新房驗收交房全套流程及注意事項

1、新房驗收交房全套流程及注意事項收房應(yīng)知【提示】：兩書兩表”又增加了實測面積登記表開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、房屋土地測繪技術(shù)報告書實測面積登記表、必須為原件而不是復(fù)印件。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。住宅使用說明書則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在質(zhì)量保證書和使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題較少；竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命

2、關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責(zé)任。需要提醒購房者注意的是，一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房時發(fā)現(xiàn)問題，如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相

3、連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯

4、工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。其他原則：其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)

5、重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)外墻：貼外墻磚內(nèi)墻：耐水膩子找平地面：細(xì)石混凝土抹光頂棚：耐水膩子找平門窗：單元門為對講系統(tǒng)；戶門為四防門、塑鋼窗、無室內(nèi)門。廚房：地面為細(xì)石混凝土抹光（無防水層）、墻面為水泥砂漿抹平、頂棚為耐水膩子找平衛(wèi)生間：地面為水泥砂漿抹平（有防水層）、墻面為水泥砂漿抹平，頂棚為耐水膩子找平；無潔具（預(yù)留管道）水源：市政供水供暖系統(tǒng)：壁掛式燃?xì)鉅t；銅鋁復(fù)合暖氣片；電話線：預(yù)留電話線插孔（報裝費買受人自理）；有線電視：預(yù)留有線電視插孔（入網(wǎng)費買受人自理）

6、收房流程核驗業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單1、看墻壁。不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀(jì)80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺

7、風(fēng)來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。2、驗水電。首先是驗一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不

8、是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。當(dāng)然，這是一種理想的配置，多數(shù)土建的電線會差一個等級。3、驗防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加

9、以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。4、驗管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺槭裁匆炇者@個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會"偷”這個工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十

10、二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展商會認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。5、驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水

11、管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標(biāo)志。然后用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。我見過最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到7厘米的，測量后我還以為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。6、驗層高如果你的合同有

12、這一個條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種約成本的方法的。1）減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2）雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3）在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。7、驗門窗這里猶其以驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的

13、密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨大方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨大雨水滲進(jìn)的問題了。收房應(yīng)向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質(zhì)量合格證書.驗收應(yīng)以合同書及附件規(guī)定的為準(zhǔn).面積應(yīng)以有資質(zhì)的測繪單位出具的證明為準(zhǔn)注意使用面積與建筑面積不同層高以合同規(guī)定為準(zhǔn)實際層高比標(biāo)注值少以內(nèi)均為正常.花園面積是否大于其承諾的最小值.門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固？門窗質(zhì)量是否合格（平直度密封性牢固性等）?各層防水是否做好？（可以從天花板是否有

14、水漬判斷）各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等.內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整.陽臺露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動等現(xiàn)象.安裝的安全護(hù)欄是否牢固.電路水路是否接通？電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少？空調(diào)運轉(zhuǎn)冷熱試驗.合同規(guī)定的贈送器具是否齊全？電視電話寬帶接口是否齊全？廚房衛(wèi)生間的通風(fēng)孔是否具備？信報箱是否安裝？可視對講遠(yuǎn)程遙控煤氣火災(zāi)報警窗磁門磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到位？社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.集體收房程序指南第一步：帶齊身份證件、全部購房資料、房屋交付通知書（入住通知”）、必須費用（如物業(yè)費用）以及驗房工具、照相機(jī)、錄音筆、小型攝像機(jī)等采證工具，以業(yè)主身份前往博雅西國

15、會所報到。（現(xiàn)金盡量少帶；如果您對收房成功有很大疑問、或者不愿意委托開發(fā)商代交契稅和大修基金，可以不帶）。第二步：如果您對收房流程有異議，必須充分表達(dá)您的想法和意愿。如果在收房流程中，開發(fā)商有違反約定交房條件和交房手續(xù)、侵犯您個人利益和選擇權(quán)的事宜，您要據(jù)理力爭、以體現(xiàn)您的真實意愿。第三步：領(lǐng)取房屋交付必備文件：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表，以確定房屋是否已達(dá)到交付條件。按照購房合同第十一條，您必須看到這些文件原件、確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。否則，后續(xù)產(chǎn)生的風(fēng)險和責(zé)任將由您自己負(fù)責(zé)（例如：您對房屋質(zhì)量不滿意而要求退房

16、的話，您的大筆money可是已經(jīng)交給開發(fā)商，您將處于被動）。如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”（附件1）。第四步：房屋檢驗（驗房）（包括小區(qū)環(huán)境、周界）（1）本程序是開發(fā)商和業(yè)主之間的必備流程。（2）如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函”（見附件二）后中止辦理手續(xù)。（3）開始簽署房屋驗收情況表（根據(jù)您上次看房提交的整改意見逐一對照，并參考收房須知”）（以下幾點必須填寫，先舉個例子，以后逐步補充和修改）A

17、、房屋衛(wèi)生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗；B、上下水無法試驗不能確認(rèn)是否已通；C、沒有查驗電梯的準(zhǔn)運證；D、車庫未啟用；E、保安系統(tǒng)未測試；F、G、以下填寫單套房屋個性問題；H、（4）要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告，若實測面積超出3%,可以中止收房。（估計超出3%的可能性很小，因此這里不給出確認(rèn)函模板，偷個懶：）（5）如果驗房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”（見附件三）后中止辦理手續(xù)。（6）如果驗房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較少、或可以接受，則業(yè)主可簽字確認(rèn)驗房通過”,但須將發(fā)現(xiàn)的問題逐一填寫在驗房單上。另外，盡量在驗房單上加上以下幾句

18、：若房屋不符合有關(guān)國家強制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失(包括裝修)，本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊?。”若房屋有變更設(shè)計，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失(包括裝修)，本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊??！钡谖宀剑哼M(jìn)行房屋面積確認(rèn)、簽署商品房實測面積結(jié)算補充協(xié)議(1)本程序是在您對房屋交付的基本條件滿意之后，開始實際交接的其中一個環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)可以與后面的環(huán)節(jié)不分先后、或同時進(jìn)行，可以雙方友好協(xié)商。(2)開發(fā)商應(yīng)出具實測面積測繪報告。若您對房屋實測面積有異議，則不要簽署該協(xié)議，可以要求開發(fā)商簽收有關(guān)確認(rèn)函(或由開發(fā)商準(zhǔn)備