項目8核算投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)

1、 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS12022-5-2 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS22022-5-2項目八 核算投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)業(yè)務(wù) 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，企業(yè)可能將隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，企業(yè)可能將持有的房地產(chǎn)用于賺取租金或增值。本項持有的房地產(chǎn)用于賺取租金或增值。本項目主要學(xué)習(xí)投資性房地產(chǎn)的范圍、投資性目主要學(xué)習(xí)投資性房地產(chǎn)的范圍、投資性房地產(chǎn)的初始計量、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計房地產(chǎn)的初始

2、計量、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量以及投資性房地產(chǎn)的期末計價與處置。量以及投資性房地產(chǎn)的期末計價與處置。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS32022-5-2 項目項目8 8 目目 錄錄 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS42022-5-2 理解投資性房地產(chǎn)的定義與特征；理解投資性房地產(chǎn)的定義與特征； 掌握不同計量模式下投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量；掌握不同計量模式下投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量； 掌握投資性

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理；掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理； 掌握投資性房地產(chǎn)減值和處置的會計處理。掌握投資性房地產(chǎn)減值和處置的會計處理。項目項目8 8 投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn) 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS52022-5-2 能夠?qū)ζ髽I(yè)的投資性房地產(chǎn)進行正確判定和分類；能夠?qū)ζ髽I(yè)的投資性房地產(chǎn)進行正確判定和分類； 能夠正確理解并應(yīng)用投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的能夠正確理解并應(yīng)用投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的條件；條件； 能夠在不同計量模式下解決投資性房地產(chǎn)的具體會計問題

4、；能夠在不同計量模式下解決投資性房地產(chǎn)的具體會計問題； 能夠?qū)⒂嘘P(guān)會計信息在財務(wù)報告中列報和披露。能夠?qū)⒂嘘P(guān)會計信息在財務(wù)報告中列報和披露。項目項目8 8 投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn) 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS62022-5-2 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)中的土地是房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增投資性房地

5、產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS72022-5-2（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動 投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從，

6、是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。入。 根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)出租房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)出租房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)均視為一種經(jīng)營活動，其取得的租金收入或土地使權(quán)均視為一種經(jīng)營活動，其取得的租金收入或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值額達到法定標準的，還應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。增值額達到法定標準的，還應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF T

7、ECHNOLOGY PRESS82022-5-2（二）投資性房地產(chǎn)在為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益流入的方式與自（二）投資性房地產(chǎn)在為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益流入的方式與自用房地產(chǎn)明顯不同用房地產(chǎn)明顯不同（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式 投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益流入的方式主要是通投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益流入的方式主要是通過獲取租金收益和處置收益來實現(xiàn)，與自用房地產(chǎn)明顯不同，過獲取租金收益和處置收益來實現(xiàn)，與自用房地產(chǎn)明顯不同，因此應(yīng)當(dāng)作為一項單獨資產(chǎn)進行核算和反映。因此應(yīng)當(dāng)作為一項單獨資產(chǎn)進行核算和反映。 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本計量和和公允價值計量

8、兩投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本計量和和公允價值計量兩種計量模式。一般情況下，投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式，種計量模式。一般情況下，投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式，在滿足特定條件下可以采用公允價值計量模式。而企業(yè)的固定在滿足特定條件下可以采用公允價值計量模式。而企業(yè)的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一般采用成本計量。資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一般采用成本計量。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS92022-5-2( (一一) )已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán) 對于以短期租賃租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，對于以短期租賃租入

9、土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。不能確認為投資性房地產(chǎn)。 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS102022-5-2【2016年判斷年判斷題題改編改編】企業(yè)企業(yè)以以短期短期租賃租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，不能確認為投資性房地產(chǎn)。（）不能確認為投資性房地產(chǎn)。（

10、）正確答案正確答案答案解析企業(yè)并不擁有答案解析企業(yè)并不擁有其租入的其租入的土地使用權(quán)土地使用權(quán)的所有權(quán)，因此該企業(yè)不的所有權(quán)，因此該企業(yè)不得將其確認為投資性房地產(chǎn)。得將其確認為投資性房地產(chǎn)。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS112022-5-2( (二二) )持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。投資性房地產(chǎn)的定義。 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企

11、業(yè)取得的、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS122022-5-2 ( (三三) )已出租的建筑物已出租的建筑物 包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

12、 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。出租的建筑物。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS132022-5-21用于出租的建筑用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。產(chǎn)權(quán)的建筑物。2已出租的建筑物已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃他方簽訂了租賃協(xié)議協(xié)議,約定以經(jīng)營約定以經(jīng)營租賃方式出租的租賃方式出租的建筑物。建筑物。3企業(yè)將建筑物出企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議租，按租賃協(xié)議向承租人提供的向承租

13、人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。資性房地產(chǎn)。企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應(yīng)當(dāng)把握以下要點：企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應(yīng)當(dāng)把握以下要點： 一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。筑物才屬于已出租的建筑物。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS142022-5-2此外，下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)：此外，下列項目

14、不屬于投資性房地產(chǎn)： 實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認為固定同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認為固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn) 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS152022

15、-5-2【單選題】下列屬于投資性房地產(chǎn)核算范圍【單選題】下列屬于投資性房地產(chǎn)核算范圍的是的是( )。A .自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)B. 房地產(chǎn)商開發(fā)的商品房房地產(chǎn)商開發(fā)的商品房C .短期租入土地使用權(quán)又轉(zhuǎn)租給其他單位短期租入土地使用權(quán)又轉(zhuǎn)租給其他單位D. 已出租的建筑物已出租的建筑物答案：答案：D 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS162022-5-2【單選題】 根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)的是（ ）。 A.已出租的建筑物 B.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) C.已出租的土地使用權(quán)

16、 D.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物答案：D 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS172022-5-2 對于已對于已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為租賃期開始日，即承租人有權(quán)行使資性房地產(chǎn)的確認時點為租賃期開始日，即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。對持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。對持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)將該土地地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)將

17、該土地使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。（1）與該投資性房）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠地產(chǎn)的成本能夠可靠計量?？煽坑嬃?。 一項資產(chǎn)在符合投資性房地產(chǎn)的概念并同時一項資產(chǎn)在符合投資性房地產(chǎn)的概念并同時滿足下列兩個條件時，才可確認為投資性房地產(chǎn)：滿足下列兩個條件時，才可確認為投資性房地產(chǎn)： 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS182022-5-2投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進行初

18、始計量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進行初始計量。 （一）賬戶設(shè)置（一）賬戶設(shè)置 成本模式下的投資性房地產(chǎn)會計處理比較簡單，企業(yè)應(yīng)成本模式下的投資性房地產(chǎn)會計處理比較簡單，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶，比照賬戶，比照“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”或或“無形無形資產(chǎn)資產(chǎn)”賬戶進行核算，反映投資性房地產(chǎn)的成本。賬戶進行核算，反映投資性房地產(chǎn)的成本。 公允價值模式下投資性房地產(chǎn)實際成本的確定與成本模公允價值模式下投資性房地產(chǎn)實際成本的確定與成本模式下投資性房地產(chǎn)實際成本的確定是一致的，但企業(yè)應(yīng)當(dāng)在式下投資性房地產(chǎn)實際成本的確定是一致的，但企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶下設(shè)置賬戶下設(shè)置

19、“成本成本”和和“公允價值變動公允價值變動”兩個明細賬戶，其中兩個明細賬戶，其中“成本成本”明細賬戶反映投資性房地產(chǎn)的明細賬戶反映投資性房地產(chǎn)的取得成本。取得成本。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS192022-5-2( (二二) )投資性房地產(chǎn)初始計量的核算投資性房地產(chǎn)初始計量的核算1.1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn) 外購采用成本模式計量的土地使用權(quán)和建筑物，應(yīng)當(dāng)按外購采用成本模式計量的土地使用權(quán)和建筑物，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、照取得時的實際成本進行初始計

20、量，其成本包括購買價款、除一般納稅人支付的增值稅之外的相關(guān)稅費除一般納稅人支付的增值稅之外的相關(guān)稅費和可直接歸屬于和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。該資產(chǎn)的其他支出。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS202022-5-2 2019年年8月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。對外出租。8月月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃合同，約日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。年

21、。9月月1日，甲企業(yè)實際購入寫字樓并取得增值稅專用發(fā)票，價日，甲企業(yè)實際購入寫字樓并取得增值稅專用發(fā)票，價稅合計稅合計10 900萬元，增值稅稅率萬元，增值稅稅率9%（不考慮其他因素，甲（不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量）。企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量）。 【例【例8-18-1】 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 100 000 000 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額）應(yīng)交增值稅（進項稅額）9 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 109 000 000 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DAL

22、IAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS212022-5-2 2. 2. 自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)在建造過程中發(fā)生的支出通過企業(yè)在建造過程中發(fā)生的支出通過“在建工程在建工程”賬戶進賬戶進行歸集，待該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時將建造支出由行歸集，待該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時將建造支出由“在建工程在建工程”轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶，將相應(yīng)的土地使賬戶，將相應(yīng)的土地使用權(quán)由用權(quán)由“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY O

23、F TECHNOLOGY PRESS222022-5-2 2018年年6月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。使用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。2020年年6月，月，甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了租賃合同，將其中甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)）時起租。（達到預(yù)定可使用狀態(tài)）時起租。2020年年7月月5日，三棟廠房日，三棟廠房同時完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)同

24、時完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為。該塊土地使用權(quán)的成本為15 000萬元（不含稅）；三棟廠房的造價均為萬元（不含稅）；三棟廠房的造價均為20 000萬元，萬元，能夠單獨出售。能夠單獨出售。【例【例8-28-2】 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS232022-5-2 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其成土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其成本本15 000（20 00060 000)5 000萬元。萬元。 借：

25、投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 200 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 200 000 000 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 50 000 000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 50 000 000 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS242022-5-2 3. 3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的初始計量在本項非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的初始計量在本項目任務(wù)四目任務(wù)四 “投

26、資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換”中進行介紹。中進行介紹。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)將原來以非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)將原來以出售為目的作為存貨核算的房地產(chǎn)或?qū)⒁宰杂脼槟康淖鳛楣坛鍪蹫槟康淖鳛榇尕浐怂愕姆康禺a(chǎn)或?qū)⒁宰杂脼槟康淖鳛楣潭ㄙY產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)用于出租或資本增值轉(zhuǎn)換為定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)用于出租或資本增值轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS252022-5-24.4.投資者投入的投資性房地產(chǎn)，按照投資者約定的價值計

27、投資者投入的投資性房地產(chǎn)，按照投資者約定的價值計量；投資者的約定不公允的，以公允價值計量。量；投資者的約定不公允的，以公允價值計量。5.5.債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)按照債務(wù)重組準則的相關(guān)債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)按照債務(wù)重組準則的相關(guān)規(guī)定處理規(guī)定處理6.6.非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)按照非貨幣性資非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)按照非貨幣性資產(chǎn)交換準則的規(guī)定處理產(chǎn)交換準則的規(guī)定處理 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS262022-5-2 （一）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（一）采

28、用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式計量。只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式計量。 采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊”、“投資性房地產(chǎn)累計投資性房地產(chǎn)累計攤攤銷銷”科目，比照科目，比照“累計折舊累計折舊” ” 或或“累計攤銷累計攤銷”科目進行科目進行會計處理。會計處理。借借: :其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本（按期（月）計提折舊或攤銷

29、時）（按期（月）計提折舊或攤銷時） 貸貸: :投資性房地產(chǎn)累計折舊、投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊、投資性房地產(chǎn)累計攤銷借借: :銀行存款（取得租金收入時）銀行存款（取得租金收入時） 貸貸: :其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS272022-5-2【單選題單選題】企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用（企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用（ ）對投資）對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。A.成本模式成本模式 B.公允價值模式公允價值模式C.成本模式或公允價值模式成本模式或公允價值模式 D.重置

30、成本重置成本模式模式答案：答案：A 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS282022-5-2【單選題單選題】企業(yè)對成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)攤銷時，應(yīng)該借記（ ）科目。A.投資收益 B.其他業(yè)務(wù)成本 C.營業(yè)外收入 D.管理費用 答案：B 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS292022-5-2 2019年年12月，甲企業(yè)（增值稅一般納稅人）將月，甲企業(yè)（增值稅一般納稅人）將一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已

31、確認為投資性房地產(chǎn)，采用一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為成本模式進行后續(xù)計量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為18 000萬萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為元，按照直線法計提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為年，預(yù)計凈殘值為零。按照租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金零。按照租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金87.2萬元萬元（含增值稅），增值稅稅率（含增值稅），增值稅稅率9%。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 【例【例8-38-3】借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 75 750 0 000 000 貸：投資性房地

32、產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 75 750 0 000 000確認租金收入時確認租金收入時借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 872 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 800 000 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）應(yīng)交增值稅（銷項稅額）72 000 月末計提折舊月末計提折舊 每月計提折舊每月計提折舊18 00018 000202012127575（萬元）。（萬元）。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS302022-5-2【判斷題判斷題】采用成本模式進行后續(xù)

33、計量的投采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷。資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷。答案：答案： 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS312022-5-2 （二）采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（二）采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的, ,可以采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)可以采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進

34、行后續(xù)計量，當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：條件： 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS322022-5-2 采用公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)在附注中詳細披露公允價值采用公允價值

35、模式的，應(yīng)當(dāng)在附注中詳細披露公允價值確定的依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響。確定的依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響。 采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不計提采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負債表日的公允價計量。資產(chǎn)負債表折舊或攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負債表日的公允價計量。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值與原賬面價值的差額，計入日，投資性房地產(chǎn)的公允價值與原賬面價值的差額，計入“公允價值變動損益公允價值變動損益”。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS3

36、32022-5-2 20182018年年1010月月1 1日日, ,甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租 甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20182018年年7 7月月, ,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議, ,約定將甲公司開發(fā)的一棟約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用, ,租租賃期為賃期為1010年。當(dāng)年年。當(dāng)年1010月月1 1日日, ,該寫字樓開發(fā)完成并開始起租該寫字樓開發(fā)完成并開始起租, ,寫寫字樓的造價為字樓的造價為900090

37、00萬元。萬元。20182018年年1212月月3131日日, ,該寫字樓的公允價該寫字樓的公允價值為值為92009200萬元。假設(shè)甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模萬元。假設(shè)甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下式計量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: :借借: :投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 90 000 00090 000 000 貸貸: :開發(fā)成本開發(fā)成本90 000 00090 000 00020182018年年1212月月3131日日, ,按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值【例【例8-48-4】借借: :投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價

38、值變動公允價值變動 2 000 000 2 000 000 貸貸: :公允價值變動損益公允價值變動損益 2 000 0002 000 000 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS342022-5-2 為保證會計信息的可比性為保證會計信息的可比性, ,企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量計量模式模式一經(jīng)確定一經(jīng)確定, ,不得隨意變更不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下, ,才允許企業(yè)對投才允許企

39、業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的的, ,由于涉及會計計量基礎(chǔ)的變由于涉及會計計量基礎(chǔ)的變更，應(yīng)當(dāng)作為更，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更會計政策變更處理處理, ,以計量模式變更時公允價以計量模式變更時公允價值作為投資性房地產(chǎn)初始成本，并將變更時公允價值與賬面值作為投資性房地產(chǎn)初始成本，并將變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益價值的差額調(diào)整期初留存收益。 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn), ,不得從公不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。允價值模

40、式轉(zhuǎn)為成本模式。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS352022-5-2 甲公司的賬務(wù)處理為：甲公司的賬務(wù)處理為： 20201818年，甲公司將一幢寫字樓出租給乙公司，采年，甲公司將一幢寫字樓出租給乙公司，采用成本模式計量。用成本模式計量。20192019年年1 1月月1 1日，假定甲公司持有的投資性房日，假定甲公司持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值計量的條件，甲公司決定采用公允價值地產(chǎn)滿足采用公允價值計量的條件，甲公司決定采用公允價值模式對該寫字樓進行后續(xù)計量。模式對該寫字樓進行后續(xù)計量。20192

41、019年年1 1月月1 1日，該寫字樓的原日，該寫字樓的原價價9 0009 000萬元，已提折舊萬元，已提折舊270270萬元，未提取減值準備，萬元，未提取減值準備，公允價值公允價值9 5009 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的萬元。甲企業(yè)按凈利潤的1010計提盈余公積。假定不考計提盈余公積。假定不考慮所得稅因素。慮所得稅因素。借借: :投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 95 000 000 95 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 2 700 0002 700 000 貸貸: :投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 90 000 000 90 000 000 利潤分配利潤分

42、配未分配利潤未分配利潤 6 930 0006 930 000 盈余公積盈余公積 770 000 770 000【例【例8-58-5】 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS362022-5-2【單選題單選題】公允價值計量模式下，投資性房公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入（地產(chǎn)的公允價值變動計入（ ）科目。）科目。A.公允價值變動損益公允價值變動損益 B.其他綜合收益其他綜合收益C.投資收益投資收益 D.公允價值上升計入其他綜合收益，公允價公允價值上升計入其他綜合收益，公允價值下降計入公允價

43、值變動損益值下降計入公允價值變動損益答案：答案：A 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS372022-5-2【判斷題判斷題】采用公允價模式進行后續(xù)計量的采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷。答案：答案： 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS382022-5-2【判斷題判斷題】采用公允價模式進行后續(xù)計量的采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)，資

44、產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值，計入公允價值，計入“公允價值變動損益公允價值變動損益”。答案：答案：。解析：資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的。解析：資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值與原賬面價值的差額公允價值與原賬面價值的差額，計入，計入“公允價值變公允價值變動損益動損益”。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS392022-5-2 （一）資本化的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行改擴建或裝修等再開發(fā)且將來企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行改擴建或裝修等再開發(fā)且將來

45、仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)核算，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)核算，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)科目下增設(shè)“在建在建”明細科目對資本化的明細科目對資本化的后續(xù)支出進行核算。后續(xù)支出進行核算。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS402022-5-2 2012018 8年年8 8月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房租賃合月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房租賃合同即將到期，該廠

46、房按照成本模式進行后續(xù)計量，原價為同即將到期，該廠房按照成本模式進行后續(xù)計量，原價為2 2 000000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊600600萬元。為了提高廠房的租金收入，萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。訂了租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。9 9月月1515日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。程。1212月月1515日，廠房改擴建工程完工，日，廠房改擴建工程

47、完工，共發(fā)生其他支出共發(fā)生其他支出150萬萬元（不含稅），以銀行存款支付元（不含稅），以銀行存款支付，即日按照租賃合同出租給，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)丙企業(yè)?！纠纠?-68-6】 本例中，改擴建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計入投本例中，改擴建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。資性房地產(chǎn)的成本。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS412022-5-2 20182018年年9 9月月1515日日1212月月1515日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 14 000 00

48、0 14 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊、投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊、投資性房地產(chǎn)累計攤銷 6 000 0006 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 20 000 000 20 000 000 20182018年年9 9月月1515日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 1 500 000 1 500 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 500 000 1 500 000 20182018年年1212月月1515日，改擴建工程完工日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房

49、15 500 00015 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建在建 15 500 00015 500 000 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS422022-5-2 投資性房地產(chǎn)租賃合同到期，企業(yè)對其進行改擴建或裝投資性房地產(chǎn)租賃合同到期，企業(yè)對其進行改擴建或裝修等，但工程完工后不再用于出租而是轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)將修等，但工程完工后不再用于出租而是轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程在建工程”，并通

50、過，并通過“在建在建工程工程”科目歸集改擴建或裝修工程的資本化支出，待工程完科目歸集改擴建或裝修工程的資本化支出，待工程完工后，由工后，由“在建工程在建工程”轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”。（二）費用化的后續(xù)支出（二）費用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的不滿足資本化條件的后續(xù)支出，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的不滿足資本化條件的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。會計處理為：應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。會計處理為：借借: :其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 貸貸: :銀行存款銀行存款 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS4

51、32022-5-2投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量核算小結(jié) 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS442022-5-2 （一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或?qū)⒎峭顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包

52、將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)括兩個方面：一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)或從出租狀態(tài)改際狀態(tài)上的改變，從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)或從出租狀態(tài)改為自用或待售狀態(tài)。為自用或待售狀態(tài)。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS452022-5-2 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換主要有將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投

53、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換主要有將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)和將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)兩種轉(zhuǎn)資性房地產(chǎn)和將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)兩種轉(zhuǎn)換形式，具體包括四種情況。換形式，具體包括四種情況。 （1） （2） （3） （4） 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS462022-5-2（二）（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日通常為非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使房地

54、產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。如果企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。如果企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其持有的達到可出租狀態(tài)的建筑出正式書面決議，明確表明其持有的達到可出租狀態(tài)的建筑物以備經(jīng)營性出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，轉(zhuǎn)換物以備經(jīng)營性出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，轉(zhuǎn)換日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期。投資性房地產(chǎn)日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明

55、將其重新開發(fā)用于對外會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期或房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于銷售的日期或房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應(yīng)改變轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應(yīng)改變的日期。的日期。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS472022-5-2二、二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理（一）（一）成本模式下的轉(zhuǎn)換成本模式

56、下的轉(zhuǎn)換 成本模式下，由于企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨、投成本模式下，由于企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨、投資性房地產(chǎn)均采用以實際成本為基礎(chǔ)核算，計量基礎(chǔ)一致，所資性房地產(chǎn)均采用以實際成本為基礎(chǔ)核算，計量基礎(chǔ)一致，所以成本模式下的轉(zhuǎn)換會計處理比較簡單，僅是對房地產(chǎn)的重新以成本模式下的轉(zhuǎn)換會計處理比較簡單，僅是對房地產(chǎn)的重新分類，相應(yīng)科目按賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)即可。分類，相應(yīng)科目按賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)即可。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS482022-5-21.1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地

57、產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準備存貨跌價準備( (原已計提跌價準備的原已計提跌價準備的） 貸貸：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品或或開發(fā)成本開發(fā)成本（按其賬面余額按其賬面余額） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)成本開發(fā)成本”科目類似于一般企業(yè)的科目類似于一般企業(yè)的“生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本”科目，科目，“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”科目類似于科目類似于“庫存商品庫存商品”科科目。如果在完工時已經(jīng)將開發(fā)

58、成本轉(zhuǎn)到了開發(fā)產(chǎn)品，那么直接目。如果在完工時已經(jīng)將開發(fā)成本轉(zhuǎn)到了開發(fā)產(chǎn)品，那么直接貸記貸記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”科目，如果沒有結(jié)轉(zhuǎn)，則直接貸記科目，如果沒有結(jié)轉(zhuǎn)，則直接貸記“開發(fā)成開發(fā)成本本”科目?？颇?。 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS492022-5-2 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20182018年年5 5月月1010日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的

59、一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20182018年年7 7月月1515日。日。20182018年年7 7月月1515日，該寫字樓的賬面余額日，該寫字樓的賬面余額55 000 00055 000 000元，未計提元，未計提存貨跌價準備。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。存貨跌價準備。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 55 000 000 55 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 55 000 000 55 000 000【例【例8-78-7】 財務(wù)會計財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大

60、學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS502022-5-2 2. 2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時投資性房地產(chǎn)時, ,應(yīng)當(dāng)按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的應(yīng)當(dāng)按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等原價、累計折舊、減值準備等, ,分別轉(zhuǎn)入分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊、投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊、投資性房地產(chǎn)累計攤銷”、“投資投資性房地產(chǎn)減值準