北京近十年房?jī)r(jià)變動(dòng)原因及數(shù)據(jù)分析PPT課件

1、北京近十年房?jī)r(jià)變動(dòng)北京近十年房?jī)r(jià)變動(dòng) 數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)分析小組成員：寧興凱小組成員：寧興凱李柏李柏 楊學(xué)義楊學(xué)義 王斌王斌 劉文通劉文通 范文斌范文斌 祁瑞紅祁瑞紅 李燕飛李燕飛 劉麗娟劉麗娟 13工程管理班工程管理班課題背景課題背景 房子，是我們每一個(gè)人的容身之所，房子，是我們每一個(gè)人的容身之所，是老百姓幸福生活的保障。俗話說(shuō)：是老百姓幸福生活的保障。俗話說(shuō)：“安家立業(yè)安家立業(yè)”只有有了安定的居所，才只有有了安定的居所，才能有更高的追求。馬斯洛的需求層次也能有更高的追求。馬斯洛的需求層次也說(shuō)明，衣食住行等基本的生存需要說(shuō)明，衣食住行等基本的生存需要 ，是，是人一切發(fā)展的基礎(chǔ)人一切發(fā)展的基礎(chǔ)。 由

2、此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)的高低與我們的生由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)的高低與我們的生活息息相關(guān)，與我們的幸福感緊密相連?；钕⑾⑾嚓P(guān)，與我們的幸福感緊密相連。v作為中國(guó)的首都，國(guó)際化作為中國(guó)的首都，國(guó)際化的大都市，北京的房?jī)r(jià)在的大都市，北京的房?jī)r(jià)在過(guò)去的十年間經(jīng)歷了巨大過(guò)去的十年間經(jīng)歷了巨大的變化。在一片的的變化。在一片的“漲漲”聲里，北京的房?jī)r(jià)仿佛一聲里，北京的房?jī)r(jià)仿佛一夜之間成為許多人的惡夢(mèng)。夜之間成為許多人的惡夢(mèng)?！百I(mǎi)房買(mǎi)房”成為了許多人遙成為了許多人遙不可及的夢(mèng)。不可及的夢(mèng)。步步驚心！步步驚心！讓我們看看這十年間究竟發(fā)生了什么？讓我們看看這十年間究竟發(fā)生了什么？（以?xún)?nèi)城四區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)為例）（以?xún)?nèi)城四區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)為例）

3、究竟是哪些因素究竟是哪些因素 在左右北京的房?jī)r(jià)呢？在左右北京的房?jī)r(jià)呢？v 我們小組通過(guò)對(duì)我們小組通過(guò)對(duì)2000年以來(lái)北京房?jī)r(jià)數(shù)年以來(lái)北京房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的分析，把北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)劃分為五個(gè)階據(jù)的分析，把北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)劃分為五個(gè)階段。下面我們就對(duì)這五個(gè)階段分別進(jìn)行分析。段。下面我們就對(duì)這五個(gè)階段分別進(jìn)行分析。v 北京的房?jī)r(jià)在進(jìn)入北京的房?jī)r(jià)在進(jìn)入21世紀(jì)后，走過(guò)了一段平穩(wěn)世紀(jì)后，走過(guò)了一段平穩(wěn)發(fā)展期，政策扶持、市場(chǎng)健康有序的大環(huán)境下，房發(fā)展期，政策扶持、市場(chǎng)健康有序的大環(huán)境下，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有上漲，反而連續(xù)有小幅下降。價(jià)不但沒(méi)有上漲，反而連續(xù)有小幅下降。2000年到年到2004年這幾年間，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)

4、勢(shì)一片年這幾年間，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)一片大好，整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行越來(lái)越規(guī)范與透明。大好，整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行越來(lái)越規(guī)范與透明。 1.政府扶植，政策優(yōu)待政府扶植，政策優(yōu)待v 這一階段的平穩(wěn)發(fā)展不能不歸功于政府一直不遺佘力進(jìn)行的各種調(diào)控，出臺(tái)了很多促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)積極發(fā)展的有利政策，如土地招拍掛制度的實(shí)行、土地招拍掛制度的實(shí)行、現(xiàn)房銷(xiāo)售的在線網(wǎng)簽、現(xiàn)房銷(xiāo)售的在線網(wǎng)簽、 對(duì)存量房交易的促進(jìn)對(duì)存量房交易的促進(jìn)，如取取消交易分成、央產(chǎn)房放量、取消審批消交易分成、央產(chǎn)房放量、取消審批等，政府大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)建設(shè)，這一段時(shí)間政府對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度以“供”為主，房地產(chǎn)行業(yè)如同嬰兒一般備受呵護(hù)。2.需求穩(wěn)中有升需求穩(wěn)中有升v

5、隨著時(shí)間的推移，老百姓逐漸對(duì)房產(chǎn)有了更為深入的了解，市場(chǎng)需求越來(lái)越大，供應(yīng)量已經(jīng)滿足不了日益增長(zhǎng)的購(gòu)房需求。2003年政府出臺(tái)了土地招牌掛制度，低價(jià)拿地的歷史一去不復(fù)返，招牌掛的形式推動(dòng)了地價(jià)上漲。但在2004年之前，低價(jià)的上漲還未轉(zhuǎn)播影響到房?jī)r(jià)，在這一階段，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，并未出現(xiàn)明顯上漲。第二階段第二階段 20042007年年 快速上升期快速上升期n在走過(guò)了房地產(chǎn)初期開(kāi)發(fā)的二十在走過(guò)了房地產(chǎn)初期開(kāi)發(fā)的二十多年平穩(wěn)期后，北京進(jìn)入城市化多年平穩(wěn)期后，北京進(jìn)入城市化發(fā)展最為迅猛的時(shí)期，發(fā)展最為迅猛的時(shí)期，2004年之年之后的北京樓市價(jià)格，漲幅快到以后的北京樓市價(jià)格，漲幅快到以日計(jì)算，讓民眾望而生畏

6、。日計(jì)算，讓民眾望而生畏。n2004年是一個(gè)轉(zhuǎn)折期，房?jī)r(jià)由此年是一個(gè)轉(zhuǎn)折期，房?jī)r(jià)由此一發(fā)不可收拾，發(fā)生了明顯的上一發(fā)不可收拾，發(fā)生了明顯的上升趨勢(shì)，三年時(shí)間北京商品房?jī)r(jià)升趨勢(shì)，三年時(shí)間北京商品房?jī)r(jià)格由格由5053元元/漲到漲到14411元元/，上漲幅度達(dá)到上漲幅度達(dá)到185%，2007年的年的商品房均價(jià)較商品房均價(jià)較2006年上漲超過(guò)年上漲超過(guò)50%，已步入房產(chǎn)發(fā)展的畸形期。，已步入房產(chǎn)發(fā)展的畸形期。從從2004年起，房?jī)r(jià)增速明顯加快年起，房?jī)r(jià)增速明顯加快扶搖而上三千尺，乘風(fēng)破浪創(chuàng)歷史！扶搖而上三千尺，乘風(fēng)破浪創(chuàng)歷史！1. 國(guó)際化城市備受青睞國(guó)際化城市備受青睞 20042007年三年間，背景關(guān)

7、于城區(qū)的觀念范圍得到了最大化的延伸，北京的經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、國(guó)際影響力各方面也正是在這一時(shí)期取得了最快的進(jìn)步，從而真正確立了自己國(guó)國(guó)際一線大都市際一線大都市的地位，水漲船高，作為中華人民共和國(guó)的偉大首都，北京受到了前所未有的萬(wàn)千寵愛(ài)，奧運(yùn)會(huì)所帶來(lái)的新一輪移居熱潮成為北京別于其它地區(qū)的顯著樓市景觀。2. 政府經(jīng)驗(yàn)不足，調(diào)控不力政府經(jīng)驗(yàn)不足，調(diào)控不力 政府在這一時(shí)期的工作非但沒(méi)有能夠有效地抑制住房?jī)r(jià)，反而直接促使房?jī)r(jià)以更迅猛的態(tài)勢(shì)上漲。緊鎖供應(yīng)致使地價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)地價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)。同時(shí)各種稅費(fèi)也隨之增加，土地出讓金更是一路上漲。 2005年、2006年國(guó)家兩次調(diào)整房產(chǎn)交易房產(chǎn)交易稅稅，稅收是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的有

8、效杠桿，但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為稀缺市場(chǎng)時(shí)，它無(wú)疑會(huì)成為轉(zhuǎn)嫁推高房?jī)r(jià)的無(wú)形的手。地價(jià)推高房?jī)r(jià)地價(jià)推高房?jī)r(jià)越調(diào)越高！越調(diào)越高！3. 開(kāi)發(fā)商炒作，囤地抬價(jià)開(kāi)發(fā)商炒作，囤地抬價(jià)n 在開(kāi)發(fā)商中，存在著較為普遍的采取各種隱蔽手段違規(guī)銷(xiāo)售、炒作、違規(guī)銷(xiāo)售、炒作、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的行為，這是造成房?jī)r(jià)上漲較快的主要原因之一。大量的土地囤積在開(kāi)發(fā)商手中，他們故意拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，造成上市新盤(pán)數(shù)量緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)有限供給和巨大需求之間的矛盾很難得以解決。4. 城市擴(kuò)張推房?jī)r(jià)城市擴(kuò)張推房?jī)r(jià)n 城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程是北京房?jī)r(jià)增速的催化劑。2001年北京申奧成功，北京的國(guó)際化都市地位得到了進(jìn)一步確立，全方位的

9、城市建設(shè)和改造使這幾年成為北京城市化進(jìn)程最快的幾年，數(shù)據(jù)顯示，到2006年底，北京市建城區(qū)面積已達(dá)1182.3平方公里，較2004年的770平方公里大了足足400多平方公里。足可見(jiàn)得近幾年北京城市擴(kuò)張的速度是何等之快。5. 人口猛增需求大人口猛增需求大n 隨著北京城市化的快速發(fā)展，人口數(shù)量人口數(shù)量開(kāi)始猛增開(kāi)始猛增，2004年北京外來(lái)人口約合300萬(wàn)，但僅過(guò)了三年，到2007年北京外來(lái)人口數(shù)量已超過(guò)450萬(wàn)，總?cè)丝跀?shù)已逼近2000萬(wàn)，伴隨著城市人口急劇增多的是大規(guī)模的城市改造和城市改造和居民拆遷居民拆遷，住房市場(chǎng)被動(dòng)需求增加，新建住宅成本日益提升，成為房?jī)r(jià)上漲的一大推手。第三階段第三階段 200

10、72008年年短暫下滑期短暫下滑期n根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)提根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，供的數(shù)據(jù)，2007年年11月底，月底，北京市的平均房?jī)r(jià)是每平方北京市的平均房?jī)r(jià)是每平方米米15162元，而在元，而在12月底，每月底，每平方米的價(jià)格降為平方米的價(jià)格降為12180元，元，月環(huán)比降幅為月環(huán)比降幅為19.67%，其中，其中北京的東城、西城、崇文、北京的東城、西城、崇文、宣武四個(gè)內(nèi)城區(qū)由每平方米宣武四個(gè)內(nèi)城區(qū)由每平方米23467元，下降為元，下降為18401元，元，跌幅高達(dá)跌幅高達(dá)21.59%，而朝陽(yáng)、，而朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山、海淀四個(gè)外豐臺(tái)、石景山、海淀四個(gè)外城區(qū)，由每平方米城區(qū)，由每平方米

11、15829元，元，降為降為14715元，降幅為元，降幅為7.04%。1.政府打出政府打出“組合拳組合拳” 為了抑制北京房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，國(guó)家在07，08年打出了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的組合拳。 2007年2月2日,北京市建委等部門(mén)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知的通知，對(duì)境外個(gè)人以及機(jī)構(gòu)在北京購(gòu)買(mǎi)商品房做出一系列的明確規(guī)定。這在很大程度上,抑制海外資金開(kāi)始頻繁收購(gòu)國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn),推高房?jī)r(jià)的行為。 另外，國(guó)務(wù)院還出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知房地產(chǎn)信貸管理的通知。通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的

12、，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。2. “奧運(yùn)熱奧運(yùn)熱”退潮退潮 奧運(yùn)結(jié)束在一定程度上也是房?jī)r(jià)下跌的導(dǎo)火索。在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)刺激下的房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)消除掉，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張速度也會(huì)減緩，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)要消化申奧成功之后很多年的固定資產(chǎn)投入和因此引發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲，因此2008年房?jī)r(jià)短暫下滑。3. 消費(fèi)者觀望，成交量下滑消費(fèi)者觀望，成交量下滑 在這一階段，消費(fèi)者熱情也顯得大不如前。伴隨著全球金融危機(jī)的大背景，全球經(jīng)濟(jì)不看好的情況下，再加上在一系列的調(diào)控政策出臺(tái)后，越來(lái)越多的消費(fèi)者感到房地產(chǎn)市場(chǎng)前景撲朔迷

13、離，持觀望態(tài)度觀望態(tài)度。這直接導(dǎo)致北京商品房成交量大幅縮水成交量大幅縮水。從2008年2月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅達(dá)542。眾多的開(kāi)放商紛紛打出優(yōu)惠優(yōu)惠，降價(jià)降價(jià)的牌，吸引消費(fèi)者吸引消費(fèi)者。4.保障性住房的大力開(kāi)發(fā)保障性住房的大力開(kāi)發(fā)n 與此同時(shí)，保障性住房的大力開(kāi)發(fā)建設(shè)也對(duì)北京市的房?jī)r(jià)造成了一定的沖擊。出臺(tái)的相關(guān)政策規(guī)定，在住房用地供應(yīng)中，各類(lèi)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70%，將籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，竣工保障性住房10萬(wàn)套，并且優(yōu)先重點(diǎn)保障廉租房家庭；大力發(fā)展公租房，今籌集公租房房源6萬(wàn)套以上。這也抑制了商品房?jī)r(jià)格的瘋長(zhǎng)，從而

14、為穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了一定作用。第四階段第四階段 20092010年年失控飆升期失控飆升期n“沒(méi)想到?jīng)]想到”、“太瘋太瘋狂狂”，談及，談及2009年的年的北京樓市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人北京樓市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了這樣的感慨。士發(fā)出了這樣的感慨。從年初的低迷，到年中從年初的低迷，到年中的回暖，再到年末的瘋的回暖，再到年末的瘋狂，戲劇性的變化令人狂，戲劇性的變化令人始料不及。始料不及。1.金融危機(jī)陰霾籠罩金融危機(jī)陰霾籠罩 2009年，金融危機(jī)的陰霾還遠(yuǎn)未散去，在經(jīng)濟(jì)三大支柱：投資，出口，內(nèi)需中，投資與出口都遭遇低潮。大部分投資者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的不明朗而持幣觀望，致使投資銳減；面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，各國(guó)都在減少進(jìn)口，采取貿(mào)易保護(hù)

15、，致使我們出口銳減；為保GDP的增長(zhǎng)目標(biāo)，唯一的方法就是促進(jìn)內(nèi)需，我們用舉國(guó)體制進(jìn)行宏觀調(diào)控，擴(kuò)大內(nèi)需。2. “炒房一族炒房一族”投資火熱投資火熱 對(duì)于消費(fèi)者而言，避免貨幣貶值和保證收益，固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資之一的房產(chǎn)投資就成了一個(gè)不可多得的主要渠道之一。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要低于投資股票的風(fēng)險(xiǎn)。越來(lái)越多的有錢(qián)人把買(mǎi)房作為自己的一項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資。2009年期房成交量漲幅成交量漲幅達(dá)到112.4%，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至11月北京成交商品住宅112015套，期房成交量漲幅接近2007年水平。樓市火爆場(chǎng)面！樓市火爆場(chǎng)面！3. 開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)抬價(jià)，一房難求開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)抬價(jià)，一房難求 與投資者狂熱的需求

16、不相吻合的是，2009年北京的新房供應(yīng)量供應(yīng)量?jī)H為7.6萬(wàn)套，為2003以來(lái)的最低點(diǎn)。2009年1至11月，北京商品住宅累計(jì)新增76183套，同比下降下降15.6%。與此同時(shí)，還有許多開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)抬捂盤(pán)抬價(jià)，囤地抬價(jià)價(jià)，囤地抬價(jià)，更是使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，加劇了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。 如此供需矛盾，怎能不使房?jī)r(jià)失控瘋長(zhǎng)？第五階段第五階段 2010至今至今調(diào)控博弈期調(diào)控博弈期n2010年是我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控年是我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控之年。之年。2010年年4月月17日，國(guó)日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了務(wù)院發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知漲的通知，相繼北京市政，相繼北京

17、市政府出臺(tái)了府出臺(tái)了北京市人民政府北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知件的通知。2010年再出重年再出重拳遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，拉開(kāi)拳遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，拉開(kāi)“史史上最嚴(yán)調(diào)控上最嚴(yán)調(diào)控”的序幕。的序幕。1. 保障房保障房 商品房并駕齊驅(qū)商品房并駕齊驅(qū) 逐步形成符合首都實(shí)際的保障性住房體系逐步形成符合首都實(shí)際的保障性住房體系和商品住房體系。加快實(shí)施和商品住房體系。加快實(shí)施保障性安居工程保障性安居工程，“十二五十二五”期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類(lèi)保障期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類(lèi)保障性住房性住房100萬(wàn)套，比萬(wàn)套，比“十一五十一五”翻一

18、番，全面翻一番，全面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo) 。同時(shí)大力發(fā)展。同時(shí)大力發(fā)展公共租賃公共租賃住房住房。在加大政府投入的同時(shí)，。在加大政府投入的同時(shí)，2011年年底年年底前實(shí)現(xiàn)配租入住前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬(wàn)戶(hù)以上。萬(wàn)戶(hù)以上。2. 限購(gòu)令限購(gòu)令“重磅炸彈重磅炸彈”強(qiáng)硬干脆強(qiáng)硬干脆 同時(shí)，限購(gòu)令也強(qiáng)有力的限制了房?jī)r(jià)的上漲。規(guī)定對(duì)已擁有擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年年(含含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房向其售房。 這使得一大批北京的潛在買(mǎi)房