2012年2月24日北京城鄉(xiāng)世紀廣場公寓營銷報告 (1)

1、本報告文檔定義為：保密保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱！謹呈：北京城鄉(xiāng)貿(mào)易中心股份有限公司謹呈：北京城鄉(xiāng)貿(mào)易中心股份有限公司城鄉(xiāng)世紀廣場公寓營銷報告城鄉(xiāng)世紀廣場公寓營銷報告中廣信地產(chǎn)機構(gòu)2012.2.24本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱報告前提報告前提2 2本報告的三大前提本報告的三大前提: :p城鄉(xiāng)世紀廣場整體定位高端，公寓產(chǎn)品為其中一部分，應(yīng)保持與主體的統(tǒng)一性，同時又有其相對獨立性p開發(fā)商的品牌目標城鄉(xiāng)品牌的延續(xù)及提升p本案公寓產(chǎn)品的特性小戶型、低總價本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下

2、使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱3 3本報告著力于解決以下五大問題小戶型低總價的產(chǎn)品如何與項目整體高端的調(diào)性相統(tǒng)一？公寓產(chǎn)品作為與項目商業(yè)完全不同的物業(yè)類型，如何體現(xiàn)其相對獨立性？是直接以現(xiàn)有項目案名進行包裝推廣還是另立二級案名？問題一：如何保持公寓產(chǎn)品與整體項目的統(tǒng)一性與相對獨立性？本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱4 4區(qū)域內(nèi)競品項目他們的客戶具有哪些特征？本案客戶的主要分布及特征？問題二：我們的客戶在哪？本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱5 5區(qū)域市場公寓放量大，競爭激烈

3、，這使得我們不得不提升產(chǎn)品競爭力現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計是否符合客戶的需求？問題三：何種公寓產(chǎn)品更具備市場競爭力？本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6 6目前市場能夠接受的價格是怎樣？能夠?qū)崿F(xiàn)怎樣的銷售速度？差異化的產(chǎn)品能夠給本項目帶來多大幅度的價格提升？售價與去化速度的關(guān)系？問題四：何種價格能夠?qū)崿F(xiàn)快/中/慢三種去化速度？本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7 7市場上公寓項目眾多，競爭激烈，本項目公寓產(chǎn)品的賣點是什么？相比競品，本項目公寓有何劣勢？如何去化解或弱化？本項目如何組織推售、進行推廣？本

4、項目如何進行展示？如何進行客戶挖掘和客戶維護？問題五：入市如何一炮而紅？如何實現(xiàn)良好穩(wěn)定銷售？本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱8 8破 題本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱Q1Q1：如何保持公寓產(chǎn)品與整體項目的統(tǒng)一性與相對獨立性？如何保持公寓產(chǎn)品與整體項目的統(tǒng)一性與相對獨立性？9 9品質(zhì)統(tǒng)一：公寓產(chǎn)品在打造上保持較高標準，堅持低總價不低品質(zhì)推廣調(diào)性統(tǒng)一：公寓產(chǎn)品在推廣上保持較高的項目調(diào)性公寓與商業(yè)良好互動，相互借勢，相互依托統(tǒng)一性統(tǒng)一性獨立性獨立性獨立案名：更能體現(xiàn)產(chǎn)品特色，在推廣中便

5、于運用推廣獨立：公寓產(chǎn)品在推廣調(diào)性上與整體項目保持一致，但在具體推廣執(zhí)行中需體現(xiàn)產(chǎn)品特色本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱Q2Q2：我們的客戶在哪？具有什么特征？我們的客戶在哪？具有什么特征？1010本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱項目客戶主要由三部分構(gòu)成，剛需自住客戶、投資客戶和辦公客戶，其中自住剛項目客戶主要由三部分構(gòu)成，剛需自住客戶、投資客戶和辦公客戶，其中自住剛需客戶是本案的絕對主力客群，投資客戶是重要補充。需客戶是本案的絕對主力客群，投資客戶是重要補充。核心客戶：自住純剛需客

6、戶，主要集中在亦莊區(qū)域企業(yè)工作人員、周邊商圈個體戶、泛CBD區(qū)域白領(lǐng)重要客戶：辦公客戶，主要為亦莊區(qū)域企業(yè)下游產(chǎn)業(yè)鏈的中小型企業(yè)，另外也有部分創(chuàng)業(yè)初期和個人工作室客戶補充客戶：投資客戶，主要為亦莊區(qū)域人群，另有部分外阜投資客核心客戶重要客戶補充客戶客戶定位本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱1212泛CBD區(qū)域地鐵沿線亦莊區(qū)域客戶定位本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱1313自住客群特征自住客群特征置業(yè)目的：亦莊公寓產(chǎn)品客戶多以自住為主，本項目小戶型低總價的特性決定了絕大多數(shù)客戶都屬于剛需

7、首置；置業(yè)首選因素排名：橫向?qū)Ρ热本┕⑹袌鲰椖浚嗲f區(qū)域首要的因素為：價格是第一要素對于亦莊內(nèi)部的地緣客戶對配套要求很高，地鐵亦莊線開通后，對其他區(qū)域的客戶的成交也有帶動價值，更看重性價比與公共交通，同時，公寓產(chǎn)品不同于一般居住型產(chǎn)品，相比較而言公寓產(chǎn)品具有單價低、不限購及帶精裝等特點，可以極大的滿足剛需客戶對臨時居所的需求。客戶購房年齡：區(qū)域成交客戶集中在20-40歲客戶定位本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱1414自住客群關(guān)鍵詞自住客群關(guān)鍵詞客戶定位本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下

8、傳閱1515亦莊區(qū)域客戶定位外阜外阜客群客群本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱1616投資客群特征投資客群特征房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)一直以來都作為投資客戶的熱門選擇，主要由于房地產(chǎn)投資具有保值率較高，回報收益大等特點公寓市場投資客關(guān)注點：公寓市場投資客一般關(guān)注如下幾點：不限購、項目發(fā)展前景、回報周期及回報收益率等幾點客戶關(guān)鍵詞：客戶關(guān)鍵詞：投入成本低投入成本低 發(fā)展?jié)摿Υ蟀l(fā)展?jié)摿Υ?回報周期短回報周期短客戶定位本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱1717中小型商務(wù)辦公客戶的主要來源客戶定位亦莊

9、區(qū)域CBD區(qū)域舊宮區(qū)域本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱1818辦公客群特征辦公客群特征客戶主要分布區(qū)域：根據(jù)周邊各競品成交客戶分布區(qū)域分析（林肯、力寶等），商住兩用產(chǎn)品做辦公用客戶主要為地緣性客戶（亦莊本地），由于亦莊區(qū)域的辦公氛圍比較濃厚所以同時還吸引了包括舊宮及泛CBD等地的客群。辦公客戶需求：購買商住產(chǎn)品進行辦公用途的企業(yè)一般為中小型及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，這類客戶一般資金量較少，產(chǎn)品方面較為關(guān)注面積區(qū)分及硬件設(shè)置等方面，并且其中還有一部分客戶需求一種辦公與居住兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品。客戶關(guān)鍵詞：客戶關(guān)鍵詞：投入成本低投入成本低 兼?zhèn)滢k公居住兼?zhèn)滢k公居住

10、 較好的交通通達性較好的交通通達性客戶定位本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱小結(jié)1.1. 本案客戶主要為地緣性客戶、本案客戶主要為地緣性客戶、CBDCBD區(qū)域客戶及地鐵沿線區(qū)域客戶及地鐵沿線客戶客戶2.2. 本項目客戶主要以首次置業(yè)的剛需客戶為主，兼有辦公本項目客戶主要以首次置業(yè)的剛需客戶為主，兼有辦公型客戶及投資型客戶型客戶及投資型客戶3.3. 其中剛需客戶主要關(guān)注點為性價比較高、總價低、交通其中剛需客戶主要關(guān)注點為性價比較高、總價低、交通便捷等方面便捷等方面投資型客戶主要關(guān)心區(qū)域升值潛力及投資回報率等方面投資型客戶主要關(guān)心區(qū)域升值潛力及

11、投資回報率等方面辦公客戶主要關(guān)注投入成本低、交通通達性好等辦公客戶主要關(guān)注投入成本低、交通通達性好等客戶定位本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱Q3Q3：何種公寓產(chǎn)品更具備市場競爭力？何種公寓產(chǎn)品更具備市場競爭力？2020本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱產(chǎn)品定位理念產(chǎn)品定位理念1市場需求客戶需求整體發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品定位理念產(chǎn)品定位理念本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱市場研判市場研判競品項目競品項目本案競品主要分布在亦莊及馬駒橋區(qū)域，亦莊

12、成交價相對較高本案競品主要分布在亦莊及馬駒橋區(qū)域，亦莊成交價相對較高區(qū)域項目名稱總建筑面積（萬）容積率成交均價（元/）面積范圍（）產(chǎn)權(quán)亦莊力寶廣場（詩禮庭）283.2320314一居 49-108，二居 88-120三居140-17550年易居國際（時代榮華酒店）2.74.016684一居43-57，二居70-9240年林肯公園二期1302.502259696-260，其中96120兩居為主力，占40%50年VITA國際（鋒創(chuàng)科技園）161.921438840-60開間50年君安國際153200002-4居96-22050年大道尚庭17.42.42364036-8850年亦空間3.152.37

13、1270025-52零居一居50年馬駒橋合生世界花園18.42.71193355-6850年星悅國際19.52.0112421二居82-100，三居130-17050年米拉village5.42.51354740-6070年本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱市場研判市場研判競品項目主力供應(yīng)面積競品項目主力供應(yīng)面積目前公寓市場產(chǎn)品供應(yīng)集中為目前公寓市場產(chǎn)品供應(yīng)集中為40-8040-80中小面積和中小面積和120120以上大面積以上大面積項目名稱面積范圍（）力寶廣場（詩禮庭）一居 49-108，二居 88-120三居140-175易居國際（時代

14、榮華酒店）一居43-57，二居70-92林肯公園二期96-260，其中96120兩居占40%VITA國際（鋒創(chuàng)科技園）40-60開間君安國際2-4居96-220大道尚庭36-88亦空間25-52零居一居合生世界花園55-68星悅國際二居82-100，三居130-170米拉village40-60力寶廣場易居國際林肯公園VITA國際君安國際大道尚庭 亦空間 合生世界花園 星悅國際米拉village20406080100120140160亦莊區(qū)域亦莊區(qū)域馬駒橋區(qū)域馬駒橋區(qū)域本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱市場研判市場研判競品項目成交情況競品項

15、目成交情況40-8040-80等中小型面積公寓市場較受歡迎，去化速度較快等中小型面積公寓市場較受歡迎，去化速度較快區(qū)域項目名稱成交套數(shù)成交面積（）成交均價（元/）面積范圍（）開盤時間去化速度（套/月）亦莊力寶廣場（詩禮庭）22116396.720314一居 49-108，二居 88-120三居140-1752011.836.8易居國際（時代榮華酒店）3255.6616684一居43-57，二居70-922011.1極慢林肯公園二期7411353.282259696-260，其中96120兩居為主力，占40%2011.1014.8VITA國際（鋒創(chuàng)科技園）58329803.411438840-6

16、0開間2010.12.1841.6大道尚庭31416728.812364036-88，5.49米loft，目前僅剩余77loft2011.124.2馬駒橋合生世界花園965415.271193355-682012.12.2448星悅國際31130475.212421二居82-100，三居130-1702011.7.3044.4米拉village23611566.261354740-602011.523.6本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱目標客群分析目標客群分析亦莊地區(qū)的客戶以受過高等教育的泛中產(chǎn)階級為主，置業(yè)目的以剛需和改善型為亦莊地區(qū)的

17、客戶以受過高等教育的泛中產(chǎn)階級為主，置業(yè)目的以剛需和改善型為主主客群構(gòu)成客群構(gòu)成p公司職員占比較高，其次是中高級管理者和私營業(yè)主p公司職員占比達39%，中高級管理者和私營業(yè)主分別占15%和10%置業(yè)目的置業(yè)目的p置業(yè)目的以剛性需求住房為主，其次為改善型型住房；p剛性需求型住房客戶占比為45%，改善型客戶占比為30%。【客群構(gòu)成特征】【客群置業(yè)目的特征】本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱客戶關(guān)注點較多，其中對區(qū)域商業(yè)生活配套、區(qū)域價值、周邊環(huán)境、生活配套關(guān)客戶關(guān)注點較多，其中對區(qū)域商業(yè)生活配套、區(qū)域價值、周邊環(huán)境、生活配套關(guān)注最多，其次為小區(qū)

18、規(guī)劃、鄰居層次和素質(zhì)。注最多，其次為小區(qū)規(guī)劃、鄰居層次和素質(zhì)?？腿宏P(guān)注點特征客群關(guān)注點特征p客戶關(guān)注點較多，主要為區(qū)域商業(yè)生活配套、區(qū)域價值、周邊環(huán)境等p其中區(qū)域商業(yè)配套占比達9%，區(qū)域價值和周邊環(huán)境分別占8.45%和8.35%p環(huán)境配套和鄰居層次和素質(zhì)也是客戶比較關(guān)注的點?！究腿宏P(guān)注點特征】目標客群分析目標客群分析本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱目標客戶分析目標客戶分析目標客戶對公寓的需求凸顯多元化，對商住公寓和酒店式公寓尤為關(guān)注，多數(shù)客目標客戶對公寓的需求凸顯多元化，對商住公寓和酒店式公寓尤為關(guān)注，多數(shù)客戶愿意購買有贈送面積的公寓戶愿

19、意購買有贈送面積的公寓 從客戶需求公寓看，客戶對商住公寓關(guān)注度較高，其次是酒店式公寓，對純居住公寓則需求較??； 目前客戶對平層公寓接受度較高，接受度達65%，而對loft公寓則關(guān)注較少，僅為35%。 客戶對商住公寓和平層公寓的關(guān)注，凸顯了發(fā)展中的亦莊公寓市場商務(wù)辦公居住需求的強勢本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱目標客戶分析目標客戶分析客戶需求對公寓產(chǎn)品提出了較高要求，需求以客戶需求對公寓產(chǎn)品提出了較高要求，需求以40-8040-80中小型面積為主，對高品質(zhì)中小型面積為主，對高品質(zhì)裝修的商住公寓接受度高裝修的商住公寓接受度高2828 從客戶

20、需求產(chǎn)品面積來看，客戶需求面積以4080平米中小型產(chǎn)品為主，其次是80-120平米產(chǎn)品和120平米以上產(chǎn)品； 從客戶需求公寓看，客戶較為關(guān)注商住公寓，對50年產(chǎn)權(quán)公寓接受度較高，而對70年產(chǎn)權(quán)純居住公寓需求較??； 目前客戶對在售公寓產(chǎn)品精裝修較為關(guān)注，對公寓產(chǎn)品品質(zhì)提出了較高的要求。本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱產(chǎn)品建議思考產(chǎn)品建議思考2929本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品以產(chǎn)品以35-8035-80中小型戶型為主，戶型結(jié)構(gòu)包括中小型戶型為主，戶型結(jié)構(gòu)

21、包括loftloft和平層和平層戶型戶型面積（）面積（）比例比例零居35-4530%一居50-6025%小兩居60-7035%舒適兩居70-8010%LoftLoft公寓公寓平層公寓平層公寓底層商業(yè)底層商業(yè)1-4層5-11層12-14層本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議平層公寓平層公寓平層公平層公寓寓1-4層5-11層12-14層特色：特色：宜商宜住，使用靈活，贈送空間大。既可作為商住公寓，又可作為酒店式公寓使用，自由分割，整層散售均可，贈送面積達銷售面積10-18%。MINIMINI空間空間平層戶型平層戶型贈送贈送

22、面積面積贈送贈送面積面積贈送贈送面積面積贈送贈送面積面積本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議loftloft戶型戶型3232LoftLoft公寓公寓1-4層5-11層12-14層特色：特色：自由分割，空間靈活機動，且建筑面積小、使用面積大，挑空達4.2米，買一層送半層?？臻g切割：一層2.1米，二層1.8米，客廳部分挑空LoftLoft分層圖分層圖LoftLoft剖面圖剖面圖層高層高4.24.2米米創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間LoftLoft戶型戶型本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下

23、傳閱產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品配比建議SOHOSOHO辦公辦公SohoSoho辦公：為小型及微型企業(yè)量身打造的靈動組合辦公空間辦公：為小型及微型企業(yè)量身打造的靈動組合辦公空間總建面：總建面：72007200位置：位置：項目地塊的東南角樓層：樓層：5-14層（含平層和LOFT）最小單套面積：最小單套面積：35特色：特色：空間可自由組合贈送面積（進深1.2米飄窗、陽臺、入戶花園等)出售方式：整層出售SohoSoho辦公區(qū)作為小型及微型企業(yè)量身打造的靈動組合辦公空間，整層出售，獨辦公區(qū)作為小型及微型企業(yè)量身打造的靈動組合辦公空間，整層出售，獨立辦公，樹立項目品質(zhì)和高端形象立辦公，樹立項目品質(zhì)和高端形象本報告文

24、檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱Q4Q4：何種價格產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)快何種價格產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)快/ /中中/ /慢三種去化速度？慢三種去化速度？3434本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)市場成交情況市場成交情況本案競品主要分布在亦莊及馬駒橋區(qū)域，亦莊成交價相對較高，但去化較慢本案競品主要分布在亦莊及馬駒橋區(qū)域，亦莊成交價相對較高，但去化較慢區(qū)域項目名稱成交套數(shù)成交面積（）成交均價（元/）面積范圍（）開盤時間去化速度（套/月）亦莊力寶廣場（詩禮庭）22116396.720314一居 49-

25、108，二居 88-120三居140-1752011.836.8易居國際（時代榮華酒店）3255.6616684一居43-57，二居70-922011.1去化極慢林肯公園二期7411353.282259696-260，其中96120兩居為主力，占40%2011.1014.8VITA國際（鋒創(chuàng)科技園）58329803.411438840-60開間2010.12.1841.6大道尚庭31416728.812364036-882011.124.2馬駒橋合生世界花園965415.271193355-682012.12.2448星悅國際31130475.212421二居82-100，三居130-1702

26、011.7.3044.4米拉village23611566.261354740-602011.523.6本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)定價思考定價思考本案定價策略依據(jù)典型競品比較法本案定價策略依據(jù)典型競品比較法3636策略方向：基于公寓市場的“典型競品比較法”本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)競品項目選取競品項目選取公寓競品項目選取公寓競品項目選取3737本案本案選擇范圍：選擇范圍：目前市場在售公寓產(chǎn)品項目選擇依據(jù)：選擇依據(jù)：區(qū)域、資源、產(chǎn)品類型、質(zhì)素

27、/檔次、規(guī)模具有較高匹配度競品圈定：競品圈定： 公寓：易居國際、力寶廣場、林肯公園、君安國際易居國際林肯公園君安國際力寶廣場本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)競品項目情況競品項目情況目前公寓競品項目價位目前公寓競品項目價位14000170001400017000元元/ /（不含精裝）不等，精裝標準從（不含精裝）不等，精裝標準從1500600015006000元元/ /不等。不等。3838項目項目容積率容積率主力面積主力面積（）（）平均售價平均售價（元（元/ /）清水價格清水價格（不含裝修）（不含裝修）產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)力寶廣場力寶廣場

28、3.232-3居80-140210001700050年林肯公園林肯公園2.50 90-200220001600050年易居國際易居國際4.040-90170001700040年君安國際君安國際32-4居96-220200001400050年本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)定價方法定價方法比準維度選擇比準維度選擇五大指標比準體系五大指標比準體系3939指標得分評分原則區(qū)域價值351.1.區(qū)域認知度區(qū)域認知度2.2.區(qū)域的發(fā)展前景區(qū)域的發(fā)展前景 3.3.區(qū)域居住群體的高端性區(qū)域居住群體的高端性資源251.1.外部自然資源豐富外

29、部自然資源豐富2.2.內(nèi)部景觀打造內(nèi)部景觀打造產(chǎn)品201.1.戶型舒適度戶型舒適度2.2.贈送入戶贈送入戶/ /露臺面積露臺面積3.3.用材用材配套101.1.內(nèi)部配套（會所內(nèi)部配套（會所/ /社區(qū)商業(yè)）社區(qū)商業(yè)）2.2.外部配套（商業(yè)外部配套（商業(yè)/ /教育）教育）3.3.交通：公交交通：公交品牌101.1.開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌2.2.物業(yè)管理品牌物業(yè)管理品牌總計總計100100本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)定價方法定價方法各競品項目權(quán)重設(shè)定各競品項目權(quán)重設(shè)定4040綜合考量各項目質(zhì)素與本項目的競爭關(guān)系，進行如下類似度

30、分析，設(shè)定各項目的參考權(quán)重：項目項目區(qū)域區(qū)域資源資源產(chǎn)品產(chǎn)品配套配套品牌品牌權(quán)重設(shè)置權(quán)重設(shè)置力寶廣場35%林肯公園25%君安國際25%易居國際20%本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)定價方法定價方法典型競品比較法典型競品比較法4141評分原則評分原則各指標得分建議各指標得分建議得分得分得分說明得分說明區(qū)域區(qū)域1.1.區(qū)域認知度區(qū)域認知度 2.2.區(qū)域的發(fā)展前景區(qū)域的發(fā)展前景3.3.區(qū)域居住群體的高端性區(qū)域居住群體的高端性 力寶廣場31榮華中路，亦莊的長安街林肯公園33文化園路與榮華路交匯處君安國際29榮華中路與北環(huán)中路交匯處

31、易居國際29榮華中路本項目25經(jīng)海一路，緊鄰工業(yè)園區(qū)，有待發(fā)展資源資源1.1.外部自然資源豐富外部自然資源豐富2.2.內(nèi)部景觀打造內(nèi)部景觀打造力寶廣場21鄰11800畝的南海子公園林肯公園22臨市政大型配套生態(tài)公園，湖景，內(nèi)部園林君安國際19臨博大公園、企業(yè)文化園、南海子郊野公園，內(nèi)部園林易居國際19臨市政公園，內(nèi)部園林本項目17臨市政公園品牌品牌1.開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌2.物業(yè)管理品牌物業(yè)管理品牌力寶廣場9開發(fā)產(chǎn)品牌知名度高林肯公園8.5開發(fā)產(chǎn)品牌知名度高君安國際8.5開發(fā)產(chǎn)品牌知名度高易居國際7.5開發(fā)產(chǎn)品牌知名度低本項目本項目9開發(fā)產(chǎn)品牌知名度高本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情

32、形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)定價方法定價方法典型競品比較法典型競品比較法4242評分原則評分原則各指標得分建議各指標得分建議得分得分得分說明得分說明產(chǎn)品產(chǎn)品1.1.戶型舒適度戶型舒適度2.2.贈送入戶贈送入戶/ /露臺露臺面積面積3.3.用材用材力寶廣場15戶型豐富，贈送面積少；用材品質(zhì)感強林肯公園15戶型豐富，贈送面積少；建筑品質(zhì)感強君安國際15.5戶型單一，贈送面積少；里面品質(zhì)感強，公寓智能化應(yīng)用易居國際16小戶型，有一定贈送面積；用材一般本項目18loft戶型，使用率高，贈送面積多，建筑品質(zhì)感強配套配套1.1.內(nèi)部配套（會內(nèi)部配套（會所所/ /社區(qū)商業(yè)）

33、社區(qū)商業(yè)）2.2.外部配套（商外部配套（商業(yè)業(yè)/ /教育）教育）3.3.交通：公交交通：公交力寶廣場9臨輕軌，自由8萬平米休閑娛樂、餐飲購物等多種業(yè)態(tài)Shopping Mall，配套較全林肯公園9輕軌BDA出口、10萬自有商業(yè)，周邊商業(yè)氛圍濃厚君安國際8緊鄰輕軌，臨鴻禧長國際高爾夫俱樂部、國際電影城、興基伯爾曼酒店、沃爾瑪山姆店等完善配套易居國際8鄰輕軌，臨沃爾瑪、美廉美，內(nèi)部商業(yè)配套較少本項目7周邊配套較少，自有12萬平米商業(yè)亦莊大型首屈一指商業(yè)、業(yè)態(tài)較為齊全，正處于發(fā)展中本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)定價方法定價方法

34、4343樓盤選擇 本項目 力寶廣場林肯公園君安國際易居國際 參考權(quán)重 20%20%30%30%代表符號 Px PaPb Pc Pd 公寓類產(chǎn)品均價（毛坯） 19000160001400017000區(qū)域類評分（35分） 區(qū)域認知度 15101015151313區(qū)域發(fā)展前景. 108 89988區(qū)域居住群體的高端性 107 77988合計252531332929資源類評分（25分） 外部自然資源豐富 15101012131212內(nèi)部景觀打造 107 79977合計171721221919產(chǎn)品類因素（20分） 戶型結(jié)構(gòu) 109 97889單元平面54.54.5433.54用材 54.54.54443

35、合計1818151515.516配套類因素（10分） 位置交通 42 23333商服配套 33 3332.52教育配套 32 2332.53合計7 79988品牌因素 （10分） 物業(yè)管理 43.53.53333發(fā)展商品牌 65.55.565.55.52合計9 998.58.55.5各盤合計得分 10076768587.58077本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)4444修正后各相關(guān)樓盤價格Pi=( Qr/ Qi)Pi wi 注：Pi為均價，Qi為合計分值Pa=( Qx/Qa)Pawa =(76/85)*17000*35%=

36、3040Pb=(Qx/Qb)Pbwb =(76/87.5)*18000*25%=3126Pc=(Qx/Qc)Pc wc=(76/80)*17000*25%=3990Pd=(Qx/Qd)Pd wd=(76/79.5)*14000*20%=4875各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiPx=PiWi =PaWa + PbWb + PcWc+ PdWcd=14532考慮主觀評判誤差和市場風險影響，項目公寓參考毛坯均價約在1450014500元元/ /左右。建議項目精裝修標準為1500元/，最終項目公寓產(chǎn)品整體均價為最終項目公寓產(chǎn)品整體均價為1600016000元元/ /左右（標左右（標準平層戶型），準平層戶型），

37、loftloft公寓公寓1700017000元元/ /，平層公寓，平層公寓( (有贈送面積有贈送面積)17000)17000元元/ /“典型競品比較法”比較結(jié)論：本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱月均去化預(yù)期月均去化預(yù)期依據(jù)本案售價，綜合項目各方面影響因素，預(yù)期本案未來月均去化量為依據(jù)本案售價，綜合項目各方面影響因素，預(yù)期本案未來月均去化量為30-3530-35套套項目名稱成交套數(shù)成交面積（）成交均價（元/）開盤時間去化速度（套/月）平均去化速度（套/月） 大道尚庭31416728.81236402011.124.22530林肯公園二期74

38、11353.28225962011.1014.8力寶廣場（詩禮庭）22116396.7203142011.836.8本案預(yù)估平均價位本案預(yù)估平均價位1700017000元元/ /易居國際（時代榮華酒店）3255.66166842011.1去化極慢32VITA國際（鋒創(chuàng)科技園）58329803.41143882010.12.1841.6米拉village23611566.26135472011.523.6星悅國際31130475.2124212011.7.3044.4合生世界花園965415.27119332012.12.2448大于大于1700017000元元/ /小于小于1700017000

39、元元/ /依據(jù)項目發(fā)展戰(zhàn)略、市場情況、競品項目情況及自身產(chǎn)品條件分析比較，綜合估算在本案17000元/價位上的月均去化量為30353035套套本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱月均去化預(yù)期月均去化預(yù)期102030405060708050以上30-3515-20價位價位元元/ /150001700019000月均去月均去化套數(shù)化套數(shù)基于基于預(yù)計預(yù)計本案未來價量走勢情況為1500015000元元/ / 月均月均5050套以上套以上1700017000元元/ / 月均月均30-3530-35套套1900019000元元/ / 月均月均15-201

40、5-20套套本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱Q5Q5：入市如何一炮而紅？本項目如何實現(xiàn)良好穩(wěn)定銷售？入市如何一炮而紅？本項目如何實現(xiàn)良好穩(wěn)定銷售？4747本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱4848核心賣點：高端商業(yè)配套、小戶型低總價、產(chǎn)品附加值高核心賣點：高端商業(yè)配套、小戶型低總價、產(chǎn)品附加值高市場稀缺的小戶型產(chǎn)品及多樣化的產(chǎn)品類型，產(chǎn)品贈送面積附加值高城鄉(xiāng)集團在北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有較高聲譽，同時有大量的商業(yè)資源20萬平米配套高端商業(yè)，滿足住戶日常需求相較于西區(qū)項目，本案單價、總價均占優(yōu)

41、城鄉(xiāng)集團以地標品質(zhì)打造本項目，公寓產(chǎn)品整體高端項目賣點提煉本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱4949項目的劣勢主要集中在地塊的位置及區(qū)域知名度上項目的劣勢主要集中在地塊的位置及區(qū)域知名度上項目劣勢及威脅本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱針對本案的劣勢做出如下規(guī)避舉措針對本案的劣勢做出如下規(guī)避舉措開通通往地鐵的通勤班開通通往地鐵的通勤班車，方便住戶出行車，方便住戶出行通過圍擋包裝等方式規(guī)通過圍擋包裝等方式規(guī)避空白地塊避空白地塊 大型大型PRPR活動吸引市場關(guān)注，活動吸引市場關(guān)注，增加人氣增

42、加人氣核心競爭力核心競爭力通過低價入市及配套商業(yè)通過低價入市及配套商業(yè)的宣傳來提升本體競爭力的宣傳來提升本體競爭力項目劣勢規(guī)避本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱入市策略入市策略高舉高打高舉高打 價格擠壓價格擠壓 開盤核爆開盤核爆本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱1 1事件引爆2 23 34 4目標客戶層級篩選價格擠壓根據(jù)蓄客量確定推盤量高節(jié)奏推廣5 5本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱5353p活動時間：7月1日（周日）p活動地點：某

43、酒店p活動對象：業(yè)內(nèi)人士、意向客戶、媒體p活動目的：1、宣告本項目公寓產(chǎn)品入市，樹立良好的入市形象。2、積累客戶，同時通過媒體報道引發(fā)市場關(guān)注，體驗本項目的高品質(zhì)。事件1全北京看亦莊，項目產(chǎn)品發(fā)布會本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱5454p活動時間：7月17日（周二）p活動地點：某酒店p參加人員：開發(fā)區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、亦莊其他樓盤負責人、媒體p活動目的：1、政府、開發(fā)商聯(lián)手提升亦莊區(qū)域價值，助力區(qū)域發(fā)展。2、項目宣傳。事件2亦莊高端發(fā)展論壇本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱55

44、55p活動時間：7月28日（周六）p活動地點：售樓處p活動組合：暖場活動+售樓處開放p活動對象：意向客戶、媒體p活動物料：戶型圖、項目宣傳折頁事件3售樓處開放本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱5656p活動時間：8月8日（周三）p活動地點：某酒店p參加人員：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、奢侈品負責人p活動目的：利用奢侈品簽約城鄉(xiāng)世紀廣場造勢，提高公寓附加值。事件4某奢侈品簽約儀式本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱5757p活動時間：8月18日（周六）p活動地點：售樓處p活動組合：暖場活動+樣板間開放p活動

45、對象：意向客戶、媒體p推廣動作：提前一周報廣、網(wǎng)絡(luò)、項目官網(wǎng)、項目微博釋放信息，提前3天電開客戶事件5樣板間開放本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱入市推廣高頻次、大手筆的入市推廣高頻次、大手筆的入市推廣本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱5959目的：保證開盤客戶量，同時保證客戶質(zhì)時間：開盤前的蓄客期認購后認購后7 7日內(nèi)簽約給予日內(nèi)簽約給予1 1個點優(yōu)惠個點優(yōu)惠5 5萬元獲得搖號資格和萬元獲得搖號資格和1 1個點優(yōu)惠個點優(yōu)惠提供提供5 5萬元存款證明日減萬元存款證明日減100100元元V

46、IPVIP客戶登記卡客戶登記卡1 1個點優(yōu)惠個點優(yōu)惠促簽客戶海選客戶參加項目推介會，領(lǐng)取VIP客戶登記卡，購房可享1個點優(yōu)惠售樓處和園林示范區(qū)開放，客戶提供5萬元存款證明可享受當日至開盤之日每日總房款減1000元的優(yōu)惠確定A類客戶，并以此為依據(jù)確定推盤貨量和推盤產(chǎn)品縮短客戶簽約周期客戶意向初步確定A類客戶確定目標客戶層級篩選本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6060提高價格預(yù)期，以驚喜價開盤引發(fā)熱銷三大步驟三大步驟提高價格預(yù)期，以驚喜價開盤勝收開盤均價開盤均價1700017000排號期排號期1800018000先期釋放約先期釋放約19000

47、190003、開盤均價17000元/，實際開盤時采用現(xiàn)場報價，最底價16500，最高價17500，另可享受前期辦卡等優(yōu)惠，實際均價約為165001、前期通過高規(guī)格的事件營銷、大手筆的推廣提高客戶心理預(yù)期，先期釋放約190002、實際開始排號釋放約為18000，同時暗示客戶開盤在此基礎(chǔ)上會有小幅下調(diào)，提高排號量開盤價格：擠壓式銷售本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6161根據(jù)蓄客量確定開盤退貨量形成熱銷甚至日光提高價格預(yù)期，以驚喜價開盤勝收開盤推貨量：保證開盤去化至少70%本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣

48、信允許的情況下傳閱6262提高價格預(yù)期，以驚喜價開盤勝收營銷策略詳解本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6363推售策略整體策略：小步快跑 熱銷造勢 全產(chǎn)品線組合小步快跑小步快跑熱銷造勢熱銷造勢全產(chǎn)品線組合全產(chǎn)品線組合少量多次釋放風險根據(jù)蓄客量而定保證每次開盤去化量不低于70%戶型可選性大保證不流失客戶首次推盤：首次推盤：9 9月上旬月上旬推盤頻次：約推盤頻次：約1.51.5個月個月本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6464價值分區(qū)N3#4#相對整售部分第一價值區(qū)第二價值區(qū)第三價值區(qū)第四價

49、值區(qū)價值分區(qū)參考因素：朝向、采光、對視第一價值區(qū)：朝南，基本無對視影響；第二價值區(qū)：朝東，對視影響較弱；第三價值區(qū)：朝西，對視影響較弱；第四價值區(qū)：朝北或朝南但對視較為嚴重整體而言，第一價值區(qū)面積小，整體而言，第一價值區(qū)面積小，第四價值區(qū)面積較大第四價值區(qū)面積較大本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6565推盤思路p優(yōu)質(zhì)房源撬動市場p利用一、四價值區(qū)價格差形成四價值區(qū)房源的擠壓去化p高中低樓層搭配推售p平層、loft產(chǎn)品搭配推售p其中2012年推售房源以3#為主N3#4#推盤順序，3#-4#本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，

50、并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6666推盤思路p首次開盤：2012年9月1日p推售房源：3#樓南側(cè)、西側(cè)5、7、9、12層，共約196套房源（平層約138套，loft約58套），面積約12000平方米，約占總面積的16.3%N3#4#3#南側(cè)、西側(cè)層數(shù)套數(shù)面積5層約4627607層約4627609層約46276012層約583480合計約19611760本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6767推盤思路p二次開盤：2012年10月中旬p推售房源：3#樓北側(cè)5、6、7、12層，西側(cè)6層，4#南側(cè)5層，共約114套房源（平層約91套，lo

51、ft約23套），面積約7400平方米，約占總面積的10.3%N3#4#3#北側(cè)、西側(cè)層數(shù)套數(shù)面積北5層約181091北6層約181091北7層約181091北12層約231364西6層約272024合計約10466614#南側(cè)層數(shù)套數(shù)面積5層約10720本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱6868推盤思路p三次開盤：2012年11月中旬p推售房源：3#樓北側(cè)9層、南側(cè)6層，8層整層，共約101套房源，均為平層，面積約6100平方米，約占總面積的8.47%N3#4#3#層數(shù)套數(shù)面積北9層約181091南6層約1911628層約643851合計約

52、1016104本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱69692012年推盤總量p2012年推售房源主要為3#5、6、7、8、9、12層，及整售部分（4#南側(cè)）5層，共約410套，2.6萬，占公寓總體量的36%N3#4#平層產(chǎn)品：5-9層，約320套Loft產(chǎn)品：12層，約81套5層：約10套本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7070推廣策略策略核心：高調(diào)推廣高調(diào)推廣 密集投放密集投放 強勢引導(dǎo)強勢引導(dǎo)通過系列PR活動引爆市場，樹立項目形象，強化開發(fā)商品牌通過報紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、短信等各個渠道的

53、密集投放短期達到全覆蓋，建立項目形象線上線下相結(jié)合，大量軟文集中轟炸，迅速形成市場熱點，建立客戶信心本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7171傳統(tǒng)推廣：就產(chǎn)品賣產(chǎn)品，就項目賣項目本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7272難道我們也要如此短見？本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7373在同樣訴求產(chǎn)品價格、檔次、升值潛力的基礎(chǔ)上，以區(qū)域最大商業(yè)綜合體引領(lǐng)國際時尚最前沿的高區(qū)域最大商業(yè)綜合體引領(lǐng)國際時尚最前沿的高端形象端形象全面搶占推廣制高

54、點，實現(xiàn)項目營銷站位！說區(qū)位、說檔次、說價格歸根結(jié)底房子是要給人住，我們賣的是一種生活！推廣思路推廣思路本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱CosmoCosmo國際生活特區(qū)國際生活特區(qū)7474推廣主題：世界無間世界無間 小空間里的大時尚生活小空間里的大時尚生活本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7575推廣策略推廣核心要點：全配套時尚全配套時尚COSMOCOSMO住區(qū)住區(qū)亦莊最大商業(yè)綜合體升值空間大亦莊最大商業(yè)綜合體升值空間大小戶型低總價小戶型低總價成長空間附加值高成長空間附加值高本報告文檔

55、定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7676推廣策略推廣渠道：戶外：主打項目形象，同時起到截流競品客戶的目的戶外：主打項目形象，同時起到截流競品客戶的目的道旗、圍擋：主打項目形象及賣點道旗、圍擋：主打項目形象及賣點報廣：項目形象報廣：項目形象+ +重大活動信息釋放（樣板間開放、開盤等）重大活動信息釋放（樣板間開放、開盤等）網(wǎng)絡(luò)：項目主要賣點，產(chǎn)品及價格網(wǎng)絡(luò)：項目主要賣點，產(chǎn)品及價格/ /活動活動短信：即時信息，較為靈活短信：即時信息，較為靈活項目宣傳片：提升項目形象，可以整體項目做一個項目宣傳片：提升項目形象，可以整體項目做一個銷售道具：樓書、戶型圖、

56、客戶手冊銷售道具：樓書、戶型圖、客戶手冊本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7777推廣策略戶外廣告本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7878推廣策略道旗本本案案分為兩部分：沿榮華路部分主要為截留亦莊區(qū)域競品沿榮京東街（科創(chuàng)五街）主要為指引作用本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱7979推廣策略報廣報紙：新京報、北青、北晚都是不錯的選擇。植入時尚元素，與時代接軌，同時符合本項目COSMO時尚社區(qū)的定位！本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認

57、可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱8080推廣策略網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)投放以三大房產(chǎn)網(wǎng)為主，根據(jù)中廣信操盤經(jīng)驗，以搜房效果為佳。本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱8181推廣策略短信極具煽動性的短信年終獎怎么花最劃算？首付20萬，85平米二居地鐵房，已有500套“被搶”你還在等什么？龍湖時代天街天底下最豐厚的新年大禮6923777720天搶光500套，史上最瘋狂的搶房行動你還不知道嗎？龍湖時代天街應(yīng)市加推當大多數(shù)人為年終獎發(fā)愁時，極少數(shù)人已經(jīng)賺錢了再觀望就失望！首付不到20萬拿下龍湖時代天街85平米二居不是去上班，就是去搶房的路上！本

58、周！班可以不上，房必須要搶！在這個短信泛濫成災(zāi)的時代，如果我們的短信還是一成不變，那么。結(jié)果就是刪除。因此短信也要緊跟潮流，而且要有煽動性！本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱8282推廣策略銷售道具銷講手冊白皮書大折頁戶型單項目宣傳片銷售工具豐富并提升銷售工具，全線武裝銷售戰(zhàn)斗力，全面展現(xiàn)企業(yè)智慧、表現(xiàn)項目特點，為銷售提供助力。客戶通訊本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱8383推廣策略特色微博特色微博微博，只是一種 工具，雖然能量巨大，但對很多樓盤來說僅限于注冊和開通，但是，如果善加利用

59、。微博：微博：1803318033條！條！4 4份全國性份全國性主流媒體！主流媒體！粉絲：粉絲：423423萬！萬！+ +本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱8484推廣策略特色微博特色微博STEP1STEP1：增：增加粉絲加粉絲STEP2STEP2：線：線上線下互動上線下互動STEP3STEP3：大量轉(zhuǎn)發(fā)：大量轉(zhuǎn)發(fā)進而提高影響進而提高影響項目所有工作人員必須加粉絲通過贈送Q幣等形式鼓勵其他用戶加粉絲與客戶會互動，參與抽獎活動，鼓勵客戶加粉絲線上發(fā)布項目最新消息（在售房源、特價房等）線下活動線上宣傳轉(zhuǎn)發(fā)贏好禮，到售樓處領(lǐng)取本報告文檔定義為：保

60、密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱8585推廣策略直效低成本營銷：挖掘目標客群的生活軌跡中的新推廣渠道選擇亦莊酒店以LED屏或燈箱形式發(fā)布廣告大中型餐廳放置印有項目信息的餐巾盒或餐牌發(fā)布廣告本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的情形下使用，并請勿在未得到中廣信允許的情況下傳閱8686活動策略以“價值炒作+時尚生活體驗+情侶活動”進行體驗營銷活動推廣造勢體驗1：價值炒作系列體驗2：時尚生活方式體驗系列以區(qū)域價值、項目價值進行活動炒作為主年輕、時尚生活為題材組織活動體驗3：情侶活動系列以參與性強二人互動游戲/diy組織活動本報告文檔定義為：保密 請在中廣信認可的