浙北大廈金陵北路30000共3 層，是長興目前規(guī)模最大的百貨，品牌較多，環(huán)境良好，但由于較為偏遠(yuǎn)，人流量不大時(shí)代廣場長海路11600以商業(yè)街區(qū)為主要形態(tài)，分為服裝、餐飲、家居、美容美發(fā)四大區(qū)域。因內(nèi)街較多，難

7、以聚攏人氣，人流量不大，商戶空置率高，經(jīng)營狀況不佳。新雙龍大廈地處長興古城街道10000建筑為三層,以個(gè)體經(jīng)營為主，經(jīng)營服裝及各種皮鞋箱包,屬中等消費(fèi)層次,客流量大，針對青年消費(fèi)歐尚超市經(jīng)一路與縣前西街交叉路口30000長興最大的綜合性超市，共三層。人流較大，知名度較高海陸新都會縣前街經(jīng)二路21000由于前期定位不準(zhǔn)確，現(xiàn)經(jīng)營情況較不理想，部分商鋪空關(guān)或轉(zhuǎn)租，目前僅有周邊工廠的工人來此就餐，發(fā)展比較雜亂。一代佳人經(jīng)一路太湖東路11000來往客源主要以周邊住宅消費(fèi)群體為主，經(jīng)營情況一般。輕紡城海興路146000大量空置房，轉(zhuǎn)讓率高，現(xiàn)以汽車4S 店居多，以目的消費(fèi)為主，人氣不旺。建材城共2 處，

8、黃土橋及迎賓大道旁浙北建材城10000長興建材城80000全國多家知名品牌，經(jīng)營各種建筑材料，批發(fā)和零售，人流量不大。長興建材城內(nèi)包含8000 平方米的家世界家具城，屬中低檔消費(fèi)。 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 162.3 市場環(huán)境分析總結(jié) 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 173 商業(yè)定位討論3rd 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 183.1 本案商業(yè)體量分析18F18F18F18F18F18F物業(yè)類型地上計(jì)容建筑面積（平方米）占地面積（萬平方米）占地面積(畝)容積率紅星美凱龍廣場500002.436兩棟上蓋高層（5-17F）30000樓下裙房商業(yè)（4F）18000建

9、材館150001.0315燈飾館150000.914類卡博特商業(yè)中心100001.724住宅（18F）610001.929道路、綠化隔離、河道0.711總計(jì)1810008.631292.1 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 193.2 本案商業(yè)道路及人流分析18F18F18F18F18F18F人行動(dòng)線車行動(dòng)線公交站公交站酒店商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公商辦廠房住宅住宅商辦人流集聚區(qū)人流集聚區(qū)人流集聚區(qū)理想狀態(tài)理想狀態(tài)塔樓四層裙房位置最佳，但體量較大，與紅星家居茂連接，適宜放置紅星配套的精品商業(yè)。類卡博特商業(yè)適宜放品牌服飾，精品百貨，營造休閑娛樂購物環(huán)境。燈飾館，由于緊貼西側(cè)道路，可設(shè)置藝術(shù)展廳和

10、畫廊，上層可以繼續(xù)打造燈具城 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 203.3 售價(jià)及業(yè)態(tài)的權(quán)衡18F18F18F18F18F物業(yè)類型地上計(jì)容建筑面積（平方米）樓下裙房商業(yè)（4F）18000燈飾館15000類卡博特商業(yè)中心10000樓下裙房商業(yè)（4F）這部分商業(yè)位置最佳，和紅星家居茂相連，體量較大，為保證商業(yè)能級的最終體現(xiàn)，可放置紅星合作精品商家的旗艦店和展示店，并且四層比較會容易出現(xiàn)較大的空置率，可引進(jìn)培訓(xùn)教育和美容健身會所。類卡博特商業(yè)中心緊貼河道，休閑氛圍更濃郁，適宜打造休閑娛樂、品牌餐飲以及精品百貨復(fù)式業(yè)態(tài)。燈飾館燈飾館除了打造燈具以外，營造家居藝術(shù)文化氛圍，首層設(shè)置畫廊，家居文化藝術(shù)展廳。18F 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 213.4 業(yè)態(tài)及品牌建議18F18F18