體育運(yùn)動(dòng)主題公園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、體育運(yùn)動(dòng)主題公園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)生告項(xiàng) 目 名 稱: 某體育運(yùn)動(dòng)主題公園承 擔(dān) 單 位：某置業(yè)分公司項(xiàng)目執(zhí)行期 ：第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：某體育運(yùn)動(dòng)主題公園二、建設(shè)單位：某置業(yè)分公司三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：某開(kāi)發(fā)區(qū)鹽田村半島五、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：某體育運(yùn)動(dòng)主題公園是為某工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的配套項(xiàng)目之一， 位于某東南 10 公里的鹽田村半島。 公園占地 1500畝， 該項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括超大型的綠化草坪， 沿海茂密的原生態(tài)紅樹(shù)林與建筑面積為 6000平方米的擁有各種室內(nèi)健身場(chǎng)館的綜合會(huì)所， 大型健身場(chǎng)館、 一座高檔次酒店以及占地300 畝、180 棟建筑面積約 50000平方米的

2、低層住宅，預(yù)計(jì)總投資10000 萬(wàn)元。第二章 項(xiàng)目位置現(xiàn)狀及建設(shè)必要性第一節(jié) 項(xiàng)目位置的現(xiàn)狀1 、場(chǎng)地位置鹽田村半島位于儋洲灣， 除北側(cè)外三面臨海。 處在某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東部，距環(huán)島西線約 15 公里，距某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)約 9 公里，從某公路進(jìn)入約 3.5 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越。2、自然狀況鹽田村半島屬于熱帶島嶼季風(fēng)海洋性氣候， 夏無(wú)酷熱， 冬無(wú)嚴(yán)寒，年平均氣溫24.7 度（七月氣溫最高平均 29.3 度，一月氣溫最低平均18.9 度） ；冬春干旱，夏秋多雨，區(qū)內(nèi)年均降雨量約 1100 毫米；常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)和東北風(fēng)。 場(chǎng)地主要位于火山巖臺(tái)地， 部分位于濱海相海漫灘。地層由殘積粘土、強(qiáng)風(fēng)化玄

3、武巖、中風(fēng)化玄武巖及中砂組成，場(chǎng)地穩(wěn)定，類別 I 類，地震設(shè)防烈度為 7 度。地形起伏較大，地下水位變幅較大。實(shí)測(cè)地下水位埋深為 1.00M 6.50M 。海邊生長(zhǎng)著國(guó)家一級(jí)保護(hù)樹(shù)種“紅樹(shù)林” ，被稱為海岸衛(wèi)士，形成了一道獨(dú)特的綠色風(fēng)景線。3、基礎(chǔ)設(shè)施道路、供電、供水、排水排污、燃?xì)?、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施，有待于規(guī)劃建設(shè)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性1 、促進(jìn)某旅游產(chǎn)業(yè)的調(diào)整隨著世界旅游事業(yè)的發(fā)展， 旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向多元化、 個(gè)性化的方向發(fā)展，如科技游、會(huì)議游、溫泉康樂(lè)游、高爾夫休閑游等。而能夠集休閑娛樂(lè)和體育健身為一體的大型體育公園， 成為業(yè)者們爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)的新的目標(biāo)市場(chǎng)。某島位于北緯 18

4、76;1020 °10， 與美國(guó)的夏威夷處在同一緯度。北隔瓊州海峽相望大陸，西臨北部灣與越南相鄰，東瀕香港、臺(tái)灣，東南方是菲律賓，南以南海與馬來(lái)西亞、印尼、新加坡相接。某地處太平洋經(jīng)濟(jì)圈的中部， 優(yōu)越的地理位置為開(kāi)拓東南亞休閑旅游市場(chǎng)提供了得天獨(dú)厚的有利條件。 同時(shí)， 某四季如春， 空氣新鮮， 環(huán)境良好，較我國(guó)北方地區(qū)有更優(yōu)越的自然條件。我們應(yīng)當(dāng)充分利用這些優(yōu)勢(shì)，在某建設(shè)高檔次的與國(guó)際接軌的超大型體育公園， 提供一流的軟硬件配套條件，全面提高酒店、旅游、航空、金融等領(lǐng)域的服務(wù)水準(zhǔn)，積極促進(jìn)某的旅游從單一的觀光旅游向度假游、 健身游等多元化、 高層次方向發(fā)展。2、提升整個(gè)某開(kāi)發(fā)區(qū)的層次

5、體育休閑公園的出現(xiàn)，是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后， 追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢(shì)。 體育公園在設(shè)計(jì)過(guò)程中需充分把握其屬性， 創(chuàng)造出適應(yīng)時(shí)代特點(diǎn)的園林。 國(guó)際一流的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)，按照國(guó)際慣例運(yùn)作管理，可強(qiáng)化某、某的品牌效應(yīng)，擴(kuò)大某開(kāi)發(fā)區(qū)的影響力以及對(duì)外的吸引力。3、帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和增值低層住宅與體育公園合二為一，處處彰顯尊貴氣息，實(shí)乃頂級(jí)成功人士的最佳選擇。 體育公園幾乎就是大自然的本來(lái)面貌， 遠(yuǎn)離現(xiàn)代城市喧囂鬧區(qū)， 不僅為游客提供了廣闊的活動(dòng)空間， 獲得日光浴與空氣浴。 并且運(yùn)動(dòng)休閑后可在低層住宅洗溫泉浴。 獲得身體疲勞的恢復(fù)。將運(yùn)動(dòng)與低層住宅休閑有機(jī)結(jié)合， 有利于改善投資環(huán)境，

6、極大地提升住宅的價(jià)值，有效帶動(dòng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和增值。第三章 市場(chǎng)分析第一節(jié) 體育休閑公園與城市的關(guān)系一、體育休閑公園的由來(lái)城市化是 20 世紀(jì)人類社會(huì)最引人注目的問(wèn)題之一，現(xiàn)在全球人口的半數(shù)約 30 億人生活在城市地區(qū)。我國(guó)的城市化進(jìn)程仍在加速進(jìn)行之中。有統(tǒng)計(jì)資料表明，目前我國(guó)城市人口占全國(guó)人口總數(shù)近30 。由于工作壓力大，加之日常缺乏鍛煉，城市人的身體正日益變得脆弱，很多人開(kāi)始感覺(jué)到城市生活的不適。同時(shí)，在當(dāng)代城市生活中， 人們流行病之一的乏力癥， 即體力減退就是由于運(yùn)動(dòng)量不足而造成的。它的醫(yī)療方法就是在露天的綠樹(shù)叢中進(jìn)行體育鍛煉和運(yùn)動(dòng)。另?yè)?jù)世界衛(wèi)生組織一項(xiàng)對(duì)疾病危險(xiǎn)因素的調(diào)查表明： 體力活動(dòng)不

7、足或靜態(tài)生活方式是全世界引起死亡和殘疾的前10 項(xiàng)原因之一，而有規(guī)律的室外活動(dòng)又是增進(jìn)和維持健康最簡(jiǎn)單易行的方法之一。 隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展， 西方發(fā)達(dá)國(guó)家中普遍存在的體力活動(dòng)不足和靜態(tài)生活方式正日益成為威脅我國(guó)城市居民健康和生活質(zhì)量的重要因素。 有資料顯示：有比例高達(dá)70% 的居民處于亞健康狀態(tài)。所謂 "亞健康 " ，是健康與患病間的過(guò)渡階段。 在一定程度上， 城市生活正在背離人們所追求的健康目標(biāo)。 城市化程度越高， 可供人們戶外日常活動(dòng)的場(chǎng)地就越來(lái)越少。 如何在城市化過(guò)程中為居民提供更多的城市綠色空間， 是城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。要?jiǎng)?chuàng)造城市綠色生活，還居民以健康，關(guān)鍵在

8、于建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境， 倡導(dǎo)市民積極參加體育活動(dòng)。 通過(guò)使公眾享受綠色生活，推動(dòng)城市生活質(zhì)量的持續(xù)改善。眾所周知，健康的生活離不開(kāi)良好的生態(tài)環(huán)境與積極的體育鍛煉。優(yōu)美的自然環(huán)境則令人心曠神怡，舒展身心，積極的體育鍛煉有助于人們緩解工作壓力，強(qiáng)健體魄。因此，體育休閑公園的出現(xiàn)正適合于現(xiàn)代大都市的需求。 它是以運(yùn)動(dòng)為主的公園， 主要供人們進(jìn)行體育鍛煉，參加體育游戲，從而起到醫(yī)治和預(yù)防疾病的作用。它超越了一般公園的功能， 有機(jī)結(jié)合了綠地與運(yùn)動(dòng)， 同時(shí)也為市民提供更多的、充滿情趣地參與體育活動(dòng)的機(jī)會(huì)，是市民身心健康的 "充電器 " 。體育休閑公園是國(guó)際上2 0世紀(jì)9 0年代提出的新

9、概念，其實(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家在三四十年代已開(kāi)始在嘗試，在歐洲各國(guó)十分普遍。自古以來(lái)，體育活動(dòng)以及運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練與綠化就有著密切的關(guān)系。 古希臘人認(rèn)為， 只有在自然環(huán)境中進(jìn)行體育鍛煉，對(duì)人的智慧和身體發(fā)育才能產(chǎn)生有益的作用和影響。 早期， 人們對(duì)一些具有最簡(jiǎn)陋體育設(shè)施的場(chǎng)地進(jìn)行綠化或?qū)?chǎng)地建在大片綠地附近，或直接建在草地上。后來(lái)逐漸發(fā)展到從建筑稠密的城市中心劃出一小塊土地設(shè)置供體育表演的設(shè)施。 它可供各階層居民在綠茵叢中進(jìn)行戶外游憩。大家都知道，在一般情況下，公園游人最集中的時(shí)間是在夏季黃昏之后和節(jié)假日期間。 這時(shí)， 大片開(kāi)闊的林中空地和草地上布滿地被草本，大片草地往往成為此類公園平面規(guī)劃的中心。 同時(shí)也具備供

10、進(jìn)行體育活動(dòng)及開(kāi)展民間游樂(lè)活動(dòng)的綜合設(shè)施和安靜的休息區(qū)。"2000 年人人享有保健 "是新世紀(jì)的健康新理念，傳統(tǒng)的醫(yī)學(xué)模式已隨著醫(yī)學(xué)事業(yè)的不斷進(jìn)步， 發(fā)生了根本的變化。 以前人們是病了以后才去看醫(yī)生， 進(jìn)而到主動(dòng)學(xué)習(xí)衛(wèi)生保健常識(shí)， 關(guān)心自然與氣候?qū)θ祟惖挠绊懀?直至現(xiàn)在的主動(dòng)保護(hù)的健康理念， 這其中發(fā)生了深刻的變化。 體育休閑公園之所以在全球得以普及， 是由于它能借助于自然因素， 供人們進(jìn)行體育鍛煉， 應(yīng)用自然的方式來(lái)治療疾病， 增強(qiáng)體質(zhì)。并且這種保健方式簡(jiǎn)單易行，便于推廣應(yīng)用。人們?cè)谶@里利用空氣、陽(yáng)光和花草樹(shù)木進(jìn)行治療。 全身心地投入自然的懷抱 , 遠(yuǎn)離喧鬧塵囂。人們希冀

11、置身于這悠閑的時(shí)空， 尋訪到鳥(niǎo)語(yǔ)花香的樂(lè)園， 聽(tīng)讀自然的信號(hào)，進(jìn)入真正的悠閑世界。二、城市建設(shè)與體育公園由于城市的工業(yè)發(fā)展， 為城市景觀帶來(lái)了不利影響， 促進(jìn)了人們對(duì)綠色景觀在生態(tài)功能上的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)城市綠地系統(tǒng)來(lái)改善城市環(huán)境， 已成為景觀設(shè)計(jì)的主要任務(wù)之一。 城市綠地的生態(tài)功能成為城市綠地景觀設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)，并把綠地作為城市的 "肺"來(lái)設(shè)計(jì)。其目的是為了改善城市生態(tài)環(huán)境。 城市的綠地覆蓋率或人均綠地占有面積被作為衡量城市景觀優(yōu)劣的主要指標(biāo)。 從城市建設(shè)的角度而言， 由于城市空間有限， 建筑密度較高， 目前我國(guó)城市普遍存在綠地覆蓋率太低，人均綠地面積不足的問(wèn)題。同樣，不容忽視

12、的是，居民戶外體育活動(dòng)場(chǎng)所也是相當(dāng)緊缺的。在相對(duì)有限的城市用地中，如何挖掘潛力，使綠地觀賞性和實(shí)用性結(jié)合， 整體優(yōu)化景觀系統(tǒng)功能， 營(yíng)造生態(tài)與景觀綜合效益最佳的綠色空間，是我們應(yīng)該認(rèn)真面對(duì)的一項(xiàng)任務(wù)。建設(shè)體育休閑公園將綠地與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所有機(jī)地融為一體， 在創(chuàng)造出自然景觀的同時(shí)， 也建成了體育健身場(chǎng)地。 既創(chuàng)造出優(yōu)美而內(nèi)涵充實(shí)的環(huán)境，又使人們?cè)谶@優(yōu)雅的環(huán)境之中運(yùn)動(dòng)，且節(jié)約了城市用地，真可謂是一舉多得。 體育休閑公園可以充分發(fā)揮綠地在改善城市生活質(zhì)量中的作用， 對(duì)綠化建設(shè)進(jìn)行再認(rèn)識(shí)， 向融合多種活動(dòng)的生態(tài)綠地建設(shè)方向發(fā)展，強(qiáng)調(diào)活動(dòng)多樣、內(nèi)容豐富，以維護(hù)居民身心健康和再生自然的高度發(fā)展，使人、自然、環(huán)境

13、之間的關(guān)系更趨協(xié)調(diào)和諧。21 世紀(jì)的城市環(huán)境建設(shè)，越來(lái)越多地將目光投向人的需求。隨著市民生活質(zhì)量的提高， 注重生活質(zhì)量、 強(qiáng)身健體將是市民生活的重要內(nèi)容。三、現(xiàn)代體育休閑公園的營(yíng)造和利用體育休閑公園的出現(xiàn)，是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢(shì)。體育公園的類型很多，有從事某一項(xiàng)（如網(wǎng)球、游泳）運(yùn)動(dòng)的；有供某一年齡組（如少年兒童、青年）使用的體育公園；或按功能作用不同而分的（如訓(xùn)練、體育表演、體育醫(yī)療等） ；也有多功能的綜合體育公園， 既可進(jìn)行各種不同的體育鍛煉， 又可供游人進(jìn)行積極休息?？傊w育公園設(shè)計(jì)的基點(diǎn)是需要“綠化” ，其關(guān)鍵是 "運(yùn)動(dòng) &qu

14、ot; 。目前， 體育休閑公園已在很多國(guó)家得到了推廣。 這類公園的布局形式很多， 其布局基礎(chǔ)就是創(chuàng)造出美麗的風(fēng)景， 并將體育活動(dòng)與自然環(huán)境融為一體。例如英國(guó)的可片 -希爾公園，它是英國(guó)的第一座體育公園。園內(nèi)考慮了游泳池、網(wǎng)球，有小船、湖泊、碼頭和其他設(shè)施。在英國(guó)， 草地和鋪設(shè)了地被植物的林中空地多用作體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)， 從而使這些場(chǎng)地真正具有公園特色。在瑞士蘇黎世州建造了獨(dú)特的體育公園中心系統(tǒng)。 設(shè)計(jì)師在喬灌木之間開(kāi)闊的林中空地上建造了體操場(chǎng)、 體操館。 在草坪和硬質(zhì)地面上建造了游戲場(chǎng)、游泳設(shè)施和文化教育設(shè)施，包括展覽館、音樂(lè)廳和游藝館等。 在面積有限的用地上集中建造了很多設(shè)施和裝置， 為游人安靜休

15、息和從事多種形式的訓(xùn)練和娛樂(lè)創(chuàng)造了宜人的環(huán)境。 在各分區(qū)和各場(chǎng)地間， 合理配置的綠化與巧妙利用自然地形相結(jié)合， 不但使各區(qū)，而且使公園與周圍用地間形成良好的隔離。瑞典的格夫列市的體育公園中， 設(shè)計(jì)師在林中流出大片空地供游人休息及自由玩耍。 公園東部夏季使用率很高， 這里有游泳池和水上娛樂(lè)項(xiàng)目。西部主要供人們冬季從事體育鍛煉，在30 米的小山崗上建造了具有不同坡度和地形的山坡， 這對(duì)于乘雪橇或滑雪板的青少年很適合。這些都是國(guó)外體育休閑公園中較為成功的范例。 目前國(guó)內(nèi)不少城市，如北京、西安、深圳等也在興建體育公園。深圳龍崗體育公園是其中成功的范例， 它將高爾夫與自然環(huán)境緊密的結(jié)合在一起， 讓球手們

16、在水景如畫(huà)， 山色如詩(shī)的環(huán)保環(huán)境和新鮮的空氣中， 真正享受高爾夫球運(yùn)動(dòng)所帶來(lái)的健康樂(lè)趣。某體育運(yùn)動(dòng)主題公園也必然會(huì)成為一個(gè)很好的平臺(tái)，它將提高某的城市品位，促進(jìn)某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公園空間環(huán)境的創(chuàng)造， 將現(xiàn)代都市人的關(guān)注生命、 享受生活的需求始終置于首位， 力求體現(xiàn)生態(tài)化和人性化。 它在功能上與體育設(shè)施相呼應(yīng)，將健身活動(dòng)融于自然景色中，從而達(dá)到了生態(tài)健身的效果。四、崇尚自然 一提升生活質(zhì)量-體育休閑公園以鋼筋水泥為支撐的現(xiàn)代都市建筑， 使人們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)離自然， 對(duì)于奔忙在繁華都市的現(xiàn)代人， 回歸自然的風(fēng)尚無(wú)疑能幫助他們減輕壓力、舒緩身心、迎合他們親近自然的需求。因而在今天，

17、崇尚自然、返璞歸真的的大趨勢(shì)下，回歸自然是都市人的志趣所在。只有倡 " 回歸自然 " 、進(jìn)行積極的體育運(yùn)動(dòng)，才能使人們?cè)诋?dāng)今高科技快節(jié)奏的社會(huì)生活中獲取生理和心理的平衡。目前城市建設(shè)日新月異， 各類公共綠地建設(shè)給我們的城市生活帶來(lái)了生機(jī)，大家也許都有這樣的感受：望著大片綠油油的草地，或許還有幾只小鳥(niǎo)在其中跳躍，誰(shuí)都難免涌起在草地上放松一下的沖動(dòng)。但遺憾的是這些草地大都禁止游人入內(nèi)， 因此生活在城市中的人們?cè)缇土?xí)慣了克制住自己的沖動(dòng)。許多城市綠地更多地注重其景觀功能而忽視人的真正需求。 我們認(rèn)為對(duì)于城市的綠化建設(shè)而言， 應(yīng)該把觀賞性與實(shí)用性結(jié)合起來(lái)， 并更側(cè)重于實(shí)用性。 當(dāng)前

18、的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)是設(shè)計(jì)師對(duì)整體景觀， 包括自然的和人性的各元素進(jìn)行整體安排和協(xié)調(diào)的過(guò)程， 這意味著人們不再把單一景觀元素作為設(shè)計(jì)對(duì)象， 而是同時(shí)把構(gòu)成景觀環(huán)境整體的所有元素都作為設(shè)計(jì)的依據(jù)與目標(biāo)，為居民需要而設(shè)計(jì)，為美而設(shè)計(jì)，也為更合理的城市環(huán)境而設(shè)計(jì)，最終使景觀系統(tǒng)的功能得到整體優(yōu)化。以運(yùn)動(dòng)為主題的體育休閑公園正是順應(yīng)了都市人的實(shí)際需求， 將綠色景觀與運(yùn)動(dòng)、趣味有效地結(jié)合起來(lái)，在綠色中創(chuàng)造了個(gè)性突出、設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的體育活動(dòng)區(qū)，引導(dǎo)居民投入積極的健身活動(dòng)。 同時(shí) "綠肺 "功能對(duì)于保護(hù)人們的身體健康功勛卓著。它符合了人們崇尚自然， 關(guān)注生命的訴求， 對(duì)于提高城

19、市生活品位功不可沒(méi)。加強(qiáng)綠化、改善生態(tài)和積極運(yùn)動(dòng)、增強(qiáng)體質(zhì)是城市居民的心聲。從這一角度上說(shuō)，建設(shè)體育休閑公園適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，因此，它的出現(xiàn)是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后， 追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢(shì)。符合人類返璞歸真、回歸自然、享受生活的美好愿望。最后，我們應(yīng)該有充分的理由相信，體育休閑公園在某將會(huì)有更大的發(fā)展。第二節(jié)某體育運(yùn)動(dòng)主題公園的市場(chǎng)定位與優(yōu)勢(shì)分析通過(guò)對(duì)世界發(fā)達(dá)國(guó)家體育公園的發(fā)展歷程分析，并同國(guó)內(nèi)和某體育現(xiàn)狀進(jìn)行比較， 得出國(guó)內(nèi)體育公園不論在數(shù)量上和檔次上均有極大的發(fā)展空間。 某體育運(yùn)動(dòng)主題公園將充分借助良好的紅樹(shù)林等自然生態(tài)環(huán)境、溫泉資源、水鄉(xiāng)與海灣的地形地貌等特色，

20、聘請(qǐng)國(guó)際一流的設(shè)計(jì)師、造型師及監(jiān)理師，打造的世界級(jí)作品。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行市場(chǎng)定位：一、目標(biāo)客源區(qū)域定位結(jié)合某在亞太地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及目前某客源中國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)與韓國(guó)、日本及臺(tái)灣地區(qū)占較大比例的情況，以及某自身的特點(diǎn)，某體育運(yùn)動(dòng)主題公園將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)：1、內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，或定向于某個(gè)消費(fèi)群體，如外商、證券從業(yè)者等，發(fā)揮體育公園將健身、休閑及商業(yè)交際完美結(jié)合的優(yōu)勢(shì)；2、東南亞及臺(tái)、港、澳等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)；3、某自身的大型單位以及某西線當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。二、優(yōu)勢(shì)分析規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。體育公園已經(jīng)成為一種新興的產(chǎn)業(yè)，體育健身已經(jīng)成為當(dāng)今世界的主要潮流， 綠色旅游已經(jīng)成為一種時(shí)尚， 各種體育產(chǎn)品已經(jīng)取得了非常

21、驚人的經(jīng)濟(jì)效益，體育已經(jīng)成為了一條完善的產(chǎn)業(yè)鏈，從而實(shí)現(xiàn)體育公園的規(guī)?；_(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。某體育運(yùn)動(dòng)主題公園為某西線現(xiàn)有唯一的體育公園，建成后公園將積極開(kāi)發(fā)旅游觀光和運(yùn)動(dòng)健身市場(chǎng)， 在取得良好經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)， 將極大地提高某開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)際和國(guó)內(nèi)知名度。而規(guī)模經(jīng)濟(jì)會(huì)給每一個(gè)體育公園帶來(lái)益處，在某省的規(guī)劃中西線也將增建若干個(gè)體育項(xiàng)目， 我們將成為西線第一個(gè)受益的人， 因?yàn)橐粋€(gè)體育公園的培育和發(fā)展是需要時(shí)間的，我們走在了其他人的前面。第三節(jié) 如何增強(qiáng)體育公園的核心競(jìng)爭(zhēng)力目標(biāo)定位和市場(chǎng)分析的準(zhǔn)確將為體育公園的設(shè)計(jì)、 建設(shè)工作提供依據(jù)， 但我們也要客觀面對(duì)整個(gè)中國(guó)地區(qū)的體育環(huán)境差異問(wèn)題， 這里所講的差異主

22、要指南北地區(qū)氣候、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異帶來(lái)的體育公園經(jīng)營(yíng)的差異， 這種差異的明確將使我們?cè)诮ㄔO(shè)的初期就對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)提供發(fā)展戰(zhàn)略和依據(jù)，從而增強(qiáng)整個(gè)公園的核心競(jìng)爭(zhēng)力。眾所周知，某是一個(gè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的省份， 因此對(duì)于大型綠色健身旅游， 整個(gè)某省參與的人是很有限的， 我們想通過(guò)體育公園的建設(shè)提高國(guó)投公司的自身形象，帶動(dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為國(guó)投公司今后的道路奠定基礎(chǔ)。所以我們?cè)诮ㄔO(shè)之初就要從幾個(gè)方面不斷增強(qiáng)我們公園的核心競(jìng)爭(zhēng)力，首先，從我們公園的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境入手，我們有別的體育公園無(wú)可比擬的自然條件，我們的體育公園建在半島上，這在全國(guó)還沒(méi)有，我們公園周圍被茂密的紅樹(shù)林包圍， 這在全國(guó)也沒(méi)有， 我們有溫泉概念還

23、有游艇碼頭和海上娛樂(lè)概念， 這些都把我們和其他的體育公園區(qū)分開(kāi)來(lái)， 我們要在設(shè)計(jì)和宣傳上不斷明示或暗示我們的客人， 我們是國(guó)內(nèi)最好的體育公園；其次，注重人才的開(kāi)發(fā)和保留。一個(gè)好的體育公園必須有好的管理者才能健康持續(xù)發(fā)展， 各種專業(yè)管理人員包括草坪的養(yǎng)護(hù)，原生態(tài)保護(hù)，再加上一級(jí)保護(hù)植物紅樹(shù)林的保護(hù)，人數(shù)要達(dá)到200 以上， 部分體育公園的管理人員中， 有工商管理專業(yè)畢業(yè)的 MBA，有在國(guó)外學(xué)習(xí)過(guò)園林專業(yè)的，但更多體育公園的管理人員是半路出家， 受過(guò)高等教育的為數(shù)很少， 基層員工和專業(yè)人員受過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)的也不多。 這一方面是體育公園數(shù)量的增長(zhǎng)使得體育公園管理人才匱乏現(xiàn)象顯得格外突出， 一方面是高等教

24、育的發(fā)展過(guò)于緩慢。 目前國(guó)內(nèi)與體育公園相關(guān)的高等教育專業(yè)不多， 并且人才大多流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和城市發(fā)展水平高的地區(qū)， 中國(guó)大型體育公園大多集中在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)中心城市，這與當(dāng)?shù)厝瞬疟姸嘁彩敲芮邢嚓P(guān)的。某不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)， 盡管它的發(fā)展或許會(huì)比其他地區(qū)發(fā)展速度快得多， 但這需要時(shí)間的積累，而我們要做的事是在這個(gè)事實(shí)面前盡我們所能招攬有經(jīng)驗(yàn)和有潛質(zhì)的人才，在體育公園管理人才領(lǐng)域占有一席之地，我們還要通過(guò)培訓(xùn)、交流使我們的員工最大限度以最快的速度提升，并制定相應(yīng)的留住人才的機(jī)制，這不應(yīng)該單純是工資待遇和錢(qián)的問(wèn)題，而是我們要通過(guò)各種培訓(xùn)機(jī)制和提升機(jī)制讓員工感受到我們的體育文化，從而產(chǎn)生為公園服

25、務(wù)的意愿；第三，提升體育公園的服務(wù)品質(zhì)。從設(shè)計(jì)開(kāi)始，我們就在努力將某體育運(yùn)動(dòng)主題公園建設(shè)成中國(guó)一流的體育公園， 公園不僅滿足了體育愛(ài)好者的使用， 也為今后進(jìn)行各類海上運(yùn)動(dòng)提供了空間，配套的綜合會(huì)所和賓館均以高檔舒適為主，我們希望吸引全球體育愛(ài)好者來(lái)此休閑旅游， 但我們不會(huì)為此降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)， 體育健身運(yùn)動(dòng)是受全世界人們喜愛(ài)的， 我們要尊重這一基本要點(diǎn)，同時(shí)我們要明確這是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，要想有口皆碑，提高服務(wù)的品質(zhì)是毋庸置疑的， 無(wú)論是專業(yè)工作人員還是酒店、 綜合會(huì)所的服務(wù)人員， 我們均要進(jìn)行高素質(zhì)的培訓(xùn)， 讓到的客人感受到我們的服務(wù)、 享受我們的服務(wù)同時(shí)想再次體驗(yàn)我們的服務(wù)。 第四， 提升公園內(nèi)

26、、外低層住宅居民對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的滿足感。 我們的體育公園可以說(shuō)是公園內(nèi)低層住宅的景觀配套， 雖然我們房產(chǎn)的售價(jià)不高， 但要客戶感到他們購(gòu)買(mǎi)我們的房產(chǎn)是物超所值， 他們除了可以享受到清新的空氣， 與大自然親密接觸， 滿足一流的快感之外， 還將享受到我們?yōu)樗麄兲峁┑娜诵曰?wù)和其他配套的休閑娛樂(lè)設(shè)施， 在某這塊還沒(méi)有完全發(fā)展土地上，做到這些將提升我們與其他地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的能力。以上所述， 將使我們的半島體育公園、 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走向一個(gè)良性循環(huán)的軌跡， 從這方面講， 我們有信心在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。第四節(jié) 某體育運(yùn)動(dòng)主題公園建設(shè)對(duì)各方面的影響某體育運(yùn)動(dòng)主題公園位于某島的西北部， 是某省西部工業(yè)走廊的一部

27、分， 也是目前某西線上唯一確定建設(shè)的體育公園。 對(duì)于某和儋州的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、 旅游開(kāi)發(fā)都有著不可估量的作用。 某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是某省屬的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)， 這里吸引著來(lái)自世界各地的企業(yè)投資， 作為為工業(yè)配套的體育公園也將為這些企業(yè)中的運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者提供很好的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所， 帶動(dòng)了某的旅游休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 儋州市是某省西線僅有的幾個(gè)旅游地區(qū)， 目前有松濤水庫(kù)景區(qū)和藍(lán)洋溫泉度假區(qū)， 而某體育運(yùn)動(dòng)主題公園的建設(shè)無(wú)疑會(huì)為儋州市旅游業(yè)增加了一個(gè)新的亮點(diǎn)。 某體育運(yùn)動(dòng)主題公園建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)除了會(huì)使體育公園在全國(guó)甚至國(guó)際范圍內(nèi)打開(kāi)知名度以外， 還會(huì)間接提升某和儋州的知名度， 這對(duì)于某和儋州今后的發(fā)展建設(shè)都是有好處的。另外， 某

28、體育運(yùn)動(dòng)主題公園對(duì)國(guó)投開(kāi)發(fā)公司的有利影響也是可以預(yù)見(jiàn)的。 國(guó)投開(kāi)發(fā)公司是中國(guó)大型的國(guó)有企業(yè)之一， 他的業(yè)務(wù)內(nèi)容涵蓋的范圍很廣，從電力、港口碼頭、煤礦都有涉獵，國(guó)投某港是國(guó)投開(kāi)發(fā)公司在南方的一個(gè)重要基地， 很多的會(huì)議安排和人事接待都在某進(jìn)行，某體育運(yùn)動(dòng)主題公園的建設(shè)將為國(guó)投開(kāi)發(fā)公司提供一個(gè)平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)的作用將體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1 、 在 某，國(guó)投公司將有一個(gè)完全由自己控股的酒店，無(wú)論是會(huì)議接待還是外事活動(dòng)，國(guó)投公司都可以在這個(gè)平臺(tái)上完成；2 、 體育公園是一個(gè)非常巨大的產(chǎn)業(yè)，由于國(guó)內(nèi)目前的情況，這種巨大還沒(méi)有呈現(xiàn)在人們面前，但它的前景是可以想象的。國(guó)投公司搶先一步在某島這個(gè)旅游大省的西部建設(shè)

29、了這個(gè)體育公園，除了為自己的投資提供了一個(gè)很好的可供選擇的機(jī)會(huì)，還為自己今后分享體育產(chǎn)業(yè)的巨大蛋糕埋下了伏筆；3 、 體育公園的建設(shè)必然帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。目前某的很多規(guī)劃還僅僅停留在紙面上，而體育公園的建設(shè)，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及基礎(chǔ)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而國(guó)投在這方面已經(jīng)比別人搶先了一步，我們的收獲也將是最大的；作為新興的省份， 某還需要多方面的支持來(lái)改變她貧困落后的面- 15 -貌， 而作為國(guó)有大企業(yè)， 國(guó)投公司有義務(wù)和能力推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)投公司在某省投資了某港、水泥廠、西沙群島項(xiàng)目等等，這次應(yīng)某省政府邀請(qǐng)投資某體育運(yùn)動(dòng)主題公園項(xiàng)目， 為國(guó)投公司在某的投資增加了濃墨重彩的一筆， 也為某省的建

30、設(shè)貢獻(xiàn)了自己的力量， 這一點(diǎn)也得到了某省政府、某政府、儋州市政府的認(rèn)可和大力支持。第四章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案第一節(jié) 體育公園一、設(shè)計(jì)宗旨基于環(huán)境保護(hù)、生態(tài)發(fā)展的主旨，從環(huán)境設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，是建筑與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，盡量減少對(duì)不可再生環(huán)境的破壞。二、設(shè)計(jì)原則1、 風(fēng)格和主題應(yīng)有自身的獨(dú)特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情和地域特色；2、 盡量利用半島上現(xiàn)有的多項(xiàng)自然特點(diǎn)；3、 保留島上的現(xiàn)有植物和建筑；4、 景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該協(xié)助隔離各健身場(chǎng)館之間的相互影響；5、 應(yīng)被設(shè)計(jì)成適合各種類型的體育愛(ài)好者；6、 景觀的植栽及其結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)應(yīng)反映出地域特點(diǎn)及文化特色；7、 半島上應(yīng)有一條和車行道分開(kāi)的行人小徑；8、 會(huì)所的建

31、造和設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)高雅、 簡(jiǎn)約、 充滿異國(guó)情調(diào) , 又能- 16 -表現(xiàn)出地域特點(diǎn)。四、設(shè)計(jì)目標(biāo)在中國(guó)某島創(chuàng)造出一匠心獨(dú)具及不受時(shí)代影響的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部， 并使得該俱樂(lè)部能超越具有國(guó)際水平的“ Spring City ”及在 Pebble Berch 的“Lodge” 。五、景觀設(shè)計(jì)概況公園的風(fēng)景設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造出一份人造的多色彩植物園的臨場(chǎng)感覺(jué)，讓訪客初到此地就能感受到如下特點(diǎn)：1、 種植植物以棕櫚為主，并包括多種香花樹(shù)及嫩綠灌木叢，感受植物園融合于體育公園；2、 延伸到海水邊的梯形花園，并延進(jìn)入道路建設(shè)的林蔭路；3、 依照設(shè)計(jì)主題栽種植物，以園石裝飾道路及小徑，享受花園中推車小道的感覺(jué)；4、 夜晚月光

32、照射概念；5、 自然村四周石頭點(diǎn)飾的圍墻上加以手工藝術(shù)品。第二節(jié) 某綜合會(huì)所及低層住宅一、工程概況1 、設(shè)計(jì)標(biāo)高為滿足會(huì)所可以俯視整個(gè)的感覺(jué)，會(huì)所建筑標(biāo)高± 0.000 相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高位于20 30 米，室內(nèi)外高差0.600 米。2、結(jié)構(gòu)與抗震本工程為乙類建筑，抗震設(shè)防基本烈度7 度，基本風(fēng)壓為0.8KN/m 2 ?；静捎妙A(yù)制樁，賓館及群房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 結(jié)構(gòu)。抗震等級(jí)為二級(jí)。二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模會(huì)所總建筑面積約6000平方米，分A和B兩座，其中A座樓高二層 , 各層功能布置如下 :一層：出發(fā)室60 m2,體育器材店180 m2,存包租包室150 m2,休息 室及更衣室100

33、 itf,廚房倉(cāng)庫(kù)及后院250 itf,行政辦公100 itf,設(shè)備用 房60 m2,西餐廳300 m2,男女更衣室及淋浴間500 m2,其他200 m2。二層：入口大廳150 m,接待總臺(tái)20 m2,辦公室50 m2,中餐廳200 m2,會(huì)議室100 m,會(huì)員休息室250 m2,露臺(tái)120 m2,其他200 m2。B 座共三層 , 為四星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的賓館, 可容納 80 張床位 , 此會(huì)所的規(guī)模完全根據(jù)目前國(guó)內(nèi)體育公園客流高峰期人數(shù)來(lái)設(shè)定。據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)節(jié)假日客高峰流量可達(dá)250 人左右 . 加上組織人員、媒體等相關(guān)人員，總?cè)藬?shù)也應(yīng)在250 人之內(nèi)。據(jù)此，會(huì)所的各項(xiàng)設(shè)施，從更衣柜的數(shù)量到餐廳廚

34、房的設(shè)計(jì)容量， 均以此為依據(jù)。 既能滿足高峰期會(huì)所的使用，又能避免面積過(guò)大而造成投資的浪費(fèi)及運(yùn)行費(fèi)用的增加。三、布局：會(huì)所位于半島與大陸的結(jié)合部， 可以俯視整個(gè)公園， 與遠(yuǎn)處的海景、紅樹(shù)林遙相呼應(yīng)。四、低層住宅分為三個(gè)不同風(fēng)格的組群，座落于公園內(nèi)。共建設(shè)180 棟，每棟的面積在200 300之間，總建設(shè)面積業(yè)50000 m2。在景觀上與及會(huì) 所相互呼應(yīng)。第五章 管理結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目進(jìn)度第一節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)置與勞動(dòng)定額一、機(jī)構(gòu)設(shè)置半島置業(yè)公司應(yīng)實(shí)行科學(xué)的管理體制， 其管理工作主要分為兩大類， 即以會(huì)館員工為主的日常行政業(yè)務(wù)管理和以草坪為主的綠化維護(hù)管理。 其組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置及勞動(dòng)定員的控制應(yīng)充分體現(xiàn)精干、 高

35、效的原則，結(jié)合國(guó)際、國(guó)內(nèi)的管理經(jīng)驗(yàn)，本公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)設(shè)置為五大總監(jiān)、十個(gè)部室。各部門(mén)職責(zé)如下：（ 1）總經(jīng)理辦公室協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系及對(duì)外通聯(lián)（ 2）總務(wù)部文書(shū)、保管、采購(gòu)、車隊(duì)、保安、通訊、水電空調(diào)等（ 3）財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、出納、財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)稽核（ 4）人事部人事、勞資、獎(jiǎng)懲和用工計(jì)劃（ 5）競(jìng)技部體育場(chǎng)館管理（ 6）會(huì)所會(huì)館、服務(wù)臺(tái)、專賣(mài)店、餐廳及灑吧等的管理（ 7）草坪部草坪與機(jī)具維修管理、給排水設(shè)備管理（ 8）工程部會(huì)所正常運(yùn)轉(zhuǎn)的工程維護(hù)（ 9）市場(chǎng)部體育公園市場(chǎng)推廣、形象策劃、日常銷售工作（ 10）會(huì)員部會(huì)員證的銷售、聯(lián)絡(luò)、服務(wù)及會(huì)員活動(dòng)的組織等二、人員配備

36、高級(jí)管理人員由投資者委派，計(jì)劃招聘中、低級(jí)管理人員約 30名：一般人員就地招聘，解決當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)。勞動(dòng)定員控制為 220 人。第二節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度見(jiàn)附表2第六章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、投資估算內(nèi)容投資估算內(nèi)容主要有：土地出讓金、土地租用及征地拆遷等無(wú)形資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑工程和安裝工程費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)、建設(shè)期利息及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的流動(dòng)資金等。建安費(fèi)用按某省現(xiàn)行定額和市場(chǎng)水平估算，開(kāi)辦費(fèi)按同類項(xiàng)目估算指標(biāo)確定。二、投資估算構(gòu)成本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資10000 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資9800 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期流動(dòng)資金200 萬(wàn)元。第二節(jié) 資金籌措資金來(lái)源為企業(yè)自有資金。第七章

37、經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié) 收入與費(fèi)用估算一、會(huì)員證發(fā)售分析體育公園的收入渠道主要有公園內(nèi)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)收入、 低層住宅的銷售收入、會(huì)員證發(fā)售、日常經(jīng)營(yíng)等。體育公園會(huì)員證為收回投資和穩(wěn)定客源隊(duì)伍的主要手段之一， 世界各國(guó)廣泛采用。某體育運(yùn)動(dòng)主題公園為某和整個(gè)某西線的第一個(gè)， 隨著某開(kāi)發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，酒店、溫泉、水上旅游娛樂(lè)、交通等設(shè)施逐步完善，運(yùn)動(dòng)后即能享受溫泉浴， 為會(huì)員證的銷售營(yíng)造賣(mài)點(diǎn)， 同時(shí)將為會(huì)員證帶來(lái)極大的升值潛力。為配合會(huì)員證的銷售，將采取兩項(xiàng)措施：一是策劃“大會(huì)員證”概念，將會(huì)員證與低層住宅、游艇等捆綁銷售；二是持有會(huì)員證者， 在區(qū)內(nèi)的酒店、 康復(fù)保健等消費(fèi)項(xiàng)目將享有一定的優(yōu)惠；三是制定相

38、對(duì)較高的非會(huì)員消費(fèi)價(jià)格。- 23 -根據(jù)東南亞會(huì)員證價(jià)格情況和某的銷售現(xiàn)狀， 并結(jié)合東嶼島的水鄉(xiāng)、溫泉特色資源以及博螯亞洲論壇效應(yīng)，以國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、東 南亞以及某地區(qū)為目標(biāo)市場(chǎng)，發(fā)售會(huì)員證。二、創(chuàng)新的發(fā)售方式隨著人們生活水平的提高，體育公園的市場(chǎng)前景十分看好。在會(huì)員證的發(fā)售中，將一改原來(lái)以數(shù)十萬(wàn)元發(fā)售終身制會(huì)員證的做法，將以相對(duì)較低的價(jià)格發(fā)售三年期的會(huì)員證，具體計(jì)劃如下：年份會(huì)員證數(shù)量（張）銷售價(jià)格（萬(wàn)元/張）收入（萬(wàn)元）2008150345020091503450201015034502011-2015200張/年55000合計(jì)14506350三、經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算1、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位：元/人項(xiàng)目

39、會(huì)員非會(huì)員備注門(mén)票收入免380場(chǎng)館收入140140體育用具出租收入100120陪練收入2020其它費(fèi)用6080合計(jì)320740注：其他消費(fèi)指與體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用2、接待人數(shù)預(yù)計(jì)年份會(huì)員（人/天）非會(huì)員（人/天）備注200810151、為一年中的平均人數(shù)；2、一年除去暴雨、大風(fēng)等天氣，按300天估算20092024201040303、餐飲、酒吧及咖啡廳收入按游客人均消費(fèi)30元/天計(jì)。4、專賣(mài)店收入預(yù)計(jì)每天的營(yíng)業(yè)額為 4000元。5、其它收入如多功能廳出租、貴賓休息室等按每天收入1000元估算四、低層住宅銷售收入測(cè)算共建設(shè)低層住宅面積為50000 m2,分三期建設(shè)，前二期平均銷售3500 元/

40、 itf ,最后一期 4000 元/ m2。五、成本與費(fèi)用估算（一）相對(duì)固定的成本與費(fèi)用主要包括肥料、農(nóng)藥、水電費(fèi)、維修費(fèi)（每年按固定資產(chǎn)投資額的2.5%計(jì)）工人工資等。（二）可變成本與費(fèi)用1、專賣(mài)店銷售成本按銷售收入的60%+。2、餐飲成本按銷售收入的50%。3、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按不同的收入項(xiàng)目分別計(jì)提:收入類別銷售費(fèi)用計(jì)提比例管理費(fèi)用計(jì)提比例會(huì)員證銷售收入8%低層住宅銷售收入5%3%其他5%17%4、其它費(fèi)用主要為多功能廳出租、貴賓休息室出租等服務(wù)性項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，按銷售收入的5府提。5、低層住宅的建造成本-27 -第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參

41、數(shù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法以及國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅制度等，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)。一、基本數(shù)據(jù)：1、項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目計(jì)算期為 18 個(gè)月。2、記帳貨幣：項(xiàng)目采用人民幣記帳。3、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為12%。4、門(mén)票收入的營(yíng)業(yè)稅按20%計(jì)提，其它收入的營(yíng)業(yè)稅及附加按5.4%計(jì)，所得稅按15%計(jì)。5、折舊與攤銷：項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊年限為25 年，不計(jì)殘值。無(wú)形資產(chǎn)按 10 年分?jǐn)偅f延資產(chǎn)按5 年攤銷。每年的維修費(fèi)（或維護(hù)費(fèi)）按照固定資產(chǎn)原值的2.5%計(jì)取。二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所得稅后所得稅前全 部 投 資 內(nèi) 部 收 益 率 （ %）12.6013.65財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ I=11%） （ 萬(wàn)元 ）

42、388.891117.48投資回收期（年）4 3.2自有資金內(nèi)部收益率（%）18.18項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率， 表明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行， 項(xiàng)目投資回收期能夠滿足要求。第三節(jié) 不確定性分析選取固定資產(chǎn)投資、 經(jīng)營(yíng)成本及營(yíng)業(yè)收入為變化因素對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，敏感性分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目當(dāng)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本增加15%時(shí)，該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率仍滿足接近于基準(zhǔn)收益率、大于銀行長(zhǎng)期貸款利率的條件， 可見(jiàn)本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 另外， 此敏感性分析也表明本項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的變化比較敏感： 當(dāng)收入降低15%寸，IRR降低為10.23%,低于基準(zhǔn)收益率，但是仍然大于銀行貸款利率。 因此， 確保本項(xiàng)目

43、經(jīng)營(yíng)收入的穩(wěn)步上升和低層住宅的良好銷售策劃是公司努力的方向。綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論：財(cái)務(wù)分析表明， 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好， 內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率和銀行貸款利率， 具有較強(qiáng)的盈利能力， 項(xiàng)目的現(xiàn)金流表示其有較強(qiáng)的貸款償還能力， 并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；其良好的社會(huì)效益已如上所述，因此，本項(xiàng)目可行。第八章 招投標(biāo)管理為了降低建設(shè)成本、 保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度， 在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程 中，需按照招標(biāo)投標(biāo)的有關(guān)法律、法規(guī)，成立招標(biāo)工作小組，進(jìn)行嚴(yán)- 29 -格的招投標(biāo)工作一、招標(biāo)方式以公平、公正的原則下，進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。二、招標(biāo)范圍從勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料的采購(gòu)以及監(jiān)理隊(duì)伍的選定，均通

44、過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行，具體如下:招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采招標(biāo)估全部邀用算金額部分委托自行公開(kāi)請(qǐng)招標(biāo)（萬(wàn)招招招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo)招方式元）標(biāo) 標(biāo)標(biāo)勘測(cè)VVV50規(guī)劃設(shè)計(jì)VVV660建安工程VVV3220草坪工程VVV2225市政工程VVV650裝修工程920三、招標(biāo)工作小組招標(biāo)工作小組是項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)工作的專門(mén)組織機(jī)構(gòu)， 下設(shè)技術(shù)小組和商務(wù)小組，并由公司審計(jì)部協(xié)助招標(biāo)小組進(jìn)行日常的會(huì)務(wù)安排 和組織。招標(biāo)工作小組主要負(fù)責(zé)進(jìn)行下列招投標(biāo)工作：1、制定招投標(biāo)工作計(jì)劃；2、向省招投標(biāo)管理辦公室備案；3、發(fā)布招標(biāo)公告及進(jìn)行資格預(yù)審；4、編制并發(fā)出招標(biāo)文件；5、將招標(biāo)文件向省招投標(biāo)管理辦公室備案；6、組織編制或

45、委托代理機(jī)構(gòu)編制標(biāo)底；7、澄清、答疑招標(biāo)文件和組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)踏勘；8、組織開(kāi)標(biāo)；并足見(jiàn)評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)；9、向省招投標(biāo)管理辦公室提交招投標(biāo)情況的書(shū)面匯報(bào);10、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；11、簽訂合同。附表（一）投資估算表單位：萬(wàn)元在舁 廳P工程項(xiàng)目名稱工程量 （m2）估算金額合計(jì)（萬(wàn)元）工程完成進(jìn)度工程費(fèi)用其他費(fèi)用200620071公園建設(shè)部分1.1土地費(fèi)用（租用）73370010010050%50%1.2巾政工程50050080%20%1.3工程項(xiàng)目350035001.3.1土方H程980980100%0%1.3.2樹(shù)木種植50050085%15%1.3.3排灌系統(tǒng)38038070%30%1.3

46、.4土建工程40040050%50%1.3.5安裝工程16016040%60%1.3.6草坪工程1030103070%30%1.4咨詢?cè)O(shè)抽50050090%10%1.5建設(shè)單位管理費(fèi)10010080%20%1.6 :機(jī)械設(shè)備購(gòu)置費(fèi)1000100020%80%投資小計(jì)57002會(huì)所部分60002.1巾政工程505080%20%2.2土建工程480480100%0%2.3安裝工程2482482.3.11強(qiáng)電353590%10%2.3.2弱電101080%20%2.3.3給排水系統(tǒng)171780%20%2.3.4消防設(shè)備141480%20%2.3.5空調(diào)系統(tǒng)929290%10%2.3.6其它設(shè)備及專業(yè)

47、分包808070%30%2.4 外裝修303090%10%2.5內(nèi)裝修40040070%30%2.6周邊景觀151530%70%2.7咨詢?cè)O(shè)四606090%10%2.8建設(shè)單位管理費(fèi)101080%20%會(huì)所投資小計(jì)12933低層住宅部分50000m23.1 1征地費(fèi)用50000m2；10001000100%0%3.2巾政工程10010050%50%3.3土建工程16000m21280128040%60%3.4安裝工程16000m216016040%60%3.5環(huán)境工程30030020%80%3.6咨詢?cè)O(shè)區(qū)100100低層住宅投資小計(jì)294029404 1/、口預(yù)見(jiàn)費(fèi)167167合計(jì)I10000

48、1-31 -公園建設(shè)進(jìn)度表及資金計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目2006 年2007#總累計(jì)05060708091011120102030405060708091011累計(jì)1、選擇設(shè)計(jì)師 （總規(guī)）1001002、設(shè)計(jì)5005002002001003、巾政工程250250250250100010004、草坪工程10010011950225042004001300300300450450300350350200 120020010050505、會(huì)所、賓館設(shè)計(jì) 和施工1251001003251001001001007510010010010010097513006、低層住宅區(qū)施工45013501800150150150150150150150150 115010010010010050X征地租_買(mǎi)11001100100250250250250資金需求100550650750800825800950542570055060060042545040030025025050457510000附表（二）單位：萬(wàn)元表示項(xiàng)目進(jìn)度表示準(zhǔn)備期-33 -附表（四）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目20082009201020112012201320142015合計(jì)1營(yíng)業(yè)收入656912527776851