小鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商和運(yùn)營心得

1、小鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商和運(yùn)營心得業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)1,住宿和餐飲商業(yè)的第一個問題就是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，不是說所有業(yè)態(tài)配置在古鎮(zhèn)都能成立，古鎮(zhèn)商業(yè)配置的關(guān)鍵的是建立商業(yè)消費(fèi)生態(tài)消費(fèi)鏈條。古鎮(zhèn)的旅游商業(yè)生態(tài)消費(fèi)鏈條要點(diǎn)是晚上的消費(fèi)，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，一般情況下，想把旅游項目真正實(shí)施好，首先是住宿，如果一個小鎮(zhèn)的民宿、酒店等住宿業(yè)態(tài)不發(fā)達(dá)，客流量是做不起來。要想讓客人住下來，只有住宿業(yè)態(tài)是不夠的，還需要有夜晚消費(fèi)項目，比如游船、燈光秀、酒吧等傳統(tǒng)的夜晚項目和消費(fèi)。對于旅游小鎮(zhèn)來說，不管是白天還是晚上的商業(yè)，其中最核心的就是住和吃，如果能把這兩個要素特別是住宿做好，人均消費(fèi)就做起來了。2.旅游商品和旅游產(chǎn)品小鎮(zhèn)的商業(yè)除了住

2、宿和餐飲，旅游商品和旅游產(chǎn)品也必不可少。旅游產(chǎn)品和旅游商品不一樣，旅游產(chǎn)品比如游船等，需要花錢去景區(qū)消費(fèi)。而你花了錢把東西帶走了，這些才是旅游商品。旅游商品一般情況下有兩種，一是紀(jì)念品；二是地標(biāo)性的產(chǎn)品，比如有些東西只有莫個地方才有，或者你經(jīng)常享用，但是只有莫個地方最正宗，這種是很有價值的3,休閑娛樂古鎮(zhèn)商業(yè)還有一重要業(yè)態(tài)就是休閑娛樂，現(xiàn)在有很多同行很喜歡用兒童業(yè)態(tài)，認(rèn)為兒童業(yè)態(tài)帶客能力很強(qiáng)。但是我認(rèn)為兒童業(yè)態(tài)非常難做，它有幾個特點(diǎn)，一是業(yè)態(tài)本身消費(fèi)時間密集性很強(qiáng)，集中在周六日或者節(jié)假日，對整個商業(yè)來說客流價值不見得有多大；還有一點(diǎn)就是兒童業(yè)態(tài)并不是我們想象的那樣有帶客能力，如果說人們帶著孩子

3、去一個地方旅游，讓孩子去消費(fèi)當(dāng)?shù)氐膬和瘶I(yè)態(tài)是不太容易的，因?yàn)楦鞯氐膬和瘶I(yè)態(tài)基本上大同小異，絕大多數(shù)沒有獨(dú)有性，就我的經(jīng)驗(yàn)來說，在小鎮(zhèn)做兒童業(yè)態(tài)要謹(jǐn)慎，具體效果怎么樣還有待于進(jìn)一步的探討和驗(yàn)證。餐飲業(yè)態(tài)第二個想和大家分享的是餐飲業(yè)態(tài)，我們在小鎮(zhèn)操作的時候一定要注意幾個問題。1.關(guān)于物業(yè)(1)物業(yè)大小需要注意的是，在小鎮(zhèn)發(fā)展的前期，兩、三百平米的餐飲非常難存活的。這種餐飲面積不大，但也不算小，當(dāng)小鎮(zhèn)客流量多的時候，承載量不夠多，顧客多的時候人手也不夠用，賺不到錢；而小鎮(zhèn)客流量少的時候，其本身的人工成本又不低，存活非常難，所以在發(fā)展前期，我們盡量減少這種不大不小的餐飲。100M左右基本上都是小吃或者

4、特色餐飲，這種業(yè)態(tài)在旅游小鎮(zhèn)里非常多，基本上都是小鎮(zhèn)的主力餐飲業(yè)態(tài)。(2)戶型物業(yè)的戶型一旦確定，物業(yè)的命運(yùn)基本上就確定了，包括它好不好使用，被用來做什么業(yè)態(tài)等。不管是做那種業(yè)態(tài)，戶型最好是方的，柱子越少越好，最好沒有柱子，要不然用起來非常難，很多商家都不喜歡用奇形怪狀的物業(yè)。2 .小吃街基本上現(xiàn)在旅游的地方都有小吃，小吃是特色，承載了地方的文化，小吃街的建造很有講究。比如街道有多寬，太寬的話，人少的時候會越發(fā)顯得人少，這樣不容易聚客，也不容易讓商家做生意；太窄的話，人就進(jìn)不去，做生意也不容易。經(jīng)過研究，D/H大概在0.6左右是比較符合亞洲人習(xí)慣的，而且從商業(yè)化角度來說也比較好。D是街道寬度，

5、H是房屋外檐高度，第一龍廓線的高度。店面寬度(展示面)是我們在規(guī)劃時注意的問題，步行街之類的地方如果店面非常寬，游客會覺得很單調(diào)，沒有趣味。如果五六步一家店面，游客會覺得很有意思，比如麗江等古城，店鋪很密集。但是也不能太密集，有人總結(jié)了W/D在0.6左右比較合適，W是店面的寬度，H是街道的寬度。3 .餐飲功能差異餐飲業(yè)態(tài)里中大型餐飲和小吃的帶客能力是有區(qū)別的，中大型餐飲基本都是屬地化消費(fèi)，對街區(qū)客流量的貢獻(xiàn)很低，但是小吃類的不同，來吃小吃的游客基本上都要在轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，因?yàn)樾〕圆皇且粋€就能吃飽的，如果要吃的話就要去小吃街轉(zhuǎn)。所以我們在選擇業(yè)態(tài)落位的時候，小吃和中大型餐飲分別往哪里落，就很講究。落位不

6、好對街區(qū)導(dǎo)流的影響很大。動線設(shè)計1 .人流動線很多小鎮(zhèn)后期運(yùn)營由問題的原因就是沒有設(shè)計好動線。比如有些小鎮(zhèn)的街道像臟亂差、散商管不住等都是動線造成的運(yùn)營期沒有辦法處理的問題。我們在設(shè)計中要注意人流的單向，就讓游客一條街走過去，盡量不要有選擇，那么這條街上生意就會很好，沒有死角。但是這種情況游客會覺得單調(diào)，所以基本上我們不會只做一條街，除了主大街之外還會設(shè)計一些小吃街、古玩街等,但是往往很多商業(yè)最容易存活的只有一條街。還有一個原則是人流不要雙向?qū)_，只要人流不對沖，客流量大的時候就不會由現(xiàn)集體性的踩踏事件。動線要與業(yè)態(tài)呼應(yīng)，大多數(shù)景區(qū)基本客流都是十點(diǎn)鐘左右到，十一點(diǎn)半到十二點(diǎn)之間就要消費(fèi)了，這部

7、分的消費(fèi)多是剛性消費(fèi)，主要是吃、喝等，所以前期設(shè)計的時候我們要把動線與業(yè)態(tài)考慮進(jìn)去。2 .車流動線車流動線，就是物流動線，在小鎮(zhèn)里面就是物流，為什么要設(shè)車流動線一定要考慮清楚，不要為了設(shè)車流動線而設(shè)。車流動線要解決商家備貨問題，小鎮(zhèn)生活的人群生活物資的由人問題和人群平時進(jìn)生問題，所以清楚最關(guān)鍵的點(diǎn)在哪里。第二點(diǎn)就是把停車場、停車位和它結(jié)合起來，剛剛說到大宗物業(yè)，如果沒有專屬的停車位，大宗物業(yè)是很難使用的。一個2000M的餐飲，如果不給它配停車位，生意是很難做下去的，進(jìn)生車輛不方便，就很難做生意。招商一般的小鎮(zhèn)商業(yè)團(tuán)隊會制定招商政策，比如免租期多長，新開發(fā)的小鎮(zhèn)沒有免租期招商就比較困難，特別是離

8、城區(qū)比較遠(yuǎn)的項目。免租期具體怎么實(shí)施呢？有的地方是這樣操作的，比如說有三年免租期，前三年什么都不用給景區(qū)，只要交物業(yè)押金就可以入駐，這樣就會造成商家就算不做生意也不會退鋪，因?yàn)闆]有成本，但是景區(qū)如果要收回，就要跟他打官司。那么我們可以采取別的辦法，比如把租期變成五年，前兩年交，后三年免；或者把租金平均到五年，每年都交一點(diǎn)，這樣商戶做不了生意，會主動把商鋪退給景區(qū)。另外要對商戶有選擇，有些商戶沒有開鋪經(jīng)驗(yàn)，憑一腔熱血就進(jìn)來了，我們要降低這樣的人群的頻率，控制在15%-20炕間。因?yàn)樯碳覜]有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，靠景區(qū)給的流量才能生活，而且他們普遍沒有經(jīng)營策略，比較容易賠錢，做不下去影響開門率。還要考量業(yè)態(tài)的吸客能力，比如旅游商品，聽起來很有旅游特質(zhì)，事實(shí)上旅游商品沒有帶客能力，幾乎很少有人是沖著旅游商品到景區(qū)旅游的。除非是像奧特萊斯這種類型的，嚴(yán)格意義上來說不是旅游產(chǎn)品，而是旅游購物，實(shí)質(zhì)上可能不是去旅游的，就是去購物的，旅游是它的副產(chǎn)品。招商時還要處理好與屬地居民的關(guān)系，可能會