房地產高周轉項目預判及風險把控（課堂PPT）

1、藍光集團高周轉項目前期預判藍光集團高周轉項目前期預判什么是高周轉項目：能夠實現(xiàn)投入資金快如回籠的項目就是高周轉項目高周轉的本質是什么：資金的高周轉，核心是如何最大程度減少單位時間內項目股東資金的占用，或者說是使自有資金在單位時間內收益最大化。為什么要高周轉： 其一、可以更好規(guī)避政策風險，也更容易抓住稍縱即逝的市場機會； 其二、能夠在政府領導任期內盡快出成果、出業(yè)績，在更短時間內讓政府收到土地款和稅收收入，得到政府更多的支持； 其三、高周轉讓資金回籠更快，可以讓手中始終握有相對充足的現(xiàn)金，這樣不僅能減少現(xiàn)金流風險，還能充分利用預售款、土地款分期支付、合作方墊資等資金杠桿，實現(xiàn)房地產以小博大的金融

2、屬性； 其四、高周轉是收益最高的模式，無論市場向好還是遇冷，高周轉都能大幅提高整體資產收益率。高轉轉的三個評判標準：其一、整體的現(xiàn)金流回正時間，即整個項目的投資回收期；其二、拿地到動工、預售的時間，拿地到預售在6-8個月以內就是開發(fā)期的高周轉；三、是銷售去化速度。高周轉項目評判的兩個階段：土地獲取開工預售交房第一階段第一階段第二階段第二階段項目可研第一階段項目評判需要注意的因素：一、城市政策分析,項目預售條件、開發(fā)報建周期等；二、土地款支付比例及周期；三、地塊是否為凈地出讓，不是凈地是否影響項目首期開盤進度，如存在高壓走廊、墳墓等；四、項目地質情況是否復雜，樁基礎深度及土方量；五、項目是否有污

3、染，是否涉及環(huán)境治理；六、項目是否已實現(xiàn)三通一平或七通一平；七、項目是否可套用公司成熟產品線；八、項目是否存在硬傷，例如日照、文物限高等。第二階段項目評判需要注意的因素：一、分析城市及所在區(qū)域土地市場熱度及項目周邊項目的去化速度；二、分析項目所在區(qū)域的客戶群體；三、分析項目所在區(qū)域的同類產品存量；四、分析項目所在城市的資金監(jiān)管及房貸條件。二手項目高周轉研判 二手項目包含：100%股權收購、土地收購（已交土地款未辦理國土證，直接將國土證辦到我項目公司名下；保牌）、在建工程收購（項目總投達到25%以上，達到轉讓條件） 二手項目整體剖析：二手項目經過前期地主的運作地塊已經成熟，有的項目甚至取得兩證或

4、三證，簽訂協(xié)議后可以馬上進場施工，縮短了首期開盤周期，滿足項目第一階段的高周轉，二手項目土地獲取價格一般都低于周邊近期招拍掛方式出讓的土地，土地獲取成本低，但二手項目涉及的財稅風險、法律風險較高，在項目協(xié)議簽訂前一定要做好項目的盡職調研，了解好地塊的歷史背景。在建工程類項目復雜、問題多，不建議在此類項目上投放精力。 二手項目的典型高周轉模式是：協(xié)議中約定分期支付土地款或分批收購股權，在項目開盤前支付全部土地款或完成100%股權收購，由于二手項目很多已經取得國土證，協(xié)議簽訂后我司可立即融資，前期投入資金可以基本收回，實現(xiàn)了資金高周轉的目標。合作開發(fā)類項目高周轉研判合作開發(fā)類項目包含：部分股權轉讓，增資入股，土地作價入股，聯(lián)合競買四類典型項目。 合作開發(fā)的理想模式是對方出地，我司出開發(fā)建設成本和管理團隊，由于此類合作開發(fā)模式土地款由合作方出，后期我司直接投入成本較少，這類項目完全符合我