葉集金天地商貿(mào)城整合推廣方案1

1、金天地商貿(mào)9-10月銷售綱要金天地商貿(mào)城下一階段整合銷售推廣計劃一、前一階段銷售狀況總結(jié)目前金天地商貿(mào)城6、7、8號樓住宅銷售進(jìn)入收尾階段，主要剩余為六樓住宅，自然去劃難度不大。目前來看，住宅市場目前剛性需求仍然維持高位，所以住宅銷售不列入本案重點研究對對象。目前金天地商商貿(mào)城觀山路沿街商業(yè)去劃較慢，僅有少量位置較好的鋪面出售。其次為商業(yè)內(nèi)鋪，雖然價格極具優(yōu)勢，但是市場銷售進(jìn)展緩慢。二、前一階段銷售狀況及竄在外問題分析目前銷售主要難點在于商業(yè)銷售，究其原因，第一、葉集整個城市商業(yè)體量決定，目前，葉集商業(yè)不是在飛速擴(kuò)展，而是主要依靠商業(yè)轉(zhuǎn)移來完成商業(yè)發(fā)展，以前葉集商業(yè)主要集中于老街，后來全部轉(zhuǎn)移

2、到民強(qiáng)路，后來又被史河路代替，這些代替的的代價，是對舊有商業(yè)顛覆性的變化。而不是完善整個商業(yè)格局，產(chǎn)生新的商業(yè)業(yè)態(tài)。因此，觀山路替代史河路商業(yè)是必然，但是前提是史河路的落幕為代價。這個是最根本的原因，也是葉集商業(yè)發(fā)展動能不足的現(xiàn)實。第二，就金天地商貿(mào)城商業(yè)本身，最大問題不是市場問題，而是真?zhèn)€項目的營銷思路問題，其中關(guān)鍵有包裝和執(zhí)行力問題，這個也是銷售最常有的問題，是決定一個項目成敗的關(guān)鍵。首先看包裝，項目如何，包裝成功，市場自然看好，商戶自然匯集。而商業(yè)順勢而成。如果一個在當(dāng)?shù)佚堫^的戰(zhàn)局龍頭地位的項目，包裝卻在二流檔次，無疑客戶信心會大打折扣。執(zhí)行力方面是多方面的，這個在以后的實踐中再詳細(xì)提及

3、。第三，招商力度不夠，目前來看，項目運(yùn)作到今天，招商進(jìn)展明顯緩慢，目前商戶出現(xiàn)大量觀望情緒，與招商前期力度不足有很大關(guān)系。第四、目前來看，最核心的仍然是市場信心不足問題，一方面與政府房地產(chǎn)政策有很大關(guān)系，同時本項目表現(xiàn)出的整體形象，也讓客戶產(chǎn)生猶豫觀望的情緒，由于是在葉集這個小地方，風(fēng)聲很快，大家信心自然受到不小的影響，究其以上諸多原因，我認(rèn)為，目前當(dāng)務(wù)之急，就是盡可能的兌現(xiàn)現(xiàn)有的市場承諾，給市場以信心，同時，盡快論證酒店式公寓的可行性計劃，采取銷售和資金回流兩種形式，盡快地回流資金，確保后期項目的完成。根據(jù)目前剩余物業(yè)情況，可分為三大組團(tuán)進(jìn)行去化，第一組團(tuán)為商業(yè)內(nèi)鋪，第二組團(tuán)為觀山路沿街商業(yè)

4、，第三組團(tuán)為彭臺路沿街商業(yè)，同時進(jìn)一步論證汽車站酒店公寓可行性。第一組團(tuán)主推廣思路將圍繞招商進(jìn)展和市場信心重塑展開，推廣由頭可以為商鋪加推方式，同時針對客群采取壓迫式銷售策略，即在大范圍加推的同時，利用招商進(jìn)展和市場價格杠桿，逼迫購買人群不再觀望，同時通過售樓部采取適度漲價來吸引客群，逼定客戶。第二組團(tuán)觀山路沿街商業(yè)，將圍繞主題商業(yè)街的思路來撬動市場，由于本項目即將有一批交房客戶，家裝市場需求日益顯現(xiàn)，同時葉集也缺乏相關(guān)規(guī)模市場，因此設(shè)立家居裝飾主題市場有利于迅速向城商業(yè)氛圍，同時為后期內(nèi)街建材市場做好銜接過渡。本商業(yè)街區(qū)形成，對于銷售可以有很大輔助作用，對本地購買市場，可以采取大規(guī)模招商團(tuán)前

5、來洽談購買成為促銷的動因，從而帶動本地市場銷售。在第二組團(tuán)成功銷售后，可以進(jìn)一步實施第三組團(tuán)銷售。酒店式公寓目前面臨的問題可能在于葉集投資市場的缺乏，或者本地市場過于謹(jǐn)慎，對于酒店公寓，我認(rèn)為，即使首付一半，如果保持高回報的話，仍然會有不小的市場。因為一般的商業(yè)，年回報一般也就在6%-8%，由于總價較高，回報可能還不到以上的水平，但是酒店公寓回報水平將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)回報。如果市場仍有疑慮的話，可以考慮5年后120%價值回購。三、下一階段銷售執(zhí)行計劃目前的任務(wù)分為三個階段需要盡快完成的。第一階段，銷售推廣準(zhǔn)備階段，主要完成項目推廣物料準(zhǔn)備，大約在2周時間全部完成：第二階段，營銷推廣執(zhí)行整合完成階段

6、，根據(jù)制定計劃完成銷售動作，約在3-4周時間執(zhí)行完畢；第三階段，根據(jù)執(zhí)行情況，進(jìn)行宣傳推廣計劃修正，再制定下一階段的推廣計劃。第一階段分為三個組成部分，第一為媒體推廣計劃，第二為銷售活動準(zhǔn)備計劃，第三為招商商業(yè)推廣計劃。第一階段物料準(zhǔn)備時間表：起始時間8月27日（周五）-9月10日（周五）時間時間階段任務(wù)主要內(nèi)容執(zhí)行人媒體推廣物料準(zhǔn)備部分8月27日8月30日設(shè)計完畢8月31-9月6日印刷完畢9月7日開始派發(fā)派發(fā)時間另行計劃商業(yè)銷售單頁制定印刷及其派送商業(yè)賣點提煉，主力商業(yè)產(chǎn)品展示，商業(yè)招商進(jìn)展展示，項目招商推廣公寓房試點推廣韓石 宋學(xué)軍銷售部蔣巖巖8月27日8月31日設(shè)計完畢9月1日9月中下旬

7、（待定）外環(huán)線圍墻（工地圍墻）包裝設(shè)計制定圍墻墻體制作施工商業(yè)賣點提煉，主力商業(yè)產(chǎn)品展示，商業(yè)招商進(jìn)展展示，項目招商推廣韓石 宋學(xué)軍廣告公司8月27日8月31日設(shè)計完畢施工待工程部核準(zhǔn)制定外環(huán)線商業(yè)主通道設(shè)計（門樓設(shè)計）需要確定臨時還是永久一期商業(yè)形象展示工程部，建筑設(shè)計院8月27日9月3日設(shè)計完畢大牌及路牌墻體設(shè)計更換葉集汽車加油站大牌鄉(xiāng)鎮(zhèn)沿街墻體新址選定1、 史河路民強(qiáng)路交叉口2、 金寨縣霍邱縣主要路口形象大牌3、 葉集高速路口大牌4、 觀山路沿街龍門架或?qū)?、 觀山路沿街住宅頂部廣告牌商業(yè)賣點提煉，主力商業(yè)產(chǎn)品展示，商業(yè)招商進(jìn)展展示，項目招商推廣韓石 宋學(xué)軍廣告公司大牌選址，項目廣告位

8、布置張總8月30日9月18日設(shè)計完畢過街條幅葉集主要交通路線項目銷售加推宣傳主要為加推商業(yè)街內(nèi)鋪，同時計劃加推主題商業(yè)內(nèi)容韓石 宋學(xué)軍廣告公司9月9日9月20日短信發(fā)布葉集、金寨、霍邱等地數(shù)量約在15萬條短信客群;本項目以購買商業(yè)加推，商鋪新賣點等韓石 銷售部蔣巖巖、楊金浩短信公司9月10日商業(yè)網(wǎng)站開始規(guī)劃，待協(xié)商后確定網(wǎng)站宣傳結(jié)合商業(yè)管理公司進(jìn)行銷售推廣招商部商業(yè)管理公司銷售活動準(zhǔn)備8月27日9月10日派送完畢老客戶帶新客戶活動贈送老客戶節(jié)日禮品（中秋節(jié)）建議禮品為月餅票或者食用油品給與老客戶現(xiàn)金獎勵建議每戶500-800元注：以老帶新客戶只限于商業(yè)客戶銷售部蔣巖巖楊金浩9月7日9月20日派

9、送完畢本地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、異地銷售推廣活動針對葉集，三元，孔店進(jìn)行派單活動執(zhí)行針對金寨，霍邱，六安等地進(jìn)行派單活動同時尋求異地代理洽談，建議異地固定銷售人員銷售代理活動費(fèi)用為每戶千分之二的扣點，廣告投放配合主要為短信。解決集中周末看房問題銷售部蔣巖巖楊金浩招商部許成9月5日9月20日派送完畢電影周推廣活動主要在葉集進(jìn)行推廣，同時使情況外，在周邊現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)選擇推廣計劃在9月初天氣條件允許的情況下，進(jìn)行未名廣場電影周活動?；顒又饕康模航柚娪爸苓M(jìn)行商業(yè)推廣，主要針對商業(yè)新賣點，同時結(jié)合內(nèi)鋪，觀山路商業(yè)，彭臺路商業(yè)，針對性推廣。同時采取看電影有大獎活動，只要在去售樓部領(lǐng)取抽獎票據(jù)，就可以參加抽獎，大獎設(shè)立電

10、動車，折疊直行車，撲克牌等三個獎項。重要吸引人流。金天地辦公室葉集文化局電影放映隊招商商業(yè)推廣活動9月1日9月5日前期準(zhǔn)備9月6日10月5日前后選時間召開招商推介會推廣活動主題商業(yè)招商活動汽車類品牌推廣活動精品家私、家居飾品類品牌推廣餐飲美食街區(qū)主題推廣活動主要商業(yè)推廣其中按招商進(jìn)度可分為汽車品牌類招商推介會，家居品牌推介會，還有就是餐飲美食推介會，招商部許成商業(yè)管理公司9月1日9月7日前期準(zhǔn)備9月8日10月5 日后商談網(wǎng)站制作公司執(zhí)行商業(yè)推廣和招商網(wǎng)站設(shè)計項目介紹，招商信息發(fā)布，商家信息發(fā)布銷售信息發(fā)布，開發(fā)企業(yè)介紹，相關(guān)配套政策發(fā)布招商部物業(yè)管理公司第二階段，營銷推廣執(zhí)行整合完成階段，根據(jù)

11、制定計劃完成銷售動作，約在3-4周時間執(zhí)行完畢；第二階段分為三個組成部分，第一為媒體推廣執(zhí)行計劃，第二為銷售活動執(zhí)行計劃，第三為招商商業(yè)推廣執(zhí)行計劃。第二階段物料準(zhǔn)備時間表：起始時間9月11日（周六）-10月8日（周五）時間時間階段任務(wù)主要內(nèi)容執(zhí)行人媒體推廣物料派發(fā)部分9月7日開始派發(fā)派發(fā)時間另行計劃商業(yè)銷售單頁派送主要區(qū)域：葉集，三元，孔店，金寨，貨邱，六安等商業(yè)賣點提煉，主力商業(yè)產(chǎn)品展示，商業(yè)招商進(jìn)展展示，項目招商推廣公寓房試點推廣銷售部XXX9月1日9月中下旬（待定）外環(huán)線圍墻（工地圍墻）包裝施工圍墻墻體制作施工商業(yè)賣點提煉，主力商業(yè)產(chǎn)品展示，商業(yè)招商進(jìn)展展示，項目招商推廣廣告公司工程部

12、9月1日設(shè)計完畢施工待工程部核準(zhǔn)制定外環(huán)線商業(yè)主通道設(shè)計（門樓設(shè)計）需要確定臨時還是永久一期商業(yè)形象展示工程部，建筑設(shè)計院9月5日后開始更換其余新選址待確定后著手設(shè)計大牌及路牌墻體設(shè)計更換葉集汽車加油站大牌鄉(xiāng)鎮(zhèn)沿街墻體6、 新址選定商業(yè)賣點提煉，主力商業(yè)產(chǎn)品展示，商業(yè)招商進(jìn)展展示，項目招商推廣XX XXX廣告公司大牌選址，項目廣告位布置張總8月30日9月18日設(shè)計完畢過街條幅葉集主要交通路線項目銷售加推宣傳主要為加推商業(yè)街內(nèi)鋪，同時計劃加推主題商業(yè)內(nèi)容XX XXX廣告公司9月9日9月20日短信發(fā)布葉集、金寨、霍邱等地數(shù)量約在15萬條短信客群;本項目已購買客戶，新增加客戶，商業(yè)加推，商鋪新賣點等

13、根據(jù)上一階段發(fā)布情況進(jìn)行回饋總結(jié)，每天進(jìn)行有效統(tǒng)計。銷售部XXX、XXX短信公司9月10日后確定制作公司制作網(wǎng)頁網(wǎng)站宣傳結(jié)合商業(yè)管理公司進(jìn)行銷售推廣招商部商業(yè)管理公司銷售活動準(zhǔn)備8月27日9月10日派送完畢老客戶帶新客戶活動贈送老客戶節(jié)日禮品（中秋節(jié)）根據(jù)客戶反饋意見進(jìn)行甄別，確定有效客戶銷售部XXX XXX9月7日9月20日派送完畢本地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、異地銷售推廣活動針對葉集，三元，孔店進(jìn)行派單活動執(zhí)行完成異地銷售選址選人工作。啟動配合方案銷售部 XXX XXX招商部XX9月5日9月20日派送完畢電影周推廣活動如效果很好可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣金天地辦公室葉集文化局電影放映隊招商商業(yè)推廣活動9月6日10月5日前后選時間召開招商推介會推廣活動主題商業(yè)招商活動汽車類品牌推廣活動精品家私、家居飾品類品牌推廣餐飲美食街區(qū)主題推廣活動首先以汽車品牌類招商推介會作為主要引導(dǎo)，家居品牌推介會，還有就是餐飲美食推介會視效果跟進(jìn)，或者延后執(zhí)行。招商部許成商業(yè)管理公司9月8日10月