項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程指引手冊

1、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程指引手冊1、目的1.1為了加強(qiáng)公司項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作管理、規(guī)范報(bào)批報(bào)建工作流程、提高工作效率，特制訂本指引手冊。2、適用范圍2.1 適用于XX公司項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作指導(dǎo)。3、術(shù)語和定義3.1報(bào)批報(bào)建主要指房地產(chǎn)開發(fā)前期過程中相關(guān)開發(fā)證件的報(bào)批獲取、工程的報(bào)建驗(yàn)收等。3.2 XX公司。3.3 “六證”指房地產(chǎn)開發(fā)過程中最主要的證件，同時(shí)也是開發(fā)企業(yè)完成整個(gè)開發(fā)周期所必須獲取的證件，具體包括：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收備案證。3.4 其他證件：項(xiàng)目選址意見書、房屋拆遷許可證、建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證、房屋所有權(quán)證

2、、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等。4、職責(zé)4.1 公司規(guī)劃建設(shè)部、合同預(yù)算部、土地外聯(lián)部 指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和協(xié)助項(xiàng)目公司報(bào)批報(bào)建工作； 跟蹤、落實(shí)項(xiàng)目公司報(bào)批報(bào)建工作計(jì)劃； 統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目公司報(bào)批報(bào)建過程存在的問題與困難；4.2公司規(guī)劃建設(shè)部 結(jié)合項(xiàng)目具體開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)，編制報(bào)批報(bào)建工作計(jì)劃； 負(fù)責(zé)從項(xiàng)目立項(xiàng)至“六證”獲取的全部手續(xù)； 協(xié)助組織工程綜合竣工驗(yàn)收、檔案驗(yàn)收等工作，辦理房屋初始產(chǎn)權(quán)登記；4.2.5 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)其他報(bào)批報(bào)建手續(xù)以及證件的辦理。5、報(bào)批報(bào)建涉及的主要政府部門和業(yè)務(wù)政府部門涉及業(yè)務(wù)國土資源局（下稱國土局）土地出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地證等規(guī)劃局/城鄉(xiāng)規(guī)劃局（下

3、稱建規(guī)局）項(xiàng)目選址、規(guī)劃方案、規(guī)劃變更、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃竣工實(shí)測、竣工核實(shí)、竣工驗(yàn)收等住房建設(shè)委員會(huì)（下稱住建委）建筑工程施工許可證、房屋拆遷許可證、項(xiàng)目暫定資質(zhì)、預(yù)售證、排水許可、竣工驗(yàn)收等發(fā)改委員會(huì)（或項(xiàng)目辦）項(xiàng)目立項(xiàng)財(cái)政局土地出讓金契稅、土地出讓金登記單等住房與城市建設(shè)局（下稱住建局）房地產(chǎn)資質(zhì)、面積預(yù)測、面積實(shí)測、預(yù)售證、合同備案、物業(yè)管理、房屋產(chǎn)權(quán)等消防支隊(duì)/消防大隊(duì)規(guī)劃方案審查、單體施工圖審查、專項(xiàng)竣工驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)局（下稱環(huán)保局）規(guī)劃方案審查、專項(xiàng)竣工驗(yàn)收等人民防空辦公室（下稱人防辦）規(guī)劃方案審查、專項(xiàng)竣工驗(yàn)收等衛(wèi)生局規(guī)劃方案審查，酒店、餐飲、幼兒園、

4、食堂等單體施工圖審查及竣工驗(yàn)收等安監(jiān)局安全條件評估備案安防驗(yàn)收等民用航空局（下稱民航局）建筑限高等民政局項(xiàng)目案名、社區(qū)用房驗(yàn)收等物價(jià)局預(yù)售物價(jià)備案等地震局抗震審核等拆遷安置管理辦公室（下稱拆遷辦）房屋拆遷許可等綜合執(zhí)法局廣告發(fā)布位置選址、建筑垃圾、工程渣土許可等工商局企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、廣告發(fā)布許可等供電局供電方案、供電線路等園林局園林管理、樹木砍伐移植、綠環(huán)驗(yàn)收等交警支隊(duì)項(xiàng)目指引牌等6、報(bào)批報(bào)建簡易流程圖審查項(xiàng)目獲取土地出讓合同土地出讓金及契稅規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目立項(xiàng)、暫定資質(zhì)規(guī)劃局初審規(guī)委會(huì)終審建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證消防人防環(huán)保其他部門國有土地使用權(quán)證建筑工程施工許可證合同備案質(zhì)監(jiān)安監(jiān)

5、商品房預(yù)售許可證價(jià)格備案面積預(yù)測物業(yè)選定預(yù)售方案資金監(jiān)管形象進(jìn)度規(guī)劃竣工核實(shí)規(guī)劃竣工實(shí)測綜合竣工驗(yàn)收房屋產(chǎn)權(quán)證專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工備案三維面積實(shí)測7、主要工作流程7.1 簽訂土地出讓合同公司領(lǐng)導(dǎo)主導(dǎo)，土地外聯(lián)部與國土部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，公司合同預(yù)算部協(xié)助負(fù)責(zé)針對合同范本、條款、地塊范圍、技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行核對，避免產(chǎn)生爭議條款。7.2建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理項(xiàng)目選址是指建設(shè)工程的選址和布局符合城市規(guī)劃要求，并獲得城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。7.2.1主管部門：建規(guī)局7.2.2申報(bào)資料：（1）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請表（2）國有土地使用權(quán)出讓合同及附圖（3）規(guī)劃部門提供的設(shè)計(jì)條件（

6、4）1:500或1:1000地形圖（5）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他有關(guān)計(jì)劃文件7.3 項(xiàng)目立項(xiàng)辦理開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)即取得政府主管部門（市發(fā)改委或管委會(huì)經(jīng)發(fā)局項(xiàng)目辦）對項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件，同時(shí)列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。7.3.1主管部門：發(fā)改委（管委會(huì)項(xiàng)目辦）7.3.2申報(bào)資料：（1）項(xiàng)目立項(xiàng)申請書面報(bào)告（2）資本金證明（3）土地使用權(quán)證明（土地出讓合同）（4）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（5）項(xiàng)目地形圖（6）項(xiàng)目投資預(yù)算（7）可行性研究報(bào)告7.4 項(xiàng)目暫定資質(zhì)辦理依照法律規(guī)定，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。7.4.1主管部門

7、：住建局7.4.2申報(bào)資料：（1）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（3）企業(yè)章程（4）法定代表人身份證明（5）相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員勞動(dòng)合同及職稱證書（6）經(jīng)營場地產(chǎn)權(quán)證明（7）注冊資本證明及投資額相關(guān)憑證7.5國有土地使用權(quán)證辦理國有土地使用權(quán)證是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。7.5.1主管部門：國土局7.5.2分階段工作程序（1）土地登記申請 （2）地籍調(diào)查 （3）土地權(quán)屬審核 7.5.3 申報(bào)資料：（1）土地登記申請審批表（2）原國有土地使用證（原土地所有者提供）（3）法人資格證明（營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證）（4）法定代表人證明（5）法定代表人身份證明（6）授

8、權(quán)委托書（7）受委托人身份證明（身份證復(fù)印件）（8）授權(quán)指界委托書（項(xiàng)目部協(xié)助現(xiàn)場指界）（9）建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附圖（用地測繪圖）（10）土地出讓合同（11）土地出讓金及契稅發(fā)票（12）相關(guān)稅費(fèi)繳納證明（教育配套費(fèi)等）7.6建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。7.6.1主管部門：建規(guī)局7.6.2申報(bào)資料：（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)表（2）項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（3）國有土地使用權(quán)出讓合同（4）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（5）標(biāo)明擬建項(xiàng)目用地范圍的1/500、1/1000現(xiàn)勢地形圖（6）法人資質(zhì)證明（7）開

9、發(fā)公司資質(zhì)證明（8）已審核的規(guī)劃方案文本（9）關(guān)于辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的法人授權(quán)委托書及經(jīng)辦人身份證7.7建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證、是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)工程辦理建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、綜合竣工驗(yàn)收、房屋產(chǎn)權(quán)登記等的法定要件。7.7.1主管部門：建規(guī)局7.7.2分階段工作程序：（1）消防審查（2）人防審查（3）定位放線、驗(yàn)線（4）行政規(guī)費(fèi)繳納7.7.3

10、申報(bào)資料：（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（2）國有土地使用權(quán)證（3）地形圖（4）批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖及單體方案圖（5）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（6）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（7）設(shè)計(jì)條件通知書（8）方案審查意見書（9）建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附圖（10）建設(shè)工程預(yù)算書（11）施工圖（12）相關(guān)消防、環(huán)保、人防等部門書面意見（13）日照分析、由設(shè)計(jì)院承諾的面積表（14）項(xiàng)目教育問題說明（繳納教育設(shè)施配套資金或其他）（15）沿城市主次干道的項(xiàng)目需提供建筑照明設(shè)計(jì)（16）需要拆遷的應(yīng)附拆遷文件（17）分層面積表（18）立項(xiàng)材料7.8建筑工程施工許可證辦理建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件

11、，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。7.8.1主管部門：建規(guī)局7.8.2前提條件：（1）施工場地已基本具備施工條件（三通一平） （2）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù) （3）已經(jīng)取得規(guī)劃許可證（4）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求（5）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)（6）有滿足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求的施工圖紙（7）已在質(zhì)量監(jiān)督主管部門及安全監(jiān)督主管部門辦理相應(yīng)的質(zhì)量、安全監(jiān)督注冊手續(xù)（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)7.8.3分階段工作程序：（1） 招投標(biāo)（2） 施工單位入市備案（如需）（3） 總包合同、監(jiān)理合同備案（4） 質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)審批（5） 項(xiàng)目資本金審查（6） 申請現(xiàn)場踏勘7.8.4

12、申報(bào)資料：（1）國有土地使用證（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（3）建筑工程施工許可證申請表（4）中標(biāo)通知書（5）施工合同、監(jiān)理合同（6）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督申請表（7）建筑工程安全監(jiān)督申請表（8）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（9）繳納散裝水泥基金及農(nóng)民工工資保障金，并提供繳費(fèi)憑證（10）相關(guān)審圖單位出具的審圖意見（11）房屋拆遷許可證（涉及到房屋拆遷的項(xiàng)目）（12）項(xiàng)目資本金繳存證明（13）現(xiàn)場踏勘意見（14）意外傷害保險(xiǎn)合同7.9商品房預(yù)售許可證辦理商品房銷售許可證是項(xiàng)目成果準(zhǔn)入市場銷售的法定文件，是商品房銷售過程中辦理相關(guān)手續(xù)的要件。7.9.1主管部門：住建局7.9.2 前提條件：（1）工程形象或投資額符合當(dāng)

13、地政府要求（2）已落實(shí)前期物業(yè)管理方案7.9.3分階段工作程序：（1）選定物業(yè)公司（2）簽訂預(yù)售監(jiān)管協(xié)議（3）辦理物價(jià)備案、預(yù)售方案備案（4）形象進(jìn)度證明、辦理網(wǎng)上備案7.9.4申報(bào)資料：（1）商品房銷售許可證申請書（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書、組織機(jī)構(gòu)代碼（3）法人、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；委托書、證明書原件（4）國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（5）公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明（6）前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)等級(jí)證書、物業(yè)配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬等書面材料（7）形象進(jìn)度或投資額說明（8）標(biāo)準(zhǔn)地名確認(rèn)書（9）預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議（10）商品房網(wǎng)上銷售入網(wǎng)認(rèn)證表（11）總平面

14、圖及分層圖（12）商品房預(yù)售方案（13）房屋面積預(yù)測報(bào)告7.10綜合竣工驗(yàn)收辦理竣工驗(yàn)收指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后開發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。7.10.1主管部門：建規(guī)局7.10.2前提條件：（1）單體施工完成（2）門窗、幕墻、欄桿等施工完成（3）現(xiàn)場管網(wǎng)（水、電、氣、雨污、弱電、消防等）施工完成（4）消防、人防、安防、環(huán)保、防雷、綠化施工完成7.10.3分階段工作程序：（1）規(guī)劃驗(yàn)收、規(guī)劃實(shí)測（2）質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收（3）消防、人防、安防、環(huán)保、防雷、檔案、綠化等專項(xiàng)驗(yàn)收（4）水

15、、電、氣驗(yàn)收（5）綜合驗(yàn)收（6）申請現(xiàn)場核驗(yàn)7.10.4申報(bào)資料：（1）竣工驗(yàn)收備案申請表（2）竣工驗(yàn)收備案證申請報(bào)告（3）社居用房移交承諾（4）物業(yè)管理項(xiàng)目備案表（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（6）建筑工程施工許可證（7）建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證（8）工程竣工驗(yàn)收報(bào)告（9）消防、人防、安防、環(huán)保、衛(wèi)生、綠化、水、電、氣、文廣、通信、民政等專項(xiàng)驗(yàn)收意見書（10）住宅分戶驗(yàn)收記錄（11）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表7.11房屋產(chǎn)權(quán)初始登記辦理初始登記是指土地登記機(jī)關(guān)對土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。在房屋竣工以后90日內(nèi)，由開發(fā)商向登記機(jī)關(guān)申報(bào)，經(jīng)

16、過房屋土地管理部門的審核，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。通過確權(quán)以后，開發(fā)商取得房屋所有權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）。沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，不能辦理個(gè)人（業(yè)主）房屋所有權(quán)證。7.11.1主管部門：住建局7.11.2分階段工作程序（1）三圍面積實(shí)測（2）樓棟編號(hào)7.11.3申報(bào)資料：（1）房屋所有權(quán)登記申請書（2）營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證（3）國有土地使用證（4）立項(xiàng)批復(fù)（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（6）建筑工程施工許可證（7）商品房預(yù)售許可證（8）竣工驗(yàn)收備案表（9）建設(shè)工程檔案驗(yàn)收合格意見書（10）面積實(shí)測報(bào)告（11）樓（門）牌號(hào)證明（12）委托書、經(jīng)辦人身份證8、相關(guān)基金、保證金

17、返退辦理8.1墻改基金返退新型墻體材料專項(xiàng)基金是國家為推廣新型墻體材料發(fā)展而設(shè)立的具有專門用途的政府性基金，收入繳入國庫，并納入地方財(cái)政收入。 開發(fā)部應(yīng)當(dāng)在建筑工程主體工程竣工后，墻體作粉刷等隱蔽處理前，向墻體材料管理機(jī)構(gòu)申請辦理新型墻體材料專項(xiàng)基金結(jié)算手續(xù)，確定返退比例，繼而申請墻改基金返還。8.1.1 主管部門：建規(guī)局節(jié)能墻改辦8.1.2申請資料：（1）新型墻體材料專項(xiàng)基金驗(yàn)收申請表（2）建筑工程招投標(biāo)預(yù)算書或工程量核定單（3）規(guī)劃許可證、施工許可證（4）繳納專項(xiàng)基金的有效票據(jù)（5）使用新型墻體材料的銷售憑證8.2 散裝水泥基金繳納與返還散裝水泥專項(xiàng)基金是國家為支持散裝水泥事業(yè)發(fā)展而設(shè)立的具有專門用途的政府性基金，并納入地方財(cái)政收入。開發(fā)部應(yīng)在竣工驗(yàn)收備案后及時(shí)申請返退專項(xiàng)基金。8.2.1 主管部門：散裝辦8.2.2申報(bào)資料:（1）散裝水泥專項(xiàng)資金結(jié)算申請表（2）工程現(xiàn)場驗(yàn)收申請表（3）散裝水泥專項(xiàng)資金繳款票據(jù)（4）經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的工程決算書（5）購買散裝水泥（或預(yù)拌混凝土）原始發(fā)票8.3 開竣工保證金、年度開發(fā)量保證金返退 開竣工及年度開發(fā)量保證金是政府部門為督促開發(fā)企業(yè)按合同約定如期開工、竣工，且確保年度開發(fā)進(jìn)度而設(shè)立的保證金預(yù)繳制度。開發(fā)/前期部在工程節(jié)