物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容

1、 物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容 第一節(jié)、 安全管理人們常說“安全第一”，安全管理工作的重要性由此可見，只有大廈的安全有了切實的保證，客戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是大廈管理的基石。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。一、治安管理1、治安工作的特點及主要工作內(nèi)容特點： （1）以預(yù)防為主。 （2）大廈保安與社會治安緊密聯(lián)系。 （3）服務(wù)性強(qiáng)。 （4）“技防”與“人防”相結(jié)合。 主要工作內(nèi)容： （1）門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等，同時應(yīng)注意進(jìn)出人員中的可疑人員，防止各類案件的發(fā)生。 （2）安全巡檢。定時和不定時地對

2、大廈內(nèi)外各個部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進(jìn)行解決。 （3）停車場管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進(jìn)行停車場消防和安全管理。 （4）案件處理。對大廈內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件按有關(guān)規(guī)定上報公安機(jī)關(guān)處理。 （5）消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。 2、管理控制措施（1）加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度A、人流出、入?yún)^(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶問 候詢問后、指引辦理門禁卡詢問后、指引辦理門禁卡進(jìn)入大廈來訪客戶從速通門進(jìn)入大廈（并跟蹤觀察）送貨及施工人員從消防電梯進(jìn)入大廈（并跟蹤觀察）門崗值勤業(yè)戶大件貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)用門禁卡

3、換回身份證件檢查證件（出入證）放行來訪客戶放行其他人員放行B、物流出區(qū)控制圖門崗值勤用戶所帶物品詢 問執(zhí)用戶證明執(zhí)管理處開的放行條放行來訪客戶收回放行其他人員確認(rèn)無誤，收回放行條放行（2）特勤服務(wù)：南區(qū)安管部將配備有一定數(shù)量的，來自于特警、特種兵部隊的保安人員，公司特別為其進(jìn)行委托培訓(xùn)，在客戶需要的時候，這些員工組成臨時特勤隊，為客戶的私人保衛(wèi)、重大活動、押運和VIP接待工作提供服務(wù)。（3）禮賓服務(wù)：在沒有發(fā)生重大安全事故和安全隱患的時候，安管員更多是以形象展示的作用出現(xiàn)的：¯ 大門和大堂保安穿著高檔制服，配無線對講耳麥；¯ 大門和大堂固定崗統(tǒng)一為立正站姿，大堂崗遇到VIP

4、客戶進(jìn)出時立正并問候（您好，請進(jìn)，再見，請慢走等）；¯ 具備日常英語會話能力。（4）實行24小時巡視 巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（5）治安狀況統(tǒng)計對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。（6）季度安全評估每季度對綜合安全狀況進(jìn)行評估，并形成評估報告。二、 消防管理消防安全責(zé)任重大，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面：1、宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的

5、“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是大廈中全體人員的共同職責(zé)，對于大廈的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1） 大廈防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；（2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法。管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點：（1） 遇到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)；（2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。1、 日常檢查（1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞；（2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3） 各種消防標(biāo)識：安裝是否

6、牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等；（4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等；（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。2、 讓用戶參與大廈的消防管理（1） 組織大廈人員開展消防演習(xí)；（2） 請消防支隊做有關(guān)知識講座；（3） 成立義務(wù)消防檢查隊，對大廈消防設(shè)施進(jìn)行檢查。3、 消防報警特殊處理程序 調(diào)度中心值班人員義務(wù)消防隊員火警撲救 通知 往現(xiàn)場 報警消防119 報告管理處主任 往現(xiàn)場 報告 掌握現(xiàn)場情況公司領(lǐng)導(dǎo) 通知 往現(xiàn)場出事用戶 第二節(jié)、 環(huán)境衛(wèi)生管理物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。

7、物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。一、 全面實施ISO9001質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入ISO14001環(huán)境管理體系實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)行大廈規(guī)范化管理的保證，建立和實施ISO14000環(huán)境管理體系則保證南區(qū)成為生態(tài)綠色環(huán)保辦公大廈。 1、環(huán)境管理的主要任務(wù)A 負(fù)責(zé)大廈各個樓面和各部位公共區(qū)域，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；B 負(fù)責(zé)對保潔分包方進(jìn)行監(jiān)督和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；C 負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。 2、16小時保潔制度大廈實行16小時兩班組保潔制度，早晨7：00

8、上班直至晚上11：00時下班。以保證大廈的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在大廈人流低谷時和下班時進(jìn)行，盡量減少對用戶辦公的影響。3、噪音污染控制 噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占65%以上。南區(qū)，位于主要干道，噪音污染問題比較嚴(yán)重。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。我們的具體措施主要包括以下兩個方面：A 建議進(jìn)一步加強(qiáng)大廈周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。B 進(jìn)入大廈地下停車場車輛一律不能鳴喇叭，并限速15公里/小時內(nèi)行駛。4、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理

9、和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對辦公垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。辦公室的垃圾垃圾分類收集箱可回收資源無害物有害物廢棄物品收購站環(huán)衛(wèi)部門運出大樓集中處理（1）垃圾收集袋裝化：辦公垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋袋裝并投于收集處。（2）分類回收的垃圾箱。（3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費。 5、殺蟲滅鼠 辦公區(qū)域內(nèi)經(jīng)常性的殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：（1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（2）聘請專業(yè)隊伍進(jìn)行消殺工作。（3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所

10、用藥物在正常操作條件下對人體無害。（4）雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。（5）在辦公區(qū)域內(nèi)定期進(jìn)滅蟲、滅鼠的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。（6）實行重點防治，配電房、倉庫、消防控制中心、空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、食堂等部位（含餐廳廚房）以防鼠、蟑螂為主，其他設(shè)施和場所以殺蟲為主。（7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實行施工記錄卡管理，做好簽字驗收工作。（8）對由市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會布置的除四害活動或?qū)ｍ棛z查工作予以配合。二、南區(qū)清潔主要工序場所作業(yè)內(nèi)容實施次數(shù)日常清掃外圍部分（紅線外3米以內(nèi)）1.1地面清掃1.2外圍四周去污清掃1.

11、3金屬類用清潔劑擦拭2.0貨物裝卸場要在貨物搬進(jìn)搬出后進(jìn)行檢查清掃3.0室外煙灰筒、旗幟桿用干、濕毛巾擦拭后，白鋼光亮劑涂抹一遍隨時隨時1次/日隨時1次/日【一 樓】正門大廳電 梯 間各 種 門走 廊樓 梯1.0正門進(jìn)出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。2.0大堂石材地面打磨拋光。2.1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。2.2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，不能損傷表面光澤。3.0下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時應(yīng)隨時用拖布擦凈。3.1雨天應(yīng)鋪腳墊，傘上流下來的雨

12、滴應(yīng)隨時用拖布擦去。天晴雨后，要立即對擦腳墊清潔，存放在規(guī)定的地方。3.2對于擦鞋墊之類物品，應(yīng)用真空除塵器清掃。3.3關(guān)于報紙箱、郵件箱、樓內(nèi)指南、金屬部件、內(nèi)部電話、公用電話，應(yīng)干抹。金屬及金屬部件，應(yīng)用適當(dāng)?shù)那鍧崉┎潦谩?.4大堂接待臺及其附屬物清掃。3.5扣板墻面用中性洗劑去污。3.6大理石墻面及其周邊的擦拭并注油保養(yǎng)。3.7踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。3.8消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。3.9開關(guān)盤用干（濕）毛巾去污。隨時2次/周隨時隨時隨時2次/日1次/日3次/日2次/日隨時隨時1次/周隨時【各樓層】電 梯 間走 廊附屬房間樓 梯1、 1方格地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上

13、的灰塵。同時要使倒伏的絨毛挺立起來。1、 2在樓內(nèi)巡回進(jìn)行方格地毯的去污工作。1、 3根據(jù)方格地毯玷污情況，可以將玷污部分替換下來，用適當(dāng)?shù)那逑磩┫慈ノ酃浮?、 4方格地毯被香煙燒焦時，應(yīng)將該部分替換下來進(jìn)行修補(bǔ)。2、 1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小塵土。玷污嚴(yán)重的地方要用清潔劑擦拭干凈。2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，留意不可損傷表面光澤。3、0花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地推或毛巾保養(yǎng)。4、0腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對其玷污嚴(yán)重部分，應(yīng)用清潔劑擦拭干凈。1、 0樓梯扶手、墻面及臺階要進(jìn)行擦拭。2、 0金屬部分的污點要用適當(dāng)?shù)南礈靹┎敛?/p>

14、干凈。3、 0踢腳線要用干（濕）毛巾去污和中性清潔劑擦拭。4、 0消火栓和金屬閥要用干毛巾擦拭。5、 0涂料墻面用細(xì)砂布去污除漬。（含開關(guān)、按紐）1次/日隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時1次/日2次/日1次/日隨時洗手間1、 0地面用掃帚掃過之后，用水沖擦，玷污嚴(yán)重時，使用中性洗滌劑擦拭干凈。2、 0補(bǔ)充手紙及液體香皂。3、 0清潔洗面臺、洗面盆，把鏡子擦拭干凈。4、 0陶瓷便器連給水、排水各附屬物要用適當(dāng)洗滌劑擦拭干凈。5、 0清理廢紙桶及穢物箱內(nèi)之廢棄物品。6、 0門、腰壁、隔扇、各種揭示牌用清潔劑擦抹干凈。7、 0墻面（含紙簍、洗液盒）擦拭。8、 0不銹鋼部件用白鋼光亮劑涂抹。2次/日隨

15、時隨時2次/日1次/2日隨時2次/日隨時1次/日開水室1、 0地面清掃方法與衛(wèi)生間相同。2、 0清掃水池和壁櫥之周圍，根據(jù)情況，對不銹鋼用清洗劑進(jìn)行擦拭。3、 0開水器用干（濕）毛巾擦拭涂抹光亮劑。4、 0開關(guān)箱用干、濕毛巾擦拭。5、 0墻面用細(xì)紗布去污。2次/日1次/日隨時1次/日1次/日電梯1、 0用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉在地面上的碎紙屑等物。2、 0電梯轎箱內(nèi)之金屬部位、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層指示燈要用干抹布擦拭，根據(jù)需要可以用適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。3、 0各層電梯溝槽，容易引起故障，要用真空吸塵器將塵土雜物清除干凈。隨時5次/日1次/周車場（包括車道）1、 0經(jīng)常檢查，

16、發(fā)現(xiàn)有不干凈情況隨時清掃。2、 0墻面去污。隨時隨時垃圾場廚余垃圾要清理好垃圾和廚房垃圾。（排運由專業(yè)公司負(fù)責(zé)）1次/日廚余垃圾存放處1、 0地面用水沖洗。2、 0清除排水口的垃圾及雜物。1次/日隨時外圍之地面日常性清掃1、 0用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等）2、 0臟污嚴(yán)重地方用水沖洗。隨時隨時院內(nèi)綠化部分清除綠化地之落葉及雜物。隨時標(biāo)志扶手等標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。1次/日其他暴風(fēng)雨時的清理等，要及時進(jìn)行，保證人車通行無阻。（包括前面大道路面）下過雨后的地面，要做到能安全通行，無積水。迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火災(zāi)，防范于未然。在大廈外圍范圍內(nèi)出現(xiàn)的垃圾及臟污現(xiàn)象，要

17、做到適時清掃處理。（前面的道路及步行道，必要時也要進(jìn)行清掃）隨時定期清掃屋頂陽臺樓面1、 0地面要清掃，玷污嚴(yán)重時用水沖洗。2、 0清除排水溝之雜物泥沙，防止堵塞。（在下過大雨之后要隨時檢查）3、 0有必要保持清潔的金屬部分，要干抹及用清洗劑抹干凈。1次/周1次/周1次/周停車場（包括車道）0用掃帚清掃干凈。如有泥沙、油污，隨時用水沖洗或用適當(dāng)洗滌劑清洗干凈。0清除排水溝之泥沙雜物，防止堵塞。0在上下車地方周邊的柱子，要用濕抹布抹干凈。0墻面用細(xì)砂布去污。0天花、管道用干、濕毛巾擦拭。0燈具用干、濕毛巾擦拭。2次/天2次/周2次/周1次/季度1次/半年1次/2月外墻玻璃窗戶玻璃外面（室內(nèi)可視部

18、分，包括花崗巖板），利用擦窗機(jī)進(jìn)行。作業(yè)時注意下列事項：1 . 0作業(yè)要在白天進(jìn)行，在大風(fēng)天、下雨天要避免室外作業(yè)。2 . 0作業(yè)盡量安排在節(jié)假日期間，不影響辦公室內(nèi)工作人員辦公。3.1 遵守勞動安全規(guī)則及各項作業(yè)規(guī)則，以保證作業(yè)安全。3.2 高空作業(yè)使用安全帶。3.3 為了防止高空作業(yè)當(dāng)中掉落所使用的工具和器材，必須設(shè)置預(yù)防柵欄。3.4 必要時派保安人員疏導(dǎo)過路人。3.5 移動作業(yè)地點時，必須確認(rèn)安全之后才能行動。2次/年一樓大廳的照明燈具把燈泡（燈管）取下來連同反光板一起用中性清洗劑去掉臟污，用濕抹布抹過之后，用干抹布擦干，安上燈泡（管）。對于塑料罩及塑料部分，洗干凈后要涂上帶電防止劑。2

19、次/季度【一樓】正門大廳電梯間各種門走 廊樓 梯1、 0天花、風(fēng)口、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。2、 0玻璃、高墻部分去污除塵。3、 0電梯廳天花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去除污漬。2次/季度1次/月1次/月衛(wèi)生間天花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。1次/月開水間門、腰壁及壁櫥門、照明器等要清除灰塵或用濕抹布擦抹。1次/周電梯1、 0電梯轎箱內(nèi)部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。2、 0各層電梯溝槽用清洗劑擦拭。3、 0天花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清洗劑去污。1次/周1次/周1次/月中控室1、 0天花、燈具用干（濕）毛巾除塵。2、 0沙發(fā)、椅子的去塵除污。1

20、次/月1次/月其余各房管道井地面、墻面、天花、設(shè)備、管道、橋架、燈具的清掃。（清潔方式同上）4次/年或按甲方要求地毯的清潔地毯用專用地毯清潔劑進(jìn)行清洗。1次/季度對廢棄物設(shè)施的清理（日常性質(zhì)的）廚余垃圾存放處對地面進(jìn)行消毒，撒脫臭劑。1次/周通用事項1、 0清除墻壁灰塵。2、 0清除照明器具的灰塵及擦拭燈泡。3、 0各層機(jī)電設(shè)備房地面及墻面清掃。4次/年4次/年按需進(jìn)行外圍清掃外圍地面1、 0定期清掃1、 1地面用機(jī)器清洗1、 2石頭、瓷磚鋪墊部分機(jī)器清洗1、3側(cè)墻部分用水沖洗1、 4排水口、側(cè)溝要清除污泥2、 0特別清掃：對照明器進(jìn)行擦拭清掃3、 外圍部分，特別是正門前面大理石地面機(jī)器清洗。

21、4、 0上項的地面除用洗滌劑沖洗以外，根據(jù)材質(zhì)需要結(jié)晶的要進(jìn)行結(jié)晶。5、 0應(yīng)清除側(cè)溝排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而發(fā)生溢水的現(xiàn)象。6、 0大廈外部、招牌、揭示板等要用濕抹布抹試，對有必要的物件要擦亮，消防連接送水口要用適當(dāng)?shù)那鍧崉┤ノ邸?、 0花崗巖墻臺面用污漬劑擦拭。8、 0雨天即時清潔。9、 0室外綠地澆水。10.0室外燈具用干（濕）毛巾擦拭。1次/半月1次/半月1次/月2次/月2次/季度2次/周1次/月1次/周1次/周1次/周按需按需1次/月室外雨蓬用高空作業(yè)棚架及工具擦拭1次/周標(biāo)志、扶手等除塵、濕擦、干抹。（玷污嚴(yán)重時，隨時進(jìn)行）三、清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項目檢驗標(biāo)準(zhǔn)檢驗

22、方法樓層公區(qū)衛(wèi)生地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵、無雜物。抽查電梯內(nèi)干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味。目測玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺：明凈、光亮、無積塵、無污跡、無斑點。目測天花、燈罩目視無明顯灰塵，無污漬。目測風(fēng)口百葉目視無明顯灰塵，無污漬。抽查各種設(shè)施外表包括大堂前臺、廣告牌、

23、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等：表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。抽查衛(wèi)生間大小便池內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵。適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、鏡臺、鏡面內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點，無積水、無積塵。抽查地面、墻面光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。抽查廁紙簍、垃圾桶無陳積物，無臭味，外表干凈。檢查樓梯及門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、放火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、無積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查樓外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土

24、、紙屑、油跡、污漬等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。全面檢查第三節(jié)、設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理中硬件管理的核心部分，是使物業(yè)保值增值的核心手段。南區(qū)作為高智能化寫字樓，在做好日常物業(yè)管理工作的同時，制定長期的房屋本體及設(shè)備養(yǎng)護(hù)計劃。此外，我們將在南區(qū)的物業(yè)管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。一、機(jī)電設(shè)備管理的基本原則 1、大廈設(shè)備設(shè)施的管理采用安全而高效的管理模式 （1）建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運行管理及定期檢查維修。

25、運行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運行操作規(guī)程。 （2）制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由工程部，設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)設(shè)備管理規(guī)定和巡視檢查記錄開展工作，并作相關(guān)記錄。 （3）實施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分為小、中、大 修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡作為檔案性質(zhì)一直保留。對變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理，對高壓開關(guān)柜以及低壓配電柜和無功補(bǔ)償柜進(jìn)行年度保養(yǎng)。電梯的維護(hù)保養(yǎng)由專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)。 2、建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案 （1）根據(jù)大

26、廈圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定設(shè)備編碼規(guī)則 （2）制定含有設(shè)備編碼編號的設(shè)備臺帳。 （3）依設(shè)備臺帳設(shè)立設(shè)備管理卡設(shè)備卡執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。 （4）機(jī)電的編號由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。 3、建立設(shè)備臺賬 （1）設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡，將跟蹤設(shè)備至報廢。 （2）利用公司推進(jìn)的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡動智能高效以工程部為核心輻射所有管理處理的工程部門，接受公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。 （3）接受公司工程部綜合性的督查，引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯誤，對新問題工程部專案協(xié)助解決。 4、建立完善的質(zhì)量記錄體系 （1）任何工作做到有據(jù)可查。 （2）以工作記錄

27、考評員工的工作能力、工作績效。 （3）發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。 （4）適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運行。 （5）完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項。 （6）將集團(tuán)商業(yè)管理公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量將形成大廈管理處有力的技術(shù)后盾。 5、技術(shù)資料的管理 （1）對于技術(shù)資料管理，工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。 （2）工程部資料柜的鑰匙由專人管理。

28、6、有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理 （1）設(shè)備類鑰匙是指所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。 （2）設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。 （3）設(shè)立與本大廈相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。 二、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理 1、設(shè)備的日常運行和使用由服務(wù)提供部門負(fù)責(zé)，消防中心、停車場及大廈周圍由保安負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運行管理，并嚴(yán)格遵守各項制度和規(guī)程。2、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。3

29、、對電梯進(jìn)行專業(yè)化管理。充分發(fā)揮電梯維保專業(yè)公司的技術(shù)特長，要求駐場人員工作及時、規(guī)范，可以有效節(jié)約管理成本。 4、建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)大廈的圖紙資料制定設(shè)備編碼規(guī)則和設(shè)備臺帳，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。 5、對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入萬達(dá)商業(yè)VI視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示萬達(dá)商業(yè)的規(guī)范化管理模式。 6、利用公司推進(jìn)的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡到智能高效，以工程部為核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去，接受有關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督。 7、接受公司品質(zhì)管理部、工程部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在的問題，并協(xié)助解決。 8、管

30、理處工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成良好的氛圍。三、提高管理水平，節(jié)約支出 1、增收節(jié)支措施 （1）經(jīng)常對員工進(jìn)行勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識，努力降低維修維護(hù)成本。 （2）加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。 （3）加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用。 （4）大廈內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。 2、提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。 （1）提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。 （2）配備先進(jìn)的

31、維修工具和管理設(shè)備，實現(xiàn)管理微機(jī)化。 （3）繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。 （4）配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。 （5）加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。 （6）維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國優(yōu)大廈的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運作。 （7）建立激勵機(jī)制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。 （8）實行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程中的技術(shù)難題。 （9）成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。四、機(jī)電設(shè)備維修計劃項目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實施效果檢查周期內(nèi) 容柴油發(fā)電機(jī)組日常維護(hù)每日機(jī)、柴油油位和水箱水位和發(fā)電機(jī)清潔

32、發(fā)電機(jī)運行正常、安全無故障每星期起動一次充電，檢查機(jī)身滲漏定期保養(yǎng)（250H）1年更換機(jī)、柴油和濾清器和發(fā)電機(jī)AVR（電壓調(diào)節(jié)器）檢測變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、高壓對低壓以及低壓對地數(shù)據(jù)。（停電）高壓開關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動作狀態(tài)使用正常，安全無故障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到0.98以上定期維護(hù)半年測試功率因數(shù)和更換配件給排水管

33、日常維護(hù)每周及時維修和補(bǔ)漏暢通無滴漏定期維護(hù)1年檢修閥門和管道、刷漆公用水箱日常維護(hù)每周檢漏和維修水質(zhì)抽檢合格定期維護(hù)半年清洗和消毒二次供水池日常維護(hù)每周及時維修水質(zhì)抽檢合格定期維護(hù)半年清洗和消毒生活泵日常維護(hù)每天檢查水封是否滲水，電機(jī)同軸度和運行狀態(tài)水泵機(jī)組使用正常，安全無故障定期維護(hù)半年更換水封和電機(jī)軸承并加潤滑油閉路電視監(jiān)控日常維護(hù)每周檢查鏡頭和電路圖像清楚、工作正常定期維護(hù)半年更換配件和檢測共用天線日常維護(hù)每天及時維修使用正常、信號清晰定期維護(hù)半年檢測信號輸出音響設(shè)備日常維護(hù)每天及時維修輸入無噪聲、輸出聲音正常定期維護(hù)每季度檢測功放和揚聲器和話筒空調(diào)日常維護(hù)每日過濾網(wǎng)清洗、維修空調(diào)運行

34、正常、達(dá)到溫度設(shè)定要求。定期維護(hù)每季度加制冷液和檢修電路消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護(hù)每天每天抽檢煙感總數(shù)量的5%測試消防系統(tǒng)的煙感和溫感達(dá)到要求，系統(tǒng)運行正常定期維護(hù)1年測試系統(tǒng)的聯(lián)動功能和更換配件消防加壓泵日常維護(hù)每周點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流起動正常、無故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護(hù)每周測濕式報警器和檢查閥門報警動作正常、系統(tǒng)聯(lián)動正常定期維護(hù)半年油漆管道和末端放水測試五、房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計劃和實施項目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實施效果檢查周期內(nèi)容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無損壞、無污跡定期保養(yǎng)1年翻新、清洗樓梯間及通道日常維修每天及時維修、更換整潔、無損

35、壞定期保養(yǎng)1年粉刷、修補(bǔ)屋面日常維修1月及時維修、補(bǔ)漏無損壞、無滲漏道路日常維修每天路面修補(bǔ)定期保養(yǎng)半年路面刷漆溝渠、池地下排水道日常維修每月及時維修、（清理）破損和堵塞暢通、無損壞定期保養(yǎng)半年清理淤泥、修理六、南區(qū)智能化系統(tǒng)管理和維護(hù)1、智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)針對南區(qū)智能化系統(tǒng)的特點，結(jié)合智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，制定如下管理及維護(hù)方案：（1）、建立設(shè)備運行及維護(hù)人才隊伍 由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從管理處現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運行及維護(hù)隊伍，并邀請相關(guān)單位（如該系統(tǒng)的設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個人都能熟

36、諳該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。（2）、對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將對業(yè)戶通過提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。（3）、嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程首先，我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。（4）、建立供應(yīng)商檔案我們將對所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以

37、最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使南區(qū)的智能化系統(tǒng)得到及時的完善。（5）、處理好大廈使用初期的誤報警問題業(yè)戶對智能化系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成誤報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將根據(jù)實際情況，在入住初期設(shè)定一個N秒的滯后報警（由軟件實現(xiàn)），當(dāng)住戶誤操作時，可通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。（6）、日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保

38、養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運行。具體計劃見表：2、南區(qū)智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計劃項 目內(nèi) 容周 期攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周保養(yǎng)半年紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年消防報警系統(tǒng)巡視、檢查一月保養(yǎng)半年其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查第四節(jié)、客戶服務(wù)和客戶關(guān)系管理1 客戶服務(wù)主要內(nèi)容（1） 提供24小時客戶服務(wù)熱線；（2） 接收客戶的咨詢、報修、投訴等信息，負(fù)責(zé)將相關(guān)信息傳達(dá)至責(zé)任部門，并對處理情況進(jìn)行跟蹤和回訪；（3） 提供郵件收發(fā)、物品寄放、行李搬運、雨傘借用等增值服務(wù)；（4） 提供會議預(yù)訂、入室清潔、快遞、花卉養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)2 客戶服務(wù)中心和大堂前臺管理處將在管理處設(shè)客戶服務(wù)中心和大堂設(shè)前臺。（1） 大堂前臺的設(shè)施上將配備液晶屏電腦、電話等必需的辦公設(shè)備?？蛻舴?wù)人員可通過電話、網(wǎng)絡(luò)和物業(yè)管理軟件等方式與客戶服務(wù)中心進(jìn)行無障礙信息傳遞；（2） 管理處設(shè)立的客戶服務(wù)中心，接待來訪客戶以及處理來自各大堂前臺和各工作點的信