淺談物業(yè)管理的風(fēng)險防范

1、淺談物業(yè)管理的風(fēng)險防范淺談物業(yè)管理的風(fēng)險防范在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)，業(yè)主家被盜，物業(yè)公司該怎么辦？業(yè)主生命財產(chǎn)受到侵害，我們該怎么處理？業(yè)主車輛被盜，我們該怎么面對？兒童從沒有安裝防盜網(wǎng)的陽臺墜落，業(yè)主是否可以追究物業(yè)公司責(zé)任？在物業(yè)公共區(qū)域，物業(yè)公司遇到公共責(zé)任事故，我們該怎么處理？大廈出現(xiàn)消防責(zé)任事故，我們是否可以免責(zé)？。A 物業(yè)管理物業(yè)管理 重要的事情說三遍： 物業(yè)公司要學(xué)會規(guī)避責(zé)任！物業(yè)公司要學(xué)會規(guī)避責(zé)任！物業(yè)公司要學(xué)會規(guī)避責(zé)任！第一第一 在物業(yè)管理的全過程中，風(fēng)險在物業(yè)管理的全過程中，風(fēng)險可能是來至以下方面：可能是來至以下方面： 一、遺留問題帶來的風(fēng)險。 二、自然因素帶來的風(fēng)險。 三、物業(yè)管理

2、費用風(fēng)險。 四、業(yè)主消費觀念的風(fēng)險。 五、來至政府相關(guān)部門的風(fēng)險。 六、經(jīng)營決策造成的風(fēng)險。 七、內(nèi)部風(fēng)險意識不強帶來的風(fēng)險。 八、員工操作帶來的風(fēng)險。 九、社會因素帶來的風(fēng)險。 十、行業(yè)發(fā)展過程帶來的風(fēng)險。第二第二 房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的風(fēng)險第三第三 員工違規(guī)行為帶來的風(fēng)險員工違規(guī)行為帶來的風(fēng)險第四第四 內(nèi)部管理風(fēng)險意識不強內(nèi)部管理風(fēng)險意識不強第五第五 物業(yè)公司運營決策造成的風(fēng)險物業(yè)公司運營決策造成的風(fēng)險第六第六 來自行政相關(guān)部門的風(fēng)險來自行政相關(guān)部門的風(fēng)險第七第七 消費觀念的風(fēng)險消費觀念的風(fēng)險第八第八 自然氣候及環(huán)境帶來的風(fēng)險自然氣候及環(huán)境帶來的風(fēng)險第九第九 物業(yè)服務(wù)費拒

3、繳的風(fēng)險防范物業(yè)服務(wù)費拒繳的風(fēng)險防范第十第十 不可輕視物業(yè)項目各類遺留不可輕視物業(yè)項目各類遺留問題問題B 人力資源管理人力資源管理一、勞動爭議新趨勢一、勞動爭議新趨勢二、司法裁判新變化二、司法裁判新變化 隨著人們維權(quán)意識的增強，法律法規(guī)的日趨完善給公司經(jīng)營的管理帶來了新的挑戰(zhàn)三、人事風(fēng)險控制三、人事風(fēng)險控制 1、標(biāo)準(zhǔn)勞 2、非全日制勞動關(guān)系用工模式動關(guān)系用工模式 3、勞務(wù)派遣用工模式（企業(yè)） 4、業(yè)務(wù)外包用工模式 5、民事雇傭關(guān)系用工模式四、入職管理風(fēng)險控制四、入職管理風(fēng)險控制 招聘風(fēng)險控制 勞動合同簽訂管理風(fēng)險控制 在職管理風(fēng)險控制： 1、工時、加班管理風(fēng)險控制 2、有效運用非全日制工時制

4、3、有效運用特殊工時制： （1）加班工資計算基數(shù)的控制 （2）風(fēng)險高的業(yè)務(wù)外包 （3）舉證責(zé)任的控制（開除、除名、辭退、解除勞動合同、減少勞動報酬、計算勞動者工作年限由用人單位負舉證責(zé)任。）憑證(一)工資支付憑證或記錄(職工工資發(fā)放花名冊)、繳納社會保險費記錄；(二)用人單位向勞動者發(fā)放的工作證、服務(wù)證等能夠證明身份的證件；(三)勞動者填寫的用人單位招工招聘的登記表、報名表等招用記錄;(四)考勤記錄；(五)其他勞動者的證言等。其中，(一)、(三)、(四)項的有關(guān)憑證由用人單位負舉證責(zé)任。無證據(jù)加班費的舉證責(zé)任張小姐是一房產(chǎn)公司的售樓小姐，公司經(jīng)常安排其利用休息日、節(jié)假日參加房產(chǎn)營銷推廣工作，并

5、一直拖欠其加班工資達兩年之久。張小姐遂將房產(chǎn)公司告上法庭，要求支付兩年的加班工資三萬元。根據(jù)拖欠工資舉證倒置的原則，公司舉證了經(jīng)過合法程序產(chǎn)生的加班工資核算制度，制度中明確：員工加班工資以其每月的考勤為依據(jù)進行核算，由部門經(jīng)理對本部門人員的考勤情況進行統(tǒng)計并以書面形式進行記錄。同時公司還舉證了張小姐兩年來的考勤記錄，記錄中顯示其并沒有存在任何加班的事實。面對公司舉證的書證，張小姐不予認(rèn)同，并提出兩點質(zhì)疑：一、公司提供的考勤記錄只有其部門經(jīng)理一人的簽字認(rèn)可，沒有經(jīng)過自己的確認(rèn)，由于部門經(jīng)理受公司的管理，其與公司存在特殊關(guān)系，僅靠其單方面提供簽名的考勤記錄不應(yīng)成為認(rèn)定事實的客觀依據(jù)，不應(yīng)得到支持。

6、二、考勤記錄是以書面表格的形式填寫的，在填寫過程中很容易出現(xiàn)偽造和篡改，考勤記錄人又與公司存在特殊關(guān)系，其真實性、客觀性、公正性值得懷疑。但公司辯稱，張小姐對于公司提供的證據(jù)產(chǎn)生異議，但拿不出足以反駁的相反證據(jù)來，公司提供的證據(jù)是真實、客觀的書證原件。根據(jù)民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第70條，一方當(dāng)事人提出書證原件或者與書證原件核對無誤的復(fù)印件作為證據(jù)時，對方當(dāng)事人提出異議，但沒有足以反駁的相反證據(jù)的，人民法院應(yīng)該確認(rèn)其證明力。所以應(yīng)該得到認(rèn)可。 用人單位通過民主程序制定的規(guī)章制度，在不違反國家法律、行政法規(guī)及政策規(guī)定的情況下，并已向勞動者公示的，可以作為人民法院審理勞動爭議案件的依據(jù) 在勞動爭議案件中，主張勞動關(guān)系解除或者終止的一方應(yīng)當(dāng)對勞動關(guān)系的解除或者終止承擔(dān)舉證責(zé)任。五、假期管理風(fēng)險控制五、假期管理風(fēng)險控制六、薪酬設(shè)計與支付風(fēng)險控制六、薪酬設(shè)計與支付風(fēng)險控制七、降職降崗降薪風(fēng)險控制七、降職降崗降薪風(fēng)險控制八、保密與競業(yè)限制風(fēng)險控制八、保密與競業(yè)限制風(fēng)險控制九、離職管理風(fēng)險控制九、離職管理風(fēng)險控制 1.代替辦理離職手續(xù)。 2.直接開除： （1）離職前注意觀察員工的心理和行為動向。 （2）健全合法合規(guī)的公司制度 （3）加強員工的培訓(xùn) （4）員工被開除的告知十、員工跳槽管理風(fēng)險控制十、員工跳槽管理風(fēng)險控制 辭